Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
379/2005-6
Relator: OLINDO GERALDES
Descritores: ESTABELECIMENTO COMERCIAL
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 01/27/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Sumário: I. É obrigatória a comunicação ao senhorio da cessão de exploração do estabelecimento comercial.
II. A omissão da comunicação torna a cessão de exploração ineficaz em relação ao senhorio.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:


I. RELATÓRIO

(A) e mulher, (B), instauraram, em 8 de Março de 2004, no 1.º Juízo Cível da Comarca do Funchal, contra (L), acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto o rés-do-chão do prédio urbano, sito na Rua ..., freguesia de São Pedro, concelho do Funchal, e decretado o respectivo despejo imediato.
Para tanto, alegaram, em síntese, a cedência, pela arrendatária, do local dado de arrendamento a terceiros, sem a sua autorização ou conhecimento.
Contestou a R., alegando que apenas celebrou, com (J), um contrato promessa de cessão de exploração, sem que chegasse a concretizar-se, não se justificando a comunicação ao senhorio, e concluindo pela improcedência da acção.
Findos os articulados, foi proferido o Saneador – Sentença, que, julgando a acção improcedente, absolveu a R. do pedido.

Inconformados, os Autores recorreram e, tendo alegado, formularam as seguintes conclusões:
a) A cessão de exploração de estabelecimento comercial está sujeita a comunicação ao senhorio, nos termos do art.º 1038.º, al. g), do CC.
b) Provado que não houve comunicação, foi violada aquela disposição legal e a al. f) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU.
c) Há fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento.

Pretendem, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que decrete a resolução do contrato de arrendamento.

Contra-alegou a R., no sentido de ser negado provimento ao recurso.

Cumpre, desde já, apreciar e decidir.

Neste recurso, discute-se, essencialmente, a obrigatoriedade da comunicação ao senhorio da cessão de exploração do estabelecimento comercial.

II. FUNDAMENTOS

2.1. Estão provados os seguintes factos:

1. A R., por efeito da escritura de trespasse, de 25 de Janeiro de 1990, é arrendatária do rés-do-chão do prédio urbano, sito na Rua ..., freguesia de São Pedro, concelho do Funchal, onde a mesma tem instalado o estabelecimento comercial de pronto-a-vestir, denominado “...”
2. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável, mediante a renda mensal de € 26,43, entretanto actualizada.
3. Por contrato escrito, celebrado no dia 3 de Abril de 2003, a R. prometeu ceder a (J) a cessão de exploração do referido estabelecimento comercial, pelo prazo de um ano, mediante o pagamento da quantia mensal de € 750, nos termos de fls. 21 a 24, que foi aceite.
4. Foi ainda estipulado que “enquanto durar a cessão (…) prometida, a cessionária utiliza todos os equipamentos, móveis, utensílios, materiais e consumíveis (…), que se encontrarem no aludido estabelecimento comercial”.
5. Por efeito desse contrato, a referida Jacinta tem vindo a exercer a exploração do mesmo estabelecimento comercial.
6. Os AA. não receberam qualquer comunicação desse contrato, não tendo tido conhecimento do mesmo.

2.2. Delimitada a matéria de facto provada - cuja especificação a sentença recorrida omitiu completamente - importa agora apreciar o objecto do recurso, circunscrito pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já posta em relevo.
Na decisão impugnada, entendeu-se não ser exigível a comunicação ao senhorio da cessão de exploração do estabelecimento comercial, instalado no local dado de arrendamento.
Contra esse entendimento, manifestam-se os apelantes, insistindo no fundamento legal invocado para a resolução do contrato de arrendamento.
Ao invés, a apelada sustenta, para além de apenas ter havido uma promessa de cessão de exploração do estabelecimento comercial, não ser necessária a comunicação ao senhorio.
Nos presentes autos, como se constata, não se debate a questão, também ela bastante controvertida na jurisprudência e na doutrina, da necessidade da autorização do senhorio para a locação do estabelecimento comercial instalado no local dado de arrendamento (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed., 2002, págs. 618 e segs.).
A discussão cinge-se, sobretudo, à obrigatoriedade da comunicação ao senhorio do referido negócio jurídico.

O contrato de locação ou de cessão de exploração do estabelecimento comercial ou industrial caracteriza-se pela cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa, mediante retribuição. Com semelhante contrato transfere-se apenas, temporariamente, o estabelecimento, não se operando, devido à sua autonomia, qualquer modificação do contrato de arrendamento, que tem por objecto o prédio onde o mesmo está instalado (Antunes Varela, Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 100.º, págs. 269 e 270, e A. Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, I Vol., pág. 250).
Como decorre da matéria de facto provada, a arrendatária celebrou com (J), em 3 de Abril de 2003, o contrato escrito de fls. 21 a 24, mediante o qual a primeira prometeu ceder à segunda, que aceitou, a cessão de exploração do estabelecimento comercial, denominado “...”, pelo prazo de um ano, mediante o pagamento da retribuição mensal de € 750.
Como resulta também do mesmo contrato, os respectivos outorgantes, no entanto, não se limitaram a celebrar um contrato-promessa de cessão de exploração do estabelecimento comercial.
Com efeito, anteciparam também os efeitos do contrato prometido, ao permitir-se que a promitente cessionária, enquanto durasse a “cessão prometida”, podia utilizar os equipamentos, móveis, utensílios, materiais e consumíveis, que se encontrassem no aludido estabelecimento comercial, sendo certo que, por isso, a referida Jacinta tem vindo a exercer a sua exploração.
A regulação normativa e os actos materiais que se lhe seguiram apontam, na prática, para um contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial, formalizado, aliás, nos termos do disposto no n.º 3 do art.º 111.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com a modificação introduzida pelo DL n.º 64-A/2000, de 22 de Abril.
Seja como for, as consequências são as mesmas, quer se trate de um contrato-promessa de cessão de exploração, com antecipação dos seus efeitos, quer se trate, desde logo, de um contrato de cessão de exploração.
Na verdade, com a exploração do referido estabelecimento comercial pela referida Jacinta, a arrendatária cedeu, para o efeito, a fruição do prédio onde o mesmo se encontra instalado.
Desta forma, tendo-se produzidos os efeitos jurídicos que caracterizam a cessão de exploração do estabelecimento comercial, fica esvaziada a alegação, apresentada pela apelada, de que não fora celebrado o negócio prometido.

2.3. Tendo-se, pois, no caso, concretizado os efeitos jurídicos da cessão de exploração do estabelecimento comercial, a arrendatária estava obrigada, porém, a efectuar a sua comunicação ao senhorio.
Com efeito, essa obrigação resulta da interpretação lógica do disposto na alínea g) do art.º 1038.º do Código Civil, sendo certo que ao senhorio assiste o direito de conhecer quem, efectivamente, goza da fruição do prédio dado de arrendamento, de forma a poder acautelar os seus interesses e direitos.
Por outro lado, e como bem realça o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 20 de Outubro de 1992 (BMJ, n.º 420, pág. 524), aquela norma não é “limitativa da liberdade de contratar própria dos arrendamentos vinculísticos”.
Na verdade, a referida comunicação não representa qualquer obstáculo à negociação do estabelecimento comercial, dado o senhorio não poder condicionar o respectivo negócio.
No sentido que vimos seguindo, que é largamente dominante na jurisprudência e na doutrina, cita-se A. Pais de Sousa, Cardona Ferreira e Lemos Jorge (Arrendamento Urbano, Notas Práticas, pág. 165), bem como ainda a numerosa jurisprudência, da qual se salienta os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 20 de Outubro de 1992, antes referido, e de 7 de Fevereiro de 1995 (BMJ, n.º 444, pág. 618), e da Relação de Lisboa, de 2 de Julho de 1998 (Colectânea de Jurisprudência, Ano XXIII, t. 4, pág. 84), e a doutrina indicadas por Aragão Seia (Arrendamento Urbano, pág. 622).

2.4. Embora a cessão de exploração do estabelecimento comercial não produzisse qualquer efeito no contrato de arrendamento, que vincula os apelantes e a apelada, continuando esta a manter a posição de arrendatária, esta, no entanto, estava obrigado a comunicar, ao senhorio, a referida cessão, nos termos da alínea g) do art.º 1038.º do Código Civil.
Ora, como ficou provado, a apelada (e a cessionária) não deu conhecimento aos apelantes da cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no prédio arrendado, que terceiro vem efectuando, por efeito do contrato escrito, que a arrendatária celebrou, em 3 de Abril de 2003, com (J).
A falta dessa comunicação torna a referida cessão de exploração ineficaz em relação ao senhorio.
Neste contexto, há fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, por efeito do disposto na alínea f) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU.
No mesmo sentido, decidiu-se no acórdão desta Relação, de 16 de Dezembro de 2003 (Recurso n.º 10 493/03-6), também com o mesmo relator e primeiro adjunto.
Assim sendo, não pode manter-se a decisão recorrida, procedendo o pedido formulado na acção, o que determina o provimento da apelação.

2.5. Em síntese: sendo temporária a transferência do estabelecimento comercial, o respectivo contrato corresponde ao de locação ou de cessão de exploração. Sendo obrigatória a sua comunicação ao senhorio, a sua omissão torna a locação do estabelecimento comercial ineficaz em relação ao senhorio, constituindo fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento.

2.6. A apelada, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em ambas as instâncias, em conformidade com a regra causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil.

III. DECISÃO

Pelo exposto, decide-se:

1) Conceder provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida e, em consequência, declarar resolvido o contrato de arrendamento e decretar o respectivo despejo.

2) Condenar a apelada no pagamento das custas, em ambas as instâncias.
Lisboa, 27 de Janeiro de 2005
(Olindo dos Santos Geraldes)
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)