Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1193/15.8T8VCT.G1 |  |
ADMINISTRAÇÃO DAS FRACÇÕES AUTÓNOMAS
ADMINISTRAÇÃO DAS FRACÇÕES COMUNS
I- Quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações decorrentes das mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que perante um defeito existente numa fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer um dos direitos referidos nos artºs 1221º e seguintes, do CC (entre os quais, o de exigir a eliminação dos defeitos).
II- Se o defeito se situar numa parte comum do edifício, o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos (e/ou de realização de nova obra), caberá apenas ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos, na medida em que compete exclusivamente a estes órgãos do condomínio proceder à administração das partes comuns (artºs 1430º, 1436º e 1437º, do CC).
III- E quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracções autónomas (por exemplo, se existirem infiltrações de águas da chuvas em fracções autónomas, resultantes duma deficiente impermeabilização de um terraço comum), relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio, em regra, após deliberação da assembleia de condóminos, poderá exercer os direitos descritos nos artºs 1221º e seguintes, do CC; no que concerne aos danos causados nas fracções autónomas, não só poderá o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos do art.º 1223º, do CC, pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º 564º, n.º 2, do CC), com as reparações das fracções danificadas, como também nada deverá obstar a que a condenação do empreiteiro envolva (também) a reparação de tais danos nas fracções com a execução das obras tecnicamente convenientes.
- Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães –
I. RELATÓRIO
Esta acção declarativa, sob a forma de processo comum foi intentada por Condomínio do Prédio sito na … Areosa contra José e esposa, Maria, pedindo que sejam os réus condenados a eliminar os defeitos descritos no artigo 10º do articulado inicial. –
A fundamentar este pedido e em síntese alegam que: os réus foram quem levou a cabo a construção do prédio supra referido, o qual padece entretanto de diversos defeitos de construção nas áreas comuns do prédio, designadamente, fissuras graves e ligeiras na fachada exterior do prédio, que em consequência de infiltrações, causam prejuízos no interior das fracções, tampas de acesso às caixas de visita fortemente deterioradas, falta de uma secção de caleira de recolha de águas pluviais no alçado poente, caixilharia em madeira apenas utilizada na fracção “A”, o que inquina o comportamento térmico e a estanqueidade, salitre no hall de entrada do edifício que advém da humidade provocada pela existência das referidas fissuras graves, fissuras nos tectos das fracções, com a consequente rotura dos estuques, humidades nas paredes exteriores voltadas para nascente e sul, junto aos tectos e nos tectos, humidades nas paredes e nos tectos em todas as fracções, que advêm de problemas na cobertura, infiltrações de água em todas as fracções que deterioram o piso em madeira, porta de acesso à garagem oxidada junto ao chão, devido às inundações frequentes na cave, atenta a deficiência no sistema de drenagem, problemas graves na distribuição do aparcamento, uma vez que aparcamento da fracção “F”, inviabiliza o aparcamento das fracções “B” e “C”, por não estar conforme o projectado; no dia 27 de Março de 2014, foi enviada carta registada com AR aos aqui RR., na qual a A. denunciou os defeitos supra elencados; na sequência dessa mesma missiva, o R. José, veio a, no dia 02 de Junho de 2014, declinar qualquer responsabilidade relativamente à existência dos denunciados defeitos; os defeitos denunciados e existentes nas partes comuns do prédio estão já a causar inúmeros transtornos aos proprietários dos apartamentos/fracções do referido prédio; as fissuras existentes na fachada do prédio estão a causar infiltrações no interior dos apartamentos/ fracções, que se alastram a paredes e tectos, infiltrações essas que danificam a pintura e originam bolores que para além de desfeitearem as paredes e tectos dos apartamentos/ fracções são prejudiciais para a saúde das pessoas que la vivem; a existência dos defeitos deve-se pois à incúria e imperícia dos RR. na sua construção que, na qualidade de empreiteiros do imóvel em causa assumiram uma obrigação de resultado de construir o mesmo livre de quaisquer vícios.
Regularmente citados, os réus apresentaram articulado de contestação, por um lado, arguindo a caducidade do direito dos condóminos denunciarem os defeitos em causa; por outro, impugnando os factos alegados com vista a sustentar a respectiva pretensão.
Teve lugar audiência prévia na qual não foi possível conciliar as partes; foi dado cumprimento ao disposto no artº 591º nº1 als b) e c) do CPC, foi proferido despacho saneador tabelar; julgou-se improcedente a invocada excepção de caducidade; fixou-se o valor da causa, o objecto de litigio e temas de prova e admitiram-seos meios de prova.
Realizada audiência de julgamento foi proferida sentença que terminou com o seguinte dispositivo:
Em conformidade com o exposto, julga o Tribunal a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, decide:---
a) condenar os réus a efectuar as obras de reparação necessárias para eliminar as patologias descritas no ponto 3.4. dos factos provados, designadamente:---
- Correcção das fissuras existentes ao nível do revestimento exterior do edifício;---
- Colocação da secção de caleira de recolha de águas pluviais em falta no alçado poente;---
- Substituir o isolamento ao nível da cobertura do terraço exterior da fracção “F” (1º direito).---
b) absolver os réus do demais contra si peticionado.---
Custas por autor e réus, na proporção dos respectivos decaimentos, que se fixam em 1/3 e 2/3 respectivamente.---
Registe e notifique.---
Inconformada com a sentença, veio a autora interpor recurso de apelação.
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Nas alegações de recurso da apelante são formuladas as seguintes conclusões:1. A prova produzida em audiência, nomeadamente, as declarações prestadas do Sr. Perito, e as conclusões do seu relatório contrariam a factualidade dada como não provada, apontando indubitavelmente para uma errada apreciação da prova, existindo prova bastante que permita concluir pela procedência de todos os pedidos formulados pelo Recorrente.
2. As fissuras existentes no revestimento exterior do prédio, permitem infiltrações de água para o seu interior, que causam danos nos interiores das fracções bem como nas zonas comuns, como são o hall de entrada do prédio.
3. A cobertura do prédio possui um deficiente isolamento, o que permite infiltrações que estão também na origem dos danos existentes nas fracções “A” e “F”.
4. O tribunal a quo ao considerar provada a existência de fissuras bem como o deficiente isolamento da cobertura do terraço exterior da fracção “F”, não poderia não dar como provados os prejuízos causados no interior do prédio nem os prejuízos causados no interior das fraccões “C” e “F”, porquanto estas são afectadas pelas infiltrações, facto salientado ate pelo Sr. Perito, nas suas declarações.
5. De facto, a A. tem poderes para reclamar dos RR. defeitos existentes nas partes comuns do prédio, direito que não lhe assistirá para denunciar defeitos existentes nas fracções. Em relação a estas, tal direito é exclusivo ao seu proprietário.
6. No entanto, no caso sub judice, estamos perante defeitos de construção existentes nas partes comuns, que tiveram como consequência, as patologias elencadas na p.i. e confirmadas quer pelo relatório pericial, quer pelas declarações do Sr. Perito. E por esse facto, deveriam os RR. ter sido condenados na sua eliminação.
7. No que respeita à caixilharia em madeira utilizada apenas na fracção “A”, andou, salvo o devido e merecido respeito, mal o tribunal a quo ao decidir como decidiu.
8. O art. 1421.º n.º 1 a), do Código Civil, considera imperativamente comuns, entre outras partes do edifício, “as paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.
9. Inequivocamente a fachada do prédio é pois um bem comum. (cfr. Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal).
10. Assim, tem o A. legitimidade para denunciar tal defeito. A substituição da caixilharia em madeira impõe-se, pois, aos RR. por motivos de homogeneidade na linha arquitectónica da fachada do prédio.
11. O facto de a fracção “A” ser pré- existente à construção do prédio, o certo é que aquela é parte integrante da propriedade horizontal do mesmo prédio.
12. No que respeita á porta de acesso à garagem, atentas as declarações do Sr. Perito, duvidas ao existem de que deveriam ter sido os RR. condenados na sua substituição.
13. Não tendo o tribunal a quo considerados provados estes factos, mas tendo reconhecido a existência de fissuras no revestimento exterior do prédio e o deficiente isolamento da cobertura, verificamos que os fundamentos do tribunal não conduziram ao resultado que seria logico.
14. A sentença é pois contraditória em si mesma e os fundamentos e a matéria dada como provada está em contradição com a decisão.
15. Salvo o devido e merecido respeito, o tribunal a quo errou na apreciação da prova que foi produzida em audiência de julgamento.
16. O Digníssimo tribunal a quo não levou em consideração como devia, o princípio ínsito no art. 396º Código Civil, pois fez uma valoração da prova, que em bom rigor, não podia fazer.
NESTES TERMOS, e no mais de direito aplicáveis que Vªs. Exªs melhor e doutamente suprirão, deve ser concedido provimento ao recurso interposto e, em consequência, revogar-se a douta sentença recorrida, em conformidade com o exposto. Como é de inteira JUSTIÇA!
Os réus contra alegam apresentando as seguintes conclusões:
1ª.- Contrariamente ao alegado pelo recorrente as declarações do Sr. Perito em nada contrariam os factos dados como não provados, não havendo, pois, erro algum na apreciação de prova.
2ª- Os réus foram condenados a corrigir as fissuras existentes ao nível do revestimento exterior do edificio.
3ª- Nada foi provado sobre a alegada deficiência do isolamento, que tenha originado danos nas fracções “A” e “F”.
4ª- A douta sentença condenou os réus a substituir o isolamento ao nível da cobertura do terraço exterior da fracção “F” (1º andar direito).
5ª- Mas os eventuais danos causados no interior das fracções afectadas (a existirem) jamais poderão ser reclamadas pelo A., que apenas representa e administra as partes comuns do edificio.
6ª- Os condóminos, por si, nada reclamaram.
7ª- A caixilharia da fracção “A” que é anterior à construção/ampliação do prédio, manteve-se tal como antes existia, por assim haver sido contratado.
8ª- O comportamento do proprietário da fracção A”, ao pedir a substituição da caixilharia, é absolutamenbte inaceitável, querendo com esta acção contrariar aquilo que acertou aquando do acordo efectuado, o qual se encontra junto aos autos.
TERMOS em que deve ser negado provimento aos recurso interposto pelo A., Condominio do Prédio sito na Avenida João Bosco 3/ 27/29, Areosa, mantendo-se a douta sentença recorrida, com as legais consequências.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
II- Âmbito do recurso.
Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de e em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer – vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC – resulta das formuladas pelo apelante serem as seguintes as questões a apreciar:
I. Verificar se a prova produzida em audiência permite extrair as conclusões de facto expressas na sentença.
II. Da eventual reanálise da qualificação jurídica em face da eventual alteração da matéria de facto assente.
III. Se deverá ser alterada a decisão propriamente jurídica da causa.
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III- FUNDAMENTAÇÃODe Facto
Foram dados como provados os seguintes factos:
A) FACTUALIDADE PROVADA
Produzida a prova, resultou provada a seguinte factualidade:---
3.1. O prédio urbano constituído em propriedade horizontal cujo condomínio é administrado pelo autor foi edificado pelos réus, que igualmente promoveram a venda das respectivas fracções autónomas.---
3.2. Os réus foram notificados, com vista à denúncia de patologias existentes nas áreas comuns do referido edifício, através de carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2014, que aqueles receberam.---
3.3. Por escrito entregue em mão pelo réu marido, em 02 de Junho de 2014, à então administradora do condomínio autor, este informou declinar qualquer responsabilidade na verificação de quaisquer defeitos.---
3.4. O edifício em causa apresenta patologias de construção, que têm provocado infiltrações quer nas partes comuns do edifício quer nas respectivas fracções autónomas, designadamente:---
i) Fissuras diversas ao nível do revestimento exterior do edifício;---
ii) Falta de uma secção de caleira de recolha de águas pluviais no alçado poente;---
iii) Deficiente isolamento ao nível da cobertura do terraço exterior da fracção “F” (1º direito).---
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B) FACTUALIDADE NÃO PROVADAProduzida a prova, resultou não provada a seguinte factualidade:---
a) Quaisquer outras patologias de construção verificadas quer nas zonas comuns do edifício id. nos autos.---
De Direito
A) Reponderação da Prova
Dissente a Apelante da decisão da matéria de facto, entendendo que devem ser dados como provados os factos indicados no artº 9 da p.i devendo a recorrida ser condenada nos pedidos formulados pela recorrente.
A fundamentar este seu pedido invoca o relatório pericial e esclarecimentos
Para encetar essa reapreciação fáctica, temos de considerar, como consideramos, que a decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto foi objecto de impugnação válida de acordo com a previsão do artigo 639º nº1 e 640 nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
Revisitada a prova indicada pela recorrente concluímos que há fundamento para alterar a decisão proferida acerca da matéria de facto apenas e só nos termos a seguir enunciados.
De efeito, com base no relatório pericial junto aos autos a fls. 121 a 124 mais precisamente resposta ao quesito 6) e nos esclarecimentos prestados em sede de audiência de julgamento pelo Sr. Perito que o elaborou resultou provado no ponto 3.4 que a patologia do edifício tem causado infiltrações não só nas partes comuns, mas também nas fracções autónomas.
Mais resulta de tais documentos quais as fracções autónomas afectadas e que partes dessas fracções.
Assim temos por certo que em consequência da factualidade descrita no ponto 3.5 dos F.P na fracção A (R/Ch esqº Tr) se verifica humidade junto ao tecto e no tecto, na parede exterior voltada a Sul, no quarto Sul da fracção e ligeiros empolamentos de pequena expressão no tecto da cozinha e na fracção “C” (r/c da fracção F (1º Direito) verifica-se humidades detectadas nas paredes e tectos, factualidade esta que vamos considerar provada no ponto 3.5.
No demais não tem razão a recorrente por ausência de prova da factualidade em causa.
No que se reporta aos prejuízos causados pelas fissuras da fachada exterior do edificio nas demais fracções para além das supra enunciadas é peremptório o Sr. Perito ao afirmar na resposta aos quesito 1º que “ verificam-se diversas fissuras ao nível do revestimento exterior do prédio, admitindo no entanto que na maioria dos casos a presença de humidades se fique a dever a outras causas”.
No que respeita às caixilharias da fracção “A”,(quesito 4) o Sr Perito no relatório escrito confirmou a existência da caixilaria em madeira na fracção A) referindo que aprentava ser anterior às obras de remodelação do Processo de Obras nº 38/97.
Nos esclarecimentos orais que prestou contou a história do prédio salientando que existia uma pré construção que foi ampliada . Nessa ampliação foram criadas mais fracções das que existiam . Esta fracção A/ segundo me foi dito está igual ao que era antigamente. Não houve nenhum acrescento. Há uma coisa estranha no processo que poderá responder a esta questão : A licença de habitação só foi requerida para 5 habitações deixando de fora a fracção A/, única e exclusivamente as obras foram feitas nas outras fracções . Não entravam na fracção. Todos os materiais da fracção A /eram os originais.
No referente às eventuais deficiências do sistema de drenagem não detectou o Sr. Perito água no interior da garagem. Embora estivesse a chover. Conclui que as portas das próprias garagens e do acesso à garagem não estão em tão mau estado e não apresentam os mesmos sinais de degradação que a porta de acesso pedonal ao vão das escadas, sendo possível verificar que a porta está bastante degradada , salientando que estas portas devem ser porta fogo, podendo estar em causa a própria segurança do condominio por a porta apresentar tais sinais e já não possuir as caracteristicas para servir uma situação de emergência.
No que se reporta às causas desta deterioração aqui o Sr. Perito aponta uma série de hipóteses,- fraca qualidade do material; poderá ser devida a humidade excepcional no solo e que causa a deterioração; estamos muito perto do mar. mas não considera nenhuma delas, pelo que se fica sem saber qual a verdadeira causa, se é que é alguma delas.
Quanto à causa apontada pela recorrente na p.i – inundações na cave por motivos de deficiência no sistema de drenagem- refere claramente no relatório que desconheço se esta situação tem origem em inudações na cave por motivos de deficiência no sistema de drenagem.
No que se reporta ao hall de entrada admitiu a presença de humidades no hall de entrada do edificio. No entanto considerou que tal ocorrência não esteja directamente relacionada com as fissuras ao nível do revestimento exterior informando em sede de esclarecimentos orais que aqui a humidade poderá ser devida a fontes térmicas, mais propriamente devido à variação da temperatura entre o interior e exterior.
Quanto à humidade do pavimento relatou ter detectado humidades pontuais. Referiu que não se pode descartar neste caso a existência de um ruptura ou defeito de uma tubagem que liberte água permanentemente.
Anotou que a humidade é o pior perigo das construções. Mais disse que nas humidades não é possível afirmar a 100% que se deve a uma causa ou outra.
Em suma reavaliada no tribunal superior e assim consolidada, é a seguinte a matéria de facto considerada provada: (fica a negrito a alteração entendida existir para melhor identificação):
3.1. O prédio urbano constituído em propriedade horizontal cujo condomínio é administrado pelo autor foi edificado pelos réus, que igualmente promoveram a venda das respectivas fracções autónomas.—
3.2 Os réus foram notificados, com vista à denúncia de patologias existentes nas áreas comuns do referido edifício, através de carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2014, que aqueles receberam.---
3.3 Por escrito entregue em mão pelo réu marido, em 02 de Junho de 2014, à então administradora do condomínio autor, este informou declinar qualquer responsabilidade na verificação de quaisquer defeitos.---
3.4 O edifício em causa apresenta patologias de construção, que têm provocado infiltrações quer nas partes comuns do edifício quer nas respectivas fracções autónomas, designadamente:---
iv) Fissuras diversas ao nível do revestimento exterior do edifício;---
v) Falta de uma secção de caleira de recolha de águas pluviais no alçado poente;---
vi) Deficiente isolamento ao nível da cobertura do terraço exterior da fracção “F” (1º direito).---
3.5 Em consequência da factualidade descrita no ponto 3.4 dos F.P na fracção A (R/Ch esqº Tr) verificam -se humidade junto ao tecto e no tecto, na parede exterior voltada a Sul, no quarto Sul da fracção e ligeiros empolamentos de pequena expressão no tecto da cozinha e na fracção “C” (r/c da fracção F (1º Direito) verificam-se humidades nas paredes e tectos.
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B) FACTUALIDADE NÃO PROVADAProduzida a prova, resultou não provada a seguinte factualidade:---
b) Quaisquer outras patologias de construção verificadas quer nas zonas comuns do edifício id. nos autos.---
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B) Nulidade da sentença Nas conclusões de recurso suscita a apelante a nulidade da sentença, segundo se percebe por violação do disposto na alínea c) do artº 615º do CPC.
No despacho que admitiu o recurso, a Sr.ª juiz do tribunal “a quo” não se pronunciou sobre as nulidades da sentença, nos termos do art. 617º/5 do C.P.C.
Atenta a simplicidade da questão suscitada e face aos elementos que constam dos autos, não se mostra indispensável ordenar a baixa dos autos para a apreciação das nulidades, nos termos do art. 617º/5 CPC, passando-se a conhecer desde já das mesmas.
Da alegada nulidade da sentença por alegada contradição entre os seus fundamentos e a decisão (artº 668, nº 1 al. c), do CPC).
Só ocorrerá esta causa de nulidade quando a construção da sentença é viciosa, isto é, quando «os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto” (1).
Ou melhor, quando das premissas de facto e de direito que o julgador teve por apuradas, ele haja extraído uma oposta à que logicamente deveria ter extraído.
Ora calcorreando a decisão em apreço afigura-se-nos que todas essas premissas e dados factuais e jurídicos, bem como o discurso lógico-discursivo e decisório correspondente, se encontram clara e inequivocamente enunciados e externos considerando a orientação seguida pelo Tribunal recorrido.
Ou seja, a tribunal a quo disse o que na realidade queria dizer e o que disse expressou-o claramente em termos perfeitamente coerentes e inequívocos, pelo que se terá de concluir que, a esse propósito, não ocorreu qualquer construção viciosa da sentença.
Torna-se patente que a apelante não concorda com o sentido decisório a final extraído, mas o que não pode é apontar qualquer vício ou erro de raciocínio no desenvolvimento daquele silogismo, que não se confunde com eventuais falhas da decisão de facto ou “erros de julgamento” supra assinalados.
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C) Solução JurídicaDefende a recorrente a procedência de todos os pedidos que formulou, pretensão esta que não procede, pois, a matéria de facto apurada tal não o permite.
Todavia para além do determinado na decisão recorrida considerando a factualidade aditada no ponto 3.5 entendemos deverem os réus ser condenados também na reparação dos danos ocorridos nas fracções “A” e C” advenientes dos defeitos do prédio enunciados no ponto 3.5.
Sabemos que quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações decorrentes das mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que perante um defeito existente numa fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer um dos direitos referidos nos artºs 1221º e seguintes, do CC (entre os quais, o de exigir a eliminação dos defeitos). (2)
Contudo, se o defeito se situar numa parte comum do edifício, o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos (e/ou de realização de nova obra), caberá apenas ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos, na medida em que compete exclusivamente a estes órgãos do condomínio proceder à administração das partes comuns (artºs 1430º, 1436º e 1437º, do CC).
E quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracções autónomas (por exemplo, se existirem infiltrações de águas da chuvas em fracções autónomas, resultantes duma deficiente impermeabilização de um terraço comum), relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio, em regra, após deliberação da assembleia de condóminos, poderá exercer os direitos descritos nos artºs 1221º e seguintes, do CC; no que concerne aos danos causados nas fracções autónomas, não só poderá o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos do art.º 1223º, do CC, pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º 564º, n.º 2, do CC), com as reparações das fracções danificadas, como também os condóminos proprietários dessas fracções, além de poderem reclamar do administrador do condomínio (art.º 1437º, n.º 2, do CC) a reparação dos estragos ocorridos nessas fracções, podem também demandar directamente o construtor do edifício, por responsabilidade extracontratual, nos termos do art.º 483º, do CC [sendo possível a coligação (activa) do administrador e dos condóminos, cujas fracções autónomas foram danificadas, nos termos do art.º 36º, n.º 2, do CPC, pedindo o primeiro, por exemplo, a reparação do defeito existente na parte comum, e os condóminos a reparação das suas fracções]. (3)
Assim, no que concerne àqueles danos (consequentes) causados nas fracções autónomas, podendo/devendo o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização por despesas suportadas ou a suportar (dano futuro previsível indemnizável) com as reparações das fracções danificadas por danos directa ou imediatamente ligados a defeitos a eliminar nas partes comuns do edifício (“advenientes desses defeitos”), afigura-se que nada deverá obstar (4) a que a condenação do empreiteiro envolva (também) a reparação de tais danos nas fracções com a execução das obras tecnicamente convenientes e dos danos futuros a que vier a dar causa.
Por conseguinte, nenhuma dúvida nos merece quanto ao âmbito, à justeza e à razoabilidade da aludida condenação norteada pelos interesses da vida a salvaguardar. (5)
A recorrente e recorrida sucumbem em parte no recurso. Devem por essa razão, satisfazer as custas dele (artº 527 nºs 1 e 2 do NCPC) na proporção de 2/3 pela recorrente e 1/3 pela recorrida.
Sumário (art.º 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):
Quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações decorrentes das mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que perante um defeito existente numa fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer um dos direitos referidos nos artºs 1221º e seguintes, do CC (entre os quais, o de exigir a eliminação dos defeitos).
Se o defeito se situar numa parte comum do edifício, o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos (e/ou de realização de nova obra), caberá apenas ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos, na medida em que compete exclusivamente a estes órgãos do condomínio proceder à administração das partes comuns (artºs 1430º, 1436º e 1437º, do CC).
E quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracções autónomas (por exemplo, se existirem infiltrações de águas da chuvas em fracções autónomas, resultantes duma deficiente impermeabilização de um terraço comum), relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio, em regra, após deliberação da assembleia de condóminos, poderá exercer os direitos descritos nos artºs 1221º e seguintes, do CC; no que concerne aos danos causados nas fracções autónomas, não só poderá o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos do art.º 1223º, do CC, pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º 564º, n.º 2, do CC), com as reparações das fracções danificadas, como também nada deverá obstar a que a condenação do empreiteiro envolva (também) a reparação de tais danos nas fracções com a execução das obras tecnicamente convenientes.
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III. DECISÃO
Pelo exposto, os juízes abaixo-assinados da 2ª secção, cível, do Tribunal da Relação de Guimarães acordam em julgar parcialmente procedente a impugnação da decisão da matéria de facto, nos termos que anteriormente ficaram expostos;
E no mais em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela recorrente e consequentemente condenar também os réus a reparar as patologias enunciadas no ponto 3.5 dos F.P.
No demais se mantendo a decisão recorrida
Custas pela recorrente e recorridos na proporção de 2/3 e 1/3 respectivamente.
Notifique
Guimarães, 07 de Dezembro de 2017
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
(Maria Purificação Carvalho)
(Maria dos Anjos Melo Nogueira)
(José Cravo)
1. conf. Prof. Alberto dos Reis in “Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág. 141”.
2. Vide J. Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 4ª edição, Almedina, 2011 págs. 165 a 171.
Vide J. Cura Mariano, ob. cit., págs. 165 a 171
3. na acção em que o condómino pede a eliminação dos defeitos nas partes comuns
4. Neste sentido acórdão da Relação de Coimbra proferido com data de 01.07.2014 no processo nº 2219/08.7TJCBR.C1 in www.dgsi.pt.
5. Ver também acórdão da Relação de Évora de 21.02.2013 assim sumariado: “O proprietário de fracção autónoma tem legitimidade para exigir do construtor/vendedor a reparação dos defeitos verificados na mesma e dos que se verificam nas partes comuns do edifício e que estão na origem daqueles”.