Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 92482/14.5YIPRT.G1 |  |
REMUNERAÇÃO
. Deste regime resulta que a remuneração, como contrapartida que é da prestação que incumbe à mediadora, só é devida se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora; se houver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pela mediadora e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação
I. Relatório
D - MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, veio apresentar requerimento de injunção, demandando a ré SOLAR A, S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 6.150,00, de capital, acrescida de juros de mora vencidos no valor de € 95,03, e dos vincendos até efectivo e integral pagamento, assim como a quantia de € 369,00 a título de outras quantias e, ainda, a taxa de justiça paga.
Alega, para o efeito, “a celebração entre as partes de um contrato que qualifica de prestação de bens ou serviços, especificando que no exercício da actividade de mediação imobiliária celebrou com a requerida contrato de Contrato de Mediação Imobiliária, comprometendo-se a encontrar interessados para a compra de fracção que identifica, nas condições que especifica, comprometendo-se, por sua vez, a requerida a pagar-lhe o valor que indica, a título de remuneração/comissão, sendo devido o pagamento com a celebração do contrato promessa. Sucede, alega, que encontrou pessoa interessada e tomou medidas para concretizar o contrato definitivo tendo-se a requerida recusado a assinar o contrato-promessa, sem qualquer fundamento, ficando o negócio sem efeito por causa imputável à Requerida, apesar do que esta veio a celebrar com a mesma compradora que a requerente havia encontrado, à revelia da Requerente. Conclui a requerente que actuou a requerida no sentido de concretizar directamente a venda a Maria C, por escritura celebrada sem o conhecimento, e, portanto, à revelia da Requerente, pelo que tem esta direito a haver a comissão acordada, acrescida de juros de mora vencidos, desde a data da celebração da escritura de compra e venda e até efectivo e integral pagamento, à taxa de 4%”.
Regularmente citada na sua própria pessoa, ou como tal se devendo considerar, nos termos e para os efeitos do disposto no art° 1°, n° 2 do anexo o D.L. 269/98, a ré apresentou contestação alegando, “ em síntese que aceita a celebração do contrato alegado pela autora, nas condições alegadas pela mesma, sucedendo que a requerente foi solicitando, sucessivamente, a descida do preço pedido pela ré, ao que esta foi anuindo, sendo que, por fim, foi a requerida informada pela requerente que tinha um comprador, que o preço seria pago apenas no acto da escritura, a realizar no prazo de 6 meses, condições com as quais a requerida não concordou, tanto mais que as mesmas tinham sido negociadas apenas pela Requerente, sem o seu conhecimento e consentimento, igualmente se tendo insurgido contra a Requerente, quando soube que o contrato promessa já estava feito e alegadamente assinado pela outra parte, mais uma vez feito sem o seu conhecimento e consentimento, não lhe sendo possível, à requerida, proceder à alteração/renegociação do contrato promessa, pois o mesmo já se encontrava assinado pela compradora. Por essa razão perdeu a total confiança na Requerente e no modo de agir da mesma, tendo exigido de imediato as chaves do imóvel. Entende, assim, a requerida que nada deve à Requerente, nem nunca se recusou a pagar, não tendo a requerida mediado qualquer negócio. Acrescenta que celebrou outro contrato de mediação com a I, Sociedade Unipessoal, Lda., com sede em Vila do Conde, também em regime de não exclusividade, a qual encetou diligências no sentido de encontrar comprador, tendo sido contactada por Maria C que se mostrou interessada na aquisição do imóvel, exigindo de imediato contactar com o proprietário. Feito esse contacto veio a requerida a saber que a senhora Maria C já tinha anteriormente contactado a Requerente, tinha inclusive assinado um contrato promessa nas instalações da Requerente, negócio que não se concretizou, pois, a Requerente nunca mais dera qualquer explicação para o sucedido, nunca tendo permitido que vendedor e comprador se encontrassem. Celebraram, então, o contrato de compra e venda do imóvel, no Balcão Único do Advogado Nuno M, tendo sido expressamente mencionado a intervenção da imobiliária I, Sociedade Unipessoal, Lda., e tendo pago a esta mediadora a respectiva comissão. Conclui, assim, que o negócio só se realizou devido à intervenção de uma outra imobiliária; com efeito, a Requerente com o seu comportamento supra descrito impediu, na realidade, a realização do negócio”.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, conforme consta da respectiva acta.
No final foi proferida decisão que julgou a presente acção totalmente procedente, condenando-se a ré a pagar à autora a quantia de € 6.150,00 (seis mil, cento e cinquenta euros), acrescida, desde 03/01/2014, inclusive, e até efectivo e integral pagamento de juros de mora à taxa de 4% com custas na sua totalidade pela ré – artºs 527º e 607º n° 6, ambos do CPC - fixando-se o valor da causa em € 6.245,03 (seis mil, duzentos e quarenta e cinco euros e três cêntimos) – artºs 296º, 297º n° 1; e 306º todos do CPC
Descontente com tal decisão veio a ré apresentar este recurso que termina com as seguintes conclusões:
1.Foi celebrado um contrato de mediação entre Recorrente e Recorrida.
2. A Recorrida comprometeu-se a tomar diligências no sentido de encontrar interessados na compra a fracção autónoma, propriedade da Recorrente.
3.No exercício das suas funções, a Recorrida encontrou um possível interessado na aquisição da fracção autónoma, objecto do contrato de mediação, a quem mostrou o apartamento e prestou os esclarecimentos necessários, tendo ainda promovido a celebração do contrato promessa e obtido a assinatura da compradora.
4.As condições de venda do imóvel constantes do contrato promessa foram negociadas apenas pela Recorrida, sem o conhecimento ou consentimento da Recorrente.
5. A Recorrente, por esse facto, perdeu total confiança na Recorrida e pediu a devolução das chaves do imóvel
6.A Recorrente nunca conheceu pessoalmente a compradora nem tinha conhecimento da sua identidade, o mesmo sucedendo com a compradora que não conhecia a Recorrente.
7. A Recorrente contratou os serviços de uma outra mediadora, a qual no exercício das suas funções foi contactada pela compradora angariada pela Recorrida.
8. Através da actividade da segunda mediadora foi concretizado o negócio de compra e venda.
9. O tribunal a quo condenou a Recorrente ao pagamento da remuneração à Recorrida porque entendeu verificar-se o nexo de causalidade entre actuação da Recorrida e a concretização efectiva do negócio.
10.A Recorrida no exercício das suas funções, agiu de uma forma abusiva, pois ela própria negociou os termos do contrato promessa sem conhecimento ou consentimento da Recorrente.
11.A sentença do tribunal a quo ao condenar a Recorrente está a premiar a actuação abusiva e ilegal da Recorrida.
12. Verifica-se uma violação das normas dos artºs. 334 do c.c. e 17 da Lei nº15/2013 de 8 fevereiro.
Termos em que, concedendo provimento ao recurso e revogando a douta decisão recorrida, substituindo-se por outra que julgue totalmente improcedente o pedido formulado pela Recorrida, com o que se fará Justiça.
A recorrida/autora apresenta contra-alegações nas quais concluiu que a apelação deve ser julgada improcedente, confirmando-se a douta sentença apelada, nos seus precisos termos, e com as legais consequências.
Como resulta do disposto nos artºs 608.º, n.º 2, ex. vi do art.º 663.º, n.º 2; 635.º, n.º 4; 639.º, nos 1 a 3; 641.º, n.º 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil, (C.P.C.), sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex. officio, este Tribunal só poderá conhecer das que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
Consideradas as conclusões acima transcritas pretende a Apelante que:
- Se reaprecie a decisão jurídica da causa, mais precisamente 1,3 se existe nexo de causalidade entre a actividade da recorrida e a conclusão do negócio.
II. Fundamentação
A) De facto
O Tribunal a quo proferiu a seguinte decisão de facto:
1.° No exercício da sua actividade de mediação imobiliária, no dia 15/03/2011, a requerente celebrou com a requerida um contrato designado de "Contrato de Mediação Imobiliária", junto a fls. 36 dos autos, cujos dizeres aqui se dão por integralmente reproduzidos.
2.° O contrato celebrado entre Requerente e Requerido prevê o prazo de duração de 6 meses, renovando-se automaticamente por igual período caso não seja denunciado.
3.° Por esse contrato a Requerente comprometeu-se a tomar diligências no sentido de encontrar interessados na compra a fracção autónoma designada pela letra "V", destinada a habitação com uma garagem individual, sita na Rua N, nº 186, 4. ° Dto, S. Vítor, Braga, descrita na Primeira Conservatória do Registo Predial sob o número quatrocentos e dezoito - V e inscrita na matriz urbana sob o artigo 2891-V.
4.° Pelo preço mínimo de 65.000,00€ (sessenta e cinco mil euros) posteriormente alterado por aditamento ao contrato celebrado em 20.07.2011 para o preço de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) valor este também alterado por aditamento celebrado em 22.09.2011 para o preço de € 48.000,00 (quarenta e oito mil euros).
5.° Nos termos da cláusula 5ª do contrato referido em 1.º «[a] remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no D.L. 211/2004, de 20/08», fixando-se a remuneração da requerente na quantia de € 5.000,00 acrescida de IVA à taxa legal de 23% sendo devido o total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa, se o valor do sinal na altura pago pelo comprador for igualou superior a 10% do valor do negócio mediado.
6.° A Requerente diligenciou no sentido de obter interessados na compra do imóvel e, tendo encontrado pessoa interessada - Maria C -, tomou medidas no sentido de concretizar a venda.
7.° A Requerente mostrou o imóvel à referido Maria C respondendo a todos os pedidos de esclarecimentos por esta solicitados e promoveu a celebração do contrato promessa de venda do imóvel pela Requerida à cliente angariada, tendo esta aposto a sua assinatura no mesmo, datado de julho de 2013, constante de fls. 40 a 43 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
8.° A requerida não aceitou as condições apostas no contrato-promessa referido em 7. ° e recusou a respectiva assinatura.
9.° A compradora interessada referida em 6. ° acabou por celebrar contrato de compra e venda desse mesmo imóvel com a requerida, em 02 de Janeiro de 2014, pelo valor de € 43.000,00, conforme documento junto a fls. 16 e 17, cujos dizeres aqui se dão como integralmente reproduzidos.
10.0 O contrato referido em 1.º foi celebrado em regime de não exclusividade.
11.0. As condições de venda do imóvel constantes do contrato-promessa referido em 7.0 foram negociadas apenas pela Requerente, sem o conhecimento ou consentimento da requerida.
12.0 A requerida foi confrontada com o contrato-promessa referido em 7.0 já assinado pela promitente-compradora.
13.0 Depois da recusa em aceitar o contrato proposto pela requerente, a requerida celebrou outro contrato de mediação com a I, Sociedade Unipessoal, Lda., com sede em Vila do Conde, também em regime de não exclusividade.
14.0 A I, Sociedade Unipessoal, Lda., colocou placas no imóvel a anunciar a venda.
15.0 Dois ou três dias depois, a imobiliária foi contactada por Maria C que se mostrou interessada na aquisição do imóvel, exigindo de imediato contactar com o proprietário.
16.0 A requerente nunca disse à interessada Maria C que se podia encontrar com a requerida, tendo-lhe a requerente comunicado que a requerida não queria assinar o contrato-promessa.
17.0. No contrato de compra e venda referido em 9.0 é expressamente mencionada a intervenção da imobiliária I, Sociedade Unipessoal, Lda.
18.0 A Requerida pagou a comissão estipulada à I, Sociedade Unipessoal, Lda., no valor de € 528,90.
Factos não provados - nenhum dos que mais foram alegados por autora e ré, com relevância para a decisão de mérito.
a) A requerida, tendo tido conhecimento pela Requerente do interesse da compradora Maria C, procurou-a para a realização do negócio.
b) A Requerente interpelou várias vezes a requerida para que procedesse ao pagamento da comissão estipulada.
c) Aquando da proposta apresentada à requerida, referida em 7. °, foi-lhe comunicado pela requerente que o preço apenas seria pago no acto da escritura, a realizar no prazo de 6 meses.
B). De Direito
Nas conclusões das suas alegações, a apelante sem impugnar a factualidade provada põe em causa a solução jurídica proclamada na sentença recorrida, pretendendo, outrossim, a sua revogação, por considerar que fez incorrecta interpretação dos preceitos legais que indica.
Vejamos se tem razão.
Não estando o tribunal sujeito à qualificação jurídica dada pelas partes ao contrato celebrado, ainda que estejam de acordo nessa matéria (art.º 5ºC.P.C), o conteúdo negocial em causa e que consta da factualidade provada e supra descrita não deixa a menor dúvida de que foi, efectivamente, celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária cujo regime jurídico, atenta a sua data, estava e continua a estar previsto no Decreto-lei nº 211/04, de 20 de Agosto, regime que, por força do respectivo art.º 57º, nº 1, substituiu o que fora regulamentado no Decreto-lei nº 77/99, de 16 de Março que, por sua vez, havia revogado o Decreto-lei nº 285/92, de 19 de Dezembro (cf. respectivo art.º 40º).
Segundo o art.º 2º do referido regime jurídico aplicável, a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
Do referido normativo decorre, por um lado, que a mediação, em sentido técnico ou estrito, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para determinado incidente sobre bens imóveis e a aproximar esse interessado da outra parte e, por outro, que a função do mediador (que é apenas um intermediário e desenvolve uma actividade meramente material e preparatória – as previstas nas alíneas do nº 2 e no nº 3 do art. 2º) consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio (e não em representação daquelas), facilitando-lhes a conclusão do negócio pretendido.
O contrato de mediação é actualmente, como era já no âmbito do regime aprovado pelo Decreto-lei nº 285/92, de 19 de Dezembro e, depois, pelo Decreto-lei nº 7/99, um contrato de prestação de serviços nominado e tipificado na lei, onde se previu também o regime da respectiva remuneração da empresa mediadora e que, para o caso concreto em análise, o último estipulava já uma solução semelhante, interessando-nos, em bom rigor, a actual solução, consagrada no art.º 18º do Decreto-lei nº 211/2004, nos seguintes termos:
«1- A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2- Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a). Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b). Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
A actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo, ou então este deve alcançar-se como efeito da intervenção do mediador. Havendo um concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, a comissão será decidida desde que a actuação do mediador também tenha contribuído para o êxito final. - cf. Menezes Cordeiro, “O Contrato de Mediação”, pág. 551
Como explicita Carlos Lacerda Barata, “os actos que preenchem a conduta devida pelo mediador só pode ser feita em cada caso concreto: “pode estar abrangida qualquer actividade que apresente uma eficácia causal, ainda que conjuntamente com outros factores, relativamente à conclusão de um negócio entre as duas (ou mais) partes.
A actuação do mediador pode não ser causa única da celebração do negócio; mas deverá mostrar-se determinante da mesma celebração. Mais concretamente: a actuação do mediador poderá consistir numa mera actividade de aproximação e “convencimento” de sujeitos, já em relação entre si, como poderá resumir-se à simples indicação de um potencial interessado na contratação; ou ainda em todo um esforço de descoberta de uma potencial contraparte e, posterior, “encaminhamento” desta para a celebração do contrato” - cf. Lacerda Barata, in “Contrato de Mediação”, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, 194.
Para Manuel Salvador, “o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio “– cf. “Contrato de Mediação”, Lisboa 1964, pág. 104.
E, como afirma Carlos Lacerda, em “matéria de ónus de prova, caberá ao mediador demonstrar que a celebração do contrato visado resultou da sua actividade, enquanto facto constitutivo do direito à remuneração” – “Artigo e local citados, pág. 207, e em igual sentido, Menezes Cordeiro, artigo citado, pág. 552”.
As partes, mesmo depois de se vincularem, conservam, as duas em conjunto, liberdade negocial, visto poderem, por novo acordo, revogar ou modificar a convenção preliminar.
Uma das formas de extinção dos contratos é a sua revogação por vontade das partes. Elas que, no uso da liberdade contratual, decidiram contratar, têm também a liberdade de, em conjunto, poderem modificar ou revogar e extinguir a convenção. E se o contrato tem força de lei entre as partes, deixa de a ter também por vontade delas.
Pela revogação do contrato ocorre uma destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato, assente no acordo dos contraentes posterior à celebração do contrato, com sinal oposto do primitivo. Situando-se a meio termo entre a resolução e a denúncia, tem efeito ex. nunc.
Aplicando estes considerandos ao caso em apreço , seguindo de perto o acórdão desta Relação proferido no processo1218/10.3 TBBCL.G1 com data de 12.06.2014 pela semelhança da situação (relatado pelo Ex Desembargador Dr. Filipe Caroço) - citado na decisão recorrida, “verifica-se que uma vez que o negócio visado pelo contrato de mediação teve uma efectiva concretização --- a ré/recorrente procedeu à venda da fração autónoma objecto da imediação --- não é aplicável o regime excepcional de remuneração previsto na al. a) do nº 2 do art.º 18º.
E também não tem aqui aplicação a subsequente al. b) por, apesar de ter sido celebrado contrato-promessa de compra e venda, as partes, no contrato de mediação, terem previsto a remuneração da A. mediadora, pela totalidade, apenas na data da celebração da escritura pública (cláusula 5ª, nº 3).
Caímos na regra geral da remuneração, prevista no nº 1 daquele art.º 18º.
De efeito, é inelutável que, ainda que não se conhecendo pessoalmente, entre a ré, como promitente-vendedora e Maria C na qualidade de promitente-compradora, foi celebrado e assinado pela promitente compradora, um contrato-promessa de compra e venda datado de julho de 2013 e relativo à fracção autónoma de um imóvel. Posteriormente por escritura pública de 20/01/2014 esta mesma fracção foi objecto de compra e venda entre as mesmas partes.
Pelo primeiro, a ré comprometeu-se a vender aquele bem a uma pessoa determinada e, pelo último acordo, vendeu-lhe o bem que a compradora também se havia comprometido a comprar-lhe.
E mesmo tendo-se conhecido pessoalmente --- ré e promitente-compradora --- já sob a égide dos serviços prestados pela nova mediação, alterando então o preço da compra e acertando outros pormenores do negócio, é inquestionável a intervenção da autora à data e na celebração do referido contrato-promessa, no âmbito do contrato de mediação que celebraram e demais actos pela mesma praticados com vista à venda do imóvel (ver pontos 6º e 7º dos F.P).
O facto de a ré não ter conhecido pessoalmente a promitente compradora do contrato promessa atesta bem a intervenção da Autora --- expressa no ponto 7 dos F.P --- na angariação daquela cliente potencial interessada na compra e na sua conversão na qualidade de promitente-compradora através daquela subscrição do documento, sendo por demais evidente que tal desempenho não foi estranho à concretização do negócio da venda que, entre as mesmas partes, veio a ocorrer cerca de alguns meses depois antes correspondendo a compra e venda ao cumprimento da vontade de contratar por elas assumido no contrato-promessa.
Foi através da requerente que a compradora tomou conhecimento da fracção, que a visitou (ver ponto 7 dos F.P) e em função dessa actividade veio a apresentar uma proposta de compra e venda. E o negócio definitivo que posteriormente veio a compradora a celebrar com a ré/recorrente, é essencialmente idêntico ao negócio que havia sido proposto pela autora/recorrida à ré/recorrente, sendo até de valor ligeiramente inferior a este.
E não foi, claramente, pela actividade da segunda mediadora, que o interesse da compradora na aquisição da fracção surgiu (nenhuma factualidade nesse sentido se apurou) - foi pela actividade da requerente que foi quem deu a conhecer o imóvel à compradora, suas características e valor.
Há, portanto, um nexo causal entre acção da autora/recorrida na qualidade de mediadora contratada, e a conclusão e perfeição do contrato de compra e venda, ainda que como concausa da acção posterior e final da (outra) mediadora”
“É certo que a requerida não aceitou essa proposta de compra, apresentada pela requerente. Mas a verdade é que acabou a requerente por celebrar com a referida interessada o negócio de compra e venda definitivo em moldes em tudo semelhantes aos que haviam sido propostos pela requerente. Ou seja, «o negócio visado pelo exercício da mediação veio a ser concluído e a actividade mediadora foi uma das causas do resultado produzido, integrando-se assim na cadeia dos factos que deram origem ao negócio» inexistindo qualquer comportamento por parte da requerente que tenha impedido a celebração do contrato aquando da primeira proposta.
Isso assim seria se a requerente tivesse apresentado à requerida uma proposta de contrato muito pior do que a segunda e se tivesse recusado a negociar. Mas isso não se apura. Antes pelo contrário, tendo em atenção a semelhança entre o negócio que foi proposto pela requerente à requerida e o negócio que esta veio a celebrar com a interessada.
A única verdadeira diferença consiste no valor da comissão que a requerente havia acordado com a requerida e o da comissão acordada entre esta e a segunda mediadora (significativamente inferior).
Existe, assim, uma relação naturalística entre a actividade que a requerente levou a cabo e a concretização do negócio, assim como uma relação de causalidade.” (citação retirada da decisão recorrida com a qual também se concorda).
Cumpre ainda salientar que, na execução dos contratos, as partes estão também obrigadas a deveres acessórios de conduta (protecção, informação e lealdade) que surgem no âmbito das relações específicas, pelos quais tanto o devedor como o credor devem obedecer a princípios de correção e colaboração recíprocas, por forma a permitir a plena satisfação do interesse do credor sem sacrifícios excessivos para qualquer das partes --- princípio da boa fé (art.º 762º do Código Civil).
Ora a ré não justificou o seu incumprimento do contrato.
De efeito apenas se provou que não aceitou as condições propostas no contrato promessa. Todavia se vendeu, através de um outro mediador, a fracção autónoma à promitente-compradora que a recorrida angariara, em moldes em tudo semelhantes, até mais desvantajosos (preço inferior; € 43.000,00 em vez dos € 44.000,00 constantes do contrato promessa celebrado pela autora/recorrida e entrega do valor total aquando da escritura de compra e venda em vez de entregas mensais durante o tempo que decorrida desde a celebração do contrato promessa até à celebração da escritura, conforme consta do aludido contrato promessa) podemos concluir que as causas da não aceitação do primeiro contrato promessa não foram devidas às condições do negócio propostas pela ali mediadora.
Antes a rejeição do negócio angariado pela autora/recorrida foi completamente infundada não passando de falsa desculpa para se esquivar ao pagamento da comissão á autora, cuja venda do imóvel se deveu ao seu esforço designadamente no decurso da negociação prévia, encaminhando os trâmites para conclusão do negócio com perfeição.
Essa acção revela cumprimento por parte da autora/recorrida que apenas foi interrompida pela própria ré/recorrente. que tornou inviável, por parte da autora o cumprimento da mediação.
Atente-se que a própria compradora relatou a facilidade com que veio a celebrar o negócio com a segunda mediadora (ver declarações transcritas a fls. 89 a 90 e 92 destes autos) pois iniciou a negociação em Julho e em Agosto faz o contrato promessa.
Neste conspecto, têm-se por verificados os requisitos da obrigação de remuneração previstos no nº 1 do art.º 18º, a que a autora tem direito. Cf. neste sentido Higina Orvalho Castelo in o contrato de mediação, Teses, Almeida pp 302 e acórdão desta Relação datado de 29.09.2014 proferido no processo nº 1651/11.3 TBBCL.G1-relatora Ex Desembargadora Eva Almeida in www.dgsi.pt).
É verdade que não se conseguiu apurar como é que I, Sociedade Unipessoal Lda. sabe que a compradora está interessada em comprar o imóvel. Muitos cenários são possíveis não nos cabendo a nós imaginar possibilidades. Antes a decisão a proferir baseia-se em factos concretos que as partes têm de alegar e provar segundo o respectivo ónus de prova, sendo que seria a ré que teria todo o interesse em alegar e provar factos que a existirem demonstrem que neste contacto ocorreu violação dos princípios jurídicos já citados ou outros(as).
O que não fez.
Não se encontra que a recorrida/ autora tenha actuado com abuso de direito.
Improcede, assim, «in totum, a apelação.
SUMÁRIO (art.º 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
. a mediação é em essência uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio. É assim com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. É com a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação que o mediador satisfaz a prestação que lhe cabe, passando então a ter o direito a receber a contraprestação correspectiva constituída pela sua remuneração.
. Deste regime resulta que a remuneração, como contrapartida que é da prestação que incumbe à mediadora, só é devida se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora; se houver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pela mediadora e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação
III. Decisão
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar totalmente improcedente o recurso e, em consequência, negando provimento à apelação, confirmam a decisão recorrida.
Notifique
Custas pela apelante – (artºs 527º, nºs 1 e 2, e 529º, do CPC, e 1º, nºs 1 e 2, 3º, nº 1, 6º, nº 2, referido à Tabela anexa I-B, 7º, nº 2, 12º, nº 2, 13º, nº 1 e 16º, do RCP).
Notifique
Guimarães, 12 de julho de 2016
(Maria Purificação Carvalho)
(Cristina Cerdeira)
(Espinheira Baltar)