| Decisão Texto Integral: | Agravo 532.05-7
Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. Por despacho de fls. 54-57, proferido na execução para pagamento de quantia certa que a Administração do Condomínio do Edifico nº…, sito na Rua…, nº…, …, …, intentou contra César…, Maria …e Liliana…, foi o requerimento inicial liminarmente indeferido com fundamento na falta de título executivo.
2. Inconformado, agravou o exequente. Nas suas alegações, em síntese conclusiva, diz:
A acta dada à execução constitui título executivo, já que, estando assinada por todos os condóminos presentes, não foi objecto de impugnação, e dela consta a lista dos devedores, bem como os montantes em dívida até 20/1/2004.
A expressão «contribuições devidas ao condomínio» deve englobar as despesas judiciais e extrajudiciais a realizar, bem como o pagamento de honorários a advogado.
As quotas de condomínio encontram-se em dívida desde 1999, daí a razão de serem demandados não só os transmitentes da fracção como o adquirente.
A entender-se de outra forma, o Tribunal a quo devia ter convidado o exequente a suprir o vício, em vez de indeferir liminarmente o requerimento executivo.
3. Não foram apresentadas contra-alegações.
4. Cumpre apreciar e decidir:
5. Para a decisão do recurso, importa considerar os factos que constam do relatório, bem como a Acta da Assembleia de Condóminos que serve de título executivo e cujo teor é o seguinte:
“Acta nº 49
Aos vinte de Janeiro de 2004, (…)
Quinto ponto: A administração informou a Assembleia sobre os valores devidos ao condomínio a trinta de Dezembro de 2003, e não regularizados até à. A Assembleia decidiu por unanimidade se proceda de imediato à cobrança judicial dos valores em dívida das seguintes fracções:
(…)
Fracção correspondente ao sexto andar frente, de que é proprietária Fátima Melo, que são os seguintes: quotas de condomínio desde 1999 e 1/12/2003, no valor total de € 980,00; comparticipação nas obras de pintura e isolamento do edifício, no valor de € 1.371,00; juros de mora à taxa legal em vigor; despesas judiciais e extrajudiciais, a suportar pelo condómino faltoso, no total previsível de € 150,00; honorários de advogado, a suportar pelo condómino faltoso, no total de previsível de € 300,00.
(…)”
6. A questão do título executivo
6.1. Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva (art. 45º, nº 1, do CPC).
Por sua vez, em face do título, a obrigação exequenda deve ser certa, exigível e líquida (art. 802º, do CPC).
Nos termos do art.º 46º, al. d), do Cód. Proc. Civil, podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial da lei, seja atribuída força executiva.
Dispõe-se precisamente no art. 6º, nº 1, do Dec. Lei n.º 268/94, de 25-10 que «a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte».
Teve-se em vista, como decorre do próprio preâmbulo daquele diploma, procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando designadamente a cobrança de dívidas relativas às prestações a cargo de cada condómino.
O segmento normativo “contribuições devidas ao condomínio” constante do art. 6º, do supra mencionado decreto-lei tem, no entanto, suscitado dúvidas interpretativas de que, aliás, dá conta o recorrente nas suas alegações.
Efectivamente, entendem uns que apenas a acta que fixa as prestações a suportar por cada condómino, bem como o respectivo prazo de pagamento, pode valer como título executivo[1]; outros, porém, conferem também força executiva à acta que liquida as quantias (já) em dívida ao condomínio.[2]
Pela nossa parte, parece-nos que o art. 6º, nº 1, do Dec. Lei n.º 268/94, de 25-10 alude à acta da reunião da assembleia de condóminos que define comparticipação de cada condómino nas despesas comuns, bem como o respectivo montante e prazo de pagamento, sendo certo que, como decorre das normas gerais, designadamente do art. 802º, do CPC, as prestações exequíveis serão aquelas e apenas aquelas que estejam já vencidas.
Poderá, a exequente, juntar ainda, a título complementar, a acta que quantifica o montante já em dívida pelo condómino (executado); no entanto, por se tratar de um mero exercício de liquidação, o mesmo poderá também ser feito no próprio requerimento executivo (cf. art. 805º, nº1, do CPC).
No caso concreto, a exequente limita-se a juntar a acta da reunião da assembleia de condóminos da qual consta a deliberação sobre o montante em dívida pelos executados, documento que – só por si –, como decorre do supra exposto, não reveste a natureza de título executivo.
Todavia, no requerimento executivo, a exequente – de forma discriminada – enuncia o número de prestações que os executados não pagaram, bem como o seu montante e prazo de pagamento.
Tudo indicia, por isso, que não se esteja perante uma falta de título, mas apenas perante uma mera omissão no que toca à junção aos autos da acta assembleia de condóminos em que se fixa a quota-parte de comparticipação de cada condómino nas despesas comuns, bem como o prazo e modo de pagamento.
Ora, tratando-se de uma mera irregularidade – como tudo a leva a crer – deve o juiz fazer uso dos poderes previstos no art. 820º, do CPC, convidando a exequente a juntar aos autos a aludida acta.
6.2. Relativamente às despesas judiciais e extrajudiciais, não se tratando de uma dívida já vencida, (na verdade, a acta alude apenas a despesas futuras e a montantes previsíveis), é manifesta a falta de título, já que as contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer outros montantes referidos no art. 6º, nº 1 do Dec. Lei n.º 268/94, têm de ser certas e exigíveis (art. 802º, CPC) – cf. neste sentido, Ac. Rel. Porto de 3/3/2008, ITIJ, RP200803030850758.
7. A questão da responsabilidade pelas despesas de condomínio
Dispõe o art. 1424º, nº 1, do Código Civil que, "salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções".
Trata-se de uma obrigação «propter rem», isto é, na definição do Prof. Menezes Cordeiro in Direitos Reais, 366-367, de uma obrigação cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (intuitu personae), mas por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa.
Tem-se entendido, porém, que, em caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção, as despesas a que alude o art. 1424º, do CC, continuam a ser da responsabilidade do transmitente, enquanto titular do direito real sobre a coisa, à data da sua constituição – neste sentido, se pronunciam Henrique Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina 1990, página 321, Aragão Seia "in"Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e Sandra Passinhas, Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, pág. 310 e 311.[3] [4]
É, assim, permitido ao credor demandar vários devedores coligados, desde que (como in casu) obrigados no mesmo título – art. 58º, nº1, al. b), do CPC.
A tal não obsta o facto de a quota-parte de responsabilidade de uma das devedoras não ter sido concretamente determinada no requerimento executivo, pois tal liquidação depende de simples operação aritmética (art. 58º, nº2, CPC).
Impõe-se, pois, também nesta parte, convidar o exequente a suprir tal irregularidade, conforme, aliás, se prevê no art. 820º, nº2, do CPC, aplicável atenta a fase processual (e também no art. 812º, nº4, do mesmo Código, tratando-se de despacho liminar).
8. Nestes termos, concedendo parcial provimento ao recurso, acorda-se em revogar o despacho recorrido que indeferiu liminarmente o requerimento executivo (salvo na parte a que se refere o ponto 6.2.), devendo ser substituído por outro que:
- Convide a exequente a juntar aos autos a acta da assembleia de condóminos em que (relativamente ao período em causa) se fixa a quota-parte de comparticipação de cada condómino nas despesas comuns, bem como o prazo e modo de pagamento;
- Convide a exequente a especificar, em relação a cada executado, os valores que considera em dívida (com excepção dos montantes devidos a título de despesas judiciais e extrajudiciais e honorários a advogado, quanto aos quais não dispõe de título executivo, como se referiu no ponto 6.2.).
Custas pelo agravante na proporção do decaimento.
Lx. 17/2/2009
Maria do Rosário Morgado
Rosa Ribeiro Coelho
Amélia Alves Ribeiro
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[1] Cf., entre outros, os Acs. Rel. Porto de 19/2/200, JusNet 993/2004; de 29/6/2004, JusNet 3804/2004 e de 21/4/2005, JusNet 2454/2005.
[2] Cf., entre outros, o Ac. Rel. Lisboa de 2/3/2004, JusNet 1149/2004.
[3] Autora que se pronuncia nos seguintes termos: "Coloca-se uma questão importante quando o condómino vende a sua fracção autónoma, estando em atraso no pagamento das contribuições devidas ao condomínio. Parece-nos que não se deve onerar o adquirente da fracção autónoma com uma despesa que ele muitas vezes desconhece, e que não corresponde a nenhuma vantagem real para si. O adquirente, antes de adquirir a fracção autónoma, pode não ter como se certificar da existência ou não de dívidas."
[4] Em idêntico sentido, pode ver-se o Acórdão da Rel Porto de 9/7/2007 (JusNet 4759/2007) e jurisprudência aí citada.
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