| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
J(…) – Sociedade de Construções, Lda. intentou, acção com processo especial para fixação judicial de prazo, contra José e Maria pedindo que fosse fixado o prazo de 60 dias para cumprimento da efectivação da acordada resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes e consequente devolução, em singelo, dos valores prestados no âmbito daquele título de sinal e respectivo reforço.
Alegou que celebrou com os réus um contrato promessa de compra e venda, em 24/3/2007, tendo por objecto um prédio misto, denominado P..., sito no sítio da ..., freguesia e concelho de Porto santo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Porto Santo sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o art. ....
Em 29/572007 foi celebrado um aditamento ao contrato-promessa com o pagamento de um reforço do sinal no valor de € 21.250,00 e em 8/10/2007 foi feito mais um pagamento intercalar suplementar do mesmo valor.
O contrato de compra e venda prometido não foi efectuado em virtude de não se ter verificado a condição a que tal celebração ficou contratualmente sujeita, qual seja, a de ser aprovado, pela Câmara Municipal de Porto Santo, projecto de licenciamento para a construção do respectivo imóvel.
Atento tal facto e tendo as partes perdido interesse na manutenção do vínculo contratual, acordaram em accionar o mecanismo contratualmente previsto no Parágrafo Único da cláusula 4º do contrato-promessa, promovendo a resolução do mesmo por mútuo acordo.
Em conformidade, foi igualmente acordada a devolução em singelo à autora por parte dos réus dos valores por estes recebidos, a título de sinal e respectivo reforço, num total de € 50.000,00.
Tal resolução contratual e devolução do sinal ficaram de ser efectivados logo que os réus dispusessem do montante necessário à restituição das quantias recebidas, o que ficou dependente de futura venda do prédio objecto do contrato-promessa, tendo os réus solicitado autorização para recolocar tal bem de novo em comercialização.
Prestes a completarem-se 3 anos sobre este acordo, nenhuma resposta foi obtida dos réus relativamente à sua concretização.
A autora não pode contemplar ad aeternum com tal passividade.
Na resposta a ré pugnou pela improcedência da acção com fundamento na inexistência de obrigações para cujo cumprimento a autora quer que o Tribunal fixe aos réus prazo – as de consentirem na revogação do contrato-promessa e de restituírem as quantias a recebidas ou porque, mesmo que tais obrigações existissem, elas ainda não seriam exigíveis, por ainda não se ter verificado a condição da qual os réus fizeram depender o seu acordo à revogação do contrato-promessa.
Sustentou que esta espécie de processo só se justifica quando incumba ao tribunal a fixação de prazo para o exercício de um direito ou o cumprimento de um dever – art. 1456 CPC.
A autora age como se tivesse o direito de exigir que os réus acordem na resolução do contrato-promessa celebrado e lhe devolvam o sinal e reforços recebidos.
Ora, se o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes e os réus não chegaram a concretizar o seu consentimento à revogação do contrato-promessa, antes fazendo-o depender da consecução de um novo comprador para o prédio, não pode a autora pedir ao Tribunal que fixe um prazo para coagi-los a acordarem nessa revogação.
Logo, pela inexistência do direito por parte da autora, a pretensão é infundada.
Acresce que a fixação de prazo só é deferida pelo tribunal verificando-se os requisitos do art. 777/1 e 2 CC, ou seja, quando se verifique sucessivamente a falta de estipulação das partes sobre a oportunidade do exercício do direito ou do cumprimento da obrigação; a falta de estipulação da lei sobre a mesma oportunidade; a necessidade da fixação de um prazo para a prática daqueles actos jurídicos, por força da natureza da prestação, das circunstâncias ou dos usos e a falta de acordo das partes sobre esse prazo.
No caso, não se verifica desde logo a 1ª situação - a oportunidade para um eventual acordo de revogação ficou dependente da futura venda do prédio objecto do contrato-promessa a terceiro.
Ora, se tiver sido estipulado que o devedor cumprirá quando puder, a prestação só é exigível tendo este a possibilidade de cumprir – art. 778/1 a) 1ª parte CC.
Portanto, mesmo que a obrigação dos réus existisse, ela ainda não seria exigível.
A zona onde se integra o prédio tem estado condicionada, quanto à finalidade e capacidade construtiva dos prédios que abrange, à entrada em vigor do Plano de Urbanização da Frente Mar Campo de Baixo/Ponta da Calheta, sendo esta situação do conhecimento público e também da autora que reconheceu “estamos todos dependentes da Câmara Municipal”.
Foi proferida decisão que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido – fls. 79 a 85.
Inconformada a autora apelou e formulou as conclusões que se transcrevem:
1ª. O presente recurso de apelação vem interposto pela autora nos autos em referência da sentença nos mesmos proferida, através da qual foi indeferida a fixação judicial de prazo neles peticionada.
2ª A sentença colocada em causa indeferiu o peticionado porquanto entendeu que as partes (autora e réus) haviam convencionado uma condição suspensiva para a devolução de um determinado montante de sinal; não se tendo verificado tal condição suspensiva, não era possível subjectiva e adjectivamente, a fixação judicial de prazo.
3ª. Entende a autora recorrente que andou mal o Tribunal na decisão proferida, quer substantivamente, quanto ao entendimento que faz da obrigação de devolução dos réus, quer adjectivamente, quanto à possibilidade de fixação judicial de prazo.
No primeiro caso, violou o disposto nos arts. 777/2 e 778 CC e no segundo violou os arts. 1456 e 1457 CPC.
4ª. Segundo a tese dos réus, acolhida pela sentença colocada em crise, a fixação judicial de prazo não seria legamente possível aqui, por estarmos face a uma condição suspensiva que se pode classificar como cláusula cum potuerit, estipulada entre autora e réus, a favor destes enquanto devedores.
5ª. Para os réus, como para a sentença em análise estaríamos, in casu, perante a estipulação de uma condição suspensiva como cláusula segundo a qual os devedores (réus) terão de cumprir a sua obrigação (devolução do sinal prestado) quando pudessem vender (quando pudessem vender o imóvel objecto do contrato-promessa no âmbito do qual foi prestado o sinal a devolver), o que estaria dependente da aprovação de um instrumento de ordenamento territorial (plano de pormenor) ainda inexistente.
6ª. No entender da autora recorrente, não estamos perante uma condição suspensiva que simultâneamente se afigura como cláusula cum potuerit.
Estamos perante uma verdadeira cláusula suspensiva, mas para o cumprimento da qual é necessário o contributo dos réus e estes nada fizeram para a concretizar.
7ª. No entender da recorrente:
a) Não estamos perante a estipulação de uma cláusula cum potuerit porque não foi estipulado genericamente que o devedor (réus) só cumpririam quando pudessem;
b) Foi estipulado especificamente uma verdadeira condição: o devedor (os réus) cumprem quando venderem o imóvel, i.é, cumprem quando encontrarem comprador para o imóvel;
c) O preenchimneto dessa condição – venda do imóvel – depende volitavamente dos réus e só deles depende;
d) O preenchimento dessa condição depende de um facere dos réus: para haver cumprimento da condição é necessário (é obrigação) que os réus previamente prevejam esse cumprimento: têm de pôr à venda o imóvel;
e) Tal cumpre em exclusivo aos devedores (réus);
f) Tal cumpriemento não foi provado;
8ª. Não cabe aos réus cumprir apenas e só quando possam; cabe-lhes cumprir quando lograrem vender o imóvel objecto do contrato-promessa em causa nos autos. Mas para promover essa venda há, obviamente, que recolocar o imóvel no mercado.
9ª. Essa recolocação não depende da mesma condição a que as partes originariamente entre si, sujeitaram o cumprimento do contrato-promessa de compra e venda entre elas então celebrado: que fosse aprovado um determinado projecto para o imóvel que, por seu turno, dependia da aprovação pela edilidade competente, de um instrumento de ordenamento territorial (plano de pormenor).
10ª. O imóvel pode ser recolocado à venda como está, sem esperar pela aprovação de qualquer plano ou alteração de ordenamento territorial.
11ª. O que, porém , os réus não querem fazer;
12ª. Essa questão - que se afigura instrumental mas também meramente ontológica – é que é determinante para aferir o conteúdo da cláusual cum potuerit.
13ª. O conteúdo desta cláusula, tal como foi estipulada entre as partes, é complexo e não pode ser simplisticamente – como foi – considerado na sentença em análise.
14ª. Não é por existir tão simplesmente uma cláusula cum potuerit que não cabe fixar prazo judicial para o cumprimento da obrigação, tudo dependendo do caso concreto em análise.
15ª. Neste caso concreto, justifica-se tal fixação, atento conteúdo complexo da estipulação que as partes, entre si, consagraram.
16ª. Entendem os réus igualmente – e com acolhimento da sentença em causa – que também adjectivamente e com base nas razões já supra expostas, não ser possível prover aqui à fixação judicial de prazo.
17ª. Como nos afirma a jurisprudência sobre a matéria de que, por amostragem, se cita o Ac. RC de 2/7/2007 e os vários acórdãos por ele citados:
a) Quanto ao fim do processo de fixação judicial de prazo “A sua finalidade exclusiva é a fixação judicial do prazo quando, nas obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual, o credor e o devedor não cheguem a acordo sobre esse ponto. Nele o requerente terá de justificar o pedido de fixação – e não já de fazer prova dos seus fundamentos. A questão a decidir é apenas a fixação de prazo”.
“Na acção especial para fixação judicial de prazo, o requerente apenas deve justificar suficientemente o seu pedido, não cabendo nela indagação quanto à existência da obrigação cujo prazo de cumprimento se pretende ver fixado”.
“No processo especial previsto nos arts. 1456 e 1457 CPC o tribunal terá tão só de estabelecer o prazo tido por suficiente para o efeito – sem curar de saber se existe ou não impossibilidade substancial do cumprimento – não havendo lugar a qualquer condenação da prestação”.
“No processo especial de fixação judicial de prazo, o pedido é a fixação de prazo e a causa de pedir, a falta de acordo entre o credor e o devedor quanto ao momento em que se vence a obrigação. Em tal processo, esgota-se a função jurisdicional no momento em que se profere a decisão a fixar o prazo. O requerente terá de justificar o pedido de fixação de prazo, mas não tem de fazer prova dos fundamentos desse pedido”.
b) Quanto ao direito subjacente ao processo “É suficiente que o requerente justifique a sua posição de credor relativamente ao requerido, por uma obrigação em que o prazo de cumprimento não se encontra fixado e em que o requerente exponha a sua pretensão de essa obrigação venha a ser cumprida no prazo que vier a ser fixado pelo tribunal, sendo essa fixação que o requerente peticiona na referida acção. Investigações sobre a validade da obrigação, impossibilidade substancial do seu cumprimento, averiguação de situações de mora e outras não se harmonizam com a natureza do processo em causa”.
c) Quanto aos poderes do tribunal quanto à fixação de prazo “Nas providências a tomar o tribunal não se encontra sujeito a critérios de legalidade estrita, devendo antes adoptar em cada caso a solução que julgue mais conveniente e oportuna (art. 1410 CPC)”.
18ª. Pelo que não só é a fixação judicial possível e passível de ser decretada no caso em apreço, mas igualmente não deve, nem pode a sentença que a analisar e decretar, apreciar e decidir outras questões quanto à obrigação que servede substrato ao pedido daquela fixação.
19ª. O que se verificou com a sentença ora em crise.
20ª. Assim, deve dar-se provimento ao recurso revogando-se a sentença.
Os réus apelados deduziram contra alegações.
Factos que a 1ª instância considerou assentes:
1 – Em 24/3/2007, os réus prometeram vender à autora o prédio misto, denominado P..., sito no sítio da ..., freguesia e concelho de Porto Santo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Porto Santo sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbano da referida freguesia sob o art. ..., doravante apenas designado imóvel.
2 – Na mesma data, a autora prometeu comprar o imóvel, em seu nome ou de quem indicasse, pelo preço de € 673.000,00.
3 – A autora e os réus declararam que fundaram a sua vontade de contratar no pressuposto que, relativamente ao imóvel, fosse aprovado pela Câmara Municipal de Porto Santo um projecto de licenciamento para construção urbana nos limites, âmbito e parâmetros do estabelecido no Plano Director Municipal de Porto Santo para a zona onde o mesmo se insere, ficando a cargo da autora o desenvolvimento de todas as diligências necessárias ao referido licenciamento.
4 – A autora e os réus acordaram que o preço referido em 2 seria pago pela primeira aos segundos da seguinte forma:
a) € 7.500,00, a título de sinal e princípio de pagamento, no acto em que foram proferidas as declarações negociais referidas;
b) € 42.500,00, a título de confirmação da viabilidade por parte da Câmara Municipal de Porto Santo e como complemento do sinal referido na alínea anterior.
c) € 50.000,00, a título de primeiro reforço do sinal, em 6 meses após o pagamento referido na alínea anterior.
d) € 50.000,00, a título de segundo reforço do sinal, em 12 meses após o pagamento referido na alínea b).
e) € 523.000,00, na data da celebração da escritura de compra e venda.
5 – A autora e os réus declararam que, caso o projecto referido no ponto 3 não fosse deferido pela Câmara Municipal de Porto Santo ou por qualquer outra entidade competente para o efeito, a primeira teria direito a receber de volta e de imediato dos segundos todos os valores entregues até à data do indeferimento.
6 – Em 29/5/2007, a autora e os réus acordaram na efectivação de um pagamento intercalar entre os momentos previstos nas alíneas a) e b) do ponto 4, que se regeu da seguinte forma:
a) No acto em que foram proferidas essas declarações negociais, a autora entregou aos réus a quantia de € 21.250,00.
b) Aquando da confirmação da viabilidade por parte da Câmara Municipal de Porto Santo, referida na alínea b) do ponto 4, a autora entregaria o valor remanescente de € 21.250,00.
7 – Em 8/10/2007, a autora pagou aos réus a quantia remanescente de € 21.250,00, referida na alínea b) do ponto anterior.
8 – Por decisão administrativa deliberada em 5/3/2008, a Câmara Municipal de Porto Santo não aprovou o projecto referido em 3.
9 – Por declaração negocial que se tornou conhecida dos réus em 24/9/2008, a autora propôs a estes um acordo, tendo em vista “revogar, através de resolução” o contrato-promessa de compra e venda entre si outorgado em 24/3/2007 e tendo por objecto o imóvel.
10 – Os réus aceitaram a proposta com modificações, designadamente, declararam que acordariam na revogação do contrato-promessa logo que dispusessem do montante necessário à restituição das quantias recebidas, ficando essa disposição dependente de futura venda do imóvel.
11 – Na sequência da referida declaração negocial, solicitaram à autora autorização para vender o prédio a terceiros.
12 – Por declaração negocial que se tornou conhecida dos réus em 25/11/2008, a autora deu o seu assentimento às modificações referidas no ponto 10, bem como autorizou os mesmos a vender o prédio a terceiros.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Atentas as conclusões da apelante que delimitam, como é regra, o objecto do recurso – arts. 684/3 e 690 CPC – a questão a decidir consiste em saber se há lugar à fixação judicial de prazo (violação dos arts. 1456 CPC e 777/2 CC).
Vejamos, então.
A autora pretende, ex vi art. 777/2 CC, que seja fixado judicialmente um prazo para a resolução do contrato-promessa celebrado e consequente devolução das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento, em 24/3/2007, relativamente ao prédio misto, denominado P..., sito na freguesia e concelho de Porto Santo.
Ao abrigo do princípio da liberdade contratual – art. 405 CC – podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos, abrangendo os elementos essenciais (núcleo) e os elementos acessórios (cláusulas acessórias).
Por vezes as partes não fixam, ou seja, não acordam sobre os elementos variáveis - cláusulas acessórias - , pelo que, em determinadas circunstâncias, podem recorrer ao tribunal.
Ora, o art. 777/2 CPC regula a fixação de uma cláusula acessória pelo tribunal, quando se torne necessário o estabelecimento de um prazo que se impõe, quer pela natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinam, quer por força dos usos, e as partes não tenham acordado a sua determinação.
Os arts. 1456 e 1457 CPC regulam a fixação judicial de prazo e destinam-se a adjectivar várias disposições do CC – arts. 411, 777/2 e 3 e 907/2 CC.
Com o recurso a este processo de jurisdição voluntária visa-se o preenchimento de uma cláusula acessória omissa, indispensável para a determinação da mora.
Daí que o art. 1456 CPC consigne o objectivo da diligência - quando incumba ao tribunal a fixação de um prazo para o exercício de um direito ou para o cumprimento de um dever.
A lei parte do princípio que a obrigação é certa, sendo incerto o prazo de cumprimento, daí a simplicidade do procedimento/processo.
Ao requerente cabe apenas justificar o pedido de fixação de prazo e indicar o lapso de tempo que repute adequado.
A questão a decidir é tão somente a fixação de prazo.
Este processo não comporta a discussão de questões de natureza contenciosa, nomeadamente a discussão sobre a inexistência ou nulidade da obrigação, incumprimento definitivo, resolução, etc. -; estas questões têm que ser resolvidas no quadro de uma acção comum e não já no âmbito deste processo de jurisdição voluntária – cfr. Ac. STJ de 14/11/2006, 3/12/2002, relatores Nuno Cameira e Pinto Monteiro, respectivamente, Ac. RL de 2/10/97, relator Silva Santos, in www.dgsi.pt.
In casu, o contrato-promessa foi celebrado no pressuposto que relativamente ao imóvel fosse aprovado um projecto de licenciamento pela Câmara Municipal de Porto Santo.
Ambos, promitente compradora e promitentes vendedores, declararam também que se o projecto não fosse deferido a autora teria direito a receber de volta e de imediato dos requeridos todos os valores entregues até à data do indeferimento.
A autora entregou aos réus € 50.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento.
Não tendo sido aprovado o projecto, a autora propôs aos réus um acordo com vista à resolução do contrato-promessa em questão, tendo estes declarado aceitar a revogação logo que dispusessem do montante necessário à restituição das quantias recebidas, ficando essa disposição dependente de futura venda do imóvel, tendo pedido autorização à autora para venderem o imóvel, o que esta aceitou.
Ora, destes factos, que não foram postos em causa, ressalta à saciedade que o contrato-promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado no pressuposto de ser aprovado um projecto de licenciamento relativamente ao imóvel e que caso tal não sucedesse a requerente teria a haver dos requeridos as quantias entregues a título de sinal.
E que não tendo sido aprovado o projecto acordaram as partes na revogação/resolução do contrato logo que os requeridos tivessem o montante necessário para devolver, montante esse que seria conseguido através da venda do imóvel, venda essa autorizada pela autora.
As partes não estão de acordo quanto ao prazo – entrega das quantias recebidas pelos promitentes vendedores, a título de sinal, à promitente compradora.
Nenhum prazo foi fixado, encontrando-se dependente da futura venda do imóvel, sendo certo que a venda do mesmo acarreta um acto de facere por parte dos réus/promitentes vendedores.
Atente-se que este acordo teve lugar em Novembro de 2008 e até hoje, volvidos que são 4 anos, desconhece-se se os promitentes vendedores, apesar da autorização concedida, realizaram diligências no sentido de efectuarem a venda do imóvel.
Destarte, atento o supra explanado, os arts. citados e os factos enunciados, entende-se necessária a fixação judicial de prazo a fim da autora receber o que pagou a título de sinal e princípio de pagamento, através da venda do imóvel pelos réus.
Quanto à fixação do prazo, não poderá deixar de se atender às constatadas dificuldades que o mercado imobiliário atravessa.
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente e, consequentemente, revogando-se a decisão recorrida fixa-se em 180 dias o prazo para que os réus procedam à venda do imóvel e paguem à autora o que se mostra em dívida.
Custas pelos apelados.
Lisboa, 13 de Dezembro de 2012
Carla Mendes
Rui da Ponte Gomes
Luís Correia de Mendonça |
