Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1455/03-1 |  |
FIXAÇÃO DE PRAZO
CONSTRUÇÃO CLANDESTINA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
I – Relatório;
Apelantes: "A";
Apelados: "B";
1º Juízo do Tribunal Judicial de Felgueiras – acção especial nº .../2002.
"A", residentes em ..., instauraram contra "B", residentes no lugar de ..., da mesma freguesia e concelho, acção especial para fixação judicial de prazo, alegando, em síntese, terem celebrado com os réus um contrato promessa de compra e venda em 27.01.1988, em que estes lhes prometeram vender um apartamento pelo preço de 4.000.000$00, em cuja posse os autores logo entraram, vindo eles, reiteradamente, a solicitar-lhes a marcação da escritura definitiva de compra e venda, ao que os réus se têm oposto argumentando que o prédio ainda não está sujeito ao regime da propriedade horizontal.
Assinalando que no contrato promessa não foi estabelecido qualquer prazo para a realização da escritura, propõem se fixe o mesmo em 180 dias.
Contestaram os réus dizendo ter ficado assente entre eles e os autores apelantes que, em caso de impossibilidade da constituição da propriedade horizontal, nomeadamente por o prédio não oferecer as condições exigíveis, o contrato promessa ficaria sem efeito, obrigando-se os réus a restituírem o valor que tivessem recebido.
Acrescentam que, por variadíssimas vezes, requereram à Câmara Municipal de ... a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio em questão, pedidos que sempre foram indeferidos, o que comunicaram aos autores, sabendo estes que o prédio não tem condições para ser constituído em propriedade horizontal e que, consequentemente, não pode celebrar-se a escritura pública de compra e venda. Pugnam, finalmente, pela improcedência da acção.
Em resposta os autores mantêm a posição assumida na p.i., afirmando ainda que a obra pode e deve ser submetida ao regime da propriedade horizontal, desde que os réus apresentem planta rectificativa e diligenciem pela obtenção da respectiva licença, pois o que obstaculiza essa constituição é o facto de tal obra ser ilegal e clandestina, o que não impediu os réus de enganarem os compradores, com contratos-promessa que sabiam não poder cumprir.
A concluir dizem que, não pretendendo os réus obter a legalização do prédio de modo a poderem celebrar a escritura, o prazo deve ser fixado em não mais de 20 dias, pois os autores não podem manter-se na presente indefinição.
Em saneador-sentença de fls. 30 a 34 foi a acção julgada improcedente, com o fundamento de que «in casu, não foi determinado o dia, hora e local para a realização da escritura e dos termos em que foi celebrado o contrato-promessa não resulta a necessidade da sua fixação ser deferida ao tribunal.»
De tal decisão interpuseram os autores o presente recurso de apelação, concluindo nas respectivas alegações, em suma:
1- A decisão está em contradição com a sua fundamentação, nomeadamente quando o Senhor Juiz escreve que «justificar-se-ia a intervenção do tribunal quando, por exemplo, o promitente vendedor se obrigou a fazer obras no prédio objecto do contrato, ou quando se estabelece que a escritura será celebrada após o registo da constituição da propriedade horizontal. Nestes casos (...) na falta de entendimento pode qualquer delas (das partes pedir ao tribunal que proceda a essa determinação», sendo certo que esta é, precisamente, a situação configurada nos autos.
2- No contrato promessa de compra e venda não foi fixado um prazo para a realização da escritura definitiva, nem ficou assente qual das partes ficava com o encargo de proceder à fixação de tal prazo.
3- A realização da escritura está dependente de uma determinada actuação dos apelados – licenciamento da obra pela Câmara Municipal e subsequente constituição do regime de propriedade horizontal sobre o prédio – pelo que se justifica que, na falta de acordo dos interessados, o prazo para a realização da escritura seja fixado pelo tribunal.
4- Deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que fixe o prazo para a realização da escritura.
Os apelados não apresentaram alegações.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir as questões colocadas pelos autores apelantes, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
As questões suscitadas são, em suma:
a) Se dos termos em que foi celebrado o contrato promessa não resulta a necessidade da fixação do prazo para a celebração da escritura definitiva ser deferida ao tribunal (como se entendeu na sentença recorrida);
b) Se o não licenciamento da obra e consequente impossibilidade de submeter o prédio ao regime da propriedade horizontal, é impeditivo da fixação do prazo para a celebração da escritura pelo tribunal.
III – Fundamentos;
1. De facto;
Com interesse para a decisão da causa apenas interessa a seguinte factualidade:
1. Em escrito datado de 27 de Janeiro de 1988, "B" (como primeiros outorgantes) declararam prometer vender a "A" (como segundos outorgantes), que lhes prometeram comprar, o 2º andar direito do prédio urbano sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., que vai ser submetido ao regime da propriedade horizontal, no estado em que se encontra de momento, não tendo o primeiro outorgante de efectuar quaisquer obras.
2. Ficou aí consignado que, por conta do preço de venda de 4.000.000$00, receberam já os primeiros outorgantes dos segundos, nessa data, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 500.000$00, de que aqueles deram quitação.
2. De direito;
a) Se dos termos em que foi celebrado o contrato promessa não resulta a necessidade da fixação do prazo para a celebração da escritura definitiva ser deferida ao tribunal;
Avança-se desde já que têm inteira razão os apelantes, tanto mais quanto é inexplicável a decisão proferida pelo Senhor Juiz à luz das considerações que expendeu na respectiva fundamentação.
Senão vejamos:
O processo especial de jurisdição voluntária regulado nos artigos 1456º e 1457º do Código de Processo Civil (CPC) foi introduzido pelo Decreto-Lei nº 47.690, de 11.05.1967, em correspondência com a norma do artigo 777º, nº 2 do Código Civil (CC). Nele, o requerente terá de justificar o pedido de fixação do prazo, mas já não de fazer a prova dos seus fundamentos. A questão a decidir é apenas a da fixação do prazo, estando fora do seu âmbito questões de carácter contencioso como sejam as da inexistência ou nulidade da obrigação, pois que a discussão destas não tem cabimento num processo desta natureza.
Neste sentido vide, entre muitos outros, os Acórdãos da RC de 13.03.84, na CJ 1984, 2º, 36, da RL de 10.05.83, na CJ 1983, 3º, 119 e do STJ de 06.03.86, no BMJ 355º-352.
Não havendo prazo certo para a celebração da escritura de compra e venda, como é o caso, só há mora dos promitentes depois de estes terem sido interpelados, nos termos do artigo 805º, nº 1 do Código Civil. Na falta de cláusula ou de posterior acordo sobre a data da realização da escritura, impõe-se a sua fixação judicial, nos termos dos artigos 777º, nº 2 do CC e 1456º do CPC.
No artigo 777º, nº 1 do CC consagra-se o princípio geral das chamadas «obrigações puras», cujo vencimento fica na dependência da vontade das partes, podendo o credor reclamar o cumprimento em qualquer momento, interpelando para tal o devedor. Há contudo obrigações em que a natureza da prestação ou a finalidade do contrato requerem um prazo para o seu cumprimento. Nestas situações, como acontece para a marcação da data para a celebração da escritura definitiva na sequência do contrato promessa de compra e venda, não havendo acordo entre os promitentes, a fixação do prazo é deferida ao tribunal (nº 2 do art. 777º).
No caso em apreço, não tendo sido fixado qualquer prazo para a celebração da escritura nem estando as partes de acordo quanto à data da respectiva marcação, impõe-se ao tribunal a sua fixação, tanto mais que os apelados, promitentes vendedores, vêm argumentar com a impossibilidade de cumprirem a promessa por dificuldades no licenciamento do prédio e, consequentemente, da constituição do regime de propriedade horizontal. Tal posição é bem demonstrativa da impossibilidade de existir acordo das partes quanto à marcação da escritura e da ineficácia e impropriedade da eventual interpelação extrajudicial.
Ao contrário do decidido pelo Tribunal “a quo”, a situação em apreço impõe a fixação judicial do prazo.
b) Se o não licenciamento da obra e consequente impossibilidade de submeter o prédio ao regime da propriedade horizontal, é impeditivo da fixação do prazo para a celebração da escritura pelo tribunal;
Como já se referiu, neste tipo de acção de jurisdição voluntária o pedido consiste exclusivamente na fixação do prazo, sendo a causa de pedir a falta de acordo entre credor e devedor quanto ao momento em que se vence a obrigação. cfr. Ac. RP de 17.03.97, in BMJ 465º-642.
Interpretando o texto em que se corporiza o contrato celebrado entre apelantes e apelados, constata-se que a promessa de venda do apartamento é feita com referência ao estado em que o mesmo se encontrava no momento, não tendo o promitente vendedor de efectuar quaisquer obras. Isto, naturalmente, refere-se ao apartamento e tão-só (não pode ainda falar-se de fracção autónoma por não haver ainda propriedade horizontal).
Claro que relativamente ao edifício não estão os apelados dispensados da realização das obras necessárias à sua conclusão ou, pelo menos, às exigíveis para o deferimento da licença de construção e de utilização, sem o que não será possível constituir a propriedade horizontal.
Essa obrigação que impende sobre os apelados traduz-se num dever acessório, paralelo ao dever principal que assumiram para com os apelantes quanto à celebração do contrato definitivo, mas cuja essencialidade resulta da circunstância de o seu não cumprimento, que só a eles será imputável, impedir o cumprimento da prestação principal.
Como estabelecem os artigos 227º, nº 1 e 762º, nº 2 do CC, nas negociações preliminares, na formação do contrato e no cumprimento das obrigações que deste emergem, estão os contraentes sujeitos às regras da boa fé, princípio que não apenas os vincula ao cumprimento formal, mas também à observância dos comportamentos que se imponham em face da ideia fundamental da leal cooperação entre as partes, tendo em vista o integral cumprimento do contrato.
Vide Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 3ª edição, vol. II, pág. 187 e Menezes Cordeiro, “Direito das Obrigações”, vol. 1º, pág. 148.
Em face do contrato, não estão os apelados dispensados da promoção dos actos necessários ao licenciamento da obra e da instituição do regime da propriedade horizontal, sendo esses procedimentos essenciais ao cumprimento das obrigações a que se vincularam no contrato que celebraram com os apelantes, sendo certo que não se está perante qualquer cláusula “cum potuerit”.
Vide Ac. do STJ de 11.04.2000, in BMJ 496º-227. Diz-se apenas no contrato que o edifício «vai ser submetido ao regime da propriedade horizontal». A expressão «não tendo o primeiro outorgante (de) efectuar quaisquer obras» refere-se ao apartamento prometido vender e não, como é óbvio, ao edifício. O dever de prestar desdobra-se, pois, no dever principal de outorgar a escritura de compra e venda, por um lado, e nos deveres acessórios ou instrumentais de conclusão da obra (neste caso o edifício no seu conjunto, mas não o apartamento prometido vender aos apelantes), da obtenção da respectiva licença de utilização e da subsequente constituição do regime da propriedade horizontal, por outro lado.
O contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (artigo 406º, nº 1 do CC).
Começaram os autores apelantes por requerer a fixação do prazo em 180 dias, vindo depois na “resposta”, em face da posição manifestada pelos réus na contestação, a reduzir esse prazo a «não mais de 20 dias».
É certo que neste tipo de acções não está prevista a possibilidade de articulado de resposta à contestação (cfr. art. 1457º, nº 1 do CPC). Todavia, como estatui o nº 2 do citado normativo, na falta de resposta (dos requeridos), é fixado o prazo proposto pelo requerente ou aquele que o juiz considere razoável. Esta possibilidade decorre da própria natureza do processo, de jurisdição voluntária, em que o tribunal não está vinculado a critérios de legalidade estrita, prevalecendo o princípio do inquisitório sobre o princípio do dispositivo. cfr. art. 1409º do CPC e Antunes Varela, in “Os Tribunais Judiciais, a jurisdição voluntária e as Conservatórias do Registo Civil”, publicado na RLJ ano 128º, p. 131 e segs.
Tendo em conta todo o tempo já decorrido desde a celebração do contrato promessa (mais de 15 anos !!!) e mesmo desde a propositura da acção (quase 1 ano), em face da, pelo menos aparente, indisponibilidade manifestada pelos réus apelados no sentido de promoverem as diligências necessárias ao licenciamento do prédio, reputa-se ajustada a fixação do prazo para a outorga da escritura em 60 dias.
IV – Decisão;
Em face de todo o exposto, acordam em julgar procedente a apelação e em revogar a sentença recorrida, fixando em 60 (sessenta) dias o prazo para a outorga da escritura de compra e venda.
Custas pelos apelados em ambas as instâncias.