Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2- quando a acção principal tem como fundamento a falta de pagamento de rendas, o réu pode, na nova acção, invocar todas as excepções conexas com a falta de pagamento de rendas, que legitime o seu não pagamento assente na interpretação dada ao artigo 58 do RAU., baseada na declaração de inconstitucionalidade do artigo, que impeça essa defesa, por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20 da CRP (Ac. Trib. Constitucional 673/2005 de 6/12/2005, DR. II série, n.º 25, pag. 1626 a 1632, de 13 de Fevereiro de 2006).
3 – Incumbe ao autor provar que as rendas se venceram na pendência da acção, que abarca as que se vencerem após o prazo para a contestação, quando a acção principal assente na falta de pagamento de rendas.
Acção Despejo 527/2005
Tribunal Judicial Comarca Caminha
Relator Des. Espinheira Baltar
Adjuntos Des. Silva Rato; Carvalho Martins
A, propôs acção de Despejo, que seguiu a forma sumária contra B. e C., pedindo a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, a entrega livre de pessoas e bens do prédio arrendado, as rendas vencidas no montante de 2.765, € e as vincendas.
Os réus defenderam-se por impugnação e excepção, alegando, em síntese, que a partir de Junho de 2005 deixaram de pagar as rendas, porque o prédio não apresenta condições de habitabilidade, o que ocasiona a sua não ocupação imputável ao autor e além disso, este, através do seu procurador, acordou com os réus em suspender o pagamento das rendas até as obras de conservação serem concretizadas.
O Autor respondeu à excepção deduzida, impugnado-a, alegando, em síntese, que o arrendado não apresenta os vícios indicados pelos réus, nem houve o acordo aludido.
E, nessa resposta, o autor deduziu o pedido de despejo imediato dos réus por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, referentes aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2005, que deveriam ter sido pagas no primeiro dia do mês anterior ao que diga respeito.
Foi proferido despacho a 31 de Outubro de 2005 a aguardar o prazo de 10 dias para os réus se pronunciarem sobre o pedido de despejo imediato.
A 5 de Dezembro de 2005 foi proferida decisão a indeferir a pretensão do despejo imediato do arrendado, por falta de pagamento de rendas, na pendência da acção, com o fundamento de que no caso não se aplicava o disposto no artigo 58 n.º 2 e 3 do RAU, porque nos autos se discute a exigibilidade e vencimento das rendas peticionadas pelo senhorio.
Inconformado com o decidido, o autor interpôs recurso de agravo formulando conclusões.
Não houve contra alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Factos com interesse para a decisão do recurso:
1 – A acção foi proposta a 22 de Junho de 2005 ( fls. 13);
2 – Os réus contestaram a acção a 3 de Outubro de 2005 ( fls. 19, a 22);
3 – O autor respondeu a 22 de Outubro de 2005 à contestação e suscitou o incidente de despejo imediato, com fundamento na falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção ( Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2005) – fls. 24:
4 – Foi proferido despacho, a 31 de Outubro de 2005, no sentido de se aguardar o prazo de 10 dias para os réus se pronunciaram sobre o pedido de despejo imediato, com fundamento na falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção ( fls. 29).
5 – Os réus não deduziram oposição ao pedido, nem provaram que pagaram ou depositaram qualquer renda entre Agosto de 2005 e a data que dispunham para o fazer, até ao limite do prazo para a resposta, que iria até, pelo menos, ao dia 21 de Novembro de 2005.
6 – O autor e os réus celebraram um contrato escrito de arrendamento para a habitação, em que a renda de 390 € deveria ser paga através de depósito ou transferência bancária, vencendo-se no primeiro dia do mês anterior a que respeita ( doc. fls. 16 e 17 ).
Das conclusões do recurso ressaltam as seguintes questões, a saber:
1 – Se no incidente de despejo imediato por vencimento de rendas na pendência da acção, o requerido arrendatário apenas pode defender-se, provando o pagamento das rendas vencidas ou depositando-as com a respectiva indemnização, nos termos do artigo 58 n.º 2 e 3 do RAU.
2 – Se a falta de prova do respectivo pagamento ou depósito das rendas vencidas e a não oposição ao pedido formulado, implica o deferimento do pedido.
Iremos decidir as questões, pela ordem enunciada.
1 – Esta questão suscita uma outra que se traduz em saber qual o âmbito da resposta do arrendatário ao pedido de despejo imediato do arrendado, com fundamento nas rendas vencidas na pendência da acção. O incidente em causa esteve previsto, anteriormente, no artigo 979 n.º 2 do CPC., em que o arrendatário apenas podia impugnar se as rendas se tinham vencido na pendência da acção, provar documentalmente que as pagou ou depositou, até ao prazo da resposta, com a indemnização respectiva, se estivesse em mora.
Este normativo foi revogado pelo artigo 3.º n.º 1 al. b) do decreto-lei 321-B/90 de 15 de Outubro, tendo sido substituído pelo artigo 58 do mesmo diploma, que tem uma formulação um pouco diferente. A diferença incide, essencialmente, na prova que o arrendatário pode utilizar. Neste normativo não se alude à prova documental, como o fazia o artigo 979 do CPC.
E, com base nesta diferença, alguma doutrina e jurisprudência, começou a alargar o âmbito de defesa do arrendatário. Este poderia fazer toda a defesa, na sua resposta, que pusesse em causa a exigibilidade das rendas, quando a acção principal assentasse na falta de pagamento de rendas. O arrendatário poderia invocar qualquer excepção que legitimasse o não pagamento das rendas. Nesta defesa cabia a invocação da mora do credor e não apenas do devedor. A jurisprudência dividiu-se tanto nas Relações como no STJ, acompanhando a evolução da doutrina que também deixou de ser unânime. Mantém-se também divida quanto a este ponto ( conferir – Ac. STJ de 12/05/98, CJ. (STJ) Tomo II, Pag. 81; Ac. STJ de 18/2/99, BMJ. 483/355; Ac. Rlxa, 25/06/2002, CJ. 2002, Tomo III, Pag. 108; Ac. RC. 2/11/99, CJ., Tomo IV, pag. 51, entre outros; Pais de Sousa, Regime do Arrendamento Urbano, Rei dos Livros, 6ª. Edição, anotação ao artigo 58 do RAU; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 3ª edição, Almedina, pag. 297 a 300;
Por sua vez, o Tribunal Constitucional já se debruçou sobre o assunto, pelo menos uma vez, numa acção de despejo que correu termos pela 4ª Vara Cível da Comarca do Porto, em que foi decretado o despejo imediato do arrendado por falta de pagamento de rendas na pendência da acção. A decisão na 1ª e 2ª instâncias fundamentou-se na interpretação restritiva do artigo 58 do RAU, em que destaca que o arrendatário apenas pode provar o pagamento das rendas vencidas ou o seu depósito, acrescido da respectiva indemnização, e isto, por documento, “não lhe sendo permitido invocar quaisquer circunstâncias modificativas e impeditivas do pagamento”. Houve recurso para o Tribunal Constitucional, em que é suscitada a inconstitucionalidade do artigo 58 do RAU, com esta interpretação, por violação dos princípios do Estado de direito democrático ( artigo 2º e 9º alínea b) da CRP) da força jurídica dos preceitos constitucionais e da inadmissibilidade de restrições aos direitos, liberdades e garantias ( artigo 18º da CRP) e do acesso ao direito e da tutela jurisdicional efectiva ( artigo 20 da CRP).
Este Tribunal, no acórdão 673/2005, de 6/12/2005, publicado a 3 de Fevereiro de 2006, no DR. II série, n.º 25, pag. 1626 a 1632, julgou o recurso, no sentido da inconstitucionalidade, “por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20 da Constituição da República Portuguesa, a norma do artigo 58 do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, na interpretação segundo a qual, mesmo que na acção de despejo persista controvérsia quer quanto à identidade do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, o único meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para sua resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida”.
Daqui se pode concluir que a defesa do arrendatário, na resposta ao pedido de despejo imediato, nos termos do artigo 58 do RAU, abarca todas as excepções que contendam com a legitimidade para não pagar a renda. O que quer dizer que o arrendatário pode suscitar qualquer facto impeditivo ou modificativo do pagamento de rendas, porque se enquadra no princípio da tutela jurisdicional efectiva e no da proibição de indefesa.
Assim, os réus, no caso em apreço, podem alegar e provar os factos que legitimem a sua recusa em pagar as rendas, na sua resposta, ao abrigo do disposto no artigo 58 n.º 2 e 3 do RAU.
2 – O incidente previsto no artigo 58 do RAU traduz-se numa acção autónoma da de despejo, apesar de enxertada, com causa de pedir e pedido próprio. O requerente senhorio terá de alegar que na pendência da acção de despejo se venceram rendas, pedindo que o arrendado seja imediatamente despejado. O arrendatário, na sua resposta, pode alegar e provar que não há rendas vencidas na pendência da acção de despejo, que pagou as rendas ou que fez o respectivo depósito, acrescido da indemnização. Mas além disso pode ainda alegar e provar que as rendas não são exigíveis, pelo que não tem que as pagar ou depositar, como resulta do decidido em 1.
Mas neste incidente, com as características já apontadas, o arrendatário terá de exercer o seu direito de defesa. Não lhe aproveita, como defesa, o que alegou na acção de despejo. E isto, porque estamos no domínio de duas acções autónomas, com fins próprios. Com este incidente visa-se evitar que o arrendatário deixe de pagar rendas após a propositura da acção, o que se tornaria muito oneroso para o senhorio, que via o arrendado ocupado, sem contraprestação, correndo um risco desproporcionado, tendo em conta que, no fim da acção, o arrendatário pode estar insolvente.
Daí que, face a um novo pedido e causa de pedir, o arrendatário se tenha de defender para salvaguardar os seus direitos. Pode fazê-lo sem limites em função da nova causa de pedir, mas terá de exercer o seu direito de defesa. Se o não fizer, pode acabar por ver deferido o pedido formulado, se se verificarem os pressupostos legais( conferir – Ac. RC. 2/11/99, CJ. Tomo IV, pag. 51).
No caso em apreço, o autor alega que estão em dívida as rendas vencidas em Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2005. Os réus não responderam, pelo que estes factos terão de considerar-se como provados, por falta de impugnação. Além disso, não há prova de que foram depositadas as respectivas rendas acrescidas da indemnização.
Incumbe ao autor provar que as rendas se venceram na pendência da acção. E, para o caso desta acção, que se funda na falta de pagamento de rendas, só se consideram rendas vencidas na pendência da acção as que se vencerem após o prazo para a contestação, como é doutrina e jurisprudência dominantes, sobre este assunto, tendo em conta que o arrendatário sempre pode extinguir o direito de resolução do contrato, evitando o despejo, pagando as rendas vencidas com a respectiva indemnização, até ao termo do prazo para contestar ou quando apresenta a contestação, como decorre do artigo 1048 do C.Civil.
Os réus deduziram a sua contestação a 3 de Outubro de 2005.Não há dúvida que as rendas relativas aos meses de Agosto a Outubro não se integram no conceito de rendas vencidas na pendência da acção. A 1 de Outubro tinha-se vencido a renda respeitante ao mês de Novembro, cujo recebimento o autor poderia recusar-se, porque estavam em dívida ainda as rendas anteriores, pelo que se terá de considerar em dívida ou devida como resulta da leitura do artigo 1041 n.º 1 e 2 do C.Civil. Assim, à data da apresentação da contestação, os réus estavam em mora relativamente ao pagamento das rendas de Agosto a Novembro de 2005. O que quer dizer que os réus podiam fazer cessar a resolução do contrato com o pagamento ou depósito das rendas vencidas e devidas até 3 de Outubro, data da apresentação da contestação. Estas rendas em dívida não se enquadram-se no conceito de rendas vencidas na pendência da acção, como o já acima referimos.
Mesmo tendo os réus de provar o pagamento ou depósito de todas as rendas vencidas no prazo para a resposta, isto pressupõe que no momento em que é introduzido o incidente em juízo, estejam vencidas rendas, isto é, que sejam exigíveis. Pois o incidente tem como causa de pedir a falta de pagamento de rendas devidas, isto é, factos presentes e não futuros. Senão estamos perante a alegação e prova de rendas vincendas, e não vencidas, como o impõe o artigo 58 do RAU.
É que no caso, a resposta poderia ser deduzida até ao dia 21 de Novembro de 2005. E já se teria vencido a renda respeitante ao mês de Dezembro, quando terminou o prazo para os réus responderem. Porém, estamos perante um facto que só é relevante, se porventura alguma renda estiver vencida no momento em que o incidente entra em juízo. Pois, com base nessa renda alegada, nasce o direito ao despejo imediato, que só poderá ser extinto com a prova de todas as rendas entretanto vencidas até ao prazo para a resposta. Mas, se não se provar que à data da propositura da acção não existia renda exigível, a acção terá de improceder por falta de prova da causa de pedir.
Assim o autor não provou os factos constitutivos do seu direito, a que estava obrigado nos termos do artigo 342 n.º 1 do C.Civil, pelo que a acção teria de improceder.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em negar provimento ao recurso, com outros fundamentos.
Custas a cargo do autor.
Guimarães,