Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

4848/2007-7

Relator: PIMENTEL MARCOS

Descritores: ABUSO DE DIREITO
OBRAS
ARRENDAMENTO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 07/12/2007

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: CONFIRMADA

Sumário: I- Traduz abuso do direito reclamar obras no montante de 300.000 contos, antes da derrocada de 1999, em prédio arrendado que proporciona a quantia líquida de 652.024$00
II- A circunstância de o edifício se encontrar devoluto com excepção de uma fracção não é razão que justifique a realização de tais obras pois o que releva não é o rendimento que os senhorios poderiam obter, mas aquele que efectivamente obtêm

(SC)

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.

A. […]Lda., L.[…] Lda., Bar Gingão, Lda., Antunes […] Lda., D.[…] Lda.; Isabel […] e Maria Amélia,
Propuseram a presente acção declarativa
contra
Sociedade […], SA anteriormente designada “Casa […] Lda.”., com sede […] em Lisboa e
Manuel […].
Alegando, em síntese, que:
os Réus são donos do prédio urbano sito em Lisboa na Rua […];
os autores são inquilinos de vários espaços desse prédio;
os réus e os anteriores donos não efectuaram durante os últimos 25 anos obras de conservação e manutenção;
no corpo mais baixo do edifício já ocorreram duas derrocadas, pelo que essa parte do edifício se encontra esventrada, mantendo-se somente em pé parte da fachada do indicado corpo e que ameaça derrocada eminente.
as partes exteriores e interiores do edifício apresentam diversas anomalias, nomeadamente nos espaços de que os autores são arrendatários.
os réus foram interpelados pelos autores para procederem às obras mais urgentes no edifício, mas estes não as efectuaram.
E concluem os AA pedindo que os Réus sejam condenados a proceder às obras de reparação necessárias para a sanação dos vícios de que o imóvel padece, designadamente a:
a) repararem o telhado, algerozes e caleiras;
b) repararem e substituírem a caixilharia;
c) repararem e substituírem as fachadas e paredes interiores (reparando fendilhações destas, zonas de estaje aluído e zona de reboco em falta);
d) substituírem e repararem os madeiramentos e vigamentos apodrecidos quer no chão quer nos tectos, nos locais onde o mesmo se apresenta podre;
e) procederem às obras necessárias para se evitar o progressivo afundamento dos pilares;
f) procederem à fixação da fachada confinante com o corpo do edifício entretanto derrocado;
g) repararem as zonas de infiltração de águas quer pluviais quer de canalização;
h) procederem à fixação ou demolirem as partes derrocadas em suspensão.

Os réus contestaram dizendo também, em síntese, que:
o prédio é muito antigo e sofreu uma derrocada em 16.05.94;
as obras pretendidas pelos autores teriam um custo de 300.000 contos e seria necessário proceder à desocupação dos locais ocupados;
as obras são inexequíveis, uma vez que o prédio carece de remodelação e reconstrução total e os inquilinos pagam apenas a renda anual de 726.024$00, recebendo os senhorios a quantia líquida de 625.902$00.
E concluem pedindo que a acção seja julgada improcedente e a sua absolvição do pedido.

Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido respondido à matéria de facto como consta de fls.297.
Seguidamente foi proferida a competente sentença, julgando-se extinta a instância por inutilidade superveniente da lide.
E isto porque, após a derrocada sofrida pelo prédio em Dezembro de 1999 este necessitaria de reconstrução total, pelo que a presente acção teria deixado de ter efeito útil.
Dela recorreram os A.A. […] formulando as seguintes conclusões:
1 - Os RR. são desde 1988 os donos do prédio urbano identificado nos autos.
2 - O prédio, há mais de quarenta anos, foi dividido em vários espaços independentes, correspondendo a cada um deles um espaço comercial ou habitacional, independente e autónomo.
3 - Os apelantes são arrendatários dos espaços comerciais igualmente identificados nos autos.
4 - Tendo pago as respectivas rendas, anualmente actualizadas pelos RR.
5 - Na qualidade de proprietários do prédio, incumbia aos RR. assegurar às apelantes, na vigência dos arrendamentos, o fim comercial a que os mesmos se destinam.
6 - Ora, há mais de vinte e cinco anos, nem os actuais proprietários do imóvel, nem os RR. efectuaram obras de conservação ou manutenção ou reparação, quer no interior quer no exterior do mesmo.
7 - Não obstante, em Setembro de 1994, a Ré, então designada Casa […] Ld^a., ter sido notificada do mandado da Câmara Municipal de Lisboa para executar obras de reparação e beneficiação geral no prédio.
8 - E também os RR terem sido interpelados, pela citação da acção, para procederem às obras no prédio,
9 - O que determinou o estado de degradação em que o prédio está.
10 - Verificam-se escorrências líquidas no tecto, provenientes de infiltrações e zonas de reboco em degradação, na loja da apelante A.[…] Ld^a.
11 - E existem manchas negras de humidade em paredes e tecto e reboco em degradação, provenientes de infiltrações na loja da apelante B.[…] Ld^a.
12 - Impõe-se a realização urgente de obras peticionadas que sanem os vícios de que o imóvel padece, destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim dos arrendamentos existentes às datas das respectivas celebrações.
13 - Porém, até ao momento, os RR. não efectuaram quaisquer obras no imóvel, em desrespeito pelo que dispõem os arts. 1301º, alínea b) e 406° do Código Civil.
14 - Os autos não apuraram qualquer justificação do comportamento dos RR. de não realizarem as obras de que o prédio necessita.
15 - Sendo certo que lhes incumbia provarem que a falta de cumprimento não procedia de culpa sua, nos termos do art. 799° do Código Civil.
16 - Estão assim os R.R. em falta quanto à obrigação de executarem as obras destinadas a sanarem os vícios de que o imóvel padece, destinadas a assegurarem às apelantes o gozo dos espaços de que cada uma é arrendatária.
17 - As obras a realizar no imóvel resultam directa e necessariamente da omissão do dever dos RR estabelecido no art. 1031°, alínea b) do Código Civil e destinam-se a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim dos arrendamentos e existentes às datas das suas celebrações - art. 11°, n° 2, alíneas a) e c) do Dec. Lei 321-B/90.
18 - São assim obras de conservação ordinária, sem sujeição à ponderação "custo das obras/rendimento anual dos arrendamentos ", que possa isentar os R.R. da obrigação de as executar.
19 - Aliás, não fornece o processo elementos que permitam avaliar a desproporcionalidade entre o custo das obras e o valor das rendas anualmente pagas, porquanto:
20 - O quesito 23°, questionando o valor das obras, foi dado como não provado.
21 - E a primeira parte da resposta, dada conjuntamente aos quesitos 24° e 25°, não podia dar como provado que o custo das obras era de 300 000 contos, por se tratar de facto não constante de qualquer destes quesitos,
22 - Devendo a resposta ser alterada, retirando-se o facto "com o custo de 300 000 contos ", conforme o disposto no art. 712°, n° 1, alínea b) do Cód. Proc. Civil.
23 - E se assim não for entendido, então a ponderação a fazer-se teria que ater-se não só à totalidade das obras do edifício, mas também ao rendimento que dariam todos os espaços do arrendamento, em que o prédio foi dividido.
24 - Sendo certo que quanto às apelantes haveria que ponderar o custo das obras a efectuar nos seus espaços e o montante anual das respectivas rendas.
25 - Todavia, os autos não fornecem elementos que permitam fazer qualquer daquelas ponderações.
26 - Assim, inexiste desproporcionalidade entre o custo das obras peticionadas e o valor anual das rendas do imóvel, que afaste a obrigação dos R.R. de as executarem.
27 - De resto, isentar-se os R.R. do dever de procederem às obras de que o imóvel carece que visem mantê-lo nas condições requeridas pela finalidade dos arrendamentos, seria premiar a negligência dos RR. e a desobediência ao mandado camarário, em prejuízo das apelantes.
28 - O que ofenderia a moral e o direito.
29 - A permanência do imóvel sem reparação vem causando graves danos às apelantes, por estarem impedidas de fruírem os locais arrendados e de realizarem os seus negócios.
30 - Urge, pois, pôr cobro ao incumprimento a que os R.R. comodamente se remeteram.
31 - A douta sentença recorrida fundou-se em facto novo superveniente, não alegado nos autos e que não constava do questionário, enfermando da nulidade prevista na alínea d) do n°1 do art. 668° do CPC.
32 - Ao decidir-se, como se decidiu, foram desrespeitados os preceitos dos arts. 342°, n° 1; 406°, n° 1; 798°; 799°, n° 1; 1 031°, alínea b) e 1 032°, alínea b) do Cód. Civil e arts. 11°, n°s 1 e 2 e 12° do Dec.-Lei 321-B/90, em vigor à data dos factos; e arts. 264°, n°s 2 e 3; 506° e 664°, segunda parte, do Cód. Proc.Civil.

E terminam dizendo que deve ser revogada a douta sentença recorrida substituindo-se por outra, suprindo-se a nulidade de que aquela enferma, alterar-se a resposta conjunta dada aos quesitos 24° e 25° e julgar-se a acção procedente, condenando-se os RR. a executarem as obras de reparação destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim dos contratos de arrendamento comercial dos apelantes.

Também recorreram as A.A. “L.[…]”, “Antunes […]” e “D.[…]”.

Todavia, estas não alegaram, pelo que, por despacho de 29.05.07 proferido nesta Relação, foi julgado deserto o recurso por elas interposto.

A autora Isabel desistiu do pedido, tendo a desistência sido homologada por despacho de fls. 306.

Não foram feitas contra alegações.

Por despacho de fls. 369, a Mª Juiz pronunciou-se sobre a arguida nulidade e concluiu pela sua não verificação.
**
Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir.
Em 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1- Os Réus são o desde 1998 os donos do prédio urbano sito em Lisboa […].
2- Tal imóvel foi dividido de facto, pelo menos há mais de quarenta anos, dividido em vários espaços independentes, correspondendo a cada um deles um espaço, comercial ou habitacional, independente e autónomo.
3- A primeira Autora é arrendatária do espaço sito na Travessa […] onde tem instalado o seu estabelecimento comercial de bar restaurante.
4- A Autora L.[…] Lda. é arrendatária do espaço […] onde tem instalado o seu estabelecimento de armazém de livros usados e outros objectos em segunda mão.
5- O B.[…]Lda. é arrendatário do espaço sito na Travessa […] Lisboa, onde tem instalado o seu estabelecimento de Bar.
6- O Autor A.[…] Lda. é arrendatário do espaço sito […] onde tem instalado o seu estabelecimento de leitaria.
7- A Autora D.[…] Lda., de espaço situado […] onde tem instalado o seu estabelecimento de café.
8- Acontece que desde há mais de vinte e cinco anos, nem os anteriores proprietários do imóvel em apreço nem os Réus efectuaram quaisquer obras de conservação ou manutenção ou reparação quer no interior ou no exterior do mesmo.
9- Não obstante, têm sido as rendas pagas por cada um dos Autores, anualmente actualizadas de acordo com os coeficientes oficialmente publicados.
10- O referido imóvel era constituído por dois corpos, a saber um corpo que correspondia à traça e construção original, e um corpo mais abaixo […] cuja edificação foi feita posteriormente àquela.
11- Ocorreu uma derrocada no dia 16.05.94 no prédio de que os Réus são donos.
12- O corpo mais baixo do imóvel dos Réus encontra-se esventrado, mantendo-se somente em pé, parte da fachada do indicado ameaça derrocada iminente.
13- Na parte principal do edifício verificou-se à altura e a queda das partes integrantes do mesmo.
14- Encontram-se várias vigas e parte do edifício entretanto derrocado em suspensão, as quais exercem força sobre algumas zonas do mesmo, as quais ameaçam derrocar aquando do desprendimento daqueles.
15- Como resultado e consequência de tais situações do ponto de vista exterior:
a. o telhado, formado por telhas, apresenta zonas deformadas;
b. há deficiências de escoamento nas caldeiras, existindo lixo e vegetação nas mesmas;
c. as chaminés têm o reboco em desagregação e zonas de alvenaria à vista;
d. As fachadas encontram-se fendidas; as cimalhas com manchas de humidade, fendidas e com vegetação; as caixilharias das janelas apodrecidas; existem zonas com reboco em desagregação, empolados, com manchas de humidade, e presença de vegetação;
e. As fachadas abauladas com especial relevância, em maior grau, a confinante com o corpo mais baixo do edifício, entretanto derrocado […].
f. Os dois pilares do prédio confinantes com o corpo mais baixo (derrocado) apresentam troços em falta, fendilhação acentuada e estão a enterrar-se.
16- Do ponto de vista interior verificam-se as seguintes deteriorações e anomalias, nos átrios de entrada com acesso pelo n°31 da Rua de São Pedro de Alcântara:
a. paredes com rebocos empolados, em desagregação e em falta e eflorescências salitrosas;
b. tectos com fendilhação e eflorescências salitrosas apresentando o segundo átrio manchas de humidade e zonas de estafe aluído deixando à vista as canalizações e vigamentos de madeira apodrecidos, verificando-se infiltrações por roturas nas canalizações.
17- Na escada da escadaria principal:
a. Fendilhação oblíqua nas paredes destacando-se fendas profundas na engrasda parede comum ao corpo mais baixo […];
b. Zonas de reboco em falta;
c. Caixilharias com madeiramentos apodrecidos, partidos e com vidros em falta;
18- As anomalias referidas em 14 e 15 verificam-se igualmente no 4°andar (5° piso).
19- Encontram-se em situação de risco a parede da sala da escadaria principal […] e confinante com o corpo mais baixo do edifício, entretanto já derrocado.
20- Os algerozes não são desentupidos, apresentando-se rotos em diversos pontos.
21- No imóvel referido em 1 já ocorreram mais de duas derrocadas no corpo mais baixo.
22- A totalidade do prédio apresentava à data em que foi proposta a acção diversas paredes fendilhadas.
23- Na loja com acesso […] de que é arrendatária a Autora A.[…] Lda, verificam-se escorrências liquidas no tecto, provenientes de infiltrações.
24- E zonas de reboco em degradação.
25- Na loja bar […] da Autora B.[…] Lda, há manchas negras de humidade em paredes e tecto e reboco em degradação, proveniente de infiltrações.
26- Existem várias zonas do edifício em que se verificam infiltrações de águas das chuvas e das canalizações.
27- As obras eram necessárias para que os locados não se tornassem inabitáveis, tendo em atenção a data da entrada em juízo da acção, uma vez que posteriormente houve uma derrocada e todos os habitantes saíram do prédio, por ordem da Câmara Municipal de Lisboa, face ao perigo de derrocada total do prédio.
28- Os inquilinos do prédio referido em 1 pagaram aos Réus de rendas, deduzindo o IRC, a quantia anual de 652.902$00.
29- E a ilíquida de 726.024$00.
30- Desde 1992 que os Réus estão a proceder a diligências para efectuar a reconstrução do prédio.
31- Correu na Câmara Municipal de Lisboa um processo de licenciamento para reconstrução do imóvel […].
32- Antes da derrocada de Dezembro de 1999 as obras eram exequíveis em termos técnicos, com um custo de pelo menos 300.000 contos e necessitavam da desocupação do prédio para serem efectuadas.
33- Actualmente o prédio necessita de reconstrução total
34- Considerando a data da entrada da acção em juízo os inquilinos mantinham no prédio o exercício das suas actividades.

O DIREITO.

Como é sabido, é pelas conclusões que se determinam o âmbito e os limites dos recursos (artºs. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC)

Assim, há que apreciar e decidir essencialmente o seguinte:
a) Nulidade da sentença;
b) Se a resposta dada aos artigos 24 e 25 da BI deve ser alterada;
c) Se as obras em causa devem ser consideradas como extraordinárias;
d) Se devem os autores ser condenados a realizar as obras.

I
Cumpre decidir.
Foi dito e decidido na parte final da sentença recorrida: Após a derrocada sofrida pelo prédio em Dezembro de 1999 o prédio necessita de reconstrução total, pelo que a presente acção deixou de ter efeito útil.

Face ao exposto, julga-se extinta a instância por inutilidade superveniente da lide.

As recorrentes alegam que a sentença se funda em facto novo superveniente, não alegado pelas partes, e que não consta do questionário, pelo que foi violado o disposto no artigo 668º, nº 1, alínea d) do CPC.

A Mª Juiz pronunciou-se dizendo, em síntese, que, como resulta da resposta dada ao quesito 26, o prédio, após a derrocada de 1999, necessita de reconstrução total, o que, atendendo ao disposto no artigo 663º do CPC, foi tido em conta na sentença, não se verificando a arguida nulidade.

Por outro lado, como resulta das conclusões 19 a 22, as apelantes pretendem que seja alterada a resposta dada aos quesitos 24 e 25.

E aí se diz nomeadamente:
- o processo não fornece elementos que permitam avaliar a desproporcionalidade entre o custo das obras e o valor das rendas anualmente pagas, porquanto o quesito 23°, no qual se perguntava qual o valor das obras, foi dado como não provado.
- e a primeira parte da resposta, dada conjuntamente aos quesitos 24° e 25°, não podia dar como provado que o custo das obras era de 300 000 contos, por se tratar de facto não constante de qualquer destes quesitos, devendo a resposta ser alterada, retirando-se o facto: "com o custo de 300 000 contos".
Vejamos.
Estas questões estão directamente relacionadas, pelo que serão decididas em conjunto.
Os aludidos quesitos têm a seguinte redacção:
23: As obras peticionadas ascendem a cerca de 300.000 contos?
24: Para a realização dessas obras tornar-se-ia absolutamente necessário proceder à desocupação dos locais ocupados?
25: As obras peticionadas são inexequíveis?
26: Porque o que o prédio carece é de uma remodelação total?
E as respostas dadas foram:
23: não provado.
24 25 em conjunto: provados apenas que antes da derrocada de Dezembro de 1999 as obras eram exequíveis em termos técnicos, com um custo de pelo menos 300.000 contos e necessitavam da desocupação do prédio para serem efectuadas.
26: provado apenas que actualmente o prédio necessita de reconstrução total.
Portanto, no quesito 26, na sequência do alegado pelos RR na sua contestação de 06.02.96, perguntava-se se o prédio carecia de obras (naturalmente naquela data).
Entretanto ocorreu uma derrocada em 1999.
Em 02.03.2000 foi feita uma perícia ao local, tendo os senhores peritos constatado a existência da mesma e das suas consequências. E aí se referiu que as obras eram inexequíveis se atendêssemos à relação custo/benefício, embora do ponto de vista de engenharia fossem exequíveis, independentemente do seu custo. Também foi aí referido que o valor das obras ascendia a mais de 300.000 contos.
Como resulta da fundamentação à matéria de facto, foi tido em consideração o relatório elaborado pelos peritos.
Assim sendo, aquela resposta ao quesito 26 terá sido dada com base na perícia realizada e nos depoimentos das testemunhas ouvidas, tendo-se chegado à conclusão de que, pelo menos actualmente o prédio necessita de reconstrução total.
Nos termos do artigo 663º do CPC … deve a sentença tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à propositura da acção, de modo que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão.
Ora, se há casos em que os factos supervenientes são decisivos para que a decisão final corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão, um deles é este, pois, para se averiguar se as obras devem ou não ser feitas, tem que se atender ao momento da decisão. Se na data da propositura da acção as obras se justificam e se, posteriormente, o prédio sofre uma derrocada, a acção não poderá proceder na maioria dos casos.
E não há qualquer dúvida de que uma derrocada de um prédio é um facto superveniente e que os seus efeitos podem ser decisivos para a decisão da causa.
É certo que se entende que os factos supervenientes devem ser levados ao processo mediante alegação das partes, e, se se produzirem em data posterior aos articulados, devem ser alegados em articulado superveniente.
No caso, este facto não foi alegado, pois a acção é de 1995 e a derrocada ocorreu em 1999.
Entretanto, pensamos que aquela resposta pode ser entendida como clarificadora. A diferença entre “reconstrução” e “remodelação” não é grande, podendo ter o mesmo significado, tudo dependendo do modo como são empregues^[1]. Quando se diz que um prédio precisa de ser reconstruído está a pensar-se, em princípio, que precisa de obras em toda a sua estrutura e não que precisa de ser destruído para ser construído de novo.
Mas, como veremos, o que está em causa não é propriamente saber se o prédio tem de ser “reconstruído” ou “remodelado totalmente”, mas sim a desproporção entre o valor das obras e o rendimento obtido pelos proprietários.
Por outro lado, pela análise dos factos provados e dos documentos juntos facilmente se chega à conclusão de que já antes de 1999 “o prédio carecia de uma remodelação total”
Não se verifica, pois, a arguida nulidade.
Quanto à requerida alteração da matéria de facto não têm as apelantes razão, salvo sempre melhor opinião em sentido contrário.
É certo que não se compreende muito bem por que razão foi dado como provado o quesito 23 e depois foi dada a referida resposta aos quesitos 24 e 25.
A verdade é que, por um lado, não podemos considerar que existe contradição entre as respostas dadas ao quesito 23 e aos quesitos 24 e 25, uma vez que ao 23 foi respondido “não provado”. Ora entre uma resposta de “provado” e outra de “não provado” não pode haver contradição. E, por outro lado, a matéria de facto que as apelantes pretendem que seja retirada consta precisamente do quesito 23: o custo das obras era de cerca de 300.000 contos. Trata-se, portanto, de matéria alegada pela ré na contestação.
Mais correcto teria sido certamente responder-se em conjunto aos três quesitos (se se entendesse que deveria ser dada uma resposta conjunta, por não se justificar uma resposta positiva ao 23) e então não se levantaria esta dúvida.
Não se justifica, pois, a requerida alteração da matéria de facto.
II
Como estabelece a alínea b) do artigo 1031º do CC, é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina, ou seja, a proceder às reparações que se mostrem necessárias à prossecução do fim a que o local arrendado se destina.
Quer isto dizer que “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trata de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro” (A Varela in RLJ, ano 100, pag. 381).
Nos termos do art. 11, n°1, do RAU, nos prédios urbanos, e para efeitos em causa, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
E, como resulta do seu n°2, são obras de conservação ordinária:
a) a reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) as obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
c) em geral, as obras destinadas a manter o prédio em condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Como estabelece o n°3 do mesmo artigo são obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornam necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Finalmente, nos termos do n°4 são obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.
Na sentença recorrida foi entendido que as obras que os autores pretendem ver realizadas são “obras de conservação extraordinária” uma vez que o seu valor se mostrava superior a dois terços do rendimento líquido anual do prédio.
E mais foi entendido que as obras de reparação tinham custos que se encontravam em manifesta desproporção com o rendimento proporcionado pelo locado, não sendo, por isso, exigíveis.
E isto porque, em Dezembro de 1999, as obras de conservação do prédio em que se situavam os locais arrendados eram exequíveis em termo técnicos, mas o seu custo ascendia a cerca de 300.000.000$00 (1.496.000 euros) e os réus tiveram como rendimento anual ilíquido do prédio a quantia de 726.024$00, pelo que as obras excediam os limites impostos pelo fim económico e social da exigência de realização de obras ao locador para que o locado mantivesse o fim a que se destinava.
Vejamos.
Não há qualquer dúvida de que, em princípio, os RR estavam obrigados a fazer as obras, enquanto senhorios e donos do imóvel.
Os apelantes defendem que se trata de obras de conservação ordinária e que o processo não fornece elementos para avaliar a desproporcionalidade entre o valor das rendas pagas e o valor das obras. Para tanto alegam que deve ser alterada a resposta dada aos quesitos 24 e 25.
Sobre esta última questão já nos pronunciámos e, portanto, não têm os apelantes razão.
E parece-os tratar-se efectivamente de obras ordinárias, nos termos das alíneas b) e c) do nº 2 do citado artigo 11º.
É que, para serem classificadas como obras extraordinárias, e no caso que para agora nos interessa considerar, teria de se verificar uma dupla condição:
1. que não fossem imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio;
2. que ultrapassem, no ano em que se tornaram necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Com efeito, entende-se que não basta que as obras ultrapassem, no ano em que se tornam necessárias, dois terços do rendimento líquido desse ano.
Ora, nada nos permite supor que a necessidade da realização das obras não seja imputável aos senhorios, pois estes não fazem obras de conservação ou quaisquer outras há vários anos. Nada nos autos consta no sentido de que a deterioração do edifício se deveu a razões estranhas à falta da realização das obras.
Mas dizem os apelantes (embora apenas neste recurso) que, a não ser assim (ou seja, se não for alterada a resposta aos quesitos 24 e 25 e se for entendido que os autos fornecem elementos que permitam avaliar a desproporcionalidade entre os custos das obras e o valor das rendas pagas), a ponderação deveria ser feita tendo-se em consideração não só o rendimento dos espaços arrendados, mas também o rendimento correspondente a todos os espaços que compõem o imóvel e que são destinados ao arrendamento. “A ponderação feita pelo tribunal não corresponde à realidade do imóvel, mas apenas a uma pequena parte do mesmo, não podendo, por isso, isentar os réus da obrigação de realizarem as obras que o prédio necessita”.
Quer dizer: na óptica dos apelantes deveriam ser tomados em consideração os montantes das rendas como se todos locais estivessem arrendados.
Não nos parece que seja assim.
O que está em causa é o rendimento que os senhorios retiram do prédio e não aquele que poderiam obter. Aliás, se é como dizem os apelantes, a maior parte dos locais arrendáveis estão devolutos. A ser assim, maior razão haverá para que o tribunal não condene os RR a fazerem as obras, pois isso significaria estar a beneficiar uma pequena parte dos potenciais inquilinos.
De resto, consta do auto de vistoria junto pelos apelantes, com data de 25.02.2006, que “o edifício se encontra devoluto, à excepção de uma fracção… […] e em muito mau estado de conservação…”.
A ser assim ainda menos se justifica a realização de obras tão avultadas.
E também não faria qualquer sentido obrigar os senhorios a fazer obras apenas nos locais arrendados aos apelantes. De resto, nem seriam certamente viáveis ou pelo menos justificáveis do ponto de vista financeiro.

III
Nos termos do artigo 334º do C.C.“é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito”.
Adopta-se aqui a concepção objectiva do abuso de direito. Daí que não se exija a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, bastando que se excedam esses mesmos limites. "Não pode, em qualquer dos casos, afirmar-se a exclusão dos factores subjectivos nem o afastamento da intenção com que o titular tenha agido, visto esta poder interessar, quer à boa fé ou aos bons costumes, quer ao próprio fim do direito" ^[2]
Exige-se, contudo, que esse excesso seja manifesto.
Em qualquer caso, o abuso de direito pressupõe a existência de um direito, mas cujo titular se excede no exercício dos seus poderes. Se uma pessoa pratica um acto para cujo exercício não tem qualquer direito, não se pode falar em abuso de direito, mas antes na inexistência do direito.
Mas em caso de abuso de direito tudo se passa como se o direito não existisse e, portanto, a conduta do agente é considerada ilícita. O exercício do direito é então considerado ilegítimo, por o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo seu fim social ou económico. Não se trata contudo da violação de um direito de outrem, mas do exercício anormal de um direito próprio. Trata-se de alguém que usa abusivamente dum direito de que é titular.
Por isso escreve Vaz Serra: "Quem abusa do direito utiliza-o fora das condições em que a lei permite, e o efeito deve ser, portanto, em princípio, o que resultaria do exercício de um direito só aparente, isto é, da falta de direito"^[3]. Mas o abuso de direito pressupõe a existência e a titularidade de um poder formal, que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo.
Daí a noção dada pelo Prof. Antunes Varela: "Designa-se por abuso do direito o exercício do poder formal realmente conferido pela ordem jurídica a certa pessoa, mas em aberta contradição, seja com o fim (económico ou social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé; bons costumes) que, em cada época história, envolve o seu reconhecimento"^[4]
Como se disse, só existe abuso de direito quando o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. É, pois, necessário que o titular exceda manifestamente tais limites.
Trata-se, contudo, de uma noção de difícil aplicação em muitos casos, pois estão em causa conceitos indeterminados que carecem de ser concretizados pelo julgador, a fim de possibilitarem a sua aplicação às situações concretas.
Para o caso apenas nos interessa considerar o que deva entender-se por boa fé e pelo fim social e económico do direito, pois, decididamente, não estão em causa os bons costumes.
Agir de boa fé quer dizer que cada pessoa deve adoptar nas relações com as outras um comportamento honesto, leal e correcto, não defraudando a legítima confiança ou expectativa destas (pessoas).
Por isso escreve Vaz Serra na citada obra (pag. 265): "A ideia de abuso do direito pode muitas vezes estar incluída na violação da boa fé. É o que se dará, em regra, no domínio contratual, onde as partes devem proceder segundo a boa fé: aí, o abuso do direito será frequentemente uma ofensa da boa fé devida. De modo que não valeria a pena falar aqui em abuso de direito, bastando o dever de boa fé para basear as soluções, se é que a boa fé não é, por sua vez, uma aplicação da teoria do abuso de direito".
Mas, como diz Menezes Cordeiro, "o abuso do direito constitui a fórmula mais geral de concretização do preceito da boa fé"^[5]
Com o princípio da boa fé está intimamente relacionado o princípio da tutela da confiança, que deve pautar as relações entre as pessoas de boa conduta.
O princípio da boa fé ou, até mesmo, o princípio da confiança, é um princípio ético-jurídico fundamental que a ordem jurídica não pode deixar de tutelar e preservar.
Uma das categorias de comportamentos abusivos é a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem: essa desproporcionalidade, ultrapassando certos limites, é abusiva, infringindo os princípios da boa fé^[6].
Integram-se aqui as situações como o desencadear de poderes – sanção por faltas insignificantes, a actuação de direitos com lesão intolerável de outras pessoas e o exercício jurídico – subjectivo sem consideração por situações especiais.
Com a consagração do instituto do abuso de direito pretendeu o legislador criar uma válvula de segurança que impedisse que a aplicação estrita do direito conduzisse a situações de clamorosa injustiça, violadora de princípios e valores básicos da comunidade.
A função económica e social do direito tem a ver com a sua configuração real, a apurar através da interpretação. Se um direito é atribuído com certo perfil, já não haverá “direito” quando o titular desrespeitar tal norma constitutiva...^[7]»
O exercício de um direito é abusivo, por exemplo, quando houver manifesta desproporção entre os benefícios visados pelo seu titular e o prejuízo causado a outrem.
É, salvo melhor opinião em sentido contrário, o caso sub judice.
Com efeito, existe manifesta desproporcionalidade entre o valor das obras exigidas pelos apelantes e o rendimento obtido pelos apelados.
E torna-se ainda de maior evidência quando é certo, como vimos, que se trata de um edifício de grandes proporções e apenas utilizado por poucos inquilinos (apenas um, segundo consta da vistoria).
Ora, ninguém de boa fé poderá dizer que se justifica a realização de obras num prédio com as características deste em que o senhorio recebe anualmente de rendas a quantia líquida de 652.024$00 e as obras a realizar já orçavam pelo menos em 300.000 contos antes da derrocada de 1999.
E não se diga que assim se está a premiar o infractor. É que, como vimos, não está em causa o direito à realização das obras. O que sucede é que o exercício desse direito excede manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo seu fim social e económico, pelo que é ilegítimo.
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Por todo o exposto acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelas apelantes.

Lisboa, 12.07.07.

Pimentel Marcos
Abrantes Geraldes
Maria do Rosário Morgado
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^[1] É certo que “reconstruir” significa “construir de novo”, mas também significa, por exemplo, “ reformar”.
^[2] A. Varela in "Das Obrigações em Geral", vol. 1, pag 438 - 3ª edição.
^[3] Abuso de Direito, nº 5.
^[4] RLJ Ano 114, pag 75.
^[5] Tratado de Direito Civil I, tomo I-191.
^[6] Menezes Cordeiro, ob, cit. pag. 211 e 212.
^[7] Menezes Cordeiro ob cit. pag. 194