Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 83/08.5TBPTB.G1 |  |
OBRAS
MORA CREDITORIS
II - E verificada a mora do credor, o devedor apenas responde, quanto ao objeto da prestação, pelo seu dolo, recaindo sobre o credor o risco da impossibilidade superveniente da prestação, que resulte de facto não imputável a dolo do devedor.
I – Relatório;
Recorrentes: A…, S… e mulher M…, R… (AA.);
Recorridos: A… e mulher A…, H… e mulher M…, N… e marido A…, V… e marido É…, M… e marido R… (RR.);
*****
Pedido:
Na presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, os Autores/recorrentes pediram a condenação dos réus/recorridos pedindo a condenação dos Réus:
- a indemnizar os herdeiros legais de C… na quantia de € 1 000,00 mensais que eram auferidos com a exploração comercial do seu estabelecimento, desde os primeiros dias de Julho de 2005 até à data em que forem indemnizados pelo valor do respectivo trespasse;
- a indemnizar os mesmos herdeiros na quantia de € 60 000,00 pelo valor do trespasse do estabelecimento comercial, caso tivessem sido realizadas as obras a que estavam obrigados e que garantissem um mínimo de condições de utilização ao fim a que estava destinado o rés-do-chão do prédio inscrito sob o art. 172.º urbano de Ponte da Barca, tudo acrescido de juros à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento.
No despacho saneador foi julgada verificada a excepção peremptória da caducidade do contrato de arrendamento pela perda da coisa locada, prosseguindo os autos para apreciação dos pedidos de indemnização.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença em que se decidiu julgar a acção totalmente improcedente e, em consequência se absolveu os RR. do pedido.
Inconformados com tal decisão, dela interpuseram recurso os Autores, apresentando alegações das quais se extraem, em súmula, as seguintes conclusões:
(…)
Os apelados apresentaram contra-alegações, pugnando pelo decidido.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações.
As questões suscitadas pela Recorrente são, sumariamente:
a) Existe erro na apreciação da matéria de facto?
b) Há perda da coisa locada por culpa dos senhorios?
c) Devem os réus/senhorios indemnizar os autores pela perda de rendimento do estabelecimento e pelo valor do respectivo trespasse?
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
A) - O prédio urbano sito na Rua Conselheiro Rocha Peixoto, inscrito sob o artigo 172.º na matriz predial da freguesia de Ponte da Barca, do concelho de Ponte da Barca, pertenceu a J… e R…, falecidos, respectivamente, em 1912 e 29/12/1965, os quais deixaram três filhos, L…, J… e J….
B) – L… faleceu no dia 02/12/1991, no estado de solteira, sem ter deixado descendentes.
C) – J… já faleceu, tendo deixado como herdeiros as suas filhas M… e V….
D) – J… faleceu em 11/10/1993, no estado de casado com N…, falecida em 16/10/2006, tendo deixado como herdeiros os seus filhos H…, A…e N…
E) - Consta dos autos a escritura pública outorgada em 10/12/1974, no Cartório Notarial de Ponte da Barca, denominada “Trespasse e Arrendamento”, na qual intervieram A… e M…, como primeiros outorgantes, C…, como segundo outorgante, e L…, como terceira outorgante, com o seguinte teor com relevo para os presentes autos:
“Declararam os primeiros outorgantes que são donos e legítimos possuidores de um estabelecimento de bazar, doçaria, cereais, frutaria, carnes frescas e congeladas, peixe fresco e congelado e mercearia (à excepção de bacalhau, arroz, açúcar, massas, óleo, azeite, sabão e café), instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua Conselheiro Rocha Peixoto, cujo prédio é pertença da terceira outorgante, descrito na Conservatória do Registo Predial, deste concelho, sob o número onze mil e dezassete (…) e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo número cento setenta e dois (…).
Que pela presente escritura trespassam o referido estabelecimento ao segundo outorgante, abrangendo o trespasse a cedência da respectiva chave, bem como a cedência de todas as licenças e alvarás, e ainda a venda da armação, utensílios, mercadorias e demais coisas móveis pertencentes ao estabelecimento e nele existentes nesta data. Que o preço do trespasse é de cinquenta mil escudos, que já receberam e de que dão quitação. Pelo segundo outorgante foi dito que aceita este trespasse nos termos exarados.
Declarou a terceira outorgante e o segundo, que, entre si, constituem um contrato de arrendamento, constante dos artigos seguintes:
1.º A terceira outorgante dá de arrendamento ao segundo, o rés do chão, do prédio acima identificado e onde se encontra o referido estabelecimento comercial, o qual se destina ao exercício do ramo de comércio acima citado, isto é bazar, doçaria, cereais, frutaria, carnes frescas e congeladas, peixe fresco e congelado e mercearia (à excepção de bacalhau, arroz, açúcar, massas, óleo, azeite, sabão e café);
2.º O arrendamento é feito pelo prazo de um ano prorrogável por iguais períodos de tempo, se convier a ambas as partes, com início a partir do dia um do corrente mês.
3.º A renda a pagar é da quantia mensal de mil escudos, com vencimento no último dia do mês a que disser respeito e será paga, em casa da senhoria ou de quem a represente nesta vila. (…)
Mais declaram os outorgantes que mutuamente aceitam as cláusulas insertas no presente contrato de arrendamento.”
F) - O referido C… faleceu no dia 07/12/2005, no estado de casado com a Autora, tendo nascido do casamento dois filhos, S… e R….
G) - Consta dos autos a missiva de fls. 38, datada de 07/01/1998, subscrita por N…, endereçada ao aludido C…, com o seguinte teor, com relevo para a presente lide: “N… (…) venho por este meio notificá-lo para o risco iminente de derrocada do edifício. Por se tratar de uma situação extremamente grave, em que podem estar vidas e bens em perigos, alertamo-lo para a desocupação e abandono imediato desse espaço, pois não nos poderá ser exigida qualquer responsabilidade por qualquer acidente que venha e possa surgir, implicando valores pessoais e materiais. Por análise de peritos em construção civil, verificou-se do total risco de derrocada a todo o momento, devendo o senhor C… desocupar e evacuar o espaço arrendado, não permitindo a entrada dos seus cliente, pelos motivos acima mencionados”.
H) - Consta dos autos a missiva de fls. 39, datada de 30/01/1998, subscrita por C…, endereçada a N…, com o seguinte teor, com relevo para a presente lide:
“ (…) sem querer discutir a legitimidade de V. Ex.ª enquanto cabeça-de-casal de metade indivisa do prédio em causa para escrever ao signatário nos termos em que o fez, sempre este quererá esclarecer a metade que V. Ex.ª diz representar de que não tem disponibilidade, para, sem mais, abandonar o arrendado, só porque este ameaça ruína.
O signatário está informado de que a Câmara Municipal já notificou os proprietários do prédio para nele procederem a obras, embora ignore, se sim ou não, lhes impôs qualquer prazo para o início daquelas, ou se os alertou para as consequências de as não fazerem.
Reconhecendo a urgente e inegável necessidade de tais obras, mais informa V. Ex.ª de que está disposto a abandonar o arrendado durante o período pelo qual as mesmas se prolonguem, desde que, para o efeito, lhe seja garantida a fruição de local compatível durante o referido espaço de tempo. Ainda informa V. Ex.ª de que, após tais obras de recuperação do prédio, está obviamente interessado na reocupação do local arrendado, dispondo-se até a considerar nova renda que ao mesmo seja apropriada.”.
I) - Consta dos autos a missiva de fls. 40-41, datada de 18/02/2004, subscrita por N…, endereçada a C…, com o seguinte teor, com relevo para a presente lide:
“Como já repetidamente comunicamos a V. Ex.ª (…) encontra-se prestes a ruir o prédio (…), e que exige urgente reconstrução, que V. Ex.ª tem inviabilizado ao manter-se a ocupá-lo, não obstante o evidente e iminente perigo que a situação representa. Esta situação foi oportunamente por nós comunicados a V. Ex.ª e à Câmara Municipal que deveria ter imposto o despejo administrativo de V. Ex.ª, mas que, infelizmente, nada fez ainda. Tomámos agora conhecimento de que vão iniciar-se obras no prédio contíguo, o que irá agravar ainda muito mais o perigo de ruína. Assim fica desde já V. Ex.ª advertido para o risco da situação, sendo da sua exclusiva responsabilidade todas as eventuais consequências que possam ocorrer.”
J) - Consta dos autos a missiva de fls. 42-43, datada de 05/03/2004, subscrita por C…, endereçada a N…, com o seguinte teor, com relevo para a presente lide: “ (…)
O signatário não tem disponibilidade para abandonar o arrendado, sem mais, só porque este ameaça ruína. (…) Pelo que, dado V. Exª até à presente data, muito embora tenha conhecimento da necessidade de realização de obras no prédio nada ter feito, viu-se o signatário da presente obrigado, mais uma vez, comunicar à Câmara Municipal a situação”.
K) - Consta dos autos o escrito de fls. 57-58, datado de 26/04/2005, emitido pela Câmara Municipal de Ponte da Barca, com o seguinte teor, com relevo para a presente lide:
“Em aditamento à notificação desta Câmara Municipal (…) informa-se V. Ex.ª que a Câmara Municipal concordou com o relatório final e adoptou o mesmo como projecto de decisão, (…) que se transcreve na íntegra (…)
1.º. Que o senhor C… (…) encerre o estabelecimento e retire todo o seu recheio, no prazo de 15 dias, após a notificação para o efeito e caso não o faça no prazo estipulado, seja ordenado o despejo administrativo, com execução imediata.
2.º Que os proprietários sejam notificados para realizarem de imediato obras que consistem na demolição da parte do edifício em perigo de se desmoronar, na limpeza de todos os escombros do seu interior e do seu transporte a vazadouro, na consolidação das paredes exteriores e interiores resistentes, na realização dos trabalhos necessários de forma a evitar a entrada de humidade para os prédios contíguos e no eventual escoramento das paredes resistentes em alvenaria de granito, quer das fachadas principais, quer das interiores que delimitam o prédio.
3.º Que seja concedido o prazo de 30 dias para a execução das obras previstas.(…)
4.º Que os proprietários sejam notificados para no prazo de 24 meses procederem às obras de reconstrução total do edifício (…).
5.º Que se notifiquem os proprietários para no caso de não executarem as obras no prazo estipulado, a Câmara Municipal pode tomar posse administrativa do imóvel para lhes dar execução imediata (…).”
L) - O prédio identificado em A) foi demolido em data não concretamente apurada, mas situada entre 15/07/2005 e 21/09/2005.
M) - Até ao momento, nem a aludida N…, nem os réus e os chamados fizeram as obras ordenadas pela Câmara Municipal de Ponte da Barca.
N) - Está inscrito na matriz predial urbana de Ponte da Barca, sob o art. 172º, e descrito na respectiva Conservatória sob o n.º 535/20101006, o prédio urbano composto por casa de três pisos e área de 115 m2, sito na rua Conselheiro Rocha Peixoto.
O) - Está inscrito na matriz predial urbana de Ponte da Barca, sob o art. 1206, e descrito na respectiva Conservatória sob o n.º 534/20101006, o prédio urbano composto por casa de três pisos e área de 90 m2, sito no Largo do Jardim dos Poetas.
1.º - A partir da morte de L…, os primeiro e segundo andares do prédio referido em A) e N) ficaram vagos e os herdeiros nunca fizeram no imóvel obras de conservação e manutenção.
2.º - Na primeira metade dos anos 90 do século XX, o telhado do prédio referido em O), paredes-meias ao aludido em A) e N), começou a ceder, permitindo infiltrações das águas pluviais.
3.º - Após a morte de L…, C… passou a enviar as rendas para a cunhada daquela, N….
4.º - Na segunda metade da década de 1990 do século XX, o telhado do prédio referido em O) entrou em ruína, com riscos de desmoronamento desse prédio.
5.º - Nos últimos anos de utilização do estabelecimento, as águas pluviais entravam pelo telhado do prédio referido em A) e N), ultrapassavam os soalhos de madeira dos dois andares superiores e chegavam ao estabelecimento, também escorrendo pela parede, obrigando por vezes C… a mudar os equipamentos e a cobrir os produtos com um plástico.
6.º - O estabelecimento aludido em E) constituía a única fonte de rendimento do agregado familiar de C…, além de lhe garantir o abastecimento do lar com os produtos que comercializava e de que necessitava.
7.º - C… desocupou o imóvel na primeira quinzena de Julho de 2005.
8.º - O estabelecimento aludido em E) situava-se na artéria mais movimentada de Ponte da Barca, sendo rodeado por outros estabelecimentos comerciais e ficava junto aos acessos para Arcos de Valdevez e Ponte de Lima, à Câmara Municipal, à Caixa de Crédito Agrícola e a zonas de interesse turístico (margem esquerda do Rio Lima, Jardim dos Poetas, Campo do Corro e Choupal), e teria actualmente (caso o imóvel existisse) um valor de trespasse de cerca de € 5 000,00.
9.º - O prédio aludido em A) e N) era uma construção centenária.
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2. De direito;
a) Se existe erro na apreciação da prova;
Pretendem os recorrentes/autores que se proceda à reapreciação e alteração da matéria de facto fixada na sentença recorrida, por entenderem que na factualidade vertida na alínea I) dos factos assentes supra, ao afirmar-se que «o prédio … exige urgente reconstrução, que V. Exª. tem inviabilizado ao manter-se a ocupá-lo…», constante da carta que a N… enviou ao arrendatário a 18 de Fevereiro de 2004, a M.ma Juíza “a quo” depreende dela incorrectamente que «… já denota uma disponibilidade dos senhorios para avançar com obras …» e entende que a mesma consubstancia uma notificação ao arrendatário idónea, capaz e feita com os requisitos legais exigíveis para a realização de obras no prédio.
Na sua óptica, impunha-se que a M.ma Juíza “a quo” tivesse ajuizado que:
“a) os senhorios não demonstraram ao arrendatário que as obras não poderiam ser executadas sem o arrendatário desocupar o arrendado;
b)- os senhorios nunca fizeram uma comunicação efectiva, clara e inequívoca ao arrendatário de que pretendiam fazer obras no prédio, a data do seu início e a sua provável duração; e
c)- o arrendatário nunca esteve verdadeiramente confrontado com uma concreta e definida execução de obras a que se tivesse oposto”.
É manifesto que os impugnantes carecem de razão pelo simples raciocínio de que confundem matéria de facto com matéria de direito.
E a esta assimilam-se, por analogia, as conclusões de facto, “isto é, os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir de factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência”(1).
No caso concreto, verdadeiramente os recorrentes não impugnam qualquer ponto da matéria de facto plasmada na sentença. Estes insurgem-se é sobre a subsunção jurídica (a interpretação) que dos factos provados o julgador faz. Mas isso consubstancia matéria de direito, a tratar em sede própria.
Atente-se que a modificabilidade da decisão de facto prevista no artº 662º, do CPC, pressupõe obviamente a especificação dos pontos de facto (e não de direito) concretos incorrectamente julgados, nos termos do artº 640º, nº1, al. a), do CPC.
Ora, os recorrentes não questionam a alteração da matéria de facto assente qua tale na sentença.
Logo, não há lugar à sua modificação nesta parte.
b) Há perda da coisa locada por culpa dos senhorios?
c) Devem os réus/senhorios indemnizar os autores pela perda de rendimento do estabelecimento e pelo valor do respectivo trespasse?
Discordam os apelantes da sentença com o fundamento de que, ocorrendo a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada (loja), por via da demolição do prédio, tornou-se impossível o cumprimento da prestação a cargo dos senhorios, não provando estes que tal incumprimento não procedeu de culpa sua.
Salvo o devido respeito, entende-se que não lhes assiste razão.
De facto, é obrigação do locador assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina – artº 1031º, al. b), do Código Civil (CC).
E, em princípio, o senhorio tem a obrigação de fazer as obras no objecto locado que sejam necessárias para o conservar em termos de assegurar o gozo do arrendatário, ainda que se possa colocar a questão da equivalência de prestações se inexiste proporcionalidade entre o custo das obras para o senhorio e a exiguidade da renda que o arrendatário paga ou se este não tomou as providências que poderia ter tomado para evitar o agravamento das deficiências e o custo das obras.
Aliás, tem-se entendido que excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito, havendo, portanto, abuso de direito, o inquilino que, nos termos do artº 1031º, al. b) do CC, pretende impor ou reclama obras de reparação, cujo custo se encontra em manifesta e clamorosa desproporção com o rendimento proporcionado pelo locado (2).
No caso em apreço, a renda contratada era de 5€/mês.
Ora, atenta a factualidade provada, somos em concluir, tal como o tribunal a quo, que a perda do locado que originou a caducidade do contrato de arrendamento se deveu a culpa dos arrendatários, antecessores dos réus, ao recusarem-se a sair do locado para a realização das obras, cuja omissão veio a degradar o prédio e a desembocar na sua demolição por perigo de ruir – cfr. pontos de facto provados constantes das alíneas E), G), H), J), K), L) supra.
Nesta vertente, além do que acima se deixa aduzido sobre a equivalência das prestações, sufragamos inteiramente as considerações expendidas na decisão recorrida de que “Desde logo, após a carta aludida em G), onde N… não assume que os senhorios tenham a intenção de fazer quaisquer obras mas alerta para o perigo de ruína, o arrendatário dá um manifesto passo em falso, ao exigir aquilo a que não tem direito perante a lei vigente à data: diz que sai, mas quer que lhe arranjem um espaço compatível com a sua actividade durante o período das obras, propondo, em alternativa, a compra do imóvel no estado em que o mesmo se encontra (matéria em relação à qual decorre da correspondência subsequente que não houve acordo quanto a valores). E, mais de 6 anos depois, quando volta a receber uma carta de N…, na qual é acusado de inviabilizar a reconstrução por se manter no prédio – o que denota já uma disponibilidade da representante dos senhorios para avançar com obras – C… reincide no erro: quer um espaço alternativo durante a obra e prova de que os senhorios as vão realizar, renovando a recusa da saída”.
O comportamento do locatário configura uma situação de mora do credor, nos termos do artº 813º, do CC, ao impor condições, sem motivo justificado, para aceitar sair do imóvel e ao impedir, com a sua permanência, que os senhorios pudessem cumprir a sua obrigação - a realização de obras.
E verificada a mora do credor, “o devedor apenas responde, quanto ao objecto da prestação, pelo seu dolo” (artº 814º, nº 1, 1ª parte, do CC), recaindo sobre o credor “o risco da impossibilidade superveniente da prestação, que resulte de facto não imputável a dolo do devedor” (artº 815º, nº1).
Como bem fundamentado em 1ª instância, “ Não tendo sido demonstrada qualquer actuação dolosa, após o arrendatário ter incorrido em mora, mas, quando muito (e apenas até 2004, porque nesta data já há manifestação de vontade no sentido da realização de obras), comportamento negligente, é evidente que o risco da impossibilidade superveniente da prestação – ou seja, da impossibilidade de proporcionar o gozo do estabelecimento ao locatário, no caso pela perda deste, face à demolição ordenada pela autoridade administrativa (já irrelevante para esta relação contratual) – recaiu sobre o arrendatário”.
Destarte, lograram os réus provar nesta medida que o incumprimento da obrigação não se deveu a culpa sua – artº 799º, do CC.
Assim sendo, a apelação não procede.
Sintetizando:
I - O comportamento do locatário comercial configura uma situação de mora do credor, nos termos do artº 813º, do CC, ao impor condições, sem motivo justificado, para aceitar sair do imóvel e ao impedir, com a sua permanência, que os senhorios pudessem cumprir a sua obrigação - a realização de obras.
II - E verificada a mora do credor, “o devedor apenas responde, quanto ao objecto da prestação, pelo seu dolo” (artº 814º, nº 1, 1ª parte, do CC), recaindo sobre o credor “o risco da impossibilidade superveniente da prestação, que resulte de facto não imputável a dolo do devedor” (artº 815º, nº1).
IV – Decisão;
Em face do exposto, na improcedência da apelação, acordam os Juízes desta 1ª secção cível em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Guimarães, 6 de fevereiro de 2014
António Sobrinho
Isabel Rocha
Moisés Silva
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(1) Neste sentido, vide José Lebre de Freitas, CPC Anotado, vol. 2º, págs. 637-638.
(2) Neste sentido, vide Ac. TRL de 17.02.1994: BMJ 434º-670.