Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 420/16.9T8CHV.G1 |  |
ÓNUS DA PROVA
DIREITOS LEGAIS DE PREFERÊNCIA
RENÚNCIA ANTECIPADA À PREFERÊNCIA
ABUSO DE DIREITO
CONCURSO DE PREFERENTES
I - É sobre o obrigado à preferência que recai o ónus de provar que procedeu à comunicação da projetada venda ao preferente:
II - No que respeita aos direitos legais de preferência, em que a lei não permite a renúncia antecipada, quando, desconhecendo o preferente os elementos da projetada venda e não tendo o mesmo assumido um comportamento que revelasse que a sua posição de desinteresse acima de determinado preço se manteria irredutível independentemente da pessoa do comprador, não pode o obrigado à preferência criar “fundadas expectativas” no não exercício do correspondente direito;
III - Não tendo sido criadas “fundadas expectativas” relativamente ao não exercício da preferência não há abuso no exercício do direito de preferência após efetivo conhecimento, pelo preferente, de todos os elementos da concretizada venda;
IV - A venda de prédio rústico a proprietário de prédio com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380º, do Cód. Civil.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I. RELATÓRIO:
Os Autores A. F. e mulher M. F. intentaram a vertente ação de processo comum contra T. P. e marido M. P., e A. B. peticionando:
- seja reconhecido ao A. o direito legal de preferência na alienação do prédio rústico inscrito sob o artigo 2222º, na matriz predial respetiva da freguesia de …, formalizada por contrato escrito de compra e venda outorgado em 24 de Agosto de 2015, entre os 1ºs RR T. P. e marido M. P., casados sob o regime da comunhão de bens adquiridos o 2º R.. A. B., viúvo.
- seja declarado constitutivamente que o A. é o único e legítimo proprietário deste prédio, por via do exercício desse direito legal preferência, sendo-lhe o mesmo adjudicado.
- seja ordenado o cancelamento dos registos de aquisição a favor dos 1ºs RR e do 2º R.. e de quaisquer outros registos eventuais e subsequentes que venham a ser feitos por terceiros.
Alegam, sinteticamente, que:
(i) O A. é dono e legítimo proprietário dos prédios rústicos sitos na …, inscritos na matriz predial rústica da freguesia de … sob os artigos 1111 e 4444;
(ii) Os referidos prédios confinam, o art. 4444 de nascente e o art. 1111 de sul, com o prédio rústico, sito no lugar da …, inscrito na matriz predial rústica da freguesia de …, concelho de Chaves, sob o artigo 2222 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número 3333;
(iii) E esse prédio está onerado com uma servidão de passagem, com cerca de três metros de largura e quinze metros de comprimento, que atravessa o prédio alienado, dela se servindo os AA. para acederem a pé e com máquinas e veículos agrícolas ao seu prédio com o artigo 1111º a partir do seu prédio com o artigo 4444º;
(iv) Os Réus celebraram contrato de compra e venda escrito, em 24/08/2015, em que os primeiros Réus venderem ao segundo R. o prédio rústico, inscrito sob o artigo 2222, da freguesia de …, pelo preço de 10.500,00€.
Os Réus T. P. e marido M. P. e A. B., regularmente citados, deduziram contestação, invocando, sumariamente, que:
(a) O prédio alienado art. 2222 não está onerado com qualquer servidão a favor do prédio dos AA. art. 1111;
(b) Os Réus vendedores ofereceram o prédio aos Autores pelo preço de 12.000,00€, cerca de 4 dias antes da escritura, tendo estes respondido que não estavam interessados na compra do prédio art. 2222 por preço superior a 7.500,00€;
c) Os próprios Autores alegam que o Réu comprador é proprietário confinante, pelo que tendo a venda sido feita a quem é proprietário confinante não se coloca a questão do direito de preferência por não preenchimento da previsão normativa correspondente ao nº 1 do art. 1380º do CC.
Realizada a audiência, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a ação.
Inconformados, os Autores interpuseram o presente recurso, concluindo a sua alegação nos seguintes termos:
“. Impugnação da matéria de facto:
-Foi incorrectamente julgado (e dado como provado) o seguinte e concreto ponto da matéria de facto:
“Em data não concretamente apurada do mês de Julho de 2015, A. F. e o M. P. mantiveram uma conversa relativa ao prédio indicado em 5), na qual o Autor disse ao Réu que só estava interessado na compra do mesmo por 7.500,00 €”.
Impõem decisão diversa os seguintes concretos meios de prova, acima indicados:
Depoimento da testemunha M. S.: de 00.04.15 a 00.04.18….de 00.04.54 a 00.05.06……de 00.05.06…de 00.05.29 a 00.05.55.
Depoimento da testemunha A. A.: de 00.03.36 a 00.03.42….de 00.03.45 a 00.03.53.
Depoimento da testemunha J. B.: de 00.02.10 a 00.02.19.
Depoimento da testemunha C. R.: de 00.01.23 a 00.01.48…de 00.03.51 a 00.03.59…de 00.04.09….a 00.04.30……de 00.04.55 a 00.05.01….de 00.05.22 a 00.05.26…de 00.05.49 a 00.06.04.
Em consequência deve tal facto ser dado como não provado e considerando-se em sua substituição provado que:
“Há dois, três anos, houve contactos e recados da Ré, através da prima, para a Autora e não com o A., sobre a possibilidade da aquisição do prédio indicado em 5)”
. Da indispensabilidade da ampliação da matéria de facto:
Alegou-se na p.i. que os RR. vendedores não procederam à notificação dos AA. prevista e exigida pelo nº 1 do artigo 461º do Código Civil, entendendo que para o exercício do direito de preferência é necessário proceder aquela notificação.
No entanto, o Mmº Juiz a quo não se pronunciou sobre essa factualidade, relevante para o conhecimento do mérito da causa e para o seu desfecho, não a dando como provada nem como não provada, o que se justifica se amplie a matéria de facto, para os efeitos da alínea c) do nº 2 do artigo 662º do CPCivil.
E face ao alegado e ao articulado pelos RR. na contestação é possível dar como provado, por confissão, os seguintes factos:
“ Os RR. vendedores não fizeram essas comunicações para estes preferirem na alienação do prédio objecto da preferência”.
“ Os RR. não fizeram essas comunicações por entenderem que a tal não estavam obrigados por considerarem que os AA. não gozavam do direito de preferência na venda”.
. Do abuso do direito:
Manifestamente não se verificou exercício de abuso do direito (a preferir), sendo que os próprios RR. entendem que os AA. não tinham esse direito a preferir na venda do prédio, defendendo que a este não lhes assiste tal direito.
Além disso não se descortina a mínima actuação dolosa do(s) A.(A) para exercer esse direito.
Sendo que os AA. não criaram uma situação objectiva de confiança, passível de ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura, ou seja criarem a convicção nos RR. vendedores que não iriam exercer esse direito, nem estes nada invocaram nesse sentido.
Quando muito houve, ao longo de 2, 3 anos e de modo ocasional, em duas ou três vezes, uma abordagem negocial acerca da venda do prédio objecto da preferência,
Os RR. vendedores é que violaram o dever de notificação a que se reporta o nº 1 do artigo 416º do Código Civil.
Além disso, o exercício do direito não provocou quaisquer danos aos RR., vendedores, nem qualquer prejuízo foi alegado.
Ao invés, reconhecem que obtiveram uma vantagem patrimonial (em vez de 7.500,00€ que, dizem, aceitavam dos AA. o certo é que vieram a receber 10.500,00 € pela venda), fazendo-se nota que alegaram no artigo 11º da contestação que “ ofereceram o prédio aos AA. pelo preço de 12.000, 00€ cerca de 4 dias antes da escritura..”
Por último, tem de se considerar que o abuso de direito só existe em casos verdadeiramente excepcionais, quando o seu titular o exerce com manifesta e clamorosa ofensa dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, o que notoriamente não se verificou, como preceitua o artigo 334º do Código Civil.
Além disso, faz-se nota que na preferência legal, como é o vertente caso, não é admissível a renúncia antecipada ao exercício da preferência.
Ocorreu errónea aplicação do disposto no artigo 334º do Código Civil, porquanto da factualidade alegada e provada não se extrai que o A. agiu com abuso de direito, pelo que se mostra incorrecto o enquadramento jurídico da actuação do A. a esse instituto”.
Terminaram requerendo:
“-Seja declarado incorrectamente julgado o impugnado facto, dando-se este por não provado e decretando-se como provada a factualidade supra indicada decorrente dos mencionados concretos meios de prova.
-Ser admitida a requerida ampliação da matéria de facto, julgando tais factos sobre que versa provados por confissão.
-Ser apreciado e decidido que o A. não actuou com abuso de direito.
Seja o recurso de apelação julgado procedente com a consequente procedência da acção e a condenação dos RR. no pedido.”
Os RR apresentaram contra-alegações, pugnando pela manutenção da decisão e, caso assim se não entenda, requerendo a ampliação do objeto do recurso, concluindo nos seguintes termos:
“A. E no que concerne à fundamentação da decisão do aludido facto 6 dado como provado, refere o Mº Juiz na sentença que “sopesaram-se as declarações do Autor A. F. sob o crivo das máximas da experiencia comum.”
B. As declarações em causa do Autor A. F. (16.30.51 a 16.36.48), no que ao caso interessa, são as seguintes:
“Advogada – Quando foi que esteve a falar com ele (vendedor) na rua no ano passado?
Declarante – Na rua?
Advogada – Sim
Declarante – Foi no mês, no mês de Julho, no fim do mês de Julho, eu vinha ali de um armazém e ele então viu-me procurou-me se estava interessado no prédio
Advogada – Sim …
Declarante – Eu disse que estava interessado, mas não era por aquilo que ele estava a pedir, pelos 20.000, tinha pedido 20.000 eu mandei-lhe 7.500, 7.500, e ele disse que tinha que dar mais, que tinha que dar mais, e eu disse mais … os valores já estão muito em cima … por isso, eu não posso dar … eu não posso dar
Advogada – Ou seja, tinha que dar mais, mas nunca chegou a dizer … Ó Sr. Dr. não quero mais nada
Juiz - Sim, o Sr. tinha dito que não dava mais que 7.500, foi isso, Declarante – Nós tínhamos dito que dávamos 7.500
Juiz – E que não dava mais que isso?
Declarante – Não dava mais, ele não baixou, nunca mais …
Juiz – Está bem “
(tempo 00.04.39 a 00.05.50)
C. O Mº Juiz na motivação da matéria de facto dada como provada refere-se ao depoimento do A. A. F. da seguinte forma:
“ Ademais, noutra vertente, o Autor assomou-se inerentemente relutante e emanou um discurso aos bochechos no que se refere a uma conversa entabulada com o réu M. P. em Julho do ano passado, reconhecendo nos segmentos finais do seu depoimento que o Réu lhe perguntou se estava interessado no sobredito terreno, sendo que o depoente admitiu que lhe disse que a oferta se mantinha nos 7.500,00 € e que os “valores já estavam muito em cima”, enunciados meridianos quanto à posição negocial assumida pelo mesmo.”
D. Não existem, assim, dúvidas sobre o bem fundado da decisão da matéria dada como provada no ponto 6, por reconhecimento do próprio Autor.
E. Os depoimentos das restantes testemunhas são apenas referidos para enquadrar, contextualizar e para verificar a compatibilidade com as declarações do próprio Autor/Declarante, dado que este se refere a um encontro com o vendedor M. P. no fim do mês de Julho de 2015, e aquelas testemunhas se referem a outros episódios.
F. Na motivação, relativamente às declarações das testemunhas M. S. e A. A., considera o Mº Juiz que:
“ Acresce que as testemunhas referenciaram de forma clara e facticamente estribada a percepção directa de uma conversa entre as partes ocorrida há cerca de dois anos relativamente ao terreno alienado pelos Réus, na qual a Ré propôs o preço de 20.000,00 € e o Autor aduziu uma contra-proposta de 7.500,00 €, o que se configurou substancialmente convergente com o declarado pelo mesmo. “
E também no que respeita à testemunha J. B. refere o Mº juiz que:
“ Relativamente à testemunha J. B., irmão do Autor, positivou declarações espontâneas e concisas, cingindo-se à enunciação de conversas mantidas com o mesmo nas quais o Autor manifestou interesse na compra do terreno dos Réus apenas pelo preço de 7.500,00 €, asserção supra corroborada, não titulando quaisquer outros conhecimentos concretos da factualidade nuclear sob juramento.”
No que concerne às declarações da testemunha M. C., o Mº Juiz estima que:
“ … narrando com fundado de substrato fáctico quer um telefonema recebido da Ré T. P. visando questionar os Autores relativamente ao interesse no terreno alienado, quer o declarado pela Autora no sentido de só ofereciam 7.500,00 €, enunciação que se prefigurou objectivamente compatível com o reconhecido pelo Autor. “
G. Assim, dúvidas não existem quanto à correcta apreciação da prova relativamente ao facto provado nº 6.
H. Quanto (a indispensabilidade) da ampliação da matéria de facto, cumpre, por um lado, esclarecer que, de facto, não estava em causa uma comunicação para preferência, mas sim, e apenas, uma proposta feita pelos vendedores tendo os Recorrentes manifestado que não estavam interessados no prédio por mais de 7.500,00 €.
I. Mostra-se, pois, desprovido de fundamento o aditamento dos factos propostos pelos AA. para esse efeito em sede recursiva
J. O facto de os Recorrentes terem sempre afirmado ao longo de vários anos, e, designadamente, no mês de Julho de 2015 que não estavam interessados na aquisição do prédio por mais de 7.500,00 €, constitui objectivamente situação vinculante no sentido de não exercerem o direito de preferência que, eventualmente, lhes assistisse.
K. E assim, ao interporem a presente acção para reconhecimento desse direito de preferência estão os AA. a venire contra factum proprium tal como vem expresso na sentença.
L. Deste modo, a sentença recorrida também não merece qualquer censura quanto à aplicação e interpretação do direito que nela se faz.
M. Caso assim não se entenda, verifica-se que no caso de se darem como provados os factos cuja substituição vem requerida pelos AA., o que só por hipótese se aceita, o certo é que, não se encontram verificados os pressupostos de que depende a existência do direito de preferência invocado pelos AA.
N. Na acção para exercício do direito de preferência previsto no art. 1380 do CC, os AA. carecem de alegar e provar, que à data da compra o réu adquirente não era dono de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu, sendo que este facto constitui um pressuposto ou facto constitutivo do direito de preferência, cuja prova cabe aos AA. de harmonia com o art. 342, nº 1 do CC (cfr. Ac. do STJ, Proc. 07A958 de 15.05.2007 in www.dgsi.pt)
O. Ora, não consta dos factos provados que “ à data da compra o Réu/Adquirente não era dono de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu “, pelo que não se encontrando provados os pressupostos de que depende o direito de preferência, a acção deve ser julgada improcedente, por motivos diversos dos contemplados na sentença
P. Mais se verifica, que os Recorrentes nem sequer alegaram que “ à data da compra o Réu/Adquirente não era dono de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu “, pelo que essa factualidade não poderá, seja por que forma for, vir a ser dada como provada
Q. Pelo contrário, os Recorrentes vieram alegar no nº 17 da p.i. que:
“Assinala-se que o R. comprador era proprietário de um prédio rústico, constituído por monte, com a área de 1.250 m2, inscrito à respectiva matriz da freguesia de … sob o artigo 5555, que confina com o prédio que veio a comprar aos RR. alienantes e por isso (eventualmente) preferente na venda do aludido prédio.
E no nº 21 da p.i que:
“Qualquer dos prédios confinantes com o prédio objecto de preferência e este têm área inferior à unidade de cultura “
R. Os factos contidos nos ditos nº 17 e 21 da p.i., por verdadeiros, foram aceites pelos RR. nos nºs 13, 14 e 15 da Contestação, pelo que se encontrariam assentes.
S. Os AA. vieram substanciar o alegado nos referidos nº 17 e 21 da p.i. juntando posteriormente um levantamento topográfico do qual se extrai que o prédio art. 5555, do qual o R. comprador é proprietário, confina com o prédio vendido, art. 2222, com a menção das respectivas áreas.
T. Porém, tal fundamento não foi objecto de qualquer apreciação pelo Tribunal, quer quanto à decisão da matéria de facto provada quer no restante enunciado da sentença.
U. Desta forma, sempre seria forçoso concluir pela improcedência da acção, por motivos diferentes da sentença
V. E face ao supra exposto verifica-se que o fundamento de defesa invocado pelos RR. no Tribunal “a quo” não chegou sequer a ser apreciado nem de facto nem de direito pelo que o Tribunal de recurso não deixará de o conhecer, sem necessidade de requerimento de ampliação se julgar improcedente o pedido tido como procedente pelo Tribunal recorrido (cfr. José Lebre de Freitas, Código de Processo Civil, Anotado, Vol. 3 pag. 44 em anotação ao art. 684-A que corresponde ao actual art. 636 do CPC.
W. Porém, caso assim não se entenda, o aqui Recorrido vem pedir a ampliação do objecto do recurso abrangendo o fundamento da defesa relativo ao facto de o R. comprador, aqui Recorrido, ser proprietário de prédio rústico confinante com o prédio rústico que adquiriu, o qual é objecto de direito de preferência.”
O Recorrente não respondeu à matéria da ampliação.
*
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Como é sabido, as conclusões da alegação do recorrente associadas, quando é o caso, às conclusões da alegação do recorrido no que toca à ampliação do objeto do recurso, delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, nº 4, 636º, n.º 1, e 639º, n.º 1, do NCPC).
No caso vertente, as questões a decidir que relevam das conclusões recursórias são as seguintes:
- Erro de julgamento da matéria de facto;
- Necessidade de ampliação da matéria de facto.
- Abuso de direito, no exercício da preferência.
- Na hipótese de se concluir pela inexistência de abuso de direito, saber a quem incumbe o ónus de alegação e prova da prioridade na preferência.
*
Os factos
Na 1ª instância foi dada como provada a seguinte factualidade:
“1. Pela ap. 1021 de 20160219, afigura-se registada a aquisição a favor de A. F., casado com M. F. no regime de comunhão de adquiridos, dos prédios rústicos inscritos na matriz predial rústica da freguesia de … sob os artigos 1111 e 4444 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob os n.ºs XXXX/2016.... e YYYY/2016...., por doação de Armando e de A. S..
2. Desde essa altura que o Autor, e anteriormente os seus antepossuidores desde há mais de 15, 20, 30 anos, tomou conta dos ditos prédios, cultivando-os, semeando, redrando, podando e caldeando videiras, e colhendo os seus frutos, limpando-os de mato e ervas, de modo contínuo e exclusivo, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, na convicção de não lesar direito de outrem mas de exercerem direito próprio.
3. Os referidos prédios confinam, o art. 4444 de nascente e o art. 1111 de sul, com o prédio rústico, sito no lugar da …, composto de terra de centeio, vinha, mato e árvores, inscrito na matriz predial rústica da freguesia de … sob o artigo 2222 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número 3333.
4. Os prédios rústicos descritos em 3) apresentam as seguintes áreas:
a) prédio inscrito na matriz sob o artigo 1111: 2.905 m2;
b) prédio inscrito na matriz sob o artigo 2222: 8.175 m2;
c) prédio inscrito na matriz sob o artigo 4444: 4.952 m2.
5. Por escritura pública de compra e venda exarada em 24.8.2015 subscrita por T. P. e marido M. P., como primeiros outorgantes, e A. B., como segundo outorgante, consignou-se, designadamente, o seguinte “(…) Que, pelo presente contrato, a primeira vende ao segundo, A. B., e com o consentimento expresso do seu cônjuge, livre de quaisquer ónus e encargos, pelo preço global de doze mil euros, que já recebeu e que dá quitação, os seguintes bens imóveis (…) verba número quatro: pelo preço de dez mil e quinhentos euros o prédio rústico situado no lugar da … (…) descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 3333 (…) inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 2222 (…)”.
6. Em data não concretamente apurada do mês de Julho de 2015, A. F. e o M. P. mantiveram uma conversa relativa ao prédio indicado em 5), na qual o Autor disse ao Réu que só estava interessado na compra do mesmo pelo preço de 7.500,00€.”
E foram considerados não provados os seguintes factos:
“7. Os Autores para acederem a pé e com máquinas e veículos agrícolas ao seu prédio com o artigo 1111º a partir do seu prédio com o artigo 4444º, para podar e caldear as videiras, arrancar as ervas e transportar as uvas por ocasião das vindimas, seguem por uma passagem com cerca de três metros de largura e quinze metros de comprimento que atravessa o prédio referido em 5), que sempre utilizaram sem oposição de ninguém, à vista de toda a gente, na convicção de exercerem direito próprio e de não lesarem direito de outrem, actuando com a convicção de serem titulares de um direito de servidão de passagem pelo citado prédio tal como o faziam os pais do Autor há 20, 30 ou mais anos.”
O direito
Sustentam os recorrentes que houve erro na apreciação da prova, porquanto deveria ter sido dada como não provada a matéria vertida no ponto 6 do elenco dos factos provados, considerando-se antes provado, em sua substituição, o seguinte: “Há dois, três anos, houve contactos e recados da Ré, através da prima, para a Autora e não com o A., sobre a possibilidade da aquisição do prédio indicado em 5)”.
Vejamos.
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é admitida pelo artigo 640º, n.º 1 do Código de Processo Civil, segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
Por sua vez, estatui o n.º 1 do artigo 662º do mesmo diploma legal que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Incumbe à Relação, como se pode ler no acórdão deste Tribunal de 7.4.2016, “enquanto tribunal de segunda instância, reapreciar, não só se a convicção do tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova e os outros elementos constantes dos autos revelam, mas também avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objecto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto”.
Apesar disso, não se pode olvidar que o juiz da 1ª instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para a avaliar, surpreendendo no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação.
No caso vertente, os recorrentes cumpriram satisfatoriamente o ónus de impugnação da matéria de facto, fundamentando a sua discordância quanto à decisão do ponto de facto impugnado nos depoimentos prestados pelas testemunhas M. S., A. A., J. B. e C. R. e indicando a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre a questão de facto controvertida.
Deve, porém, desde logo assinalar-se que o que os Recorrentes aparentemente pretendem é que se substitua o facto que releva para a decisão da causa - correspondente a parte do alegado pelos Réus no artigo 11º da contestação -, estabelecido pelo julgador com base na apreciação global da prova, por um outro que em nada corresponde à factualidade alegada e que é, em si mesmo, inócuo.
Cingindo-nos ao teor literal da formulação da pretensão dos Recorrentes, seria, pois, de indeferir, sem mais, à pretendida alteração.
Percebe-se, porém, que pressuposto daquela pretensão dos mesmos é a alteração da decisão quanto a este ponto controvertido de provado para não provado, sendo essa alteração relevante, pelo que, não obstante o que se deixou assinalado, se apreciará a questão de saber se a mesma se justifica.
Desde já se dirá que entendemos que não se verifica o invocado erro de julgamento, já que a nossa convicção sobre o ponto de facto impugnado coincide com a da 1ª instância.
Com efeito, como decorre claramente da motivação, mais do que os depoimentos das testemunhas indicadas na decisão, o determinante para a decisão proferida sobre o ponto de facto controvertido foram as declarações prestadas pelo próprio Autor.
Ora, ouvidas as referidas declarações de parte, verifica-se que, na parte final, o Autor reconheceu que, na ocasião em causa, o Réu lhe perguntou se estava interessado no sobredito terreno e que ele, depois de lhe confirmar que estava interessado (embora não por aquilo que ele estava a pedir, pelos 20.000), lhe relembrou que tinham dito que lhe davam 7.500 € - “Eu disse que nós tínhamos dito que lhe dávamos € 7.500” -, assumindo ainda ter-lhe dito, face às insistências do mesmo - “ele é que disse que tinha que dar mais” -, que os “valores já estão muito em cima, por isso eu não posso dar…”, o que sustenta a factualidade considerada provada a esse respeito.
Quanto aos apontados depoimentos, parcialmente transcritos nas alegações recursórias e integralmente transcritos nas contra-alegações, ouvidos os mesmos, verifica-se que se reportam, como referem os Recorridos, a outros episódios, em nada contendendo com o sentido dado pelo Tribunal às declarações prestadas pelo Autor.
Improcede, pois, a requerida alteração.
Quanto à necessidade de ampliação da matéria de facto.
Pretendem os Recorrentes se considerem assentes, por confissão, os seguintes factos:
“ Os RR. vendedores não fizeram essas comunicações para estes preferirem na alienação do prédio objecto da preferência”.
“ Os RR. não fizeram essas comunicações por entenderem que a tal não estavam obrigados por considerarem que os AA. não gozavam do direito de preferência na venda”.
Fazem-no por entenderem que tal se mostra relevante para “os efeitos da alínea c) do nº 2 do artigo 662º do CPCivil”.
Apesar desta última referência, percebe-se que os Recorrentes não pretendem a anulação da decisão da primeira instância prevista no indicado preceito, mas sim a ampliação, pela Relação, da matéria de facto em causa, com fundamento na confissão de tais factos.
A questão, portanto, é apenas a de saber se esses factos são efetivamente relevantes para a decisão da causa e devem ser considerados confessados.
Vejamos.
A ação de preferência só pode ser exercida pelo preferente a quem não se deu conhecimento da venda - art. 1410º, nº 1, “ex vi” do art. 1380º, nº 4, todos do Cód. Civil – certo que, querendo vender a coisa objeto da preferência, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato - art. 416º “ex vi” do art. 1380º, nº 4, todos do Cód. Civil.
A ação de preferência nasce precisamente de um facto ilícito imputado ao alienante e correspondente à violação de um dos deveres a que, na qualidade de obrigado à preferência, está sujeito (cfr. Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, III, pág. 379), ilícito, esse, que, no caso, se teria traduzido na falta de comunicação ao Autor do projeto de venda dos dois prédios vendidos pelos dois primeiros Réus ao segundo Réu.
Questão distinta, porém, é a de saber se incumbe ao preferente provar a falta de comunicação ou ao obrigado à preferência fazer a prova de que deu conhecimento da projetada venda ao preferente.
Ora, analisando a jurisprudência que sobre esta matéria se tem debruçado, verifica-se que, embora recorrendo a diversificada argumentação, por uma via ou por outra, todos os arestos acabam sempre por concluir que é sobre o obrigado à preferência que recai o ónus de provar que procedeu à comunicação em crise (nesse sentido, veja-se o Ac. da Relação do Porto de 27.10.81, in CJ, IV, pág. 217, Ac. da Relação de Guimarães de 29.09.04, acessível in www.dgsi.pt e a jurisprudência aí citada, nomeadamente o Ac. do STJ de 19.04.94, in BMJ nº 333, pág. 369, e, mais recentemente, Acórdão da Relação de Coimbra de 14.01.2014), posição a que aderimos.
No caso, os Réus/Recorridos nunca sequer defenderam ter feito qualquer comunicação para efeito do disposto no art. 416º do Cód. Civil (e não 461º como por lapso referem os Recorrentes), pelo que, tendo presente a posição adotada quanto ao ónus da prova, se torna irrelevante acrescentar qualquer factualidade a tal respeitante.
Improcede, pelas referidas razões, o pedido de ampliação da matéria de facto.
Quanto ao abuso de direito.
Defendem os Recorrentes não terem criado uma situação objetiva de confiança, passível de ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura, nada tendo os Réus invocado nesse sentido.
Por seu turno, argumentam os Recorridos, nas respetivas contra-alegações, que “o facto de os Recorrentes terem sempre afirmado ao longo de vários anos, e, designadamente, no mês de Julho de 2015 que não estavam interessados na aquisição do prédio por mais de 7.500,00 €, constitui objectivamente situação vinculante no sentido de não exercerem o direito de preferência que, eventualmente, lhes assistisse”.
Cumpre, antes do mais, acentuar que a matéria provada não coincide com a factualidade referida pelos Recorrentes.
Com efeito, a factualidade provada cinge-se ao seguinte:
“Em data não concretamente apurada do mês de Julho de 2015, A. F. e o M. P. mantiveram uma conversa relativa ao prédio indicado em 5), na qual o Autor disse ao Réu que só estava interessado na compra do mesmo pelo preço de 7.500,00€.”
Perante a referida factualidade, que dizer?
Desde logo, convém salientar que, como se frisa no Acórdão da Relação de Lisboa de 01.07.2004, “se a lei não permite a renúncia antecipada no que respeita aos direitos legais de preferência, o abuso do direito não pode servir para, reconhecida uma renúncia antecipada, declará-la válida e operante por se considerar abusivo que assim não seja”.
Com isto não se quer dizer que a figura do abuso do direito, seja, em abstracto, inadmíssível no que respeita à acção de preferência, mas sim que, para se reconhecer uma situação de abuso de direito, necessário se torna que algo acresça “a uma situação que, não fora esse acréscimo, não obstaria em si ao exercício de determinado direito”, sendo, nessas condições, defensável que o abuso do direito possa atuar “mesmo naqueles casos em que a renúncia não é válida em si mesma, mas criou fundadas expectativas e determinou comportamentos naqueles que confiaram nas declarações do renunciante”.
Nesse sentido, refere Henrique Mesquita que apesar de a renúncia a um direito subjetivo de opção, segundo a regulamentação legal, só poder ter lugar depois de o preferente conhecer os termos essenciais da alienação projetada, sendo, por isso, uma renúncia antecipada contrária ao regime imperativamente fixado na lei e devendo, por isso, considerar-se nula, tal “não exclui, no entanto, que o comportamento do preferente que renuncia antecipadamente e de modo peremptório à prelação e que, mais tarde, efectivado o negócio de venda ou de dação em cumprimento, se apresenta a exercê-la, não possa qualificar-se, nos termos do artigo 334º, como um abuso do direito e, portanto, como uma actuação ilegítima" (Obrigações e Ónus Reais, 1997, pág. 207).
Todavia, sob pena de se estar a validar renúncias que a lei visou excluir, forçoso é considerar que “no caso de renúncia antecipada a aplicação da figura do abuso do direito não actuará da mesma forma com que actuará nos casos de renúncia válida. Ali poderá ter havido uma precipitação e, por conseguinte, o tribunal apenas considerará aplicável a previsão do artigo 334º do CC se considerar, por exemplo, que as razões que levaram à renúncia antecipada permaneceriam inalteráveis se o preferente tivesse afinal renunciado posteriormente ao conhecimento do projecto de venda.”
No caso em apreço, qualquer renúncia antecipada seria ilegal - não tendo tão pouco sido alegado que o Autor conhecia os elementos essenciais da projetada venda -, não sendo o facto de o Autor ter transmitido aos Réus-vendedores o valor máximo pelo qual estava disposto a comprar o prédio (7.500 €), de molde a criar uma convicção fundamentadora da dispensa da comunicação legal da venda que veio a ser efetuada pelo preço de 10.500 € ao aqui 2º Réu, certo que o Autor não assumiu um comportamento que revelasse que aquela sua posição se manteria irredutível independentemente da pessoa do comprador, não havendo, face à factualidade alegada e apurada, elementos que permitissem aos primeiros Réus concluir, sem mais, que o ora Recorrente, perante o conhecimento do concreto projeto da venda em causa - aqui se incluindo a pessoa do comprador -, renunciaria à preferência.
Acresce que - e tal, apesar de se não ter provado, não pode de nenhum modo esquecer-se - os Réus alegaram que a posição do Autor surgiu na sequência de uma proposta de venda do prédio pelo preço de 12.000 €, sendo certo que a venda foi efetuada por apenas 10.500 €.
Em suma, a declaração do Autor não justifica um convencimento dos Réus no sentido de que, relativamente à por eles projetada venda, não seria exercida a preferência.
Como a jurisprudência tem sublinhado, o abuso do direito, como “válvula de escape” que deve ser, só deve funcionar em situações de emergência, para evitar violações clamorosas do direito. Deve, por isso, ser invocado com ponderação e equilíbrio, sem que constitua panaceia fácil para toda a situação de excessivo exercício; é que pode o respetivo excesso não ser manifesto e ilegítimo ou só se apresentar assim na aparência (cfr. Acórdão do STJ in BMJ, n.º 407, página 557).
Só há abuso de direito quando o direito é exercido num contexto de grave ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa-fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito, tornando-se, assim, escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso comum sentimento de justiça, não correspondendo a um tal quadro os contornos do caso em apreço.
Neste sentido, pode ler-se no Acórdão da Relação de Évora, de 22.10.2015, “o reconhecimento do abuso do direito produz, sem dúvida, os mesmos efeitos que produziria uma renúncia antecipada, mas, para tal, impõe-se reconhecer que as condições de exercício concreto em que tal renúncia se efectivou assumiram uma tal dimensão que repugnaria ao direito não conceder tutela a comportamentos que excedem manifestamente os limites impostos pela boa-fé (artigo 334º do Código Civil).”
Em conclusão, ao contrário do Senhor Juiz da 1ª Instância, somos de parecer que o exercício, pelos Autores, do direito de preferência não configura, face ao alegado e apurado, um abuso de direito.
Aqui chegados, importa relembrar que, para o caso de procedência do recurso, pediram, os Recorridos, a ampliação do objeto do recurso “abrangendo o fundamento da defesa relativo ao facto de o R. comprador, aqui Recorrido, ser proprietário de prédio rústico confinante com o prédio rústico que adquiriu, o qual é objecto de direito de preferência”, argumentando que “na acção para exercício do direito de preferência previsto no art. 1380 do CC, os AA. carecem de alegar e provar, que à data da compra o réu adquirente não era dono de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu, sendo que este facto constitui um pressuposto ou facto constitutivo do direito de preferência, cuja prova cabe aos AA. de harmonia com o art. 342º, nº 1, do CC, invocando em seu favor o decidido no Ac. do STJ, Proc. 07A958 de 15.05.2007 in www.dgsi.pt.
Que dizer?
Em causa está apenas saber se o facto de o prédio do Réu comprador, por, também, ser confinante com o prédio alienado, constitui, por si só, como os Recorrentes defendem, facto impeditivo do exercício do direito de preferência, por parte do Autor, titular dos dois outros prédios, igualmente, confinantes com aquele.
Pela clareza da explanação e desnecessidade de outros considerandos, transcreveremos o que a este respeito se disse no Acórdão da Relação de Coimbra de 12.09.2006.
Ali se escreveu: “Como se sabe, sendo vários os proprietários com direito de preferência, ou seja, na hipótese de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, não se tratando de um caso de alienação de prédio encravado, o direito de preferência cabe ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona, nos termos do estipulado pelo artigo 1380, nº 2, a) e b), do CC, de acordo com o princípio subjacente a este normativo legal de contribuir para a concentração da propriedade e a extinção das servidões de passagem, "tendo em conta os interesses agrários a acautelar e a promoção do reagrupamento espontâneo, por forma a que a transmissão de qualquer terreno implicasse a sua aquisição por um proprietário confinante, e, havendo vários, por aquele que mais benefícios alcançasse e mais vantagens oferecesse, sob o ponto de vista da estrutura agrária local"[ Parecer nº 32/VII, da Câmara Corporativa, de 21-4-60, sobre o Projecto de Decreto-Lei de que resultou, mais tarde, a Lei nº 2116, de 15-6-62 [primeiro diploma que estabeleceu as bases a que deveria obedecer o emparcelamento da propriedade rústica, com vista a conseguir explorações, economicamente, rentáveis], regulamentada pelo Decreto nº 44647, de 26 de Outubro, que consagrou uma solução paralela á que consta do artigo 1380º, do Código Civil, Pareceres da Câmara Corporativa, 1960, II, 122 e 123.].” (…)
“Assim sendo, a letra da lei, que tem de ser entendida em termos convenientes e razoáveis, impostos pelas regras da interpretação, não afasta o que o espírito do legislador reclama, a bem do princípio da unidade do sistema jurídico, consagrado pelo artigo 9º, do CC, ou seja, que sendo vários os prédios confinantes, a cada um dos respectivos proprietários assiste um direito de preferência, autónomo e distinto, limitando-se a lei a estabelecer, nos nºs 2 e 3, do artigo 1380º, do CC, um critério de prioridade entre os vários preferentes [ Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 1987, 274; RC, de 16-11-82, CJ, Ano VII, T5, 26; RC, de 17-2-78, CJ, Ano III, T2, 272; RP, de 6-2-76, CJ, Ano I, T1, 96.].
Pelo exposto, são requisitos do direito real de preferência, a que alude o artigo 1380º, do CC, a existência de dois prédios confinantes, que pertençam a proprietários diferentes, que ambos sejam aptos para cultura, sem que os dois atinjam ou transcendam os limites da área mínima de cultura, que um deles tenha sido vendido ou dado em cumprimento, que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado, e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante ou, sendo-o, na hipótese de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, não se tratando de um caso de alienação de prédio encravado, aquele que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.”
E conclui: “A venda de prédio rústico a proprietário de prédio com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380º, do CC [Em sentido contrário, STJ, de 7-7-1994, BMJ nº 439º, 562; RE, de 14-3-2002, CJ, Ano XXVII, T2, 267; mas não, conforme vem citado pelos apelados, Galvão Teles, O Direito, 106º-119º, 352; e Direito de Preferência na Alienação de Prédios Confinantes, O Direito, 124º, 7 e seguintes, nem Antunes Varela, RLJ, Ano 125º, nº 3814, 11 e ss, Ano 127º, nºs 3847, 308 e ss., 3848, 326 e ss., e 3848, 365 e ss., nem, finalmente, o Acórdão do STJ, de 18-3-86, RLJ, Ano 124º, nº 3813, 365, onde a questão que se coloca tem a ver, exclusivamente, com a problemática da unidade de cultura, nem ainda o Acórdão da RC, de 28-10-80, BMJ nº 302º, 321.].
Aliás, o elemento histórico de interpretação da norma conduz, também, à solução que se defende, quando se compara o texto do artigo 1380º, nº 1, do CC, segundo o qual “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam, reciprocamente, do direito de preferência, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”, com o preceituado pelo artigo 18º, nº 1, do DL nº 384/88, de 25 de Outubro, citado, nos termos do qual “os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380º, do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
Os motivos aduzidos convencem-nos plenamente do bem fundado desta posição, razão pela qual a ela aderimos.
Acresce que ainda que assim não entendêssemos, o que não se concede, no caso em apreço sempre seria de julgar improcedente a defesa dos Réus.
Com efeito, são os próprios Recorridos que afirmam ter aceitado a matéria alegada no art. 17º da petição inicial, onde os Autores alegavam que “o R. comprador era proprietário de um prédio rústico, constituído por monte, com a área de 1.250 m2, inscrito à respectiva matriz da freguesia de … sob o artigo 5555, que confina com o prédio que veio a comprar aos RR. Alienantes”.
Ora, assim sendo, e tendo-se presente que se mostra provado que o prédio alienado (o inscrito na matriz sob o artigo 2222) tem a área de 8.175 m2 e os prédios rústicos confinantes pertencentes aos Autores apresentam as áreas de 2.905 m2 (prédio inscrito na matriz sob o artigo 1111) e 4.952 m2 (prédio inscrito na matriz sob o artigo 4444), forçoso seria considerar ter o Autor prioridade na preferência relativamente ao Réu adquirente e também preferente, já que a soma da área do prédio alienado com a área de qualquer um dos prédios dos Autores se aproxima mais da área da unidade de cultura do que a soma daquela mesma área com a área do prédio do Réu.
Improcedendo, pois, a referida defesa dos Réus, procede o recurso, pelo que, depositado o preço declarado na escritura, cabe reconhecer ao Autor o direito de preferência, por esse preço, na venda do prédio rústico inscrito na respetiva matriz predial sob o art. 2222ª.
Conforme é unanimemente afirmado, a nível jurisprudencial e doutrinário, sendo reconhecido na competente ação o direito de preferência, os respetivos efeitos retroagem à data da realização da alienação com violação da obrigação de conceder preferência, tudo se passando como se o comprador, naquela data, fosse o sujeito a quem é reconhecido, agora, o direito a preferir.
Como tal, a procedência da ação de preferência leva a que, no registo predial, se proceda à substituição, por cancelamento ao registo existente e inscrição dum novo, do respetivo interessado.
Transpondo para o caso vertente, determinando a procedência da preferência a modificação subjetiva do direito de propriedade, por efeito da substituição com efeitos retroativos do adquirente pelo preferente na titularidade do direito, deve ordenar-se o cancelamento do registo da aquisição efetuada a favor do Réu A. B. e de quaisquer outros registos posteriores a esse (não havendo, obviamente, qualquer fundamento para cancelar o anterior registo a favor dos Réus vendedores).
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Sumário: I - É sobre o obrigado à preferência que recai o ónus de provar que procedeu à comunicação da projetada venda ao preferente:
II - No que respeita aos direitos legais de preferência, em que a lei não permite a renúncia antecipada, quando, desconhecendo o preferente os elementos da projetada venda e não tendo o mesmo assumido um comportamento que revelasse que a sua posição de desinteresse acima de determinado preço se manteria irredutível independentemente da pessoa do comprador, não pode o obrigado à preferência criar “fundadas expectativas” no não exercício do correspondente direito;
III - Não tendo sido criadas “fundadas expectativas” relativamente ao não exercício da preferência não há abuso no exercício do direito de preferência após efetivo conhecimento, pelo preferente, de todos os elementos da concretizada venda;
IV - A venda de prédio rústico a proprietário de prédio com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380º, do Cód. Civil.
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IV. DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida que se substitui pela seguinte decisão:
a) Reconhece-se ao Autor o direito legal de preferência na alienação do prédio rústico inscrito sob o artigo 2222º, na matriz predial respetiva da freguesia de …, formalizada por contrato escrito de compra e venda outorgado em 24 de Agosto de 2015, entre os 1ºs RR T. P. e marido M. P., casados sob o regime da comunhão de bens adquiridos, e o 2º R.. A. B., viúvo.
b) Declara-se, em virtude do exercício do referido direito de preferência, a substituição, com efeitos retroativos à data de 24.08.15, do Réu pelo Autor na titularidade de adquirente no contrato de compra e venda celebrado em 24.08.2015, mediante o pagamento aos referidos réus do preço de 10.500 €, valor esse depositado nos autos;
c) Ordena-se o cancelamento do registo da aquisição do direito de propriedade sobre o identificado prédio rústico feito com base na escritura de 24.08.2015 a favor do Réu A. B. e de quaisquer outros posteriores a esse.
Custas da ação pelos Réus e custas do recurso pelos Recorridos.
Guimarães, 28.09.2017
Relator
1º Adjunto
2º Adjunto