| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
G. e M. intentaram, na 7ª Vara Cível de Lisboa, a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra A., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 17.500, acrescida de juros de mora à taxa supletiva legal, contados desde 17/10/2004 até integral pagamento, sendo os vencidos até à propositura da acção no montante de € 204,71.
Alegaram, para tanto, que através de instrumento particular assinado pelas partes em 1/10/2004, prometeram comprar à Ré e esta prometeu vender aos Autores, os imóveis identificados na cláusula 1ª desse escrito, tendo nessa data os Autores feito a entrega à Autora, a título de sinal e princípio de pagamento, de dois cheques visados no valor de € 8.750 cada um, sendo que a Ré era apenas proprietária de um dos imóveis prometidos comprar e vender, já que em relação ao outro era apenas beneficiária de uma promessa de compra e venda, e que, no acto de subscrição do instrumento que titula o contrato promessa dos imóveis, a Ré recusou proceder ao reconhecimento presencial das assinaturas para evitar as consequências fiscais daí advenientes, além de que, ao contrário do que foi falsamente transcrito na cláusula 1ª/2 do contrato promessa, o imóvel objecto deste negócio não tinha licença de utilização emitida, pelo que os Autores, em 12/11/2004, enviaram à Ré a carta de fls. 6, que esta recebeu, exigindo a restituição do sinal entregue, por ser nulo o contrato promessa, exigência que, face ao silêncio da Ré, renovaram através de uma segunda carta, datada de 26/10/2004.
A Ré contestou, contrapondo que as assinaturas do contrato promessa só não foram reconhecidas no dia acordado pelas partes para o efeito no Cartório Notarial de Cascais – 01/10/2004 - porque os Autores não procederam à correcção do texto do contrato promessa, nomeadamente fazendo inscrever como promitente vendedora da fracção "B" a sociedade unipessoal T., de que a Ré era a única sócia e gerente e, contrariamente ao que pretendem fazer crer, os Autores sabiam da existência do processo camarário mencionado no nº 2 da cláusula 1ª, tal como sabiam que não existia licença de habitação por se tratar de um prédio de construção anterior a 1950, sendo que a celebração da escritura de compra e venda só não se realizou nos termos e dentro dos prazos previstos no contrato promessa por os Autores assim não terem querido, sendo certo que a eles cabia proceder à marcação de tal escritura dentro do prazo de 100 dias, o qual era suficiente para que as partes obtivessem toda a documentação necessária à sua realização, não enfermando o contrato promessa de qualquer nulidade. Reconvindo, referem que, ao resolverem o contrato como fizeram, agiram com violação das regras da boa fé, quer na celebração do contrato quer na sua resolução, violando o princípio previsto no artigo 227º, n.º 1 CC, estando obrigados a indemnizar a Ré pelos prejuízos por esta sofridos, pelo que a Ré tem o direito de reter para si as quantias recebidas dos Autores a título de sinal.
Os Autores replicaram, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional.
Dispensada a audiência preliminar, elaborou-se despacho saneador, com subsequente enunciação da matéria de facto tida por assente e organização da pertinente base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, tendo o Tribunal a quo proferido decisão sobre a matéria de facto e, em seguida, a sentença, julgando a acção improcedente, por não provada, e procedente a reconvenção, pelo que a Ré foi absolvida do pedido e foi-lhe reconhecido o direito de fazer sua a quantia entregue pelos autores a título de sinal.
Inconformados, recorreram os Autores, formulando as seguintes conclusões:
1ª - A sentença recorrida julgou verificada uma situação de abuso de direito de invocar a nulidade do contrato – promessa dos autos por parte dos Apelantes.
2ª – O abuso radicaria no facto de os Apelantes terem subscrito o contrato – promessa sem que fosse efectuado reconhecimento das assinaturas dos contraentes exigido pelo artigo 410º, n.º 3 do CC.
3ª - O regime de nulidade do artigo 410º, n.º 3 do CC é um regime especial, apenas permitindo a invocação da invalidade decorrente das formalidades aí previstas pelo promitente - vendedor quando tenha existido culpa nessa omissão por parte do promitente – comprador.
4ª – Essa situação corresponde à preclusão de invocação da mesma nulidade pelo promitente – comprador, por o legislador ter considerado existir, em tal circunstância, abuso de direito do adquirente.
5ª – Não foi provada qualquer culpa dos Apelantes na omissão das formalidades previstas no artigo 410º, n.º 3 do CC.
6ª – A existir qualquer responsabilidade por essa omissão, a mesma é da Apelada.
7ª – O regime de nulidade não contém em si qualquer julgamento moral ou de equidade relativamente à parte que invoca essa inviabilidade, como decorre do disposto no artigo 286º do CC.
8ª – Posição contrária equivaleria a reservar a possibilidade de invocação da nulidade do artigo 410º, n.º 3 do CC para o contraente que tivesse subscrito o instrumento que titula a promessa de aquisição com reserva mental.
9ª – Os Apelantes respeitaram o regime constante do artigo 410º, n.º 3 do CC, ao invocarem a nulidade decorrente da falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes da promessa.
10ª – A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 410º, n.º 3 e 286º, ambos do CC.
11ª – Nestes termos, deverá ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se, consequentemente, a sentença recorrida e julgando-se a acção procedente, nos termos definidos nas presentes alegações.
Não houve contra – alegações.
2.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões retiradas da alegação dos Recorrentes, a questão que se suscita é a de saber se contrato promessa dos autos é nulo por não conter o reconhecimento presencial das partes e por falta de licença de utilização, com a consequente obrigação da Ré restituir aos autores as quantias recebidas a título de sinal ou, pelo contrário, se a invocação de tal nulidade pelos Autores constituiu um verdadeiro abuso de direito.
3.
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Através do instrumento particular de fls. 6 a 9, os Autores e a Ré prometeram, os primeiros comprar e a segunda vender, os imóveis identificados na cláusula 1ª desse escrito (alínea A).
2º - Tal instrumento, denominado "contrato promessa compra e venda", foi assinado pelas partes em 01/10/2004 (alínea B).
3º - Nessa ocasião, os Autores entregaram, cada um deles, à Ré, para cumprimento do disposto na cláusula 4a, alínea a) do dito instrumento particular e a título de sinal e princípio de pagamento, um cheque visado no valor de € 8.750,00 (alínea C).
4º - Ambos os cheques foram descontados pela Ré, que fez seu o sinal total de € 17.500,00 (alínea D).
5º - A dona e possuidora da fracção "A", correspondente a uma loja com rés – do - chão e primeiro andar, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua (...), em Lisboa, é, apesar do texto do "contrato promessa" dizer coisa distinta, a sociedade "T., L. da", de que a Ré é a única sócia (cf. docs. de fls. 12 a 23) (alínea E).
6º - Foi pessoa conhecida dos Autores que elaborou o texto do aludido "contrato promessa", com todos os dizeres que nele se contêm, designadamente a referência à Ré como promitente vendedora, em nome individual, bem como os elementos identificadores dos bens a transaccionar (alínea F).
7º - Em 15/04/2004, o imóvel onde se situa a fracção A identificada em E) e a fracção B identificada na cláusula 1a, alínea b) do "contrato promessa" não tinha ainda licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Lisboa (cfr. doc. de fls. 24-25) (alínea G).
8º - Os Autores enviaram à Ré, datada de 12/11/2004, a carta cuja cópia consta a fls. 26-27 na qual, além do mais, lhe solicitam a restituição imediata do sinal de € 17.500,00 (alínea H).
9º - Os Autores enviaram nova carta à Ré, datada de 26/11/2004, na qual lhe solicitam, uma vez mais, a restituição imediata do sinal de € 17.500,00 (cfr. docs. de fls. 29 a 31) (alínea I).
10º - A Ré era promitente compradora da fracção "B" identificada na cláusula 1ª, alínea b) do "contrato promessa" a que se alude em A) (quesito 1°).
11º - A Ré não respondeu a nenhuma das missivas a que se alude em H) e I) (quesito 6°).
12º - O proprietário da fracção "B" garantiu aos Autores que não haveria qualquer problema quanto à venda da mesma (quesito 7°).
13º - A mãe do Autor teve intervenção no negócio para compra das duas fracções identificadas no "contrato - promessa" (quesito 8°).
14º - À data em que elaboraram o "contrato promessa", os Autores sabiam qual a efectiva situação dos bens que prometiam comprar, nomeadamente quanto aos proprietários e o fim a que os mesmos se destinavam (quesito 11°).
15º - Por acordo entre Autores e Ré foi combinado deslocarem-se no dia 1/10/2004 ao Cartório Notarial de Cascais para aí procederem ao reconhecimento das respectivas assinaturas (quesito 12°).
16º - Naquele referido dia, aí chegados, como o aprazado, o Autor apresentou à Ré o "contrato promessa" que levava previamente redigido, com os dizeres dele constantes (quesito 13°).
17º - A Ré não concordou que a cláusula 6ª contivesse as alíneas a) e b), por se tratar de um prédio construído antes de 1950 (quesito 14°).
18º - Tal como não concordou com a inclusão da alínea a) na cláusula 10ª (quesito 15°).
19º - Os Autores riscaram as alíneas a) e b) da cláusula 6ª e alínea a) da cláusula 10ª do "contrato promessa", apondo as respectivas rubricas ao lado (16°).
20ª - Tal como fizeram uma anotação manuscrita na alínea c) da cláusula 10ª com os seguintes dizeres: "proceder à devolução do sinal" (quesito 17°).
21ª - O Autor, quando se encontrava no Cartório Notarial de Cascais, fez uma chamada telefónica para o seu advogado, procurando saber como deveria agir (quesito 19°).
22ª - O "contrato promessa "foi assinado pelas partes sem o reconhecimento das respectivas assinaturas, tendo os Autores entregue à Ré os cheques a que se alude em C) (quesito 20°).
23º - Os Autores sabiam da existência do processo camarário que se menciona no nº 2 da cláusula 1ª (quesito 21°).
24º - Tal como sabiam que não existia licença de habitação (quesito 22°).
25º - Foi por os Autores saberem da existência do processo camarário mencionado no n.º 2 da cláusula 1ª e que não existia licença de habitação, que fizeram inscrever na cláusula 6ª do “contrato – promessa” a alínea b) (quesito 23º).
26ª – Que mais tarde riscaram, dado tratar-se de um prédio de construção anterior a 1950, sem licença de habitação (quesito 24º).
27º - Nas vésperas do dia 12/11/2004, o Autor encontrou-se com a Ré num café no Estoril e aí demonstrou todo o interesse na manutenção do “contrato – promessa” (quesito 25º).
4.
Segundo a sentença, não podiam os promitentes – compradores invocar a nulidade do contrato promessa, por preterição da formalidade do artigo 410º, n.º 3, pelo facto de terem manifestado a vontade de concluir o contrato – promessa, tendo adoptado comportamentos susceptíveis de criar a justa convicção e confiança de que a irregularidade formal não seria invocada, pelo que o contrato deve ser juridicamente tratado como se tivesse sido concluído sem qualquer defeito.
É desta interpretação que discordam os recorrentes, porquanto, na posição perfilhada na sentença, sempre o desejo de concluir o contrato equivaleria à renúncia a invocar a nulidade especial do artigo 410º, n.º 3 do CC, já que tal desejo seria incompatível com uma posterior invocação da invalidade que sanciona a omissão de formalidades contratuais.
Ora bem.
De acordo com o que resulta da matéria de facto apurada, as partes celebraram um contrato promessa bilateral de compra e venda, tal como se mostra definido nos artigos 410º e 411º do CC, traduzindo-se na convenção pela qual ambas as partes se obrigaram a celebrar, dentro de certo prazo e verificados certos pressupostos, o contrato de compra e venda dos imóveis identificados a fls. 6 a 9 dos autos.
Reproduzindo o que havíamos escrito no Acórdão 4021/06, de 1 de Junho de 2006, escreveu-se na sentença que, com o contrato – promessa de compra e venda não se operou a transferência de propriedade sobre os referidos prédios, emergindo apenas para os contraentes, a obrigação de facto positivo de contratar, de outorgar no contrato de compra e venda prometido.
No tocante aos contratos - promessa relativos à celebração de contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, construídos, em fase de construção ou apenas projectados, exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes. Além disso, deve constar dele a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização do edifício (caso se encontre já concluído) ou da respectiva construção (se esta ainda não terminou ou nem mesmo se iniciou). O contraente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a omissão de tais requisitos, salvo se a contraparte a causou culposamente (art.º 410º, n. os 2 e 3, na redacção do D.L. 379/86, de 11/11).
Do ponto de vista da determinação do sentido da letra da lei, o problema reside em determinar a amplitude das expressões “omissão destes requisitos”, por um lado e “documento referido no número anterior”, por outro. A solução mais próxima da letra da lei não pode deixar de ser a de punir a falta de documento escrito com a nulidade do n.º 2 do art. 410º e equiparar a falta de assinaturas à falta do seu reconhecimento, ou à falta das licenças de construção ou de utilização. É que o “documento referido no número anterior” tem de existir para lhe serem acrescidas as exigências do n.º 3, mas as assinaturas das partes, por força da sua própria letra não podem constar dele, uma vez que têm de ser apostas na presença do notário. Assim não se pode dizer que a aplicação do n.º 3 do mesmo normativo suponha a aplicação prévia do n.º 2, justamente porque em boa lógica isso conduziria a suporem-se necessárias duas assinaturas por cada parte: uma para consubstanciar o “documento referido no número anterior” e outra para ser presencialmente reconhecida pelo notário.
O legislador manifestou clara intenção de proteger o promitente adquirente do direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, através do reforço de forma do contrato promessa e através do regime especial de invalidade que sanciona a falta dessa forma (1).
Ora a falta de assinatura do promitente comprador e das formalidades referidas no n.º 3, do art.º 410º, não se enquadra na nulidade típica porque não pode ser invocada pelo promitente - vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente - comprador que directamente lhe deu causa. A não ser assim, isto é, se o promitente - vendedor pudesse arguir sempre a nulidade da falta da assinatura do promitente - comprador, estaria aberta a possibilidade de montagem de situações de nulidade por parte dos promitentes - vendedores (que normalmente assinam o documento), bastando, para tanto, “esquecerem-se” de cobrar a assinatura do promitente - comprador, para depois virem invocar a nulidade, atribuindo-a à outra parte, para, assim, restituírem o sinal em singelo, e não em dobro, depois de o terem utilizado sem remuneração e fruído da sua desvalorização (2).
Trata-se, pois, de nulidade atípica e desviante do regime geral das nulidades (art. 220º e 286º) estabelecida apenas no interesse do promitente comprador, só este, em princípio, podendo prevalecer-se dela, com exclusão da outra parte ou de terceiros e impossibilidade do seu conhecimento oficioso (Assentos 15/94, de 28-6-94 e 3/95, de 1-2-95, D.R, respectivamente, de 12-10-94 e 22-4-95).
A lei delimita, portanto, a única situação de abuso de direito que o promitente comprador pode levar a cabo no âmbito deste regime especial de invocação de nulidade: aquela que se caracteriza por ser o responsável exclusivo pela omissão de requisitos formais.
Reportando-nos ao caso sub judicio, provou-se que do documento que titula a convenção celebrada entre as partes não consta o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes, nem a certificação notarial da existência de licença de utilização.
Quanto a este último requisito está igualmente provado que o imóvel onde se situam as duas fracções objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes é anterior à entrada em vigor do DL n.º 38382, de 7/08/1951, razão pela qual não seria exigível a apresentação de licença de utilização.
Diversa se mostra a questão no que tange à omissão do reconhecimento presencial das assinaturas.
Ora, como decorre da matéria dada como provada pelo Tribunal a quo, os Apelantes não foram responsáveis por esta omissão, antes tendo sido confrontados com situações relativas à Ré e a uma sociedade sua, que impediram o reconhecimento presencial das assinaturas, caso devessem intervir no contrato – promessa as partes que outorgariam a escritura, uma vez que a propriedade do imóvel prometido vender pertencia a uma sociedade de que a Apelada era a única sócia, e não à mesma Apelada enquanto pessoa singular.
Conclui-se, por conseguinte, não ter havido qualquer culpa dos Apelantes na omissão das formalidades exigidas pelo regime especial de nulidade constante do artigo 410º, n.º 3 CC.
Por esse motivo, não se verificou a única situação que esse mesmo preceito prevê como podendo fundamentar a invocação de abuso de direito contra os promitentes compradores, ou seja, in casu, os Apelantes.
Na verdade, no caso dos autos, a omissão de formalidades resultou de circunstâncias decorrentes da titularidade do direito de propriedade do imóvel objecto da promessa, o qual pertencia a uma sociedade, e não à Apelada, a título individual, o que implicaria, para que o contrato promessa fosse subscrito pela dita Apelada o pagamento de I. M. T., por tal consubstanciar uma transmissão da posição contratual da sociedade para a mesma Apelada.
Como muito bem realçam os Recorrentes, “se é certo que a Apelada poderia trazer ao seu património, até à data acordada na promessa para a celebração do contrato definitivo, a propriedade do imóvel objecto da promessa, é também certo que cabe aos Apelantes o direito de reclamar a garantia que representa o facto de o contrato – promessa ser assinado por quem, naquele momento, é o dono do imóvel.
Assim sendo, mesmo que se considere a recusa da Apelada justificada, não pode transformar-se essa circunstância em culpa dos Apelantes, promitentes compradores”.
Ou seja, ainda que se não considere ter havido culpa da Apelada na omissão das formalidades exigidas pelo artigo 410º, n.º 3 do CC, não é menos certo que não existiu qualquer responsabilidade por parte dos Apelantes nessa mesma omissão.
Nestas circunstâncias, a lei confere aos promitentes compradores a faculdade de invocar a nulidade decorrente do disposto no n.º 3 do artigo 410º do CC, mesmo tendo subscrito o contrato promessa.
Assim, apurado que está que no contrato ajuizado a assinatura dos promitentes não se encontra reconhecida presencialmente pelo notário e tendo sido os promitentes compradores, a invocar essa irregularidade, há que o declarar nulo, devendo, em consequência, ser-lhe restituído pelo Réu em singelo o sinal passado (art.º 289º, n.º 1), acrescida de juros moratórios a partir da data sentença recorrida, por só agora o direito a tal se ter declarado e tornado exigível.
Procedendo a acção, fica prejudicado o conhecimento da reconvenção.
5.
Pelo exposto, julgando procedente a acção, revoga-se a sentença recorrida, condenando-se a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 17.500, bem como os juros de mora à taxa supletiva legal, contados desde a data da sentença e até integral pagamento.
Custas em ambas as instâncias pela Ré – Apelada.
Lisboa, 22 de Fevereiro de 2007
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira
_____________________________________________
1 Calvão da Silva, Sinal e Contrato – Promessa, 54 a 56.
Víctor Calvete, A forma do contrato promessa e as consequências da sua inobservância, 48 e seguintes.
2 Antunes Varela, Sobre o Contrato Promessa, 28 e seguintes. |
