Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	1194/11.5TVLSB.L1-8
Relator:	ANTÓNIO VALENTE
Descritores:	ARRESTO CONTRATO-PROMESSA INCUMPRIMENTO DEFINITIVO LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	10/13/2011
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	I - Celebrado contrato promessa de compra e venda de imóvel e acordado que a escritura será outorgada nos 30 dias seguintes à obtenção da licença de construção por parte da promitente vendedora, o facto de o processo camarário de obtenção de tal licença, ao cabo de quatro anos vir a ser extinto e arquivado, por não junção de documentos essenciais no prazo de seis meses, configura um incumprimento definitivo do contrato promessa. II - Para que o promitente comprador possa reclamar a devolução do sinal em dobro, nos termos do art. 442º nº 2 do Código Civil, necessário se torna que o incumprimento seja imputável ao promitente vendedor. (Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa A…, Lda, intentou o presente procedimento cautelar de arresto contra B…, alegando, em síntese, que é credora da Requerida pela quantia de € 215.000,00, porquanto celebrou um contrato promessa de compra e venda com a Requerida, em 30/09/2006, que tinha por objecto um lote de terreno, tendo pago a título de sinal o montante de € 107.500,00. Nos termos acordados, a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 30 dias a contar da emissão de licença de construção, cujo processo estava a ser promovido pela Requerida. Sucede que a Requerida não obteve a licença de construção, até 2010, tendo a Requerente apurado que o respectivo processo tinha sido arquivado, pelo que comunicou à primeira a resolução do contrato e exigiu a restituição em dobro do sinal. A Requerida recusa a devolução desta quantia e comunicou que irá colocar à venda o dito lote de terreno, pelo que, a Requerente receia que fique sem património que responda pelo seu crédito. Concluiu, pedindo o arresto do lote nº …, com a área de 1135,60 m2, sito no …, freguesia de …, descrito na CRP de … sob o nº …. Procedeu-se à audiência para produção da prova requerida, vindo a ser proferida decisão que indeferiu o arresto. Inconformada, recorre a requerente, concluindo que: 1. Em 30 de Setembro de 2006, a ora apelante celebrou com a B… contrato promessa de compra e venda de um lote de terreno destinado a armazém, tendo os promitentes acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 30 dias a contar da data da emissão da licença de construção do armazém (Cláusula 3a do Contrato Promessa). Sucede contudo que até ao início do ano de 2010 a referida licença não havia sido emitida, e compulsado o processo administrativo, o qual nos termos da Cláusula 1ª do Contrato promessa a promitente vendedora assegurara como devidamente aprovado, a apelante verificou que o mesmo havia sido objecto de arquivamento. 2. Ora, em face dessas circunstâncias cuja prova e relevância no âmbito do contrato dos autos não pode ser posta em causa, esta entendeu assistir-lhe a faculdade de proceder à resolução do contrato promessa e com vista a assegurar a prévia garantia do seu direito requereu o arresto do imóvel objecto do contrato promessa. 3. O Tribunal "a quo" entendeu contudo que os pressupostos do arresto não se verificavam, "in. casu": direito de crédito da requerente e fundado receio de perda da respectiva garantia patrimonial, e indeferiu o decretamento da providência. 4. No contrato promessa dos autos impunha-se que a promitente vendedora obtivesse a licença de construção para passados 30 dias ser outorgada a escritura de compra e venda, mas decorridos mais de quatro anos sobre o contrato promessa e apesar de no mesmo estar expressamente referida a aprovação do processo de loteamento, a promitente vendedora no referido período nunca comunicou à ora apelante se já tinha ou não a licença de construção necessária para a realização da escritura de compra e venda. 5. Ora sob pena de ficar abalada a eficácia vinculativa do contrato promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio da promitente vendedora que durante 4 anos manteve uma atitude omissiva, a descrita e concreta situação de mora ocorrida não pode deixar de ser valorada em ordem a considerar que se convolou em incumprimento justificativo da resolução operada. 6. É justamente este fundamento que legitima a resolução do contrato promessa operada pela promitente compradora ora apelante, pois óbvio se toma que não tendo a promitente vendedora ao longo de 4 anos cumprido a obrigação a que estava adstrita (obtenção de licença de construção com referência a um processo de loteamento que assegurara estar aprovado), não se poderia continuar a exigir à promitente compradora a manutenção do seu interesse no contrato. 7. O direito de resolução tem de ser fundamentado, o que vale dizer, tem de se verificar um facto e/ ou existir uma situação a que a lei associa a consequência do direito de resolução, e esse facto e/ ou situação é o incumprimento que normalmente resulta da conversão de uma situação de mora através de uma das vias previstas no artigo 808º do Código Civil e dúvidas não devem subsistir de que a referida disposição legal se aplica ao caso dos autos: a mora converte-se em incumprimento definitivo em consequência da perda objectiva de interesse na prestação. 8. O interesse da promitente compradora tem de ser o ponto de referência para se apreciar objectivamente a gravidade do incumprimento susceptível de fundamentar o direito de resolução, e convenhamos que aguardar mais de 4 anos pela emissão de uma licença de construção não se pode conciliar com o interesse da promitente compradora que progressivamente ao longo desses 4 anos constatou a frustração da sua expectativa no ingresso da titularidade do imóvel, para além do facto de nesse período se ver desembolsada de avultada quantia (€ 107.500,00). 9. Ora não se entende como pôde o Tribunal « a quo" dar como não verificado o incumprimento contratual da promitente vendedora e sindicar que enquanto não fosse fixado prazo para a obtenção da licença de construção nenhum incumprimento lhe poderia ser imputado, sufragando que à promitente compradora impunha-se a obrigação de fazer uso do processo judicial de fixa çã o de prazo regulado nos artigos 1457º e sgts do CPC. 10. S ó que no caso dos autos o prazo de cumprimento da obrigação - outorga da escritura de compra e venda - estava acordado (veja-se cláusula 3a do contrato promessa), e o processo judicial de fixação do prazo nunca poderia ter como objectivo a fixação de prazo para a emissão da licença de construção, mas sim a fixação de data para a celebração do contrato definitivo, a qual contudo no contrato dos autos estava fixada. 11. A obtenção da licença de construção constitui um dever acessório que com zelo e diligência tinha de ter sido cumprido pela promitente vendedora com vista a assegurar o cumprimento da prestação principal - outorga da escritura - e com a violação desse dever acessório gerou-se uma situação de mora que se convolou em incumprimento definitivo face à perda do interesse da promitente compradora na conclusão do negócio, pelo que a resolução do contrato operada pela promitente compradora através da sua comunicação de 26 de Julho de 2010 tem de ser considerada como válida e eficaz. 12. Aos autos foram trazidos indícios consistentes, objectivos e justificativos da perda de interesse da promitente vendedora na conclusão do negócio, como sejam o do longo tempo decorrido desde a data da assinatura do contrato promessa e o da caducidade do processo administrativo para obtenção da licença de construção, provados documentalmente e levados aliás à matéria de facto dada como assente, não se conformando assim a apelante que o Tribunal « a quo" não tenha procedido a criteriosa e objectiva ponderação desses indícios em ordem a reconhecer a provável existência do direito de crédito invocado. 13. O contrato promessa de compra e venda tem um regime específico ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento quando tenha ocorrido a constituição de sinal, mas os promitentes contraentes não chegaram a acordo neste aspecto, disponibilizando-se a promitente vendedora a restituir à promitente compradora o sinal em singelo e apenas quando vendido o imóvel do contrato a terceiro. 14. Ora o anúncio da intencão de proceder à alienacão do imóvel a terceiro não é da autoria da ora apelante, mas sim da própria promitente vendedora que nas duas cartas que enviou à apelante comunicou-lhe que iria proceder à venda do imóvel - documentos 9 e 11. 15. Não se concebe assim como a douta sentença não valorou tais declarações de intencão de venda da autoria e do punho da própria promitente vendedora. em ordem a considerar indiciariamente verificado o perigo de dissipação do imóvel. que pelo presente procedimento se pretendeu arrestar, incorrendo em grave e clamoroso erro de apreciação da prova documental coligida nos autos. 16. A douta sentença recorrida ao indeferir a providência requerida descurando as circunstâncias do caso concreto que revelam por um lado, a situação de incumprimento e por outro lado, o justo receio da requerente sofrer um prejuízo irrecuperável já que desprovida do imóvel e da verba que entregou a titulo de sinal, afigura-se-nos insensata e é ilegal por erro de interpretação e aplicação do artigo 407º do CPC e por não aplicação ao caso "sub judice" dos comandos substantivos do artigo 808º do CC. * Foram dados como provados os seguintes factos: 1) Em 30 de Setembro de 2006, a Requerente e a Requerida celebraram o acordo escrito junto por cópia a fls. 52 e 53, pelo qual esta declarou prometer vender àquela, que declarou prometer comprar, «um lote de terreno, a que corresponde o Lote nº …, destinado a armazém, com a área de 1135,60 m2 do projecto de loteamento aprovado na Câmara Municipal de …no âmbito do processo nº 882/L, freguesia de …, concelho de …s, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …». 2) De acordo com a cláusula 2a, o preço estipulado era de € 215.000,00, tendo a Requerente pago a importância de € 75.000,00 na data da assinatura do contrato e € 32.500,00, passados 60 dias. 3) Sob a cláusula 3a ficou estipulado o seguinte: «a escritura de compra e venda do lote será outorgada no prazo de 30 dias após a aprovação do projecto de construção previsto para o lote e marcada pela primeira outorgante, a qual deverá avisar o segundo outorgante do dia, hora e local dessa outorga, com pelo menos oito dias de antecedência». 4) A Requerida estava a promover o processo de emissão da licença de construção junto da Câmara Municipal de …, sob o nº . 5) Em 7 de Maio de 2010, a Câmara Municipal de … certificou que para o referido lote de terreno 274 H, relativo ao processo de obras nº …, não existe licença de construção (cfr. o documento de fls. 75). 6) Por despacho de 01/03/2010, copiado a fls. 76 e 77, o referido processo foi arquivado. 7) Por carta registada com A/R, de 01/07/2010, a fls. 78, a Requerente comunicou à Requerida, designadamente, o seguinte: «decorridos quase quatro anos desde a assinatura do contrato promessa, a inexistência até à presente data de licença de construção e consequente impossibilidade de realização de obras de urbanização e edificação do armazém por facto que só a vós é imputável, determina a perda do nosso interesse na realização do contrato definitivo, pelo que nos assiste a faculdade de resolver o contrato promessa conforme o disposto na sua cláusula sexta, o que pela presente comunicação se efectua. «Tendo sido pago o valor de € 107.500,00, determina a lei ( .. .) a respectiva restituição em dobro, pelo que aguardamos pelo prazo de 10 dias a apresentação de uma vossa proposta de regularização da situação, decorrido o qual seremos forçados a recorrer aos meios judiciais competentes». 8) A esta carta respondeu a Requerida, através do seu Mandatário, através de carta de fls. 36 a 39. 9) A Requerida dirigiu ainda à Requerente a carta de fls. 40. 10) A Requerente dirigiu uma nova proposta à Requerida, por carta de 26/10/2011, a fls. 41, à qual a Requerida replicou por carta de fls. 43. Cumpre apreciar. A decisão recorrida indeferiu a providência cautelar de arresto com base em duas considerações: Primeiro, por entender que a requerente não demonstrara ainda que indiciariamente o seu direito de crédito sobre a requerida, uma vez que a resolução contratual pressupõe o incumprimento definitivo que, no caso, não terá existido. Segundo, porque a requerente não provou que, caso a requerida vendesse o imóvel ficaria sem património para satisfazer o seu crédito. Nos termos do art. 407º nº 1 do CPC, são requisitos do decretamento do arresto, a probabilidade da existência do crédito e o receio, por parte do credor, de perda da garantia patrimonial. No caso dos autos tal crédito corresponde à restituição em dobro do sinal prestado, nos termos do art. 442º nº 2 do Código Civil. Com efeito, invoca o requerente que celebrou um contrato promessa de compra e venda com a requerida. Ficou acordado que a escritura seria celebrada no prazo de 30 dias após a aprovação do projecto de construção, previsto para o lote. A requerida estava a promover o processo de emissão de licença de construção junto da Câmara Municipal de …, sob o nº …. Este processo foi arquivado em 1/3/2010. O contrato promessa havia sido celebrado em 30/9/2006. Perante a informação da Câmara de que o processo fora arquivado não existindo licença de construção, a requerente, em 1/7/2010, comunicou à requerida que, face a tal atraso de quase quatro anos, perdera o interesse na realização do contrato definitivo, procedendo assim à resolução do contrato promessa e reclamando da requerida a restituição do sinal em dobro. Ora, a restituição do sinal em dobro é uma sanção prevista no art. 442º nº 2 do Código Civil para o caso de incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor. Ao observarmos a situação constante dos autos, teremos de verificar se existe uma situação de incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor. O prazo a que se alude no contrato promessa começa a contar-se apenas da data de obtenção da licença de construção e esta, à data da propositura da presente acção ainda não havia sido emitida. Pelo contrário, o respectivo processo camarário fora arquivado. Face ao decurso de um período de quase quatro anos, desde a celebração do contrato promessa, sem que a licença de construção fosse obtida, e partindo do princípio que a não emissão dessa licença seja imputável à requerida, entendeu-se na sentença recorrida que caberia à requerente, nos termos do art. 808º nº 1 do CC, a fixação de prazo admonitório, ou seja de um prazo para cumprimento da obrigação da requerida de obter a licença de construção ou então obter a fixação judicial de prazo no processo próprio. Este facto, ou seja a obtenção da licença, funciona como termo para desencadear o início do prazo de 30 dias previsto no contrato promessa para celebração da escritura. É um pressuposto sem o qual não poderá ser outorgada a escritura. Ora, o certo é que o processo para obtenção da licença de construção, o qual estava a cargo da requerida, foi arquivado. Isto determina a impossibilidade de o contrato promessa ser cumprido, já que sem licença de construção é inviável a celebração de escritura de compra e venda do imóvel. Afigura-se-nos que esta circunstância é suficiente para caracterizar um incumprimento definitivo do contrato. Uma vez que era ao promitente vendedor que incumbia a realização dos passos necessários para obtenção da licença, será a ele que incumbe a prova de ausência de culpa da sua parte, nos termos do art. 799º nº 1 do CC. Não estaremos assim perante uma situação de mora apta a desencadear os mecanismos de protecção do credor previstos no art. 808º nº 1 do CC. Relembre-se que o devedor se constitui em mora quando “por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido”. No caso dos autos não foi fixado qualquer prazo para o promitente vendedor obter a licença de construção, sendo apenas estabelecida a sua obrigação de obter tal licença. Como se vê dos documentos de fls. 75a 77, emanados da Câmara Municipal de …, o procedimento foi extinto por deserção, uma vez que decorreram mais de seis meses sem que fosse feita a entrega da totalidade dos elementos em falta por causa imputável ao interessado, a ora requerida. Perante isto, verifica-se que a prestação a cargo da requerida, essencial para a outorga da escritura, a obtenção da licença de construção, não foi realizada conduzindo à extinção e arquivamento do processo camarário. Independentemente de poder ser proposto novo procedimento (aproveitando os elementos válidos do que foi arquivado), o certo é que o processo camarário a cargo da requerida se extinguiu, tornando impossível o cumprimento contratual com a outorga da escritura. Reitera-se assim que a situação configurada pela requerente tem a ver com o incumprimento definitivo da requerida e não com a constituição desta em mora. Temos estado a pressupor que os problemas verificados com o processo camarário que levaram ao arquivamento deste, são imputáveis à requerida. Contudo, mesmo recaindo sobre esta a presunção de culpa, sempre poderia ilidir tal presunção. Dadas as características da presente providência cautelar, art. 408º nº 1 do CPC, a requerida não se pôde pronunciar. Contudo, da leitura da correspondência trocada entre as partes, decorrem sérias dúvidas de que o incumprimento possa ser assacado exclusivamente à requerida. Com efeito, na carta dirigida à requerente e junta a fls. 36 e seguintes, são invocadas razões para o arquivamento que se prendem com as alterações pretendidas pela requerente. Mais, é afirmado que perante tal situação teria sido decidido deixar caducar o processo e apresentar um novo, contemplando já as modificações em causa. Por fim, a requerida alega que enquanto a requerente não lhe entregar os documentos relativos ao orçamento para a empreitada, não poderá dar entrada do novo processo na Câmara. Acresce que em 26/10/2010, a requerente propõe à requerida, por carta junta a fls. 41, a cessação por mútuo acordo do contrato promessa, mediante a entrega pela requerida da quantia de € 110.000,00, correspondente ao valor do sinal em singelo (€ 107.500,00) acrescida de € 2.500,00 relativos a compensação pela não outorga do contrato definitivo em tempo útil e imobilização do capital que por conta desse contrato foi entregue à promitente vendedora. E isto quando em 1/7/2010 a mesma requerente havia comunicado à requerida a resolução do contrato, reclamando o pagamento do sinal em dobro. Naturalmente que o teor destes documentos, juntos pela requerente, não deixa de suscitar sérias reservas sobre o seu direito, que decorre, relembre-se, da imputação do incumprimento contratual a conduta culposa da requerida. É que não está demonstrado, mesmo que indiciariamente, que o arquivamento do processo de obtenção de licença de construção se tenha ficado a dever a omissão da requerida ou lhe possa ser imputável. Daí que, em face dos documentos juntos pela própria requerente, não possamos considerar como provável a existência do direito de crédito reclamado. * Acresce que, perante a factualidade dada como assente, não logrou a requerente comprovar o justificado receio de perda da garantia patrimonial do seu crédito. Caso a requerida procedesse à venda a terceiros do imóvel objecto do contrato promessa, nada nos autos permite afirmar que a mesma ficaria desprovida de património que lhe permita satisfazer o eventual crédito da requerente. Saliente-se que nas conclusões do recurso, a recorrente nem sequer se debruça sobre esta questão, limitando-se a referir que decorre das próprias cartas enviadas pela requerida a intenção desta de proceder à venda do imóvel. Contudo o que está em causa é saber se, com a venda do imóvel, ficará a requerida sem meios para pagar o crédito alegado pela requerente Quanto a tal intenção de venda não deixaremos de sublinhar que, na mesma carta de 26/10/2010, em que, três meses depois de ter declarado resolver o contrato a requerente propõe uma cessação do mesmo por mútuo acordo, é ela própria que adverte que tal proposta negocial só se manterá caso a requerida venda o imóvel a terceiros até 31/5/2011. Conclui-se assim que: – Celebrado contrato promessa de compra e venda de imóvel e acordado que a escritura será outorgada nos 30 dias seguintes à obtenção da licença de construção por parte da promitente vendedora, o facto de o processo camarário de obtenção de tal licença, ao cabo de quatro anos vir a ser extinto e arquivado, por não junção de documentos essenciais no prazo de seis meses, configura um incumprimento definitivo do contrato promessa. – Para que o promitente comprador possa reclamar a devolução do sinal em dobro, nos termos do art. 442º nº 2 do Código Civil, necessário se torna que o incumprimento seja imputável ao promitente vendedor. Face ao exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida. Custas pela recorrente. Lisboa, 13 de Outubro de 2011 António Valente Ilídio Sacarrão Martins Teresa Prazeres Pais