Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1174/13.6TJVNF.D.G1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
FINALIDADE
2. O facto de o autor apelado exercer a profissão de picheleiro, ter trabalhado para a insolvente no edifício onde foram construídas as fracções que lhe foram prometidas vender e noutras obras e se ter comprometido, na renegociação do contrato-promessa, a pagar a última prestação com trabalho de pichelaria, não nos permite concluir, com segurança, que o autor pretendesse destinar as fracções a investimento imobiliário.
Insolvência
Tribunal Judicial Comarca Braga – V.N.Famalicão
Relator Des. Espinheira Baltar
Adjuntos Henrique Andrade e Eva Almeida
Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães
O autor MANUEL A instaurou a presente acção de verificação ulterior de créditos contra a MASSA INSOLVENTE DE B, LDA.", CREDORES DA MASSA INSOLVENTE e "B, LDA.", pedindo, a final: [i] seja reconhecido o direito de exigir da parte do Sr. Administrador da Insolvência o cumprimento do contrato-promessa sob discussão nos autos, nos termos em que foi outorgado; [ii] em alternativa, caso o Sr. Administrador da Insolvência opte pelo não cumprimento, seja reconhecido o direito sobre a insolvente equivalente ao dobro do sinal que pagou no âmbito desse contrato; e [iii] em qualquer dos casos, seja declarado que tem o direito de retenção sobre a fracção que constitui objecto do aludido contrato.
Funda esse pedido num contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, designada pelas letras 'AM', celebrado com a insolvente no dia 17 de Maio de 1999, por via do qual entregou, a título de sinal, a quantia total de €22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos euros), sem que, até ao momento, tenha sido celebrada a respectiva escritura pública, que seria a outorgar até ao dia 31 de Dezembro de 2004.
Foi lavrado termo de protesto nos autos principais.
Procedeu-se à citação da massa insolvente, na pessoa do Sr. Administrador da Insolvência nomeado, dos credores, por éditos de 5 (cinco) dias, e da insolvente.
Regularmente citada para contestar, a ré "C E" apresentou-se a fazê-lo.
Além de impugnar a versão dos factos alegada pelo autor, argumenta que o contrato-promessa sob discussão é nulo, por vício de forma e que ao aludido Manuel A não deve ser reconhecido o invocado direito de retenção.
Designada data para tentativa de conciliação, frustrou-se a mesma uma vez que as partes mantiveram irredutíveis as posições que assumiram nos respectivos articulados.
Foi verificada a regularidade e a validade da instância.
Identificou-se o objecto do litígio, enunciaram-se os temas da prova, admitiram-se os requerimentos probatórios apresentados e designou-se data para realização da audiência final.
Procedeu-se à realização da audiência final com observância estrita das formalidades legais, como consta da respectiva acta.
Foi proferida sentença que decidiu nos seguintes termos:
“Pelo exposto e na procedência da presente acção, julga-se verificado o crédito reclamado pelo autor MANUEL A, no valor de €44.903,84 (quarenta e quatro mil, novecentos e três euros e oitenta e quatro cêntimos), classificando-o como crédito garantido, na medida em que beneficia de um direito de retenção sobre a fracção autónoma designada pelas letras "AM" e garagem nº13, devendo este crédito ser graduado preferencialmente ao crédito do credor "C E", por prevalecer sobre a hipoteca de que este último é titular, a ser pago pelo remanescente do produto do identificado prédio urbano, inscrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 221/19980316-AM e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 770° (actualmente artigo 799°, da União de Freguesias de Avidos e Lagoa).”
Inconformada com o decidido a ré C E interpôs recurso de apelação formulando conclusões:
“1 - A recorrente C E (doravante designada por CEMG) vem interpor recurso da douta sentença recorrida, na parte em que verificou e graduou o crédito, proferida pelo douto Tribunal no âmbito de uma ação de verificação ulterior de créditos, que julgou improcedente a contestação da presente ação e consequentemente reconheceu o crédito reclamado pelo autor, aqui recorrido MANUEL A.
2 - A douta sentença recorrida classificou o referido crédito, como garantido, por assim, ter entendido que este gozava de um direito de retenção, sobre a fração autónoma designada pelas letras "AM" e garagem nº 13, pertencente ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 221 e inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo 799º da União de Freguesias de Ávidos e Lagoa, sito na Rua Nossa Senhora do Carmo, nº 334, da Freguesia de Ávidos, do Concelho de Vila Nova de Famalicão.
3 - Entende a aqui recorrente que não foi feita uma correta aplicação do direito ao caso concreto, bem como uma correta interpretação do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência (AUJ) nº 4/2014, proferido pelo STJ e publicado no DR a 19-05-2014, nomeadamente do conceito de consumidor no seu sentido restrito e invocado na douta sentença recorrida.
4 - Com as presentes alegações, pretende a recorrente, a correta aplicação do AUJ face ao conceito de "consumidor" no mesmo introduzido e a correta aplicabilidade do AUJ à situação fatual do autor/recorrido MANUEL A, pelo que deverá a douta sentença recorrida ser revogada e substituída, por outra que, altere a sentença quanto ao reconhecimento do direito de retenção, tendo em conta o conceito de consumidor, classificando o referido crédito como comum e consequentemente graduando-o imediatamente a seguir ao crédito da CEMG, credora hipotecária e aqui recorrente.
5 - Atenta a prova produzida em audiência final, designadamente a prova testemunhal e a prova documental junta aos autos, bem como os fatos dados como provados e os não provados, descritos na sentença recorrida e que ajudaram a formar a convicção do douto Tribunal, entendeu o mesmo dar com fato provado a entrega (traditio) do imóvel em apreço ao promitente-comprador e aqui recorrido MANUEL A.
6 - Ficou provado nos autos (fato 12 da matéria assente) que o autor/recorrido nunca usou a fração designada pelas letras "AM" como habitação própria e permanente.
7 - Também ficou demonstrado e provado (fato 7 da matéria assente) que o recorrido celebrou o contrato promessa de compra e venda, comprometendo-se a adquirir a referida fração em bruto ou grosso (sem cozinha, sem carpintaria, sem reboco, sem estanhamento de paredes, sem pinturas, sem envernizamento, sem tetas falsos, sem spots, sem tijoleiras e sem louças de wc), permitindo assim uma redução do preço inicialmente contratado.
8 - Também foi dado como matéria assente (fato 7),pela junção do referido "Aditamento ao Contrato de Promessa de Compra e Venda" que o contrato promessa de compra e venda foi outorgado com o propósito de servir como forma de pagamento dos serviços prestados pelo autor à sociedade insolvente, já que a parte final do preço de aquisição da fração em apreço seria efetuada por contrapartida de trabalhos de pichelaria que o autor se comprometeria a fazer por conta da sociedade insolvente.
9 - O recorrido MANUEL A adquiriu a referida fração autónoma, não para sua habitação própria e permanente, mas sim com o único propósito de fazer deste imóvel uma forma de investimento e/ou rentabilidade imobiliária.
10 - Foi considerada como matéria provada que o recorrido entrou na posse do imóvel, através do ato simbólico da entrega das chaves em 24 de Outubro de 2003 (fato 7 da matéria assente),com o objetivo de terminar as obras de acabamento do imóvel, uma vez que exercia uma profissão ligada ao ramo da construção civil, nomeadamente a atividade de pichelaria, tendo muitas vezes inclusive, como ficou provado, executado subempreitadas para a empresa aqui insolvente.
11 - O prédio não dispunha de água e eletricidade pública (fatos 10 e 11 da matéria assente),uma vez que o mesmo, ainda não tinha a competente licença de utilização atestando as condições de habitação e salubridade, face ao estado de construção que tinha o edifício à data, não dispondo, inclusive da respetiva cobertura, conforme ficou provado na douta sentença recorrida.
12 - Nunca ficou demonstrado, em sede de audiência de discussão e julgamento, que o autor tivesse colocado móveis de cozinha e eletrodomésticos na fração, que acabasse a fração devidamente de eletricidade ou tivesse colocado as loiças em ambas as casas de banho e na cozinha (fatos al, bl, cl da matéria não assente).
13 - Volvidos doze anos, após a entrega do imóvel ao autor, o mesmo encontra-se devoluto e inacabado, sem condições de habitabilidade, nunca tendo sido habitado pelo autor (fato e) da matéria não assente).
14 - ° recorrido, não provou ter a qualidade de consumidor, conforme deveria tê-lo feito.
15 - Apesar de todo este quadro fatual, o Douto Tribunal, considerou o aqui recorrido um consumidor, um utilizador final do produto que adquiriu.
16 - Na esteira da interpretação do conceito de consumidor em sentido restrito, tendo em conta o douto Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ nº4/2D14, entendeu e interpretou o Tribunal ad quo, tendo em conta a definição do conceito de consumidor, que o recorrido MANUEL A, interveio no contrato promessa de compra e venda não na qualidade de comerciante ou profissional do ramo imobiliário, mas sim, como um consumidor, no sentido de o considerar um utilizador final, tendo adquirido o imóvel para investimento e não para a sua revenda.
17 - Ora, a recorrente, com todo o devido respeito, não pode concordar com esta interpretação do conceito de "consumidor", conceito este, que integra o referido AUJ, senão vejamos:
18 - Cita o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2014, proferido pelo STJ e publicado no DR a 19-05-2014, o seguinte:"No âmbito da graduação de créditos em insolvência, o consumidor promitente- comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional, com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador de insolvência, goza do direito de retenção, nos termos do estatuído no artigo 755º nº 1, al.f} do C. Civil. 1/
19 - Ora. no citado Acórdão. na sua fundamentação jurídica. o Tribunal explica o porquê da protecão do consumidor e afirma:"A opção legislativa no conflito entre credores hipotecários e os particulares consumidores, concedendo-lhes o direito de retenção, teve e continua a ter uma razão fundamental: a proteção destes últimos no mercado da habitação; na verdade, constituem a parte mais débil que por via de regra investem no imóvel as suas poupanças e contraem uma dívida por largos anos, estando muito menos protegidos do que o credor hipotecário. 1/
"Assim, se compreende que a alínea f) do artigo 755º nº 1 do C. Civil, seja entendida restritamente.de molde a que se encontre a coberto da prevalência conferida pelo direito de retenção, o promissário da transmissão de imóvel que obtendo a tradição da coisa seja simultaneamente um consumidor."
20 - É com clareza e evidência que o STJ e seu Relator, exprimiu e muito bem, os pressupostos para o reconhecimento do direito de retenção e em que situações, primeiro deve o adquirente ser um consumidor, assumir esta qualidade na outorga do contrato de promessa de compra e venda e no imóvel possa exercer os seus direitos como um verdadeiro proprietário e legítimo possuidor. Segundo, exige-se também que o objeto do contrato de promessa se destine a habitação, ou seja, para a sua habitação própria e permanente ou para sua habitação secundária, excluindo aqui as aquisições de imóveis para revenda, para arrendamento habitacional a terceiros, para o exercício de comércio, indústria e actividade liberal.
21 - Parece-nos assim, que é a finalidade do ato de consumo que determina, essencialmente a qualificação do consumidor como sujeito de benefício que aquele diploma institui e ainda os que lhe seguiram na senda da mesma proteção do consumidor, como os Decretos - Leis nºs 67/2003 de 8/04 e 84/2008 de 21/05, operando a transposição de Diretivas da União Europeia.
22 - Foi esta interpretação restritiva daquele dispositivo, por ter sido a proteção dos promitentes - compradores que sejam consumidores que motivou o legislador a introduzir aquele direito, ou seja, num conflito de interesses, afigura-se atribuir a prioridade à tutela dos particulares.
23 - Apesar de este entendimento não ser pacífico, o STJ, no mencionado Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, fixou jurisprudência no sentido de que em caso de incumprimento do contrato de promessa por parte do administrador de insolvência do promitente vendedor, o promitente-comprador tem direito de retencão se revestir a qualidade de consumidor nesse contrato.
24 - Nesta esteira de pensamento, citámos o Acórdão do STJ, de 14.10.2014,que acrescenta que o credor reclamante e promitente - comprador deve alegar e provar aquela qualidade de consumidor, incumbindo-lhe de fazer a respetiva prova.
25 - Cita-se ainda o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13.12.2012,que também, já adotava essa esteira de pensamento.
26 - No caso vertente, o recorrido MANUEL A, não produziu qualquer prova para justificar a sua qualidade de consumidor face ao contrato de promessa de compra e venda.
27 - Ficou sim provado que o objetivo da celebração deste negócio foi sempre a aquisição da fração autónoma, destinando-a não para sua habitação própria e permanente, não para seu uso próprio.
28 - Discorda a recorrente, da interpretação que o douto Tribunal recorrido fez, relativamente ao conceito de consumidor, tratando o recorrido MANUEL A como um consumidor final, que no entender da recorrente, seria desvirtuar o conceito de consumidor, em sentido restrito.
29 - Apesar do recorrido ser um particular e não se dedicar à atividade do ramo imobiliário, o certo é que não utilizou o imóvel para seu uso pessoal, familiar e doméstico, conforme doutrinal mente, entende o Prof. Calvão da Silva (Lição, Venda de Bens ao Consumo, 4ª ed.), "É a consagração da noção de consumidor em sentido estrito, a mais corrente, e generalizada na doutrina e nas diretivas comunitárias:
Pessoa que adquire um bem ou um serviço para uso privado, uso pessoal, familiar ou doméstico, na fórmula da 01.0) do orts 2 da Convenção de Viena de 1980, sobre a compra e venda internacional de mercadorias, inspirada na Diretiva 1999/44/CE.
30 - É ainda entendimento doutrinal, que o direito de retenção atribuído ao promitente-comprador, reveste assim, um caráter meramente social, de tutela do promitente adquirente, face ao risco real de o promitente vendedor vir a recusar o cumprimento por ser economicamente vantajoso recusar a celebração do contrato definitivo e pagar a indemnização correspondente, se a perda fosse compensada pela valorização que o imóvel tivesse, eventualmente sofrido, esse é o entendimento de Almeida Costa, ao considerar que a consagração do direito de retenção dos promitentes adquirentes, resulta de uma "deliberada opção legislativa, dentro de uma política de defesa do consumidor."
31 - Invoca-se ainda o entendimento de Luís Pestana de Vasconcelos, que segundo o qual o artº 755º nº 1, aI. f) do C. Civil é uma norma material de proteção do consumidor e deve ser interpretada restritivamente para o beneficiar somente a este. (Direito de Retenção Contrato de Promessa e Insolvência, Cadernos de Direito Privado, nº33, Janeiro/Março 2011, Pág. 21).
32 - Citando ainda a Lei nº 24/96 de 31 de Julho (Lei da Defesa do Consumidor), que define no seu artigo 2º nº 1, Consumidor, como "todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com caráter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios."
Este normativo, consagra e espelha a noção de consumidor em sentido estrito, a mais corrente e generalizada na doutrina e nas Diretivas Comunitárias, como refere: pessoa que adquire um bem ou serviço para uso privado, uso pessoal, familiar ou doméstico, de modo a satisfazer as suas necessidades pessoas ou familiares, mas já não aquele que obtém ou utiliza bens ou serviços para satisfação das necessidades da sua profissão ou empresa.
33 - Assim, em regra exigir-se-á que o consumidor seja uma pessoa singular ou fisica, excluindo-se à partida do conceito de consumidor as pessoas coletivas ou pessoas morais. - Cfr. Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas - Conformidade e Segurança, 2º Ed. Pág. 113 e segs.
34 - Seguindo a perspetiva e terminologia do AUJ do Supremo Tribunal de Justiça, nº 4/2014, todo o adquirente que adquire um bem ou serviço, para fins profissionais ou próprios da sua atividade económica, não é portanto considerado um utilizador final.
35 - Conclui assim, a recorrente CEMG, que o recorrido MANUEL A, não pode ser considerado um consumidor, um utilizador final, uma vez que adquiriu o mencionado imóvel, com um único fim, retirar lucro financeiro do bem, não o utilizando para si.
36 - ° imóvel, encontra-se até à data, inacabado e devoluto.
37 - Face ao exposto, entende a aqui recorrente, que o recorrido MANUEL A, não goza de direito de retenção, face aos motivos atrás explanados, não tendo aplicabilidade o disposto no artigo 442º nº 2 e 755º nº 1 al.f) ambos do Código Civil, sendo sim a aplicação das normas conjugadas do ClRE, nomeadamente os Artigos l02º nº 3, aI. c), l04º nº 5 e l06º nº 2, e por isso não tem direito ao recebimento do sinal em dobro.
38 - Concluindo que o douto Tribunal fez uma incorreta interpretação do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, tendo em conta o conceito de consumidor, bem como da aplicação do direito à situação concreta, entende a recorrente que este crédito, deve ser qualificado e graduado como crédito comum.
39 - Assim, neste enquadramento fáctico e jurídico, haverá agora que alterar o decidido, colocando à frente do referido crédito, o crédito hipotecário da recorrente, dessa maneira procedendo a apelação e se revogando a sentença da 1.ª instância na parte objecto do recurso.
40 - A douta sentença recorrida ao classificar o crédito reclamado pelo recorrido MANUEL A como um crédito garantido e a ser graduado preferencialmente ao crédito crédito hipotecário da recorrente C E, violou o disposto na alínea a) do nº 4 do artigo 47º e 140º nº2 do CIRE e os Artigos 442º nº 2, 686º nº 1, 755º nº 1 al.f) e 759º nº2 todos do Código Civil.
41 - Em consequência deverá ser revogada a sentença e substituída por outra que reconheça o crédito do autor e recorrido MANUEL A como crédito comum e consequentemente gradue o crédito da recorrente C E, como crédito garantido por hipoteca, com prioridade relativamente ao crédito reclamado por MANUEL A.
NESTES TERMOS E NOS DEMAIS DE DIREITO,
Deverá o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, a douta sentença recorrida revogada e substituída por outra que classifique, como crédito comum, o crédito reclamado pelo autor/recorrido MANUEL A, não lhe sendo reconhecido o direito de retenção sobre a fração autónoma designada pelas letras "AM" e garagem nº 13 do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 221 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 799º, da União de Freguesias de Ávidos e Lagoa e consequentemente gradue o crédito da recorrente C E como crédito garantido, com prioridade ou preferência relativamente ao crédito reclamado por MANUEL A, com todas as consequências legais.”
O tribunal recorrido deu como provada e não provada a seguinte matéria de facto:
“II. FUNDAMENTOS DE FACTO 11.1. Factos provados
Discutida a causa, com relevo para a decisão a proferir, resultou provada a seguinte matéria de facto:
1. Por escrito particular, denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", datado de 17 de Maio de 1999, Manuel S - intervindo como primeiro outorgante e na qualidade de legal representante da, agora, insolvente "B, Lda." - e o autor Manuel A, intervindo na qualidade de segundo outorgante, estipularam, além do mais, o seguinte:
(. . .)
PRIMEIRA: a representada do primeiro outorgante, como dona e possuidora legítima, promete vender ao segundo outorgante que como promitente-comprador, promete comprar-lhe, livre de quaisquer ónus ou encargos, hipotecas, arrendamentos, pessoas e bens, uma habitação que se irá constituir no 3° Bloco ou fase, do edifício "Encosta do Sol", provisoriamente identificada pelo nº 7, localizada no piso 2, designada como “2° andar esquerdo", destinado a habitação.
ÚNICO - A referida fracção tem um lugar de garagem fechado, fazendo parte integrante da fracção autónoma.
SEGUNDA: o preço devido pela venda aqui prometida é de Escudos: oito milhões de escudos [correspondente ao contravalor de €39.903,81].
A) a título de sinal e princípio de pagamento, nesta data, são entregues escudos: um milhão de escudos [correspondente ao contravalor de €4.987,98].
B) como reforço de sinal, serão entregues, até 30 de Dezembro de 1999, Escudos: um milhão de escudos [correspondente ao contravalor de €4.987,98].
C) como reforço de sinal, serão entregues, até 17 de Maio de 2000, Escudos: um milhão de escudos [correspondente ao contravalor de €4.987,98].
D) como reforço de sinal, serão entregues, até 17 de Maio de 2001, Escudos: um milhão de escudos [correspondente ao contravalor de €4.987,98].
E) a restante parte do preço ou seja, Escudos: quatro milhões de escudos [correspondente ao contravalor de €19.951,92], no acto da celebração da escritura pública.
ÚNICO: o apartamento não tem móveis de cozinha.
TERCEIRA: Todos os montantes entregues pelo promitente-comprador têm natureza de sinal.
(. . .)
SÉTIMA: a escritura correspondente ao negócio prometido será celebrada até 30 de Dezembro de 2003, cabendo à representada do primeiro outorgante, designar data, hora, local e notificar medicante carta registada com aviso de recepção, com antecedência de 8 dias, ao promitente comprador.
(. . .)
NONA: o segundo outorgante, tomará posse desta fracção no dia da celebração da escritura.
(. . .)
DÉCIMA PRIMEIRA: os outorgantes prescindem mutuamente do reconhecimento notarial do presente contrato e de exibição da licença de construção ou utilização.
(. . .)
2. A fracção identificada no escrito referido em 1. é designada pelas letras "AM", do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº221 e inscrito na competente matriz sob o artigo 770° (actualmente artigo 799°, da União de Freguesias de Avidos e Lagoa), sito na Rua Nossa Senhora do Carmo, nº334, da freguesia de Avidos, do concelho de Famalicão.
3. À garagem mencionada nesse escrito viria a ser atribuído o nº13.
4. No dia 30 de Dezembro de 1999, o mencionado Manuel S, na qualidade de legal representante da, agora, insolvente, declarou ter recebido do autor a quantia de Esc.1.000.000$00 (correspondente ao contravalor de €4.987,98), ( .. .) a título de reforço de sinal relativo ao Contrato Promessa celebrado no dia 17 de Maio de 1999 (. . .).
5. No dia 19 de Maio de 2000, o aludido Manuel S, na qualidade de legal representante da, agora, insolvente, declarou ter recebido do autor a quantia de Esc.1.000.000$00 (correspondente ao contravalor de €4. 987 ,98), (. .. ) a título de reforço de sinal relativo ao Contrato Promessa celebrado no dia 17 de Maio de 1999 (. . .).
6. No dia 16 de Junho de 2001, o referido Manuel S, na qualidade de legal representante da, agora, insolvente, declarou ter recebido do autor a quantia de Esc.1.000.000$00 (correspondente ao contravalor de €4. 987 ,98), ( .. .) a título de reforço de sinal relativo ao Contrato Promessa celebrado no dia 17 de Maio de 1999 (. . .).
7. Por escrito particular, denominado "Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda", datado de 24 de Outubro de 2003, Manuel S - intervindo como primeiro outorgante e na qualidade de legal representante da, agora, insolvente - e o autor, intervindo na qualidade de segundo outorgante, estipularam, além do mais, o seguinte:
(. . .)
SEGUNDA: A fracção é vendida ao segundo contraente pelo valor de euros: trinta mil euros.
ÚNICO - O apartamento é vendido em grosso, no estado em que se encontra, ou seja, sem cozinha, sem carpintaria, sem reboco, sem estanhamento de paredes, sem pinturas, sem envernizamento, sem tectos falsos, sem spots, sem taco, sem tijoleiras, sem louças de wc's,
TERCEIRA: a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante já entregou ao primeiro as seguintes quantias:
A) como sinal, no dia 17 de Maio de 1999, Escudos: um milhão de escudos, ajustado para euros: cinco mil euros.
B) como reforço de sinal, no dia 30 de Dezembro de 2000, Escudos: um milhão de escudos, ajustado para euros: cinco mil euros.
C) como reforço de sinal, no dia 19 de Maio de 2000, Escudos: um milhão de escudos, ajustado para euros: cinco mil euros.
D) como reforço de sinal, no dia 16 de Junho de 2001, Escudos: um milhão de escudos, ajustado para euros: cinco mil euros.
ÚNICO - Pelo preço reformulado da venda do Apartamento em grosso (de quarenta mil Euros para trinta mil euros), falta pagar euros: dez mil euros.
E) como reforço de sinal, nesta data são entregues, euros: dois mil e quinhentos euros.
F) a restante parte do preço ou seja, euros: sete mil e quinhentos euros será entregue mediante trabalhos de pichelaria que o segundo contraente se compromete a fazer por conta do primeiro no prédio em questão.
QUARTA: a escritura correspondente ao negócio prometido será celebrada até 31 de Dezembro de 2004, cabendo à representada do primeiro outorgante designar data, hora, local e notificar mediante carta registada com aviso de recepção, com antecedência de 8 dias, o promitente comprador.
QUINTA: o segundo outorgante toma posse desta fracção na presente data, sendo-lhe entregues todas as chaves respeitantes à FRACÇAO AM e garagem n.°13 (chave da entrada principal, chave da respectiva fracção, comando da garagem e chave da garagem assinalada).
SEXTA: a primeira outorgante obriga-se a fornecer ao segundo todas as plantas para que o mesmo possa acabar a referida FRACÇAO de acordo com o projecto, a licença de construção e as Especificações Técnicas até à data designada para a Escritura Pública.
(. . .)
OITAVA: os outorgantes prescindem mutuamente do reconhecimento notarial do presente contrato e de exibição da licença de construção ou utilização.
Por estarem ambos de boa fé, e de acordo com as condições combinadas de compra e venda neste contrato que alteram as condições do contrato celebrado no dia 17 de Maio de 1999 (. . .)
8. Os montantes entregues pelo autor Manuel A à insolvente "B, Lda.", por conta do preço ajustado, ascenderam, até 24 de Outubro de 2003, ao valor total de €22.451,92 (vinte e dois mil, quatrocentos e cinquenta e um euros e noventa e dois cêntimos).
9. Uma vez em poder das chaves da fracção supra identificada e da garagem, o autor, por sua conta e responsabilidade, realizou naquela todas as obras de acordo com o caderno de encargos que a, agora, insolvente, lhe forneceu, designadamente, rebocou e fez o acabamento devido de todas as paredes, incluindo a garagem, colocou tectos falsos, spots, tijoleiras e azulejos na cozinha e casas de banho, colocou as loiças numa das casas de banho e acabou a fracção devidamente de carpintaria, pondo-a perfeitamente habitável.
10. A água era de captação própria.
11. A electricidade era fornecida pela, agora, insolvente, em virtude do prédio ainda não ter certificação das entidades competentes e licença de utilização.
12. O autor nunca usou a fracção designada pelas letras "AM" como habitação própria e permanente.
13. Até ao momento, não obstante as constantes interpelações do autor - que, inclusivamente mantinha uma relação profissional com a, agora, insolvente, pois que chegou a efectuar, durante alguns anos, vários trabalhos de pichelaria para a mesma -, aquela "B, Lda." nunca providenciou pela outorga da escritura pública de compra e venda.
14. Por sentença proferida no dia 02 de Dezembro de 2013, transitada em julgado, foi declarada a insolvência da identificada "B, Lda.".
Provou-se, também, que (cfr. artigo 5°, nº2, alínea a), do Código de Processo Civil, ex vi do artigo 17º, este do Código de Insolvência e Recuperação de Empresas):
15. No âmbito do processo de insolvência, o Sr. Administrador da Insolvência nomeado, no dia 03 de Janeiro de 2014, procedeu à apreensão para a massa insolvente da fracção identificada no escrito referido em 1.
16. Sobre essa fracção mostra-se constituída uma hipoteca voluntária a favor da "C E", inscrita no registo através da apresentação n.º29, de 02 de Janeiro de 2004, para garantia de um empréstimo bancário concedido à, agora, insolvente.
17. Por venda judicial realizada no dia 23 de Dezembro de 2014, foi tal fracção adjudicada à mencionada "C E".
11.2. Factos não provados
Não se provaram outros factos com relevo para a decisão da causa, designadamente:
a) que o autor Manuel A, uma vez em poder das chaves da fracção e da garagem que prometeu comprar à, agora, insolvente "B, Lda.", colocasse as loiças em ambas as casas de banho e na cozinha;
b) que colocasse móveis de cozinha e electrodomésticos na fracção;
c) que acabasse a fracção devidamente de electricidade;
d) que o autor, sensivelmente a partir do final do ano de 2004, passasse a usufruir da mencionada fracção, ligando a electricidade, usufruindo da água e fazendo todos os actos de manutenção da mesma, como sendo, lavando-a e mantendo-a perfeitamente habitável;
e) que chegasse a dormir nessa fracção, comer e receber amigos;
f) que praticasse todos estes actos à vista de toda a gente e sem qualquer oposição de quem quer que fosse;
g) que praticamente desde 2010 o legal representante da, agora, insolvente, deixasse praticamente de ser visto no edifício referido sob o n.º2, dos factos provados;
h) que se desconhecesse o seu actual paradeiro;
i) quaisquer outros factos para além dos descritos em sede de factualidade provada, que com os mesmos estejam em contradição ou que revelem interesse para a decisão a proferir.”
Das conclusões do recurso ressalta a questão de saber se o direito de crédito do apelado é garantido e com preferência, na gradução, sobre o direito de crédito hipotecário da ré.
O tribunal recorrido considerou o crédito do autor como garantido e a ser graduado com preferência ao crédito hipotecário da ré porque gozava de direito de retenção sobre as fracções que lhe foram prometidas vender pela insolvente e que esta não cumpriu e o AI. recusou tal cumprimento ao adjudicá-las judicialmente à ré em Dezembro de 2014. E fundamentou este direito de retenção no incumprimento do contrato promessa por parte da insolvente, do AI., tendo o autor a possse sobre as mesmas, e entregue 22.500€ do preço de 30.000€ e gozando da qualidade de consumidor nos termos do ACUJ de 4/2014 de 20/02, publicado no DRSI de 19/05/2014, porque não destinou as fracções a revenda, apoinado-se no trabalho de L.Miguel Pestana de Vasconcelos publicado na revista Cadernos de Direito Privado n.º 33 a fls. 3 a 29.
A ré insurge-se contra o decidido pondo em causa, essencialmente, a qualificação da intervenção do autor, como consumidor, no contrato promessa. Defende que o autor prometeu comprar as fracções em questão com o fim de investimento imobiliário, daí retirando lucros e não para uso pessoal, da família ou doméstico, porque nunca habitou as fracções.
Estamos perante uma situação de um processo de insolvência em que o AI recusou cumprir o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a insolvente e o autor apelado, em que foram prometidas vender e comprar duas fracções autónomas interdependentes (habitação e gargem) de um edifício para habitação, cuja posse foi conferida ao autor e este pagou 75% do preço (22.500€ de 30.000€). Foi publicado a 19 de Maio de 2014 um Acórdão de Uniformização de Jurisprudência no Diário da República I Série proferido pelo STJ a 20/03/2014 que firmou a seguinte jurisprudência:
“No âmbito da graduação de créditos em insolvência
o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda
que com eficácia meramente obrigacional com traditio,
devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do
negócio por parte do administrador da insolvência, goza do
direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º
nº 1 alínea f) do Código Civil”.
Este acórdão uniformizador de jurisprudência, no âmbito do direito insolvencial, define os pressupostos constitutivos do direito de retenção previsto no artigo 755 n.º al f) do Civil. Faz uma interpretação restritiva deste normativo, face ao conflito de interesses na execução universal, quando o AI. se recusa a cumprir o contrato-promessa celebrado entre o insolvente e o promitente-comprador. Exige, para além dos outros pressupostos para a aquisição do direito de retenção, a qualidade de consumidor do promitente-comprador.
E é este pressuposto que é questionado pela apelante no sentido de que o promitente-comprador, aqui apelado, não reúne os requisitos de “consumidor” na interpretação restritiva do conceito de consumidor aflorada no respectivo Acórdão Uniformizador, aplicável ao caso e que o tribunal recorrido invocou para fundamentar a sua decisão de reconhecimento do direito de retenção ao autor.
Para interpretarmos o conceito de “consumidor” temos de nos socorrer da legislação aplicável ao caso que se traduz no artigo 2º n.º 1 da Lei 24/96 de 31 de Julho, vigente à data da celebração do contrato, da recusa de cumprimento do AI. e da prolação do ACUJ que tem a seguinte redacção:
“Considera-se consumidor todo aquele a quem
sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos
quaisquer direitos, destinados a uso não profissional,
por pessoa que exerça com carácter profissional
uma actividade económica que vise a obtenção de
benefícios.”
Este normativo prevê, como elemento fundamental, para determinar o âmbito do conceito de consumidor o “uso não profissional”. Os bens fornecidos ou serviços prestados não podem ser afectos, destinados a uma actividade profissional ou por causa dela, isto é, tenham conexão com essa actividade, que pressupõe, necessariamente, regularidade e lucro. É este elemento de exclusão que define a que podem ser destinados - só a uso pessoal, familiar ou doméstico. E foi nesta base que o ACUJ abordou o conceito de consumidor fazendo menção ao trabalho do L. Miguel Pestana de Vasconcelos publicado na revista “Cadernos de Direito Privado n.º 33, pag. 3 a 29), destacando em nota de rodapé n.º 10 o seguinte :
Não sofre dúvida que o promitente -comprador é in casu
um consumidor no sentido de ser um utilizador final com o significado
comum do termo, que utiliza os andares para seu uso próprio e não com
escopo de revenda.
E que o STJ. pelo Acórdão de 29/05/2014 no processo 1092/10.0TBLSD.G.P1.SI, relatado pelo Conselheiro João Bernardo considerou que “…Deste texto, conjugado com o que vimos referindo em abstracto cremos poder concluir que do conceito de consumidor inserto no texto de uniformização só está excluído aquele que adquire o bem no exercício da sua actividade profissional de comerciante de imóveis..”
No caso em apreço temos um promitente-comprador picheleiro, que exerceu a sua actividade no edifício de que fazem parte as fracções, que renegociou o contrato já num momento em que a insolvente manifestou dificuldades em fazer os acabamentos às fracções, baixando o preço de 40.000€ para 30.000€ e comprometendo-se a pagar 7.500€ com o trabalho que prestasse no edifício ou noutras obras da insolvente; realizou quase a totalidade das obras, ficando as fracções habitáveis, mas não chegou a habitá-las, como resulta da matéria de facto não provada (als. d, e) e f) dos factos não provados).
Esta matéria de facto, em si, não nos permite inferir que o autor apelado, quando celebrou e renegociou o contrato-promessa de compra e venda com a insolvente, o fizesse no âmbito da sua actividade profissional de picheleiro, destinasse as fracções ao desenvolvimento da sua actividade ou as destinasse, até, à revenda. Não se sabe, porque não há factos suficientes, para chegarmos a essa conclusão. Apenas se sabe que celebrou e renegociou o contrato, que entrou na posse das fracções e fez a quase totalidade das obras e não as habitou. Isto apenas nos garante que as fracções não foram destinadas, afectas a uma actividade profissional, lucrativa. O facto de não terem sido habitadas pelo autor não significa que não lhe tenha dado o uso não profissional, o elemento caracterizador da qualidade de consumidor. E que está em consonância com a interpretação feita pelo ACUJ sobre este ponto e com a posição do Ac. do STJ de 29/05/2014 acima aludido. Em que aquele exigia que as fracções não fossem destinadas a revenda e este que não fossem adquiridas no exercício da actividade profissional do adquirente. O que neste caso não se provou que o fossem, nem se pode inferir que assim fosse, face à factualidade provada.
Daí que julgamos que se verifica a qualidade de consumidor que o tribunal recorrido apontou e que se integra no conceito de consumidor referido no ACUJ e no outro acórdão do STJ, aplicáveis ao caso, pelo que é de manter a decisão recorrida.
Concluindo: 1. Nos termos do artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/7 “ considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios”, conceito que foi assimilado pelo ACUJ 4/2014 de 20/03, publicado no DR Série I a 19/5/2014.
2. O facto de o autor apelado exercer a profissão de picheleiro, ter trabalhado para a insolvente no edifício onde foram construídas as fracções que lhe foram prometidas vender e noutras obras e se ter comprometido, na renegociação do contrato-promessa, a pagar a última prestação com trabalho de pichelaria, não nos permite concluir, com segurança, que o autor pretendesse destinar as fracções a investimento imobiliário.
Decisão
Pelo exposto acordam os juízes da Relação em julgar improcedente a apelação e consequentemente confirmam a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Guimarães,