Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 98/05.5 TBVCT.G1 |  |
CONDOMÍNIO
II. A legitimidade passiva do administrador para ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício nos termos do n.º2 do art.º 1437º do Código Civil, respeitará sempre à sua qualidade de representante de um condomínio e por actos da responsabilidade desse mesmo condomínio.
Fernando M... e mulher, Maria M..., vieram propor a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, nº 98/05.5 TBVCT.G1 contra o Administrador do condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua da B..., lote 2, n.º ..., em Viana do Castelo, e contra os condóminos do mesmo prédio, alegando, em síntese, que o cargo de administrador do imóvel vem sendo exercido pelo condómino António P... e o referido administrador há vários anos que não convoca assembleia de condóminos, não presta contas; o prédio em causa apresenta inúmeros defeitos e deteriorações, devido à falta de conservação, sendo que a má conservação do telhado tem provocado infiltrações de água e humidade no prédio dos autores, sendo necessário proceder à reparação desses danos; nem o administrador, nem os restantes condóminos se decidem fazer as necessárias obras de conservação nas partes comuns do edifício, não respondendo às sucessivas reclamações dos autores, também condóminos do prédio.
Concluem, pedindo, se condene:
1- o 1° Réu, na qualidade de administrador do condomínio a efectuar as obras necessárias à reparação e impermeabilização do telhado de cobertura e parede exterior poente desse prédio, acima descritas e descriminadas no doc.nº3;
2- ainda esse 1° Réu, na qualidade de administrador do condomínio, a pagar sozinho aos A.A. a título de indemnização pelos danos materiais e morais acima descritos, a quantia global de 5.191,31€, acrescida de juros legais contados desde a citação;
3- Mais deve esse Réu Administrador, ser condenado a pagar sozinho aos A.A. uma quantia correspondente à despesa com habitação alternativa, que vão suportar, durante o tempo que durarem as obras que terão que fazer no interior da sua fracção acima descritas, bem como, uma quantia correspondente aos danos materiais que vão sofrer os A.A., daqui em diante, no interior da sua casa, nos seus móveis, electrodomésticos e roupas, derivado às humidades que vão continuar a entrar, até à impermeabilização desse telhado e paredes exteriores, quantias estas que neste momento são impossíveis de quantificar, mas que, por subsistirem, melhor se calcularão em processo de liquidação de execução de sentença a instaurar;
4- Porém, se assim se não entender, requer-se que todos os R.R., como condóminos, onde se incluem os Réus António P... e mulher MARIA P..., sejam condenados solidariamente a executar as obras acima descritas no ponto n.º1 deste pedido, bem como se requer que todos esses réus, como condóminos sejam condenados a pagar solidariamente aos A.A., as quantias peticionadas nos pontos 2 e 3 deste pedido, a título de indemnização, acrescidas de juros legais, contados desde a citação.
Os Réus contestaram a acção por impugnação e excepção, tendo sido proferido despacho saneador que julgou os Réus, à excepção do 1º Réu António P..., partes ilegitimas, absolvendo-os da instância, e julgou improcedente a excepção de ilegitimidade suscitada pelo indicado Réu, referindo-se em tal despacho que devendo apurar-se se o indicado Réu é ou não Administrador do condomínio tal se prende com o mérito da acção.
Foram fixados os factos assentes e elaborada base instrutória.
Notificado do despacho saneador veio o 1º Réu, acima identificado, interpor recurso de agravo por meio do requerimento de fls.250 dos autos, recurso este admitido por despacho judicial de fls.272, não tendo o Réu apresentado as respectivas alegações no prazo legal previsto no art.º 743º do Código de Processo Civil.
Realizado o julgamento veio a ser proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, condenando o réu António P..., na qualidade de administrador do condomínio do prédio sito na Rua da B..., nº 812:
a) a efectuar as obras necessárias à reparação e impermeabilização do telhado de cobertura e parede exterior poente do prédio discriminadas no ponto 13 dos factos provados;
b) a pagar aos autores a quantia de € 4.150,00 (quatro mil cento e cinquenta euros), a título de danos patrimoniais, correspondentes às despesas que os mesmos terão de suportar com a obras a realizar no interior da sua fracção autónoma;
c) a pagar aos autores as despesas que estes terão de suportar quando, por força das obras de eliminação dos referidos danos no interior da sua habitação, autores tiverem necessidade de arrendar outra casa, pelo tempo necessário para a execução de tais obras, danos estes a liquidar em execução se sentença.
Inconformado, veio o indicado Réu interpor recurso de apelação da sentença proferida nos autos, que assim julgou a acção.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta, o apelante formula as seguintes conclusões:
CONCLUSÕES DO AGRAVO
(….)
CONCLUSÕES DA APELAÇÃO
1.Houve erro na resposta dado ao quesito segundo da Base Instrutória, como resulta, não só do depoimento das testemunhas do recorrente como também dos documentos oportunamente juntos e que demonstram as várias intervenções efectuadas no imóvel;
2.Resulta do acima exposto que o R. recorrente tendo exercido funções similares à de um administrador, entre os anos de 1992 a 1996, tal atitude não lhe confere qualquer obrigatoriedade relativamente aos demais e que são nove, das fracções “A" a "J", relativamente aos demais condóminos designadamente aos recorridos;
3.Por outro lado carece de legitimidade o recorrente para tomar qualquer iniciativa respeitante à administração das partes comuns do edifício, uma vez que não é titular de qualquer fracção do edifício desde 18.03. 05 - cf. se vê da Esc. Venda Junta aos autos;
4.Ao assim não decidir a douta sentença, fez errada interpretação dos art. 1430°, 1435°, ambos do CC.
Foram proferidas contra – alegações.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
Atentas as conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, são as seguintes as questões a apreciar:
A) - Houve erro na resposta dado ao quesito segundo da Base Instrutória ?
- era o 1º Réu o administrador do condomínio do prédio em causa?
B)
Relativamente às conclusões do recurso de agravo interposto pelo Réu/apelante do despacho saneador, mostrando-se largamente ultrapassado o prazo de apresentação das alegações, previsto no art.º 743º do Código de Processo Civil, e não sendo as alegações da apelação o articulado próprio para as deduzir, encontrando-se deserto o agravo nos termos do n.º 2 do art.º 291º, do citado diploma legal, não se conhecerá da matéria a tal recurso respeitante e que o Réu vem deduzir e expor nas alegações do recurso de apelação.
Fundamentação.
I) OS FACTOS ( factos declarados provados na sentença recorrida):
1.A Sociedade "J... LDA" foi a construtora e proprietária do prédio urbano, composto por uma casa de R/Chão, primeiro e segundo andares, a confrontar do Norte com a Rua da B..., do Sul com lote nº 3, do Nascente com José M... e via pública e do Poente com via pública, sito na Rua da B..., nº ..., freguesia de Santa Maria Maior, desta comarca, inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo 2869 - al. A) dos Factos Assentes.
2.A sociedade construtora desse imóvel, depois de o ter construído, e obtidas as necessárias autorizações camarárias, constitui-o no regime de propriedade horizontal, no dia 21/06/90 - al. B) dos Factos Assentes.
3.Em consequência da sua submissão ao regime de propriedade horizontal, esse imóvel passou a ser constituído pelas fracções autónomas designadas pelas letras A, B, C, D, E, F, G, H, I e J - al. C) dos Factos Assentes.
4.Os autores são donos da fracção autónoma" I" desse imóvel, que adquiriram através de contrato de compra e venda, celebrado através de escritura pública outorgada com a referida sociedade "J... LDA, no dia 28/11/90 - al. D) dos Factos Assentes.
S.A fracção autónoma "I" dos autores situa-se ao nível do segundo andar, lote 2, 2° Dto Frente, ou seja, o último piso - al. E) dos Factos Assentes.
6.O telhado de cobertura é constituído por chapas de fibrocimento - resposta ao quesito 1°.
7.Algumas dessas placas de fibrocimento encontram-se deterioradas e partidas, outras deslocadas do sítio, outras mal montadas, e outras já gastas e rachadas, sendo que os tubos e caleiras de escoamento de águas também já se encontram corrompidos e perfurados - resposta ao quesito 3°.
8.Essa deterioração e má conservação do telhado de cobertura têm provocado infiltrações de águas e humidades no interior da fracção "I" dos autores-resposta ao quesito 4°.
9.As paredes exteriores do imóvel, sobretudo a parede exterior comum do lado poente, ao nível da fracção dos autores, apresentam rachadelas e fissuras em vários sítios, algumas junto ao telhado - resposta ao quesito SO.
10.Tal facto provoca também infiltrações de águas e humidades na casa dos autores pelo lado poente - resposta ao quesito 6°.
11.O 1° réu vem assumindo de facto funções equivalentes às de um administrador de condomínio - resposta ao quesito 7°.
12.Desde que começaram a aparecer as primeiras humidades e até à presente data, os autores sempre solicitaram ao 1 ° réu a realização de obras de conservação e de impermeabilização no telhado e nas paredes exteriores, de forma a evitar a infiltração de humidades na sua habitação - resposta ao quesito 8°.
13.Para que cesse a entrada de águas e humidades na casa dos autores é necessária a realização das seguintes obras nas partes comuns do prédio:
a) Na cobertura exterior (telhado) sobretudo na área que cobre a fracção, é necessário proceder à limpeza da cobertura existente, exame às chapas de fibrocimento existentes, com a sua necessária reparação ou substituição, nos casos necessários;
b)Execução de corte nas chapas de fibrocimento nas suas sobreposições;
c)Execução de remates/rufos, em chapa de aço zincado, para remate da cobertura do edifício;
d} Impermeabilização de caleiros de águas pluviais, com aplicação de tela em PVC, com protecção aos raios ultra violeta;
e) Nas paredes exteriores, sobretudo na área que cobre a fracção dos autores, é necessária a lavagem dessas paredes exteriores;
f) É necessário executar a recuperação das várias fissuras existentes.
g} Essas fissuras deverão ser abertas para uma secção de 20x15mm, rebaixando o reboco numa faixa de 150mm para cada lado;
h) Após o que, deverá proceder-se à lavagem e secagem das fissuras;
i) Após o que, deverá ser aplicado mástique acrílico "SIKACRYZ-S" "Para enchimento da fissura";
j) Depois terá que se refechar a faixa adjacente à fissura com aplicação de argamassa de cimento + areia, ao traço 1:3, com introdução de armadura em fibra de vidro;
I) Após esses trabalhos terá que ser aplicado um sistema de pintura elástica impermeabilizante em toda a parede exterior poente do prédio da seguinte forma:
- com primário SIKAGARD 552 W AUAPRIMER;
- SIKAGARD 570 W PELE ELÁSTICA;
- SIKAGARD 550 W ELASTIC P - resposta ao quesito 9°.
14.0 custo dessas obras ascende a € 6.100,00 a que acresce o IVA - resposta ao quesito 10°,
15.Essa casa tem uma sala, cozinha, casa de banho, dois quartos, hall de entrada, corredor e uma dispensa - resposta ao quesito 11°.
16.As humidades e águas provenientes do exterior (através do telhado e parede poente exterior), foram alastrando de ano para ano, sendo que hoje atingiram praticamente todas as áreas dos tectos e paredes divisórias interiores -resposta ao quesito 12°.
17.Com a chegada de mais chuvas, tais humidades alastrarão ao piso (ao chão da casa) aos móveis, roupas e electrodomésticos que se encontram no interior da casa - resposta ao quesito 13°.
18.A humidade existente na fracção dos autores torna-a inabitável, pondo em risco a saúde dos autores - resposta ao quesito 14°.
19. O 1° Réu foi várias vezes avisado de tais factos, a quem foram solicitadas obras de impermeabilização - resposta ao quesito 15°.
20. Os rebocos, afagados, os estuques dos tectos e as pinturas das paredes da fracção dos autores estão a ficar podres - resposta ao quesito 16°.
21. Para eliminar os danos causados na fracção pelas infiltrações de água, os autores vão ter que proceder à:
a)Remoção dos rodapés existentes em toda a casa;
b)Lavagem de todas as paredes;
c)Aplicação de pintura protectora, com -1 x ISOLANTE R 161; e -2 x PASSIVOL;
d)Reposição dos rodapés;
e)Nos tectos interiores terá que se proceder a:
- Picagem do estuque dos tectos da sala de estar e hall de entrada;
- Aplicação de estuque em quase todos os tectos, nomeadamente nos
tectos da sala de estar e do Hall de entrada;
- Limpeza dos tectos não picados ainda recuperáveis, como o do corredor interior, da cozinha, WC e quarto; e,
- Execução de alvaiado nos tectos do corredor interior, da cozinha, WC e do quarto de dormir - - resposta ao quesito 17°.
22.Essas obras vão custar aos autores em material e mão-de-obra a quantia global de € 4.150,00, a que acresce o IVA à taxa em vigor - resposta ao quesito 18°.
23. Quando vierem a fazer obras de eliminação dos referidos danos no interior da sua habitação, os autores vão ter necessidade de arrendar outra casa, pelo tempo necessário para a execução de tais obras - resposta ao quesito 19°.
II) O DIREITO APLICÁVEL
Relativamente à 1ª questão suscitada pelo recorrente em sede de alegações do recurso de apelação, invocando este que houve erro na resposta dada ao quesito segundo da Base Instrutória, e alegando, tão só, que tal é “o que resulta, não só do depoimento das testemunhas do recorrente como também dos documentos oportunamente juntos e que demonstram as várias intervenções efectuadas no imóvel”, desde logo se mostra que pretendendo, nesta parte, a reapreciação da matéria de facto, o recorrente não veio, porém, dar cumprimento ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto, previsto no art.º 690~-A do Código de Processo Civil, não indicando o recorrente quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação realizada e que impunham decisão diversa sobre o ponto da matéria de facto que pretende impugnar, não indicando, ainda, o recorrente, qual o erro do Mº Juiz “ a quo “ na apreciação da indicada matéria e resposta dada, e, não indicado, sequer, o recorrente qual a resposta que considera adequada a tal matéria de facto.
Nestes termos, sem necessidade de maiores considerações, julga-se, nesta parte, a apelação inteiramente improcedente, estando vedada a este Tribunal da Relação a reapreciação da matéria de facto em causa, desde logo, por indevida e incompleta fundamentação e alegação que tal permitisse, mantendo-se inalterada a matéria de facto fixada em 1ª instância.
A questão objecto do presente recurso de apelação e a decidir reporta-se, assim, a saber se era o 1º Réu, à data dos factos, o administrador do condomínio do prédio em causa.
Com efeito, tal qualidade foi reconhecida na sentença recorrida e baseou a decisão condenatória deste mesmo Réu, impugnado o Réu tal consideração, alegando, tal como o fez já em sede da contestação que apresentou, não ser o administrador do condomínio do prédio em causa, constituído em regime de propriedade horizontal, não lhe cabendo, assim, qualquer competência acrescida relativamente aos demais condóminos das fracções que compõem o prédio, não estando vinculado a quaisquer deveres que decorreriam do exercício dessa função, mais alegando o apelante que, tal como os demais condóminos referem e reconhecem no ano de 1992 se tentou numa reunião eleger um administrador, mas tal não foi possível.
Na sentença recorrida, o Mº Juiz “ a quo”, considerando a matéria de facto constante do ponto n.º 11 da matéria de facto, supra descrito, resultante da resposta assim dada ao artigo 7º da Base Instrutória, veio a considerar que face a tal matéria se mostrava verificada a previsibilidade do art.º 1435º-A do Código Civil, artigo este que, aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25/10, veio a estabelecer a figura do Administrador Provisório.
Cumpre, desde logo, referir que sendo questão essencial e controvertida a decidir na sentença da verificação ou não da qualidade de Administrador do Condomínio do 1º Réu, nunca o art.º 7º da base instrutória poderia vir a ter a redacção que lhe foi dada, e que é a seguinte : “ 7º ) O 1º Réu é o administrador do condomínio ? “.
Com efeito, dada a natureza da questão a dirimir tal matéria assume a natureza de matéria de direito, e não de facto como erradamente foi considerada pelo tribunal “ a quo “, não podendo ser dessa forma quesitada, antes o devendo ser os factos que permitiriam ao tribunal, a provar-se, chegar a tal conclusão e qualificação jurídica ( art.º 511º do Código de Processo Civil ).
“As questões de direito delimitam-se no confronto com as questões de facto, envolvendo as últimas o apuramento das ocorrências pretéritas da vida real nas suas vertentes de tempo, modo e lugar, e as primeiras a interpretação e a aplicação da lei, ou seja, quando a respectiva solução dependa da interpretação e aplicação de determinadas normas jurídicas”- Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 1/7/04, P.nº05B025, in www.dgsi.pt.
Acresce que pelos Autores, a quem compete o ónus de alegação e prova dos fundamentos da acção, nos termos gerais do art.º 342º-n.º1 do Código de Processo Civil, não foi alegada qualquer factualidade respeitante a tal qualidade do 1º Réu, tendo apenas alegado na petição inicial, tal como veio a constar do aludido art.º 7º da base instrutória, ser o 1º Réu o administrador do imóvel.
Tal questão, que determinaria consequências a nível da validade da resposta dada ao artigo 7º em causa e da matéria de facto objecto da acção, não foi, porém, suscitada no presente recurso, não podendo neste ser conhecida, termos em que, encontrando-se definitivamente fixada a matéria de facto pela 1ª instância, nos termos constantes da sentença recorrida, importa, no caso atentar no teor do ponto n.º 11 dos factos provados, com o seguinte teor: “11.O 1° réu vem assumindo de facto funções equivalentes às de um administrador de condomínio - resposta ao quesito 7°. “
Nos termos do art.º 1420º-n.º1 do Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo estas as enumeradas no art.º 1421º, do citado código, dispondo, ainda, o art.º 1430º, que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
Nos termos do n.º1 do art.º 1435º do Código Civil, o administrador é eleito pela assembleia, dispondo o n.º 2, do mesmo artigo, que se esta o não eleger será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos, e, o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. ( n.º 5 do art.º 1435º, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25/10 ).
Também aditado ao Código Civil pelo referido Decreto-Lei n.º 267/94, surge o art.º 1435º-A, referido na sentença recorrida, o qual vem prever e regulamentar a figura do “ Administrador provisório “, estabelecendo que “ Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado a vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos “, sendo ainda que havendo mais de um condómino em igualdade de circunstâncias deverá proceder-se pela forma indicada no n.º2 do citado preceito legal.
Considerou-se na sentença recorrida ser o Réu o administrador provisório do condomínio nos termos previstos no citado art.º 1435º-A do Código Civil, por ser este o Réu que vem assumindo de facto funções equivalentes às de um administrador de condomínio e não haver administrador eleito pela assembleia de condóminos ou judicialmente nomeado.
Atentos os factos provados e os preceitos legais em causa, ao caso aplicáveis, é incorrecta a conclusão a que chegou o Tribunal “ a quo”, podendo afirmar-se, ao invés, que dos factos provados não resulta a qualidade do 1º Réu, que lhe é imputada pelos Autores, de “ Administrador do condomínio “.
Com efeito, não se provaram factos que afastem a aplicabilidade da 1ª parte do n.º1 do art.º 1345º-A, do Código Civil, sendo que a 2ª parte do preceito é de aplicação residual, nomeadamente, não se provou não existir administrador eleito pela assembleia ou judicialmente investido.
E, resultando do ponto n.º 11 dos factos provados que “ O 1° réu vem assumindo de facto funções equivalentes às de um administrador de condomínio” não se prova, ainda, nem de tal factualidade decorre, que haja o 1º Réu comunicado aos demais condóminos o seu propósito de exercer o cargo, constituindo este pressuposto requisito de aplicabilidade do preceito em causa, desconhecendo-se, ainda, por que modo e período de tempo foram tais funções exercidas pelo Réu.
Conclui-se, nestes termos, que dos factos provados não decorre a qualidade do Réu de “Administrador do condomínio “, deste modo, e desde logo por tal motivo, improcedendo a acção quanto a este Réu demandado na aludida qualidade, salientando-se ainda, em qualquer caso, que a legitimidade passiva do administrador para ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício nos termos do n.º2 do art.º 1437º do Código Civil, respeitará sempre à sua qualidade de representante de um condomínio e por actos da responsabilidade desse mesmo condomínio, tal como decorre do referido preceito legal e demais respeitantes aos direitos e encargos dos condóminos, e, nomeadamente, do art.º 1424º , do diploma legal em análise.
“ O administrador nunca poderá ser prejudicado pela procedência da acção, ele age como o representante orgânico do condomínio e a sua actividade em juízo exprime a vontade do condomínio, do grupo e não dos condóminos. Não é um mandatário mas sim um órgão executivo a quem cabe a representação orgânica, representando ex necessário o condomínio “ - Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal no Cód. Civil e legislação complementar, 5ª ed., Coimbra Editora 1988, pág. 277.
“ Os poderes de representação do administrador não podem deixar de ser encarados e compreendidos à luz da falta de autonomia jurídica do condomínio. Correspondentemente, por referência à personalidade judiciária que lhe é reconhecida, do que no fundo se trata é atribuir, ao administrador, legitimação para agir em nome do conjunto dos condóminos.”[ - Luís Carvalho Fernandes “Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal”, in Cadernos de Direito Privado, n.º 15 Julho/Setembro 2006, pág. 9.
Pelos fundamentos expostos conclui-se pela improcedência da acção, sendo procedente a apelação.
DECISÃO
Face ao exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, absolvendo-se o Réu do pedido, revogando-se, consequentemente, a sentença recorrida.
Custas pelos Autores.