Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1972/05-2 |  |
MATÉRIA DE FACTO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTES COMUNS
OBRAS
II – Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, ficando excluídas destas últimas as afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
III – Para se aferir da prejudicialidade, em termos da linha arquitectónicas, de obras novas realizadas é insuficiente a simples enumeração dos trabalhos efectuados.
I - Relatório
1. "A" e "B" demandaram "C" pedindo que o R. seja condenado a reformar o prédio para serem autonomizadas as partes comuns do edifício, demolida e reedificada a varanda da alçada sul, alterada a fachada exterior do edifício para os termos acordados e reposta a situação no logradouro sito a nascente.
2. Alegam para tanto que a seu favor está inscrita a fracção designada pela letra V, destinada a habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Apúlia, encontrando-se inscrito a favor do R. as fracções designadas pelas letras A, B, E, F e G, do mesmo prédio, destinadas a actividades económicas.
O R. solicitou, e foi autorizado pelos AA, a realização de alterações no prédio, tendo-se iniciado as obras em Outubro de 2002, no entanto aquele ordenou a execução de trabalhos para os quais não tinha autorização, tendo feito instalações nas partes comuns da área destinada a actividades económicas, só permitindo a entrada a quem entende.
3. Citado veio o R. impugnar o factualismo aduzido pelos AA, referindo existir por partes destes abuso de direito, e pedindo a condenação dos mesmos com litigantes de má fé.
4. Os AA vieram responder.
5. Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente absolvendo o R. do pedido.
6. Inconformado, vieram os AA. interpor recurso de apelação, formulando, nas alegações apresentadas, as seguintes conclusões:
- O R. deve ser condenado a proceder às alterações necessárias para que haja a reposição da situação de facto que existia antes da sua intervenção, tendo este necessariamente de autonomizar as partes comuns do edifício, demolir e reedificar a varanda da alçada Sul, alterar a fachada exterior do edifício para os termos acordados e resposta a situação no logradouro sito a nascente;
- Ao R. deve ser permitida a realização de intervenções no edifício até ao limite autorizado pelos condóminos e expresso no documento junto aos autos que foi assinado pelos condóminos.
- O art.º 1421, n.º 1 do CC apenas se refere às partes do prédio que são necessariamente comuns.
- Os AA são proprietários exclusivos da fracção que lhe pertence e comproprietários das partes comuns do edifício, sendo que o conjunto dos dois direitos é incindível.
- O título constitutivo da propriedade horizontal não afecta ao uso exclusivo do R. certas zonas das partes comuns.
- Não foi obtida prévia autorização com a representatividade necessária para a alteração do arranjo arquitectónico na medida em que o foi.
- Os AA provaram ser proprietários de uma fracção autónoma e comproprietários das partes comuns.
- O R. não fez prova de factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito de propriedade dos Autores, como lhe competia.
- Deve conceder-se provimento à apelação e por via disso, revogada a douta sentença recorrida e acordar-se na condenação do apelado na realização das obras necessárias à reposição dos limites máximos autorizados pelos apelantes para a limitação do seu direito de propriedade e alteração da estética e arranjo arquitectónico do edifício com todas as necessárias e legais consequências.
7. Houve contra-alegações.
8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos Na sentença foram considerados como provados, os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Predial de Esposende sob o nº .../200290 o prédio urbano sito no Sítio da ..., freguesia de Apúlia – Esposende, constituído em propriedade horizontal, conforme resulta da inscrição F-2;
2. Encontra-se inscrito a favor dos Autores a fracção designada pela letra V destinada a habitação, daquele prédio;
3. Encontram-se inscritas a favor do Réu as fracções designadas pelas letras A, B, E, F e G, destinadas a actividades económicas, daquele prédio urbano;
4. Em 09-04-1999, em assembleia de condomínio do citado prédio, o Réu pediu autorização aos Autores e demais condóminos para alargar o seu restaurante ao primeiro andar e alterar a parte exterior do prédio correspondente às suas fracções;
5. Os Autores e demais condóminos solicitaram esclarecimentos ao Réu sobre as alterações concretamente pretendidas;
6. O Réu delegou no Sr. Arquitecto Paulo T..., por quem se tinha feito acompanhar, a prestação de esclarecimentos;
7. Os Autores autorizaram as alterações solicitadas pelo Réu e referidas em 4.;
8. Em meados do mês de Outubro de 2002, iniciaram-se os trabalhos de construção civil no edifício;
9. Os trabalhadores da referida obra aplicaram um revestimento de madeira e metais na fachada exterior do edifício;
10. Abriram em cada um dos três pisos da área destinada a actividades económicas portas de acesso a nascente do edifício bem como instalaram escadas metálicas que permitem o acesso a essas mesmas portas;
11. Demoliram a varanda que existia no alçado Sul do edifício e construíram uma outra de maior dimensão naquele local;
12. Instalaram no telhado do prédio um reclame com aproximadamente cinco metros de comprimento por dois metros de altura com a inscrição “Restaurante”;
13. Cimentaram a área do logradouro sita a nascente do edifício;
14. O Réu ordenou aos trabalhadores a execução das obras descritas de 9. a 13.;
15. Há pelo menos 7 anos o Réu instalou um estabelecimento de restauração designado por “Restaurante Camelo”, na fracção B do prédio referido em 1., mantendo-se na exploração do mesmo até à presente data;
16. Na reunião referida em 4. o Sr. Arquitecto Paulo T... referiu que o Réu pretendia juntar numa só as fracções do 1º andar designadas pelas letras E, F e G e destiná-las a sala de restaurante, bem como substituir a pedra existente na fachada exterior do edifício correspondente às ditas fracções por outra pedra;
17. Os trabalhadores da obra integraram na área identificada como sendo das fracções E, F e G e assinaladas a fls. 49 Como resulta da análise dos autos, constituindo um lapso, aliás detectado na sentença sob recurso. dos autos a área identificada como sendo comum (127 m²) e assinalada na mesma folha;
18. Colocaram uma porta na entrada da área destinada a actividades económicas, no alçado poente do edifício;
19. Instalaram na área de logradouro sito a nascente aparelhos para fornecimento de ar condicionado e gás;
20. O Réu ordenou igualmente aos trabalhadores a execução das obras descritas em 18 e 19.;
21. Actualmente existe uma sala de espera de apoio ao restaurante, onde o Réu colocou mesas e cadeiras;
22. Só o Réu possui a chave da porta referida em 18..
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III – O DireitoComo se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões Sabendo-se que o Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC.
No seu necessário atendimento, surge-nos invocada a existência de erro na apreciação da matéria de facto, bem como a sua inadequada subsunção ao direito.
Reportando-nos à decisão sobre a matéria de facto, ressalta do alegado que os Apelantes entendem que devia ter sido dado como provado que o Recorrido apenas fez saber que pretendia juntar numa só as fracções do 1º andar, designadas pelas letras E, F e G, e destiná-las a sala de restaurante, bem como substituir o granito existente na fachada exterior do edifício correspondente às ditas fracções por um outro tipo de granito que viesse a ser autorizado pela Câmara Municipal, não tendo sido descrita qualquer outra intervenção no prédio, e consequentemente não tendo sido autorizadas as obras que para além ou contra isso, o Apelado levou a cabo, e assim, importava que se entendesse como apurado, e em conformidade, que o Recorrido ocupou e integrou no seu património áreas comuns do prédio, não tendo os Apelantes autorizado aquele a dispor do prédio, ou parte dele, por qualquer forma, e que tal actuação prejudicou o arranjo arquitectónico do edifício, impedindo a fruição das partes comuns do mesmo.
Para tanto referenciam a declaração de autorização para a realização das obras, aspectos do depoimento do Sr. Arquitecto mencionado nos autos e, genericamente, os prestados por demais testemunhas.
Como se sabe, pode ocorrer a alteração da decisão da primeira instância quanto à matéria de facto, na hipótese prevista no art.º 712, n.º 1, a), do CPC, considerando todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre determinados pontos da matéria de facto referenciados, por ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados, sendo feita a impugnação, conforme o disposto no art.º 690-A, do CPC.
Importa reter que não está em causa um novo e integral julgamento, tendo-se, na realidade, optado por restringir a revisibilidade da decisão da matéria de facto a determinados pontos controvertidos relativamente aos quais a parte recorrente manifesta, de forma adequada, a sua discordância.
Por outro lado, sempre se dirá que o sistema legal, tal como está consagrado, com recurso à gravação sonora dos meios probatórios oralmente produzidos, não assegura a fixação de todos os elementos susceptíveis de condicionar ou influenciar a convicção do julgador perante o qual foram produzidos os depoimentos em causa.
Com efeito, não pode ser esquecido que no âmbito do julgamento em processo civil rege o princípio da livre apreciação das provas, sem prejuízo da observância de formalidade especial para a existência ou prova de um determinado facto, sendo contudo exigível que o julgador decida segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, art.º 655, do CPC.
Na realidade, é sabido também, que existem inúmeros aspectos comportamentais dos depoentes que não são passíveis de ser registados numa gravação áudio Eurico Lopes Cardoso, referia no BMJ n.º 80, a fls. 220 e 221, os depoimentos não são só palavras, nem o seu valor pode ser medido apenas pelo tom em que foram proferidas. Todos sabemos que a palavra é só um meio de exprimir o pensamento e que, por vezes, é um meio de ocultar. A mímica e todo o aspecto exterior do depoente influem, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhe. e como tal apreendidos ou percepcionados por outro Tribunal que pretenda fazer a reapreciação da prova testemunhal, sindicando os termos em que a mesma contribuiu para a formação da convicção do julgador, perante o qual foi produzida.
Como tal, sempre o juiz perante o qual foram prestados os depoimentos estará em posição privilegiada em termos de recolha dos elementos e sua posterior ponderação, nomeadamente com a devida articulação de toda a prova oferecida, de que decorre a convicção plasmada na decisão proferida sobre a matéria de facto.
Em conformidade, a convicção resultante de tal articulação global, evidencia-se como sendo de difícil destruição, principalmente quando se pretende pô-la em causa através de indicações parcelares, ou referências meramente genéricas que o impugnante possa fazer, como contrárias ao entendimento expresso.
Assim, presentes tais considerandos, e para que possa ser atendida, neste Tribunal, a divergência quanto ao decidido em 1ª instância na fixação da matéria de facto, deverá ficar demonstrado, pelos meios de prova indicados pelos Recorrentes, a ocorrência de um erro na apreciação do seu valor probatório, exigindo-se, contudo e para tanto, que tais elementos de prova sejam inequívocos quanto ao sentido pretendido por quem recorre Não pode ser esquecido que na alínea b) do n.º 1, do art.º 690 A, do CPC, se faz a referência expressa aos meios concretos de prova constantes do processo ou da gravação, que imponham decisão, sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida..
Ora, admitindo como minimamente satisfeito o ónus de impugnação previsto no já referenciado art.º 690-A, do CPC, certo é que da análise de toda a prova produzida, quer no concerne aos depoimentos prestados, quer no que respeita aos documentos que em momento oportuno foram juntos aos autos, não resulta que os meios concretos de prova apontados, bem como os genericamente referenciados, se mostrem inequívocos quanto ao sentido enunciado na pretensão formulada pelos Recorrentes, no concerne, obviamente, ao estrito apuramento da matéria de facto.
Com efeito, e independentemente da apreciação feita pelos Apelantes de partes do depoimento da testemunha Paulo T..., arquitecto responsável pelo projecto das obras realizadas, a convicção globalmente formulada, do modo como foi plasmada na fixação da matéria de facto, não resulta afectada pelas indicações, concretamente feitas, de partes de tal depoimento, nem pelos apontamentos, realizados de forma genérica, quanto aos demais depoimentos referenciados, carecendo também de virtualidade para tanto, o documento consubstanciando a designada “declaração de autorização, por necessariamente a articular como toda a outra prova produzida.
Desta forma, conclui-se inexistir fundamento que determine a alteração da decisão da matéria de facto, como foi proferida no julgamento efectuado em 1ª instância, que em tais termos se considera fixada.
Discordam os Apelantes, também, do enquadramento jurídico realizado na sentença sob recurso, alegando que provaram serem proprietários da sua fracção e comproprietários das parte comuns, verificando-se no caso sob análise uma restrição do seu direito de propriedade, uma vez que as partes comuns do edifício de que são comproprietários foram integrados no património de um dos condóminos, não tendo assim que fazer prova que por qualquer forma cederam, restringiram ou modificaram o direito de que são titulares, cabendo sim ao Apelado fazer a prova da ocorrência de factos que levem a concluir pela inexistência ou modificação do direito de propriedade dos Recorrentes.
Alegam que não autorizaram o Recorrente a dispor do prédio da forma como o fez, tendo a actuação deste último prejudicado o arranjo arquitectónico do edifício, bem como impedido a fruição das suas partes comuns.
Na sentença recorrida foi entendido que fora dada autorização ao Recorrido para a realização de obras, não tendo os Apelantes logrado provar que não autorizaram as que pretendem ver reformadas ou alteradas, ou que tais obras prejudicassem o arranjo estético ou a linha arquitectónica do edifício. Quanto às invocadas áreas comuns considerou-se que quando se iniciaram as obras apenas havia uma área ampla, sendo o Apelado, o único servido pelas mesmas.
Apreciando.
Não se questiona que a propriedade horizontal pode ser entendida face ao disposto no art.º 1414, do CC, como a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, desde que tais fracções estejam em condições de constituírem unidades independentes, podendo estas, em conformidade, pertencer a proprietários diferentes.
No título constitutivo deverá, obrigatoriamente, especificar-se as partes do edifício correspondentes às várias fracções, em termos tais que permitam a sua devida individualização, podendo conter, para além do mais, a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum.
A modificação do título exige o acordo de todos os condóminos, excepcionando-se o caso da junção de duas ou mais fracções do mesmo edifício, no sentido de uma interligação efectuada através de paredes mestras ou elementos estruturais do prédio Se tal afectação não for feita, não haverá alteração do prédio, e consequentemente a necessidade de modificação do título constitutivo. caso em que ficará apenas dependente da intervenção dos condóminos em causa, art.º 1419, n.º 1 e 1422 – A do CC.
Por outro lado, e ainda que não se evidencie como relevante, neste momento, proceder a uma análise conceptual Considerando, nomeadamente, que se está perante um direito real novo, ou de uma nova forma particular de propriedade, combinando duas figuras pré-existentes, a propriedade singular sobre a fracção autónoma, e a compropriedade sobre as partes comuns, como referem Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Batista Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar, 3ª edição, pag. 97, bem como Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, vol III, pag. 397., sempre se deverá salientar que a propriedade horizontal pressupõe a existência de uma pluralidade de direitos de propriedade, de incidência individualizada, ou específica, sobre cada uma das fracções, mas também, e com ela concorrendo, uma outra, recaindo sobre as partes comuns do prédio, referindo-se expressamente no art.º 1420, do CC, que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence, e comproprietário das partes comuns do edifício.
Quanto a estas últimas, diz-nos o art.º 1421, do CC quais as partes necessariamente comuns, n.º 1 São indicados: a) solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou de passagem comum a dois ou mais condóminos; d) instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes., bem como as que se presumem como tal Caso dos pátios e jardins anexos ao edifício – a), ascensores – b), as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro – c), as garagens e outros lugares de estacionamento – d). , ficando excluídas desse âmbito as que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, sem prejuízo de a qualquer destes ser efectuada a afectação exclusiva, pelo título constitutivo.
Sabido é, da mesma forma, que no regime de propriedade horizontal, para além das limitações ao exercício de direitos impostas aos proprietários e comproprietários de imóveis, são estabelecidas outras, nomeadamente as que proíbem que seja prejudicada por obras novas a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, sem prejuízo da possibilidade de modificações em tal âmbito, se for obtida a prévia autorização da assembleia de condóminos, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, devendo pela mesma maioria ser autorizada a realização de obras que se traduzam em inovações nas partes comuns, inovações que contudo serão sempre proibidas, se capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das coisas comuns, art.º 1422, n.º 2, a) e n.º 3 e 1425, n.º 1 e n.º 2, do CC.
É dentro deste quadro legal, delineado em traços muito gerais, que devem ser analisadas as pretensões dos Recorrentes.
Ora, resulta dos autos que estes últimos e o Apelante são donos de fracções correspondendo, respectivamente à letra V, e às letras A, B, E, F e G, dum prédio constituído em propriedade horizontal, destinando-se a primeira das fracções a habitação, estando situada no bloco nascente, 2º andar esquerdo, e as segundas destinadas a actividades económicas, encontram-se no bloco poente, respeitando a A. à totalidade da cave, a B sita no rés-do-chão, e as E, F e G no 1º andar, e último andar desse mesmo bloco Cópia de certidão de fls. 35 e seguintes, e certidões de fls. 6, 66 a 67, 121 a 161. .
Apurou-se também que o Apelado instalou um estabelecimento de restauração na fracção B, tendo solicitado no dia 9.4.99, em assembleia de condóminos autorização aos Apelantes, e demais condóminos, para alargar o dito restaurante ao primeiro andar, e alterar a parte exterior do prédio correspondente às suas fracções, tendo tal autorização sido dada pelos Recorrentes E pelos demais condóminos presentes na reunião, representando 950/mil avos, conforme acta junta pelos Recorrentes a fls. 8..
Do alargamento do restaurante ao 1º andar resultou a reunião das três fracções, não resultando apurado que a mesma se realizasse mediante o derrube de quaisquer paredes, maxime paredes mestras ou elementos estruturais, evidenciando-se também a exclusividade de utilização pelo Recorrido dos respectivos acessos por possíveis galerias ou escadas.
Aliás, nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, as escadas de acesso entre o rés-do-chão e o 1º andar e as galerias no mesmo foram definidas como partes comuns das fracções da área económica, enquanto para as fracções do bloco habitacional foram indicadas as escadas de acesso a partir da cave e o acesso do automóvel para as garagens, do respectivo bloco, em consonância, assim com a respectiva exclusividade de utilização e de acordo com os princípios legais acima enunciados.
Daí que, contrariamente ao pretendido pelos Recorrentes, não se verifica que o seu direito de propriedade de mostre restringido na sequência da conduta do Apelado, não estando os mesmos impedidos de o fruir, sem prejuízo das inerentes limitações legalmente impostas.
Por outro lado, no concerne às obras levadas a cabo pelo Recorrido, que os Apelantes invocam ter excedido, em extensão e diversidade, a permissão pedida, apurando-se que a autorização foi efectivamente concedida, não estavam os Recorrentes dispensados de provar que as obras realizadas foram não só além, mas até contra o autorizado, como um dos facto constitutivos do direito que lhes assistiria de verem reposta a situação do prédio, como se encontrava, antes da intervenção do Apelado.
Ora, não lograram os Apelantes prová-lo Veja-se a resposta negativa dada ao artigo 7º da Base Instrutória, nem se mostra patenteado nos autos que as obras realizadas possam prejudicar a utilização das partes comuns ou das coisas próprias, por parte dos condóminos, nomeadamente pelos Recorrentes, considerando os aspectos específicos, já apontados, do caso concreto.
Finalmente, quanto a alteração do arranjo arquitectónico, flúi do já explanado que as obras foram autorizadas em assembleia representativa de condóminos, importando para se poder aquilatar da sua prejudicialidade em termos da linha arquitectónica ou arranjo estético do edifício, que os Apelantes tivessem, em momento próprio, procedido à sua devida estruturação factual, alegando não só os elementos definidores da proibição em causa, mas também as razões, de ordem técnica e artística, suportadas facticamente, pelas quais os ordenamentos arquitectónicos e estéticos se consideram ofendidos na situação em análise.
A simples enumeração dos trabalhos realizados, levada a cabo pelos Recorrentes, não cumpre tal ónus, sendo certo que as fotografias juntas aos autos, independentemente do gosto pessoal, não clarificam as suas razões tendo em conta a globalidade dos factos apurados, não permitindo, assim, retirar as conclusões pretendidas pelos Apelantes.
Nada mais havendo a apreciar, conclui-se, necessariamente, que a decisão sob recurso não merece censura.
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IV - DECISÃO
Em face do exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
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Guimarães, 16 de Novembro de 2005