Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2128/07-2 |  |
2.A transmissão da propriedade do prédio arrendado da senhoria inicial, para os filhos desta, nunca foi, judicial ou extrajudicialmente, comunicada à ré/inquilina, nem resulta dos autos que esta, por qualquer forma, dela tivesse tomado conhecimento; havendo entre o alienante e o arrendatário um contrato que, como acontece no caso concreto, não caduque com a transmissão do prédio, a substituição do primeiro deve ser, por qualquer modo, judicial ou extrajudicialmente, comunicada ao segundo, não bastando o registo predial para que este seja obrigado a saber se houve mudança de senhorio; ao não lhe ser feita tal comunicação, desconhecendo, em absoluto, quem eram os actuais senhorios, a inquilina estava impedida de cumprir o que a lei lhe exigia, nomeadamente, fixar-lhes um prazo para realização das obras ou interpelá-los «com a antecedência mínima legalmente prescrita» – citados artigos 808º, nº 1, do C.C., e 53º, do R.A.U.
J... Almeida e marido E... Pinto, M... Almeida e mulher A... Pereira intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário (despejo) contra B... Lopes, pedindo a resolução do contrato de arrendamento que entre os Autores e a Ré vigora; a condenação da Ré a entregar o arrendado aos Autores, livre de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza; a condenação da Ré a pagar aos Autores a quantia de € 1.496,40, referente às rendas vencidas desde o mês de Janeiro de 2005, bem como as vincendas, até à entrega do arrendado, acrescida de juros de mora, até efectivo pagamento.
A fundamentar o seu pedido, alegam, em síntese, ter I... Silva arrendado à Ré um imóvel para habitação, mediante a renda mensal de € 149,64, prédio que os Autores adquiriram por partilha, sendo, por isso, os actuais senhorios daquela. Sucede que a renda não é paga, desde Janeiro de 2005.
A ré contestou, alegando que o arrendado tinha graves deficiências ao nível do soalho, pintura, canalização e instalação eléctrica, tendo sido acordado com a senhoria que efectuaria as obras necessária, sob a condição da inquilina pagar as mesmas; não obstante as obras efectuadas, a habitação apresentava, novamente, infiltrações, pelo que, a Ré contactou a senhoria para que reparasse o telhado, pois, chovia dentro da casa; uma vez que a senhoria nada fazia, procurou contactá-la, em Dezembro de 2004, para lhe comunicar que era impossível continuar a habitar aquela casa e devolver-lhe a chave, tendo a senhoria evitado ser contactada, dando instruções a terceiros para recusarem o recebimento da chave; a Ré, em Dezembro de 2004 e Fevereiro de 2005, procedeu à resolução do contrato, por escrito, que a senhoria se recusou a receber.
Deduziu pedido de intervenção principal da primitiva senhoria, I... Silva, pedindo, em via reconvencional, a condenação desta, no pagamento da quantia de € 1.957,05, referente às obras que realizou no locado e que seja declarada válida a resolução do contrato efectuada pela Ré, com base no incumprimento por parte da senhoria.
Os autores responderam, impugnando parcialmente a matéria da contestação.
Foi admitida a intervenção principal de I... Silva.
A chamada contestou, impugnando, em parte, os fundamentos da contestação e pedido reconvencional, alegando que foi, expressamente, estipulado que as obras ficariam a cargo da ré, tendo apenas a chamada concordado que esta não pagasse os primeiros três meses de renda, comprometendo-se, ainda, a não actualizar o seu valor de acordo com os coeficientes legais.
Procedeu-se a julgamento e, a final, foi proferida sentença, na qual foi julgada procedente a acção e improcedente a reconvenção e, em consequência: declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo ao imóvel identificado no artigo 1º da petição inicial; condenada a ré a entregar aos autores o referido prédio, livre de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza; condenada a ré a pagar aos autores a quantia de € 1.496,40, correspondente às rendas vencidas desde o mês de Janeiro de 2005 até à data da propositura da presente acção; condenada a ré a pagar aos autores a quantia correspondente às rendas vencidas, desde a data da propositura da acção, até ao trânsito em julgado da presente decisão, no quantitativo mensal de € 149,64; condenada a ré a pagar aos autores a quantia de € 149,64 por cada mês que decorra entre a data do trânsito em julgado da presente sentença e a efectiva entrega do arrendado; condenada a ré a pagar aos autores, o montante corresponde aos juros vencidos e vincendos sobre as quantias referidas em c), d) e e), desde a data de vencimento de cada uma, até integral pagamento, à taxa legal de 4%; absolvidos os autores e a chamada dos pedidos reconvencionais formulados pela ré.
Inconformada com esta decisão, a ré B... Lopes recorreu para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
1.A sentença é nula, na medida em que falta, em absoluto, a discriminação do modo pelo qual os factos foram considerados como provados na causa, assim como a indicação dos seus fundamentos, pelo que, a decisão em crise violou o disposto nos artigos 659º, nº 3, 668º, nº 1, alínea b) e 158º, todos do C. P. Civil.
2.A recorrente considera que os seguintes pontos, ao serem dados por não provados, foram incorrectamente julgados: base instrutória 12º (“foi a I... quem sempre recebeu o valor da renda mensal, até Dezembro de 2004”); base instrutória 24º (“A referida I... recusou-se a abrir a porta e a falar com a ré”); base instrutória 26º (“Esta vizinha disse-lhe que a referida I... a tinha informado para não receber nada, muito menos a chave”); base instrutória 27º (Em Dezembro de 2004, a ré declarou resolver o acordo referido na alínea A), dos factos assentes); e base instrutória 28º (reiterando a sua vontade, em Fevereiro de 2005).
3.No contrato de arrendamento com duração limitada, como primeira outorgante e na qualidade de senhoria: I... Silva, C.F. 132 135 388, viúva, residente na rua D. João I, nº 219, S. Paio, desta cidade de Guimarães, (…) e a renda mensal é de 30.000$00, paga através de depósito ou transferência bancária a efectuar em conta no Banco S... Portugal, S.A., com o nº 001.20056043.9 ou o NIB 003000010020056043990. (cfr os documentos nº 19, 20 e 21 – três talões de depósito na conta 001.20056043.9 do Santander Portugal, S.A., no valor individual de 149,64 euros, a favor de I... Torcato Silva, relativos à renda de Outubro, Novembro e Dezembro de 2004, juntos com a contestação).
4.Mais a ré juntou com a contestação, o documento nº 22, onde reafirmava que, como era do conhecimento da D. I... , já não estava na casa, desde Dezembro de 2004.
5.A ré, em Dezembro de 2004, arrendou uma outra habitação, onde passou a residir, a partir de Janeiro de 2005.
6.Considerando toda a prova indicada pela ré, mais as declarações de P... Alves (fita magnética nº 1, lado A, de nº 2332, até ao fim e lado B, de 00 a 1576), de A... Martins (fita magnética nº 1, lado B, de nº 1979 até ao fim e fita magnética nº 2, lado A, de nº 00 a 289), de M... Lopes (fita magnética nº 2, lado A, de nº 290 a 846) e da própria I... Silva (fita magnética nº 1, lado A, de nº 00 a 1569), deveriam ter sido dados por provados os artigos 12º, 24º, 26º, 27º e 28º, da base instrutória.
7.Ainda assim, dos factos provados deriva, embora a I... Silva estivesse obrigada a proporcionar à ré, o gozo do imóvel destinado a habitação, que lá chovia como na rua.
8.Do que foi dado conhecimento à I... Silva, no verão de 2003.
9.Se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento de toda a renda, quando se trate de não cumprimento que exclua totalmente o gozo da coisa ou de parte dela, no caso de privação parcial do gozo imputável ao locador.
10.E, num período de mais de um ano, a I... , embora solicitada para reparar, por mais de uma vez, nunca acedeu.
11.Ainda assim, a ré sempre pagou a renda à I... Silva, até Dezembro de 2004, quando desocupou a casa, depois de tentar, por diversas ocasiões e meios (pessoalmente, por amiga comum e por carta).
12.Manifestamente, a ré demonstrou, por diversos actos que, em Dezembro de 2004, não mais pretendia ocupar a habitação dos autos.
13.A I... não provou que transmitiu aos aqui autores, a posição de senhoria da aqui ré.
14.Por tudo, foram violadas as normas constantes dos artigos 224º, nº 2, 334º, 425º, 428º, 801º, nº 2, 808º, nº 1 e 2 e 1031º, alínea b), do C. Civil, devendo:
a)ser aplicada a norma do artigo 224º, nº 2, e não a do artigo 224º, nº 1, quanto à comunicação, por escrito, pela ré à senhoria da carta de 16 de Fevereiro de 2005;
b)ser interpretadas no sentido de que a senhoria I... Silva não cedeu a sua posição contratual no contrato de arrendamento, muito menos, que comunicou à ré tal facto (artigos 425º e 224º, nº 1, do CC); de que a senhoria não cumpriu com a sua obrigação legal de reparação da habitação R., num prazo razoável e de que a R. perdeu, objectivamente, interesse – em Dezembro de 2004 – na manutenção daquela habitação, até porque, naquele mês, arrendou uma outra (artigos 801º, nº 2, 808º, nº 1 e 2 e 1031º, alínea b), do CC); e de que a senhoria, ao não realizar as obras, ao não receber a ré, ao impedir que uma sua amiga lhe entregasse as chaves do locado e ao furtar-se à recepção da carta de 16.2.2005, manifestamente, excedeu os limites impostos pela boa fé (artigo 334º, do CC).
Os recorridos não apresentaram contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os seguintes factos:
1.Por escrito datado de 1 de Setembro de 2000, I... Silva declarou dar e a Ré declarou tomar de arrendamento um prédio de r/c, andar e, em parte, águas furtadas, situado na Rua das Lameiras, freguesia de Creixomil, Guimarães, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 00595, de Creixomil, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 1607º - alínea A) dos Factos Assentes.
2.Para habitação – Cfr., a alínea B) dos Factos Assentes.
3.Mediante a renda mensal de Esc. 30.000$00 – alínea C) dos Factos Assentes
4.Renda que deveria ser paga no primeiro dia do mês a que respeitasse – alínea D) dos Factos Assentes
5.Os Autores têm inscrita a seu favor a aquisição da propriedade do prédio referido em 1 – alínea E) dos Factos Assentes.
6.No Verão de 2000, a casa dos autos precisava de obras – resposta ao quesito 1º, da Base Instrutória.
7.Pois, tinha deficiências ao nível do soalho, pintura e instalação eléctrica – resposta ao quesito 2º, da Base Instrutória.
8.Era uma habitação com mais de 50 anos – cfr, resposta ao quesito 3º da Base Instrutória.
9.Na qual a proprietária não efectuara qualquer obra de conservação ou melhoramento nos últimos 10 anos – resposta ao quesito 4º da Base Instrutória.
10.A Ré aceitou efectuar todas as reparações e obras para que a casa pudesse ser habitada e habitável – respostas aos quesitos 5º e 8º, da Base Instrutória.
11.Uma vez que entrava água pelo telhado – resposta ao quesito 6º, da Base Instrutória.
12.Nessas obras, em materiais a Ré pagou o valor correspondente a € 959,45 – resposta ao quesito 10º, da Base Instrutória.
13.Não obstante as obras efectuadas, a habitação apresentava novamente infiltrações – resposta ao quesito 13º, da Base Instrutória.
14.A Ré contactou a referida I... para que esta reparasse, urgentemente, o telhado – resposta ao quesito 14º, da Base Instrutória.
15.Pois, chovia dentro de casa – resposta ao quesito 15º, da Base Instrutória.
16.Designadamente, na cama onde a Ré dormia – resposta ao quesito 16º, da Base Instrutória.
17.Em alguns dias a Ré colocou plásticos por cima da cama, em jeito de cobertor – resposta ao quesito 17º, da Base Instrutória.
18.Pois, numa noite anterior, os mesmos ficaram cheios de água das chuvas – resposta ao quesito 18º, da Base Instrutória.
19.A situação foi-se agravando – resposta ao quesito 19º da Base Instrutória.
20.Sem que a referida I... efectuasse qualquer reparação ou tomasse qualquer outra iniciativa – resposta ao quesito 20º da Base Instrutória.
21.A Ré, por mais do que duas vezes, procurou a referida I... na sua habitação – resposta ao quesito 21º, da Base Instrutória.
22.A fim de lhe comunicar que era impossível continuar a habitar aquela casa – resposta ao quesito 22º, da Base Instrutória.
23.E de devolver-lhe a chave da casa – resposta ao quesito 23º, da Base Instrutória.
24.A Ré contactou uma amiga e vizinha da referida I... a fim de lhe comunicar o estado da habitação e entregar-lhe a chave da casa – resposta ao quesito 25º, da Base Instrutória.
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respectivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do C. P. Civil.
As questões a decidir consistem em saber se a sentença é nula, por violação do disposto nos artigos 158º, 659º, nº 3, e 668º, nº 1, alínea b), do C. P. Civil; se há erro na apreciação da matéria de facto, no que concerne às respostas dadas aos números 12, 24, 26, 27 e 28, da base instrutória; se o direito aplicável está conforme aos factos que se consideraram ou vierem a considerar provados.
I.Ao abrigo do disposto no artigo 668º, nº 1, alínea b), do C. P. Civil, a apelante arguiu a nulidade da sentença, afirmando que o tribunal a quo, embora tenha discriminado os factos provados, omitiu qualquer exame crítico às provas e, por tal motivo, violou o disposto no artigo 659º, nº 3, do mesmo diploma.
O artigo 653º, nº 2, do C. P. Civil, estabelece que a matéria de facto é decidida por meio de acórdão ou despacho, se o julgamento incumbir a juiz singular; a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.
Exige-se, por um lado, a análise critica dos meios de prova produzidos e, por outro, a especificação dos fundamentos que foram decisivos para a convicção do juiz, expressa na resposta positiva ou negativa dada à matéria de facto controvertida.
«Não se trata, por conseguinte, de um mero juízo arbitrário ou de intuição sobre a realidade ou não de um facto, mas de uma convicção adquirida através de um processo racional, alicerçado – e, de certa maneira, objectivado e transparente – na análise criticamente comparativa dos diversos dados trazidos através das provas e na ponderação e maturação dos fundamentos e motivações essencialmente determinantes da opção feita e cuja enunciação, por exigência legal, representa o assumir das responsabilidades do julgador inerentes ao carácter público da administração da Justiça». J. Pereira Baptista, Reforma do Processo Civil, 1997, págs. 90 e seg.
No despacho de fls 138 a 141, foram enumerados os factos provados e os não provados, bem como fundamentada a respectiva decisão. Esta não se limitou a indicar os meios de prova que considerou, tendo também analisado criticamente estes e especificado os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador, como se refere naquele citado preceito legal.
Na sentença proferida, fez-se constar a matéria de facto que foi dada como provada naquele despacho de fls 138 a 141. E, como na sentença foram apenas considerados os factos constantes do referido despacho, não tinha que ser repetido o exame crítico das provas, já efectuado, quando aquela decisão sobre a matéria de facto foi proferida.
Com efeito, a exigência do exame crítico das provas, prevista na parte final do artigo 659º, nº 3, é diversa daquela que deve ter lugar, aquando da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do nº 3, do citado artigo 653º.
«Na anterior decisão sobre a matéria de facto (do tribunal colectivo ou do tribunal singular que presidiu à audiência final), foram dados como provados os factos cuja verificação estava sujeita à livre apreciação do julgador (…). Agora, na sentença, o juiz deve considerar, além desses, os factos cuja prova resulte da lei, isto é, da assunção dum meio de prova com força probatória pleníssima, plena ou bastante (…), independentemente de terem sido ou não dados como assentes na fase de condensação (…)». Lebre de Freitas e Outros, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2, pág. 643.
No mesmo sentido, o acórdão do STJ, de 10.5.2005, refere que «as provas de que fala o artigo 659º, nº 3, cujo exame crítico deve ser feito na sentença, não são as mesmas provas de que fala o artigo 655º, do C. P. C.: quando decide a matéria de facto (artigo 655º), o julgador aprecia as provas de livre apreciação; quando fundamenta a sentença, o juiz deve examinar as provas de que lhe cabe conhecer nesse momento, e que são as provas por presunção, as provas legais ainda não utilizadas (como as resultantes de documento autêntico, por exemplo, junto posteriormente à elaboração da base instrutória), os factos admitidos por acordo na audiência de julgamento e os ónus probatórios». Processo 05A963.wwwdgsi.pt.
A sentença recorrida fundamentou a decisão de facto e de direito, pois, descreveu os factos dados como assentes, fez a subsunção jurídica destes ao direito aplicável, relativamente às diversas questões que foram suscitadas. Não fez o exame crítico da prova, porque não tinha que o fazer, dado que as provas eram todas de livre apreciação e, no âmbito do artigo 659º, nº 3, aquele exame não abrange estas.
Limitando-se a sentença a discriminar os factos provados, uma vez que não existiam meios de prova de valor legalmente fixado, nem presunções legais, nem documentos autênticos posteriores, etc., não tinha que se repetir o exame crítico que já havia sido feito, na decisão sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 653º, nº 2, do C. P. Civil.
Por tudo o referido, a sentença recorrida não enferma da invocada nulidade de falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão, prevista no artigo 668º, nº 1, alínea b), do C. P. Civil.
II.Encontrando-se gravada a prova produzida em julgamento, nos termos do disposto nos artigos 522º-B e 522º-C, do C. P. Civil, pode alterar-se a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, se para tanto tiver sido observado o condicionalismo imposto pelo artigo 690º-A, como o permite o disposto no artigo 712º, nº 1, alínea a), ambos do mesmo diploma.
Igualmente, nos termos do citado artigo 712º, nº 1, alínea b), do C. P. Civil, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas.
O registo dos depoimentos prestados em audiência de julgamento tem como objectivo facilitar a reparação de um eventual erro de julgamento. Esta tarefa – apreciação da prova – está cometida, em primeira linha e como regra geral, à primeira instância e em execução do princípio da imediação, que a reforma processual trazida pelo Decreto Lei nº 329-A/95, de 12/12, veio reforçar quanto à prova testemunhal.
Os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em primeira instância, terão de ser, concretamente, evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais, indicando os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do nº 2, do citado artigo 522º-C (artigo 690º-A, nº 3, do C. P. Civil).
Mencionando os concretos meios probatórios, constantes do processo ou da gravação nele realizada que, em seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, a recorrente preenche estes requisitos legalmente impostos, para que se possa apreciar o alegado erro na apreciação da matéria de facto.
A ré/recorrente pretende demonstrar que, da conjugação dos documentos 19, 20, 21, 22, 23 e 24, juntos com a contestação, e dos depoimentos das testemunhas P... Alves, M... Pereira, A... Martins, M... Lopes e da própria I... Silva, se impunha que o tribunal tivesse proferido decisão diferente quanto aos números 12, 24, 26, 27 e 28, da base instrutória.
No número 12, da base instrutória, perguntava-se: “Foi a referida I... quem sempre recebeu o valor da renda mensal, até Dezembro de 2004?”.
A tal questão, o tribunal respondeu não provado e, na motivação sobre a decisão da matéria de facto, a este respeito, referiu: “o que resulta dos documentos juntos a fls. 65 é que as rendas eram depositadas numa conta bancária, da qual a Chamada era a primeira titular, mas que se tratará de uma conta solidária – veja-se a abreviatura Sol. que consta dos mesmos. Por outro lado, as testemunhas M... Novais e P... Alves, que trabalhavam na agência bancária, onde eram efectuados os depósitos, referem que se tratava de uma conta bancária, da qual eram titulares os filhos da Chamada”.
Ora, o facto de as rendas, nomeadamente, as relativas aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2004, terem sido depositadas numa conta solidária, da qual também eram titulares os filhos da Chamada, não é motivo suficiente para fundamentar aquela resposta, pois, era nessa conta que, de acordo com a cláusula 4ª, do contrato de arrendamento, celebrado entre aquela e a ré, esta podia depositar as mesmas rendas.
Aquela testemunha M... Novais é funcionária da agência bancária onde a referida conta está aberta e referiu que “conhece a ré por ela ir lá fazer depósitos de rendas na conta da D. I... . O valor era de 150,00 euros. Ela foi lá durante muitos anos. O valor era sempre o mesmo. Os titulares da conta são a D. I... e os dois filhos”.
Por sua vez, a testemunha P... Alves também era funcionário da mesma agência bancária e referiu que “os depósitos eram feitos, normalmente, todos os meses. O valor era de cerca de 150,00 euros – 30 contos. Os depósitos foram feitos durante 2,5 anos e três anos, que me lembre.
Aliás, nos artigos 4º, 5º e 6º, da contestação, a ré alega que celebrou o contrato de arrendamento com a I... Silva, através do qual, esta cedeu àquela a habitação, pela renda mensal de 149,64 euros, valor que deveria ser pago na residência da referida I... ou por depósito ou transferência bancária para a conta desta, no Banco S... Portugal, S.A.
Tal matéria foi aceite pela I... Silva no artigo 1º, do seu articulado.
A conta do referido banco, na qual a ré depositava as rendas, tem o nº 001.20056043.9 e é a mesma que está mencionada na cláusula 4ª, do contrato de arrendamento.
Não tendo sido comunicada à ré qualquer alteração do contrato, designadamente, quanto ao modo e lugar de pagamento das rendas e mudança dos senhorios, aquela continuou a depositá-las, como sempre fez, na referida conta bancária.
Deste modo, altera-se a resposta ao número 12, da base instrutória, passando ela a ser de provado apenas que, até Dezembro de 2004, o valor da renda sempre foi depositado na mesma conta bancária, da qual eram titulares a I... e os dois filhos.
Aos números 24, 26, 27 e 28, da base instrutória, também foi dada a resposta de não provado.
Em tais pontos da base instrutória perguntava-se o seguinte: 24 – A referida I... recusou-se a abrir a porta e a falar com a ré?; 26 – Esta vizinha disse-lhe que a referida I... a tinha informado para não receber nada, muito menos, as chaves?; 27 – Em Dezembro de 2004, a ré declarou resolver o acordo referido na alínea A) dos factos assentes?; 28 – Reiterando a sua vontade, em Fevereiro de 2005?
Também aqui, pensamos que o tribunal a quo não terá andado bem, pois, da audição da gravação do depoimento de parte da I... Silva e dos depoimentos das testemunhas M... Pereira, A... Pereira e M... Lopes, deveriam resultar respostas diferentes.
A I... Silva referiu, além do mais, o seguinte: “Ela já saiu há bastantes meses. Ela entregou as chaves a uma vizinha dela e amiga minha (Armandina) para me entregar a mim, mas eu não as aceitei porque eu não era a senhoria. Eu respondi – eu não aceito porque eu não sou a senhoria. Vou entregar as chaves para a Isaurinha pegar nas chaves. Eu não pego nas chaves porque não era senhoria”.
A testemunha M... Pereira referiu que “ela e outra amiga foram mudar os trastes à ré, nos últimos dias de Dezembro, acabaram de mudar tudo e foram com a ré entregar as chaves à Isaurinha. Ao atravessar a estrada eu vi a Isaurinha na sacada e ela viu-nos e fugiu para dentro. Depois, batemos à porta e ela espreitou pelo olhinho da porta. Depois, voltou com a D. Balbina. Ela não nos apareceu. Entregou (a ré) a chave à D. Mandininha. Depois, a ré telefonou e mandou cartas, mas ela recusou-as e mandou-as para trás. Nunca lhe mandaram qualquer carta a comunicar que a D. I... já não era senhoria.
A testemunha A... Martins referiu que “a Balbina e a comadre dela foram a minha casa a dizer que tinham ido duas vezes a casa da I... , mas ela não atendia. Se fizesse favor de lhe entregar a chave. Eu fiquei com ela. Eu telefonei-lhe a dizer que tinha aqui a chave. Não se meta em nada que eu já não sou senhoria dela. Entreguei a chave à D. Balbina e disse o recado. Não, ela é senhoria porque eu nunca recebi nada a dizer que não era senhoria. Depois, a ré disse-lhe que mandou uma carta, mas a I... que não a recebeu”.
Finalmente, a testemunha M... Lopes referiu que “a D. Conceição lhe pediu para a ajudar a mudar as coisas da casa da D. Balbina. Depois, foram a casa da D. I... entregar as chaves. Não conseguiram entregar a chave, embora ouvissem os passos de pessoas dentro da casa direitos à porta de entrada. Ajudou a mudar as coisas para outra casa próxima”.
Face aos mencionados depoimentos das testemunhas M... Pereira e M... Lopes, ao número 24, da base instrutória, deve ser dada a resposta de provado, pois, resulta daqueles mesmos depoimentos que a I... estava em casa e que se recusou a abrir a porta e a falar com a ré.
No número 25 ficou provado que “a ré contactou uma amiga e vizinha da referida I... , a fim de lhe comunicar o estado da habitação e entregar-lhe a chave”.
E o número 26, face ao depoimento da testemunha A... Martins, também terá de ficar provado que “esta vizinha disse à ré que a referida I... a tinha informado de que não aceitava a chave”.
É claro que, se se entendesse que o número 27, da base instrutória, está bem formulado, ele tornaria inúteis os números 21, 22, 23, 24, 25 e 26.
De qualquer modo, pode-lhe ser dada a seguinte resposta: “Provado o que consta das respostas aos números anteriores, da base instrutória”.
Ao número 28 deve ser dada a seguinte resposta: “provado que, em 16 de Fevereiro de 2005, a ré enviou uma carta à I... , que esta não reclamou, na qual se referia, entre outras coisas, que já não estava na casa, desde Dezembro de 2004, e que tinha tentado, várias vezes, entregar-lhe a chave.
Deste modo, face aos elementos probatórios referidos, ao abrigo do disposto no artigo 712º, nº 1, alínea a), do C. P. Civil, alteram-se as respostas dadas aos números 12, 24, 26, 27 e 28, da base instrutória bases, passando a ser as que se seguem:
12. Provado que, até Dezembro de 2004, o valor da renda sempre foi depositado na mesma conta bancária, da qual eram titulares a I... e os dois filhos.
24. Provado.
26. Provado que esta vizinha disse à ré que a referida I... a tinha informado de que não aceitava a chave.
27. Provado o que consta das respostas aos números anteriores, da base instrutória.
28. Provado que, em 16 de Fevereiro de 2005, a ré enviou uma carta à I... , que esta não reclamou, na qual se referia, entre outras coisas, que já não estava na casa, desde Dezembro de 2004, e que tinha tentado, várias vezes, entregar-lhe a chave.
No mais, dado não ter sido posta em causa, mantém-se a matéria de facto assente.
III.Vejamos, agora, se a solução jurídica que foi dada pela sentença recorrida se adequa aos factos provados.
Os autores pedem a resolução do contrato de arrendamento que havia sido celebrado entre a chamada I... Silva e a ré; a condenação da ré a entregar o arrendado aos autores, livre de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza; a condenação da ré a pagar aos Autores a quantia de € 1.496,40, referente às rendas vencidas desde o mês de Janeiro de 2005, bem como as vincendas, até à entrega do arrendado, acrescida de juros de mora, até efectivo pagamento.
A presente acção configura-se como de despejo imediato, visando a resolução pelo fundamento consagrado no artigo 64º, nº 1, alínea a), do R. A. U. (Dec. Lei nº 321-A/90, de 15 de Outubro), do contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano de r/c, andar e, em parte, águas furtadas, situado na Rua das Lameiras, freguesia de Creixomil, Guimarães, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 00595, de Creixomil, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 1607º.
Os Autores pedem, portanto, a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas, desde Janeiro de 2005.
No contrato de arrendamento, o gozo temporário da coisa imóvel, por parte do arrendatário, obriga-o a pagar uma renda a quem proporciona aquele gozo, ou seja, o senhorio, podendo este, nos termos do disposto no artigo 64º, nº 1, alínea a), do Dec. Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer o depósito liberatório artigos 1022º, 1023º e 1038, alínea a), todos do C. Civil.
Se o arrendatário, no dia do vencimento da renda, não efectuar por culpa sua o respectivo pagamento, por força do disposto no artigo 1041º, nº 1 e 2, do C. Civil, constitui-se em mora e confere ao senhorio o direito de resolver o contrato ou de exigir uma indemnização igual a metade da renda, sem prejuízo de, em qualquer dos casos, pedir o pagamento das rendas em atraso.
A sentença recorrida decretou a resolução do contrato de arrendamento e condenou a ré, no pagamento das rendas vencidas, desde Janeiro de 2005
Em nosso entender, não haveria fundamento para decretar a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, pois, a ré tinha deixado o locado, em Dezembro de 2004 e, até esta data, todas as rendas estavam pagas.
Refere-se naquela sentença que, «a admitir-se a obrigação de realização das obras em falta, seria fora de dúvida a ocorrência de mora: a Ré contactou a então senhoria para esta efectuar a reparação do telhado, o que equivale à sua interpelação extrajudicial, para efeitos de constituição em mora, nos termos do artigo 805º, n.º 1, do Código Civil.
Contudo, já não se afigura possível afirmar o incumprimento definitivo: não se demonstrou a fixação, pela Ré, de qualquer prazo para a realização das obras, nos termos do artigo 808º, n.º 1, do Código Civil; não é de considerar objectivamente verificada a perda de interesse na prestação, à data a que se reporta a alegada resolução, uma vez que a Ré manteria todo o interesse em que fossem asseguradas as condições de habitabilidade da casa onde residia.
Por fim e decisivamente, não logrou a Ré demonstrar ter resolvido validamente o contrato de arrendamento em causa, ou seja, mediante comunicação escrita dirigida à outra parte – cfr., o artigo 53º, nº 1 e 2, do R.A.U.
(…) A resolução por comunicação à outra parte é uma típica declaração recipienda, ou seja, uma declaração que pressupõe a existência de um declaratário, por quem deve ser recebida.
A este propósito, o C. Civil, no artigo 224º, consagra a “teoria da recepção”, nos termos da qual não é necessário o efectivo conhecimento da declaração recebida pelo destinatário, bastando a sua cognoscibilidade, traduzida na circunstância de ser possível ao mesmo destinatário apreender o conteúdo da declaração, por haver ela chegado à sua esfera de conhecimento ou de controle – Rui de Alarcão, A Confirmação dos Negócios Anuláveis, I, 1971, pág. 179.
Ora, constata-se que a ré não logrou demonstrar que a comunicação de resolução do contrato tenha chegado ao poder do senhorio e, muito menos, em que data tal ocorreu».
Toda esta fundamentação assenta num evidente equívoco, ou seja, parte do pressuposto de que a ré, no puro convencimento de que a I... Silva ainda era a sua senhoria, podia fixar-lhe um prazo para a realização das obras, nos termos do artigo 808º, nº 1, do C. Civil, ou podia resolver validamente o contrato de arrendamento, fazendo-lhe a interpelação «com a antecedência legalmente prescrita» que o artigo 53º, do R.A.U., exige.
Como se vê do respectivo documento junto ao processo, em plena vigência do contrato, I... Silva celebrou escritura de partilhas e o prédio arrendado passou a ser propriedade dos filhos, ora autores, propriedade que se encontra inscrita a seu favor – alínea E), dos factos assentes.
Esta transmissão da propriedade do prédio arrendado da senhoria inicial, I... Silva, para os filhos desta, nunca foi, judicial ou extrajudicialmente, comunicada à ré/inquilina, nem resulta dos autos que esta, por qualquer forma, dela tivesse tomado conhecimento.
Ora, havendo entre o alienante e o arrendatário um contrato que, como acontece no caso concreto, não caduque com a transmissão do prédio, a substituição do primeiro deve ser, por qualquer modo, judicial ou extrajudicialmente, comunicada ao segundo, não bastando o registo predial para que este seja obrigado a saber se houve mudança de senhorio.
Ao não lhe ser feita tal comunicação, desconhecendo, em absoluto, quem eram os actuais senhorios, a inquilina estava impedida de cumprir o que a lei lhe exigia, nomeadamente, fixar-lhes um prazo para realização das obras ou interpelá-los «com a antecedência mínima legalmente prescrita» – citados artigos 808º, nº 1, do C.C., e 53º, do R.A.U. De nada servia que a ré tivesse cumprido aquelas exigências legais junto da I... Silva que, à data, já havia perdido a qualidade de senhoria.
Por tudo isto, demonstrando-se que a ré desconhecia quem eram os actuais senhorios, que desocupou o arrendado, em Dezembro de 2004, e que, até esta data, todas as rendas se encontravam integralmente pagas, não existia fundamento legal para ser decretada a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas vencidas, desde Janeiro de 2005.
Deste modo, e em conclusão, dir-se-á o seguinte: a exigência do exame crítico das provas, prevista na parte final do artigo 659º, nº 3, é diversa daquela que deve ter lugar, aquando da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do nº 3, do citado artigo 653º; a sentença não fez o exame crítico da prova, porque não tinha que o fazer, dado que as provas eram todas de livre apreciação e, no âmbito do artigo 659º, nº 3, aquele exame não abrange estas; limitando-se a sentença a discriminar os factos provados, uma vez que não existiam meios de prova de valor legalmente fixado, nem presunções legais, nem documentos autênticos posteriores, etc., não tinha que se repetir o exame crítico que já havia sido feito, na decisão sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 653º, nº 2, do C. P. Civil; a transmissão da propriedade do prédio arrendado da senhoria inicial, I... Silva, para os filhos desta, nunca foi, judicial ou extrajudicialmente, comunicada à ré/inquilina, nem resulta dos autos que esta, por qualquer forma, dela tivesse tomado conhecimento; havendo entre o alienante e o arrendatário um contrato que, como acontece no caso concreto, não caduque com a transmissão do prédio, a substituição do primeiro deve ser, por qualquer modo, judicial ou extrajudicialmente, comunicada ao segundo, não bastando o registo predial para que este seja obrigado a saber se houve mudança de senhorio; ao não lhe ser feita tal comunicação, desconhecendo, em absoluto, quem eram os actuais senhorios, a inquilina estava impedida de cumprir o que a lei lhe exigia, nomeadamente, fixar-lhes um prazo para realização das obras ou interpelá-los «com a antecedência mínima legalmente prescrita» – citados artigos 808º, nº 1, do C.C., e 53º, do R.A.U.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar a apelação procedente e, revogando a sentença recorrida, julgam a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido formulado pelos autores.
Custas em ambas as instâncias pelos apelados.
Guimarães, 14.2.2008