Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	5429/2003-6
Relator:	URBANO DIAS
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO INTERPRETAÇÃO INEPTIDÃO DA PETIÇÃO INICIAL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	07/03/2003
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	AGRAVO
Decisão:	REVOGADA.
Sumário:	A celebração de um contrato-promessa de arrendamento comercial, com a entrega da coisa e o consequente pagamento de rendas, consubstancia um verdadeiro contrato de arrendamento, ainda que seja nulo por falta de forma. Deve aplicar-se a tal contrato celebrado o regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais, independentemente da designação que as partes lhe atribuíram.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:   1 – Gilberto ... e Adília ... intentaram, no tribunal cível de Lisboa, acção de despejo sob a forma ordinária Maria ..., Maria da Conceição ..., Maria Antónia ... e António ..., pedindo a resolução do contrato de arrendamento da loja situada no r/c e logradouro do prédio sito na Estrada de Benfica, nº X, Lisboa, com a condenação da 1ª R. a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo devoluto de pessoas e bens, devendo os quatro RR. ser condenados a pagarem-lhes as rendas de valor unitário de 650.000$00, no total de 9.100.000$00, os correspondentes juros e as rendas que se forem vencendo, tal como os juros.   Para o efeito, alegaram, em suma, que: - por escrito de 8 de Novembro de 1995, prometeram dar de arrendamento à 1ª R., o fogo a que corresponde a loja supra referida, sendo que eles e a 1ª R. reportaram o início do arrendamento ao dia 01 de Novembro de 1995, tendo ficado acordado que a 1ª R. pagaria uma renda mensal de 650.000$00 a liquidar no 1º dia útil do mês anterior àquele a que cada renda dizia respeito; - o local arrendado destinava-se unicamente a ginásio; - acordaram, ainda, que a escritura de arrendamento seria celebrada logo que toda a documentação estivesse concluída; - os 2º, 3º e 4º RR. obrigaram-se solidariamente ao pagamento das rendas e ao cumprimento das obrigações assumidas pela 1ª R. até que o imóvel viesse a ser entregue livre e devoluto; - a 1ª R. foi pagando as rendas até Março de 1998, altura em que pagou a renda relativa a Abril de 1998. 2 – Os RR. contestaram e, inter alia, defenderam que o contrato de promessa apenas obriga à celebração da escritura, sendo que o contrato celebrado não pode ser considerado por o art. 7º do R.A.U. exigir escritura pública, sendo a acção inadequada a alcançar a resolução do contrato e o contrato nulo por falta de forma. 3 – Os AA., em réplica, contrariaram a defesa excepcional dos RR. 4 – Em sede de audiência preliminar, o Mº juiz a quo proferiu despacho saneador no qual considerou a petição inepta com o argumento de que as partes apenas quiseram celebrar um contrato-promessa e, ainda, que o facto de ter havido a transmissão da coisa para a promitente arrendatária não transforma esta em arrendatária. 5 – Com esta decisão não se conformaram os AA. que agravaram para este Tribunal, pedindo a sua revogação, tendo, em suma, concluído que o facto de ser ter intitulado o documento como sendo de contrato promessa de arrendamento comercial não é determinante para nada, sendo a entrega do locado um elemento determinante na qualificação do contrato como sendo de arrendamento, para além de o documento conter expressamente todas as condições essenciais do contrato de arrendamento e, ainda, de no locado ter funcionado o ginásio e a 1ª R. ter pago as rendas até Abril de 1998, ou seja, durante 28 meses, para além de os próprios RR. terem admitido na contestação a celebração do contrato de arrendamento ao arguirem a sua nulidade. 6 – Os agravados, por sua vez, defenderam a manutenção da decisão posta em crise. 7 – Importa decidir.   8 – Relevam na decisão do presente recurso de agravo os seguintes factos: - os AA. alegaram na sua petição que celebraram com a 1ª R. um contrato promessa de arrendamento comercial de uma loja com destino a ginásio; - e que ambas as partes reportaram o início do arrendamento a 01 de Novembro de 1995, estipulando a renda mensal em 650.000$00; - mais alegaram os AA. que a 1ª R. se comprometeu a realizar as obras necessárias com vista à adaptação da dita loja a ginásio, sendo que, realizadas as obras em causa, o ginásio abriu as portas e começou a funcionar; - a 1ª R. foi pagando as rendas mensais desde Novembro de 1995 até Abril de 1998, altura em que pagou a renda relativa a Março anterior. 9 – Quid iuris? A verdadeira questão que nos é colocada neste agravo é a de saber se a petição inicial é inepta, tal como a proclamou o Mº juiz a quo por, em seu entender, haver contradição entre a causa de pedir e o pedido, ou, por outras palavras, se pelo facto de as partes haverem celebrado um contrato promessa de arrendamento comercial com entrega do locado e pagamento de rendas se está perante um mero contrato promessa ou já perante um verdadeiro contrato de arrendamento. Em face da factualidade supra referida, é altura de nos interrogarmos sobre o verdadeiro contrato que as partes celebraram entre si. O nome dado ao contrato pelas partes circunscreve-se, a par de outros elementos, num mero coadjuvante na interpretação do sentido das declarações de vontade produzidas pelas partes. Como se escreveu no Proc. nº 8470/01, desta 6ª secção, relatado por Salvador da Costa e de que o ora relator foi 1º adjunto e o ora 1º adjunto 2º, “ a inadequação da designação dada pelas partes ao módulo negocial em causa resulta, não raro, de equívoco, de ignorância, mas também é susceptível de derivar da intenção de defraudar a lei, para extrair disso consequências jurídicas incompatíveis com o regime do negócio jurídico efectivamente pretendido. Nessa hipótese, deve aplicar-se o regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais das partes, independentemente da designação que elas lhe atribuíram (cfr., neste sentido, Galvão Telles e Januário Gomes, in C.J., Ano XV, Tomo 2, pág. 23 e ss.). À luz das considerações referidas, vejamos qual o verdadeiro enquadramento jurídico do contrato celebrado pelas partes. A noção de contrato-promessa que resulta da lei traduz-se na convenção pela qual as partes manifestaram a vontade de celebrar, de futuro, um determinado contrato (cfr. arts. 410º e 411º do C. Civil). Segundo Abel Delgado, o contrato-promessa é a convenção pela qual as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um determinado contrato (in Do Contrato-Promessa, pág. 14). Por sua vez, o contrato de arrendamento comercial consubstancia-se na convenção pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, mediante retribuição a prestar pela última ( cfr. art. 110º do R.A.U. ). Expostas estas considerações, analisemos o sentido jurídico que resulta da matéria de facto dada como provada. Não há dúvidas que as partes apelidaram o contrato que celebraram como sendo contrato-promessa de arrendamento comercial. Porém, após a celebração do dito contrato, a 1ª R. tomou posse da loja e pagou rendas: estamos, assim, perante um verdadeiro contrato de arrendamento comercial, tal como é definido pelos arts. 1º e 110º do R.A.U..       Ora, um declaratário normal, colocado na posição das partes aqui em disputa, facilmente concluiria que elas celebraram um verdadeiro contrato de arrendamento para o exercício do comércio. À data em que o referido contrato foi celebrado (8 de Novembro de 1995 – cfr. art. 2º da petição inicial) a lei exigia que o mesmo, para ser válido, fosse celebrado por escritura pública (antes da entrada em vigor do D.-L. 64-A/2000, de 22 de Abril, ou seja, 01 de Maio seguinte). Esta lei, que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais, não é uma lei interpretativa, mas uma lei nova, sem eficácia retroactiva, nos termos do art. 12º do C. Civil (vide, a este respeito, Baptista Machado, in Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pág. 70 e ss.). Ora, o contrato de arrendamento celebrado pelas partes terá de ser considerado como nulo, dado que o vício da falta de escritura pública, até então considerada ad substanciam para as situações em causa, não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível discutir-se a sua nulidade (vide Aragão Seia, in Arrendamento Urbano – 7ª edição -, pág. 179). Na verdade, como é sabido, nos termos do art. 220º do C. Civil, o contrato de arrendamento celebrado  pelas partes não foi celebrado mediante escritura pública, razão pela qual o mesmo é nulo por falta de forma (vide Januário Gomes, in Arrendamentos Comerciais – 2ª edição -, pág. 50). Nos termos do Assento nº 4/95, de 28 de Março, quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade do negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil (in D.R., I série, de 17/05/95). Isto significa que o tribunal, in casu, teria mesmo de declarar a nulidade do contrato de arrendamento, independentemente de as partes não o terem feito. A nulidade do contrato por falta de forma importa a restituição de tudo o que tiver sido prestado, ut art. 289º, nº 1 do C. Civil. No caso concreto a utilização da loja pela 1ª agravada não pode, naturalmente, ser restituída. Assim, tem o locador direito a uma indemnização correspondente ao período dessa utilização, a qual corresponde às rendas não pagas. A nulidade decretada obriga, por isso, a que os arrendatários, no caso os RR., a pagar todas as rendas durante o período de tempo que estiveram na posse da fracção locada: assim decidiram, entre outros, os Acs. da Relação de Lisboa, de 28/11/1996, in B.M.J. 461- 504, de 08/06/89, in C.J., ano XIV, tomo 3, pág. 136, e da Relação de Coimbra, de 16/01/90, in C.J., ano XV, tomo 1, pág. 87. Desta forma, os AA. têm direito a perceber a totalidade das rendas correspondentes ao tempo em que  a fracção locada esteve ( está ) na posse da R.. O Mº juiz a quo defendeu a ineptidão da petição inicial por entender que as partes apenas tinham celebrado um contrato-promessa, sendo que do mesmo apenas resulta a obrigação de celebrar o contrato prometido. Há ineptidão da petição inicial quando, inter alia, o pedido esteja em contradição com a causa de pedir (ut art. 193º, nº 2, al. b) do C.P.C.): Peticionar o pagamento de rendas tendo por base um contrato-promessa gera, na verdade, um contradição entre a causa de pedir e o pedido. Mas, como ficou demonstrado, o que as partes, na verdade, celebraram foi um contrato de arrendamento comercial, embora nulo por não sujeito a escritura pública, ut art. 220º do C. Civil (forma obrigatória à data da sua celebração). Na verdade, tendo sido entregue a coisa prometida locar, passando o promitente arrendatário a fruí-la, pagando como contrapartida determinada quantia mensal a título de rendas, existe um verdadeiro contrato de arrendamento (neste sentido, vide Ac. da Relação do Porto, de 29 de Setembro de 1997, in C.J., ano XXII, tomo IV, pág. 200 e ss. e Ac. desta Relação de 12 de Junho de 2003, in Processo nº 4927/03, de que fomos subscritores). A nulidade é, como sabemos, de conhecimento oficioso (art. 286º do C. Civil). Muito embora o contrato em causa seja nulo, isso, como já ficou referido, não desonera os arrendatários do pagamento das rendas. Pedir, pois, as rendas devidas com base num contrato de arrendamento comercial não é razão para defender que a petição é inepta; antes, pelo contrário, tal pedido representa a correspondente contraprestação do gozo da coisa. Como bem salientam os agravantes, são os próprios agravados que reconhecem a celebração de um contrato de arrendamento, embora nulo por falta de forma. Em conclusão: ao contrário do que é defendido no despacho impugnado, não há contradição entre o pedido e a causa de pedir, não sendo, portanto, inepta a petição. 10 – Em conformidade com o exposto e sem necessidade de qualquer outra consideração, decide-se, no provimento do agravo, revogar a decisão impugnada e ordenar que o Mº juiz a quo, considerando apta a petição, retire todas as consequências do supra referido. Custas pelos agravados.                                                                                 Lisboa, aos 8 de Julho de 2003 (Urbano Dias) (Sousa Grandão) (Arlindo Rocha)