| 1802/08.5TBFAF-A.G1 |  |
MORA
TÍTULO EXECUTIVO
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães: 1
I – Relatório;
Recorrente (s): Sociedade I. S. Ldª (Exequente);
Recorrida: Prop. – I. e E. Lda. Executada);
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Por apenso aos autos de execução comum para entrega de coisa certa intentados por Sociedade I. S., Lda, veio a executada Prop. – I. e E., Lda deduzir oposição àquela, alegando, em suma, que inexiste título executivo, uma vez que a notificação não tinha ainda produzido efeitos aquando da instauração da execução – pois que tal só sucederia 3 meses após a notificação – e ainda porque depositou, no prazo de 3 (três) meses a contar da notificação judicial avulsa para entrega do prédio, a quantia referente às rendas em dívida e indemnização legal.---
Notificada, veio a exequente pugnar pelo indeferimento da oposição, aduzindo para o efeito, que o depósito foi efectuado três meses, um dia e sete minutos após a efectivação da notificação judicial avulsa e, como tal, é extemporâneo, que a executada procedeu ao depósito mediante a entrega de cheque, tendo a quantia pelo mesmo titulada apenas ficado disponível para a exequente quatro dias após o depósito, pelo que também por esse facto o depósito é extemporâneo e, finalmente, que na data em que foi feito o depósito já estavam em dívida as rendas vencidas em Setembro, Outubro e Novembro de 2008, sendo que as relativas a Julho e Agosto haviam sido pagas após o dia em que se venceram, pelo que não foi cessada a mora.
Foi proferido despacho saneador que conheceu do mérito da oposição, julgando-se esta procedente e determinando-se a extinção da instância executiva.
Inconformada com tal decisão, dela interpôs recurso a exequente, apresentando alegações, nas quais conclui o seguinte:
1ª – É inexequível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda (artº. 1083º, nº. 3 do Código Civil).
2ª – Serve de base á execução para entrega de coisa certa a comunicação ao arrendatário da resolução do contrato de arrendamento, feita de acordo com o previsto no nº. 7 do artº. 9º do NRAU – nº 1, al. e) artº. 15º do NRAU -.
3ª – A resolução pelo senhorio, quando fundada em causa prevista no nº. 3 do artº. 1083º do Código Civil ... opera por comunicação à contraparte.
4ª – A partir do momento em que a contraparte recebe a comunicação de resolução do contrato de arrendamento, tal resolução torna-se eficaz para todos os efeitos legais, mormente em relação à contraparte, in casu, à arrendatária/Recorrida.
5ª – O nº. 3, ao referir que a resolução ficará sem efeito ... se o inquilino puser fim à mora no prazo de três meses, expressamente reconhece que a resolução do contrato já produziu efeitos, ou seja, já se tornou eficaz, ou melhor, já operou no preciso momento em que a contraparte tomou conhecimento dessa resolução.
6ª – Face a tal eficácia, o senhorio pode, de imediato, recorrer à execução para entrega do locado, sem ter de esperar os três meses previstos no nº. 3 do artº. 1084º do NRAU.
7ª – Aliás, no domínio da legislação anterior o artº. 1048º do Código Civil, determinava que o direito de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda caduca no caso do locatário, até ao termo do prazo da contestação deposite as somas devidas.
8ª – Apesar da invocada caducidade, tal não impedia que o senhorio deitasse mão da acção de despejo, o que significa que o direito de resolução opera a partir do momento em que o locatário deixar de pagar atempadamente as rendas.
9ª - A douta decisão recorrida violou, entre outros normativos, os previstos nos artºs 1041º, 1083º, nº. 3 e 1084º, nº. 3, todos do Código Civil e artº 15º, nº. 1, al. e) do NRAU.
A Apelada não apresentou contra-alegações.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
A questão suscitada pela Recorrente é, sumariamente:
a) Existência de título executivo com base em resolução do contrato de arrendamento por rendas em atraso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
1. Dos Factos Provados.
1) Foi dada à execução, em 16/9/2008, a notificação judicial avulsa constante de fls. 6-16 dos autos de execução, que aqui se dá por integralmente reproduzida e que foi efectuada no dia 4/9/2008, pelas 13h43;---
2) As rendas devidas no âmbito do contrato de arrendamento celebrado entre
exequente e executada venciam-se no dia 1 do mês anterior ao que respeitavam;---
3) A executada procedeu, em 4/12/2008, pelas 13h49 ao depósito da quantia
de €: 2832,27, relativo às rendas referidas na notificação judicial avulsa e à indemnização pela mora de 50% mora mediante cheque;--
4) O cheque referido em 3) tem como data-valor o dia 5/12/2008, tendo o valor respectivo ficado disponível para a exequente a partir do dia 8/12/2008;---
5) Em 4/12/2008 já se encontravam vencidas e não pagas as rendas vencidas
em Setembro, Outubro e Novembro de 2008;--
6) As rendas vencidas em Julho e Agosto de 2008 foram pagas, respectivamente, nos dias 22 e 20 desses meses.----
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2. De direito;
a) Existência de título executivo com base em resolução do contrato de arrendamento por rendas em atraso.
A questão que a recorrente suscita diz apenas respeito a matéria de direito, uma vez que não foi impugnada a matéria de facto.
E o fundamento do seu recurso cinge-se apenas ao entendimento de que o direito de resolução se operou incondicionalmente a partir do momento em que fez a comunicação à arrendatária, em 04.09.2008, por mora no pagamento das rendas e referida no ponto nº 1 da matéria de facto assente.
Esgrime ainda que, segundo o preceituado no artº 1084º, nº 1, do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27.02 (doravante NRAU), a resolução torna-se assim eficaz para todos os efeitos legais, nomeadamente em relação à contraparte, a partir do momento que esta recebe a comunicação de resolução, podendo, de imediato, o senhorio recorrer à execução para entrega do locado, sem ter de esperar os três meses previstos no nº 3, do artº 1084º, CC (NRAU).
Vejamos:
Este argumento da recorrente é, desde logo, rebatível, face à própria redacção do citado nº 3, do artº 1084º, ao estatuir expressamente que a “ a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses.
Ou seja, não obstante a declaração de resolução emitida pelo senhorio traduzir um direito potestativo extintivo e se destinar a produzir efeitos na esfera jurídica do arrendatário (e produ-los, desde logo, para efeitos de termo inicial desse prazo de 3 meses), a eficácia dessa resolução apenas se verifica decorrido que seja o apontado prazo de 3 meses.
Temos assim que a dita resolução do senhorio, quanto ao momento da sua produção de efeitos, está sujeita a uma condição resolutiva imprópria.[i]
É, aliás, o entendimento perfilhado por Fernando de Gravato Morais, in Novo Regime do Arrendamento Comercial, pp. 218, segundo o qual “ Há (…) nos casos citados, um ‘período de pendência’ que subjaz ao direito de resolução. Durante o prazo de três meses fixado, o arrendatário pode opor-se à extinção do negócio.
A pretensão resolutiva do senhorio parece estar sujeita à condição legal imprópria do não exercício regular (formal e substancialmente) da oposição pelo locatário: a de não pagar a renda acrescida da indemnização no prazo em causa.
O mecanismo resolutivo só actua no termo do período de 3 meses (…).”
Como defende o mesmo autor, “em sede “extrajudicial”, o arrendatário beneficia de, pelo menos, 6 meses para proceder ao pagamento (ao final do 3º mês após o atraso, o legislador adiciona idêntico período para que o inquilino possa fazer cessar a mora)”.
Face ao exposto, tendo em causa a situação dos autos e sendo certo que a recorrida/arrendatária procedeu ao pagamento das rendas em atraso e da indemnização devida, no prazo de três meses a que alude o artº 1084º, nº 3, do CC (NRAU), pondo fim à mora e tornando assim ineficaz a resolução por comunicação levada a cabo pela recorrente/senhoria – carece de título executivo extrajudicial válido para promover a execução dos autos.
Deste modo, pelas razões aduzidas, mostra-se acertada a decisão recorrida, a qual se mantém.
IV – Decisão;
Em face do exposto, na improcedência da apelação, acordam os Juízes desta secção cível em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães,............/......../.........,
1 Relator: António Sobrinho
Adjuntos: Desemb. Amílcar Andrade
Desemb..Manso Rainho.
[i] Neste sentido, veja-se Fernando Baptista de Oliveira, A Resolução do Contrato No Novo Regime do Arrendamento Urbano, pp. 129.