Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 243/11.1TBALJ.G1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
2- O direito ao contraditório, porém, no plano adjetivo não se esgota na sua dimensão defensiva contra a atuação alheia. A esta conceção, válida mas limitada, deve acrescentar-se uma noção mais lata de contraditoriedade, entendida como garantia da participação efetiva das partes, em igualdade de circunstâncias, no desenvolvimento de todo o litígio.
3- Não viola o principio do contraditório uma decisão judicial, proferida numa ação de preferência, que não reconhece o direito de preferência ao autor, por o mesmo dele não ser titular à data da adjudicação do bem sobre o qual alegadamente incide esse direito, se a existência desse mesmo direito foi contestada por um dos réus, inclusive tendo por referência um momento anterior a essa adjudicação, ocorrida no incidente de liquidação do activo insolvencial.
4- O efeito translativo sobre o direito ou coisa alienada na venda executiva produz-se a partir da passagem do título de transmissão e não com a adjudicação ou qualquer ato anterior a esta.
I- Relatório
1- Sociedade Agrícola, Ldª, com sede na Praça, n.º 000, 1° Esq., Bonfim, Porto, intentou a presente ação declarativa de condenação contra a Massa Insolvente de H, representada pelo seu administrador de insolvência, L, que também usa L G, com domicílio profissional na Rua D. A, n.º 0000, Águas Santas, Maia, P, S.A., com sede na Rua de S. P, n.º 0, 3° Dtº., freguesia da Portela, concelho de Loures, e a C, C.R.L., com sede na Avenida Dr. F, n.º 26, freguesia e concelho de Alijó, alegando, em breve resumo, que, não obstante ser arrendatária do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o n.º 806, prédio que pertenceu ao indicado, H, o Administrador da Insolvência deste último não lhe facultou, como devia, o exercício do direito de preferência na venda de tal prédio, a qual que foi feita à Ré, P, S.A., mediante o preço de 155.000,00€, sendo a 3ª Ré credora hipotecária.
Por isso mesmo, pede que declare que ela (A.) é arrendatária do citado prédio; que tem o direito de preferência na venda do referido prédio, a qual foi feita a favor da Ré, P, S.A.; e ainda se declare a transmissão e adjudicação do direito de propriedade do mesmo prédio a favor e em nome da A., em substituição da sociedade, P, S.A., pelo preço de 155.000,00€.
2- Contestou a Ré, Massa Insolvente de H, alegando, no essencial, que o direito de preferência que a A. se propõe exercer nesta ação já caducou, em virtude daquela ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio no dia 17 de Junho de 2010, data em que foi anunciada no jornal “Público” a venda do referido imóvel. Tanto assim que apresentou proposta de aquisição, em 21 de Junho de 2010.
Assim, a partir de 15 de Fevereiro de 2011, começou a correr o prazo para a A. exercer o direito de preferência, prazo esse que terminou em 15 de Agosto de 2011, data anterior à propositura da presente à ação.
Além disso, a A. também não depositou, como devia, o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
Por estas razões, pois, pede a procedência das citadas exceções e a sua absolvição do pedido.
3- A Ré, P, S.A., também contestou rebatendo a tese da A. e arguindo a incompetência material do tribunal recorrido para esta demanda.
Nessa conformidade, pede que se ordene a apensação destes autos ao processo de insolvência e, no mais, a improcedência desta ação.
4- Por sua vez, a C, C.R.L., também refutou a tese da A., não lhe reconhecendo o direito pela mesma invocado e aludindo igualmente à circunstância da A. ter tomado conhecimento do propósito da venda, no dia 1 7 de Junho de 2010, com a publicação do anuncio já referido.
Sabendo, pois, a A., pelo menos desde essa data, quais os elementos essenciais do negócio tendo, inclusive, apresentado proposta para aquisição do prédio em causa, a sua actual pretensão não pode ser acolhida.
Mas, se o for, pretende reaver todas as importâncias por si despendidas com este negócio.
Em suma, pede a procedência das exceções invocadas ou, subsidiariamente, a improcedência desta ação.
5- Em réplica, a A. rebateu as exceções invocadas pelas Rés.
6- Em seguida, foi proferido despacho saneador, no qual, além do mais, se julgaram improcedentes as exceções de incompetência material do tribunal recorrido, da falta de depósito do preço, da falta de junção do contrato de arrendamento rural e da caducidade da ação.
No mesmo despacho, foram ainda selecionados os factos assentes e controvertidos.
7- Nesta sequência, prosseguiram os autos para a audiência final, após a qual foi proferida sentença que julgou a presente ação improcedente, por não provada, absolvendo, em consequência, os RR de todos os pedidos.
8- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., terminando as suas alegações recursivas com o seguinte quadro conclusivo:
“1. Na venda judicial por proposta em carta fechada efectuada no processo de insolvência não foram cumpridas as obrigações que impendem para o vendedor, impostas na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.° do CC (preceito introduzido pelo artigo 3.° da Lei n.º 6/2006, de 27/2), n.º 1 do artigo 28.° da Lei n.º 358/88, de 25 de Outubro, artigos 416.° e 1410.°, do Código Civil, como resulta da factualidade provada.
2. A Ré vendedora, tinha o ónus da alegação e prova do cumprimento dessas obrigações, não o tendo feito.
3. Estando provado que o contrato de arrendamento teve início no dia 15 de Fevereiro de 2008, é pacífico que a sua vigência atingiu os três anos no dia 16 de Fevereiro de 2011.
4. A sentença recorrida constitui uma decisão surpresa, pois nenhuma das partes invocou a adjudicação como sendo o momento da venda do imóvel, não tendo a A. tido oportunidade de se pronunciar sobre esta questão.
5. Não existe nenhum facto provado pela 1ª instância, nem nenhum documento que comprove a existência de uma adjudicação na venda judicial no processo de insolvência.
6. Nenhuma das partes alegou a existência dessa adjudicação, pelo que a sentença recorrida não pode decidir com base em facto (adjudicação) que não existe nem alegado nem provado, nem documentado nos autos.
7. A preferência é exercida quanto ao acto da venda, que é concretizada no momento em que é transmitido o direito de propriedade da coisa – artº 414° e 874° do Cód. Civil.
8. Na venda judicial, quer na acção executiva quer no processo e insolvência, a venda concretiza-se com a emissão do título de transmissão pelo Agente de Execução ou pelo Administrador de Insolvência, respectivamente.
9. O momento determinante para a contagem desse prazo de três anos, é o da venda, consequentemente, o da emissão do título de transmissão pelo Administrador de Insolvência.
10. In casu tendo o Administrador de Insolvência optado por outorgar escritura pública de compra e venda para permitir que o adquirente contraísse crédito hipotecário que financiasse a aquisição do imóvel objecto da venda judicial, o momento determinante para a contagem desse prazo de três anos, é o da outorga da escritura pública de compra e venda, outorgada em 9.06.2011.
11. Na modalidade de venda por proposta em carta fechada os artigos 899.° e ss. do CPC, são aplicável à venda em processo de insolvência, por via do artº 17° do CIRE.
12. Após o depósito do preço, o Administrador de Insolvência comunica a venda ao serviço de registo, juntando o respectivo título, e este procede ao registo do facto e, oficiosamente, ao cancelamento das inscrições relativas aos direitos que tenham caducado, nos termos do n.º 2 do artigo 824.° do Código Civil.
13. O depósito do preço é um pressuposto da venda executiva, enquanto ato processual transmissivo do direito penhorado, produtor de efeitos materiais: um dos vários actos sequenciais que concorre para que possa proceder à transmissão do direito.
14. O momento da conclusão da venda, i.e., de produção dos efeitos materiais, só pode ser a data da emissão do título de adjudicação do direito.
15. Tanto assim é que o direito de remição pode ser exercido na venda mediante propostas em carta fechada, mesmo depois do despacho de adjudicação, até à emissão do título de transmissão dos bens do proponente (art. 843.°, n.º 1, al. a), CPC)
16. Os efeitos da venda executiva dão-se com a passagem do título de transmissão e não com o despacho de adjudicação, anterior a este, tratando-se de coisa vendida em proposta em carta fechada.
17. Na verdade, este opera para os imóveis como a escritura opera para nas transmissões imobiliárias (cfr. artº 913° n° 1 - a) do Cod Proc Civil na redacção vigente à data da venda judicial em apreço).
18. Só com o mesmo é que o adquirente pode, uma vez concretizadas as diligências aludidas no n.º 1 do artigo 900.° do CPC, por parte do agente de execução, ver, finalmente, gozar da presunção do registo prevista no artigo 7.° do CRP, cancelados os direitos entretanto caducados.
19. Na venda judicial, os bens só são adjudicados ao proponente após se mostrar integralmente pago o preço (cfr. art. 900° n° 1 e apenas depois disso é passado é passado o título de transmissão e efectuado o registo (art. 900° n° 2).
20. Assim o prazo de três anos, a que se reportam as disposições normativas referidas, terá de ter como ponto de referência, no caso de a venda executiva se ter concretizado por carta fechada, a data do título de transmissão.
21. A transmissão da propriedade, in casu só poderia ter ocorrido com a emissão do título.
22. No caso concreto o Administrador de Insolvência optou por celebrar escritura pública, a fim de permitir ao adquirente celebrar contrato de mútuo hipotecário.
23. Por esse motivo, só com a escritura pública é que a transferência do imóvel ocorreu (artº 408° n° 1 Cód. Civil).
24. In casu, porque , aquando da adjudicação, o adquirente do prédio, apenas pagou 20% do preço, não estando este integralmente pago, nunca poderia ocorrer a transmissão do direito de propriedade enquanto tal não acontecesse.
25. A restante parte do preço foi pago, apenas, no acto da escritura, pois que, para esse efeito, o Réu adquirente, “P, SA” contraiu mútuo hipotecário com a R. C, CRL como consta, aliás, da escritura datada de 9 de Junho de 2011.
26. Por outro lado, foi nessa escritura que a R. Massa Insolvente declarou vender o prédio á P, SA e que esta P, SA declarou comprar o aludido prédio.
27. A emissão dessa declaração é o acto que transmite a propriedade do imóvel, a qual se opera por mero efeito dessa declaração (artº 408° n° 1 Cod. Civil).
28. O despacho saneador, que transitou em julgado, decidiu a improcedência da excepção de caducidade, com fundamento no facto de a Autora só ter tido conhecimento da venda efectuada (diga-se,- da escritura pública datada de 9 de Junho de 2011), depois desta ter sido realizada.
29. Nesse despacho decidiu-se que o início do prazo de caducidade é o momento em que o autor tinha tido conhecimento da venda - escritura pública”.
30. Tendo sido decidido no despacho saneador, transitado em julgado, que o prazo de caducidade se conta a partir do conhecimento dos elementos essenciais do negócio translativo de propriedade, no caso, da venda propriamente dita, e não da sua publicitação, faz caso julgado relativamente ao acto que constitui a venda, para efeitos do exercício do direito de preferência.
31. O acto adjudicatório nunca poderia ser o acto de transmissão de propriedade o imóvel.
32. Deve ser revogada a sentença recorrida”.
É o que pede, com o provimento do presente recurso, assim procedendo a presente ação.
9- Responderam as Rés, Massa Insolvente de H, e a C, C.R.L., pugnando pela manutenção do julgado.
10- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la:
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II- Mérito do recurso
A- Definição do seu objecto
O objecto dos recursos, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (artigos 608.º, n.º 2, “in fine”, 635.º, nº 4, e 639.º, n.º1, do Código de Processo Civil).
Assim, observando este critério no caso presente, o objecto deste recurso reconduz-se, essencialmente, às seguintes questões:
1- Em primeiro lugar, saber se a sentença recorrida constitui uma decisão surpresa;
2- E, depois, decidir se à A. pode ser reconhecido o direito ao exercício da preferência que invoca.
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B- Fundamentação de facto
Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1- A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à atividade de exploração agrícola, vitivinicultura e exploração de vinha, para fazer vinho e comercializá-lo.
2- A propriedade do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios , concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o n° 806/180693, com a área total de 150 000m2, confrontando a norte com Quinta dos Muros e outros, a sul e nascente com caminho público e a poente com o Rio Pinhão, esteve inscrita a favor de H.
3- H foi declarado insolvente por sentença proferida a 15/02/2010 e transitada em julgado em 24/3/2010, no processo n° 000/08.8TYVNG, pendente no 3° Juízo do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, conforme documento junto a fls. 113 a 122.
4- No âmbito desse processo de insolvência referido em 3), foi liquidado o património de H.
5- Por escritura pública, datada de 9 de Junho de 2011, outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Competência Especializada do Porto, e designada de “Título de Compra e Venda, Mútuo com Hipoteca e Fiança”, L, que intervém na qualidade de Administrador de Insolvência da Massa Insolvente de H declarou vender à sociedade “P, S.A.”, representada por C, que declarou aceitar o contrato, pelo preço global de um milhão cento e vinte e cinco mil e quinhentos euros, os prédios ali identificados, entre eles o prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000m2, sito no Lugar da Quinta da Manuela de Cima, da freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º, a confrontar de norte com Quinta dos Muros, de sul e nascente com caminho público e de poente rio pinhão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o número oitocentos e seis, da freguesia de Favaios, sobre o qual incide o registo de aquisição a favor do primeiro pela apresentação sete, de trinta de Julho de dois mil e um, correspondendo a este o valor de cento e cinquenta mil euros, mais declarou que os imóveis são vendidos livres de ónus ou encargos, e tendo a parte compradora declarado que os imóveis adquiridos se destinam a revenda; tendo C M em representação da “C, C.R.L.”, declarado que a sua representada concede à sociedade “P, S.A.”, um empréstimo no montante de um milhão cento e noventa e cinco mil euros, do qual uma parcela de um milhão cento e vinte e cinco mil euros, recebida nesta data, que se destina a financiar a aquisição dos imóveis atrás identificados e adquiridos e outra parcela de setenta mil euros se destina à atividade da mutuária, não lhe podendo ser dado outro uso ou destino, regulado nas condições estabelecidas no anexo um, que fica a fazer parte integrante do presente contrato, quantias de que a mutuária se confessa devedora e que se compromete a pagar com os respetivos juros, comissões e demais encargos; sendo o empréstimo feito pelo prazo de vinte anos, a contar da data da escritura e que o empréstimo e as garantias que asseguram o seu cumprimento regem-se pelas cláusulas e condições constantes deste título e do anexo I, que o integra; a parte mutuária, em garantia do bom e integral pagamento do referido empréstimo, constitui a favor da Caixa, hipoteca sobre os prédios ora adquiridos atrás identificados, e a que atribuem, (...) ao prédio dez o valor de cento e cinquenta e cinco mil euros, (...), para garantia: a) do capital mutuado no montante de um milhão cento e noventa e cinco mil euros; (...).
6- Entre H e a Sociedade Agrícola, Ldª, representada pelo seu gerente J, foi celebrado um acordo escrito, designado de “Contrato De Arrendamento Rural”, datado de 15 de Fevereiro de 2008, mediante o qual o primeiro Outorgante declarou ser dono e legitimo proprietário do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alije sob o n.º 806/180693, com a área total de 150 000 m2, confrontando a Norte com Quinta dos Muros e outros, a Sul e nascente com caminho público e poente com o Rio Pinhão e que dá de arrendamento à Segunda Outorgante, que por sua vez toma de arrendamento, o prédio rústico descrito, pelo prazo de 35 anos, supondo-se sucessivamente renovado por períodos de 5 anos; o arrendamento inclui todas as árvores, casas, armazéns, dependências e furo artesiano, situados na propriedade; A renda anual é de 9.360,00 euros, em dinheiro, paga anualmente em casa do senhorio ou por transferência bancária no último dia do ano agrícola; o prédio arrendado é destinado exclusivamente à exploração agrícola da arrendatária, que reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo ela dar-lhe outro uso, nem sublocar, subarrendar, emprestar ou ceder por comodato, total ou parcialmente ou ceder a sua a sua posição contratual, sem autorização escrita do senhorio, reconhecida notarialmente; O prédio destina-se à cultura da vinha, obrigando-se a Segunda Outorgante a aplicar os conhecimentos e técnicas necessárias à sua racional exploração, por forma a atingir os níveis de produtividade consentâneos com a sua capacidade e a submeter-se a qualquer programa, nomeadamente resultante do regime imperativo do uso da terra; a Arrendatária irá reestruturar a totalidade da área de vinha, através de projeto devidamente aprovado pelo INGA, para a qual obtém desde já o consentimento expresso do senhorio.
7- Por documento escrito designado de “Aditamento Ao Contrato De Arrendamento Rural”, datado de 23 de Maio de 2008, onde intervieram H, como 1º Outorgante e senhorio, e a autora, Sociedade Agrícola, Ldª, considerando que as partes celebraram entre si contrato de arrendamento rural tendo por objeto o Prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, em 15.02.2008, sendo constatada a necessidade de proceder a algumas precisões para efeitos da candidatura apresentada no IF AP, declararam as partes acordar entre si no presente aditamento e nova versão do contrato de arrendamento rural nos termos seguintes: o Primeiro Outorgante é dono e legitimo proprietário do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo n° 10, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alije sob o n° 806/180693, com a área total de 150 000 m2, confrontando a Norte com Quinta dos Muros e outros, a Sul e nascente com caminho público e poente com o Rio Pinhão; o Primeiro Outorgante dá de arrendamento à Segunda Outorgante, que por sua vez toma de arrendamento, o prédio rústico acima descrito; o presente Contrato é celebrado pelo prazo de 30 anos, supondo-se sucessivamente renovado por períodos de 5 anos, caso não seja denunciado pelas partes; o arrendamento inclui rodas as árvores, casas, armazéns, dependências e furo artesiano, situados na propriedade; a renda anual é de € 9.360,00, em dinheiro, paga anualmente em casa do senhorio ou por transferência bancária, no último dia do ano agrícola; o prédio arrendado é destinado exclusivamente à exploração agrícola da arrendatária, que reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo ela dar-lhe outro uso, nem sublocar, subarrendar, emprestar ou ceder por comodato, total ou parcialmente ou ceder a sua posição contratual, sem autorização escrita do senhorio, reconhecida notarialmente; o prédio destina-se à cultura da vinha, obrigando-se a Segunda Outorgante a aplicar os conhecimentos e técnicas necessárias à sua racional exploração, por forma a atingir os níveis de produtividade consentâneos com a sua capacidade e a submeter-se a qualquer programa, nomeadamente resultante do regime imperativo do uso da terra, o senhorio autoriza, que a arrendatária utilize os direitos de plantio que se encontram em seu nome: H, (...) b) que a arrendatária realize benfeitorias no arrendado; c) que a arrendatária reestruture a totalidade da área de vinha, através de projeto devidamente aprovado pelo IFAP.
8- A partir de 15 de Fevereiro de 2008, a autora fez plantio e reconversão de vinha na totalidade no prédio identificado em 1), arrancou as videiras velhas, fez alteração das estacas e latadas e plantio de novas videiras, fez vindimas e colheu as uvas em cada um dos anos agrícolas sequentes.
9- Em 17 de Junho de 2010, foi publicado no jornal “Público” anúncio para venda de onze imóveis da massa insolvente de H, onde se anunciava também a venda do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima” sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo n.º 10 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o n.º 806/180693, pelo preço mínimo de 300 000 euros, constando desse anúncio que o resultado apenas será comunicado aos adjudicatário e que o pagamento de 20% do preço será pago com a adjudicação que ocorrerá até oito dias após o prazo para apresentação de propostas ou após o decurso do prazo para exercício do direito de preferência nos casos em que tal se verifique, o restante, caso não se trate de credores garantidos, será pago com a escritura pública de compra/venda, que deverá realizar-se nos vinte dias seguintes.
10- Na sequência deste anúncio, na qualidade de gerente da Autora, J, apresentou uma proposta de compra do identificado prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, pelo preço de 153.001,00€.
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C- Fundamentação jurídica
1- Começa a Apelante por questionar no presente recurso a validade formal da sentença recorrida, por esta alegadamente constituir uma decisão surpresa. Isto porque teria concluído que ela, Apelante, não era titular do direito de preferência de que se arroga detentora nestes autos, por, à data da adjudicação do imóvel sobre o qual pretende exercer esse direito, não ter ainda completado três anos de arrendamento. E, assim, porque esta questão não teria sido previamente debatida entre as partes, considera que estamos perante uma decisão surpresa, ou seja, perante uma decisão sem prévio contraditório, o que inquina a sua validade jurídica.
Será assim ?
Como é sabido, princípio do contraditório emana de um outro princípio que se traduz na exigência constitucional da tutela jurisdicional ser obtida através de um processo equitativo (artigo 20.º da CRP); ou seja, “um processo justo na sua conformação legislativa (exigência de um procedimento legislativo devido na conformação do processo), mas também (…) um processo materialmente informado pelos princípios materiais da justiça nos vários momentos processuais” .
Ora, uma das formas de alcançar este resultado no âmbito estritamente civil, é conferindo às partes o direito ao contraditório; ou seja, o direito de as mesmas invocarem as pertinentes razões de facto e de direito que sejam necessárias para a defesa das suas posições processuais, o direito a oferecerem as próprias provas, o direito de controlarem aquelas que são apresentadas pela parte contrária e ainda o direito de se pronunciarem sobre o valor probatório de todas elas.
O direito ao contraditório, todavia, não se esgota na sua dimensão defensiva contra a atuação alheia, como tradicionalmente era encarado. A esta conceção, válida mas limitada, acrescentou a moderna doutrina uma noção mais lata de contraditoriedade, “entendida como garantia da participação efetiva das partes no desenvolvimento de todo o litígio, mediante a possibilidade de, em plena igualdade, influírem em todos os elementos (factos, provas, questões de direito) que se encontrem em ligação com o objeto da causa e que em qualquer fase do processo apareçam como potencialmente relevantes para a decisão” .
Embora detentoras de interesses materiais conflituantes, as partes são chamadas no moderno processo civil a uma atitude cooperante na realização da justiça.
Por isso se diz que, mais do que a defesa contra a atuação alheia, o direito ao contraditório encerra hoje também a possibilidade das partes concorrerem, ativamente, com todos os elementos aos seu dispor, para a resolução do litígio de forma materialmente adequada; ou dito por outras palavras, de forma justa.
É neste pressuposto que se impõe ao juiz o dever de “observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem” – artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
Ora o que se impõe saber, no caso presente, é se na sentença recorrida, pelo facto de se ter julgado improcedente o pedido da A., por não lhe ter sido reconhecido o direito de preferência, com referência à data da adjudicação do imóvel de que é arrendatária, violou o apontado princípio.
Pois bem, por nós, cremos que não.
Na verdade, independentemente da solução encontrada, a cujos fundamentos, como veremos, não aderimos, certo é que, ao longo de todo o processo, sempre foi questionado pelas Rés o referido direito. Particularmente, pela Ré, C, CRL, para quem a A. não era titular do direito de preferência que se propõe exercer nestes autos, sequer à data da publicação do anúncio da venda, que considera ser o momento relevante para a aferição da existência desse direito (artigo 8.º da contestação desta Ré).
Por conseguinte, repetimos, sem prejuízo de não partilharmos a argumentação esgrimida na sentença recorrida, cremos que a mesma não constitui, deste ponto de vista, qualquer decisão inesperada para a A. Até porque esta sempre teria de provar a titularidade do direito que invoca.
Questão diferente é a de saber se a sentença recorrida podia considerar, como considerou, a adjudicação como momento factual relevante sem antes o ter julgado provado. Mas essa questão não vem suscitada neste recurso e, portanto, não nos debruçaremos sobre ela.
2- Resta, então, saber se à A. pode ser reconhecido o direito de preferência que invoca
Já sabemos que a A. faz derivar esse direito da sua qualidade de arrendatária do prédio rustico que foi alienado no incidente de liquidação do processo de insolvência referente ao proprietário de tal prédio.
A A. celebrou no dia 15/02/2008, um contrato de arrendamento rural relativamente a tal prédio, pelo prazo inicial de 35 anos e, por conseguinte, embora actualmente vigore um novo regime do arrendamento rural (aprovado pelo DecretoLei n.º 294/09, de 13 de outubro), o referido direito de preferência só pode ser ancorado no regime pretérito que imediatamente o precedeu; ou seja, aquele que foi aprovado pelo DecretoLei n.º 385/88, de 25 de outubro, visto que o regime actual só se aplica aos contratos de arrendamento rural celebrados ou renovados a partir do dia 11/01/2010 (artigos 39.° n.º 2, 43.°, alínea a), e 44.°, n.º 2, do DecretoLei n.º 294/09).
De acordo com o disposto no artigo 28.º, n.º 1, do DecretoLei n.º 385/88, “[n]o caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão”.
A A., pois, a partir do dia 16/02/2011, passou a ser titular do direito de preferência na aquisição do já citado prédio. Ou seja, passou a ter o direito de o comprar nas mesmas condições estabelecidas para qualquer outro potencial ou real adquirente. E isso por mera manifestação de vontade da sua parte, pois que se trata de um direito potestativo .
Até aqui, cremos que não há qualquer dúvida.
Mas a situação começa a problematizar-se quando nos apercebemos que a escritura pública mediante a qual o Administrador da Massa Insolvente declarou vender o referenciado prédio à Apelada, P, S.A., só foi celebrada no dia 09/06/2011; ou seja, já depois da A. ser titular do referido direito de preferência. E mais se problematiza ainda quando nos dizem os factos provados que essa escritura culminou um processo de venda mediante propostas em carta fechada, que teve lugar no âmbito do já falado incidente de liquidação da massa insolvente, processo esse desencadeado pela publicação de um anúncio, no dia 17/06/2010, ao qual a A., de resto, respondeu, embora para isso não tivesse, nem devesse ter sido notificada, uma vez que não era, então, titular do direito de preferência que ora se propõe exercer.
E é, justamente, porque estamos perante um processo de venda judicial, constituído por vários actos praticados sequencialmente ao longo do tempo, e não perante um acto isolado, como é comum nas vendas extrajudiciais, que se coloca a questão de saber qual é o evento que concretiza a venda.
Por regra, esta questão não se coloca, uma vez que na maioria dos casos como este, os titulares do direito de preferência já são titulares desse direito quando o processo de venda se inicia. E assim, tanto na ação executiva como na liquidação do património insolvencial, que seguem o mesmo regime (artigos 164.º e 165.º do CIRE), esses preferentes devem ser “notificados do dia, da hora e do local aprazados para a abertura de propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio ato, se alguma proposta for aceite” (artigo 892.º, n.º 1, do Código de Processo Civil anterior e 819.º, n.º 1, do Código de Processo Civil actual).
Mas, como o caso dos autos evidencia, nem sempre é assim. O direito de preferência pode ser constituído ulteriormente e, se tal suceder até ao último ato do processamento da venda, importa saber qual deles produz os efeitos típicos da venda.
Ora, embora haja várias teses a este propósito , cremos poder concluir com segurança que a eficácia real translativa e obrigacional que é inerente a qualquer compra e venda (artigo 879.º als. a) a c), do Código Civil) e, por conseguinte, também à venda executiva mediante propostas em carta fechada, só se atinge com a passagem do título de transmissão . Não, com a adjudicação ou qualquer ato anterior a esta.
É verdade que estamos perante realidades jurídicas que se desenvolvem de modo diverso.
Na compra e venda, comum, ou seja, voluntária, celebrado o contrato e “[t]ransmitida a propriedade da coisa, ou o direito sobre ela, e feita a sua entrega, o vendedor não pode, salvo convenção em contrário, resolver o contrato por falta de pagamento do preço” – artigo 886.º do Código Civil. A transferência de direitos dá-se, assim, por mero efeito do contrato [artigos 408º, nº 1, 874º, e 879º, al. a), do Código Civil]. Não fica dependente da entrega da coisa ou do pagamento do preço.
Mas, na venda executiva, ou forçada, não é assim. Cingindo-nos ao regime processual anterior àquele que presentemente vigora - e que é aqui o aplicável por ter sido no seu domínio que se desenvolveu todo o processo de venda que temos estado a analisar –, verificamos que os bens, na venda mediante propostas em carta fechada, só são adjudicados ao proponente depois de se mostrar integralmente pago o respectivo preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão, emitindo, então, o agente de execução o título comprovativo dessa mesma transmissão e providenciando pela comunicação da venda ao serviço de registo competente, o qual procede ao registo do facto e, oficiosamente, ao cancelamento das inscrições relativas aos direitos que tenham caducado, nos termos do nº 2 do artigo 824º do Código Civil (artigo 900.º do Código de Processo Civil).
Só depois o adquirente, com base no título de transmissão – note-se que não é com base na decisão de adjudicação ou qualquer outro ato- pode requerer contra o detentor a entrega dos bens – artigo 901 do Código de Processo Civil. O que significa que é aquele título, e nenhum outro acto anterior, que, verdadeiramente, confere a propriedade dos bens adquiridos em venda executiva.
Por outro lado, como referem José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes , “[o] depósito do preço não constitui uma simples conditio juris (condição de eficácia dum negócio já perfeito), mas um elemento constitutivo da venda executiva por proposta em carta fechada. Até ele ter lugar, o proponente está ligado ao tribunal por um contrato preliminar (…), constituído com os elementos já verificados da fatispécie complexa do contrato definitivo em formação, com eficácia semelhante à do contrato-promessa e, como este, susceptível de execução específica (art. 898.º-1) ou de resolução com perda do valor da caução prestada (art. 897-1), a título de indemnização (art. 898-3). Só com a conclusão da venda se produzem os efeitos desta (art. 824 CC)”.
E esta conclusão, como resulta do já exposto, só pode ter-se por verificada, na venda executiva por propostas em carta fechada, com a emissão do título de transmissão, que é como quem diz, com o instrumento de venda.
De resto, o caso presente ilustra bem a bondade desta tese, na medida em que, não fora assim, e mal se perceberia para que efeitos jurídicos tinha sido celebrada a escritura pública de compra e venda do prédio sobre o qual a A. pretende exercer a sua preferência.
Por outro lado, também não se perceberia qual a justificação material para um tratamento diferenciado dos preferentes, em casos semelhantes, consoante fossem confrontados com uma venda forçada ou voluntária.
Daí que se conclua, uma vez mais, que o momento em que se estabelece a eficácia da venda executiva, mediante propostas em carta fechada, é aquele em que é passado o instrumento da venda e não quando é praticado qualquer ato anterior.
O que significa, em suma, que tendo esse instrumento sido celebrado, no caso presente, no dia 09/06/2011, já nessa data tinha a A. o direito de preferir na compra e venda então celebrada, desde que observando as mesmas condições contratuais.
E não se objete que deste modo se está a esvaziar de conteúdo o preceituado no artigo 892.º, n.º1, do Código de Processo Civil, quanto à notificação aí prevista aos preferentes.
Efetivamente, como prevê o n.º 3 do mesmo preceito, a falta de notificação aos preferentes não preclude a possibilidade de propor ação de preferência, nos termos gerais. E idêntico entendimento se deve adotar para a preferência superveniente, ainda que contida até à emissão do título de transmissão.
O que há a fazer, então, como resulta do disposto no artigo 909.º, n.º 2, do mesmo Código, é apenas facultar ao preferente que se substitua ao comprador, após o pagamento do preço e demais despesas inerentes à compra, desde que pedidas.
No caso, porém, estas despesas não foram pedidas, pelo que apenas se impõe dar guarida ao direito de preferência da A., logo que esteja comprovado o pagamento do preço suportado pela compradora do prédio sobre o qual incide esse direito.
E tanto basta para julgar inteiramente procedente o presente recurso.
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III- DECISÃO
Pelas razões expostas, acorda-se em conceder provimento ao presente recurso e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida, declarando que a A., na qualidade de arrendatária do prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000m2, sito no Lugar da Quinta da Manuela de Cima, da freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º, a confrontar de norte com Quinta dos Muros, de sul e nascente com caminho público e de poente rio pinhão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o número oitocentos e seis, da freguesia de Favaios, tem o direito de preferência na aquisição do mesmo, em substituição da sociedade, P, S.A., sendo-lhe transmitida a propriedade de tal prédio, logo que se mostre comprovado o pagamento, à última sociedade referida, da quantia de 155.000,00€ (cento e cinquenta e cinco mil euros).
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- Porque decaíram na totalidade, as custas da acção e do recurso serão pagas pelas RR. – artigo 527.º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.