| 1104/12.2TBVCT.G1 |  |
SINAL
MORA DO DEVEDOR
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
B. A mora do devedor é equiparada ao incumprimento da obrigação, quando o credor perder o interesse que tinha na prestação.
VITOR …, intentou a presente acção, com processo sumário, contra SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES …LDA., todos melhor identificados nos autos.
Peticiona, a final:
a) Ser declarado definitivamente incumprido pela Ré, o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes na data de 13 de Outubro de 2009;
b) Ser a Ré condenada no reconhecimento da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes operado pelo Autor;
c) Ser a Ré condenada a pagar ao Autor o valor da indemnização correspondente ao dobro do sinal prestado, no total de € 20.000,00 (vinte mil euros), com base no disposto no nº 2 do art.º 442º do Cód. Civil, acrescido de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento;
d) Subsidiariamente, e caso assim não se entenda, uma vez não provado o incumprimento culposo imputável à Ré, sempre esta deverá ser condenada a restituir ao Autor a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros), correspondente ao valor do sinal prestado, acrescido de juros desde a data da citação até integral pagamento, por enriquecimento sem causa.
Alega, em síntese, que no dia 13 de Outubro de 2009, Autor e Ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda relativo a um apartamento tipo T3, correspondente ao 3º andar frente, do edifício em construção no Lote 48, do prédio urbano inscrito na respectiva matriz sob o nº 2290, pelo preço de € 167.500,00, tendo o Autor entregue à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 10.000,00. A marcação da escritura seria realizada após a conclusão e legalização do prédio, sempre até ao final do segundo semestre do ano de 2010, data prevista pela Ré para conclusão daquelas obras e obtenção das respectivas licenças de utilização. Sucede que, a Ré veio a incumprir o prazo estabelecido, sendo que a fixação do referido prazo era essencial para o Autor e a Ré conhecia essa essencialidade. Face aos sucessivos atrasos da Ré, o Autor no dia 07 de Dezembro de 2011 remeteu à Ré uma carta registada com AR a informar da marcação da escritura pública, com data agendada para o dia 19 de Dezembro de 2011, pelas 11h00, no Cartório Notarial, e para entregar os documentos necessários para a liquidação do IMT. A Ré para além de não entregar os referidos documentos também não compareceu no Cartório na data agendada, nem deu qualquer justificação para a sua ausência. O Autor remeteu uma nova carta, agora, agendando a escritura pública para o dia 06 de Janeiro de 2012, informando, ainda, que caso não viesse a realizar-se a escritura na data agendada, perderia o interesse na realização do contrato prometido, considerando o mesmo definitivamente resolvido.
Citada a Ré contestou alegando, em síntese que, o Autor não vendeu à Ré o Lote nº 10 da Rua B, do Lugar de Cabanas, freguesia de Afife, referida na cláusula 4ª do contrato-promessa, nem pagou à Ré a quantia que se obrigou a pagar até finais do mês de Março de 2010, no montante de € 10.000,00, incumprindo o contrato celebrado. Aquando da marcação da escritura pública por parte do Autor este estava em incumprimento. Por outro lado, o Autor sabia que a Ré não podia efectuar a escritura, pois a obra ainda não se encontrava acabada, nem dotada da respectiva licença de utilização. Mais, alega que o prazo para a realização da escritura era um prazo de previsão e não um prazo máximo de cumprimento.
Deduziu pedido reconvencional pretendendo que seja declarado que a quantia entregue a título de sinal é sua.
O Autor respondeu alegando que acordou com a Ré adiar a entrega do reforço do sinal uma vez que a Ré admitiu não estar em condições de cumprir com os prazos acordados para a execução da obra. Mais, alega que a Ré nunca exigiu ao Autor que procedesse à entrega do reforço do sinal de € 10.000,00, pelo que não pode vir arguir o incumprimento culposo do Autor.
Foi proferido despacho saneador. De seguida, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com elaboração da base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e, a final, proferiu-se sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolver a Ré dos pedidos e julgar a reconvenção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu o Autor do pedido reconvencional.
Inconformado apelou o Autor.
Na sua alegação concluiu:
a) O Autor intentou acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra a Ré, visando que fosse declarada definitivamente incumprido pela Ré o contrato-promessa celebrado entre as partes na data de 13 de Outubro de 2009, bem como, condenada no reconhecimento da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes operado pelo Autor;
b) Mais reclamava, em face de tal resolução do contrato-promessa, que fosse indemnizado no valor correspondente ao valor do sinal em dobro, no total de € 20.000,00 (vinte mil euros), conforme dispõe o n.º 2 do art. 442.º do CC, acrescido de juros, ou, subsidiariamente, e caso assim não se entendesse, ser a Ré condenada a restituir a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros), correspondente ao sinal em singelo, acrescido de juros, com base em enriquecimento sem causa;
c) A Ré veio contestar e reconvir, alegando que o incumprimento definitivo se deu devido a culpa do Autor e reclamando para si o direito a reter o sinal prestado;
d) Julgados os autos, veio a Tribunal “a quo” a julgar improcedentes quer os pedidos formulados pelo Autor, quer o pedido reconvencional peticionado pela Ré;
e) Foi dada como provada a matéria factual das alíneas a) a ff) dos factos provados e não provada a matéria das alíneas a) a e) dos factos não provados para o qual se remete e aqui se dá por reproduzido, decisão que não merece reparo da parte do Autor;
f) A razão do presente recurso assenta em matéria de direito, designadamente, no erro de julgamento na aplicação aos factos do instituto do incumprimento definitivo e em erro de julgamento e contradição da sentença quanto à não restituição ao Autor do sinal em singelo, mesmo que ficasse demonstrado existir culpa repartida de ambos os outorgantes mas, neste caso, com base no enriquecimento sem causa;
g) As partes celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda, tendo estipulado, na sua cláusula QUINTA, que a escritura que titularia o contrato prometido seria realizada logo que o prédio estivesse totalmente concluído e legalizado com todos os documentos necessários para esse fim até final do segundo semestre de 2010;
h) Na douta decisão proferida, entendeu o digno Tribunal que, apesar do Autor não ter prestado o reforço de sinal, a verdade é que tal valor também não lhe foi solicitado pela Ré, pelo que concluiu pela inexistência de incumprimento definitivo imputável a este;
i) Por outro lado, resulta do contrato-promessa que o contrato prometido deveria realizar-se até final do segundo semestre de 2010, ou seja, 31 de Dezembro daquele ano;
j) A Ré não procedeu à marcação daquela escritura até àquela data nem em data posterior, uma vez que a obra sofreu atrasos em virtude das dificuldades de liquidez por parte daquela, tendo obtido a licença de utilização em Agosto de 2013, cerca de dois anos e meio após a data limite para a sua realização;
k) Por sua vez, o Autor, enviou três comunicações escritas à Ré, registadas com aviso de recepção, com datas de 16/03/2011, 07/12/2011 e 28/12/2011 a solicitar a marcação daquela escritura e procedendo, ele próprio, àquele agendamento no Cartório Notarial nas datas de 19/12/2011 e 06/01/2011;
l) A estas, a Ré veio a responder à primeira, alegando o incumprimento definitivo por parte do Autor e com isso justificar a impossibilidade de dar satisfação àquele pedido formulado pelo Autor de marcação da escritura, sendo que às restantes comunicações a Ré não respondeu, não forneceu a documentação, nem compareceu no Cartório Notarial;
m) Na aplicação ao direito aplicável à matéria de facto provada, dissertou a Meritíssima Juíza “a quo” sobre a existência de prazos com natureza absoluta e prazos com natureza relativa, sendo que nos casos dos primeiros, as partes fixam um prazo para cumprimento de determinada obrigação, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor, e decorrido esse prazo para a realização do contrato prometido sem que seja realizado, caduca o contrato-promessa;
n) Já no caso dos prazos de natureza relativa, não provoca a imediata caducidade do contrato, dando lugar à constituição em mora e conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento;
o) O Tribunal veio a entender estarmos perante um prazo relativo, sendo que a Ré entrou em mora ao não marcar aquela escritura até 31/12/2010;
p) Ao contrário da posição do Tribunal, entende o Autor que estamos perante um prazo de natureza absoluta, uma vez que o mesmo estava expressamente previsto no contrato, sendo certo e determinado e por isso peremptório e ainda da prova produzida em audiência de julgamento ter ainda resultado clara a essencialidade para o Autor daquele prazo, em face dos planos que o mesmo tinha para iniciar uma vida em comum com a sua companheira até àquela data e ainda ao facto de ter um crédito aprovado cujas condições apenas vigorariam até àquela data;
q) Nesse sentido, ao ser ultrapassado aquele prazo, sempre os efeitos do contrato-promessa caducariam, dando lugar ao incumprimento definitivo imputável ao promitente vendedor, aqui Ré e, consequentemente, ao pagamento de indemnização equivalente ao dobro do sinal prestado;
r) E mesmo que considerássemos estar perante um prazo de natureza relativa, também neste caso, decorrido o prazo e não se verificando que o incumprimento ficasse a dever-se a culpa de algum dos contraentes e que a realização do contrato ainda se pudesse verificar, há a faculdade de qualquer das partes poder notificar o promitente faltoso, fixando prazo para cumprir, constituindo este novo prazo função admonitória capaz de se considerar o contrato como definitivamente incumprido. –arts. 432.º, n.º 1 e 436.º, n.º 1, ambos do CC.)
Facto que veio a ocorrer com o envio da comunicação escrita enviada pelo Autor à Ré em 16/03/2011;
t) Pelo que, salvo melhor opinião, a comunicação operada pelo Autor implicou que o contrato-promessa fosse dado por definitivamente incumprido ao não ser realizada a escritura nos 30 dias fixados pelo Autor;
u) Sem prescindir, alega o Tribunal que para a verificação do incumprimento definitivo tem de ocorrer uma de três situações, a saber:
1) Se, em consequência da mora do devedor, o credor perdeu o interesse na prestação;
2) Se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
3) Se o devedor declarar inequivocamente e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato;
v) O Tribunal veio a considerar que nenhuma destas situações se verificou no caso “sub judice”, invocando em relação à primeira que o Autor manteve o interesse na escritura em face das comunicações posteriores, na segunda o prazo fixado se mostrou demasiado exíguo impossibilitando o seu cumprimento pela devedora e na terceira que a Ré jamais informou que não cumpria o contrato;
w) Não poderia estar mais em desacordo o Autor com o digno Tribunal, uma vez que entende que qualquer uma daquelas situações se mostram verificadas;
x) Na verdade, entende o Autor que a perda de interesse no negócio se deu efectivamente com o fim da relação do Autor com a companheira no final de 2011, início de 2012, tendo coincidido no tempo com a última data fixada pelo Autor para a realização da escritura em 6 de Janeiro de 2012, facto que foi indevidamente desconsiderado pelo digno Tribunal;
y) Pelo que foi só por essa razão que o Autor tentou ainda celebrar o contrato prometido;
z) Face à prova testemunhal produzida, resultou, pois, claro, os motivos que estiveram na perda de interesse na realização daquele contrato;
aa) Já quanto à fixação do prazo, o Tribunal veio a referir-se à carta enviada pelo Autor a 28/12/2011, fixando a marcação da escritura para 6 de Janeiro de 2012, para considerar o prazo demasiado curto;
bb) No entanto, já em Março de 2011 o Autor tinha enviado uma carta a fixar um prazo de 30 dias para a realização da escritura, tendo, entretanto, deixado decorrer cerca de nove meses até ao envio de nova comunicação a solicitar nova marcação, pelo que é sobre aquela data de Março de 2011 até Janeiro de 2012 que deverá ser aferido o prazo estabelecido pelo Autor para que a Ré celebrasse o negócio;
cc) Já quanto à declaração inequívoca por parte da Ré de que não celebraria o negócio, encontra expressão na carta enviada pela Ré ao Autor, em 15 de Abril de 2011, onde aquela afirma que não poderá dar cumprimento àquela solicitação do Autor (leia-se marcação da escritura) alegando incumprimento definitivo deste último;
dd) Daí que o Autor entende que se mostra verificado o incumprimento definitivo por parte da Ré, ao recusar-se sistematicamente a celebrar o contrato prometido, devendo, em conformidade, julgar-se procedente o pedido de indemnização do valor do sinal em dobro reclamado pela Autor, conforme dispõe o art. 442.º, n.º 2 do CC.
ee) Sem prescindir, veio, como se disse, a Ré a reconvir, reclamando para si o direito a reter o valor do sinal por incumprimento definitivo do Autor;
ff) O Tribunal veio a julgar improcedente tal pedido, uma vez que considerou não existir incumprimento definitivo por parte do Autor;
gg) Por sua vez, o Autor reclamou subsidiariamente a devolução do sinal em singelo, caso se viesse a demonstrar existir culpas repartidas por parte de ambos os outorgantes, sendo que, também aqui, o digno Tribunal veio a julgar improcedente;
hh) Ora, entende o Autor que improcedência daquele pedido reconvencional deveria levar necessariamente à devolução do sinal entregue, pois caso contrário estaríamos a cair numa contradição da sentença ao recusar tal pedido e ao mesmo tempo não determinando a devolução do sinal ao Autor;
ii) Por outro lado, mesmo existindo culpas repartidas, não sendo possível aferir da sua proporção, sempre ao Autor deveria ser conferido o direito a ser-lhe devolvido o valor do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa da Ré, conforme dispõe os artigos 570.º, n.º 1, 473.º, n.º 1 e 2, 474.º e 479.º, todos do CC.
jj) Qualquer solução que não passe, pelo menos, pela devolução do sinal em singelo ao Autor revelar-se altamente penalizadora e injusta, face à consideração assumida pelo digno Tribunal “a quo” de que não existiu incumprimento da sua parte;
TERMOS EM QUE, deve dar-se provimento ao presente recurso e, em consequência, revogar-se a sentença recorrida em conformidade com o atrás exposto, como é de Justiça.
Contra-alegou a Recorrida, pugnando pela confirmação do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Factos
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
a) Por escrito denominado “contrato-promessa de compra e venda”, datado de 13/10/2009, a Ré declarou prometer vender ao Autor, que declarou prometer comprar, um apartamento Tipo T3, correspondente ao 3º andar frente, do Lote nº 48, sito no Lugar de Areias, Cabedelo, Darque, concelho de Viana do Castelo, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo nº 2290, pelo preço de € 167.500,00 (cfr. cláusula segunda do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
b) Na data da celebração do acordo referido em 1), o Autor entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de € 10.000,00.
c) Ambas as partes acordaram um segundo pagamento, a título de reforço de sinal, no montante de € 10.000,00, a ser entregue pelo Autor à Ré, até final de Março de 2010 (cfr. cláusula terceira do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
d) Mais, acordaram, que “como reforço de sinal, o segundo outorgante (ora Autor) vende à primeira outorgante (ora Ré) um lote de terreno para construção com 291 m2 de área total, sito no Lote nº 10 da Rua B, do Lugar de Cabanas, freguesia de Afife, com projecto de edificação aprovado pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 2813/19990705, correspondente ao artigo matricial nº 1003 da referida freguesia, livre de qualquer ónus ou encargos, pelo valor de € 44.000,00 (quarenta e quatro mil euros). A primeira outorgante reserva o direito de marcação da data da realização da escritura, ficando o segundo outorgante autorizado a vender o referido imóvel até à data da realização da mesma, obrigando-se à liquidação imediata e simultânea do pagamento dos € 44.000,00 à primeira outorgante que prescindirá, neste caso, do pagamento adicional dos € 10.000,00 (dez mil euros) agendado para o final do primeiro trimestre de 2010.” - (cfr. cláusula quarta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
e) Acordaram, ainda, que o restante valor, no montante de € 103.500,00 seria pago no acto da realização da escritura do contrato prometido (cfr. cláusula quinta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
f) Pelas partes foi ainda acordado que a escritura realizar-se-ia “logo que o respectivo prédio esteja totalmente concluído e legalizado com todos os documentos necessários para esse fim, até final do 2º semestre de 2010.” - (cfr. cláusula quinta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
g) Por ambas as partes foi, ainda, acordado atribuir ao contrato o efeito de execução específica, previsto no art.º 830º do Cód. Civil, para o caso de incumprimento do mesmo, imputável a qualquer uma das partes (cfr. cláusula sétima do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
h) Não foi efectuada qualquer venda do lote nº 10 da Rua B, do Lugar de Cabanas, freguesia de Afife.
i) O Autor não pagou à Ré a quantia de € 10.000,00, acordada na cláusula terceira do contrato que deveria ter sido efectuado até final de Março de 2010, nem posteriormente, vendeu a terceiro e liquidou à Ré a quantia de € 44.000,00 referida na cláusula quarta do contrato-promessa.
j) A Ré não concluiu a obra, nem obteve a licença de utilização da fracção em causa até ao final do segundo semestre de 2010.
k) Por carta datada de 16/03/2011, registada com aviso de recepção, que o Autor dirigiu à Ré, este solicitou-lhe a marcação da escritura de compra e venda, estabelecendo um prazo de 30 dias para a respectiva celebração, por ser esse o prazo que o mesmo reputava de suficiente.
l) Em resposta a Ré, enviou ao Autor carta registada com aviso de recepção, e que o mesmo recebeu, datada de 15 de Abril de 2011 do seguinte teor: “Ex.mo Senhor: Relativamente à sua carta manifestamos estranheza e surpresa, uma vez que há incumprimento da parte de V. Exª, dado que, para além do mais, não procedeu ao pagamento da quantia de € 10.000,00 até ao final do mês de Março de 2010, conforme consta da cláusula terceira do contrato-promessa em questão.
Como V. Exª muito bem sabe, a entrega do pagamento de tal quantia no referido prazo foi e era essencial à celebração do contrato promessa e ainda para edificação e conclusão do prédio prometido vender.
Assim, dado haver incumprimento da parte de V. Exª não é possível dar satisfação à sua solicitação.
De qualquer modo, estamos receptivos à resolução do assunto a contendo das partes.
(...)”
m) A Ré não procedeu à marcação da escritura.
n) O Autor teve conhecimento de que existiram atrasos na execução da obra.
o) O Autor tencionava constituir comunhão de vida com a sua companheira até ao final de 2010, para o que necessitava do apartamento prometido, o que era do conhecimento da Ré.
p) Em virtude dos atrasos da entrega do apartamento o Autor contactou a Ré no sentido de fixar uma data provável para a conclusão daquelas obras e realização da escritura.
q) A Ré foi adiando sucessivamente a sua marcação alegando os mais diversos motivos e justificações, que passavam, nomeadamente, pelos atrasos na obra por culpa dos empreiteiros e pelos problemas burocráticos relativos à Câmara Municipal de Viana do Castelo.
r) Dos sucessivos contactos efectuados posteriormente, a Ré foi solicitando ao Autor que aguardasse por mais algum tempo mas sempre sem fixar uma data para a realização daquela escritura.
s) Por causa dos atrasos na entrega do apartamento, o Autor adiou os planos e projectos pessoais de constituir comunhão de vida com a sua companheira.
t) Por carta datada de 07/12/2011, com aviso de recepção, que o Autor, através de mandatário, enviou à Ré, comunicou a esta a marcação da escritura de compra e venda por si efectuada, com data agendada para o dia 19 de Dezembro de 2011, pelas 11h00, no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, notificando-a, ainda, para entrega dos documentos necessários para a liquidação do IMT e imposto de selo.
u) A Ré não entregou os documentos nem compareceu no Cartório na data agendada.
w) Por carta datada de 28/12/2011, registada com aviso de recepção, o Autor comunicou à Ré o agendamento da escritura para o dia 06 de Janeiro de 2012, pelas 17h00, no mesmo Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, ao mesmo tempo que solicitava a entrega da documentação necessária à sua realização, e a informava que caso a escritura não seja feita até à referida data, ”perderá interesse na realização do negócio, considerando o mesmo resolvido por incumprimento definitivo culposo...”
v) Na data agendada a Ré não compareceu no referido Cartório.
x) O Autor não apresentou à Ré qualquer explicação para o não pagamento da quantia de € 10.000,00, até final de março de 2010.
y) Em virtude dos atrasos da obra e de estar consciente da probabilidade de não estar em condições da realização da escritura pública até à data acordada para entrega do imóvel, a Ré optou por não exigir ao Autor o reforço do sinal estipulado.
z) Até 15/04/2011, a Ré nunca exigiu ao Autor o reforço de pagamento do sinal.
aa) A carta enviada pela Ré datada de 15/04/2011 foi elaborada como resposta à carta enviada pelo Autor em 16/03/2011, referida na alínea k) destes factos.
bb) O Autor sabia que a Ré não podia efectuar a escritura, por ter conhecimento que a obra ainda não se encontrava acabada e não estava dotada de licença de utilização.
cc) O Autor acompanhou toda a obra e sabia que a Ré subempreitou os trabalhos de acabamentos.
dd) As obras de conclusão do prédio ocorreram entre Julho/Agosto de 2013.
ee) A licença de utilização do prédio foi emitida em 09/08/2013 – autorização de utilização nº 190/13 (conforme documento junto a fls. 156 dos autos).
ff) f) A fracção em causa integra-se num empreendimento composto por mais de 24 apartamentos, com valor superior a € 1.000.000,00 (um milhão de euros).
Do Recurso
A questão que com pertinência se coloca no presente recurso, consiste em saber se ocorreu o incumprimento definitivo do contrato imputável ao promitente vendedor e se o autor tem direito a haver da ré a restituição do sinal que lhe entregou, em dobro.
De acordo com o nº 2 do art. 442º do CCiv. “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não comprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
Hoje, há praticamente unanimidade na jurisprudência e na doutrina no sentido de que se exige o incumprimento definitivo para que o contrato-promessa possa ser resolvido e haja lugar à aplicação do regime estabelecido naquele artº 442º.
O incumprimento definitivo ocorre quando se verifique alguma das seguintes situações:
- quando, em consequência da mora do devedor, o credor perdeu o interesse na prestação;
- quando, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para o cumprimento e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta nesse prazo;
- quando o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato
- e quando do contrato decorra que a não observância do prazo aí estabelecido vale como incumprimento definitivo (ficando o outro contraente com o direito de resolver o contrato com todas as demais consequências), cabendo nesta situação duas sub-hipóteses: os casos em que os contraentes, expressa ou tacitamente, atribuem ao prazo carácter essencial e peremptório e os casos em que os contraentes estabelecem uma cláusula resolutiva expressa para o caso da obrigação não ser cumprida no prazo acordado [sobre esta problemática vejam-se Calvão da Silva, citado Sinal e Contrato-Promessa, pgs. 143 a 145, Baptista Machado, in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, BFDUC, 1979, II vol., pgs. 402-411 e Ac. do STJ de 12/01/2010, atrás mencionado] – cfr. Acórdão da Relação do Porto, de 1.03.2011, proc. nº 5483/04.7TBVNG.P1, acessível em dgsi. Net.
No que respeita à perda do interesse do credor, dispõe o artº 808º do CC:
1º Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Portanto, só nos casos de ocorrência de mora releva e se exige a demonstração da perda de interesse, mostrando-se desnecessária quando o incumprimento se toma definitivo pelo decurso do prazo fixado para o cumprimento.
No primeiro caso, a conversão da mora em incumprimento definitivo concretiza-se com "a perda de interesse na prestação"; no segundo caso, é o decurso do prazo fixado para cumprir que determina aquele efeito, por significar, nos termos da lei, recusa de cumprimento - Ana Prata, Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1999, pág. 709 e seguintes.
Equipara-se ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora, significando que o cumprimento já não pode ser oferecido se a mora tiver sido convertida em incumprimento definitivo por qualquer das vias abertas pelo referido preceito.
Considera ainda este normativo que a perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato terá de ser apreciada objectivamente, ou seja, para se avaliar da objectividade da perda de interesse, haverá que ter em conta a utilidade que a prestação terá para o credor, atender a elementos susceptíveis de valoração “pelo comum das pessoas”, de modo a que seja justificada “segundo critérios de razoabilidade” – Almeida Costa, RLJ 124/95.
Para Calvão da Silva, Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 85, a perda de interesse deve ser entendida como e quando “.........já não redunda em benefício do credor, porque não lhe proporciona a utilidade conforme ao programa obrigacional”, apresentando-se este em função das condições específicas do caso concreto a apreciar, não de forma discricionária, pelo próprio sujeito, mas a apreciar por terceiro, designadamente o tribunal, em função do sujeito – Ac. STJ de 10-2-98, CJ, Ano VI, Tomo I, pág. 63 -
A perda objectiva do interesse, referida no nº2 do artigo, implica o recurso ao padrão da pessoa normal, funcionando «in concreto» (Menezes Cordeiro, Estudos Dir. Civil, 1º-55).
A lei não se contenta com a simples perda (subjectiva) do interesse do credor na prestação em mora para decretar a resolubilidade do contrato; o nº2 do artigo exige que a perda do interesse seja apreciada objectivamente (A. Varela, RLJ, 118º-54). A perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja o facto de, por causa da mora, o negócio já não ser do seu agrado; também não basta, para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor. A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade própria do comum das pessoas (ob. cit.,55 nota 1).
Essa apreciação objectiva tem que ser feita casuisticamente, dada a peculiaridade de interesses subjacentes aos mais variados contratos e casos.
A mora do devedor é, assim, equiparada ao incumprimento da obrigação, quando o credor perder o interesse que tinha na prestação.
Estando o devedor em mora, é de considerar, para todos os efeitos, como havendo incumprimento contratual, se o credor demonstrar que, em consequência da mora, perdeu o interesse na prestação – artigo 808º do Cód. Civil (STJ, 22.6.1989: AJ, 1º/0-14).
A interpelação a que alude o nº 1 do artigo pressupõe que o credor (ainda) tem interesse na prestação. Não o tendo ela não tem razão de ser, pois o caso não é de mora mas de não cumprimento definitivo (J. Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, 127, nota 240).
Os Autores podem resolver o contrato, comprovada a perda do interesse objectivo no cumprimento, não tendo que recorrer previamente à intimação admonitória para cumprimento e aguardar o decurso do prazo fixado.
Feita esta abordagem ao regime legal, importa verificar se dos factos provados podemos extrair as conclusões que deles retira o recorrente.
Desde já se adianta que a sentença recorrida abordou de forma muito acertada e profícua a questão jurídica dos autos, pelo que pouco se nos oferece acrescentar às considerações expendidas na sentença.
Conforme se provou:
b) Na data da celebração do acordo referido em 1), o Autor entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de € 10.000,00.
c) Ambas as partes acordaram um segundo pagamento, a título de reforço de sinal, no montante de € 10.000,00, a ser entregue pelo Autor à Ré, até final de Março de 2010 (cfr. cláusula terceira do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
d) Mais, acordaram, que “como reforço de sinal, o segundo outorgante (ora Autor) vende à primeira outorgante (ora Ré) um lote de terreno para construção com 291 m2 de área total, sito no Lote nº 10 da Rua B, do Lugar de Cabanas, freguesia de Afife, com projecto de edificação aprovado pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 2813/19990705, correspondente ao artigo matricial nº 1003 da referida freguesia, livre de qualquer ónus ou encargos, pelo valor de € 44.000,00 (quarenta e quatro mil euros). A primeira outorgante reserva o direito de marcação da data da realização da escritura, ficando o segundo outorgante autorizado a vender o referido imóvel até à data da realização da mesma, obrigando-se à liquidação imediata e simultânea do pagamento dos € 44.000,00 à primeira outorgante que prescindirá, neste caso, do pagamento adicional dos € 10.000,00 (dez mil euros) agendado para o final do primeiro trimestre de 2010.” - (cfr. cláusula quarta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
e) Acordaram, ainda, que o restante valor, no montante de € 103.500,00 seria pago no acto da realização da escritura do contrato prometido (cfr. cláusula quinta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
f) Pelas partes foi ainda acordado que a escritura realizar-se-ia “logo que o respectivo prédio esteja totalmente concluído e legalizado com todos os documentos necessários para esse fim, até final do 2º semestre de 2010.” - (cfr. cláusula quinta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
h) Não foi efectuada qualquer venda do lote nº 10 da Rua B, do Lugar de Cabanas, freguesia de Afife.
i) O Autor não pagou à Ré a quantia de € 10.000,00, acordada na cláusula terceira do contrato que deveria ter sido efectuado até final de Março de 2010, nem posteriormente, vendeu a terceiro e liquidou à Ré a quantia de € 44.000,00 referida na cláusula quarta do contrato-promessa.
j) A Ré não concluiu a obra, nem obteve a licença de utilização da fracção em causa até ao final do segundo semestre de 2010.
k) Por carta datada de 16/03/2011, registada com aviso de recepção, que o Autor dirigiu à Ré, este solicitou-lhe a marcação da escritura de compra e venda, estabelecendo um prazo de 30 dias para a respectiva celebração, por ser esse o prazo que o mesmo reputava de suficiente.
l) Em resposta a Ré, enviou ao Autor carta registada com aviso de recepção, e que o mesmo recebeu, datada de 15 de Abril de 2011 do seguinte teor: “Ex.mo Senhor: Relativamente à sua carta manifestamos estranheza e surpresa, uma vez que há incumprimento da parte de V. Exª, dado que, para além do mais, não procedeu ao pagamento da quantia de € 10.000,00 até ao final do mês de Março de 2010, conforme consta da cláusula terceira do contrato-promessa em questão.
Como V. Exª muito bem sabe, a entrega do pagamento de tal quantia no referido prazo foi e era essencial à celebração do contrato promessa e ainda para edificação e conclusão do prédio prometido vender.
Assim, dado haver incumprimento da parte de V. Exª não é possível dar satisfação à sua solicitação.
De qualquer modo, estamos receptivos à resolução do assunto a contendo das partes.
(...)”
m) A Ré não procedeu à marcação da escritura.
n) O Autor teve conhecimento de que existiram atrasos na execução da obra.
o) O Autor tencionava constituir comunhão de vida com a sua companheira até ao final de 2010, para o que necessitava do apartamento prometido, o que era do conhecimento da Ré.
p) Em virtude dos atrasos da entrega do apartamento o Autor contactou a Ré no sentido de fixar uma data provável para a conclusão daquelas obras e realização da escritura.
q) A Ré foi adiando sucessivamente a sua marcação alegando os mais diversos motivos e justificações, que passavam, nomeadamente, pelos atrasos na obra por culpa dos empreiteiros e pelos problemas burocráticos relativos à Câmara Municipal de Viana do Castelo.
r) Dos sucessivos contactos efectuados posteriormente, a Ré foi solicitando ao Autor que aguardasse por mais algum tempo mas sempre sem fixar uma data para a realização daquela escritura.
s) Por causa dos atrasos na entrega do apartamento, o Autor adiou os planos e projectos pessoais de constituir comunhão de vida com a sua companheira.
t) Por carta datada de 07/12/2011, com aviso de recepção, que o Autor, através de mandatário, enviou à Ré, comunicou a esta a marcação da escritura de compra e venda por si efectuada, com data agendada para o dia 19 de Dezembro de 2011, pelas 11h00, no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, notificando-a, ainda, para entrega dos documentos necessários para a liquidação do IMT e imposto de selo.
u) A Ré não entregou os documentos nem compareceu no Cartório na data agendada.
w) Por carta datada de 28/12/2011, registada com aviso de recepção, o Autor comunicou à Ré o agendamento da escritura para o dia 06 de Janeiro de 2012, pelas 17h00, no mesmo Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, ao mesmo tempo que solicitava a entrega da documentação necessária à sua realização, e a informava que caso a escritura não seja feita até à referida data, ”perderá interesse na realização do negócio, considerando o mesmo resolvido por incumprimento definitivo culposo...”
v) Na data agendada a Ré não compareceu no referido Cartório.
x) O Autor não apresentou à Ré qualquer explicação para o não pagamento da quantia de € 10.000,00, até final de Março de 2010.
z) Até 15/04/2011, a Ré nunca exigiu ao Autor o reforço de pagamento do sinal.
bb) O Autor sabia que a Ré não podia efectuar a escritura, por ter conhecimento que a obra ainda não se encontrava acabada e não estava dotada de licença de utilização.
cc) O Autor acompanhou toda a obra e sabia que a Ré subempreitou os trabalhos de acabamentos.
dd) As obras de conclusão do prédio ocorreram entre Julho/Agosto de 2013.
ee) A licença de utilização do prédio foi emitida em 09/08/2013 – autorização de utilização nº 190/13 (conforme documento junto a fls. 156 dos autos).
Da factualidade provada decorre que o Autor não cumpriu a sua parte do contrato, ao não ter entregue à Ré a título de reforço do sinal a quantia de €10.000,00.
E terá havido por parte da Ré violação da cláusula quinta do contrato-promessa celebrado, por falta de marcação da escritura pública?
Entre Autor e Ré foi acordado, para além do mais, que a escritura realizar-se-ia “logo que o respectivo prédio esteja totalmente concluído e legalizado com todos os documentos necessários para esse fim, até final do 2º semestre de 2010.” - (cfr. cláusula quinta do contrato-promessa junto como doc. nº 1 com a petição inicial).
Todavia, queda demonstrado que no final do ano de 2010 a obra não se encontrava concluída nem emitida a respectiva licença de utilização, o que só viria a ocorrer em Agosto de 2013.
Mais se provou que, por carta datada de 16/03/2011, registada com aviso de recepção, o Autor interpelou a Ré para proceder à marcação da escritura de compra e venda, estabelecendo um prazo de 30 dias para a respectiva celebração. A Ré não marcou a referida escritura, nem no referido prazo nem posteriormente.
O Autor, por carta datada de 07/12/2011, com aviso de recepção, comunicou à Ré a marcação da escritura de compra e venda, para o dia 19 de Dezembro de 2011, pelas 11h00, no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, notificando-a, ainda, para entregar os documentos necessários para a liquidação do IMT e imposto de selo. A Ré não entregou os documentos nem compareceu, na data agendada, no Cartório Notarial. O Autor voltou a enviar nova carta à Ré, por carta datada de 28/12/2011, registada com aviso de recepção, comunicando-lhe o agendamento da escritura para o dia 16 de Janeiro de 2012, pelas 17h00, no mesmo Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, na cidade de Barcelos, ao mesmo tempo que solicitava a entrega da documentação necessária à sua realização. Na data agendada a Ré voltou a não comparecer no referido Cartório.
A questão que se coloca é se em face da factualidade dada como provada ocorre incumprimento culposo da Ré e se este é fundamento da resolução contratual com justa causa por parte do Autor.
Como se salienta a este propósito na sentença recorrida «a Ré não compareceu para celebrar a escritura pública, cuja realização estaria sempre inviabilizada nas datas comunicadas em face da falta de conclusão da obra e da inexistência de licença de utilização. (….) A única cláusula do contrato que se refere ao tempo da celebração da escritura do contrato prometido é a cláusula 5.ª, sob a epígrafe “Prazo da Escritura”, segundo a qual a escritura pública realizar-se-ia “...logo que o respectivo prédio esteja totalmente concluído e legalizado com todos os documentos necessários para esse fim até ao final do segundo semestre de 2010...”. Prevendo, ainda, a referida cláusula que em caso de conclusão do prédio em data anterior à acordada, compromete-se o segundo outorgante (o ora Autor) a realizar a respectiva escritura desde que avisado com carta registada até 30 dias de antecedência».
Assim, as partes contratantes, estabeleceram entre si, que a obrigação principal, ou seja, a celebração do contrato prometido, deveria realizar-se até determinada data (…até ao final do segundo semestre do ano de 2010), pelo que estamos em presença de uma obrigação com prazo ou termo certo e final.
"Reveste, por último, a maior importância a questão de saber qual o alcance que as partes pretendem dar à fixação do prazo, quanto à eficácia do negócio que serve de fonte à obrigação. Se a fixação do prazo significa que a prestação tem de ser efectuada dentro dela, sob pena de o negócio caducar, por a prestação já não ter interesse para o credor, há o que os autores chamam um Negócio Fixo Absoluto. Se a fixação do prazo não envolve a necessária caducidade do negócio, mas apenas a faculdade de o credor, vencido o prazo sem que a obrigação seja cumprida, resolver o negócio ou exigir Indemnização pelo dano moratório, há um Negócio Fixo Relativo ou Simples " (cfr. Antunes Varela, in das Obrigações em Geral, II, 3ª edição, 1980, pág. 44).
No caso em apreço, do quadro factual não resulta que as partes tivessem querido formalizar um negócio fixo absoluto.
Acompanhamos a douta sentença recorrida, onde justamente se observa: « Com efeito, não obstante a ultrapassagem do termo fixado para a outorga da escritura ou celebração do contrato prometido, certo é que nenhum dos contraentes afastaram, desde logo, a possibilidade de virem a ultimar a celebração da escritura de compra e venda da fracção objecto do contrato-promessa, pois que, o promitente comprador admite que não obstante os sucessivos atrasos na entrega do apartamento, aguardou pacientemente. Somente em 16 de Março de 2011, é que envia uma carta registada com AR à Ré, solicitando a marcação da escritura pública de compra e venda, estabelecendo um prazo de 30 dias para a sua realização. E depois disso, ainda aguardou o Autor até 07 de Dezembro de 2011, que a Ré procedesse à marcação da escritura, data em que envia nova carta aquela, comunicando-lhe a data, hora e local para a realização da escritura pública.
Posto isto, em conformidade com a indagação e/ou interpretação das declarações de vontade das partes outorgantes - cfr. artºs 236º e 238º, ambos do CC - vertidas em negócio formal, e do comportamento posterior das mesmas após a outorga do contrato-promessa, constata-se que estamos em presença de um negócio fixo relativo ou simples, em que a omissão da promitente vendedora, consistente na falta de marcação da escritura de compra e venda até 31/12/2010, e consequente não comunicação ao Autor do respectivo dia, hora e local em que a mesma teria lugar, fê-la incorrer numa situação de simples mora ( cfr. art. 805.º, 2, a), do CC)».
No caso dos autos, afigura-se claro que, estando a obra por concluir, facto que era do conhecimento do Autor, não era possível à Ré, celebrar escritura pública de compra e venda no dia 6 de Janeiro de 2012. Pois, só depois de concluída a obra é que podia ser emitida a licença de utilização, condição necessária à celebração da escritura pública.
O que leva a concluir pela não verificação do incumprimento definitivo do contrato por parte da Ré.
Vejamos, então, se em consequência da mora do devedor, o credor perdeu o interesse na prestação.
Equipara-se ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora. No que respeita à perda do interesse do credor, dispõe o artº 808º do CC:
1º Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Considera ainda este normativo que a perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato terá de ser apreciada objectivamente, ou seja, para se avaliar da objectividade da perda de interesse, haverá que ter em conta a utilidade que a prestação terá para o credor, atender a elementos susceptíveis de valoração “pelo comum das pessoas”, de modo a que seja justificada “segundo critérios de razoabilidade” – Almeida Costa, RLJ 124/95.
Decorre da factualidade provada que pelo menos até 06 de Janeiro de 2012, o Autor manteve o interesse no negócio, pois, por carta datada de 28/12/2011, comunicou à Ré a marcação da escritura pública para o dia 06 de Janeiro de 2012, pelas 17h00, com indicação do respectivo Cartório Notarial. Ora, mas foi nessa carta que o Autor também informou a Ré, para o caso da escritura não ser feita na referida data, da perda do interesse na realização do negócio, considerando o mesmo resolvido por incumprimento definitivo culposo para parte da Ré.
Para além do supra mencionado, apenas se provou que o Autor tencionava constituir comunhão de vida com a sua companheira até ao final do ano de 2010, para o que necessitava do apartamento prometido. No entanto, mesmo depois de ultrapassado este prazo, o Autor manteve o interesse em concretizar o negócio, o que resulta das três missivas que remeteu à Ré, respectivamente, em 16/03/2011, 07/12/2011 e 28/12/2011, a primeira a solicitar a marcação da escritura pública no prazo de 30 dias, a segunda a comunicar a marcação da escritura pública para o dia 19 de Dezembro de 2011 e a terceira a comunicar a derradeira marcação da escritura pública para o dia 06 de Janeiro de 2012. É esta última comunicação que constitui a declaração de perda do interesse na celebração do negócio prometido e a comunicação de resolução por incumprimento definitivo, ou seja, mais de um ano após o prazo inicialmente fixado. Tal duração da mora, só por si, não é suficiente para preencher o pressuposto de perda de interesse.
Também não se mostram verificados, no caso vertente, os pressupostos do enriquecimento sem causa, nos termos do disposto no artº 473º do Código Civil.
Improcedem, assim, as conclusões do recurso.
Decisão
Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente, mantendo a sentença recorrida.
Custas, a cargo do apelante.
Guimarães, 26 de Fevereiro de 2015
Relator: Amílcar Andrade
Adjuntos: José Manso Rainho
Carlos Guerra