Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1- Relatório:
Os autores, J e M intentaram acção ordinária contra os réus, S e outros, alegando serem donos de uma fracção autónoma identificada, a qual veio a ser apreendida na falência de A, requerendo que sejam os mesmos declarados donos do andar por o terem comprado, que a segunda venda feita a favor dos réus seja declarada nula, sendo a apreensão do andar para a falência ilegal.
Contestaram os réus e requereram a intervenção principal provocada de F, administrador da falência de A, incidente que foi deferido.
Prosseguiram os autos, tendo vindo a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, declarando os autores proprietários da fracção, declarando nula a compra e venda celebrada pelos réus e condenando, ainda estes, a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio e a absterem-se de todos os actos e actividade que possa colidir com tal direito, bem como, declarando ilegal a apreensão do imóvel na falência, ordenando o cancelamento da inscrição F-1.
Inconformados, recorreram os réus, concluindo nas suas alegações, em síntese:
1- A apreensão judicial da fracção autónoma referida nestes autos foi feita sem irregularidade e registada de acordo com os preceitos legais a isso atinentes.
2- À data da sua realização não existia qualquer facto registado que o impedisse ou merecesse outra solução.
3- Os factos sujeitos a registo apenas produzem efeitos contra terceiros após a realização do registo predial.
4- Sendo, como foi, válida a apreensão judicial, é nula a inscrição a favor dos AA. por violação do trato sucessivo.
5- O que, de resto, parece ter sido tacitamente reconhecido pela Conservatória do Registo Predial de Benavente quando procedeu à inscrição do prédio em causa nestes autos a favor dos aqui RR.
6- Na venda executiva o executado é substituído no acto da venda pelo juiz enquanto órgão do Estado, gerando-se uma aquisição derivada em que o executado é o transmitente.
7- Ao adquirente em venda judicial não pode ser oposta uma transmissão anteriormente feita pelo executado (no caso, falido) a favor de uma outra pessoa que a não fez inscrever oportunamente no registo predial.
De igual modo inconformado, recorreu o interveniente, F, concluindo nas suas alegações, em síntese:
A) A apreensão judicial da fracção autónoma em apreço nos autos foi efectuada sem qualquer irregularidade e registada na observância de todos os preceitos legais atinentes.
B) Não existindo qualquer facto registado que impedisse tal acto ou impusesse outra solução jurídica.
C) Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos perante terceiros após efectivação do registo predial.
D) Válida a apreensão judicial, é nula a inscrição a favor dos AA. com base na escritura de compra e venda celebrada em 1983 por violação do trato sucessivo.
E) O que, aliás, foi tacitamente reconhecido pela Conservatória de Registo Predial a proceder à inscrição a favor dos RR. da mesma fracção.
F) O adquirente em venda executiva do direito de propriedade registado é terceiro para efeitos de registo predial.
G) Da mesma forma quanto ao adquirente de bens registados em processo de falência. Como é aqui o caso.
H) Porquanto tal venda é efectuada pelo legal representante do falido, com poderes para tanto.
I) Presumida a existência da propriedade a favor do falido pelo registo da mesma a favor dele, e efectuada a venda pelo legal representante da massa falida, devem os R.R. Saúl e outros ser considerados terceiros para efeitos de registo predial e, daí manter-se válida a sua aquisição tal como o registo predial efectuado a seu favor.
J) Os AA. não lograram demonstrar quaisquer datas a partir das quais teriam praticado actos susceptíveis de configurar o exercício da posse.
K) Tal como não lograram demonstrar a prática de quaisquer factos que possam determinar o " corpus" daquele direito real (posse).
L) Por um e outro motivo não pode ser reconhecida a aquisição de direito de propriedade sobre a fracção, por usucapião, a favor dos AA.
M) Violou, desta forma, a douta sentença o disposto nos arts. 1, 5 e 7 todos do Código de Registo Predial.
Por seu turno, contra-alegaram os autores, em síntese:
a) Tanto a apreensão pela falência, o registo desta e a posterior venda e o registo desta são actos nulos, por violação do direito de propriedade, de harmonia com o disposto no art. 892º do C.C.
b) Os segundos compradores não são e nem podem ser considerados terceiros, de harmonia com o disposto no art. 5º, nº4 do Código do Registo Predial e de harmonia com a jurisprudência dominante, visto que os segundos compradores não adquiriram o andar do mesmo transmitente, mas, sim, através do Estado, no seu “Jus Imperii”.
c) A douta sentença não sofre contestação, não tendo os recorrentes apontado qualquer ilegalidade à mesma, quer no aspecto substantivo quer no aspecto adjectivo.
d) A posição dos Autores é inatacável a todos os títulos, quer porque os actos da apreensão, registo, venda e ulterior registo são actos nulos por violarem o direito de propriedade dos autores, (art. 892º do C. C.) quer por estes terem adquirido o imóvel por usucapião, nos termos do disposto nos arts. 1.294º e segs. do C. C. e finalmente porque os autores procederam ao registo da aquisição do imóvel antes dos segundos compradores, de harmonia com o disposto no art. 6º do Código do Registo Predial.
Foram colhidos os vistos.
2- Cumpre apreciar e decidir:
As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º., nº. 2, 664º., 684º. e 690º., todos do CPC.
As questões a dirimir são as seguintes:
A) Na apelação dos réus - saber se a aquisição do imóvel efectuada em processo de falência, deve prevalecer ou não sobre a dos autores, uma vez só tendo aquela sido registada depois da apreensão judicial, já havendo inscrição do prédio a favor destes.
B) Na apelação do interveniente - aquilatar se a sentença proferida violou ou não, o disposto nos arts. 1º., 5º. e 7º., todos do CRP.
A matéria de facto delineada na 1ª. Instância foi a seguinte:
1º Encontra-se inscrito a favor dos autores o prédio urbano identificado, com data de 21.06.2002 (Al. A).
2º Por escritura pública celebrada em 20.09.1983, lavrada a fls. 62 e SS. do livro de notas 3 – D, do Cartório Notarial, Z, na qualidade de procuradora de seus pais, A e B, declarou vender aos autores, pelo preço de um milhão de escudos, e estes declaram comprar, o imóvel descrito em A) (Al. B).
3º O imóvel descrito em A) foi apreendido nos autos de falência de A, nº 113/98 que correu termos no Tribunal de Família Menores de Vila Franca de Xira (Al. C).
4º Em 10 de Abril de 2002, os réus adquiriram o imóvel descrito em A) nos termos dos autos de apreensão de bens apensos aos autos de liquidação do activo de que foi proferida sentença pelo Tribunal de Família Menores e de Comarca de Vila Franca de Xira, notificada e transitada em julgado em 26.03.92 (Al. D).
5º Por escritura pública celebrada em 10.04.2002, no 6º Cartório Notarial de Lisboa, F, na qualidade de procurador da “V, Lda.” declarou vender aos réus, pelo preço de 40 901,43 €, e estes declaram comprar, o imóvel descrito em A) (Al. E).
6º Mais se declarou na aludida escritura que o preço foi entregue à mencionada sociedade e ficou depositado na conta da massa falida (Al. F).
7º Foi proferido pelo Mº. Juiz do 1º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e Comarca de V.F. de Xira despacho constante de fls. 51 e 52 dos presentes autos e cujo teor se dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais, que transitou em 17.10.02 (Al. G).
8º Em 18.10.02 os réus obtiveram certidão daquele despacho e com base na mesma procederam à inscrição matricial do imóvel descrito em A) a seu favor pagando a respectiva contribuição autárquica (Al. H).
9º Em 25.10.02, os réus efectuaram o registo do aludido imóvel em seu favor junto da C.R. Predial de Benavente (Al. I).
10º O imóvel foi entregue aos réus através de carta precatória do Tribunal de Comarca de Benavente (Al. J).
11º Os autores efectuaram a limpeza do imóvel (3º).
12º E procederam à conservação deste desde a data referida em B) (4º).
13º Sempre de boa- fé (5º).
14º De forma pacifica (6º).
15º E à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que seja (7º e 8º).
16º Os autores pagaram o condomínio em 8 de Outubro de 2003 (9º).
17º Os autores pagaram a contribuição autárquica e predial em 2002 (10º).
18º Os autores sempre viveram em Coruche (11º).
19º Os autores só souberam da venda do andar aos ora réus quando se dirigiram à “O, Lda.”, em Samora Correia (12º).
20º A fim de colocarem o andar em venda (13º).
21º Na referida imobiliária foram informados que aquele imóvel já estava para venda (14º).
22º Mas a pedido de outras pessoas (15º).
23º À data da apreensão judicial – 22.12.98 – o andar encontrava-se desabitado (16º).
24º O administrador da falência, F, procurou apurar quem possuía as chaves daquele imóvel (17º).
25º Deixou mensagens escritas na porta da fracção e na caixa do correio do imóvel em causa (18º e 19º).
Vejamos:
As questões colocadas em ambos os recursos dependem da apreciação dos mesmos factos e com apelo às mesmas normas jurídicas, integradas no Código do Registo Predial.
Com efeito, está em causa a titularidade da fracção autónoma, sita na Urbanização Arneiro dos Corvos, lote 34, em Samora Correia.
Resulta da materialidade fáctica apurada que, a fracção foi adquirida pelos autores, por contrato de compra e venda formalizado por escritura pública, celebrada em 20-9-1983, registada aquela a seu favor, na Conservatória do Registo Predial de Benavente em 21-6-2002.
Por seu turno, por escritura pública de compra e venda, celebrada em 10-4-02, os réus adquiriram o mesmo imóvel, no âmbito de uma venda judicial em processo de falência e efectuaram o seu registo, na Conservatória do Registo Predial de Benavente, em 25-10-02.
A situação em apreço, configura uma dupla transmissão onerosa do mesmo bem e a sua consequente aquisição derivada.
Porém, uma coisa são os efeitos inter partes e erga omnes, respeitantes aos contratos de compra e venda celebrados e outra diferente, o conflito existente entre os adquirentes, perante ambas as inscrições no registo predial.
Com efeito, nos termos constantes do artigo 1º. do CRP., «O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário».
O registo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito (cfr. art. 7º. do CRP.).
Como se alude em anotação ao artigo 7º. do CRP., de Isabel Pereira Mendes, 13º. Ed. pág. 127, a presunção registral, elidível por prova em contrário, actua no sentido de que o direito registado existe e emerge do facto inscrito, bem como pertence ao titular inscrito.
Porém, havendo mais que um titular inscrito, como é o caso, há que aquilatar qual o direito que prevalece, ou seja, se houve violação do trato sucessivo e se será aplicável ou não, o artigo 5º. do CRP., já que o mesmo, confere como efeito mínimo, a oponibilidade do facto registado em relação a terceiros.
Ora, nos termos exarados no nº. 4, da versão vigente deste normativo, terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.
Embora o conceito de terceiro para efeitos registrais tenha sido alvo de várias interpretações pela doutrina e jurisprudência, o certo é que o acórdão uniformizador do STJ. nº. 3/99, de 18-5-99, acabou por adoptar um conceito restrito daquele, considerando-os os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
A explicação do conceito de terceiro ficou também esclarecida pelo Ac. do STJ de 7-7-99, in CJ., ano VII, tomo II, pág.164, onde se alude que no acórdão uniformizador de jurisprudência nº. 3/99, se consagrou a orientação segundo a qual a inoponibilidade de direitos a um terceiro, para efeitos de registo predial, pressupõe que ambos os direitos advenham de um mesmo transmitente comum, excluindo-se os casos em que o direito em conflito com o direito não inscrito deriva de uma diligência judicial.
Como refere, Isabel Pereira Mendes, in, Estudos sobre o Registo Predial, pág. 163, fazendo um apanhado de jurisprudência recolhida, o conceito restritivo de terceiro teria o seguinte alcance: «São terceiros os que tenham adquirido, por via negocial e a título oneroso, e também de boa-fé, direitos incompatíveis advindos do mesmo transmitente.
Porém, não são considerados terceiros os credores exequentes, sujeitos activos dos actos que consistam em mera diligência judicial, como, por exemplo, penhora, arresto ou hipoteca judicial.
Tem-se entendido que a redacção do actual nº. 4 do art. 5º.do C.R. Predial, introduzida pelo Decreto-Lei nº.533/99, de 11-12, veio efectuar uma interpretação autêntica deste normativo relativamente ao conceito de terceiros para efeitos de registo, pelo que, as situações anteriores ao seu início de vigência deviam ser vistas à luz desta redacção (cfr. Ac. STJ. de 19-2-2004, in http://www.dgsi.pt).
No caso em apreço, seguiremos por isso, a orientação preconizada.
Com efeito, os autores através de um acto negocial de compra e venda integraram na sua esfera patrimonial a fracção em causa, tendo registado tal aquisição.
Os réus, por seu turno, já não negociaram o bem em causa com o seu anterior dono, ou seja, a transacção por estes efectuada já não teve lugar perante o titular que havia vendido a fracção aos autores, mas, no âmbito de um processo de falência, em que a fracção já se não encontrava na livre disponibilidade daquele, o qual já tinha a qualidade de falido, e como tal, não poderia dispor de um bem que já tinha ingressado no património dos autores.
Quando foi ordenada a apreensão judicial do imóvel, este já não fazia parte do acervo patrimonial do ora falido, pois, por escritura pública celebrada em 20-9-83, tal bem tinha sido vendido aos autores.
Os réus, só em 10-4-02 adquiriram o imóvel, nos termos dos autos de apreensão de bens, apensos aos autos de liquidação do activo, tendo nessa mesma data celebrado a inerente escritura pública.
Os réus em 18-10-02 procederam à inscrição matricial do imóvel, apenas em 25-10-02, tendo efectuado o registo do bem na CRP de Benavente.
A venda em processo de falência não consubstancia uma vontade negocial autónoma.
Não é o falido que vende, mas o Estado que no exercício de funções legitimadas executa tal função.
O Estado não se substituiu no acto da apreensão ou da venda ao falido, pois aquando destas diligências judiciais, o bem já não pertencia ao mesmo.
O primeiro acto de venda efectuado aos autores esgotou a hipótese de uma segunda alienação.
A aquisição da fracção pelos autores e posteriormente pelos réus, não adveio de um vendedor comum.
O transmitente já não era o mesmo.
Não se pode equiparar a posição dos autores à dos réus. Muito antes da apreensão judicial, os autores já tinham cimentado a sua posição de donos da fracção, merecendo uma pacificação jurídica, que publicitaram com o respectivo registo.
Resultando a aquisição dos réus, de um acto não voluntário do anterior transmitente do bem aos autores, deveriam aqueles ter-se assegurado da real titularidade da fracção, dado as vendas não terem sido resultantes de uma mesma manifestação de vontade.
A apreensão judicial do imóvel nos autos de falência, foi como se alude na sentença recorrida, ilegal, pois, foi efectuada uma apreensão de um prédio que já não se encontrava no património do falido.
A apreensão levada a cabo é ineficaz relativamente aos autores, prevalecendo a transacção destes.
Prevalecendo o negócio dos autores, só o registo efectuado pelos mesmos merece ser reconhecido.
Assim sendo, conclui-se que os réus não são terceiros para efeitos da protecção consagrada no artigo 5º. do C. do Registo Predial, no caso da venda aqui efectuada em processo de falência.
O registo do mesmo imóvel pelos réus é assim violador do princípio do trato sucessivo.
Conforme dispõe o artigo 6º.do CRP., o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos.
A presunção registral actua relevantemente em relação ao facto inscrito e aos sujeitos e objecto da relação jurídica dele emergente.
A prioridade do registo levado a cabo pelos autores garante-lhe a prevalência do seu direito sobre os réus, assim se cumprindo a função atributiva que o registo predial desempenha.
Assim, falecem de sentido as conclusões de ambos os recursos apresentados, não merecendo a sentença recorrida qualquer reparo, tendo procedido a uma adequada aplicação do direito aos factos.
3-Decisão:
Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedentes as apelações, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas a cargo dos apelantes.
Lisboa, 12/12/06
(Rosário Gonçalves)
(Maria José Simões)
(Azadinho Loureiro)
