Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2184/19.5T8BRG.G1 |  |
OBRA DE INOVAÇÃO
PARTES COMUNS
SUMÁRIO (da responsabilidade da Relatora - art. 663.º, n.º 7 do CPC)
I - Por imposição do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético – artigo 89.º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro.
II - O isolamento térmico de um edifício deve ser considerado não só em caso de construção dos edifícios novos, como também em caso de intervenção de edifícios já construídos, irrelevando a circunstância de o edifício não conter originariamente um sistema de controlo térmico, consistindo a sua aplicação numa obra de conservação a realizar obrigatoriamente se for necessária para garantir a salubridade dos edifícios.
III - Sobre a administração do condomínio, enquanto órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos quanto às partes comuns, designadamente, quanto a eventuais obras de reparação destas e sobre o conjunto dos condóminos através da respetiva assembleia, enquanto órgão deliberativo, recai o dever de administrar e conservar as partes comuns, de modo a que destas não decorram danos para terceiros ou para outro condómino, ao nível da sua própria fração autónoma – cf. artigos 1424º e 1430º do Código Civil.
IV - Resultando os danos reclamados de um processo evolutivo e continuado, que decorreu ao longo dos anos e até ao presente, compete ao réu, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil, a prova de factos que permitam efetuar uma destrinça temporal ou cronológica entre as omissões que lhe são imputadas e os respetivos danos, para se aferir da prescrição do direito à indemnização.
Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
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ACÓRDÃOI – RELATÓRIO
M. B., residente na Rua ..., em ..., na cidade de Braga, intentou a presente ação declarativa comum contra CONDOMÍNO DO PRÉDIO RUA ..., sito na Rua ..., n.ºs .. a …, em ..., Braga, e X – ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, LDA., com sede na Praça …, n.º …, na cidade de Braga, tendo pedido que:
A. O réu condomínio fosse condenado a realizar as obras de substituição do telhado e condenado no pagamento de uma quantia não inferior a 100,00€, a título de sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso no início das obras;
B. ambos os réus fossem condenados solidariamente ao pagamento da quantia global de 6.750,00€, acrescida de juros de mora desde a citação e até efetivo e integral pagamento.
Para tanto, e em síntese, alegou que é proprietária de uma fração integrante do prédio do réu condomínio, que é administrado pela ré sociedade, e que, mercê de infiltrações de água provenientes do exterior e resultantes de fissuras existente no telhado do prédio, veio a sofrer danos a nível da sua fração e ainda danos não patrimoniais por cuja reparação devem ambos os réus ser responsabilizados, sendo a ré X por não ter cumprido com as suas responsabilidades enquanto administradora do condomínio réu.
Os réus apresentaram contestação onde, em suma, excecionaram a prescrição do direito da autora, para o que aduziram que os danos que reclama pela ação aconteceram antes da reparação realizada em 2013, tendo assim decorrido o prazo a que alude o art. 498.º do Código Civil.
Mais alegaram que as questões de humidades e infiltrações sempre foram abordadas e tratadas nas respetivas assembleias de condóminos, para o que as mesmas foram sempre devidamente convocadas, tendo aliás sido aprovada em assembleia a reparação do telhado por cima da fração da autora, obra que foi realizada, tendo assim a ré administradora do condomínio exercido os seus deveres e cumprido escrupulosamente as suas funções.
Terminaram a pedir a condenação da autora como litigante de má-fé em multa não inferior a 500,00€ e indemnização de igual montante a favor da ré X, para o que aduziram que a mesma instrumentalizou a justiça e o apoio judiciário, tendo demandado aquela administradora bem ciente de que a mesma cumpriu os seus deveres e funções com o maior cuidado, zelo e diligência.
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Foi proferida sentença que julgou que decidiu nos seguintes termos:Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a ação e, em consequência:
a) absolvo a ré X – Administração de Condomínios, Lda., dos pedidos que contra si foram deduzidos pela autora;
b) condeno o réu condomínio:
1. a realizar as obras de reparação do “telhado” (cobertura);
2. a pagar à autora a quantia de 400,00€, acrescida dos juros de mora, à taxa legal em vigor em cada momento, vencidos desde a presente data e até integral pagamento;
3. a pagar à autora a quantia que se vier a apurar em liquidação ulterior como sendo a ajustada a realizar as obras referidas em J., com o limite de 6.350,00€4, sendo pelo réu condomínio devidos juros de mora sobre a quantia a liquidar, à taxa legal em vigor em cada momento, a partir da sua liquidação;
c) absolvo o réu Condomínio de tudo o demais peticionado pela autora;
d) não condeno a autora como litigante de má-fé.
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Inconformado com a sentença, o réu Condomínio interpôs recurso, finalizando com as seguintes conclusões (transcrição):1. A douta Sentença recorrida determinou que:
“Como se extrai da factualidade assente, a fração da autora, desde o inverno de 2011, apresenta manchas de humidade, que se foram agravando a cada inverno que passou, ao ponto de, à presente data, a fração estar completamente coberta por manchas de humidade em quase todas as suas divisões, com deteriorações das argamassas, afetação da tinta, presença de bolores e odor a mofo, devendo-se tais manchas, bolores e odores a um conjunto de fatores, ou seja:
.- à circunstância de as placas de fibrocimento da cobertura do prédio, com mais de 20 anos, se apresentarem partidas, nomeadamente em cantos, sendo que há zonas onde as telas impermeabilizantes se encontram rasgadas ou já descoladas;
.- a problemas de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada;
.- à inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura;
.- à existência de zonas onde as placas da cobertura se possam encontrar desadequadamente encaixadas.
Ora, em face de tais causas, temos que é inequívoco que os danos verificados na fração da autora têm todos a sua origem na falta de conservação de partes comuns do edifício, seja a nível da cobertura, seja nos sistemas de recolha das águas pluviais e tubos de queda, ambos partes imperativamente comuns, nos termos do art. 1421.º, n.º 1, alins. b) e d), do Código Civil”.
2. Tal determinação fundamentou-se, essencialmente, no Relatório Pericial do Perito J. L. (referência CITIUS 11578879), datado de 07-06-2021, nas suas páginas 9 e 10, onde é especificado que:
“As infiltrações que o perito considera possíveis, nomeadamente na resposta ao quesito nº 3, são pontuais e perfeitamente localizadas, logo não apresentam dimensão suficiente para a extensão e localização dos danos encontrados na propriedade da A.
Na opinião do perito, os extensos danos encontrados devem-se a um conjunto de factores, nomeadamente a problemas no sistema de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada (ver Figura 5 (a) onde a mancha de humidade se encontra ao longo do tubo de queda existente no exterior do prédio); aos danos encontrados pelo perito na cobertura, ainda que de dimensão reduzida; à inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura, ver Figura 6, originando pontes térmicas ao longo de toda o tecto da propriedade da A e subsequentemente manchas por condensação; zonas onde as placas se possam encontrar desadequadamente encaixadas, pois é possível ver luz exterior a partir da cobertura, ver Figura 6, ainda que a cobertura aparente ter as uniões adequadamente protegidas pelo exterior.
Não obstante as considerações acima, as infiltrações são sempre susceptíveis de provocar a deterioração das argamassas.
Figura 6 - Vista da zona inferior da cobertura, incluindo a ausência de sistemas de controlo da temperatura (i.e. roofmate) e incluindo zonas onde se consegue ver luz exterior”.
3. No entanto, salvo melhor entendimento, a referida determinação é incorreta, fazendo uma interpretação, e chegando a uma conclusão, errada (nomeadamente a de que os danos verificados na fração da Recorrida têm todos a sua origem na falta de conservação de partes comuns do edifício).
4. Na verdade, caso a douta Sentença recorrida não o tivesse feito, teria chegado à conclusão que, das quatro explicações/causas para os danos verificados na fração apontados no referido Relatório Pericial (nomeadamente, “problemas no sistema de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada”, “danos encontrados pelo perito na cobertura, ainda que de dimensão reduzida”, “existência de zonas onde as placas da cobertura se possam encontrar desadequadamente encaixadas”, e “inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura, ver Figura 6, originando pontes térmicas ao longo de toda o tecto da propriedade da A e subsequentemente manchas por condensação”),
5. a “inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura”, nunca poderia ser imputado a qualquer falta de conservação, nem a qualquer obrigação por parte do Recorrente.
6. Senão vejamos: a cobertura existente no prédio, que já lá existe com as mesmas caraterísticas há 20 anos como decorre dos autos, e que já existia antes da Recorrida adquirir a fração em causa e lá começar a viver, é uma “cobertura de duas águas, revestida em placas de fibrocimento apoiadas em vigotas pré-fabricadas” (conforme página 4 do Relatório Pericial do Perito J. L., referência CITIUS 11578879, datado de 07-06-2021), e não faz parte das suas características inerentes e originais, nem nunca fez parte, a inclusão de um sistema de controlo térmico como “roofmate” (conforme descrição da Figura 6 do Relatório Pericial do Perito J. L., referência CITIUS 11578879, datado de 07-06-2021),
7. pelo que a ausência de um sistema de controlo térmico como “roofmate” não advém da deterioração da cobertura, uma vez que, mesmo sem qualquer deterioração, tal nunca estaria presente nas características da cobertura, nem tão pouco pode ser considerada tal ausência um defeito de construção ou originário da cobertura uma vez que a cobertura foi construída exatamente da forma e com as características próprias de cobertura pretendidas e exigidas na altura, de acordo com a arte de construir da altura.
8. Aliás, considerar que tal ausência implica, só por si, um defeito de construção ou originário, implicaria considerar que todas as coberturas com estas mesmas características (que eram coberturas extremamente comuns aquando da instalação desta cobertura no prédio), e que portanto não possuem “roofmate” ou outro sistema de controlo térmico, têm um defeito de construção ou originário.
9. E, para corrigir esta causa/explicação (“rectificação das pontes térmicas”), é necessário, como apontado no Relatório Pericial do Perito J. L., referência CITIUS 11578879, datado de 07-06-2021, na sua página 11, “colocação de placas de revestimento térmico (i.e. roofmate) na zona das águas furtadas e na fachada Nascente (i.e. ETICS/cappotto). A alternativa poderia ser a substituição das placas de fibrocimento por painel sandwich com isolamento pelo interior”, não bastando a reparação ou até a substituição da tela e telhas da cobertura com as mesmas características (ou, por outras palavras, pela conservação da cobertura e seus elementos).
10. A solução apontada pelo referido Relatório Pericial constituiria, de acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, sem dúvida, não uma obra de conservação, mas sim uma obra de inovação, pois implicaria uma alteração ao prédio tal como foi originalmente concebido, com o objetivo de proporcionar maiores vantagens ou benefícios (no caso, uma cobertura com melhor comportamento térmico):
“É inovadora a obra que constitua uma alteração do prédio tal como originariamente foi concebido, licenciado por ocasião da outorga da licença de utilização e existia à data da constituição da propriedade horizontal, com o fim de proporcionar a um, a vários ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, melhores benefícios, ainda que só de natureza económica, o uso ou o gozo mais cómodo ou maior rendimento; para que a obra em parte comum seja considerada inovação não é preciso que se revele capaz de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, da sua fracção autónoma ou das partes comuns; esse prejuízo só releva para o efeito de a inovação contra a vontade do prejudicado ser proibida, ainda que aprovada pela maioria dos condóminos que representem dois terços do valor total do prédio” – cfr. acórdão do STJ, disponível em www.dgsi.pt
11. Ora, salvo melhor opinião, embora exista uma obrigação legal de proceder à conservação das partes comuns dos prédios, não existe qualquer obrigação de proceder à sua inovação, pelo que não pode o Recorrente incorrer em responsabilidade civil por não proceder à mesma, não estando preenchidos os pressupostos legais para a responsabilidade civil e não podendo, aqui, ser imputada qualquer culpa à atuação do Recorrente (não se verificando o disposto no artigo 493º do Código Civil).
12. Ademais, salvo melhor entendimento, também não se pode concordar com a interpretação da douta Sentença recorrida quanto ao disposto no artigo 17.º, n.º 1, do D.L. n.º 38382/51, de 07 de agosto (regulamento geral das edificações urbanas) relativamente ao caso concreto.
13. De facto, a douta Sentença recorrida extrapola a conclusão de que a cobertura em causa não cumpre as “exigências essenciais de isolamento térmico” apenas do facto da cobertura não incluir um sistema de controlo térmico e do Relatório Pericial do Perito J. L., referência CITIUS 11578879, datado de 07-06-2021, apontar tal facto como a explicação/causa para os danos por condensação na fração.
14. Contudo, nenhum dos Relatórios Periciais concluiu que a cobertura não cumpre as “exigências essenciais de isolamento térmico”,
15. e, salvo melhor entendimento, a douta Sentença recorrida, não considerou, como devia ter considerado, o facto de estarmos neste ponto a falar de danos por condensação, e não por infiltração.
16. Como nos esclarece a jurisprudência, neste ponto:
“Da leitura deste texto, que está em consonância com as declarações prestadas pelos peritos em audiência, verifica-se que o fenómeno da condensação está dependente das quatro variáveis acima mencionadas:
(1) Condições de ocupação, das quais depende a produção de vapor nas edificações;
(2) Ventilação dos locais;
(3) Isolamento térmico das paredes (que contactam com os espaços mais frios);
(4) Temperatura ambiente interior.
No caso dos autos, destes quatro factores, dois deles dependem inteiramente da actividade das pessoas que habitam a casa do autor, ou seja, as condições de ocupação (1) e a temperatura ambiente (4).
Um outro, a ventilação (2), depende em parte da actividade dessas mesmas pessoas, na parte em que a ventilação é conseguida através da abertura regular de janelas, em especial na altura do Inverno. Na outra parte, o arejamento depende de ventilação natural permanente ou então forçada, se existisse, o que não acontece no caso presente. Nesta parte, a ventilação já não depende da acção dos habitantes da casa, mas sim da própria construção que não possui tais características.
O quarto consiste no isolamento térmico das paredes exteriores (3), o qual não depende da acção dos habitantes da casa.”
- cfr. acórdão do TRC, disponível em www.dgsi.pt.
17. Por outras palavras, os fenómenos de condensação dentro de uma fracção são sempre fenómenos multifacetados que não existem unicamente por fatores fora do controlo dos habitantes da fração, sendo o isolamento térmico da fração apenas um dos fatores,
18. E quando falamos sobre as qualidades essenciais de isolamento térmico não podemos ignorar que existem vários tipos de coberturas com características distintas, e que, dentro das várias coberturas existentes, existem tipos de coberturas que cumprem as exigências essenciais de isolamento térmico mas que têm níveis diferentes de qualidade no seu comportamento e isolamento térmico.
19. Ora, embora existam coberturas com comportamento e isolamento térmico melhores que a cobertura aqui em causa, não se pode concluir que, apenas devido a isso, e devido à existência de danos por condensação (que se trata de um fenómeno multifacetado, com factores na dependência do comportamento dos habitantes da fracção, como vimos), a cobertura aqui em causa não cumpre as exigências essenciais de isolamento térmico.
20. Na verdade, a cobertura aqui em causa, apesar de não ser a melhor cobertura existente no mercado em termos de comportamento térmico, cumpre as funções essenciais de cobertura, inclusive a nível de isolamento térmico,
21. e tanto é assim que não foi alegado, ou resulta da prova produzida, qualquer comportamento anormal do isolamento térmico da cobertura, como frio ou calor excessivo por altura do Inverno e do Verão, e não resulta da prova produzida que os habitantes da fração tiveram um comportamento adequado à não produção de fenómenos de condensação como descrita na jurisprudência citada (no que diz respeito à produção de vapor, temperatura ambiente dentro da fração e ventilação), tendo sido apenas alegado que se procedia à limpeza dos tetos e paredes.
22. Conclui-se, deste modo, salvo melhor opinião, que os fenómenos de condensação verificados não são a demonstração de falta dos requisitos essenciais de isolamento térmico, ou de qualquer defeito de construção ou originário da cobertura, mas sim o resultado da conjugação de vários fatores, onde se inclui a qualidade do isolamento térmico e vários outros na dependência da atuação dos habitantes da fração (nomeadamente ventilação, produção de vapor e temperatura interior), como explicado na jurisprudência citada,
23. e, caso contrário, se se seguisse a conclusão da douta Sentença recorrida, ter-se-ia forçosamente de concluir que em todos os casos onde existam danos por condensação numa fração e exista uma cobertura com as mesmas características, que não possui um sistema de controlo térmico, a cobertura não cumpre as “exigências essenciais de isolamento térmico”, apesar do carácter multifacetado dos danos por condensação que dependem, como se viu, em boa parte, da atuação dos habitantes da fração, o que não se poderá aceitar.
24. Pelo exposto, salvo melhor entendimento, não se pode concordar com a conclusão da douta Sentença recorrida de que os danos verificados na fração da Recorrida têm todos a sua origem na falta de conservação de partes comuns do edifício, sendo tal conclusão errónea, e deve-se, invés, proceder à correta distinção dos diferentes danos e suas causas/explicações (com particular atenção à distinção dos danos por condensação e ao que tal implica, como exposto) e concluir-se, em consequência que o Recorrente nunca poderá ser responsabilizado pelos danos por condensação na fração da Recorrida.
25. A isto acresce que os Relatórios Periciais, apesar de não identificarem e não esclarecerem cabalmente a correta extensão e localização dos diferentes tipos de danos em comparação uns com os outros, não se tendo feito uma total e concreta destrinça dos danos em termos da sua extensão e localização relativamente uns aos outros,
26. concordam que a maioria dos danos da fração são danos por condensação (como se verifica nos esclarecimentos ao Relatório Pericial efetuado pelo Perito A. O., referência CITIUS 10753185, datado de 13-11-2020, na página 3, onde o Perito esclarece que “quanto à origem das manchas, parece tratar-se essencialmente de humidade por condensação”, e no Relatório Pericial do Perito J. L., referência CITIUS 11578879, datado de 07-06-2021, nas suas páginas 9 e 10, onde o Perito esclarece que os danos que têm como causa/explicação os “problemas no sistema de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada” circunscrevem-se ao visível na Figura 5 (a) do mesmo Relatório, que os danos que têm como causa/explicação“danos encontrados pelo perito na cobertura” são “pontuais e perfeitamente localizadas” e “não apresentam dimensão suficiente para a extensão e localização dos danos encontrados na propriedade da A”, e qiue os danos que têm como causa/explicação “zonas onde as placas da cobertura se possam encontrar desadequadamente encaixadas” também são pontuais e localizadas como se pode verificar pela Figura 6 do Relatório).
27. Destarte, sendo os danos por condensação a maioria dos danos na fracção da Recorrida, o Recorrente nunca poderá ser responsabilizado pela maioria dos danos por condensação na fração da Recorrida.
28. Sem prescindir,
29. esta conclusão tem ainda outras implicações para o caso concreto.
30. Nomeadamente, salvo melhor opinião, tendo o Recorrente invocado nos autos a existência de exceção de prescrição (já que, como os danos apareceram em 2011, estava ultrapassado há muito o prazo de 3 anos de prescrição aplicável), não basta alegar genericamente que os danos, ou seja as manchas na fração, foram piorando ao longo dos anos, sem esclarecer quais efetivamente e concretamente foram os danos, ou seja, as manchas, que pioraram, para se concluir que estamos perante um facto continuado, como a douta Sentença recorrida fez, já que os danos têm causas/explicações diferentes.
31. Na verdade, não sendo possível extrair das alegações da Recorrida e suas declarações (assim como das suas testemunhas) que todas as manchas e todos os tipos de danos foram piorando ao longo dos anos não se pode concluir que todos os danos, com as diversas causas/explicações, tenham piorado ao longo do tempo, pelo que a exceção de prescrição invocada terá de proceder.
32. Sem prescindir, mesmo que tal não se entendesse,
33. como já exposto, a prova produzida não esclareceu cabalmente a concreta extensão e localização dos danos na fração que não são por condensação, não existindo a necessária destrinça,
34. e, sem tal, tendo em conta que o ónus da prova do dano cabe à Recorrida, e uma vez que, como já se concluiu, não pode nunca o Recorrente incorrer em responsabilidade civil pelos danos por condensação, não poderá o Recorrente incorrer em responsabilidade civil por nenhum dos alegados danos por não estarem preenchidos os requisitos necessários da responsabilidade civil.
35. Sem prescindir, mesmo que assim não se entendesse,
36. sem ter a prova produzida esclarecido a correta extensão e localização de cada tipo de dano, não existindo a necessária destrinça, será sempre necessário proceder a essa determinação através de incidente de liquidação,
37. não podendo o Recorrente ser responsabilizado por mais danos do que aqueles que o incidente de liquidação determinaria serem os danos não causados por condensação (ou seja, os danos que tiveram como causa/explicação problemas no sistema de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada , danos encontrados pelo perito na cobertura, de dimensão reduzida, e zonas onde as placas se possam encontrar desadequadamente encaixadas), sendo sempre certo que tais danos são a minoria dos danos da fração.
38. Pelo exposto, foram infringidas as disposições dos artigos 342º, 483º e ss, 498º, 1424º, 1425º do Código Civil, 615º, nº 1, al. C) do Código do Processo Civil, 89.º do Decreto-Lei nº 555/99, e art. 17.º, n.º 1, do D.L. n.º 38382/51, de 07 de agosto.
Pugna o Recorrente pela alteração da sentença recorrida na parte em que condenou o Condomínio do prédio sito na Rua ..., Braga a pagar a M. B. a quantia de 400,00€, acrescida dos juros de mora, à taxa legal em vigor em cada momento, vencidos desde a presente data e até integral pagamento, e a pagar a M. B. a quantia que se vier a apurar em liquidação ulterior como sendo a ajustada para uma pintura geral da fração da mesma, com o limite de €6.350,00, sendo pelo Condomínio devidos juros de mora sobre a quantia a liquidar, à taxa legal em vigor em cada momento, a partir da sua liquidação, e ser substituída por outra que, nessa parte, julgue a ação improcedente por não provada, dando procedência à exceção de prescrição invocada, ou, caso assim não se entenda, ser substituída, nessa mesma parte, julgando-se a ação improcedente por não provada, ou, caso assim não se entenda, ser substituída por outra sentença que, nessa mesma parte, julgue a ação parcialmente procedente e condene o Recorrente na quantia que se vier a apurar em liquidação ulterior como sendo a ajustada para pintar as paredes e tetos da fração que, em liquidação de sentença, se determine terem danos causados por problemas no sistema de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada, por danos encontrados pelo perito na cobertura e por zonas onde as placas se possam encontrar desadequadamente encaixadas, com o limite de de €6.350,00, e que condene, ainda, o Recorrente, a pagar à Recorrida, a título de danos não patrimoniais, o montante a liquidar em execução de sentença, com o limite de €400,00, sendo ainda devidos juros de mora sobre as quantias a liquidar, à taxa legal em vigor em cada momento, a partir da sua liquidação.
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Foram apresentadas contra-alegações defendendo a Recorrida a improcedência do recurso e a manutenção do decidido. *
Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSOÉ a seguinte a questão jurídica a apreciar:
- Se o condomínio é civilmente responsável pela reparação dos danos advindos para a autora em consequência das anomalias verificadas nas partes comuns do prédio.
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III-FUNDAMENTAÇÃO3.1. Os factos
3.1.1. Factos Provados
Foram dados como assentes na primeira instância os seguintes factos:
A. A Autora é a dona e legítima proprietária da fração “N” tipo T dois, destinada exclusivamente a habitação, com direito a uma dependência privativa e fechada para garagem e arrumos, na cave, que corresponde ao 3º andar do lado esquerdo do prédio com entrada pelo n.º .. de polícia que faz parte do prédio urbano sito na Rua ..., .. a .., inscrito na matriz de ... sob o artigo … (atual … da União de Freguesias de ... e …) e descrito na Segunda conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º … de ....
B. Tal fração foi adquirida pela autora em abril de 2008 para ser a sua casa de morada de família e do seu agregado familiar.
C. A fração referida em A. está incluída no condomínio réu, correspondendo ao último andar do lado esquerdo do prédio com entrada pelo n.º 3.
D. A 2ª ré é a sociedade a quem está incumbida a administração do condomínio réu.
E. O telhado do prédio do réu é feito em placas de fibrocimento, com mais de 20 anos, que se apresentam partidas, nomeadamente em cantos, sendo que há zonas onde as telas impermeabilizantes se encontram rasgadas ou já descoladas1.
F. Desde o inverno de 2011, começaram a notar-se pequenas manchas de humidade na fração referida em A., situação que se agravou no inverno de 2012 e de 2013 e que continua a manter-se e a agravar-se a cada inverno que passa.
G. Não obstante as diversas limpezas feitas pela autora na sua fração, toda ela se mostra completamente coberta por manchas de humidade, que atingem a totalidade das divisões da fração da autora, que se encontram com as suas paredes e tetos totalmente tomados por humidades, com deterioração das argamassas, empolamento e desprendimento de tinta, com manchas e bolores quer nos tetos, quer nas paredes e inclusivamente nas madeiras que compõem os rodapés.
H. Para além das paredes se encontrarem manchadas, o bolor e o forte odor a mofo foram-se instalando em todos os compartimentos da fração.
I. O referido em G. e H. deve-se a um conjunto de fatores, designadamente, problemas de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada, aos danos nas placas de fibrocimento referidos em E., que podem contribuir para a entrada de águas pluviais através da cobertura e subsequentemente para a fração da autora, à inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura, originando pontes térmicas ao longo de todo o teto da fração referida em A. e, subsequentemente, manchas por condensação, e à existência de zonas onde as placas se possam encontrar desadequadamente encaixadas.
J. Em virtude do referido em F., G. e H., a fração referida em A. terá de ser submetida a uma pintura geral.
K. O referido em F., G. e H. torna desagradável a presença de quem quer que seja no interior da fração.
L. E causou tristeza, angústia e desalento à autora, que se sente envergonhada e vexada pelo estado em que se encontra a sua fração.
M. A autora interpelou a administração do condomínio para o referido em F. 1.ª parte.
N. E remeteu-lhe a missiva que consta de fls. 13 verso, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
O. Foram convocadas e realizadas as seguintes Assembleias de Condóminos visando, essencialmente, deliberar sobre obras nas partes comuns do prédio:
1.- a Assembleia de Condóminos realizada em 14-05-2012, na qual a Demandante compareceu, cuja agenda de trabalhos continha, como ponto 3, a análise e deliberação sobre propostas de resolução de problemas de infiltrações nas frações autónomas, tendo sido ouvida a Demandante, que compareceu na mesma, quanto a uma proposta de reparação do telhado por cima da sua fração, tendo esta recolhido um orçamento no valor de €600,00, e sendo deliberado, por unanimidade, pedir propostas a vários empresas e marcar uma nova Assembleia para deliberar sobre as propostas de obras no telhado do prédio.
2.- a Assembleia de Condóminos realizada em 17-11-2012, a qual continha na agenda de trabalhos, como ponto único, a deliberação sobre propostas e orçamentos para substituição do telhado, onde compareceu a Demandante, tendo apresentados três orçamentos para obras em todo o telhado do prédio e deliberado pelos condóminos não realizar obras de substituição de todo o telhado e tendo-se decidido pedir orçamento para a reparação do terraço da entrada número onze para em nova Assembleia se deliberar sobre a reparação deste terraço e sobre a reparação da cobertura do prédio só por cima da fração da Demandante.
3.- a Assembleia de Condóminos realizada em 20-05-2013, a qual continha na agenda de trabalhos, como ponto três, a deliberação sobre propostas e orçamentos para substituir/reparar o telhado, onde compareceu a Demandante, onde foi dada a oportunidade à Demandante para se pronunciar, tendo-se a mesma queixado de humidades e tendo-se deliberado não reparar os terraços da cobertura, mas sim reparar o telhado por cima da fração da Demandante de acordo com a proposta/orçamento que a Demandante se comprometeu a fazer chegar à administração, sendo a obra paga por todas as frações.
P. A obra referida em O. 3 foi adjudicada e executada, segundo o orçamento apresentado pela Demandante, encontrando-se concluída.
Q. A partir referida em O. 3, a Demandante não mais compareceu a qualquer Assembleia de Condóminos, nem sequer àquelas onde não houve quórum, não mais fazendo qualquer proposta ou queixa aos restantes condóminos em Assembleia, tendo as assembleias continuado a ser convocadas, a reunir e a deliberar.
R. Foi decidido pelos condóminos na Assembleia de Condóminos de 30-05-2016 a realização de duas obras, nomeadamente: reparar o terraço do terceiro andar por cima do bloco número onze e executar obras na fachada para eliminar fissuras.
S. Foi decidido pelos condóminos na Assembleia de Condóminos realizada em 22-05-2017, pelas 21:30, que a Administração iria recolher orçamentos para obras de substituição do telhado e aplicação de capoto nas fachadas.
T. A obra de reparação do terraço do terceiro andar por cima do bloco número onze já foi realizada, encontrando-se concluída.
U. A obra de eliminação de fissuras da fachada atualmente já se encontra realizada.
V. Não existiu quórum em Assembleia de Condóminos desde a assembleia referida em S..
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3.1.2. Factos Não Provados- 1. As placas de fibrocimento referidas em E. apresentam-se com diversas fissuras e buracos.
2. É tecnicamente impossível a reparação do telhado.
3. O referido em F., G. e H. deve-se (exclusivamente) a infiltrações de água provenientes do telhado e das suas fissuras.
4. A interpelação referida em M. ocorreu por diversas vezes.
5. A Autora chegou a colocar nas partes comuns do prédio informações sobre o que se estava a passar, sem que as suas pretensões fossem atendidas, nem pela administração do condomínio, aqui 2ª Ré, nem tão pouco pelos demais condóminos.
6. A obra a que se refere o orçamento que consta de fls. 15 verso não foi aprovada pela assembleia de condomínio.
7. O referido em F., G. e H. tem impedido a Autora de convidar familiares e amigos para a sua casa.
8. A ré X, tendo conhecimento das infiltrações de água por banda do telhado, na fração da autora, e dos prejuízos daí decorrentes, não convocou de imediato assembleia geral de condóminos para deliberar a realização de obras.
9. A pintura referida em J. encontra-se orçamentada em 3.750,00€.
10. A autora sabia que a temática de novas obras no telhado já constava da ordem de trabalhos das futuras Assembleias.
11. O referido em F., G. e H. aconteceu antes da reparação mencionada em P..
12. A obra referida em P. efetivamente reparou o telhado por cima da fração da autora.
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3.2. O Direito3.2.1. Responsabilidade civil do condomínio pela reparação dos danos advindos para a autora em consequência das anomalias verificadas nas partes comuns do prédio.
A questão posta no recurso convoca para a sua apreciação o âmbito das obrigações que recaem sobre o condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal e a origem ou causas dos vícios causadores de danos.
A vida operacional de um edifício é tão importante como o projeto que lhe dá origem. A sua gestão e manutenção requerem uma vigilância regular e uma atuação preventiva.
Por imposição do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético – artigo 89.º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro.
Existe, pois, um dever geral de conservação das edificações, dever que abrange a realização de obras periódicas ou sempre que estas se mostrem necessárias para garantir a salubridade dos edifícios, sendo que, no caso de o imóvel estar constituído em propriedade horizontal, tal obrigação de conservação recai sobre o condomínio.
Sobre a administração do condomínio, enquanto órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos quanto às partes comuns, designadamente, quanto a eventuais obras de reparação destas e sobre o conjunto dos condóminos através da respetiva assembleia, enquanto órgão deliberativo, recai o dever de administrar e conservar as partes comuns, de modo a que destas não decorram danos para terceiros ou para outro condómino, ao nível da sua própria fração autónoma – cf. artigos 1424º e 1430º do Código Civil.
Como questiona a sentença importa verificar se foi ou não cumprido tal dever de conservação dado que é o seu incumprimento a razão de ser da presente demanda.
Tal remete-nos para o quadro factual quanto à natureza dos danos verificados e suas causas.
Assim, a fração da autora apresenta-se totalmente coberta por manchas de humidade, que se deve:
.- à circunstância de as placas de fibrocimento da cobertura do prédio, com mais de 20 anos, se apresentarem partidas, nomeadamente em cantos, sendo que há zonas onde as telas impermeabilizantes se encontram rasgadas ou já descoladas;
.- a problemas de recolha das águas pluviais e tubos de queda existentes na fachada;
.- à inexistência de qualquer sistema de controlo térmico na cobertura;
.- à existência de zonas onde as placas da cobertura se possam encontrar desadequadamente encaixadas.
Sustenta o Condomínio que a inexistência de sistema de controlo térmico na cobertura não pode ser imputada a qualquer falta de conservação, dado que não faz parte das características inerentes e originais do prédio, nem nunca fez parte a inclusão de um sistema de controlo térmico.
Acrescenta que do facto de a cobertura não incluir um sistema de controlo térmico não permite a extrapolação de que não cumpre as exigências essenciais de isolamento térmico.
Adianta ainda que a solução apontada para resolver o problema seja através de colocação de placas de revestimento térmico ou painel sandwich com isolamento pelo interior constituiria, não uma obra de conservação, mas sim uma obra de inovação, pois implicaria uma alteração ao prédio tal como foi originalmente concebido, com o objetivo de proporcionar maiores vantagens ou benefícios.
Ressalvado o devido respeito, assim não é.
Secundamos integralmente o que a propósito se escreveu na decisão recorrida ao considerar que a conservação do edifício exigida pelo art. 89.º do Decreto-Lei nº 555/99 engloba a realização de obras de conservação sejam elas ordinárias ou extraordinárias, sendo em qualquer dos casos exigível a sua realização contanto visem evitar a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização dos prédios e garantir a sua salubridade.
Decorre ainda do artigo 17.º, n.º 1 e 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo D.L. n.º 38382/51, de 07 de agosto, que as edificações devem ser construídas e intervencionadas de modo a garantir, designadamente, a satisfação das exigências essenciais de isolamento térmico e que a qualidade, a natureza e o modo de aplicação dos materiais utilizados na construção das edificações novas e nas intervenções devem garantir que as edificações satisfaçam essas exigências.
Donde claramente se conclui que o isolamento térmico deve ser considerado não só em caso de construção dos edifícios novos, como também em caso de intervenção de edifícios já construídos, irrelevando a circunstância de a cobertura do edifício não conter originariamente qualquer sistema de controlo térmico, consistindo a sua aplicação numa obra de conservação a realizar obrigatoriamente, nos termos do artigo 89.º do Decreto-Lei nº 555/99, se for necessária para garantir a salubridade dos edifícios.
Essa é a condição verificada em concreto dada a demonstração de que a inexistência de isolamento térmico na cobertura origina pontes térmicas ao longo de todo o teto da fração autónoma afetada, causando manchas de humidade.
Em causa não está uma obra de inovação.
O conceito de inovação no âmbito do regime da propriedade horizontal, prende-se essencialmente com as situações em que se verifique a modificação na substância ou na forma da coisa comum, ou ainda no seu destino ou afetação específica (1), neste sentido, como afirma Sandra Passinhas, não se pode considerar inovação a modificação que deixa inalterada a consistência ou destinação da coisa, de modo a não perturbar o equilíbrio entre os interesses concorrentes dos condóminos (2).
Argumenta, ainda, o Recorrente que em causa estão danos por condensação os quais são o resultado da conjugação de vários fatores, onde se inclui atuação dos habitantes da fração, nomeadamente ventilação, produção de vapor e temperatura interior.
Como decorre da factualidade provada e posta em evidência, assim não é, na medida em que as machas por condensação têm a sua causa determinante na falta de isolamento térmico na cobertura que origina pontes térmicas ao longo de todo o teto da fração da autora.
Ademais, por força da aplicação ao caso do disposto no artigo 493º do Código Civil, competia ao réu condomínio demonstrar tratar-se de danos por condensação provocados (e em que extensão) pela atuação dos habitantes da fração, nomeadamente ventilação, produção de vapor e temperatura interior.
Com efeito, a jurisprudência tem convocado a aplicação do regime do artigo 493.º, n.º 1 do Código Civil, por força do qual quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar responde pelos danos causados pela coisa, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
Relativamente às partes comuns do edifício em propriedade horizontal, o dever de vigilância recai sobre o réu condomínio, pelo que há que presumir que o réu condomínio não tomou as necessárias medidas cautelares idóneas à não produção do dano.
Em face de tal, não tendo o réu condomínio ilidido a sobredita presunção de culpa, demonstrando que os danos sofridos pela autora não lhe são imputáveis, ou seja, que não se deveram à sua ação ou omissão, ou demonstrando que os danos se teriam produzido ainda que sem culpa sua, temos que está afirmada a sua responsabilidade pela reparação dos mesmos.
Por último, invoca o Recorrente a prescrição do direito da autora.
Reconhecemos a controvérsia da questão, em termos doutrinais e jurisprudencias, bem exposta no acórdão da Relação de Lisboa de 02.07.2021, sufragando-se a pertinência das conclusões aí extraídas, que aqui sintetizamos:
-no caso de indemnização por danos causados a condómino, na sua fração (sejam diretos, sejam derivados ou sucedâneos), decorrente de infiltrações de águas pluviais de parte comum do prédio, a responsabilidade civil do condomínio é extracontratual, fundando-se no prescrito nos artigos 486º e 493º, nº. 1, ambos do Cód. Civil;
- sendo aplicável o prazo de prescrição previsto no nº. 1, do artigo 498º, do mesmo diploma, o termo inicial daquele conta-se a partir do conhecimento que o lesado tem do direito à indemnização, o qual pode ou não coincidir com o momento de ocorrência do facto ilícito;
- assim, e por princípio, tendo o lesado tomado conhecimento dos danos que sofreu, dispõe de um prazo de três anos para reclamar judicialmente o seu direito à indemnização;
- estando-se perante um facto ilícito (ativo ou omissivo) continuado, o prazo de prescrição de três anos só começa a contar a partir do momento em que o lesado tomou conhecimento da produção efetiva desses novos danos;
- afetando, assim, a prescrição as consequências danosas imputáveis ao facto anteriores ao triénio que antecede a instauração da ação;
- existem danos relativamente aos quais não é possível efetuar uma clara destrinça temporal relativamente aos momentos em que ocorrem, pois resultam de um processo evolutivo e continuado que decorre ao longo dos anos e até ao presente;
- ao putativo lesante que invoca a prescrição cabe-lhe a alegação e a prova de factos que permitam efectuar uma destrinça temporal ou cronológica entre as omissões que lhe são imputadas e os respectivos danos, até sensivelmente três anos antes da sua citação;
- de forma a permitir concluir-se, quanto aos referenciados, pelo decurso do prazo inscrito no nº. 1, do artigo 498º, do Cód. Civil, e consequente prescrição do direito indemnizatório reclamado.
Em consonância com este entendimento vai o sentido da sentença recorrida, onde se consignou que pese embora o início do surgimento dos danos na fração da autora se tivesse verificado no longínquo ano de 2011, retira-se da factualidade assente que tais danos persistiram no tempo e têm vindo a agravar-se inverno após inverno, pelo que se conclui que a atuação ilícita do réu condomínio é continuada no tempo, mantendo-se à data da propositura da ação.
De facto, estamos em presença de um facto ilícito continuado, pelo que, independentemente da determinação do prazo legal de prescrição aplicável ao caso, o direito do autor não prescreveu, pois que, não tendo cessado a respetiva violação, não teve sequer início a contagem de qualquer prazo.
Mais se acrescentou que, ainda que assim não se entendesse, resultando os danos reclamados de um processo evolutivo e continuado, que decorreu ao longo dos anos e até ao presente, sempre competiria ao réu condomínio, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil, a prova de factos que permitissem efetuar uma destrinça temporal ou cronológica entre as omissões que lhe são imputadas e os respetivos danos, até sensivelmente três anos antes da sua citação (cfr. Ac. da RL de 1/7/2021, processo n.º 935/15.6T8VFX.L1-2, disponível in www.dgsi.pt), prova que o mesmo não fez, como se extrai da factualidade assente.
Deve, pois, improceder a exceção de prescrição resultando afirmada definitivamente a responsabilidade civil do réu condomínio.
Em face do exposto, improcede, na íntegra, a apelação devendo manter-se inalterada a decisão recorrida.
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IV - DECISÃOPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Guimarães, 3 de Março de 2022
O presente acórdão é assinado electronicamente pelas respectivas
Relatora – Des. Conceição Sampaio;
1.º Adjunta - Des. Elisabete Coelho de Moura Alves;
2.ª Adjunta - Des. Fernanda Proença Fernandes.
1. Neste sentido, Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, pag. 133.
2. In “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pag. 275.