Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

3607/2007-2

Relator: JORGE LEAL

Descritores: CONTRATO-PROMESSA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
SINAL
ACTUALIZAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/28/2007

Votação: MAIORIA COM * VOT VENC

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: CONFIRMADA

Sumário: I – A um contrato-promessa de compra e venda de prédio urbano celebrado em 1974 cujo incumprimento se verificou após a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 236/80 de 18 de Julho e antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, aplica-se a redacção dos artigos 830º e 442º do Código Civil introduzida pelo Decreto-Lei nº 379/86, pois este diploma é interpretativo do Decreto-Lei nº 236/80.
II – A previsão do art.º 830º nº 3 do Código Civil não abrange promessas de venda de lotes de terreno, ainda que destinados a construção.
III – A indemnização correspondente ao dobro do sinal não é susceptível de correcção monetária ou actualização, pois trata-se de obrigação pecuniária, sujeita ao princípio nominalista consagrado no art.º 550º do Código Civil e não dívida de valor.
(JL)

Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa

RELATÓRIO

Em 16.4.2003 J e mulher, M e mulher, intentaram contra S, S.A., a presente acção declarativa constitutiva, com processo ordinário, pedindo que fosse proferida sentença que declare transferida para os AA., pelo preço de Esc. 1.705.650$00, livre de ónus ou encargos, o lote de terreno identificado pelo n° , que, presentemente, se encontra descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° Subsidiariamente, pediram que a ré fosse condenada a indemnizar os AA. no montante de Esc. 50.874.785$00, devidamente actualizado à data da sentença, em conformidade com o índice de preços ao consumidor, excluindo a habitação, acrescido de juros de mora à taxa legal a contar da data da citação até integral pagamento.
Alegaram, em síntese, que A e sua esposa, cederam, em 15/05/1983, aos autores, a posição contratual que detinham num contrato-promessa celebrado com a ré, na qualidade de promitente vendedora, e que tinha por objecto o lote de terreno acima identificado.
O contrato definitivo deveria ter sido celebrado no prazo máximo de 3 meses a contar da data de 22/04/1974.
Os autores já pagaram à ré a totalidade do preço que havia sido estipulado, porém, esta nunca cumpriu a obrigação que assumira, relativamente à outorga da escritura pública, não obstante já ter sido fixado judicialmente o prazo para esse efeito.
A ré deduziu contestação, atacando a realidade de alguns dos factos alegados pelos autores e defendendo a inaplicabilidade do regime da execução específica ao caso concreto, por existir sinal, sendo aplicável a lei vigente ao tempo da celebração do contrato.
No que concerne ao pedido subsidiário formulado pelos autores, pugnam pela inaplicabilidade do regime da actualização em virtude da flutuação monetária, ficando a indemnização que lhes é devida limitada à restituição do sinal em dobro.
Conclui pedindo que se julgue a acção parcialmente improcedente por não provada e, em consequência, a ré deverá ser apenas condenada no pagamento aos AA. de uma quantia correspondente ao dobro do sinal por estes prestado.
Os AA. replicaram, pugnando pela improcedência das excepções suscitadas pela ré.
Por morte do A. Mx foram habilitados a prosseguir os autos em sua substituição a sua mulher e os seus filhos J e A.
Em 8.6.2006 foi proferido saneador/sentença que julgou a acção parcialmente procedente e consequentemente condenou a Ré a restituir aos AA. o sinal em dobro no valor de € 17 015,04, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% ao ano, contados desde a data da citação, ocorrida em 05.05.2003, até integral pagamento.
Os AA. apelaram da sentença, tendo apresentado alegações em que formularam as seguintes conclusões:
1. A R. e A celebraram validamente um contrato-promessa de compra e venda, tendo estes por sua vez cedido a sua posição contratual aos ora Recorrentes e a ré consentido na transmissão da posição contratual.
2. O contrato-promessa em causa teve por objecto, o lote de terreno identificado pelo n.° com a área de 2338,29 metros quadrados, e com configuração e implantação definidas na planta anexa, situado na Quinta da Aroeira, na freguesia da Caparica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.° , a fls. (presentemente encontra-se descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n.° ) e inscrito na matriz predial respectiva sob os artigos e , e que foi objecto do alvará n° de Loteamento urbano de 16 de Abril de 1973 da Câmara Municipal de Almada.
3. O contrato-promessa foi celebrado em 22.04.1974, tendo o incumprimento por parte da promitente vendedora sido reiterado, nomeadamente, em 21.12.2000.
4. No decurso destas datas foram publicados três diplomas no que concerne à matéria do contrato-promessa regulada pelos art.° 410°, 442° e 830°, do Código Civil.
5. Na versão originária as referidas disposições legais consideravam que a execução específica se presumia afastada pelos contraentes se houvesse sinal.
6. Em 18 de Julho de 1980, surgiu o Decreto-Lei n.° 236/80, que introduziu significativas alterações aos indicados preceitos legais, com vista a proteger os interesses dos promitentes compradores, consignando que a existência de sinal deixou de poder afastar a execução específica, passando o comprador a ter o direito de exigir a restituição do sinal em dobro, ou em alternativa, o direito de requerer a execução específica.
7. Entretanto, em Novembro de 1986, surge o Decreto-Lei n.° 379/86, que na opinião do ilustre Prof. Doutor Menezes Cordeiro, in Novíssimo Regime do contrato Promessa, Col. Jur. 1987, Tomo II pag 17 e ss., veio esclarecer certas dúvidas e pôr termo a controvérsias respeitantes aos art.°s 442º e 830°, do Código Civil, afirmando que: "o preâmbulo do Decreto-Lei n.° 379/86, declara liminarmente que se pretende rever o Decreto-Lei n.° 236/80, aproveitando-se a ocasião para eliminar certas dúvidas a que o primitivo texto já se prestava... "
8. E, continuando, esclarece o ilustre Prof: "o legislador de 1986 resolveu o problema em termos inequívocos, estabelecendo dois regimes, um geral e outro especial nos seguintes termos:
- Restituiu ao artigo 830°, n.° s 1 e 2 a redacção de 1966;
- Excluiu, no novo artigo 830°, n.° 3, a possibilidade de afastamento de execução específica no tocante aos contratos referidos no artigo 410º n.° 3".
9. Por isso - dada a natureza interpretativa do citado diploma e consequente eficácia retroactiva - a aplicação dos n.°s 1 e 2 do actual 830º, abrange todos os contratos-promessa celebrados depois da entrada em vigor do Código Civil (01.06.1967), enquanto o n.° 3 do actual 830°, aplicar-se-á aos contratos nele previstos – os aludidos no art.º 410°, n.° 3, cuja violação tenha ocorrido após 18 de Julho de 1980.
10. Ficou, assim, vedada às partes a possibilidade de excluírem o direito à execução específica nos contratos-promessa de compra e venda de edifício já construído, em construção ou a construir (vd. art.º 830°, n.° 3 e art.º 410º, n.° 3, do Código Civil).
11. Não restam, assim, dúvidas que o caso em apreço, cabe na previsão legal com o alcance e âmbito de aplicação referida, porquanto o contrato-promessa foi celebrado em 22.04.1974, mas deixou de ser cumprido por parte da promitente vendedora de forma reiterada, nomeadamente, em 21.12.2000.
12. Dispõe o art.° 830°, n.° 3 do Código Civil, mesmo com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.° 379/86, de 11 de Novembro, que o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.° 3, do art.° 410º, ou seja, nas promessas relativas à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção dele, já construído, em construção ou a construir.
13. A intenção do legislador, foi, assim, a de afastar a execução específica, sempre que existisse sinal, nos contratos-promessa que tenham como objecto prédios rústicos – estes e só estes – ou seja que não tenham finalidade edificativa.
14. Encontra-se provado, pelos documentos juntos aos autos, designadamente contrato-promessa e cessão da posição contratual, que:
a) A ora Recorrida é proprietária do prédio sito na Quinta da Aroeira, freguesia da Caparica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n.° , e inscrito na matriz predial respectiva sob os artigos .
b) Esse prédio foi objecto do alvará n.° de Loteamento urbano de 16 de Abril de 1973 da Câmara Municipal de Almada.
c) Nesse loteamento, inclui-se o lote de terreno identificado pelo n.º , com a área de 2338,29 metros quadrados, e com configuração e implantação definidas na planta anexa.
15. O contrato-promessa sob análise foi assim celebrado e tendo por base o loteamento urbano, porquanto a finalidade da aquisição do referido lote, era manifesta e notoriamente – para nele construir uma moradia. Aliás, essa é a finalidade dos lotes transaccionados pela recorrida no empreendimento da Aroeira.
16. Os Planos Directores Municipais (PDM), definem o lote (também designado lote urbano) como o terreno legalmente constituído confinante com espaço público, destinado por estudo de conjunto, a construção. Sendo o prédio rústico todo o terreno não incluído na definição de lote.
17. O contrato-promessa foi, assim, celebrado entre os Recorrentes e Recorrida, no pressuposto que no lote em causa iria ser construída uma moradia, tendo aqueles, planeado, idealizado, essa construção.
18. Esta declaração de vontades era do conhecimento da Recorrida, porquanto na cláusula VII, do contrato promessa junto aos autos a fls. : " Fomentur obriga-se a levar até ao terreno objecto do presente contrato, e antes de concluída a construção da moradia respectiva, os necessários ramais de água, electricidade e esgotos".
19. Como defende o Ilustre Prof. Menezes Cordeiro, o que está em causa é todo e qualquer edifício ou até o simples terreno para construção (vd. BMJ 306). A ideia de prédio é estática: não há prédios urbanos em construção ou para construir mas sim prédios rústicos que podem passar a urbanos.
20. E a verdade é que tendo o referido terreno sido objecto de loteamento urbano, ter-se-á pois que concluir que as partes celebraram aquele contrato com a finalidade de virem a nele construir a moradia e não com qualquer outro propósito.
21. A Recorrida tinha conhecimento da vontade real dos Recorrentes, isto é, que o contrato tinha por objecto aquele lote de terreno, que se destinava à construção da moradia (vd. cláusula VII do contrato promessa).
22. E foi a localização daquele lote de terreno, com a inerente aprovação do loteamento urbano, que levou os Recorrentes a outorgarem o referido contrato-promessa, pois que assim não fosse, não teriam qualquer interesse no mesmo.
23. O contrato-promessa em apreço subsume-se na previsão do art.º 410º, n.º 3 "edifício já construído, em construção ou a construir", pelo que aplicando-se, como se aplica, o disposto na 1a parte do n.º 3 do art.º 830°, ambos do Código Civil, na redacção conferida pelo Decreto-Lei n.° 379/86 de 11 de Novembro, a execução específica é admissível e deveria ter sido decretada.
24. Salvo o devido respeito, não podemos deixar de discordar, pois, com a sentença recorrida na parte em que sustenta que no caso se aplica o disposto no art.º 830º, n.° 2 do Código Civil (redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.° 379/86) e invoca para sustentar a sua decisão, entre outros, o Ac. do STJ de 28.04.1998.
25. Com efeito, o Acórdão invocado não tem qualquer similitude com o caso sub judice. Naquele o objecto do contrato é o prédio rústico que consta de uma terra de semeadura; aqui o objecto do contrato é o lote de terreno, que se integra num loteamento urbano que foi objecto de alvará n.° 27, que se destina à construção de uma moradia.
26. Determina o art.° 441°, do Código Civil que: "Nos contratos promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador, ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço."
27. Resulta provado que na data da celebração do contrato promessa foi entregue, pelos promitentes compradores à promitente vendedora, como sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc. 426.120$50.
28. Sendo que no termos da cláusula Segunda, alínea b), do contrato-promessa junto aos autos, ficou consignado e aceite pelas partes que a parte restante do preço seria paga numa única prestação.
29. No entanto, em 27.07.1983, a F S.A.R.L. remeteu aos autores maridos o escrito de fls. 56, cujo teor é o seguinte: " Informamos que aceitamos a cessão da posição contratual do senhor A a V. Exas. referente ao lote , inscrito na matriz predial, na Conservatória do Registo Predial de Almada sob parte dos artigos rústicos ;
Neste termos, concordamos com a forma de pagamento proposta por V Exas para a liquidação do saldo em dívida do contrato respectivo - Esc.1.279.000800 , ou seja:
Esc. 910.000$00 até 31.07.83;
Esc. 369.000$00, no acto da escritura.
30. Os autores, ora Recorrentes, pagaram, assim, à ré, ora Recorrida, a totalidade do preço que havia sido acordado, sendo que o montante de Esc. 369.000$00, foi depositado à ordem do 13° Juízo Cível da Comarca de Lisboa.
31. Os Recorrentes com o seu comportamento, traduzido na entrega total do preço, aceite pela Recorrida, afastaram de forma clara a sua intenção em atribuir à importância em causa a natureza de sinal.
32. Tem sido entendimento da Jurisprudência, que o pagamento ulterior de todo o preço, traduz a intenção de tornar firme o contrato-promessa, constituindo assim indícios sintomáticos da admissão da execução específica, apesar de existir sinal.
33. Mostra-se, assim, ilidida a presunção de que a quantia entregue pelos Recorrentes à Recorrida não tem a natureza de sinal, traduzindo-se a referida importância no pagamento da totalidade do preço acordado do lote de terreno objecto do contrato promessa de compra e venda.
34. Os ora Recorrentes ao efectuarem o pagamento integral do preço acordado, tiveram o propósito de ilidir, como ilidiram, a presunção do art.° 830°, n.° 2, do Código Civil, pelo que, no caso, sempre seria admissível o recurso à execução específica.
35. Caso assim se não entenda – o que sem se conceder se admite por hipótese de raciocínio e cautela de patrocínio – assiste aos Recorrentes o direito a receber o valor peticionado de Esc. 50.874.785$00.
36. No caso sub judice, mais que no âmbito de entregas a título de sinal - porquanto não se trata de título de antecipação ou princípio de pagamento, os AA. já há muito efectuaram, o pagamento integral da dívida de todo o preço, que havia sido estipulado na cláusula segunda do contrato promessa.
37. Ainda que os Recorrentes não tivessem pago o valor total do imóvel não é legalmente aceitável ou justificável que apenas tenham direito à restituição do valor em dobro.
38. Neste sentido, veja-se, por exemplo, a opinião do Professor Doutor Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 5ª edição, 1996, bem como nas edições subsequentes, que sempre vem entendendo que o promitente comprador tem direito ao valor que a coisa tiver ao tempo do incumprimento, independentemente de haver tradição.
39. Com efeito, decidindo como decidiu, a sentença ora censurada, concretamente, concede à recorrida um manifesto enriquecimento sem causa e condescende em premiar o incumprimento desta.
40. Aliás, é igualmente evidente que a conduta da recorrida foi, reiteradamente, contrária aos mais elementares princípios da boa-fé que a deveriam haver norteado na relação contratual em causa.
41. Decidindo em contrário violou a sentença recorrida, entre outras normas, os art.°s 410°, n.° 3, 441°, 442°, e 830°, n° 3, do Código Civil.
Os apelantes terminam pedindo que a decisão recorrida seja revogada e substituída por outra que julgue totalmente procedente a acção.
A apelada contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões a decidir nestes autos são as seguintes: se os AA. podem exigir a execução específica do contrato-promessa celebrado; no caso negativo, se têm direito a mais do que o dobro do sinal prestado.
Primeira questão (se os AA. podem obter a execução específica do contrato-promessa)
O tribunal a quo deu como assente, sem impugnação pelas partes, a seguinte
Matéria de Facto
1. A sociedade ré começou por ter a denominação e girar sob a firma comercial F, S.A., estando matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº .
2. A sociedade referida em 1, veio posteriormente alterar a sua denominação social para S, S.A. – certidão de fls. 15 a 22.
3. A sociedade S, S.A. veio a ser incorporada na sociedade denominada S, S.A., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, sob o n° – certidões de fls. 15 a 22 e 23 a 29.
4. Tal incorporação foi registada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, pela inscrição correspondente à Ap. .
5. No dia 22/04/1974, os legais representantes de F, S.A.R.L. declararam prometer vender a A, casado no regime de comunhão de bens com D. M, e este ou quem ele indicasse declarou que prometia comprar, livre de ónus e de encargos, o lote de terreno identificado pelo n° com a área de 2338,29 metros quadrados, situado na Quinta da Aroeira, na freguesia da Caparica, descrita na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° (presentemente encontra-se descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n° ), e inscrito na matriz predial respectiva sob os artigos e , e que foi objecto do alvará n° de loteamento urbano de 16 de Abril de 1973 da Câmara Municipal de Almada – doc. fls. 30 e ss. e fls. 52 a 54.
6. A F, S.A.R.L. e A declararam acordar, que a escritura definitiva de venda seria outorgada no prazo máximo de três meses a contar da data do contrato referido em 5, mediante aviso de T feito por carta registada, expedida com a antecedência mínima de vinte dias, na qual se indicarão o dia, a hora e o Cartório Notarial em que a escritura terá lugar – cláusula III do doc. fls. 52 a 54.
7. A jamais foi notificado para a celebração da escritura de compra e venda.
8. No dia 15/05/1983, A e mulher M, declararam ceder a J e M, que por sua vez declararam aceitar, a sua posição no acordo referido em 5., com todos os direitos e correlativas obrigações a ele inerentes – doe. fls. 55 e 55 verso.
9. No dia 27/07/1983, a F, S.A.R.L. remeteu aos autores maridos o escrito que faz fls. 56, cujo teor é o seguinte: " Informamos que aceitamos a cessão da posição contratual do senhor A a V. Exas., referente ao lote situado na freguesia da Caparica, Concelho de Almada, inscrito na matriz predial, na Conservatória do Registo Predial de Almada sob parte dos artigos rústicos .
Nestes termos, concordamos com a forma de pagamento proposta por V. Exas. para a liquidação do saldo em dívida do contrato respectivo – Esc. 1.279.000$00 -, ou seja:
Esc. 910.000$00 até 31/07/83
Esc. 369.000$00 no acto da escritura.”
10. Os autores pagaram já à ré a totalidade do preço que havia sido acordado, sendo que o montante de Esc. 369.000$00 foi depositado à ordem do 13° Juízo Cível da Comarca de Lisboa – docs. fls. 57 e 58.
11. No dia 06/01/1986, os autores maridos remeteram à F, S.A.R.L. o escrito que faz fls. 59 dos autos, cujo teor é o seguinte: "Damos seguimento à diferente correspondência trocada e especialmente à carta de V. Exas. refa. 28/83 de 27/07/83, tomando a iniciativa de fazer este contacto, em face do tempo já decorrido sem qualquer informação quanto ao acto da escritura.
Dado estarmos há muito tempo em posição de concretizarmos a referida formalização, agradecemos que V. Exas. nos indiquem a vossa disponibilidade, a fim de se conciliar a data e o local para o efeito."
12. Os autores propuseram uma acção judicial para execução específica do acordo referido em 4.5., que sob o n° correu os seus termos pela 3a Secção do 13° Juízo Cível da Comarca de Lisboa – certidão de fls. 52 e 60 a 68.
13. Por sentença transitada em julgado, tal acção foi julgada improcedente com fundamento na inexistência de incumprimento ou mora da ré, porquanto:
“…tal como as vicissitudes do contrato se foram desenvolvendo, independentemente da estipulação que havia sido feita inicialmente, a obrigação de outorga da escritura de compra e venda acabou por ficar sem prazo determinado...
A outorga da escritura é possível, existe interesse objectivo nesse negócio, tanto da ré como dos autores e não está estipulado prazo essencial para esse efeito. A parte que pretender o cumprimento do contrato-promessa – sejam os autores seja a ré – terá de requerer a fixação judicial de prazo para o efeito, ou de interpelar eficazmente a outra parte. Até lá, a pretensão dos autores não pode proceder, visto não existir mora de cumprimento imputável à ré..."
14. Tendo em vista a realização da pretendida escritura pública de compra e venda, a requerimento dos autores, foi a ré notificada judicialmente em 16 de Abril de 1998 – doc. de fls. 69 a 87.
15. Os autores interpuseram uma acção contra a ré, peticionando que lhe fosse fixado o prazo de 30 (trinta) dias para o cumprimento das obrigações previstas no acordo referido em 4,5., designadamente as constantes da cláusula terceira – doc. fls. 88 a 93.
16. A acção mencionada em 4.15., correu os seus termos pela 2' Secção, da 15ª Vara Cível de Lisboa, sob o n° .
17. Por sentença proferida em 26/11/1999, foi fixado o prazo de 30 (trinta) dias a contar da data do trânsito em julgado da sentença, para a celebração da escritura – doc. fls. 94-95
18. Em 31/01/2000, o mandatário dos autores remeteu à ré a carta que faz fls. 96 dos autos, cujo teor é o seguinte: "Na sequência da sentença proferida no processo que, sob o 387/99, correu termos pela 2a Secção, do 15° Juízo Cível de Lisboa que os nossos constituintes, Exmos. Senhores J e M, moveram contra essa sociedade e relativa ao assunto em referência, solicitamos que V. Exas., com a devida brevidade e no prazo estabelecido, procedam à marcação da respectiva escritura pública do contrato prometido.
Nesse mesmo sentido e prazo, solicitamos que nos seja comunicada a respectiva data."
19. A ré, dentro do prazo de 30 dias que havia sido fixado judicialmente na sentença, não procedeu à marcação da respectiva escritura pública do lote de terreno prometido vender.
20. Os AA., através da carta datada de 5 de Dezembro de 2000, recebida pela ré em 6 de Dezembro de 2000, informou que se encontrava designado, para a realização da escritura pública do contrato prometido, o dia 21/12/2000, pelas 10 horas, no Cartório Notarial de Lisboa, sito na Rua, em Lisboa — doc. fls. 97.
21. Nessa carta, solicitaram ainda os AA., que a ré, impreterivelmente, até ao dia 13/12/2000, entregasse no Cartório Notarial referido em 20., ao cuidado da Ajudante H, toda a documentação necessária para esse efeito.
22. A ré não facultou os documentos.
23. Os AA. enviaram à ré a carta datada de 27/12/2000, que faz fls. 98 dos autos.
24. A F, S.A.R.L. e A declararam também acordar, que o preço da venda era de Esc. 1.705.650$00, e seria pago nos seguintes prazos e prestações:
a) Uma entrada inicial de Esc. 426.412$50, representativa de 25% do preço e que valerá como sinal e princípio de pagamento e da qual a FOMENTUR dá a correspondente quitação;
b) A parte restante do preço será paga numa única prestação de Esc. 1.279.237$00, vencível em 22/04/1975... — doc. fls. 52 a 54.
25. Mais acordaram, que o incumprimento de qualquer das cláusulas do contrato determina para o Investidor a obrigação de pagar uma cláusula penal de 20% do preço, mas, se a infracção respeitar à cláusula III, a F poderá rescindir o contrato, perdendo o Investidor todas as quantias já pagas, quer em numerário, quer em aceites. Se F se recusar infundadamente a outorgar a escritura definitiva de venda, fica obrigada a restituir em dobro as quantias recebidas do I – cláusula VI do doc. de fls. 52 a 54.
O Direito
Na sua versão original, o art.º 830º do Código Civil dispunha, no nº 1, que “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida”. Nos termos do nº 2 do mesmo artigo, “Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.”
A possibilidade de execução específica na celebração de um contrato constituía uma inovação no nosso direito (cfr. Antunes Varela, Código Civil anotado, vol. II, Coimbra Editora, 2ª edição, pág. 92.). Como tal, como diz A. Varela (obra e local citado), “ao admitir este novo caso de execução específica, desconhecido no nosso direito, [o legislador] foi cauteloso, e entendeu que não devia ir demasiadamente longe” [assim, não admite a execução específica na celebração de contratos em outros casos que não aqueles em que houve promessa de contratar]. Quanto à existência de convenção em contrário e à presunção prevista no nº 2 do artigo 830º, “a convenção das partes é interpretada nestes casos como se pretendessem elas reservar para si, apesar da promessa, a faculdade de não cumprirem, sujeitando-se embora ao pagamento do sinal ou da pena” (A. Varela, obra citada, pág. 93). De facto, nos termos do nº 2 do artigo 442º (redacção original), “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado.” Acresce que, nos termos do nº 3 do mesmo artigo (redacção original), “Salvo estipulação em contrário, a existência de sinal impede os contraentes de exigirem qualquer outra indemnização pelo não cumprimento, além da fixada no número anterior.”
O Dec.-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, introduziu alterações ao regime do contrato-promessa. No seu preâmbulo, explicou-se que se visava adaptar tal regime a uma época, como a dessa altura, de forte desvalorização da moeda, que prejudicava em particular os promitentes compradores que ou viam frustrada a sua expectativa de celebração do negócio prometido, a troco do recebimento de uma quantia (o dobro do sinal prestado) cujo valor real era já inferior ao inicialmente desembolsado, ou então tinham de se sujeitar a exigências inesperadas que incomportavelmente agravavam o preço inicialmente fixado. No preâmbulo do diploma referia-se especificamente a situação dos interessados em habitação própria, que frequentemente já habitavam a casa e até já a haviam pago integralmente.
O diploma modificou a redacção do artigos 410º, 442º e 830º do Código Civil. Ao art.º 410º foi acrescentado um nº 3, no qual passaram a prever-se determinadas exigências formais para a “promessa relativa à celebração de contrato de compra e venda de prédio urbano, ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir”. Quanto ao artigo 442º, além de outras alterações, que irrelevam para o nosso caso, no nº 2 do art.º 442º foi alterada a redacção da sua segunda parte, que passou a dispor que “se o não cumprimento do contrato for devido a este último [o contraente que recebeu o sinal] tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado ou, tendo havido tradição da coisa, o valor que esta tiver ao tempo do incumprimento ou, em alternativa, o de requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º”. Quanto ao art.º 830º, além de alterações que não relevam para o nosso caso, deixou de haver referência à existência de convenção contrária à execução específica e o nº 1 passou a ter a seguinte redacção: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso; a requerimento deste, a mesma sentença poderá ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437º.”
O texto da lei inculcava a ideia de que passava a ser sempre possível a execução específica do contrato prometido (desde que, naturalmente, a isso não se opusesse a natureza da obrigação assumida) e, no caso de incumprimento por parte do promitente que recebera o sinal, o outro contraente, se tivesse beneficiado de tradição da coisa, podia optar ainda, em alternativa com o recebimento do sinal em dobro, pelo pagamento que a coisa objecto do contrato prometido tivesse ao tempo do incumprimento (que o direito à execução específica não dependia da tradição da coisa objecto do contrato prometido decidiu o STJ, por assento de 19.12.1989, publicado no BMJ nº 392 pág. 139 e seguintes).
Menezes Cordeiro, apoiado na “ratio legis” das alterações, mencionada no preâmbulo do diploma, e na referência expressa nos nºs 410º nº 3 e 830º nº 2 a contratos promessa respeitantes a prédio urbano ou a sua fracção autónoma, defendeu que o regime contido no Dec.-Lei nº 236/80 apenas tinha em vista contratos promessa de celebração de contratos dotados de eficácia real relativos a edifícios (“O novo regime do contrato-promessa (comentário às alterações aparentemente introduzidas pelo Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, ao código civil)”, BMJ nº 306, pág. 27 e seguintes).
Similar visão restritiva foi defendida por Vaz Serra (R.L.J., ano 115º, páginas 206 a 211), Galvão Telles (Direito das Obrigações, 4ª edição, páginas 93 e 94) e, inicialmente, A. Varela (Código Civil anotado, vol. I, 3ª edição, página 395) e foi acompanhada por parte da jurisprudência (STJ, 06.01.1983, BMJ 323, p. 356; STJ, 07.7.1983, BMJ 329, p. 531; STJ, 11.4.1985, BMJ 346, p. 221). Por uma aplicação alargada daquele regime (embora alguns deles a considerassem criticável de jure condendo) pronunciaram-se autores como Calvão da Silva (Contrato-promessa/Análise para a reformulação do Decreto-Lei nº 236/80, BMJ 349, p. 53), Vasco Lobo Xavier (Contrato-promessa: algumas notas sobre as alterações do Código Civil constantes do Dec.-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, RDES XXVII, p. 21), Almeida Costa (Direito das Obrigações, 4ª edição, p. 261) e Antunes Varela (v.g., Sobre o contrato-promessa, 2ª edição, Coimbra Editora) e também parte da jurisprudência (STJ 15.3.1983, BMJ 325, p. 561; STJ 16.4.1985, BMJ 346, p. 225; STJ 2.7.1985, BMJ 349, p. 437; STJ 31.10.1985, BMJ 350, p. 336).
Vaz Serra entendia que a disposição do art.º 830º (redacção original) era aplicável às obrigações assumidas antes da entrada em vigor do novo Código Civil, desde que o não cumprimento fosse posterior (RLJ, ano 100º, nota 1, p. 194). Contra tal opinião pronunciou-se Antunes Varela (Cód. Civil anotado, volume II, 2ª edição, pág. 93), na medida em que o devedor “não podia contar, ao assumir a promessa, com a intervenção do tribunal emitindo uma declaração negocial em seu nome. A única sanção para o não cumprimento, então admitida, era a da indemnização pelos danos, não devendo aceitar-se qualquer outra de consequências totalmente diferentes.” No mesmo sentido (contrário ao defendido por Vaz Serra) se pronunciou Vasco da Gama Lobo Xavier (Sobre a aplicação do artigo 830º, 1º, do novo Código Civil aos contratos-promessa celebrados anteriormente à sua vigência, RDES, ano XIV, nºs 3-4, 1967, p. 317).
Nos termos do art.º 12º do Código Civil, a regra é a de que, salvo disposição em contrário, a lei só dispõe para futuro (nº 1 do artigo). Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos (1ª parte do nº 2 do artigo); mas se a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor (2ª parte do nº 2 do artigo).
Atendendo a que o contrato é um acto de autonomia negocial, em que as partes tomam em conta, quando o celebram, a lei que então se acha em vigor, e que é em função dessa lei que elas realizam o equilíbrio das suas convenções, pode extrair-se o seguinte critério de orientação prática: em princípio, deve entender-se que a lei nova que tem incidência sobre situações jurídicas contratuais não abstrai dos factos que lhes deram origem e, por isso, só se aplica aos contratos futuros (Baptista Machado, Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, 1968, Almedina, página 108 e página 112). No caso do regime do artigo 830º do novo Código Civil, uma vez que a lei não estabeleceu qualquer regime especial, a aplicação das regras gerais levará à conclusão a que chegou Baptista Machado (obra citada, páginas 120 e 121): “se o contrato-promessa não era susceptível de execução específica segundo a lei do tempo em que foi celebrado, não o passa a ser por força da LN que venha admitir esse modo de execução”.
No que concerne às alterações introduzidas pelo Dec.-Lei nº 236/80, porém, o legislador tomou posição expressa, estipulando, no artigo 2º, que “o disposto nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil, na redacção que lhes dá este diploma, aplica-se a todos os contratos-promessa cujo incumprimento se tenha verificado após a sua entrada em vigor.”
Este desvio à regra geral justifica-se pela finalidade de garantir aos contratos-promessa pendentes a protecção imposta pelas imperiosas razões sociais invocadas no preâmbulo do diploma.
Em 11.11.1986 foi publicado o Decreto-Lei nº 379/86. Esse diploma foi fruto da intenção confessada (no seu preâmbulo) de, por um lado, corrigir a redacção pouco feliz de alguns dos preceitos do Dec.-Lei nº 236/80 e, por outro, eliminar certas dúvidas que o primitivo texto do Código Civil já suscitava. Assim, modificou-se a redacção dos artigos 410º, 412º, 413º, 421º, 442º, 755º e 830º do Código Civil.
No que releva para o nosso caso, a segunda parte do nº 2 do art.º 442º passou a ter a seguinte redacção: “se o não cumprimento do contrato for devido a este último [o contraente a favor de quem foi constituído o sinal], tem aquele [o outro contraente] a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”. Ao nº 3 do mesmo artigo fixou-se a seguinte redacção: “Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808º.” Por sua vez o art.º 830º, para o qual remete a primeira parte do nº 3 do artigo 442º, passou a ter a seguinte redacção (na parte que ora interessa, restringida aos três primeiros números):
“1- Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2- Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3- O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do artigo 410.º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.”
Com o Decreto Lei nº 379/86 enuncia-se novamente, como regra geral, a de que a execução específica do contrato prometido é possível, a menos que haja convenção em contrário; entende-se haver convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa; porém, na linha do que havia sido o intuito manifesto do Decreto Lei nº 236/80, estipula-se que o direito à execução específica é inderrogável, em determinados casos que o legislador reputa de especial relevância social, e que são os previstos no nº 3 do artigo 410: “promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir”.
O Dec.-Lei nº 379/86 não contém nenhuma norma respeitante à sua aplicação no tempo.
Menezes Cordeiro, invocando para o efeito as dúvidas e a controvérsia que a interpretação do Dec.-Lei nº 236/80 gerou e o propósito nesse sentido denunciado no preâmbulo do novo diploma, defende que o Decreto-Lei nº 379/86 é, relativamente a vários dos preceitos que contém, uma lei interpretativa (assim se integrando na lei interpretada, com as ressalvas previstas no art. 13º do Código Civil): é o caso do art.º 442º, que assim se aplica aos contratos violados após 18 de Julho de 1980, dos nºs 1 e 2 do art.º 830º, que assim se aplicam, sem interrupção, à generalidade dos contratos-promessa celebrados após 1 de Julho de 1967, e do nº 3 do artigo 830º, que é interpretativo em relação aos contratos-promessa nele previstos, aplicando-se aos que tenham sido violados após 18 de Julho de 1980 (“O novíssimo regime do contrato-promessa - comentário às alterações introduzidas no Código Civil pelo Dec.-Lei 379/86, de 11 de Novembro”, in Col. de Jur., ano XII, tomo 2, pág. 7 e seguintes). Opinião divergente foi expressa por Ana Prata (“O contrato-promessa e o seu regime civil”, Almedina, reimpressão, páginas 955 e 956), pelo menos no que concerne ao artigo 830º do Código Civil, em que apenas vislumbra ou a reprodução de normas já existentes ou a alteração das que vigoravam. “Não pode, arbitrariamente ou em razão de uma interpretação pessoal e, no mínimo, altamente discutível dos preceitos que anteriormente existiam, atribuir-se natureza interpretativa às novas disposições” (obra citada, pág. 956). Assim, por força da aplicação das regras do art.º 12º do Código Civil, defende que a nova redacção do artigo 830º de 1986 só tem aplicação aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor. No sentido propugnado por Ana Prata pronunciaram-se, na jurisprudência, vg., o STJ, em 13.12.1990 (BMJ 402, p. 544), em 14.5.1996 (internet, dgsi-itij, processo 96A07) e em 20.02.1997 (internet, idem, processo 96B309), por considerarem, quanto à questão da execução específica, que o Dec.-Lei nº 379/86 é inovador face ao diploma anterior, intervindo numa matéria em relação à qual não havia controvérsia do ponto de vista da compreensão do sentido da lei.
Francisco Ferrara, no texto traduzido por Manuel de Andrade in “Interpretação e aplicação das leis”, Arménio Amado – Editor, Sucessor, 3ª edição, pág. 132, diz que “é interpretativa toda a lei que, ou por declaração expressa ou pela sua intenção de outro modo exteriorizada, se propõe determinar o sentido de uma lei precedente, para esta ser aplicada em conformidade. Observe-se que tal escopo da lei interpretativa é essencial, porque nem toda a decisão legal de uma controvérsia preexistente, nem toda a dilucidação de outra lei há-de considerar-se como interpretação autêntica, bem podendo suceder que o legislador tenha querido somente afastar dúvidas para o futuro, sem pretender que a nova lei se considere como conteúdo duma lei passada”. “Não estamos em face duma interpretação autêntica, quando se regula só para o futuro ou se completa qualquer lacuna duma lei precedente”. “É frequente acontecer que sob a forma de interpretação autêntica, em vez de reproduzir em termos mais claros e precisos a lei antiga, o legislador se desvia conscientemente dela, modificando-a, ou que nem sequer toma em conta o seu sentido originário – especialmente se este já se não pode descobrir, como tem lugar quando se interpretam leis velhas de muitos séculos – e introduz um princípio novo, que injecta e transfunde na lei antiga, fingindo que tal foi o sentido originário.” “Daqui deriva a característica das leis interpretativas, isto é, a sua eficácia retroactiva.” “Só não são atingidas por esta lei as controvérsias já encerradas por uma sentença passada em julgado ou por transacção” (obra citada, pág. 133).
Como exemplo relativamente recente de lei interpretativa por declaração expressa aponta-se o Dec.-Lei nº 16/2003, de 03.02, cujo artigo único, sob a epígrafe “norma interpretativa”, visou desfazer equívocos sobre o critério de actualização das pensões emergentes de acidentes de trabalho, estipulando que “a actualização anual de pensões de acidentes de trabalho prevista no n.º1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 142/99, de 30 de Abril, é feita exclusivamente com base nas percentagens fixadas no diploma de actualização das pensões do regime geral da segurança social, independentemente do valor obtido.”
Como exemplo de lei contendo normas de natureza interpretativa, por intenção de outro modo exteriorizada, afigura-se-nos ser precisamente o caso do Dec.-Lei nº 379/86. No seu preâmbulo diz-se que “Decorre claramente do Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, que o seu objectivo precípuo foi acautelar a posição do promitente-comprador de edifícios, ou de fracções autónomas destes, sobretudo quando destinados a fins habitacionais. Manifestas anomalias da prática justificaram a disciplina então consagrada. A urgência da intervenção legislativa não permitiu, todavia, uma reflexão acabada sobre o problema. Reconhece-se que resultou pouco feliz a redacção de alguns dos seus preceitos, designadamente enquanto se integraram no regime geral do contrato-promessa sem uma delimitação precisa do âmbito de aplicação. Mostrando-se necessário rever o disposto pelo referido diploma, aproveita-se a oportunidade para eliminar certas dúvidas que o primitivo texto do Código Civil já suscitava. Acolhem-se reflexões pertinentes da doutrina e da jurisprudência.”
Conforme diz Menezes Cordeiro (estudo citado, publicado na Col. de Jurisp. ano XII, t. 2, pág. 8), da leitura do texto do preâmbulo do Decreto-Lei nº 379/86 não perpassa a intenção de abolir a legislação de emergência de 1980, mas a de sedimentar na lei civil portuguesa alguns dos traços criados em 1980, não em termos de inovação legislativa de fundo mas de resolução de dúvidas, seja enquanto resposta a interrogações provocadas pela redacção inicial do Código Civil, seja pelo regime introduzido em 1980. Tal impressão inicial é confirmada pelo articulado subsequente, cujas soluções não denotam, em regra, a vontade de introduzir preceitos novos, mas explicitar o conteúdo do regime que, face às dúvidas suscitadas, o legislador considera ser o mais adequado. Ora, se assim é, o Dec.-Lei nº 379/86 deve ser aplicável aos contratos-promessa celebrados antes da sua entrada em vigor, no que concerne às regras que se enquadrem nesta intenção interpretativa. E entre elas contam-se as dos artigos 442º e 830º do Código Civil. Neste sentido se tem pronunciado boa parte da jurisprudência (STJ, 03.10.1995, CJ STJ, ano III, t. III, p. 44; STJ, 28.4.1998, CJ STJ, ano VI, t. II, p. 64; STJ, 21.5.1998, CJ STJ, ano VI, t. II, p. 91; STJ, 20.5.2003, internet, dgsi-itij, processo 03A1044).
Assim, ao caso sub judice atender-se-á à actual redacção do regime do contrato-promessa, no que concerne ao sinal, execução específica e incumprimento.
Provou-se que o promitente vendedor não cumpriu o contrato-promessa, tendo entrado em mora após ter decorrido o prazo de 30 dias, fixado em 26.11.1999 pela 15ª Vara Cível de Lisboa, para a celebração da escritura do contrato prometido, contado a partir da data do trânsito em julgado da sentença (nºs 13, 15 a 17 da matéria de facto).
Nos termos do nº 1 do artigo 830º do Código Civil, no caso de não cumprimento da promessa de celebrar um contrato, a outra parte pode obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, se a isso não se opuser a natureza da obrigação assumida e se não houver convenção em contrário. Entende-se que há convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento do contrato (nº 2 do art.º 830º). Por sua vez, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento (artigo 441º do Código Civil). Ora, aquando da celebração do contrato-promessa foi paga uma entrada inicial, no valor de Esc. 426 412$50, expressamente qualificada no contrato como sinal e princípio de pagamento (nº 24 da matéria de facto). Nesse contrato estava ainda estipulado que a parte restante do preço seria paga numa única prestação de Esc. 1 279 237$00, vencível em 22.4.1975, ou seja, em data posterior à data presumível da escritura de compra e venda (que em princípio ocorreria até 22.8.1974 - nºs 5, 6 e 24 da matéria de facto). Essa segunda e última prestação também valeria como sinal, conforme expressamente decorre da cláusula VI do contrato, na qual se estipula que se a promitente vendedora se recusasse infundadamente a outorgar a escritura definitiva de venda, ficaria obrigada a restituir em dobro as quantias recebidas do outro contraente e que se a falta de outorga da escritura adviesse do promitente comprador a F poderia rescindir o contrato, perdendo a outra parte todas as quantias já pagas.
Do clausulado no contrato resulta claramente a intenção de as partes excluírem a faculdade de execução específica do contrato prometido no caso de incumprimento, reservando-se a possibilidade, de facto, de não outorgarem o contrato definitivo, com as consequências contratualmente previstas. Nada se provou no sentido de que posteriormente tenha havido acordo entre as partes em sentido contrário. A carta referida no nº 9 da matéria de facto limita-se a regular a forma de pagamento da parte restante do preço, sendo certo que havia muito tinha decorrido o prazo (22.4.1975) contratualmente fixado para o seu pagamento, em nada fazendo presumir que se tenha deixado de excluir a execução específica do leque de consequências do incumprimento do contrato-promessa.
É certo que no art.º 830º nº 3 do Código Civil estipula-se que o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do art.º 410º. Estas são as promessas relativas “à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir”.
A actual redacção do nº 3 do art.º 410º do Código Civil tem como antecedente a redacção introduzida pelo Dec.-Lei nº 236/80, de 18.7. Este pretendia impor determinadas exigências formais às promessas relativas “à celebração de contrato de compra e venda de prédio urbano, ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir.”
A referência a prédio urbano em construção, construído ou a construir afigurava-se estranha, sabido como é que, nos termos da definição do art.º 204º nº 2 do Código Civil, entende-se por prédio urbano “qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”. O prédio urbano contrapõe-se ao prédio rústico, que é “uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica.”
Menezes Cordeiro, após fazer notar que “não há prédios urbanos em construção ou para construir mas sim prédios rústicos que podem passar a urbanos e assim por diante” (estudo citado, publicado no BMJ nº 306, pág. 31), deduz que o legislador, onde disse prédio urbano queria dizer edifício, e conclui que o artigo 410º nº 3 “não se aplica a «prédios urbanos» em sentido técnico, mas a edifícios, existentes ou projectados. O que é dizer: o seu regime atinge também o prédio que, por não estar construído, é rústico, desde que esteja projectada uma edificação que sirva de causa ao contrato-promessa a celebrar” (estudo citado, p. 32). Ou seja, abrange-se o caso de contrato-promessa respeitante a um prometido contrato de transmissão ou constituição de direito real sobre um edifício que ainda não foi construído, e que poderá até não estar construído no momento da celebração do contrato prometido, de tal modo que à data da celebração do contrato definitivo o que existe seja ainda e apenas um prédio rústico (negócio tendo em vista coisa futura – cfr. artigos 211º, 399º, 880º nº1 do Código Civil; v. Antunes Varela, “Sobre o contrato promessa”, citado, páginas 40 e 41, nota 2; Calvão da Silva, “Sinal e contrato-promessa”, Almedina, 11ª edição, páginas 63 e 64). O legislador foi sensível ao reparo feito por Menezes Cordeiro, e daí a actual redacção do art.º 410º nº 3 do Código Civil.
No caso dos autos, o contrato prometido tem por objecto a venda, não de um edifício, mas tão só de um lote de terreno. É certo que os recorrentes alegam agora que a finalidade da aquisição do lote de terreno era a construção de uma moradia, que o contrato promessa foi celebrado entre os Recorrentes e a Recorrida no pressuposto único que no lote em causa iria ser construída uma moradia, que a Recorrida tinha conhecimento da vontade real dos Recorrentes, isto é, que o contrato tinha por objecto aquele lote de terreno, que se destinava à construção da moradia. Antes de mais, dir-se-á que tal nunca foi alegado pelos AA. na primeira instância. Tanto na petição inicial como na réplica os AA. apenas alegaram que o contratado respeitava a um lote de terreno, nunca tendo mencionado o propósito de aí construírem o que quer que seja. Seja como for, a verdade é que o agora afirmado é irrelevante, pois o que conta é que, como se disse, no contrato prometido não se inclui qualquer edificação. A Ré apenas se obrigou a transferir para os AA. a propriedade de um terreno, não de um edifício. A construção do edifício é algo que os AA. poderiam ou não levar a cabo, posteriormente à celebração do contrato prometido, sem que isso tenha qualquer relevância para o contrato-promessa. Discorda-se, pois, dos recorrentes, quando dão a entender que o art.º 410º nº 3 do Código Civil e, por remissão, o art. 830º nº 3, abrangem os contratos-promessa respeitantes a contratos de constituição ou transmissão de lotes de terreno destinados à construção, sem abrangerem a respectiva edificação (neste sentido, vide STJ, 18.01.2000, BMJ 493, p. 379; Rel. Lisboa, 18.3.2003, internet, dgsi-itij, processo 1328/2002-7; STJ, 26.01.2006, internet, processo 05B3996; a contrario sensu, A. Varela, “Sobre o contrato promessa”, estudo citado, pág. 161, nota 1).
Conclui-se, pois, que no caso em apreço os recorrentes não podem reclamar a execução específica do contrato-promessa.
Segunda questão (se os Recorrentes têm direito a mais do que o dobro do sinal prestado)
Nos termos do disposto no nº 4 do artigo 442º do Código Civil, “na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.” Uma vez que não foi alegado nem se mostra provado que o lote de terreno foi entregue aos promitentes compradores, não se põe a hipótese de os AA. terem direito, em alternativa ao pagamento do sinal em dobro, ao valor real do terreno, apurado e com as deduções previstas no nº 2 do artigo 442º do Código Civil. Os AA. apenas têm direito, tal como contrataram e resulta da lei (nºs 2 e 4 do artigo 442º do Código Civil), a receberem o dobro das quantias que haviam entregue ao promitente comprador, e isto porque todas elas têm a natureza de sinal. Conforme bem se disse na sentença recorrida, a importância em causa não é susceptível de correcção monetária ou actualização, pois trata-se de obrigação pecuniária, sujeita ao princípio nominalista consagrado no art.º 550º do Código Civil e não dívida de valor, correndo assim a inflação por conta do credor (cfr. Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-promessa”, citado, páginas 100 e 101; STJ, 30.6.98, CJ STJ, ano VI, tomo II, pág. 145; STJ, 20.02.1997, internet, dgsi-itij, processo 96B309; STJ, 9.12.93, in CJ STJ, ano I, tomo III, pág. 170; Rel. de Lisboa, 18.3.2003, internet, processo nº 1328/2002 – 7). Contrariamente ao expendido pelos recorrentes nas conclusões 37ª e 38ª, Calvão da Silva entende que o actual regime legal só concede o direito ao pagamento do (aumento) do valor da coisa objecto do contrato prometido se ela tiver sido traditada (“Sinal e contrato-promessa”, obra citada, páginas 99 e 100); só em sede de iure constituendo é que Calvão da Silva defende que aquela faculdade se estenda aos casos em que não houve traditio rei (obra citada, páginas 230 a 233).
Contrariamente ao afirmado na conclusão 39ª das alegações de recurso, a sentença recorrida, ao decidir como decidiu, não concede à recorrida um manifesto enriquecimento sem causa nem condescende em premiar o incumprimento desta, mas tão só limita-se a aplicar as regras a que as partes livremente se obrigaram (artigos 405º e 406º nº 1 do Código Civil), conjugadas com preceitos de direito que, afinal, e no que diz respeito ao negócio jurídico sub judice, se mantiveram constantes desde a data da celebração do contrato-promessa.
Por último, e no que concerne à 40ª conclusão do recurso (que a conduta da recorrida foi, reiteradamente, contrária aos mais elementares princípios da boa-fé que a deveriam haver norteado na relação contratual em causa), dir-se-á, citando o acórdão da Relação de Lisboa de 18.3.2003 (relatado pelo Desembargador Abrantes Geraldes), já aqui referenciado, que “prevendo a lei uma específica solução para as situações de incumprimento do contrato-promessa, não se pode abandonar, de ânimo leve, a solução especificamente prescrita só porque, numa determinada perspectiva, o resultado não é "justo", acabando por beneficiar a promitente faltosa. Sob pena da “banalização do instituto” para que alerta Menezes Cordeiro (uma solução alternativa “que garanta a supremacia do sistema jurídico e da Ciência do Direito sobre os infortúnios do legislador e sobre as habilidades das partes” - Tratado de Direito Civil, vol. I, tomo I, pág. 196 e 197) supõe, na perspectiva da responsabilização por actuações abusivas, a prova de factos que reflictam uma actuação ou um resultado que viola manifestamente os princípios da boa fé, dos bons costumes ou do fim social e económico do direito.” E, “além de o recurso à figura do abuso de direito dever ser sempre tido como excepcional, exige-se do interessado um especial ónus de alegação e de prova de factos que caracterizem alguma das situações a que abstractamente se dirige integradas por três conceitos indeterminados carecidos de densificação” (mesmo acórdão).
Embora os Recorrentes invoquem o abuso de direito na 40ª conclusão do recurso, não o fizeram no decurso do processo e nem sequer no corpo das alegações. Seja como for, analisada a matéria de facto apurada, o que se constata é que o arrastamento da presente situação resultou tanto de inércia por parte da Ré como de negligência por parte dos Autores e dos seus antecessores, que não reagiram atempada e adequadamente ao imobilismo patenteado pela promitente vendedora no que concerne ao processo de concretização do negócio prometido. Conhecendo as regras a que o negócio tinha sido livremente sujeito e tendo aceite assumir a posição dos primitivos promitentes compradores numa altura já bem afastada no tempo da data da celebração do contrato-promessa (nº 8 da matéria de facto), os AA. tomaram sobre si um risco cujo desfecho não pode ser imputado a utilização abusiva de um direito pela contraparte.
Conclui-se, pois, que o recurso é improcedente.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
Custas do recurso pelos apelantes.

Lisboa, 28.6.2007

Jorge Leal
Américo Marcelino (voto de vencido)
Francisco Magueijo