Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 940/11.1TBEPS.G1 |  |
RESOLUÇÃO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
FIADOR
II - A resolução extrajudicial, por via de simples comunicação ao arrendatário (cfr. art. 1084º-nº1), a efectivar-se nos termos do art. 9º, nº7, da Lei 6/2006, apenas pode ter lugar nos limitados casos do art. 1083º, nº3, ex vi art. 1084º, nº2 CC.
III - Tendo a presente acção sido intentada contra a Ré arrendatária e contra a Recorrente, esta na qualidade de fiadora, o recurso à via judicial é o meio idóneo para chamar esta última a juízo, uma vez que a notificação extrajudicial contra ela não produziria quaisquer efeitos.
IV - Não faria sentido, até por razões de economia processual, que os Autores tivessem de instaurar duas acções, uma para cada uma das Rés, ou utilizar dois procedimentos judiciais diferentes.
A… e mulher, vieram propor a presente acção de despejo, com processo sumário, contra:
- “B”, sociedade unipessoal por quotas, representada pelo seu Administrador de Insolvência Dr. ….. e
- “C”,
Alegando, em resumo, que:
São donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a comércio, composta por uma divisão, arrecadação na cave e logradouro, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, freguesia e cidade de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …. e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ….
Em 1 de Maio de 2009, os AA. deram de arrendamento à primeira R. a fracção atrás identificada, para nela exercer actividade de Cafetaria/Pão Quente e afins, conforme contrato de arrendamento que se junta e dá por reproduzido para todos os efeitos legais – Doc.1.
O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos. Foi convencionada, entre as partes, uma renda anual de € 6.000,00, a ser paga em mensalidades de € 500,00, por depósito bancário na conta dos senhorios, indicada na cláusula terceira do aludido contrato, até ao dia 1 do mês anterior àquele a que disser respeito.
Porém, nem a primeira R., nem a segunda, na qualidade de fiadora, pagaram as rendas devidas relativas aos meses de Setembro de 2009 a Julho de 2011, ambos inclusive, todas no montante de € 500,00 (quinhentos euros) cada, nem delas fizeram qualquer depósito liberatório, as quais totalizam, nesta data, a quantia de € 11.500 (onze mil e quinhentos euros).
Alegam ainda que como a falta de pagamento das rendas constitui fundamento da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, os AA. requereram a notificação judicial avulsa das RR., pela qual, nos termos do artigo 1084º do Código Civil, lhes comunicavam a resolução de tal contrato de arrendamento, conforme se pode ver pela notificação judicial avulsa que se junta e dá por reproduzida para os legais efeitos - Doc. 2.
Acontece porém que na sequência de negociações entre as partes, a referida resolução foi dada sem efeito, conforme “Acordo de Partes” que se junta e igualmente se dá por reproduzido para os legais efeitos – Doc. 3 - por força de tal “Acordo”, ambas as RR. assumiram a obrigação de liquidarem as rendas em débito, no valor de € 4.500, bem como, na eventualidade de não cumprirem tal obrigação no prazo previsto em tal “Acordo” (clausula quinta), ou seja, final de Setembro de 2010, assumiram a obrigação de indemnizar os AA. em 50% do valor de tais rendas em atraso. Na medida em que as RR. não procederam à liquidação de qualquer valor, nem naquele prazo, nem em qualquer outro, os AA. têm direito de reclamar ainda o pagamento da quantia de € 2.250 (dois mil duzentos e cinquenta euros).
Mais alegam que são ainda credores da quantia de € 169,71 (cento e sessenta e nove euros e setenta e um cêntimos), relativa a despesas de condomínio que suportaram cuja responsabilidade de pagamento impendia sobra as RR., conforme cláusula oitava do contrato de arrendamento.
Por último alegam que, no âmbito do processo de insolvência da 1ª R., autos que com o n.º ….. correm seus termos pelo 1º Juízo deste Tribunal, processo que previsivelmente irá ser encerrado por insuficiência de massa, e que no dia 29 de Julho de 2011, pelo A. I. foi entregue aos AA. a chave da fracção autónoma, pelo que desde tal data que voltaram a ter a posse efectiva e real da mesma.
Terminam pedindo:
a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento de arrendamento identificado no artigo 2º da petição desde o dia da entrega;
b) Serem ambas as RR. condenadas a pagar aos AA. a quantia de € 13.919,71 (treze mil novecentos e dezanove euros e setenta e um cêntimos) de rendas vencidas e não pagas.
Por seu lado, a R. “C” após excepcionar a existência de ineptidão da petição inicial, já decidida em sede de Audiência Preliminar, aceitando como verdade grande parte do conteúdo do articulado inicial, contestou, alegando:
- que a notificação judicial junta foi autuada a 20 de Novembro de 2009 e já vem alegado o não pagamento relativo à renda do mês de Dezembro de 2009;
- a inexigibilidade das verbas reclamadas por um misto de resolução contratual por interpelação extrajudicial e de resolução contratual por interpelação judicial, reclamando dívidas que deveriam ter sido reclamadas à Massa Falida.
- a cláusula 5ª do acordo que invocam é abusiva e, por isso mesmo, nula, não podendo os AA. exigir das RR. simultaneamente a resolução do contrato e a indemnização moratória de 50%;
- alega ainda desconhecer (único facto da petição inicial que impugna) que o administrador da insolvente tenha procedido à entrega do arrendado.
Termina concluindo pela absolvição das RR. do pedido, com as legais consequências.
Os AA. ainda vieram responder.
No despacho saneador, o Mmº Juiz conhecendo imediatamente do mérito da causa, ao abrigo do disposto no artº 510º, nº1 al. b) do CPC, por entender que o estado do processo o permite, veio a proferir a seguinte decisão:
“ … por todo o exposto, julgo totalmente procedente por provada a presente acção e, em consequência disso,
a) condeno as RR. - "B" e “C”, no pedido de resolução do contrato de arrendamento da fracção autónoma "C", destinada a comércio, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano sito na Avª …, da freguesia e cidade de Esposende, formulado pelos aqui AA. e, em consequência, declaro, para todos os efeitos o contrato resolvido com efeitos desde o dia 29 de Julho de 2011;
b) condeno-as, ainda, solidariamente, no pedido de pagamento das rendas vencidas no montante de €4.500,00, a que acresce a indemnização contratualizada, no valor de €2.250,00 e as despesas de condomínio no valor de €169,71;
c) Condeno-as ainda, solidariamente, no pagamento de juros de mora, à taxa legal, a contar desde o vencimento de cada renda vencida e não paga e até integral liquidação.
Custas a cargo de ambas as RR., nos termos do artº446º do Cód. Proc. Civil.
Registe e notifique”.
Posteriormente, por despacho judicial de fls.115, veio a ser rectificada a sentença, de modo a que na al. b) da parte decisória, onde se lê: «€4.500,00», passe a ler-se «€11.500,00».
Inconformado com esta decisão dela apelou a Ré “C”, concluindo a sua alegação da seguinte forma:
1. A RECORRENTE É PARTE ILIGÍTIMA DESTA ACÇÃO, PORQUANTO, QUANTO À SUA PESSOA E À PESSOA DA SUA REPRESENTADA VERIFICA-SE A FALTA DE INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA PARA QUE A EVOCADA RESOLUÇÃO CONTRATUAL TIVESSE VÁLIDA E LEGALMENTE OPERADO.
2. A RECORRENTE É PARTE ILIGÍTIMA DESTA ACÇÃO, PORQUANTO O TITULO UTILIZADO, VULGO NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA, É NULA FACE AO CONTEÚDO INSERTO NO DOCUMENTO E AINDA AOS EFEITOS QUE RECORRIDOS E RECORRENTE LHE ATRIBUIRAM PELOI ACORDO DE PARTES QUE CELEBRARAM.
3. O TRIBUNAL A QUO NÃO PERMITIU A PRODUÇÃO DE PROVA QUANTO À MATÉRIA CONTROVERTIDA – MORMENTE, INTERPELAÇÃO ADMONITORIA, NOTIFICAÇÃO JUDICIAL VÁLIDA E OUTROS REQUESITOS, NOMEADAMENTE COMO PORQUE FORMA OBTIVERAM OS RECORRIDOS A POSSE DO LOCADO.
4. O PREENCHIMENTO ABUSIVO DA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA VIOLA OS MAIS ELEMENTARES PRINCÍPIOS DE DEFESA E CONTRADITÓRIO DA RECORRENTE.
5. AO NÃO JULGAR DESTE MODO E AO NÃO PERMITIR A PRODUÇÃO DE PROVA SOBRE A MATÉRIA CONTROVERTIDA, O TRIBUNAL A QUO VIOLOU OS PRINCIPIOS CONSTITUCIONAIS MAIS ELEMENTARES, ENTRE OUTROS OS DE IGUALDADE.
6. AO NÃO CONSIDERAR QUE A RECLAMAÇÃO DE CRÉDITOS RELATIVA AO PEDIDO ORA FORMULADO NA PRESENTE DEMANDA NÃO NECESSITA DE SE ENCONTRAR PLASMADA E RECLAMADA NA INSOLVÊNCIA COM FUNDAMENTO NA SUBSIDERIEDADE E SOLIDARIEDADE, VIOLA OS PRINCIPIOS FUNDAMENTAIS DA DEFESA E GARANTIA DA RECORRENTE, ENTRE OUTROS, O DE VER JUDICIALMENTE RECONHECIDOS OS CRÉDITOS DOS RECORRIDOS E OS DE PODER SUB-ROGAR OU HABILITAR, EM NOME DO DEVEDOR OIGINÁRIO.
PELO QUE V. EX.CIAS, VENERANDOS DESEMBARGADORES, DEVERÃO ORDENAR A REMESSA DESTES AUTOS PARA JULGAMENTO, POSSIBILITANDO A PRODUÇÃO DA PROVA DO ALEGADO, PELO QUAL DEVERÁ, A FINAL, JULGAR-SE IMPROCEDENTE A ACÇÇÃO QUANTO À RECORRENTE, COM TODAS AS LEGAIS E DEMAIS CONSEQUÊNCIAS DAÍ DECORRENTES, ASSIM SE FAZENDO JUSTIÇA!!
Contra-alegaram os Recorridos defendendo a improcedência do recurso e a confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Os Factos:
Na 1ª instância foram dados como assentes os seguintes factos:
a) Os AA., na qualidade de donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a comércio, composta por uma divisão, arrecadação na cave e logradouro, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida Padre Sá Pereira, freguesia e cidade de Esposende, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1766/Esposende e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 3086, com início em 1 de Maio de 2009, deram de arrendamento à primeira R. a fracção atrás identificada, para nela exercer actividade de Cafetaria/Pão Quente e afins, conforme contrato de arrendamento junto a fls. 10 a 12, cujo teor no mais aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
b) O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos.
c) Foi convencionada, entre as partes, uma renda anual de € 6.000,00, a ser paga em mensalidades de € 500,00, por depósito bancário na conta dos senhorios, indicada na cláusula terceira do aludido contrato, até ao dia 1 do mês anterior àquele a que disser respeito.
d) Porém, nem a primeira R., nem a segunda, na qualidade de fiadora, pagaram as rendas devidas relativas aos meses de Setembro de 2009 a Julho de 2011, ambos inclusive, todas no montante de € 500,00 (quinhentos euros) cada, nem delas fizeram qualquer depósito liberatório, as quais totalizam, nesta data, a quantia de € 11.500 (onze mil e quinhentos euros).
e) Pelo que, os AA. requereram a notificação judicial avulsa das RR., pela qual, nos termos do artigo 1084º do Código Civil, lhes comunicavam a resolução de tal contrato de arrendamento, conforme se pode ver pela notificação judicial avulsa, cumprida a 9/12/2009, junta a fls. 13 a 26, cujo teor no mais aqui se dá por reproduzida para os legais efeitos.
f) Na sequência de negociações entre as partes, a referida resolução foi dada sem efeito, conforme “Acordo de Partes” que junta a fls. 27 a 29, cujo teor aqui se dá por reproduzido para os legais efeitos, tendo, por força de tal “Acordo”, ambas as RR. assumiram a obrigação de liquidarem as rendas em débito, no valor de € 4.500, bem como, na eventualidade de não cumprirem tal obrigação no prazo previsto em tal “Acordo” (clausula quinta), ou seja, final de Setembro de 2010, assumiram a obrigação de indemnizar os AA. em 50% do valor de tais rendas em atraso.
g) As RR. não procederam à liquidação de qualquer valor, nem naquele prazo, nem em qualquer outro.
h) Os AA. liquidaram a quantia de €169,71 (cento e sessenta e nove euros e setenta e um cêntimos), relativa a despesas de condomínio que suportaram cuja responsabilidade de pagamento impendia sobra as RR., conforme cláusula oitava do contrato de arrendamento - cfr. cópia de cheque junta com a petição inicial, constante a fls. 30, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para todos os efeitos legais.
i) No âmbito do processo de insolvência da 1ª R., autos que com o n.º 228/10.5TBEPS correm seus termos pelo 1º Juízo deste Tribunal, no dia 29 de Julho de 2011, pelo A. I. … foi entregue aos AA. a chave da fracção autónoma, pelo que desde tal data que voltaram a ter a posse efectiva e real da mesma.
Do Recurso
Considera a apelante que é parte ilegítima para a presente acção.
Vejamos, então.
A legitimidade da Ré terá de ser analisada ao abrigo do disposto no art.26º do C. P. Civil.
Nos termos do nº1 do artº 26º do C. P. Civil o Réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer, sendo que nos termos do nº2 do mesmo artigo o interesse em contradizer, exprime-se pelo prejuízo que da procedência da acção advenha. E na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito de legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo Autor (nº3 do art.26º do C. P. Civil).
Tendo em conta os pedidos formulados pelos Autores e a causa de pedir, não temos dúvidas em afirmar que a Ré tem interesse em contestar a presente acção. Tanto basta para concluirmos que a Ré é parte legítima na presente acção.
Sustenta a recorrente que se verifica a falta de interpelação admonitória para que a evocada resolução contratual tivesse válida e legalmente operado.
Mas sem razão.
Estabelece o artigo 1047º do Cód. Civil, com a nova redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que «a resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente».
À face do anterior RAU, a resolução do contrato de arrendamento tinha sempre de ser decretada judicialmente (cfr. arts. 63º-nº2 e 1047º CC).
Com a entrada em vigor do NRAU (2006.06.26), o regime modificou-se substancialmente: a resolução do contrato de locação passou a poder ser feita judicialmente ou extrajudicialmente (cfr. art. 1047º CC); e a resolução extrajudicial, por via de simples comunicação ao arrendatário (cfr. art. 1084º-nº1), a efectivar-se nos termos do art. 9º-nº7 da Lei 6/2006, apenas pode ter lugar nos limitados casos do art. 1083ºnº3, ex vi art. 1084º-nº2 CC.
“Atento o disposto nos citados artigos 1047º e 1084º, n.º1, não pode deixar de considerar-se que a notificação extrajudicial é uma opção com vista à concretização da resolução, que pode surtir o efeito visado pelo senhorio.
Se o arrendatário puser fim à mora, nos termos do n.º 3 do artigo 1084º, a resolução fica sem efeito.
Mas se no caso, o senhorio utilizar a acção de despejo em vez de se socorrer do procedimento extrajudicial, a falta de tal notificação não pode funcionar como pressuposto processual, nem configurar uma excepção dilatória que obste a que o tribunal conheça do pedido, e conduza à absolvição da instância.
Por outro lado, no caso, a acção é também instaurada contra o fiador (segundo réu), e o pedido vai para além da resolução do contrato, e pagamento das rendas.
E no que respeita ao fiador a notificação extrajudicial, efectuada nos termos do n.º 1 do artigo 1084º, não produz quaisquer efeitos. Ora, não fazia qualquer sentido, até por razões de economia processual, que o senhorio fosse obrigado a instaurar duas acções, ou a utilizar dois procedimentos judiciais diferentes. E para a hipótese de a notificação não surtir qualquer efeito, sempre o senhorio terá que recorrer à via judicial, através da acção executiva. Quando muito, a falta da notificação extrajudicial, nos casos em que a mesma é possível, poderá fazer incorrer o senhorio que se utilizou indevidamente da acção declarativa, no pagamento de custas. E por isso, não se vê justificação para atribuir à falta de notificação extrajudicial a natureza de excepção dilatória inominada, que obste a que, proposta acção declarativa, o tribunal aprecie o pedido”. (cfr. Ac RG de 10.07.2008, acessível in www.dgsi.pt).
Tem sido entendimento dominante na Doutrina e na Jurisprudência que a resolução do contrato de arrendamento, quando fundada em mora no pagamento das rendas (artºs 1084º/1 e 1083º/3, do Cód. Civil), pode operar tanto judicial como extrajudicialmente.
A esta luz, afigura-se-nos que não tinham os Recorridos que lançar mão da notificação extrajudicial para resolverem o contrato de arrendamento.
Por outro lado, cabe notar que a presente acção foi intentada contra a Ré arrendatária e contra a Recorrente, esta na qualidade de fiadora, sendo o recurso à via judicial o meio idóneo para chamar esta última a juízo, uma vez que a notificação extrajudicial contra ela não produziria quaisquer efeitos.
Não faria sentido, até por razões de economia processual, que os Autores/Recorridos tivessem de instaurar duas acções, uma para cada uma das Rés, ou utilizar dois procedimentos judiciais diferentes, como defende a Recorrente.
Considera a recorrente que ao não permitir a produção de prova sobre a matéria controvertida, o Tribunal a quo violou os princípios constitucionais mais elementares, entre outros os da igualdade.
Esta afirmação da recorrente carece de fundamento.
Dispõe a lei que é fim do despacho saneador conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória (artº 510º, nº 1 al. b) do CPC).
Interessa aproximar a disposição referida da contida no nº 1 do artº 511º onde se estabelece que, «o juiz, ao fixar a base instrutória, selecciona a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, que deva considerar-se controvertida».
Esta aproximação mostra-nos que o artº 510º, nº 1 al. b) contém implícita a regra de que o juiz se abstenha de decidir enquanto no processo não estejam obtidos os elementos de facto articulados necessários para as várias e plausíveis soluções da questão de direito se abordarem com a segurança necessária.
Só pode conhecer-se do pedido no despacho saneador se o processo já proporcionar, com segurança, todos os elementos que possibilitem decisões segundo as várias soluções plausíveis de direito (e não apenas contiver aqueles que são necessários à decisão segundo a solução a que adere o juiz do processo) - Ac. RC, de 20.6.1989:BMJ, 388º-610.
No caso vertente, os autos contêm todos os elementos necessários para se conhecer já da questão de mérito, no saneador.
Acresce, que, a Recorrente ao referir-se a «produção de prova sobre a matéria controvertida», deveria especificar quais os pontos de facto controvertidos que deveriam constituir a base instrutória da causa. Não o fez, porém.
Não se vê que tenha sido violado qualquer princípio constitucional elementar, designadamente, o princípio da igualdade.
A Recorrente alega, à exaustão, que a presente acção foi interposta com fundamento numa notificação judicial avulsa nula.
Tal afirmação só pode dever-se a um equívoco de quem não leu com a atenção mínima a petição inicial e não percebeu o alcance e objectivo da acção.
A dita notificação judicial avulsa apenas vem alegada com o objectivo de contextualizar o “Acordo das Partes”, como claramente se retira da leitura dos artigos 8º, 9º, 10º,11º,12º,13º e 14º da petição inicial.
O Contrato de Arrendamento conjuntamente com o “Acordo das Partes” é que verdadeiramente constituem o fundamento da acção.
E, ao invés do que afirma a Recorrente, a Notificação Judicial Avulsa não constitui «o título que serviu de fundamento à presente demanda».
Improcedem, na totalidade, as conclusões do recurso.
Decisão
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Guimarães, 25 de Junho de 2013
Relator: Amílcar Andrade
Adjuntos: José Manso Rainho
Carvalho Guerra