Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | FERREIRA LOPES | ||
| Descritores: | ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 01/20/2005 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Privacidade: | 1 | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | CONFIRMADA | ||
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| Sumário: | Arrendamento para o exercício do comércio; encerramento do locado. O encerramento, por mais de um ano, do local destinado ao exercício do comércio não constitui a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na alínea h), do nº1 do art. 64º do RAU, se o encerramento se ficou a dever à necessidade de obras no locado; A necessidade de obras configura um caso de força maior, que obsta a que se verifique a referida causa de resolução. | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa Relatório (A), viúva, residente em Lisboa, e outros intentaram em 31.10.2002, acção de despejo com processo sumário contra: “Marcos e Fernandes Lda”, com sede na Calçada do Sacramento, nº 17, Lisboa, pedindo: A resolução do contrato de arrendamento comercial que incide sobre a fracção autónoma, designada por letra “A”, do prédio sito no Largo do Carmo, nº 1 a 7, Calçada do Sacramento, nº 17 a 33 e Rua Almirante Pessanha, nºs 2 a 22, Lisboa, e a condenação da Ré a restituir-lhes o locado, livre de pessoas e bens. Alegaram, para tanto, serem proprietários da referida fracção de que a Ré é arrendatária, e onde esta explorava um restaurante/snack-bar, que, todavia, se encontra encerrado ininterruptamente desde 22.06.2001, encerramento do locado que é fundamento de resolução do contrato, nos termos do art. 64º, nº 1, al. h) do RAU. A Ré contestou dizendo, basicamente, que o encerramento do locado teve como causa a necessidade imperiosa de proceder a obras de reparação, quer por questões de segurança quer para o adequar à finalidade a que se destina, a restauração. Sustentaram ainda, que os AA estão a agir com má fé e abuso de direito, devendo a acção improceder e a Ré ser absolvida do pedido. Na resposta os AA alegaram desconhecer os factos alegados pela Ré, sendo certo não se verificar um caso de força maior que justifique o encerramento do locado. No despacho saneador julgou-se válida a instância e condensou-se a matéria de facto com especificação da já assente e elaboração da base instrutória. Realizada a audiência de discussão e julgamento e dirimida, sem censura, a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente. Inconformados com o decidido, os AA apelaram rematando com as seguintes conclusões a sua alegação: 1ª. O estado de conservação do local arrendado não se revelou impeditivo da utilização para o exercício da actividade de restauração pela Ré até ao encerramento em Julho de 2001. 2ª. Não resulta dos autos, nem tal foi alegado pela Ré, que esta tenha sido notificada para a realização de obras impostas pelas autoridades administrativas, maxime para a realização de obras no âmbito do DL 168/97 de 4 de Julho e Dec. Regulamentar 38/97 de 25 de Setembro. 3ª. Não ficou provada a existência de qualquer facto imprevisto e impeditivo do exercício da actividade de restauração pela Ré no local arrendado que, face à nossa doutrina e jurisprudência, enquadre o conceito de caso de “força maior”. 4ª. Resultou provado que as obras tiveram o seu início já depois de ter passado um ano sobre o encerramento do locado em Julho de 2001. 5ª. A Ré, não obstante ter o local encerrado desde Julho de 2001, somente 5 meses depois, a 14.12.2001, deu entrada na CML de um pedido de obras, o qual foi deferido em Janeiro de 2002, isto é, no mês seguinte àquele em que deu entrada. 6ª. A Ré, apesar de estar em condições de iniciar as obras, não só não dá início às mesmas, como em 14.04.2002, dá entrada de um novo pedido de obras na CML para o mesmo locado. 7ª. Dos autos não resulta matéria que objectivamente possa ser considerada justificativa para que a Ré não tenha dado início às obras com base no primeiro pedido deferido, que justifique a apresentação pela Ré de um segundo pedido de obras, bem como que esta somente tenha iniciado as obras depois da data da propositura da presente acção – 04.11.2002. 8ª. O local despejando, para a realização de obras que deveriam, segundo os empreiteiros, o conhecimento e senso comum, levar de 90 a 120 dias, esteve encerrado ininterruptamente de Julho de 2001 a Julho de 2003, isto é, dois anos. 9ª. Mesmo que se considere que tais obras eram necessárias para que o estabelecimento cumprisse as exigências estabelecidas nos citados diplomas, o que não ficou demonstrado nos autos, as mesmas não constituem facto imprevisível para a Ré. 10ª. A circunstância de ter ocorrido uma cessão de quotas e como tal serem novos os sócios gerentes da sociedade Ré em nada releva para o “caso de força maior”, como igualmente não releva o facto de terem sido estes a promoverem a realização de tais obras depois de adquirirem a aludida qualidade, sob pena de se desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade aqui Ré e inquilina. 11ª. Não é causa justificativa que a mudança de sócios possa desconsiderar o momento do encerramento do estabelecimento – Julho de 2001 – e a realização de obras previsíveis sem qualquer planificação. 12ª. “O caso de força maior justificativo de encerramento do estabelecimento durante mais de um ano é todo o acontecimento que pode ser previsto mas não evitado, pelo menos dentro das forças normais do arrendatário”. 13ª. Da matéria provada não resulta que a Ré tenha mantido o local encerrado desde Julho de 2001 até Julho de 2003, por factos integradores do conceito de “caso de força maior”. 14ª. A actuação dos AA ao pedirem a resolução do contrato com fundamento no encerramento do local arrendado, que foi dado como provado, de Julho de 2001 a Julho 2003, não integra o conceito de abuso de direito do art. 334º do Cód. Civil. .... 15ª. Os AA, ao proporem a presente acção, exerceram o direito que a lei lhes confere, dentro dos limites que lhes cumpre observar, segundo os ditames da boa fé e os elementos constitutivos impostos pela ordem jurídica para o seu exercício. 16ª. Ao absolver a Ré do pedido formulado pelos AA, por considerar que a causa justificativa da resolução do contrato de arrendamento não se verifica face à existência da verificação de “caso de força de maior”, a douta sentença violou o preceituado na alínea h) do art. 64º do RAU. 17ª. E ao sustentar que a pretensão dos AA, de resolver o contrato com tal fundamento constitui abuso de direito, a douta sentença violou o disposto no art. 334º do Cód. Civil. Contra alegou a Ré pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da sentença, e requereu a ampliação do âmbito do recurso ao abrigo do art. 684º-A, nº 1 do Cód. Processo Civil. /// Fundamentação de facto.A sentença recorrida assentou no seguinte acervo factual: ... /// Fundamentação de direito.A apreciação e decisão do recurso, delimitado, como se sabe, pelas conclusões da alegação dos Apelantes (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. Processo Civil), passa pela resolução das seguintes questões por eles colocadas a este tribunal: - Se estão preenchidos os requisitos para a resolução do contrato de arrendamento com base no encerramento por mais de um ano do prédio arrendado para comércio (alínea h) do nº 1 do art. 64º do RAU); - Se os AA estão a agir com abuso de direito. Apreciemos, então, cada uma destas questões. Decidiu a sentença, e bem, que entre as partes vigora um contrato de arrendamento para comércio, pelo qual os AA, como proprietários da fracção autónoma supra identificada, cederam a mesma à Ré para esta aí exercer a actividade de restauração mediante o pagamento de uma renda mensal. Trata-se de um aspecto que não suscita divergência entre as partes. Pretendem os AA a resolução do contrato de arrendamento dizendo verificar-se o fundamento de resolução previsto na alínea h) do nº1 do art. 64º do DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU). Como se sabe, em matéria de arrendamento, o senhorio só pode resolver o contrato nos casos taxativamente indicados na lei, mediante acção de despejo, (artigos 55º, nº 1, 63º, nº2 e 64º do RAU). O pedido de resolução do contrato, ou seja a extinção do arrendamento, terá de assentar num facto imputável ao locatário e posterior à celebração do contrato. As causas de resolução, taxativamente enunciadas nas diversas alíneas do nº 1 do art. 64º, decorrem, sempre, da falta de cumprimento dos deveres legais ou das obrigações contratuais do locatário (Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil anotado, vol. II, 4ª edição, pag 596, e Antunes Varela, RLJ, ano 116, pag. 189). É do seguinte teor a norma jurídica invocada – art. 64º, nº 1, alínea h): “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.” Segundo o Prof. Antunes Varela (RLJ, ano 116, pag. 192), são duas as razões fundamentais que justificam esta causa de despejo: “Trata-se, por um lado, de acautelar o interesse do senhorio em não ter o prédio deteriorado com o seu encerramento por um período longo e em não sofrer a desvalorização comercial do local, resultante da cessação de actividade do estabelecimento. Por outro lado, cuida-se de proteger o interesse geral do aproveitamento efectivo de todos os locais utilizáveis para o comércio ou indústria ou para a instalação de escritórios”. No mesmo sentido é a opinião do Cons. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, anotado e comentado, pag. 294. À regra do art. 64º, nº1 alínea h), abre a lei duas excepções: a de o encerramento do prédio provir de caso de força maior ou de ausência forçada do arrendatário. Concentremo-nos na primeira das excepções, por ser a única que releva para o caso dos autos. Para o Prof. Antunes Varela, obra e local citado, caso de força maior abrange, de modo especial, os impedimentos resultantes de forças da natureza (abalo sísmico, inundação grave, etc), ou de actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares (a realização de obras públicas de demolição, ou desaterro, etc). O mesmo professor, agora na RLJ ano 119, pag. 275, explica que “a lei ao falar em casos de força maior quer abranger os casos em que a desabitação ou a falta de residência permanente...se torna compreensível, aceitável, perfeitamente explicável, em consequência de factos exteriores à pessoa do locatário, normalmente imprevisíveis, ou pelo menos imprevistos, cuja força é superior à vontade normal do homem que estão na origem da situação”. Na interpretação da citada cláusula importa distinguir o sentido naturalístico do sentido jurídico. Assim, um estabelecimento pode estar de portas abertas e todavia completamente abandonado. Por isso importa antes considerar o sentido jurídico, ou normativo, o qual se deve relacionar com a actividade exercida no local arrendado, de tal modo que o encerramento deverá respeitar a essa actividade (cf. o Ac. da Relação do Porto de 27.03.90, CJ XV, tomo 2, pag. 215 e ainda os acórdãos do mesmo Tribunal de 07.04.87 e de 04.03.93, publicados na CJ ano XII, tomo 2, pag. 232 e ano XXI, tomo 2, pag. 177). Expostos estes princípios é altura de analisar o caso concreto. Apurou-se que entre Julho de 2001 até cerca de Julho de 2003, as portas do locado mantiveram-se fechadas, período durante o qual não foram servidas refeições, bebidas ou quaisquer outros bens ou serviços inerentes à actividade de restaurante/snack-bar, (factos enunciados supra sob os nºs 8, 9 e 10). A acção foi proposta em 31.10.2002, pelo que à procedência da acção era indispensável a prova de que naquela data se verificavam os factos integradores da causa de pedir da acção, o encerramento do estabelecimento por mais de um ano. Ora, se é certo que à data da propositura da acção já o estabelecimento estava encerrado há mais de um ano, temos como seguro que tal não resultou de qualquer desinteresse da Ré pela manutenção do estabelecimento, susceptível de integrar a cláusula de resolução do contrato a que alude a alínea h) do nº 1 do art. 64º do RAU, antes pelo contrário. Assim, entre Julho de 2001 e Setembro do mesmo ano o encerramento ficou a dever-se a férias. Depois, quando os actuais sócios tomaram conta da empresa (em 17.09.2001, data da escritura da cessão de quotas), constataram a existência de vários problemas e deficiências no locado susceptíveis de porem em causa o funcionamento em condições de segurança e higiene do estabelecimento (vide factos enunciados sob os nºs 11 a 26). Tal situação impunha a realização de obras de reparação e de conservação, indispensáveis para que ali se pudesse levar a cabo a actividade objecto do contrato. As obras, que nos termos do contrato competiam à arrendatária, deveriam ser levadas a cabo logo que detectada a sua necessidade e não apenas quando a arrendatária para tal fosse notificada pelas autoridades administrativas. É certo que o estado de conservação do local arrendado não se revelou impeditivo da sua utilização até Julho de 2001. Mas o que é evidente é que já se encontrava a funcionar em deficientes condições de segurança e higiene. Improcedem em consequência, as conclusões 1ª a 3ª do recurso Igual sorte têm as conclusões 4ª a 7ª. Conforme está provado, na sequência da verificação dos problemas de que padecia o locado, começou-se por inventariar os problemas o que durou até Novembro de 2001, depois seguiu-se a intervenção no local de um engenheiro, um arquitecto e electricista, a apresentação na CML de pedidos de licença de obras, um primeiro em Janeiro de 2002 e um segundo em 14 de Abril de 2002, apenas deferido em Outubro do mesmo ano. Está assim perfeitamente justificado que as obras não tenham começado logo em Julho de 2001, pois aquelas diligências necessariamente teriam de preceder as obras. Alías, na conclusão 4ª os Apelantes fazem uma afirmação – que as obras só tiveram início passado um ano sobre o encerramento do locado em Julho de 2001 – que não tem apoio no acervo factual apurado. O mesmo se diga do teor da conclusão 8ª que também não está sustentada nos factos provados. Não resulta também dos factos apurados que os pedidos de licença de obras apresentados na CML em 14.12.01 e em 14.04.2002, tenham sido tardios, e que revelem negligência da Apelada na realização das obras. Quanto ao teor das conclusões 10ª e 11ª só há que referir que, não tendo a sentença relevado o facto da cessão de quotas para justificar o encerramento, o que aí consta é, salvo o devido respeito, destituído de interesse para o recurso. Concluimos, assim, que o encerramento do estabelecimento, que se prolongou por mais de um ano, teve uma causa justificativa, não imputável ao locatário - a necessidade de obras no local arrendado incompatíveis com o funcionamento normal do estabelecimento - o que integra caso de força maior de que fala a alínea h) do nº 1 do art. 64º, pelo que não se verifica o fundamento para a resolução do contrato invocado pelos Apelantes. Por último cabe verificar da existência de abuso de direito, a que os Apelantes, que o negam, se referem nas conclusões 14ª e seguintes. Dispõe o art. 334º do Cód. Civil: “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.” O exercício de um direito só poderá ser ilegítimo, pois, quando houver manifesto abuso, ou seja, quando o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma clamorosa ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante (Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, vol. I, pag. 299). O abuso de direito pressupõe a existência do direito que se pretende estar a ser abusivamente exercido (Ac. do STJ de 09.05.91, BMJ 407/551). No caso dos autos, a sentença, depois de reconhecer que os AA não provaram a causa justificativa da resolução do contrato, diz que eles ao intentarem a presente acção – conhecendo a amplitude dos problemas que afectavam o locado e a necessidade de obras – estão a agir com manifesto abuso de direito. Salvo melhor opinião, entendemos que a partir do momento em que se conclui pela não verificação dos factos constitutivos do direito invocado, o mesmo é dizer pela inexistência do direito, não faz sentido falar de exercício abusivo de um direito que se reconhece não existir. Improcedem, em consequência, todas as conclusões dos Apelantes, o que determina a improcedência do recurso e a confirmação da sentença. Decisão Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e consequentemente confirmar a sentença. Custas pelos Apelantes. Lisboa, 20 de Janeiro de 2005 Ferreira Lopes Manuel Gonçalves Aguiar Pereira |