| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório:
O e F, instauraram, em 7 de Outubro de 2005, no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra Auto Lda, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 22.522,50, sendo € 15.015,00 a título de rendas vencidas até Setembro de 2005 e € 7.507,50 correspondentes à indemnização legal, bem como no pagamento das quantias despendidas com a presente acção, as quais, em Outubro de 2005, ascendiam a € 1.178,00 e das que se vierem a liquidar.
Para tanto alegou, em síntese, que até Setembro de 2005 foram proprietários do prédio urbano designado “Quinta”, freguesia da Charneca, concelho de Lisboa, com entrada pela Azinhaga do Beco, tendo arrendado à ré, para o exercício da sua actividade comercial, o barracão que faz parte desse prédio a partir de 01.08.1998 mediante o pagamento de renda mensal, cujo valor actualizado ascendia no ano de 2005 a € 2.145,00, tendo esta deixado de pagar as rendas vencidas entre Março e Setembro de 2005.
Na contestação a ré alegou, em suma, que o contrato de arrendamento não foi celebrado por escritura pública, como era exigido ao tempo, e ainda que o prédio de que fazia parte o arrendado foi expropriado, já não exercendo no início de Maio de 2005 actividade no mesmo.
Terminou pela improcedência da acção e sua absolvição do pedido.
Os autores replicaram, impugnando os factos alegados.
No despacho saneador foi julgado improcedente o pedido de condenação da ré no pagamento das quantias despendidas com a interposição e seguimento da presente acção, com a consequente absolvição da ré desse pedido.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que decidiu:
«- declarar nulo o contrato de arrendamento celebrado entre o A. e a R. referente ao barracão, com a área de 865,76 m2, com escritórios no R/C e 1º andar, e ao anexo no R/C contíguo ao barracão no topo Norte, sitos no prédio designado “Quinta”, freguesia da Charneca, concelho de Lisboa, com entrada pela Azinhaga do Beco, letras AS, inscrito na matriz sob o artº 414º;
- reconhecer o direito dos AA. às quantias pagas a título de renda e
- condenar a R. a pagar aos AA. a quantia de € 4.290,00 correspondente à soma da renda acordada e não paga pelos dois meses de utilização do prédio».
Desta sentença apelaram a ré e os autores.
A ré alegou e formulou a seguinte síntese conclusiva:
1ª Resulta da Contestação da R., no seu conjunto, que esta impugnou a alegada utilização do barracão das AA. até Setembro de 2005, razão pela qual passou a constituir o artigo 1.° da Base Instrutória a questão de saber se: "A R. utilizou o barracão e anexo descritos em A) até Setembro de 2005?".
2ª Os AA. não produzem qualquer prova sobre esse facto cujo ónus da prova sobre eles impendia.
3ª A R. apenas confessou ter pago as rendas até Fevereiro de 2005.
4ª Nos artigos 46.° a 48.° da Contestação aperfeiçoada, a R. refere-se a factos imputáveis aos AA., ou seja, refere uma versão destes, com a qual, naturalmente, não concorda, diferente do peticionado pelos próprios AA.. Ou seja, o que a R. pretendeu evidenciar foi a má fé dos AA. que vieram pedir rendas até Setembro de 2005 quando eles próprios, em 9 de Maio de 2005, já afirmam por escrito que a R. se havia mudado para uma nova garagem em Camarate.
5ª A douta sentença interpreta como versão da R. algo que a própria R. qualificou como versão do A. (cfr. vide artigo 47.° da Contestação aperfeiçoada).
6ª Carece, assim, de fundamento de facto a condenação da R. no pagamento da quantia de €4.290,00.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a sentença no que respeita à condenação da R. absolvendo esta, integralmente, do pedido.
Na sua alegação os autores deduziram as seguintes conclusões:
1ª A questão essencial a dirimir na acção consistia em apurar se a Ré estaria ou não obrigada ao pagamento de rendas desde Fevereiro de 2005, altura em que deixou de as pagar, até Setembro do mesmo ano.
2ª A eficácia ou não do contrato que sustentou o arrendamento é essencial para aferir da existência da obrigação do pagamento de rendas.
3ª Oficiosamente, na sentença proferida pela Exma. Senhora Juíza do Tribunal a quo, a mesma concluiu pela nulidade do contrato de arrendamento condenando a Ré apenas no pagamentos das rendas relativas aos meses de Março e Abril, uma vez que foi confessado pela Ré que ocuparam o locado nesse período.
4ª Entende a Recorrente que face ao disposto no artigo 293° do Código Civil e principalmente face à verificação das condições supra expostas, deveria a Exma. Senhora Juíza ter decretado a conversão do contrato de arrendamento em contrato-promessa de arrendamento, com as devidas consequências legais.
5ª Tal conversão seria perfeitamente admissível uma vez que o negócio inválido contém os requisitos essenciais de forma e substância, necessários para a validade do negócio sucedâneo, ou seja, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes tem os requisitos essenciais para a validade do contrato promessa pois foi celebrado por escrito e regula o regime pelo qual o arrendamento haveria de se reger.
6ª É ainda requisito da conversão do negócio jurídico que a vontade hipotética ou conjuntural das partes seja no sentido da conversão. Também este requisito estava verificado visto que neste caso concreto é perfeitamente claro que a vontade das partes seria a conversão, uma vez que nenhuma das partes alguma vez invocou a ineficácia do contrato e porque pode inferir-se da cláusula 13ª do mesmo contrato que a vontade das partes era precisamente solenizar – por escritura pública - aquilo que estavam a acordar e que foi fonte de obrigações para ambos, sendo que ambas as partes sempre reconheceram eficácia e validade ao contrato, tendo até a Ré assumido a condição de arrendatária perante a Câmara Municipal de Lisboa, tendo baseado o recebimento de uma indemnização no "ACORDO NA INDEMNIZAÇÃO POR CESSAÇÃO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL" (junto à Contestação da Ré a fls. 88, 89 e 90), sendo que tal acordo apenas foi concretizado depois da transferência da propriedade do prédio objecto do contrato de arrendamento dos Autores para a CML (vide escritura a fls. 213 a 215).
7ª Verifica-se igualmente que o contrato-promessa de arrendamento comercial traduz todo o clausulado, concretamente matéria de negociação e acordo a que as partes chegaram.
8ª Também nunca as partes previram a nulidade do contrato e não o celebraram com a convicção de que estariam a celebrar um contrato nulo.
9ª As partes sempre consideraram o negócio válido e eficaz, nunca alegando, durante a pendência da sua relação jurídica ou em sede de 1a Instância nas suas peças processuais, que o negócio seria nulo ou que enfermaria de qualquer vício que pusesse em causa a sua validade e, ainda menos, a sua eficácia, sendo prova disso a já referida indemnização que a Ré recebeu por parte da Câmara Municipal de Lisboa por ter perante esta assumido a qualidade de arrendatária.
10ª Estando então reunidos todos os requisitos necessários à conversão do negócio jurídico, a sua não conversão pela Exma. Senhora Juíza do Tribunal a quo consubstancia uma clara violação do artigo 293° do CC.
Nestes termos, pelas razões e pelos fundamentos supra expostos, deve ser dado provimento ao presente recurso:
a) Reconhecendo-se a conversão do contrato de arrendamento comercial em contrato-promessa de arrendamento comercial;
b) Reconhecendo consequentemente que, sendo o contrato válido e eficaz, as rendas são devidas aos Autores;
Em consequência se revogando a decisão recorrida.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2. Fundamentos:
2.1. De facto:
Na 1ª instância julgaram-se provados os seguintes factos:
1- Por contrato escrito celebrado em 10.07.1998, o A. deu de arrendamento à R. um barracão, com a área de 865,76 m2, com escritórios no R/C e 1º andar, e um anexo no R/C contíguo ao barracão no topo Norte, sitos no prédio designado “Quinta”, freguesia da Charneca, concelho de Lisboa, com entrada pela Azinhaga do Beco, letras AS, inscrito na matriz sob o artº 414º, pelo prazo de seis meses, automaticamente renovável por iguais períodos e por tempo indeterminado, com início em 01.08.1998, destinado a oficinas, armazenamento de peças, acessórios e materiais de qualquer espécie, comercialização dos mesmos, montagens e reparações, e demais cláusulas constantes do doc. de fls. 6 a 9 - al. A).
2- Nos termos das cláusulas 3ª, 4ª e 5ª do contrato, o A. deu de arrendamento à R. o barracão e anexo descritos em A) “pela renda mensal de 400.000$00, sujeita à retenção na fonte à taxa de 15%”, a pagar “no domicílio dos senhorios ou no local que por escrito estes indicarem à inquilina, entre os dias 1 e 8 de cada mês”, “actualizada anualmente de acordo com o coeficiente de actualização das rendas comerciais aprovado anualmente por portaria, nos termos do artº 32º do RAU” - al. B).
3- A R. procedeu ao pagamento das rendas mensais até ao mês de Fevereiro de 2005, inclusive - al. C).
4- O prédio descrito em A) não dispunha de licença de utilização - al. D).
5- Por carta datada de 03.08.2004, a Câmara Municipal de Lisboa informou a R. que: “Nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 10º e 11º da Lei nº 167/99 de 18 de Setembro (Código das Expropriações), vem por este meio a Câmara Municipal de Lisboa, dar conhecimento do interesse em adquirir o prédio em epígrafe de que Vª Exª é arrendatário, por se encontrar abrangido pelas obras com vista à execução do Eixo Viário Central, inseridas no Plano de Urbanização do Alto do Lumiar”, conforme doc. de fls. 41, - al. E).
6- No dia 22.03.2005, a Câmara Municipal de Lisboa e a R. acordaram no pagamento por aquela a esta de uma quantia de € 130.696,63, a título de compensação indemnizatória pela cessação do contrato de arrendamento, conforme doc. de fls. 88 a 90, tendo a indemnização sido paga em Setembro de 2005 - al. F).
7- Foi dado de arrendamento à R. um prédio sito em Camarate, destinado a oficina, mediante o pagamento da renda mensal de € 2.000, com início em Setembro de 2004 - al. G).
8- Por carta datada de 11.05.2004, a Câmara Municipal de Lisboa informou o A. que: “Nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 10º e 11º da Lei nº 167/99 de 18 de Setembro (Código das Expropriações), vem por este meio a Câmara Municipal de Lisboa, dar conhecimento do interesse em adquirir o imóvel em epígrafe de que Vª Exª é presumível proprietário, por se encontrar abrangido pela execução das obras de execução do Eixo Viário Central, inseridas no Plano de Urbanização do Alto do Lumiar”, conforme doc. de fls. 103 - al. I).
9- Por escritura publica outorgada em 14.09.2005, os AA. declararam vender ao Município de Lisboa, que declarou aceitar a venda, o prédio denominado “Quinta do Médico” descrito em A), conforme doc. de fls. 97 a 100 - al. H).
10- A R. utilizou o barracão e anexo descritos em A), pelo menos, até Abril de 2005- facto admitido por acordo (vd. artºs 47º e 48º da contestação aperfeiçoada) e considerado ao abrigo do disposto no artº 659º, nº 3 do C.P.C..
2.2. De direito:
Os recursos serão apreciados pela ordem da sua interposição, traçando as conclusões das respectivas alegações o seu objecto, como decorre do disposto nos artigos 690º nº 1 e 684º nº 3 do Código de Processo Civil.
Da apelação da ré:
À luz das conclusões da alegação da ré a questão nuclear a decidir consiste, basicamente, em saber se está admitido nos autos por acordo das partes o facto elencado supra sob o nº 10, ou seja, que a ré utilizou o barracão e anexo descritos em A), pelo menos, até Abril de 2005, facto em que a sentença recorrida fundou a sua condenação no pagamento da quantia de € 4.290,00 correspondente à indemnização por essa utilização durante os meses de Março e Abril de 2005.
Na sua contestação reformulada, junta a fls. 69/77, a ré alegou o seguinte:“46º Acresce que já em 9 de Maio de 2005 o A. marido em carta dirigida ao advogado da R. afirmava «E mais informo, que esta firma Auto, Lda., se mudou para a nova garagem em Camarate…»”47º Mesmo na própria versão do A. quando muito estariam em dívida as rendas de Março e Abril.48º Pois no início de Maio já a R. não exercia a actividade no prédio expropriado”.
Desta alegação, concretamente do artigo 48º, cuja matéria não foi impugnada pelos autores na réplica, decorre que a utilização do espaço objecto do contrato de arrendamento pela ré cessou no início de Maio de 2005, realidade que, de acordo com a alegação contida nos artigos 46º e 47º, o autor reconheceu em correspondência dirigida ao mandatário da ré e resulta da própria versão que apresentou na petição inicial.
Efectivamente, o conteúdo do artigo 48º não pode interpretar-se como uma mera conclusão do alegado nos artigos 46º e 47º. Trata-se de um facto concreto confessado pela ré e aceite pelos autores, que o não impugnaram, que vale por si e visou reforçar a alegação precedentemente feita no sentido de que a cessação da actividade da ré no referido espaço naquela altura não só era do conhecimento do autor (artigo 46º), como resultava da própria versão dos factos apresentada pelos autores (artigo 47º).
Aliás, os autores assim o entenderam ao impugnarem expressamente na réplica apenas a alegação contida nos referidos artigos 46º e 47º da contestação.
Note-se que para afastar o pagamento de qualquer quantia aos autores após Fevereiro de 2005, mês em que efectuou o último pagamento do quantitativo contratualmente estabelecido pela utilização do barracão onde funcionavam as instalações da ré, esta invocou a sua situação de “grave asfixia financeira decorrente dos custos da nova instalação e de uma lenta mudança” e a iniquidade da exigência do pagamento de qualquer quantia pelos autores a partir do momento em que acordaram com a Câmara Municipal de Lisboa a indemnização a receber pela expropriação amigável ou alienação do prédio de que fazia parte o barracão em causa.
Só no artigo 48º da contestação situou no tempo a cessação da sua actividade ali e, por conseguinte, o termo da utilização do barracão e tal alegação não pode desprezar-se nem confundir-se, como sustenta a ré, com uma pretensa conclusão do teor dos atigos 46º e 47º.
Logo, em obediência ao estatuído no artigo 659º nº 3 do Código de Processo Civil, preceito que manda ao juiz tomar em consideração na fundamentação da sentença, entre outros, os factos admitidos por acordo das partes, impunha-se consigná-lo no elenco dos factos assentes e dele extrair, como foi feito na sentença recorrida, as devidas consequências jurídicas desse facto.
E perante esse facto estava a ré vinculada ao pagamento do montante correspondente à renda estipulada pela utilização do espaço objecto do contrato de arrendamento durante os meses de Março e Abril de 2005, ainda que a título de indemnização, caso venha a considerar- -se, como se afigura desde já, nulo o contrato por falta de observância da forma legalmente prescrita.
Improcedem, por conseguinte, as conclusões da alegação da ré, na totalidade.
Da apelação dos autores:
Das conclusões da alegação dos autores emergem como questões nucleares a decidir neste recurso saber se, sendo nulo o invocado contrato de arrendamento, por falta de forma, deveria ser convertido em contrato-promessa de arrendamento ao abrigo do estatuído no artigo 293º do Código Civil, devendo reconhecer-se que são devidas pela ré todas as rendas peticionadas.
Não existe controvérsia relativamente à qualificação jurídica do contrato celebrado, em 10 de Julho de 1998, entre as partes.
Resulta da facticidade assente que se trata de um contrato de arrendamento comercial relativamente ao qual não foi observada a forma legal exigida ao tempo, posto que foi celebrado por escrito particular e o nº 2 do artigo 7º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, vigente até à entrada em vigor do DL nº 64-A/2000, de 22 de Abril, e aplicável in casu - visto este último diploma legal não ter eficácia retroactiva (artigo 12º do Código Civil) -, impunha que os contratos de arrendamento para o comércio (indústria e profissão liberal) fossem outorgados por escritura pública.
Ora, de acordo com o estabelecido no artigo 220º do Código Civil, “a declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei”, pelo que forçoso é concluir-se, como na sentença recorrida, pela nulidade do contrato.
Perante esta nulidade há que apurar se tal contrato deverá ser convertido num válido contrato-promessa de arrendamento, como pretendem os autores.
Sob a epígrafe “Conversão” estabelece o artigo 293º do Código Civil que o negócio nulo pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido se tivessem previsto a invalidade.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela[1], a conversão supõe a invalidade integral do negócio e a sua substituição por outro do qual contenha os requisitos essenciais, não só de substância como de forma.
Exemplificando, escrevem ainda estes Autores:
«A vende um imóvel a B por escrito particular; esta venda, nula por falta de forma, pode converter-se numa promessa de compra e venda.»
«A e B celebram, por documento particular, um contrato de arrendamento que a lei sujeita a escritura pública; este contrato é convertível em promessa de arrendamento (...).»
E os mesmos Autores, em sequência, escrevem o seguinte:
«Como resulta do próprio texto e do espírito da lei, não basta que o negócio nulo ou anulado tenha a mesma substância do negócio em que se pretende convertê-lo. É necessário ainda que este negócio não contrarie, em termos decisivos, a vontade exteriorizada pelo declarante, em relação à forma do negócio.
Para que possa verificar-se a conversão, não basta que o negócio nulo ou anulado contenha os requisitos essenciais de substância e de forma do negócio que vai substituí-lo. É ainda necessário, de acordo com a parte final do artigo 293º, que a conversão se harmonize vontade hipotética ou conjectural das partes».
Assim, seguindo a doutrina do Acórdão do STJ, de 04.06.2002,[2] «[n]a conversão estamos perante uma revaloração dada pela ordem jurídica a um comportamento negocial das partes que não tem efeitos jurídicos, mediante a atribuição de uma eficácia sucedânea realizadora do fim visado pelo tipo negocial em vista, respeitando-se os requisitos de validade e de eficácia do negócio que se procurou celebrar (…). O seu pressuposto assenta na constatação de negócio jurídico ferido de vícios, como é o caso da nulidade formal, que ponham em causa a sua eficácia.
Os seus requisitos são objectivos e subjectivos.
A causa jurídica do negócio sucedâneo vai mergulhar suas raízes nos elementos fácticos tradutores do comportamento negocial, assim se obtendo minimamente o fim prático que as partes procuravam realizar com o negócio nulo.
O requisito subjectivo, por sua vez, repousa na vontade conjectural ou hipotética das partes.
Esta vontade terá de ser o reflexo da ponderação dos interesses em presença, depois de passar pelo crivo da boa-fé: positiva ou negativamente, impondo ou impedindo a conversão.
Escreve-se no já citado acórdão de 15-10-1996:
«O juiz não tem de descobrir e depois construir a vontade das partes a partir da sua vontade real».
«Terá antes que procurar qual o fim económico-social visado pelas partes, não abstractamente, mas em concreto, servindo tal de ponto de partida para "permitir supor" (artigo 293º), ou seja, a partir daí é lícito presumir que as partes teriam querido o negócio sucedâneo, pois ele realizaria, em sua essência, o fim pretendido».
No caso em apreço, embora as partes quisessem e tivessem celebrado um contrato de arrendamento, que assim denominaram, contrato que se concretizou e do qual foram extraídas pelos mesmos todas as virtualidades de ordem prática e económica, não ignoravam a necessidade de celebração de uma escritura pública, como o evidencia a clª 13ª, na qual consignaram “[o] presente contrato será submetido a escritura pública quando os Senhorios ou a Inquilina pretenderem e se obtiver a documentação necessária”.
Esta referência expressa à uma futura escritura pública para formalização do contrato já reduzido a escrito pelos contraentes é reveladora do conhecimento e da consciência que tinham de que o fim visado com o contrato só se alcançaria com o cumprimento da forma legalmente exigida para o mesmo, o que aponta no sentido da possibilidade de conversão do negócio numa promessa de arrendamento comercial.
Só que tal conversão não teria, no caso concreto, qualquer efeito prático, uma vez que os autores não lograram provar, como se propuseram e era seu ónus, que a ré continuou a utilizar o barracão objecto do contrato de arrendamento até Setembro de 2005 (artigo 342º nº 1 do Código Civil).
Apenas resultou assente, por acordo das partes, como se viu, que a ré utilizou aquele espaço até ao início da Maio de 2005.
E a desocupação de tal espaço não resultou de um qualquer incumprimento contratual da ré, mas da circunstância de o prédio de que fazia parte ter passado para o domínio público “…por se encontrar abrangido pela execução das obras de execução do Eixo Viário Central, inseridas no Plano de urbanização do Alto do Lumiar”, conforme documento dirigido ao autor junto a fls. 103 emanado da Câmara Municipal de Lisboa.
Nesta conformidade, não é exigível à ré, atenta a facticidade provada, qualquer outro pagamento para além daquele em que foi condenada na sentença recorrida.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação dos autores.
3. Decisão:
Termos em que se acorda em julgar improcedentes as apelações e confirmar a sentença recorrida.
25 de Setembro de 2008
(Fernanda Isabel Pereira)
(Maria Manuela Gomes)
(Olindo Geraldes)
_________________________________
[1] In Código Civil Anotado, vol I, 4ª ed., Coimbra Editora, págs. 268 e 269.
[2] In www.dgsi.pt/jstj, Processo: 02A1442. |
