Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2626/09.8TVLSB-A.L1-8
Relator:	LUÍS CORREIA DE MENDONÇA
Descritores:	COMPRA E VENDA VENDA DE COISA DEFEITUOSA IMÓVEL CONSUMIDOR DENÚNCIA PRAZO DE CADUCIDADE
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	10/21/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	É de três anos a contar da denúncia, o prazo para a caducidade dos direitos dos consumidores, no confronto com profissionais, quando se trate da compra e venda de um imóvel defeituoso. (sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa *** H e mulher, A, instauraram a presente acção declarativa contra P, S.A. pedindo a condenação desta, além do mais, a: A) Proceder, no prazo de 15 dias, a contar do trânsito da decisão, à reparação dos defeitos de construção, assinalados no artigo 36.º do presente articulado, existentes na moradia de que os AA são proprietários e que adquiriram à ré; B) Na sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na reparação dos defeitos, fixada pelo douto arbítrio do Tribunal; C) Subsidiariamente, no caso de recusa de reparação, no pagamento do valor da reparação dos referidos defeitos, a efectuar por terceiro, no valor estimado em € 43 297,20, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento; Alega, em síntese, que: - comprou à ré, em 30 de Março de 2007, uma moradia que identifica; - a ré é uma empresa que tem como actividade profissional o comércio imobiliário, nomeadamente a compra e venda de imóveis; - em simultâneo com a celebração da escritura de compra e venda foi assinado um acordo entre os AA. e a R. em que esta se comprometeu a proceder, até ao dia 15 de Agosto de 2007, às reparações no interior e exterior da moradia assim identificadas: Interior * Solução para ocultação do esquentador fora do alinhamento dos restantes armários; Exterior * Arranjo do Coberto e Pintura; * Muros de retenção do terreno; * Pintura exterior da Moradia. - em 10 de Julho de 2008, tiveram conhecimento, para além dos defeitos já diagnosticados no acordo, celebrado no dia 30 de Março de 2007, da existência de outras anomalias de construção do imóvel, que inventariam; - denunciaram tais defeitos à ré por carta por esta recebida, em 24 de Julho de 2008. A ré contestou. Invocou a excepção peremptória de caducidade quanto aos defeitos denunciados em 24 de Julho de 2008, sendo certo que os AA tinham o prazo de 6 meses contados da data da denúncia para instaurar a acção, ex artigo 917.º CC, prazo esse que foi excedido. Na réplica ao autores alegaram que: - o reconhecimento dos defeitos efectuado pela ré, no acordo de 30 de Março, impede a caducidade; - foi a inércia da ré que levou ao agravamento dos defeitos; - a ré age com abuso de direito; - o prazo aplicável é o do artigo 1225.º CC, porquanto a moradia foi construída a mando e por iniciativa da Ré, promotora da construção do imóvel, sendo irrelevante que tenha adjudicado a empreiteiro a execução das obras. No saneador foi julgada procedente a excepção de caducidade quanto aos defeitos discriminados nos artigos 18.º a 20.º da petição inicial, com absolvição da Ré do pedido de reparação quanto aos mesmos. Inconformados, interpuseram os AA. competente recurso, cuja minuta concluem da seguinte forma: «A Na presente acção, os recorrentes pediram, para além do mais. a condenação da Recorrida a proceder, no prazo de 15 dias a contar do trânsito da decisão, à reparação dos defeitos de construção existentes na moradia de que os recorrentes são proprietários e que lhe adquiriram: B. A Recorrida é uma empresa que tem o seguinte objecto social: Investimento e comércio imobiliário; gestão imobiliária; construção civil, nomeadamente, a compra e venda de imóveis, exercendo essas actividades com fim lucrativo; C. Em 30 de Março de 2007, os ora recorrentes compraram à ora Recorrida, um imóvel (moradia); D. Os recorrentes adquiriram a moradia à Recorrida para seu uso e habitação, estabelecendo-se entre ambos uma relação de consumo; E. No contrato celebrado, antecedido de contrato promessa de compra e venda, a Recorrida assume a posição de vendedora construtora, conforme resulta do contrato promessa celebrado e no exercício, aliás, da actividade a que se dedica; F. Pelo que, atentas as circunstancias do negócio, é aplicável ao referido contrato o disposto no art.° 1225.º do Código Civil, nomeadamente o disposto no seu n.° 4: G. Acresce que, devido aos contornos do negócio, entre os recorrentes e a Recorrida - os primeiros como particulares e a segunda no exercício da sua actividade com vista ao lucro – estabeleceu-se uma relação de consumo; H. Pelo que lhe devem ser aplicada a Lei de Defesa do consumidor - Lei n.° 24/96, de 31 de Julho, com a redacção introduzida pelos Decretos- Lei n.°s 67/2003, de 8 de Abril, e 84/2008, de 21 de Maio; I. A Mma. Juíza a quo não considerou tal diploma nem nada disse quanto às razões da sua eventual não aplicação. J. O prazo para propor a acção é de um ano, a contar da denúncia dos defeitos. nos termos do disposto no artigo 1225.º, n.ºs. 2 e 3; K. Nos termos do artigo 5.º do decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, o consumidor pode exercer os seus direitos dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega do bem, caso se trate de bem imóvel; L. E, nos termos do n° 2., o consumidor deve denunciar o defeito ou falta de conformidade, no prazo de um ano, a contar da data em que o tenha detectado; M. Ora, no caso dos autos, o imóvel foi adquirido em 30 de Março de 2007: os ora Recorrentes detectaram os defeitos em 10 de Julho de 2008 denunciaram-nos à Recorrida em 24 de Julho de 2009 e intentaram a presente acção no dia 8 de Julho de 2009. pelo que, nos termos também do referido diploma legal estavam em tempo para exercer qualquer um dos seus direitos, não se verificando a caducidade de nenhum deles; N. Acresce que no tocante ao direito de acção, o Decreto - Lei n.° 84/2008, de 21 de Maio, entrou em vigor em 21 de Junho de 2008, vindo a ampliar os prazos de denúncia e de acção para um ano, o primeiro, e para três anos. o segundo; O. Fazendo aqui apelo ao disposto n.° 2 do artigo 297.° do Código Civil, e sendo certo que os defeitos foram denunciados no dia 24 de Julho de 2008, dúvidas não restam que ao direito de propor a acção se aplica o prazo de 3 anos, a contar da denúncia dos defeitos, estabelecido no n.º 2° do artigo 5.º-A do referido diploma. Pelo que, também por esta via se chegaria à mesma conclusão, ou seja. não se verifica a excepção da caducidade do direito de acção, uma vez que os defeitos – repete-se – foram denunciados no dia 24 de Julho de 2008, quando o referido diploma já se encontrava em vigor; P. Decidindo como decidiu, a Mma. Juíza a quo fez errada interpretação e violou o disposto no artigo 1225.º do Código Civil; Q. Igualmente violou o disposto na lei n.º 24/96, de 31 de Julho, com a redacção introduzida pelos Decretos - Lei n.ºs. 67/2003, de 8 de Abril e 84/2008, de 21 de Maio que estabelecem o Regime da Defesa do consumidor. Nestes termos, deve o despacho que julgou procedente a excepção da caducidade do direito de propor a acção ser revogado e substituído por outro que a declare improcedente e que ordene o prosseguimento dos autos quanto aos defeitos reclamados nos art.°s 18.° a 20.° da Petição Inicial, assim fazendo Vossas Excelências. Juízes Desembargadores do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa o que é de inteira JUSTIÇA!» *** Constitui única questão decidenda determinar se se encontra ou não extinto, por caducidade, o direito dos autores/recorrentes a pedirem a reparação dos defeitos da moradia que adquiriram à ré, assinalados nos artigos 18.º a 20.º da petição inicial. *** É de considerar assente, com interesse para a apreciação do objecto do recurso, que: 1. Por escritura pública outorgada em 30/03/2007 no Cartório notarial do Notário, a aqui ré vendeu aos Autores, que aceitaram, o «prédio urbano composto por lote de terreno para construção urbana, (…), «pelo preço de quatrocentos e quarenta e cinco mil e cinquenta e nove euros e quarenta e cinco mil e cinquenta e nove euros e quarenta e cinco cêntimos» e o mais que consta do documento de fls. 23 a 30 e que aqui se dá por integralmente reproduzido. 2. Encontra-se inscrita a favor dos Autores, na Conservatória do Registo Comercial de P..., a aquisição do prédio identificado na alínea anterior,….. 3. A Ré dedica-se ao comércio imobiliário, nomeadamente à compra e venda de imóveis. 4. No mesmo dia da escritura, os Autores e a Ré assinaram o documento escrito corporizando acordo a que chegaram, nos termos que constam de fls. 41 a 43, e que aqui se dão por integralmente reproduzidos, e designadamente os seguintes: «CLÁUSULA ÚNICA 1. A primeira outorgante compromete-se a proceder, até ao dia 15 de Agosto de 2007, no caso de as condições climatéricas assim o permitirem, às reparações no interior e exterior da moradia identificadas no Anexo I ao presente Acordo. 2. Caso as reparações solicitadas pelo segundo Outorgante e indicadas no Anexo I ao presente acordo não sejam efectuadas pela Primeira Outorgante nos termos previstos no número 1 da presente cláusula, o Segundo Outorgante tem a faculdade de proceder às referidas reparações e a ser reembolsado de imediato do montante despendido com a reparação das mesmas, desde que tal montante seja adequado ás reparações em causa e seja devidamente justificado perante a Primeira Outorgante. (…) INTERIOR E EXTERIOR DA MORADIA (27-09) Interior Solução para ocultação do esquentador fora do alinhamento dos restantes armários Exterior - Arranjo do Coberto e Pintura; - Muros de retenção do terreno; - Pintura exterior da Moradia» 5. A Ré ainda não procedeu ao alinhamento do esquentador nem à pintura exterior a que alude no acordo referido na alínea anterior. 6. Os autores alegaram nos artigos 18 a 20 da petição inicial defeitos existentes na moradia e pedem a condenação da ré na sua reparação. 7. Os Autores endereçaram à ré a carta de fls. 31 e 32, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, recebida por aquela em 24 de Julho de 2008. 8. A presente acção foi instaurada em 8 de Julho de 2009. *** Por que é que se não aplica, no caso ocorrente, o disposto no artigo 1225.º do CC Nas empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, em que no decurso de cinco anos a contar da entrega, a obra, por vicio do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente, sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º e seguintes (artigo 1225.º, n.º 1, CC). Para que o dono da obra tenha direito à eliminação dos defeitos previstos no artigo 1221.º, deve a denúncia destes ser feita dentro do prazo de um ano a partir do descobrimento dos defeitos (artigos 1225.º, n.º 3 e 1220.º CC), e a eliminação ser pedida no ano seguinte à denúncia (artigo 1225.º, n.ºs. 1 e 2, CC). O DL n.º 267/94, de 25 de Outubro, para além de, inovando, responsabilizar, o empreiteiro perante o terceiro adquirente do imóvel, aditou ao artigo em análise um n.º 4, com o seguinte teor: «O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado». Como diz, e bem, o primeiro grau, «o número 4 deste artigo criou uma extensão legal de regime de empreitada , nesta parte do artigo 1225.º, aos contratos de compra e venda; ou seja, se quem vendeu também construiu, responde como um empreiteiro responderia perante terceiro ou dono da obra à luz do regime legal da empreitada». Ora não há qualquer elemento assente nos autos que permita afirmar que a Ré vendedora também construiu o imóvel. Das cláusulas do contrato-promessa, não podendo, aliás, ser tidas como assentes, «não resulta que tenha sido a ré a construir por si mesma»; a Ré dedica-se ao comércio imobiliário, nomeadamente à compra e venda de imóveis e mesmo que o seu objecto abranja a construção, tal traduz, como também se diz, com acerto, na decisão recorrida «uma mera potencialidade de actividade, daí não se podendo inferir que tenha sido exercida no caso concreto»; são os próprios recorrentes que afirmam, na réplica, que «o imóvel descrito no artigo 1.º da P.I. foi construído a mando e por iniciativa da ré» (artigo 27.º), «a ré promoveu a construção do imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro» (artigo 30.º), sendo na verdade, de todo em todo relevante e decisivo, ao contrário do que os recorrentes pretendem fazer crer que «tenha sido adjudicado a empreiteiro a execução das respectivas obras» (artigo 32.º do mesmo articulado). Improcede, pois, em toda a linha, a argumentação dos recorrentes quanto à putativa aplicação do artigo 1225.º do CC. *** Da aplicação do regime do artigo 917.º CC Depois de ter afastado a aplicação do regime previsto no artigo 1225.º do CC, o primeiro grau debruçou-se sobre a aplicação do regime da compra e venda de coisas defeituosas, chamando à colação o disposto no artigo 917.º do CC: «A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º». A aplicação deste artigo ao caso dos autos – que não é bem entendido, o de uma acção de anulação por simples erro – partiu da consideração, largamente maioritária, na doutrina e na jurisprudência, de que se justifica a extensão do artigo 917.º, entre outras, às acções destinadas a obter a reparação da coisa, «porque e na medida em que através dela se fazem valer pretensões no quadro da garantia e à garantia ligadas; porque e na medida em que através delas se realize ou materialize a mesma garantia pelos vícios; numa palavra, porque e na medida em que são recursos contratuais por vícios da coisa» (João Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 2001:74). Quer isto dizer que a acção destinada a obter a reparação da coisa caduca, à luz do referido preceito, decorridos seis meses sobre a data da denúncia tempestivamente feita. Ora, depois de ter verificado que in casu a denúncia ocorreu em 24 de Julho de 2008 e que a acção foi instaurada em 8 de Julho de 2009, perante factos impeditivos da caducidade, a primeira instância pôde facilmente concluir pela procedência da excepção peremptória. Mas há ainda uma parte da história para contar… *** Da aplicação da Lei de Defesa do Consumidor E essa parte da história tem a ver com a Lei de Defesa do Consumidor, aprovada pela Lei n.º 24/96, de 31 de Julho, e que sofreu já duas alterações operadas pelos Decretos – Leis n.ºs. 67/2003, de 8 de Abril, entrado em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, e 84/2008, de 21 de Maio, que entrou em vigor 30 dias após a data da sua publicação, sendo que conforme dispõe este último diploma, o de 2003 faz parte integrante deste, com a nova redacção (artigo 4.º). No que tange à alteração de prazos, rege o disposto no artigo 297.º do CC, aplicando-se a lei que fixar um prazo mais longo aos prazos que estejam em curso, embora se compute neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial. Pelo artigo 2.º, n.º 1, da Lei n.º 24/96, «considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios». Comentando este artigo, João Calvão da Silva considera que a referência ao «fornecimento de bens» abrange inquestionavelmente a compra e venda (op. cit.: 112), e acrescenta que «não se trata, todavia, de toda e qualquer compra e venda cujo regime geral ou comum se encontra no Código Civil. Visados são apenas os contratos de consumo, firmados entre profissionais e consumidores. É a ideia básica do consumidor como parte fraca, leiga e profana, a parte débil economicamente ou a menos preparada tecnicamente de uma relação de consumo concluída com um contraente profissional, uma empresa» (ibidem). E, depois de algumas considerações complementares sobre o conceito de compra e venda de consumo, em que põe em destaque que «no mínimo deve dizer-se que só haverá contrato de consumo se a coisa comprada for principalmente ou predominantemente destinada ao uso não profissional» (op. cit.:114), conclui que «nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/94, deve considerar-se «consumidor todo aquele (pessoa singular) a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados(exclusivamente) a uso não profissional, por pessoa (singular ou colectiva) que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios» (op. cit.:115). Do direito de consumo e da Lei N.º 24/76 ficariam excluídas: quer as relações jurídicas entre consumidores - contratos civis; quer as relações jurídicas entre profissionais ou empresas – normalmente contratos mercantis (artigo 2.º do Código Comercial). O DL n.º 67/2003 deixou incólume o artigo 2.º da referida Lei quadro, mas já o DL n.º 84/2008 introduziu um novo artigo 1.º-B, que, sob a epígrafe Definições dispõe que «para efeitos de aplicação do disposto no presente decreto-lei, entende-se por: a) «Consumidor», aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho; b) «Bem de consumo», qualquer bem imóvel ou móvel corpóreo, incluindo os bens em segunda mão; c) «Vendedor», qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional». No caso vertente, não podem subsistir dúvidas que estamos perante um contrato entre um vendedor profissional e um consumidor, abrangido pelo direito do consumo e pela Lei n.º 24/96. Com efeito a Ré, pessoa colectiva, é uma empresa que tem como actividade profissional o comércio imobiliário, nomeadamente a compra e venda de imóveis, tendo sido no âmbito dessa actividade que vendeu um «bem de consumo» aos autores, pessoas singulares, que adquiriram a ajuizada moradia para sua habitação própria permanente. Dando por assente que o consumidor tem direito à qualidade dos bens fornecidos pelo vendedor (artigo 4.º da Lei n.º 24/96), o que implica que a coisa fornecida não padeça de vícios que a desvalorizem ou impeçam a realização satisfatória do fim a que é destinada, importa agora focar o ponto essencial deste recurso, à luz precisamente dos pressupostos que enunciámos. E esse ponto é justamente o atinente à caducidade do direito de acção. Dispunha o n.º 1 do artigo 12.º da Lei n.º 24/96: «o consumidor a quem seja fornecida a coisa com defeito, salvo se dele tivesse sido previamente informado e esclarecido antes da celebração do contrato, pode exigir, independentemente de culpa do fornecedor do bem a reparação da coisa, a sua substituição, a redução do preço ou a resolução do contrato». O DL n.º 67/2003 passou a dispor, no artigo 4.º, n.º 1, que «em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato». Por outro lado, conferiu ao artigo 12.º, n.º 1, da Lei n.º 24/96, a seguinte redacção: «o consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos». No que se refere a prazos, o artigo 5.º, n.º 4, preceitua que «os direitos conferidos ao consumidor nos termos do n.º 1 do artigo 4.º, caducam findo qualquer dos prazos referidos nos números anteriores sem que o consumidor tenha feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses». Sucede que o DL n.º 84/2008 estabeleceu «um novo prazo de dois anos e três anos a contar da data da denúncia, conforme se trate, respectivamente, de um bem móvel ou imóvel, para a caducidade dos direitos dos consumidores. Esta diferenciação de prazos justifica-se atendendo ao bem em causa e à complexidade de preparação de uma acção judicial consoante se trate de um bem móvel ou imóvel» (cfr. preâmbulo do citado diploma). Em conformidade, dispõe-se agora, no artigo 5.º-A, n.º 3, do referido DL, que «caso o consumidor tenha efectuado a denúncia de desconformidade, tratando-se de bem móvel, os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam decorridos dois anos a contar da data da denúncia e, tratando-se de bem imóvel, no prazo de três anos a contar desta mesma data». Considerando este novo regime quanto ao prazo para o exercício dos direitos por banda dos consumidores, nomeadamente no que respeita à conformidade da coisa adquirida, dúvidas não podem subsistir que não caducaram os direitos dos autores relativamente à reparação dos defeitos a que aludem nos artigos 18.º a 20.º da petição inicial. *** Pelo exposto, acordamos em julgar procedente a apelação, e, consequentemente, em revogar a decisão impugnada que se substitui por outra que julga improcedente a excepção peremptória de caducidade quanto aos defeitos discriminados nos artigos 18.º a 20.º da petição inicial, com prosseguimento dos autos relativamente a tal matéria. Custas pela recorrida. *** Lisboa, 21 de Outubro de 2010 Luís Correia de Mendonça M. Amélia Ameixoeira Carlos Marinho