Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

4462/24.2T8OER.L1-2

Relator: ANTÓNIO MOREIRA

Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RENOVAÇÃO
PRAZO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 02/19/2026

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: No que respeita ao prazo estabelecido pelo nº 3 do art.º 1110º do Código Civil, resultando daí uma alteração do prazo de renovação do contrato de arrendamento não habitacional de um para cinco anos, e tendo tal alteração (introduzida pela Lei 13/2019, de 12/2) entrado em vigor em .../.../2019, a partir daí o prazo a considerar para a renovação do contrato de arrendamento passou a ser o de cinco anos estabelecido pela nova lei, contado da última renovação, por força do disposto no nº 2 do art.º 297º do Código Civil.
(Sumário elaborado ao abrigo do disposto no art.º 663º, nº 7, do Código de Processo Civil)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:

O condomínio do prédio urbano (…), intentou acção declarativa com forma de processo comum contra B., Ld.ª, pedindo que seja:
• Declarada a caducidade do contrato de arrendamento em causa nos autos, em consequência da oposição à renovação deduzida atempadamente pelo condomínio A.;
• A R. condenada a proceder à entrega imediata do locado livre e devoluto de pessoas e bens ao condomínio A.;
• A R. condenada a pagar ao condomínio A. uma indemnização correspondente ao dobro do valor da renda estipulada pela mora na entrega do locado, desde a data do termo do contrato de arrendamento, que ocorreu em .../.../2024, até à entrega efectiva do mesmo ao condomínio A., livre e devoluto de pessoas e bens.
Alega para tanto e em síntese que:
• Em .../.../2016 deu de arrendamento à R. a casa da porteira com destino à prestação de serviços de alojamento local, pelo prazo de um ano com início em .../.../2016 e renovável por períodos iguais e sucessivos, se não fosse denunciado nos termos da lei, e contra o pagamento da renda mensal de € 450,00, actualizada anualmente;
• Por força da redacção dada ao art.º 1110º do Código Civil pela entrada em vigor da Lei 13/2019, de 12/2, o contrato renovou-se pelo período de cinco anos, até .../.../2024;
• Não pretendendo o condomínio A. que o contrato de arrendamento se renovasse novamente, em .../.../2023 remeteu à R. carta registada com aviso de recepção comunicando-lhe a oposição à renovação do contrato de arrendamento;
• Tendo tal carta sido devolvida com indicação de “objecto não reclamado”, em .../.../2023 remeteu novamente a carta, tendo esta sido recepcionada em .../.../2023;
• Tendo a R. sido notificada atempadamente da oposição à renovação do contrato de arrendamento, não restituiu o locado livre e devoluto de pessoas e bens, como era sua obrigação, mesmo depois de ter sido notificada para tanto por notificação judicial avulsa concretizada em .../.../2024, e encontrando-se a ocupar o imóvel sem qualquer título;
• A oposição à renovação do contrato foi ratificada em assembleia de condóminos de .../.../2024.
Citada a R., apresentou contestação onde, em síntese, excepcionou com a insuficiência do mandato forense, mais impugnando que o contrato de arrendamento tivesse por objecto a casa da porteira, por não constar do teor do mesmo, invocando ainda que se trata de contrato de duração ilimitada, pelo que o condomínio A. não se podia opor à renovação, mas apenas denunciá-lo com antecedência não inferior a cinco anos, a qual não foi respeitada. Mais alega que a invocada ratificação da oposição à renovação é ineficaz porque a assembleia de condóminos foi convocada para decidir da ratificação da denúncia mas deliberou sobre a ratificação da oposição à renovação. Conclui pela verificação da excepção dilatória da insuficiência do mandato, com a sua absolvição da instância, e bem ainda pela absolvição do pedido.
O condomínio A. exerceu o contraditório relativamente à matéria de excepção constante da contestação, após o que foi dispensada a audiência prévia e proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Por todo o exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a. Declaro a caducidade do Contrato de Arrendamento celebrado entre o Autor (…) e a Ré (…), datado de ........2016, por Oposição à Renovação;
b. Condeno a Ré (…) a proceder à entrega, do locado (…) livre e devoluto de pessoas e bens ao A (…);
c. Condenado a Ré (…) a pagar ao Autor (…) uma indemnização desde o dia ... de ... de 2024, até à data da entrega voluntária do locado (deduzidos o eventuais pagamentos feitos pela Ré relativos à “renda”) no valor de 944,00 € por mês”.
A R. recorre desta sentença, sendo que na sua alegação invoca que as conclusões do recurso são aquelas que constam dos 53 pontos que aqui se reproduzem integralmente:
A. Foi dado como provado que «O Autor é dono e legitimo proprietário da fracção “casa da porteira”, correspondente ao 2ºC, destinado a habitação, do prédio urbano (…) – conforme documento 1 junto com a Petição Inicial cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.»
B. Este ponto se encontra mal julgado porquanto o A./Recorrido não é, nem podia ser, proprietário nem «da fracção “casa da porteira”», nem de qualquer outra fracção, nem tal resulta, nem podia resultar, da certidão predial permanente - “documento 1 junto com a petição inicial” ou de qualquer outro meio de prova carreado para os autos.
C. Como não resulta de parte algumas que a “casa da porteira” seja uma fracção autónoma, ao invés, o que resulta dos autos é que a mesma é parte comum do prédio em causa.
D. O A. nos presentes autos é o “CONDOMÍNIO (…)”.
E. É ponto assente, unanimemente, na doutrina e na jurisprudência, que os “Condomínios”, embora tenham personalidade judiciária, não têm nem personalidade nem capacidade jurídica, pelo que não podem ser titulares de direitos, designadamente, do direito de propriedade, nem podem ser sujeitos de quaisquer relações jurídicas, cfr. acórdão do Tribunal da Relação do Lisboa, datado de .../.../2025, relator AA, o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de .../.../2018, relator BB e acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de .../.../2017, relator CC, todos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt, bem como DD, em A PERSONALIDADE JUDICIÁRIA DO CONDOMÍNIO E A SUA REPRESENTAÇÃO, fls. 61 e 62, Revista Julgar, nº 23, 2014, Coimbra Editora.
F. Por ser “contra legem” nunca poderia ter sido dado como provado que o A./Recorrido «é dono e legitimo proprietário de fracção “casa da porteira”», sendo certo que nem tal resulta, nem podia resultar, da certidão predial permanente junta como documento 1 da petição inicial.
G. A “casa da porteira”, no caso concreto, constitui parte comum do imóvel, conforme se presume nos temos da al. c) do nº 2 do artigo 1421º do Código Civil, parte comum.
H. Nos termos do nº 1 do artigo 1420º do Código Civil, os condóminos são comproprietários das partes comuns do edifício.
I. Acresce que também não podia ser dado como provado que A./Recorrido «é dono e legitimo proprietário de fracção “casa da porteira”» pois esta menção é uma conclusão de natureza jurídica, não podendo, por isso, ser levada aos factos assentes.
J. Logo, essa mesma menção, jamais, poderia resultar de confissão, ainda que a R./Recorrente não tenha posto em causa na sua contestação o direito de propriedade invocado pelo A./Recorrido, cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Lisboa, datado de .../.../2009, relator EE, disponível para consulta em www.dgsi.pt
K. Assim, deve, nos termos do nº 1 do artigo 662º do CPC, ser alterado o ponto 1. Dos Factos Assentes passando a ter a seguinte redacção:
«A “casa da porteira” correspondente ao 2ºC, destinado a habitação, do prédio urbano (…), do qual constitui parte comum – conforme documento 1 junto com a Petição Inicial cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.»
L. Condomínio, embora não tendo personalidade jurídica, tem personalidade judiciária, contudo esta personalidade não é lata e irrestrita, cingindo-se às acções que se inserem nos poderes do administrador.
M. As funções do administrador encontram-se estabelecidas no nº 1 do artigo 1436º do Código Civil, sendo certo que, entre as mesmas, não se encontra a possibilidade de se opor à renovação de contratos de arrendamento e, muito menos, de intentar acções de despejo.
N. Nesta conformidade terão que ser os Condóminos, enquanto comproprietários das partes comuns, a agir em juízo em nome próprio, de per si, ou representados pelo Administrador do Condomínio, quando este seja expressamente mandatado para o efeito pela Assembleia de Condóminos.
O. Nos presentes autos não está provado, ou sequer, alegado que o Administrador tenha sido mandatado pela Assembleia de Condóminos para agir em juízo, sendo certo que, o ponto 18. dos factos provados reporta-se, apenas e tão só, à oposição à renovação.
P. A presente acção não é intentada pelos Condóminos, enquanto comproprietários das partes comuns, tendo, isso sim, sido intentada pelo Condomínio sem que, contudo, o seu Administrador estivesse mandatado pela Assembleia de Condóminos para o efeito, dado tal não caber nos poderes que lhe são legalmente conferidos no nº 1 do artigo 1436º do Código Civil.
Q. Tal conduz-nos à falta de personalidade judiciária do Condomínio para ser Autor na presente acção ou, no limite, e na ausência de deliberação, à falta de capacidade judiciária para o mesmo efeito, cfr. acórdão do Tribunal da Relação do Lisboa, datado de .../.../2025, relator AA, acórdão do Tribunal da Relação do Lisboa, datado de .../.../2022, relator FF, disponíveis para consulta em www.dgsi.pt e, ainda, DD, em A PERSONALIDADE JUDICIÁRIA DO CONDOMÍNIO E A SUA REPRESENTAÇÃO, fl. 62, Revista Julgar, nº 23, 2014, Coimbra Editora.
R. A falta de personalidade e/ou de capacidade judiciária, nos termos do al. d) do artigo 577º CPC, constitui excepção dilatória que, implicaria, desde logo, a absolvição da R./Recorrente da instância.
S. Nos termos do artigo 588º do CPC, “O tribunal deve conhecer oficiosamente das excepções dilatórias …”.
T. Logo a decisão que nos ocupa viola os artigos 12º, 577º, al. d) e 588º do CPC e o artigo 1436º, nº 1 do CC.
U. Analisado o contrato junto como Doc. 2 com a Petição Inicial – Ponto 2 dos factos assentes – resulta como provado que a morada constante do mesmo como sendo a da sede R./Recorrente é Rua 1, (…), bem como que a morada do arrendado é Rua 2, (…).
V. Resulta, igualmente, provado do teor do contrato de arrendamento – Ponto 2 dos factos assentes - que as partes não estabeleceram qualquer convenção de domicílio para as notificações a levar a efeito no âmbito do mesmo.
W. Está, também, provado – Ponto 20. dos factos assentes – que, por carta datada de .../.../2022, recebida pelo A/Recorrido em .../.../2022, a R./Recorrente comunicou àquele que a morada da sua sede passou a ser na Av. da República, (…).
X. E - Ponto 6. dos factos assentes - está provado que o A./Recorrido enviou, em .../.../2023, para a Rua 1, (…), a carta de oposição à renovação.
Y. Está, ainda, provado – Ponto 9. dos factos assentes - que o A./Recorrido, em .../.../2023, volta a enviar à R/Recorrente, para a Rua 1, (…), a carta datada de .../.../2023.
Z. Analisados os factos assentes, designadamente, os pontos 6. e 9., verifica-se que, de facto, o A./Recorrido cumpriu os requisitos previstos no nº 1 do artigo 9º do NRAU, pois as comunicações aí referidas foram efectuadas por carta registada com aviso de recepção.
AA. Contudo foram-no em violação do nº 2 do supra citado artigo 9º do NRAU, pois resulta do mesmo que “As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser dirigidas para o local arrendado”.
BB. Ora, conforme resulta provado nos pontos 6. e 9. dos factos assentes, as comunicações aí referidas foram remetidas para a Rua 1, (…) e não para a morada do arrendado na Rua 2, (…).
CC. Sendo estas comunicações ineficazes, por violarem do nº 2 do artigo 9º do NRAU, nenhum efeito podem produzir e, consequentemente, não podem ter a virtualidade de fazerem cessar o contrato de arrendamento, cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de .../.../2017, relator GG, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
DD. Mesmo que se faça uma interpretação diferente, ou seja, ainda que se entenda que, por força do provado no ponto 20. dos factos assentes, a R./Recorrente pretendeu indicar morada diferente da do arrendado, para onde lhe deveriam ser dirigidas as comunicações, ainda assim, as mesmas sempre seriam ineficazes por não terem sido efectuadas para a morada ali indicada.
EE. Conforme resulta provado do ponto 20. dos factos assentes a R./Recorrente por carta datada de .../.../2022, recebida pelo A/Recorrido em .../.../2022, comunicou ao A./Recorrido a morada da sua sede tinha passado a ser na Av. da República, (…).
FF. Logo, mais de um ano antes do envio pelo A./Recorrido das comunicações constantes dos pontos 6. e 9. dos factos assentes, respectivamente em ... e ... de ..., já a R./Recorrente havia comunicado àquele que a morada da sua sede passou a ser Av. da República, (…).
GG. Contudo e, ainda assim, o A./Recorrido remeteu as comunicações constantes dos pontos 6. e 9. dos factos assentes para uma morada que, já há muito, sabia não ser a da sede da R/Recorrente, ou seja, para a Rua 1, (…).
HH. Nesta conformidade ainda que fosse este o entendimento, também, neste caso, as comunicações eram ineficazes, por violação do nº 2 do artigo 9º do NRAU, porque enviadas para a morada incorrecta, cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de .../.../2017, relator GG, disponível para consulta em www.dgsi.pt, que tem sido seguido unanimemente pelos Tribunais da Relação.
II. Assim, andou mal o Tribunal quando decidiu pela eficácia das comunicações constantes dos pontos 6. e 9. dos factos assentes, pois, embora sendo a comunicação receptícia, não é pelo facto de, na sua contestação, datada de .../.../2025, a R/Recorrente ter confessado que recebeu a comunicação constante do ponto 9. dos factos assentes, em .../.../2023, ou seja quinze meses antes, que esta deixa de ser ineficaz, cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de .../.../2017, relator GG e acórdão do Supremo Tribunal de Justiça em acórdão, datado de .../.../2025, relator HH, ambos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
JJ. As comunicações de oposição à renovação são ineficazes por violarem o regime complexo e especial para a eficácia da declaração de oposição à renovação, designadamente o nº 2 do artigo 9º do NRAU, ineficácia que o Tribunal não podia deixar de conhecer e declarar, considerando, consequentemente, a acção improcedente.
KK. Ainda se assim não se entendesse sempre se dirá que, em face do provado nos pontos 3. e 7. dos factos assentes, também, no que respeita ao momento de renovação do contrato, se encontra incorrectamente aplicado o direito.
LL. Com efeito, de acordo com o que ficou provado, o contrato renovou-se em .../.../2017 e em .../.../2018 por períodos de um ano, dado nenhuma das partes se ter oposto à sua renovação.
MM. Enquanto decorria o prazo de renovação que se iniciou em .../.../2018 entrou em vigor a Lei nº 13/2019, de 12/02, mas propriamente no dia .../.../2019, cfr. artigo 16º da mesma.
NN. Como o A./Recorrido refere, muito bem, nos artigos 6. e 7. da Petição Inicial, com a entrada em vigor da Lei nº 13/2019, de 12/02, designadamente, da redacção que esta lei veio dar ao nº 3 do artigo 1110º do Código Civil, o prazo de renovação do contrato passou de um ano para cinco anos.
OO. O A/Recorrido, no que foi secundado pelo Tribunal, veio, erradamente, alegar que o contrato se renovou, em .../.../2019, por cinco anos e, por isso, terminaria em .../.../2024, ou seja, aplicou-se o novo prazo, que resultou da Lei nº 13/2019, de 12/02, à primeira renovação que ocorreu após a entrada em vigor deste diploma legal, o que, no entanto, não está correcto.
PP. Conforme resulta da conjugação do nº 2 do artigo 12º e nº 2 do artigo 297º ambos do Código Civil, o novo prazo de renovação do contrato decorrente da entrada em vigor da Lei nº 13/2019, de 12/02, aplica-se, desde logo, aos prazos em curso, cfr. Veneranda Conselheira do STJ II, em Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei nº 12/2019 e pela Lei nº 13/2019, JULGAR on line, ..., pág. 8.
QQ. Resulta da 2ª parte do nº 2 do artigo 12º do Código Civil que, quando a lei nova dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, entende-se que a mesma se aplica às relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.
RR. Sendo que, quando estamos perante factos duradouros, ou seja, que se iniciam na vigência de uma lei e se prolongam para até depois da entrada em vigor de uma nova lei, a regra a aplicar é a do nº 2 do artigo 12º do Código Civil, já que é ela que regula a aplicação no tempo das leis sobre os efeitos de facto, cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, datado de .../.../2019, relator JJ, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
SS. O contrato que nos ocupa teve o seu início em .../.../2016, logo antes da entrada em vigor da Lei nº 13/2019 de 12/02.
TT. Quanto à aplicação da nova lei ao contrato não há divergência, sendo certo que o mesmo já não se pode dizer quanto ao momento da aplicação do novo prazo de renovação de cinco anos, em detrimento do anterior prazo de renovação de um ano.
UU. Não havendo norma especial para o efeito há que lançar mão do nº 2 do artigo 297º do Código Civil de onda resulta que “A lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já esteja em curso, mas computando-se neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial.”, cfr. Acórdão do Tribunal da Guimarães, datado de .../.../2019, relator JJ, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
VV. Quando o legislador pretende afastar o regime para a alteração de prazos previsto no artigo 297º do Código Civil cria norma especial para o efeito, o que não aconteceu na Lei nº 13/2019, de 12/02, mas, por exemplo, tinha acontecido na Lei nº 31/2012, de 14/08.
WW. No caso concreto, nos termos do nº 2 do artigo 297º do Código Civil, o novo prazo de renovação do contrato de arrendamento, cinco anos, se passou a aplicar, de imediato, ao prazo de renovação que se iniciou no dia .../.../2018, em curso quando a Lei nº 13/2019 de 12/03 entrou em vigor.
XX. Significa isto que o prazo de renovação de cinco anos que se iniciou em .../.../2018 terminou em .../.../2023, tendo-se o contrato de arrendamento renovado, em .../.../2023, por mais cinco anos, ou seja até .../.../2028.
YY. Assim, não podia o A./Recorrido, como faz, opor-se à renovação do contrato para .../.../2024, pois, nesta data, estava em curso, como ainda está, o prazo de renovação de cinco anos, que se iniciou em .../.../2023 e só termina em .../.../2028.
ZZ. Consequentemente não podia, como fez, o A/Recorrido exigir que o arrendado lhe fosse entregue, seja em .../.../2024, seja em data posterior, até que o contrato cesse.
AAA. Logo andou mal a Meritíssima Juiz “a quo” quando aceitou como boa a oposição à renovação do contrato para .../.../2024 e, consequentemente, quando ordenou a entrega do arrendado ao A/Recorrente, decisão que tem que ser revogada por violar de forma grosseira o nº 2 do artigo 297º do Código Civil, dando origem a nova decisão que considere a acção improcedente.
Pelo condomínio A. foi apresentada alegação de resposta, aí sustentando a manutenção da sentença recorrida.
***
O objecto do recurso é balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, correspondendo as mesmas à indicação, de forma sintética, dos fundamentos pelos quais pede a alteração ou anulação da decisão.
Os 53 pontos acima reproduzidos não correspondem à referida indicação sintética, mas antes à repetição da argumentação expendida anteriormente.
Todavia, é possível identificar as questões que emergem da argumentação apresentada pela R., sem necessidade de lançar mão do disposto no nº 3 do art.º 639º do Código de Processo Civil (desde logo porque se antevê a incapacidade de síntese que se pretende), e que se prendem com:
• A alteração do ponto 1 dos factos provados;
• A falta de personalidade e capacidade judiciárias do condomínio A.;
• A ineficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento;
• A manutenção do contrato de arrendamento.
***
Na sentença recorrida considerou-se provada a seguinte factualidade (corrigem‑se as referências processuais e os rectificam-se os lapsos manifestos de escrita):
1. O condomínio A. é dono e legítimo proprietário da fracção “casa da porteira”, correspondente ao 2º C, destinado a habitação, do prédio urbano (…) – conforme documento nº 1 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
2. A ........2016, o condomínio A. celebrou com a R. um contrato escrito que denominaram de arrendamento, tendo por objecto a fracção identificada em 1. – conforme documento nº 2 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
3. Fizeram as partes consignar que:
“O arrendamento é pelo prazo de um ano, terá início em ... do ano de ..., considerando-se prorrogado por períodos iguais e sucessivos, se não for denunciado nos termos da lei por qualquer das partes” – conforme documento nº 2 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
4. Mais acordaram que a renda anual seria no valor de € 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos Euros), a ser paga em duodécimos mensais de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta Euros), e seria objecto de actualização anual de acordo com a aplicação do coeficiente legal fixado para os contratos de arrendamento. – conforme documento nº 2 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
5. Mais fizeram consignar que a R. tem por objecto a prestação de serviços de alojamento local, autorizando o condomínio A. que a fracção se destinasse à prestação de serviços de alojamento local – conforme documento nº 2 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
6. Por não pretender a renovação do contrato, o condomínio A. remeteu à R., para a morada constante do contrato, carta registada com A/R, datada de ... de ... de 2023, – conforme documento nº 3 junto com P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
7. Na missiva consta como assunto “oposição à renovação do contrato de arrendamento – Rua 3, (…)”, acrescentando que “o locado em causa deverá ser entregue à senhoria em ... de ... de 2024, livre e devoluto de pessoas e bens bem como em bom estado de conservação e limpeza” - – conforme documento nº 3 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
8. A carta identificada em 7. veio devolvida com a indicação de “objecto não reclamado” – conforme documento nº 4 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
9. A ... de ... de 2023, o condomínio A. remeteu, novamente, à R. carta registada com A/R, a carta datada de ... de ... de 2023 – conforme documento nº 5 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
10. A carta foi recepcionada pela R. a ... de ... de 2023 – conforme documento nº 6 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
11. Como a R. não procedeu à entrega voluntária do locado o condomínio A. requereu, a ... de ... de 2024, a Notificação Judicial Avulsa daquela para ser entregue livre de pessoas e bens em 30 dias – conforme documento nº 7 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
12. A Notificação Judicial Avulsa foi concretizada em ... de ... de 2024 – conforme documento nº 8 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
13. Por carta datada de ... de ... de 2024, o condomínio A. voltou a solicitar à R. a entrega do locado – conforme documento nº 9 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
14. A R. respondeu, por carta datada de ... de ... de 2024, alegando que o teor da carta de ........2024 era incompreensível, uma vez que não se identifica qual o contrato ou o condomínio em causa. – conforme documento nº 10 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
15. Por carta, datada de ... de ... de 2024, o condomínio A. solicitou, novamente, à R. a entrega do locado – conforme documento nº 11 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
16. A R. respondeu por carta, datada de ... de ... de 2024 – conforme documento nº 12 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
17. O condomínio A. respondeu, através do seu mandatário, por carta datada de ... de ... de 2024 – conforme documento nº 13 junto com a P.I. cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
18. Em Assembleia de Geral Extraordinária do Condomínio, realizada a ........2024 foi aprovada por maioria dos condóminos presentes a ratificação da oposição à renovação do contrato.
19. Em 2024, a renda mensal era no valor de 472,00 Euros.
20. Por carta registada com A/R, recebida pelo condomínio A., a R. comunicou a alteração da sua morada para Av. da República, (…) – conforme documento nº 5 junto com a Contestação cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
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Na sentença recorrida consignou-se inexistem factos não provados.
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Da alteração da factualidade provada
Face ao disposto no art.º 5º do Código de Processo Civil, a decisão da matéria de facto tem por objecto os factos essenciais alegados pelas partes, quer integrantes da causa de pedir, quer integrantes das excepções invocadas, bem como os factos instrumentais, complementares ou concretizadores que resultam da instrução da causa (para além dos factos notórios e daqueles que o tribunal tem conhecimento em consequência do exercício das suas funções).
Ou seja, a decisão da matéria de facto (provada e não provada) não deve comportar toda a matéria alegada pelas partes, já que apenas a factualidade que assuma juridicidade relevante em razão das questões a conhecer é que deve ser objecto dessa decisão.
Isso mesmo enfatizam KK, LL e MM (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, ..., pág. 721), quando explicam que o juiz da causa deve optar “por uma descrição mais ou menos pormenorizada ou concretizada, de acordo com as necessidades do pleito, desde que seja assegurada uma descrição natural e inteligível da realidade que, para além de revelar o contexto jurídico em que se integra, permita a qualquer das partes a sua impugnação”. E mais explicam (pág. 722) que “o regime consagrado no CPC de 2013 propugna uma verdadeira concentração naquilo que é essencial, depreciando o acessório, sendo importante que o juiz consiga traduzir em linguagem normal a realidade apreendida, explicitando, depois, os motivos que o determinaram, com destaque para a explanação dos factos instrumentais que o levaram a extrair as ilações ou presunções judiciais”.
E é por isso que, como ficou já afirmado no acórdão de .../.../2019 deste Tribunal da Relação de Lisboa (relatado por NN e disponível em www.dgsi.pt), “a jurisprudência dos Tribunais superiores vem reconhecendo que “a reapreciação da matéria de facto não constitui um fim em si mesma, mas um meio para atingir um determinado objectivo, que é a alteração da decisão da causa, pelo que sempre que se conclua que a reapreciação pretendida é inútil – seja porque a decisão sobre matéria de facto proferida pela primeira instância já permite sustentar a interpretação do direito aplicável ao caso nos termos sustentados pelo recorrente, seja porque ainda que proceda a impugnação da matéria de facto, nos termos requeridos, a decisão da causa não deixará de ser a mesma – a reapreciação sobre matéria de facto não deve ter lugar, por constituir um acto absolutamente inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, n.º 1, 137.º, e 138.º do CPC)””.
Ou, dito de outra forma, como a referida delimitação dos fundamentos de facto deve estar igualmente presente na apreciação da impugnação da decisão sobre a matéria de facto (neste sentido veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de .../.../2017, relatado por OO e disponível em www.dgsi.pt, quando conclui que “o princípio da limitação dos actos, consagrado, no artigo 130.º do CPC, para os actos processuais em geral, proíbe, enquanto manifestação do princípio da economia processual, a prática de actos no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – que não se revelem úteis para alcançar o seu termo”, e bem ainda que “nada impede que tal princípio seja igualmente observado no âmbito do conhecimento da impugnação da matéria de facto se a análise da situação concreta evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir”), só há lugar à apreciação de pontos de facto indicados como carecidos de alteração na medida em que, não só devam constar do elenco de factos provados e não provados, no respeito pelo disposto no art.º 5º, nº 1 e nº 2, al b), do Código de Processo Civil, mas igualmente correspondam a factos com efectivo interesse para a decisão do recurso.
Revertendo tais considerações para o caso concreto, sustenta a R. que o ponto 1 dos factos provados carece de ser alterado porque a afirmação da propriedade da “casa da porteira” por parte do condomínio A. não resulta da certidão predial relativa ao prédio onde se insere tal unidade predial, do mesmo modo não resultando desse documento que qualquer uma das fracções autónomas do prédio em questão esteja afecta a “casa da porteira”, sendo assim uma parte comum do prédio.
É patente que a unidade predial objecto do contrato de arrendamento não está identificada como uma das fracções autónomas que integram o prédio urbano (…). E atenta a sua qualidade de “casa da porteira” (assim o reconhece a R., quando propõe que a nova redacção do ponto 1 deve expressar que o “2ºC” identificado no contrato corresponde à “casa da porteira”), a mesma há-de considerar-se presuntivamente como sendo parte comum do prédio, por força do disposto no art.º 1421º, nº 2, al. c), do Código Civil.
Todavia, a alteração pretendida pela R. apresenta-se como inútil para os fins visados pelo recurso.
Com efeito, não está colocado em crise que a referida “casa da porteira” foi dada de arrendamento pelo condomínio A. à R., nos termos do contrato identificado nos ponto 2 a 5 dos factos provados (e aí identificada como a “fracção sita na Rua 3, (…)”). E quanto à conclusão de que o condomínio A. é “dono e legitimo proprietário” dessa unidade predial, a mesma só faz sentido para enquadrar as circunstâncias em que a mesma foi dada de arrendamento, atenta a sua natureza de parte comum, não estando colocada em causa a qualidade do condomínio A. como titular do direito a dar de arrendamento.
Dito de forma mais simples, aquilo que está em causa não é a existência da unidade predial objecto do contrato de arrendamento, nem tão pouco que a mesma está integrada nas partes comuns do prédio. Tão pouco está em causa a validade desse contrato de arrendamento (designadamente por respeitar a um imóvel inexistente, ou que não podia ser dado de arrendamento nos termos em que o foi), mas tão só decidir se tal contrato de arrendamento cessou a sua vigência, nos termos visados pelo condomínio A. Nessa medida a matéria contida no ponto 1 dos factos provados apresenta-se como irrelevante para a apreciação dessa questão, desde logo porque não se discute a propriedade e posse dessa unidade predial. Pelo que o conhecimento da pretendida alteração desse ponto corresponde a uma actividade inútil e, por isso, vedada a este tribunal de recurso.
O que equivale a dizer que, nesta parte, improcedem as conclusões do recurso da R., nada havendo a alterar no que respeita à factualidade provada.
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Da personalidade e capacidade judiciárias activas
Não obstante a R. não haver suscitado na contestação a questão da falta de personalidade judiciária do condomínio A. para vir a juízo pedir o despejo da R. do imóvel dado de arrendamento à mesma (ou tão pouco a questão da falta de capacidade judiciária do mesmo), reconduz-se a mesma a uma excepção dilatória. E como as excepções dilatórias são de conhecimento oficioso, pode (e deve) este tribunal de recurso apreciar tal questão.
A questão reconduz-se, como referido pela R., à determinação dos poderes do administrador (ou falta deles), quer para comunicar à R. a oposição à renovação do contrato de arrendamento que esta celebrou com o condomínio A., quer para agir em juízo pedindo o despejo da R. do local arrendado.
Com efeito, e como resulta do art.º 12º, al. e), do Código de Processo Civil, o condomínio, não obstante não deter personalidade jurídica, goza de personalidade judiciária relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador. Por isso que é se afirma, como na jurisprudência referida pela R., que fora do âmbito dos poderes do administrador o condomínio não tem personalidade judiciária (isto é, não é susceptível de ser parte numa acção judicial).
Assim, e no caso concreto, importa convocar o disposto no art.º 1436º do Código Civil, onde estão definidas as funções da administração do condomínio A., para determinar se se integram nos poderes da mesma a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento e, na afirmativa, a vinda a juízo para fazer valer o direito à restituição do local arrendado fundado na cessação do contrato de arrendamento que resulta dessa oposição à renovação.
Estando em causa o arrendamento de uma unidade predial que se integra nas partes comuns do prédio, importa recordar o disposto no art.º 1024º, nº 1, do Código Civil, de onde resulta que se está perante um acto de administração ordinária, no que ao senhorio respeita (ou seja, o condomínio A.). E resultando da al. h) do nº 1 do referido art.º 1436º do Código Civil que uma das funções do administrador do condomínio é regular o uso das coisas comuns, nada impede que a administração do condomínio A. (senhorio) pudesse comunicar à R. (arrendatária) a oposição à renovação do contrato de arrendamento, porque tudo se passa no âmbito da referida administração ordinária daquela parte comum do prédio, desde logo tendo presente que inexiste qualquer deliberação da assembleia de condóminos que impedisse ou limitasse esse modo concreto de exercício das funções cometidas à administração.
Nessa medida, e face ao disposto no art.º 12º, al. e), do Código de Processo Civil, o condomínio A. goza de personalidade judiciária para intentar acção pedindo o reconhecimento da cessação do contrato de arrendamento e o despejo da R. do local arrendado (para além do pagamento da indemnização devida pela detenção do local arrendado sem título para tanto), gozando igualmente de capacidade judiciária activa na medida em que se apresenta em juízo representado pela sua administração, nos termos do art.º 1437º do Código Civil.
De todo o modo, e ainda que se entendesse que a actuação da administração do condomínio A. não se enquadrava no nº 1 do art.º 1436º do Código Civil, o que equivaleria a afirmar a representação abusiva do condomínio A. pela sua administração, em assembleia de condóminos realizada em .../.../2024 foi aprovada por maioria dos condóminos presentes a ratificação da actuação da administração, nos termos que melhor constam da acta respectiva (corresponde ao documento 15 junto com a P.I.), designadamente que o representante da administração declarou que “em ..., a Administração, enviou Carta Registada C/AR para a Inquilina deduzindo oposição à renovação do arrendamento, com efeitos a ... de ... de 2024”, mais declarando que “apesar de ser entendimento da Administração que esta tem poderes para proceder à oposição ao Contrato de Arrendamento celebrado com a Inquilina (…), pretende-se que esta Assembleia ratifique a oposição à renovação do Contrato de Arrendamento”, e constando ainda que esse pedido de ratificação foi colocado à votação e “foi Aprovado por Maioria”. Ou seja, estando ratificada a actuação da administração correspondente à comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento, tal equivale a dizer que foi atribuída à administração do condomínio A. a função de fazer cessar o contrato de arrendamento celebrado com a R. através da oposição à sua renovação. E, do mesmo modo, nessa mesma assembleia de condóminos foram conferidos poderes à administração para intentar a “respectiva acção judicial”, atenta a circunstância de a R. não entregado o local arrendado.
Ou seja, também por esta via estava verificado que a acção é proposta pelo condomínio A., representado pela sua administração e no âmbito dos poderes conferidos à mesma, assim improcedendo a excepção dilatória da falta de personalidade judiciária activa e, do mesmo modo, improcedendo a excepção dilatória da falta de capacidade judiciária activa.
O que conduz a afirmar a improcedência das conclusões do recurso da R., relativamente a esta questão.
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Da ineficácia da comunicação de oposição à renovação
Na sentença recorrida foi afirmada a eficácia da comunicação efectuada através da carta expedida em .../.../2023 e recebida pela R. em .../.../2023.
Contrapõe a R. que a carta em questão foi por si recebida na R. da Palmeira, (…), e não no local arrendado (…) ou na morada que em .../.../2022 havia indicado ao condomínio A. como correspondendo à sua nova sede. Pelo que a comunicação não observou o disposto no nº 2 do art.º 9º do NRAU, tendo-se assim como ineficaz para efeitos de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Do teor do documento 5 junto com a P.I. (dado como reproduzido no ponto 9 dos factos provados) resulta que a carta registada com aviso de recepção aí identificada foi remetida para a morada referida no ponto 20 dos factos provados (Av. da República, (…)). E do documento 6 junto com a P.I. (dado como reproduzido no ponto 10 dos factos provados) resulta que foi na morada em questão que a carta foi entregue pelos serviços de distribuição postal a “PP” (ou seja, a representante da R.). Pelo que não é verdade que a carta expedida em .../.../2023 haja sido recebida pela R. na morada correspondente ao (…) da R. da Palmeira (…).
Por outro lado não é despicienda a informação dada pela R. ao condomínio A. a coberto da carta de .../.../2022 (trata-se da carta mencionada no ponto 20 dos factos provados, com o teor constante do documento 5 junto com a contestação), pois que pela mesma carta a R. declara ao condomínio A., sob o assunto “Contrato de Arrendamento Rua 3 (…)”, que “para os devidos efeitos, somo formalmente a informar que alterámos a nossa sede para a seguinte morada: Av. da República (…)”. Tendo presente os termos utilizados pela R. nessa carta de .../.../2022, tal só pode significar que todas as comunicações relativas ao contrato de arrendamento em apreço deviam passar a ser dirigidas para a morada em questão.
Assim, e tendo presente que o nº 2 do art.º 9º do NRAU dispõe que “as cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado”, a declaração constante da carta de .../.../2022 só pode ser interpretada como correspondendo à referida indicação por escrito da R. arrendatária, no sentido de as cartas que lhe fossem dirigidas pelo condomínio A. deverem ser remetidas para a identificada morada da Av. da República, (…), e não para o local arrendado (o que, aliás, se justifica plenamente, tendo presente o fim dado pela R. ao local arrendado, que pressupõe não estar a mesma R. habitualmente aí presente para receber correspondência).
Nesta medida o condomínio A. (melhor dizendo, a administração do condomínio A.) procedeu de acordo com o disposto no art.º 9º do NRAU, no que respeita à comunicação destinada a fazer cessar o contrato de arrendamento, dirigindo a respectiva carta registada com aviso de recepção para a morada que lhe havia sido anteriormente indicada por escrito pela R., e apresentando-se assim tal comunicação válida e eficaz para o fim pretendido.
Em suma, e sem necessidade de ulteriores considerações, improcedem as conclusões do recurso da R. quanto a esta questão da ineficácia da comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento.
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Da manutenção do contrato
Na sentença recorrida ficou assim sustentada a verificação da cessação do contrato de arrendamento, face à oposição do condomínio A. à renovação do mesmo:
“Resulta, pois, claramente, desta disposição legal [o art.º 1097º do Código Civil] que aqui estão em causa prazos mínimos de antecedência da comunicação, sendo a norma imperativa nesta parte (podendo fixar-se prazos superiores, mas não prazos inferiores), e que esta antecedência se reporta ao termo do prazo de duração inicial ou ao da sua renovação.
Tendo em conta a data da renovação ........2024, a carta da oposição à renovação teria de ser recebida até ... de ... de 2023.
Tendo a Autora recepcionado a carta a ... de ... de 2023, e sendo a norma do n.º 4 do art. 1110.º do Código Civil de interpretar no sentido de que a declaração de oposição à renovação pode ter lugar antes de terminado o prazo mínimo de vigência do contrato de arrendamento para fins não habitacionais para produzir efeitos na data em que, sem a declaração de oposição, o contrato se renovaria, é de concluir, pela validade e eficácia da declaração da autora de oposição à renovação do contrato.
Por conseguinte, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes caducou a ... de ... de 2024 (arts. 1051º n.º 1 al. a), 1096º, 1098º e 1110º todos do Código Civil)”.
Contrapõe a R. que o contrato se havia renovado em .../.../2018 pelo prazo de cinco anos, nos termos do nº 3 do art.º 1110º do Código Civil (sendo que a redacção desse preceito resulta da Lei 13/2019, de 12/2). O que significa que o termo desse prazo ocorreu em .../.../2023, tendo-se o contrato renovado até .../.../2028, e não tendo assim cessado o mesmo em .../.../2024, nos termos comunicados pelo condomínio A. à R.
Já o condomínio A. sustenta que a redacção do nº 3 do art.º 1110º do Código Civil não podia ser aplicada ao prazo de renovação em curso, já que não tinha eficácia retroactiva e só dispunha para o futuro, porque não foi especialmente regulada a sua aplicação no tempo, não sendo assim aplicável o disposto no art.º 297º, nº 2, do Código Civil.
Ou seja, as partes não colocam em crise que de acordo com o disposto na segunda parte do nº 2 do art.º 12º do Código Civil é aplicável ao contrato de arrendamento aqui em causa o nº 3 do art.º 1110º do Código Civil (decorrente da Lei 13/2019, de 12/2). O que é o mesmo que dizer que as partes não colocam em crise que o prazo de renovação do contrato de arrendamento passou a ser o de cinco anos aí previsto. Divergem, todavia, quanto ao momento a considerar para se iniciar a contagem desse prazo, tendo presente que no momento da entrada em vigor da nova redacção do art.º 1110º do Código Civil ainda estava em curso o anterior prazo de renovação de um ano, que se completaria em .../.../2019.
A respeito da alteração de prazos por força da lei, resulta do nº 2 do art.º 297º do Código Civil que quando a lei estabelecer, para qualquer efeito, um prazo mais longo, o mesmo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computa-se neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial.
Ou seja, se existe disposição nos termos da qual o prazo de um contrato de execução continuada ou duradoura é de um ano, e se no decurso desse prazo anual entra em vigor preceito legal que o fixa em cinco anos, é este o prazo relevante a considerar. O que é o mesmo que dizer, no que respeita ao prazo estabelecido pelo nº 3 do art.º 1110º do Código Civil, que daí resultando uma alteração do prazo de renovação do contrato de arrendamento não habitacional de um para cinco anos, e tendo tal alteração (introduzida pela Lei 13/2019, de 12/2) entrado em vigor em .../.../2019, a partir daí o prazo a considerar para a renovação do contrato de arrendamento passou a ser o de cinco anos estabelecido pela nova lei, contado da última renovação.
Em situação com contornos semelhantes (a alteração legal do prazo para a transição de contrato de arrendamento não habitacional para o NRAU) referiu já o Tribunal da Relação de Guimarães pelo seu acórdão de .../.../2019 (relatado por JJ, disponível em www.dgsi.pt e igualmente referido pela R.) que “se no decurso do prazo da lei antiga (5 anos) e antes daquele terminar se iniciou a vigência de uma nova lei que alargou o prazo para 10 anos, nos termos do disposto no artigo 297.º n.º 2, do Código Civil o novo prazo para a transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U., será este contando-se, todavia, o prazo entretanto já decorrido”.
Do mesmo modo, no acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de .../.../2020 (relatado por QQ e disponível em www.dgsi.pt) ficou afirmado que “o período de transição de 5 anos para o NRAU, previsto no art.º 54º, nº 1, na redacção da Lei 31/2012, de 14/08, não tinha ainda decorrido à data da entrada em vigor da Lei 43/2017, de 14/06, por via da qual o período de transição para o NRAU passou para 10 anos. Aos contratos de arrendamento dos autos aplica-se este novo prazo, por força do disposto no art.º 297º, nº 2 do C.C., contando-se o prazo entretanto já decorrido, a contar da recepção pelos senhorios da resposta do arrendatário, nos termos do nº 4 do art.º 51º”.
Não se trata, ao contrário do sustentado pelo condomínio A., de salvaguardar quaisquer efeitos já produzidos ao tempo (.../.../2019) da entrada em vigor da alteração legal em questão, porque nessa data ainda não se havia completado o prazo de um ano.
Nesta medida, e passando a vigorar o prazo de cinco anos de renovação do contrato de arrendamento, contado da última renovação (.../.../2018), torna-se patente que o mesmo atingiu o seu termo em .../.../2023, sem que o condomínio A. haja comunicado à R. a oposição à renovação, com a antecedência mínima de 120 dias a que respeita a al. b) do nº 1 do art.º 1097º do Código Civil. O que significa que o contrato de arrendamento se renovou por novo prazo de cinco anos. E, nessa medida, não se verifica a invocada cessação do mesmo contrato em .../.../2024, nos termos comunicados pelo condomínio A. através da carta recebida pela R. em .../.../2023. O que é o mesmo que dizer que o contrato se mantém em vigor, pelo que não assiste ao condomínio A. o direito à restituição do local arrendado (e a indemnização pela não restituição atempada)
Ou seja, quanto a esta questão procedem as conclusões do recurso da R., não podendo subsistir a sentença que declarou cessado o contrato por oposição à renovação e condenou a R. no despejo do local arrendado e no pagamento de indemnização pela não restituição atempada do mesmo.
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DECISÃO
Em face do exposto julga-se procedente o recurso e revoga-se a sentença recorrida, que se substitui por esta outra decisão em que se julga a acção improcedente e se absolve a R. do pedido.
Custas em ambas as instâncias pelo condomínio A.

19 de Fevereiro de 2026,
António Moreira
Pedro Martins
Teresa Bravo