| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I – “A” e “B” intentaram a presente acção declarativa com processo sumário contra “C”.
Alegaram os AA., em resumo, que tendo o A. dado de arrendamento ao R. uma fracção autónoma de que os AA. são donos, prevendo expressamente o desenvolvimento de uma actividade comercial específica, o R., à revelia dos AA. utiliza abusivamente o arrendado para actividade comercial distinta.
Pediram a resolução do contrato de arrendamento celebrado e que o R. seja condenado a restituir o locado aos AA., livre e devoluto.
O R. contestou invocando a caducidade do exercício do direito alegado pelos AA. e impugnando matéria de facto que por estes fora alegada, alegando outra versão dos factos.
Concluiu pela improcedência da acção e pediu a condenação dos AA. como litigantes de má fé.
O processo prosseguiu e a final, depois de realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferido despacho que convidou as partes a, querendo, se pronunciarem sobre a questão do eventual abuso de direito na resolução do contrato.
Posteriormente, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu o R. do pedido.
Da sentença apelaram os AA., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
A) Os Autores ora recorrentes, intentaram acção de despejo, nos termos do arº1038 al,c) e artº1083 nº2 al.c) NRAU, pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento comercial celebrado com o Réu, “por uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina”.
B) Celebraram com o Réu a 31 de Outubro de 1974, contrato de arrendamento comercial, da fracção autónoma designada pela letra A que é uma loja sita no rés-do-chão e identificada com o nº… actual nº de polícia nº…D do imóvel sito na Rua … denominado por Vivenda …, freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº… da Repartição de Finanças de Cascais e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número ….
C) Foi fixada, na data da celebração do contrato de arrendamento, a renda mensal de 2.500$00 (dois mil e quinhentos escudos), de €12,46 (doze euros e quarenta e seis cêntimos) que se vence no primeiro dia útil do mês anterior aquele que disser respeito.
D) Ficou estabelecido no referido contrato de arrendamento comercial nos termos da cláusula segunda “ a loja arrendada destina-se ao comércio de modas e pronto a vestir, artigos de artesanato e brinde, e, por isso nenhum outro uso lhe poderá ser dado sem consentimento do senhorio, por escrito.”
E) Na loja referida no ponto 1., o Réu dedica-se, além do mais, à actividade de fornecimento de serviços de agência de totoloto, euromilhões e totobola, à venda de jornais e revistas, ao recebimento de pagamentos de água, luz e gás, e à venda de tabaco;
F) Mostra-se, igualmente inscrita a favor dos Autores a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente a uma loja sita no rés-do-chão e identificada com o actual nº de polícia…C do prédio referido no ponto 1.;
G) Por escritura de 17 de Abril de 1973, outorgada no Cartório Notarial de Cascais, exarada a fls. 44v.-46v, do Livro 76-A de escrituras diversas, o Autor declarou dar de arrendamento a “D”, com início em 1 de Abril de 1973, renovável por iguais períodos, pela renda mensal de € 9,98 (contravalor de PTE 2.000$00), e destinada ao comércio de papelaria, tabacaria, retrosaria,” (palavra ilegível) “e confecções e actividades afins”;
H) Contíguo aquele locado, existe outra fracção (fracção B) também propriedade dos Autores, que em 1973 foi dada de arrendamento a um terceiro de nome “D”, com destino a “comercio de papelaria, tabacaria, retrosaria e confecções e actividades afins” .(conforme doc. Fls .junta aos autos).
I) E que o Réu no final da década de 70 passou a gerir em nome e por conta do arrendatário, pedindo aos autores que fossem os dois locados unidos, para houvesse comunicação interna das duas lojas, pois apenas tinham acesso pelo exterior e por portas independentes.
J) A 26 de Março de 1997, Autores e Réu, por solicitação deste, celebram um contrato de arrendamento comercial, para a actividade de papelaria e tabacaria, do locado anteriormente dado de arrendamento a “D”, agora em nome do Réu, permitindo-lhe a exploração da actividade de papelaria e tabacaria.
K) Alterando-se as condições contratuais no respeitante á renda da fracção (b) uma vez que a mesma passou de cerca de 50,00 (cinquenta euros) (contravalor 10.000$00) cobrados a “D” para de 374,01 (contravalor de PTE 75000$00) cobrados ao Réu.
L) Passando o Réu como arrendatário a explorar dois locados com ramos de actividade em parte distintos sob a égide de dois contratos de arrendamento comerciais, que se referiam a dois locados distintos mas fisicamente interligados, como se de um só se tratasse.
M) Em 2008, o Réu resolveu o contrato de arrendamento comercial da fracção (B) que celebrara com os Autores, em 1997 e que lhe permitia a exploração da actividade de papelaria e tabacaria, voltando a colocar a parede que retirara, e explorando no locado objecto do 1º contrato de arrendamento comercial, congregando suas actividades comerciais num só locado.
N) Há uma clara contradição na matéria dada como provada, no concerne ao teor do ponto/quesito nº16 -“ o Réu dedicou-se exclusivamente, pelo menos entre 1980 e Abril de 2008, nas lojas referidas nos pontos 1. e 6., com a configuração resultante do referido no ponto 20.,” a actividade de venda de jornais e revistas e de tabaco, de fornecimento de serviços de totobola e, quando surgiram, de totoloto e euromilhões e de pagamento de águia e luz e gás,” uma vez que o tribunal a quo fixou matéria que não foi alegada.
O) O Réu exerceu outras actividades que não só de tabacaria e papelaria, conforme resulta da matéria dada como provada no quesito 4, bem como os documentos juntos pelo próprio Réu, que são as fotografias de um toldo que aquele colocou ao longo das duas lojas em que resumiu as actividades exercidas naqueles locados, e enunciada no ponto 22.
P) Não pode ser o quesito nº16 dado como provado, no que concerne á exclusividade da actividade nas lojas A e B entre 1980 e Abril de 2008, nele mencionado, uma vez que a exclusividade não foi alegada pelas partes, por violação dos artigos artº664, artº3ºnº1 e nº3,artº 264º, artº514 e 665º a ainda do artº712 nº1 al.a) primeira parte todos do CPC.
Q)Não existe confiança do Réu relativa aos Autores no que concerne à sua admissão da utilização do locado (fracção A) para o comércio de papelaria e tabacaria , desde há 30 anos, -conforme resulta da sentença Recorrida-, pois o Réu procurou os Autores - para a celebração de o contrato de arrendamento comercial em seu nome que lhe permitisse a exploração da actividade de papelaria e tabacaria.
R) Existiria abuso de direito por partes dos Autores, se estes com a acção judicial intentada actuassem contrariamente a um seu comportamento anterior susceptível de indiciar a aceitação da exploração da actividade de tabacaria e papelaria exclusiva naquele locado (fracção A).
S) Os autores, autorizaram a exploração da actividade de tabacaria e papelaria por parte do réu, na fracção (B) na sequência da celebração do contrato de arrendamento a 26 de Março de 1997, ficando estipulado um valor de renda manifestamente superior ao que o anterior arrendatário pagava, e ao que o Réu pagava pelo locado (A).
T) Na vigência de dois contratos de arrendamento comercial, de dois locados, transformados num só, o Réu teve a possibilidade de exercer uma diversidade de actividades comerciais, contratualmente previstas.
U) Na sequência da rescisão do contrato de arrendamento comercial do locado (fracção B) celebrado a 26 de Março de 1997, e consequentemente com a reposição da situação física das fracções por parte do réu, com a exploração do locado A, para fim diverso do contratualmente estabelecido, os Autores imediatamente reagiram, não permitindo o desenvolvimento da actividade comercial papelaria e tabacaria no locado (fracção A) objecto do contrato de arrendamento comercial, que no presente recurso se discute.
V) Aos Autores só se mostrou possível, averiguarem em que justa medida, o Réu explorou os dois locados distintamente, quando deixaram de constituir um local único e passaram a ser individuais e separados entre si, o que só veio acontecer após a denúncia de um contratos e a divisão dos locados.
X) O Réu denunciou o contrato de arrendamento, cuja renda era francamente mais onerosa, mas cujo objecto também mais amplo e rentável uma vez que permitia a exploração da actividade papelaria e tabacaria.
Z) E mantendo em vigor o contrato de arrendamento comercial menos oneroso mas cuja actividade não incluía a exploração da tabacaria e papelaria, canalizou este negócio para o locado (A), á revelia da vontade e interesse dos Autores.
AA) Não pode o Réu alegar que na sequência da denúncia do contrato de arrendamento comercial (da fracção B), e na manutenção do contrato de arrendamento comercial, objecto da presente acção, os Autores criaram-lhe no seu espírito, a convicção, a expectativa e a confiança de que perante os factos já narrados, não viriam invocar o seu direito a resolver o contrato de arrendamento.
BB) Os Autores ao intentarem a presente acção, exerceram legitimamente o direito de resolver um contrato de arrendamento, reagindo à conduta abusiva do Réu.
CC) Nunca os autores actuaram de modo a que o Réu pudesse confiar que denunciando o contrato da fracção B, e dividindo novamente os locados, mantendo-se apenas o arrendamento da fracção (A) aqueles admitiriam a exploração de outra actividade diversa daquela contratualmente estabelecida.
DD) Até porque, admitir tal situação chocaria frontalmente com os interesses dos Autores, v.g. (ponto 11 da matéria dada como provada).
EE) A reacção dos Autores, não foi suscitada por uma questão meramente subjectiva, em que as condições contratuais se mantiveram inalteradas, bem pelo contrário, houve uma reacção dos Autores, a uma alteração substancial objectiva material com a divisão os locados e a delimitação “física” dos fins a que foram os prédios destinados.
FF) constitui obrigação do locatário não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina - artº1038 al.c) do CC- podendo o senhorio resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina artº64 nº1 al.b) do DL nº321/90 de 15.10 ( Regime de Arrendamento Urbano-RAU) e artº1083º nº2 al.c) do CC.
GG)“…tem ou pode ter a maior importância, do ponto de vista do locador, a não afectação a outro fim do local arrendado. É o caso, do desgaste do prédio, do risco de deterioração, das condições de comodidade e segurança dos vizinhos, e do montante de renda.” Ac. Do STJ de 03.02.87 (BOL364º/803).
II) No caso em apreço, a partir de Abril de 2008, a actividade exercida no locado (A), papelaria e tabacaria, bem como, o comércio dos jogos de Santa casa, e pay–shop, não são nem complementares nem acessórias da actividade contratualmente estabelecida para ser desenvolvida na fracção (A).
JJ) O artº 406 nº1 do Código Civil, prescreve “ O contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes… admitidos na lei”.
LL).O que no caso concreto não aconteceu. Aos autores, é certo que, não era indiferente a alteração da afectação do locado, atenta a renda convencionada que com a nova afectação teria de ser certamente muito superior, á semelhança do que acontecia com a fracção (B).
MM) Sendo que se ao Réu, é lícito, procurar rentabilizar a sua actividade comercial, pela mesma ordem de ideias e razões, não pode ser cerceada aos Autores a contraposta faculdade de exigir uma renda compatível e ajustada à nova actividade naquele locado. Não se condescendendo assim, no caso dos autos, que a conduta do Réu, se mostrou irrazoável e atentatória da boa fé contratual.
NN) Pelo que, existiram novas ocorrências, repita-se, perpetradas pelo Réu, que não existiram em situação anterior, e que provocaram a reacção legítima dos autores em peticionarem a resolução do contrato de arrendamento, nos termos dos já supra citados artigos artº1083º, 1038º do Código Civil, inexistindo qualquer conduta de abuso de direito por parte dos AA..
O R. contra alegou nos termos de fls. 229 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. Mostra-se inscrita a favor dos Autores a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente a uma loja sita no rés-do-chão e identificada com o actual nº de polícia …D do prédio sito na Rua …, denominado por Vivenda …., imóvel sito na Rua … denominado por Vivenda …, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 0000/19990812, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo nº …º;
2. Por escritura de 31 de Outubro de 1974, outorgada no Cartório Notarial de Cascais, exarada a fls. 47v.-49, do Livro 4-D de escrituras diversas, o Autor declarou dar de arrendamento ao Réu, que, por seu turno, declarou tomar de arrendamento, para fins comerciais, a loja referida no ponto 1., pelo prazo de um ano, com início em 1 de Janeiro de 1974, renovável por iguais períodos, pela renda mensal de € 12,46 (contravalor de PTE 2.500$00) que, após actualizações, é actualmente de € 109,04;
3. Consta da escritura referida no ponto 2. que “(…) A loja arrendada destina-se ao comércio de modas e pronto a vestir, artigos de artesanato e brinde, e, por isso nenhum outro uso lhe poderá ser dado sem consentimento do senhorio, por escrito. (…)”;
4. Na loja referida no ponto 1., o Réu dedica-se, além do mais, à actividade de fornecimento de serviços de agência de totoloto, euromilhões e totobola, à venda de jornais e revistas, ao recebimento de pagamentos de água, luz e gás, e à venda de tabaco;
5. Mostra-se inscrita a favor dos Autores a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente a uma loja sita no rés-do-chão e identificada com o actual nº de polícia …C do prédio referido no ponto 1.;
6. Por escritura de 17 de Abril de 1973, outorgada no Cartório Notarial de Cascais, exarada a fls. 44v.-46v, do Livro 76-A de escrituras diversas, o Autor declarou dar de arrendamento a “D”, que, por seu turno, declarou tomar de arrendamento, para fins comerciais, a loja referida no ponto 5., pelo prazo de um ano, com início em 1 de Abril de 1973, renovável por iguais períodos, pela renda mensal de € 9,98 (contravalor de PTE 2.000$00);
7. Consta da escritura referida no ponto 6. que “(…) A loja arrendada destina-se ao comércio de papelaria, tabacaria, retrosaria,” (palavra ilegível) “e confecções e actividades afins”;
8. Por escritura de 26 de Março de 1997, outorgada no 2º Cartório Notarial de Cascais, exarada a fls. 26v. e ss. do Livro 87-H de escrituras, o Autor declarou dar de arrendamento ao Réu, que, por seu turno, declarou tomar de arrendamento, para fins
comerciais, a loja referida no ponto 5., pelo prazo de um ano, com início em 1 de Março de 1997, renovável por iguais períodos, pela renda mensal de € 374,01 (contravalor de PTE 75.000$00);
9. Por carta datada de 8 de Março de 2008, remetida pelo Réu ao Autor marido e por este recebida, aquele comunicou que, a partir dessa data, renunciava o contrato de arrendamento da loja referida no ponto 5., a qual seria entregue no dia 30 de Abril de 2008, conforme o traçado original, o que foi aceite por este;
10. As lojas referidas nos pontos 1. e 5. são contíguas;
11. A actividade desenvolvida pelo Réu nos termos referidos no ponto 4. reduz as possibilidades de os Autores darem de arrendamento a loja referida no ponto 6. para fins comerciais de actividade de papelaria;
12. Sem prejuízo do referido no ponto 17., os Autores nunca declararam expressamente ao Réu darem o seu consentimento ao desenvolvimento das actividades referidas nos pontos 4. e 16.;
13. Os Autores viveram e vivem no 1º Esq. do prédio referido no ponto 1.;
14. A Autora mulher frequentava as lojas, com a configuração resultante do referido no ponto 20., pelo menos entre 1980 e 1990, designadamente para comprar revistas;
15. Por carta datada de 28 de Junho de 1982, remetida pelo Autor marido ao Réu, que recebeu, aquele comunica que “(…) nos termos do artigo 1º nº 1, do Decreto-Lei nº 189/82 de 17 de Maio de 1982, venho comunicar-lhe que a partir do próximo mês e relativamente à renda de Agosto de 1982, que se vence de 1 a 8 de Julho de 1982, deverá V.Exa. passar a pagar a mesma com o acréscimo de 17%, referente ao coeficiente em vigor, até ser possível o ajustamento da mesma, após a decisão sobre a avaliação fiscal extraordinária, já requerida nos termos da Lei. Assim, o recibo passará no próximo mês a ser passado por mais Esc. 425$00, ou seja, por Esc. 2.925$00 (…)”;
16. O Réu dedicou-se exclusivamente, pelo menos entre 1980 e Abril de 2008, nas lojas referidas nos pontos 1. e 6., com a configuração resultante do referido no ponto 20., à actividade de venda de jornais e revistas e de tabaco, de fornecimento de serviços de totobola e, quando surgiram, de totoloto e euromilhões e de pagamentos de água, luz e gás;
17. Sem prejuízo do referido no ponto 12., os Autores tinham conhecimento do referido no ponto 16.;
18. Em finais da década de (19)70, o Réu passou a gerir, em representação de “D”, a loja referida no ponto 6.;
19. Na decorrência do referido no ponto 18., o Réu solicitou aos Autores que a comunicação entre as duas lojas passasse a ser feita pelo interior, pois apenas tinham acesso pelo exterior e por portas independentes, ao que estes anuíram;
20. O Réu eliminou a parede interior que separava as lojas, assim gerando um espaço uno e sem divisões interiores;
21. O Réu solicitou ainda aos Autores a colocação de um cartaz para publicitação de artigos, ao que estes anuíram;
22. O cartaz referido no ponto 21. tem, e sempre teve, os seguintes dizeres:
BRINQUEDOS PAPELARIA – TABACARIA TOTOBOLA
BRINDES
FOTOGRAFIAS RUI VALORES SELADOS
23. O acesso do exterior às lojas referidas nos pontos 1. e 6, com a configuração resultante do referido no ponto 20., passou a ser feito pela porta da loja referida no ponto 1.;
24. Com o passar dos anos, o Réu começou a instar os Autores sobre a possibilidade de o contrato de arrendamento referido no ponto 6. “passar para o seu nome”, dado que tinha interesse no arrendamento face à ausência de interesse de “D”, propondo um incremento de renda;
25. Em concretização do referido no ponto 23., as partes declararam dar e tomar de arrendamento a loja referida no ponto 6. nos termos constantes da escritura referida no ponto 8.;
26. Aquando da entrega da loja referida no ponto 6. aos Autores, nos termos referidos no ponto 9., o Réu reconstruiu e colocou no local a parede divisória das lojas;
27. Após a entrega da loja referida no ponto 6. aos Autores, nos termos referidos no ponto 9., estes verificaram que o Réu manteve, como mantém nos termos referidos no ponto 4., a actividade que desenvolvia nas lojas com a então configuração resultante do referido no ponto 20..
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III - Na sentença recorrida considerou-se que «a situação de permanente incumprimento contratual pode consubstanciar fundamento de resolução» do contrato de arrendamento pelos AA. e que não se verificava a caducidade do direito dos AA., caducidade que o R. havia invocado. Todavia, entendeu-se que se levantava a questão do abuso de direito por parte dos AA., na vertente de “venire contra factum proprium”, perspectivando-se que «o exercício do direito choca frontalmente com a confiança gerada no espírito do Réu da validade jurídica, na sua óptica, no exercício da actividade, sedimentada no longo período de tempo decorrido, mormente ao nível da sua disposição organização de vida» e concluindo-se «mostrar-se afastado o exercício do direito dos Autores por via da intervenção da figura do abuso de direito, assim se impondo a improcedência da acção».
Neste contexto, tendo em conta que, nos termos do art. 684, nº 3, do CPC, o âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação (supra transcritas) no caso que nos ocupa as questões que essencialmente se colocam são as seguintes:
- se deverá ser excluída a qualificação «exclusivamente» constante do ponto 16) dos Factos Provados, uma vez que não alegada por nenhuma das partes;
- se inexiste abuso de direito por parte dos AA., não estando, assim, afastado o seu direito à resolução do contrato de arrendamento.
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IV – 1 - Consta do ponto 16) dos factos julgados provados:
«O Réu dedicou-se exclusivamente, pelo menos entre 1980 e Abril de 2008, nas lojas referidas nos pontos 1. e 6., com a configuração resultante do referido no ponto 20., à actividade de venda de jornais e revistas e de tabaco, de fornecimento de serviços de totobola e, quando surgiram, de totoloto e euromilhões e de pagamentos de água, luz e gás».
Defendem os apelantes que nenhuma das partes alegou a «exclusividade» ali aludida, tendo o Tribunal extravasado os seus poderes ao introduzir na factualidade provada a referência a tal, que, aliás, até contraria o fixado no ponto 4) dos factos provados, bem como o cartaz mencionado no ponto 22) e que, assim, deveria dar-se como não escrita a exclusividade de tal actividade.
Vejamos.
Efectivamente, no ponto 4) dos Factos provados consta «o Réu dedica-se, além do mais, à actividade de fornecimento de serviços de agência de totoloto, euromilhões e totobola, à venda de jornais e revistas, ao recebimento de pagamentos de água, luz e gás, e à venda de tabaco». Tal tem consonância com o que os AA. haviam alegado no artigo 8) da p.i., sendo certo que nem aqueles nem o R., nos articulados oportunamente apresentados, alegaram qualquer exclusividade.
A dedicação exclusiva mencionada no ponto 16) dos Factos Provados surge, assim, na factualidade provada sem prévia alegação das partes.
No que a tal respeita, dispõe o art. 664 do CPC que o juiz só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do art. 264.
Consoante resulta dos nºs 1 e 2 do art. 264 do CPC, às partes cabe alegar os factos que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções, podendo o juiz fundar a decisão somente nos factos alegados pelas partes; isto, sem prejuízo do disposto nos arts. 514 (referente aos factos notórios e àqueles de que o tribunal tem conhecimento em virtude do exercício das suas funções e que não carecem de alegação ou de prova) e 665 (referente ao uso anormal do processo), bem como «da consideração mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa» ([1]).
Lopes do Rego ([2]) distingue por esta forma os factos essenciais dos factos instrumentais:
«Os factos essenciais são os que concretizando, especificando e densificando os elementos da previsão normativa em que se funda a pretensão do autor ou do reconvinte, ou a excepção deduzida pelo réu como fundamento da sua defesa, se revelam decisivos para a viabilidade ou procedência da acção, da reconvenção ou da defesa por excepção, sendo absolutamente indispensáveis à identificação, preenchimento e substanciação das situações jurídicas afirmadas e feitas valer em juízo pelas partes.
Os factos instrumentais destinam-se a realizar prova indiciária dos factos essenciais, já que através deles se poderá chegar, mediante presunção judicial, à demonstração dos factos essenciais correspondentes – assumindo, pois, em exclusivo uma função probatória e não uma função de preenchimento e substanciação jurídico material das pretensões e da defesa».
No caso que nos ocupa, não se tendo registado o condicionalismo a que alude o nº 3 do art. 264 do CPC, certo é que a mencionada exclusividade não conforma um facto instrumental, atentos os termos em que aqueles se definem; trata-se, na realidade, de uma decisão sobre a matéria de facto de conteúdo excessivo.
Teremos, pois, de concluir que o juiz não se poderia servir de tal qualificação. Tendo-o feito, a mesma não poderá ser tida em conta, havendo que considerá-la como não escrita (tratando-se de um caso análogo ao previsto no nº 4 do art. 646 do CPC).
O ponto 16) dos Factos Provados passa, pois, a ter o seguinte teor:
«16. O Réu dedicou-se, pelo menos entre 1980 e Abril de 2008, nas lojas referidas nos pontos 1. e 6., com a configuração resultante do referido no ponto 20., à actividade de venda de jornais e revistas e de tabaco, de fornecimento de serviços de totobola e, quando surgiram, de totoloto e euromilhões e de pagamentos de água, luz e gás».
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IV – 2 - Atentemos agora naquilo que respeita ao abuso de direito considerado na sentença recorrida.
Como já referimos, a sentença alicerçou-se no abuso de direito por parte dos AA., na vertente de “venire contra factum proprium”, perspectivando-se que «o exercício do direito choca frontalmente com a confiança gerada no espírito do Réu da validade jurídica, na sua óptica, no exercício da actividade, sedimentada no longo período de tempo decorrido, mormente ao nível da sua disposição organização de vida» e concluindo-se «mostrar-se afastado o exercício do direito dos Autores por via da intervenção da figura do abuso de direito, assim se impondo a improcedência da acção».
Efectivamente, tem sido entendido que «a figura do abuso de direito é susceptível de aplicação nas hipóteses em que o senhorio nada faz durante um largo período de tempo, como que aceitando a mudança parcial do uso do arrendado para fim diverso» ([3])
Vejamos.
Dispõe o art. 334 do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Trata-se de uma figura correspondente a uma válvula de segurança para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico imperante em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito conferido pela lei; é genericamente entendido que existirá tal abuso quando, admitido um certo direito como válido, isto é, não só legal mas também legítimo e razoável, em tese geral, aparece todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.
A proibição de «venire contra factum proprium», impedindo-se uma pretensão incompatível ou contraditória com a conduta anterior, cairá no âmbito do abuso de direito ao corresponder ao exercício de um direito excedendo o titular, manifestamente, os limites impostos pela boa-fé – tendo em vista a boa fé objectiva. Pressupõem-se aqui duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si e diferidas no tempo em que a primeira, ou seja o “factum proprium” é contrariada pela segunda.
Se a base legal do “venire contra factum proprium” reside no art. 334 e na boa fé objectiva, a sua aplicação passa pela confiança. Seguindo a exposição de Menezes Cordeiro ([4]) na concretização da confiança haverá que considerar, articulando-se entre si nos termos de um sistema móvel:
- Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa-fé subjectiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;
- Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocarem uma crença plausível;
- Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;
- A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante.
Salientando que o investimento de confiança pode ser sinteticamente explicado como a necessidade de, em consequência do “factum proprium” a que aderiu, o confiante ter desenvolvido uma actividade tal que o regresso à situação anterior, não estando vedado de modo específico, seja impossível em termos de justiça, manifestando-se aqui a natureza subsidiária da proibição de “venire contra factum proprium”.
Paralelamente, haverá “supressio” quando «uma posição jurídica, não tendo sido exercida durante certo tempo, não mais possa sê-lo, por, de outra forma, se atentar contra a boa fé; ocorreria, pois, uma supressão de certas faculdades jurídicas pela conjugação do tempo com a boa fé». A “supressio”, devendo ser reconduzida à tutela da confiança e à boa fé, distinguir-se-á do “venire” por o “factum proprium” ser uma simples inactividade ou abstenção. A «diferenciação em face do “factum proprium” está na ausência do “factum”: apenas abstenção. Haverá, então, que exigir um decurso significativo de tempo, acompanhado de outras circunstâncias – por exemplo: um conhecimento do direito e a possibilidade de o exercer – para que se possa falar em confiança justificada de que ele não mais seria exercido» ([5]).
O “factum proprium” é de fácil determinação através de coordenadas pessoais (o autor), materiais (o que ele fez), geográficas (onde fez) e cronológicas (quando fez), o que faltará na omissão conducente à “supressio”. Esta, por não dispor da precisão facultada pelo “factum proprium”, vai requerer circunstâncias colaterais que melhor alicercem a confiança de um beneficiário com as proposições seguintes: um não-exercício prolongado; uma situação de confiança; uma justificação para essa confiança; um investimento de confiança; a imputação da confiança ao não exercente. Aquele não-exercício prolongado estará na base quer da situação de confiança quer da justificação para ela, devendo, para ser relevante, reunir elementos circundantes que permitam a uma pessoa normal, colocada na posição do beneficiário concreto, desenvolver a crença legítima de que a posição em causa não mais será exercida ([6]).
Aparentemente, o desenvolvimento dado à questão na sentença recorrida conduzir-nos-ia ao âmbito da “supressio”: sublinha-se, ali, que os AA. apenas se insurgiram após a denúncia pelo R. do segundo contrato de arrendamento com ele celebrado. Ou seja, que os AA. se abstiveram de qualquer conduta, mantendo-se inactivos durante vários anos, sendo que apesar de nunca terem consentido expressamente no desenvolvimento da actividade prosseguida pelo R. sempre conheceram a situação, tendo-se comportado de modo a gerar uma situação objectiva de confiança.
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IV – 3 - Convém recordar as circunstâncias de facto em que nos poderemos basear, consoante resultam da factualidade provada, e que são as seguintes:
Atento o contrato de arrendamento da loja a que se reportam os autos, celebrado por escritura de 31 de Outubro de 1974, aquela loja destinava-se ao comércio de modas e pronto a vestir, artigos de artesanato e brinde, nenhum outro uso lhe podendo ser dado sem consentimento do senhorio, por escrito.
Sucede que o R. começou a explorar, também, a loja contígua – arrendada a um terceiro, mas de que os AA. eram igualmente os senhorios - de acordo com o respectivo contrato de arrendamento destinada ao comércio de papelaria, tabacaria, retrosaria, confecções e actividades afins e que, mais tarde, em Março de 1997, a instâncias do R. nesse sentido, o A. e o R. celebraram contrato de arrendamento referente a esta loja, contrato em que se previu que a loja arrendada se destinava ao comércio de tabacaria, livraria, papelaria e afins, designadamente brinquedos, bijutaria e quinquilharia.
Neste contexto o R. havia solicitado aos AA. que a comunicação entre as duas lojas passasse a ser feita pelo interior, pois apenas tinham acesso pelo exterior e por portas independentes, ao que estes anuíram; assim, o R. eliminou a parede interior que separava as lojas, gerando um espaço uno e sem divisões interiores, passando a ser feito o acesso pela loja inicialmente arrendada pelo A.. Com o consentimento dos AA. fora colocado pelo R. um cartaz para publicitação de artigos, anunciando brinquedos, brindes, fotografias, papelaria, tabacaria, totobola, valores selados.
No âmbito do que acabámos de referir, pelo menos entre 1980 e Abril de 2008, naquelas lojas e com aquela configuração – unificadas - o R. dedicou-se à actividade de venda de jornais e revistas e de tabaco, de fornecimento de serviços de totobola e, quando surgiram, de totoloto e euromilhões e de pagamentos de água, luz e gás, sendo que os AA. tinham conhecimento de tal.
Contudo, em Março de 2008 o R. denunciou, com efeitos a 30 de Abril do mesmo ano, o contrato de arrendamento da loja que começara posteriormente a explorar - destinada ao comércio de tabacaria, livraria, papelaria e afins, designadamente brinquedos, bijutaria e quinquilharia – tendo reconstruído e colocado no local a parede divisória das lojas.
Sucede que na loja inicialmente arrendada - destinada ao comércio de modas e pronto a vestir, artigos de artesanato e brinde, nenhum outro uso lhe podendo ser dado sem consentimento do senhorio, por escrito – após a entrega da outra loja, o R. manteve e mantém a actividade que desenvolvia nas duas lojas com a anterior configuração: dedica-se, além do mais, à actividade de fornecimento de serviços de agência de totoloto, euromilhões e totobola, à venda de jornais e revistas, ao recebimento de pagamentos de água, luz e gás, e à venda de tabaco. Esta circunstância reduz as possibilidades de os AA. darem de arrendamento a outra loja para fins comerciais de actividade de papelaria.
Neste contexto sobressai a circunstância seguinte: enquanto as duas lojas se mantiveram como conformando um espaço uno, embora cada uma delas houvesse sido arrendada para actividade comercial diversa, os AA. não reagiram por no espaço correspondente à primeiramente arrendada – aquela a que se reportam estes autos – ser exercida a actividade comercial a que se destinava a outra loja. Só depois de os espaços terem sido novamente separados e de ter cessado o arrendamento da outra loja é que os AA. reagiram por o R. na loja arrendada ter mantido a actividade que desenvolvia anteriormente e que correspondia não ao ramo para que fora arrendada mas àquele para que fora arrendada a loja cujo arrendamento cessara.
Neste contexto poderemos afirmar a passividade dos AA. perante uma determinada situação de facto, uma inacção que basearia e justificaria uma situação de confiança do R. no sentido de acreditar que os AA. não se oporiam àquele estado de coisas – duas lojas unificadas em que o ramo de comércio previsto no arrendamento de uma delas se estendia ao espaço que pertencia à outra. Aliás, em termos práticos, seria difícil a delimitação física das actividades, até porque a entrada se fazia pela loja inicialmente arrendada, sendo de salientar que os AA. haviam permitido a supressão da divisão entre as duas lojas e a colocação do cartaz a que aludimos.
Mas essa situação de facto não é a mesma depois de em 2008 o R. ter denunciado o contrato de arrendamento da loja destinada ao comércio de papelaria e tabacaria e ter procedido à reconstrução da parede divisória das lojas. Afinal, depois de 2008 a situação voltou a ser similar à desenhada antes de em finais da década de (19)70, o R. ter passado a explorar a loja contígua e ter (com autorização dos AA.) retirado a parede divisória.
Não nos parece que, assim, se mantivesse e justificasse a situação de confiança antes existente, havendo uma alteração de facto despoletada pelo próprio R. que sabia existirem dois contratos de arrendamento tendo em vista diferentes actividades comerciais. Os elementos envolventes não serão de molde a fazer-nos concluir que uma pessoa normal, colocada na posição do R. desenvolvesse legitimamente a crença de que denunciado o outro contrato de arrendamento e reposta a situação das lojas, continuando ele a exercer a mesma actividade comercial que exercera nos últimos anos, os AA. não reagiriam.
Tudo isto para concluir que, no caso que nos ocupa, os limites impostos pela boa-fé não foram postos em causa, não ocorrendo abuso de direito.
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IV – 4 - Consoante já referimos, na sentença recorrida disse-se que a «situação de permanente incumprimento contratual [por parte do R.] pode consubstanciar fundamento de resolução» (itálico nosso), não se afirmando, porém, que nas circunstâncias concretas consubstanciava, efectivamente, fundamento de resolução do contrato - tendo-se desde logo afastado a hipótese da resolução através do abuso de direito.
Face à posição que assumimos supra e à procedência das conclusões da apelação no que ao abuso de direito concerne, haverá que clarificar se assistia aos AA. o direito à resolução do contrato – muito embora o abuso de direito pressuponha a existência do mesmo, ainda que exercitado em termos ofensivos da justiça, consoante acima considerado.
De acordo com o nº 2-c) do ar. 1083 do CC é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio, o uso do prédio para fim diverso do que se destina. Tal disposição está em correspondência com a obrigação expressamente imposta ao locatário pelo art. 1038-c) do CC de não aplicar a coisa locada a fim diverso daquele a que se destina.
Integrando-se a destinação do prédio ou fracção, fixada no contrato, na regulamentação de interesses estipulados pelas partes, a simples mudança de fim, sem mais, infringe a vinculação negocial a que ficou adstrito o arrendatário.
Entende-se, todavia, que não é qualquer modificação do fim do arrendamento que haja sido consignado no contrato que justifica a resolução, devendo ocorrer uma situação que integre aquela inexigibilidade. Mostrar-se-á necessário apreciar se a gravidade ou as consequências do incumprimento tornam inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento.
Se o arrendatário utiliza o prédio para fim ou para ramo de negócio diverso do acordado incumprirá a obrigação contratual, mas o princípio da boa fé poderá servir de fundamento à exclusão do direito de resolução do senhorio, designadamente quando a actividade ligada à estipulada não se encontra afastada pelo contrato, sendo de presumir a sua não exclusão por um locador normal e se ocorre a aplicação esporádica do prédio a um outro fim ou a uma finalidade objectivamente insignificante ([7]).
No caso que nos ocupa, tendo o arrendado sido utilizado indubitavelmente para fim diverso do estipulado no contrato, haverá que salientar, ainda, que se provou que a actividade desenvolvida pelo R. na loja a ele arrendada reduz as possibilidades de os AA. darem de arrendamento a loja contígua para fins comerciais de actividade de papelaria – fins comerciais previstos nos anteriores arrendamentos daquela loja contígua, designadamente ao próprio R..
Por outro lado não poderemos esquecer que a loja arrendada ao R. com destino ao comércio de modas e pronto a vestir, artigos de artesanato e brinde, “por isso nenhum outro uso lhe poderá ser dado sem consentimento do senhorio” tinha uma renda de € 109,04 mensais; já a outra loja cujo arrendamento o R. fizera cessar tinha uma renda mensal de € 374,01. Tendo o R. feito cessar o arrendamento desta última e desenvolvendo na outra a actividade que para ela fora previsto, a decorrente vantagem económica do R. é obtida à custa do A..
Entende-se, pois, existir fundamento para a resolução tornando-se inexigível para os AA. a manutenção do arrendamento.
Nestas circunstâncias deverá a acção proceder.
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V - Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação procedente revogando a sentença recorrida e em declararem resolvido o contrato de arrendamento comercial celebrado entre o R. e os AA., condenando o R. a restituir aos AA. o locado devoluto e livre de pessoas e bens.
Custas, quer da acção quer da apelação, pelos RR..
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Lisboa, 13 de Outubro de 2011
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
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[1] O nº 3 do art. 264 determina que sejam «ainda considerados na decisão os factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidas que sejam complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório».
[2] «Comentários ao Código de Processo Civil», 1999, pags. 200-202.
[3] Neste sentido, Gravato de Morais, «Novo Regime de Arrendamento Comercial», pag. 115, bem como Fernando Baptista de Oliveira em «A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano», pags. 69-70.
[4] Em «Tratado de Direito Civil Português», I, Parte Geral, tomo IV, pags. 292-294.
[5] Menezes Cordeiro, «Tratado De Direito Civil Português», I, Parte Geral, tomo I, 2ª edição, pags. 258-260.
[6] Menezes Cordeiro, «Tratado De Direito Civil Português», I, Parte Geral, tomo IV, pags.323-324..
[7] Ver, a propósito Gravato de Morais, «Novo Regime de Arrendamento Comercial», pags. 113-114 e, também, Fernando Baptista de Oliveira, «A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano», pags. 65-70.
Discorrendo em moldes diferentes Pinto Furtado em «Manual do Arrendamento Urbano», vol. II, 4ª edição, pags. 1056-1060, dizendo que pese embora a actual redacção do art. 1083 do CC, «se o fim foi designado especificamente, claro que se torna inexigível, ipso facto, a manutenção do arrendamento, se ele for mudado em infracção ao contratado»; sendo sempre de rechaçar a aplicação da teoria do acessório a este fundamento, justificando-se a resolução do contrato, mesmo quando fim diverso é meramente subsidiário e acessório do principalmente exercido, que é o único legítimo – assim como não releva que só uma parte do arrendado utilize o fim diverso. |
