Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 629/21.3T8CHV.G1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
QUESTÃO NOVA
RENDAS VENCIDAS E VINCENDAS
JUROS
FIADOR
1 – A mora superior a três meses no pagamento da renda, permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento urbano, a operar por comunicação ao arrendatário ou através de ação de despejo.
2 – Declarada judicialmente a resolução do contrato de arrendamento, recai sobre o arrendatário a obrigação de restituir o imóvel arrendado, desocupação que é exigível, em regra, após o decurso de um mês a contar da resolução.
3 – No âmbito da ação de despejo, o senhorio tem direito às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento e ainda às “rendas vincendas” até à restituição do imóvel arrendado, entendidas estas como indemnização devida pela não restituição findo o contrato.
4 – Operada pelo senhorio a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, são devidos juros de mora sobre as rendas, desde a data do respetivo vencimento.
5 – As quantias devidas pelo arrendatário só são exigíveis ao fiador depois de o senhorio ter notificado este da mora e das quantias em dívida.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I – Relatório
1.1. H. B. e mulher, R. M., intentaram ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra S. M. e L. G., formulando os seguintes pedidos:
«A) Julgar-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré.
B) Ser a Ré, condenada a despejar imediatamente o locado que tomou de arrendamento, devolvendo-o aos Autores, inteiramente devoluto de pessoas e coisas e em bom estado de conservação e limpeza;
C) Serem os Réus, (Arrendatária e Fiador) solidariamente, condenados a pagar aos Autores a importância de € 5.259,80 (cinco mil duzentos cinquenta e nove euros oitenta cêntimos), valor a que devem acrescer juros de mora vincendos, à mesma taxa até integral e efectivo pagamento, e ainda os duodécimos vincendos até à entrega efetiva do locado desde a citação até integral e efetivo pagamento, sempre com as consequências legais».
Para o efeito, alegaram que são donos e legítimos proprietários de um estabelecimento comercial, denominado por Café “G.”, o qual deram de arrendamento à 1ª Ré por contrato celebrado entre 31.05.2017, tendo sido estipulado o valor mensal de renda de € 400,00, tendo depois sido efetuada adenda ao contrato em 13.04.2018, através da qual se estipulou a duração de três anos para o contrato e o 2º Réu assumiu a qualidade de fiador com renúncia ao benefício da excussão prévia.
Mais alegam que os Réus não pagaram as rendas do locado referentes aos meses de abril de 2020 até à data da propositura da ação, no montante global de € 5.259,80.
*
Os Réus apresentaram contestação, alegando, em síntese, que não devem qualquer quantia aos Autores, uma vez que no início da vigência do contrato a 1ª Ré adiantou a quantia de € 4.000,00 de rendas, sendo certo que apenas não lhes entregou as chaves do locado por culpa daqueles, uma vez que foi ameaçada de morte pelo Autor marido. *
Os Autores exerceram oportunamente o contraditório relativamente à matéria de exceção alegada pelos Réus, alegando, além do mais, que foi acordado entre Autores e Ré o pagamento de € 4.0000,00 por todo o recheio que se encontrava no estabelecimento.*
1.2. Dispensada a audiência prévia, proferiu-se despacho saneador, definiu-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas da prova.Realizada a audiência final, foi proferida sentença a julgar a ação totalmente procedente e, em consequência, a:
«a) Declar[ar] resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Réus, com início em 01/06/2017 e referente ao estabelecimento comercial, denominado por Café “G.”, instalado no rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Avenida ..., Edifício ..., Bloco .., loja nº.., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... “I” e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ....
b) Conden[ar] a 1ª Ré a restituir aos Autores o imóvel referido em a) deste dispositivo, devoluto de pessoas e bens.
c) Conden[ar] os Réus a pagar aos Autores a quantia de € 5.259,80 (cinco mil, duzentos e cinquenta e nove euros e oitenta cêntimos) referente às rendas vencidas desde os meses de Abril de 2020 até Maio de 2021 e bem assim nas demais rendas entretanto vencidas e vincendas até efectiva entrega do locado, quantia essa acrescida dos respectivos juros moratórios, à taxa legal de 4%, devidos desde a data de vencimento de cada uma destas rendas até efectivo e integral pagamento.».
*
1.3. Inconformados, os Réus interpuseram recurso de apelação da sentença, formulando as seguintes conclusões:«i. DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
1) A Autora/apelante discorda do tratamento fáctico-jurídico dado pelo Tribunal a quo, pois no seu entender, as alíneas a), b), c), d), e), f), g), h), i), j) da matéria de facto dada como não provada, foram incorretamente julgados, devendo passar a constar da matéria de facto provada.
2) O processo de convicção, com o devido respeito, afigura-se-nos ilógico e irracional, violando as regras da experiência comum na apreciação da prova.
3) A Autora/recorrente não concorda com a factualidade dada como não provada nas alíneas a), b) e c), d), e), f), g), h), i), j) nem com a fundamentação vertida na douta sentença recorrida.
4) Sendo certo que a Ré, prestou um depoimento direto dos factos, coerente, isento, sincero e sem contradições de relevo, antes pelo contrário, descrevendo o acordo celebrado com os Autores, quanto ao montante de renda a pagar, quanto à cedência dos utensílios existentes no estabelecimento, os quais constam de uma relação elaborada e assinada, e, ainda, as circunstâncias subjacentes à cessação do contrato de arrendamento celebrado e, ainda, as circunstâncias subjacentes à cessação do contrato de arrendamento celebrado.
5) As conclusões a que o Tribunal recorrido chegou, acham-se falaciosas, porquanto recusam a hipótese altamente plausível de que, a quantia de 4.000,00€ (quatro mil euros), paga pela Ré aos Autores, não foi a título de rendas antecipadas, mas sim uma contrapartida pecuniária pelo recheio existente no estabelecimento comercial, na data da outorga do contrato de arrendamento.
6) Ora, estamos apenas e só numa relação locatícia entre as partes, sendo certo que ambas reconhecem e aceitam (resulta até do “SMS” junto pelos AA) que a Ré entregou aos AA. a quantia de 4.000.00€, inicialmente.
7) Os AA. alegam que foi para pagamento de recheio. Porém, não enumeram, nem descrevem o tipo de recheio.
8) E, na medida em que estamos no âmbito de uma relação locatícia, o lógico é que para adiantamento de rendas.
9) Pelo que, cabia aos AA. o ónus de prova.
10) E, o certo é que não há qualquer documento escrito do recheio entregue, não há faturas, no contrato de arrendamento não há qualquer referência, não há sequer o discriminar concreto e individual do recheio, nomeadamente, qual o tipo de recheio, mercadoria e respetivas unidades.
11) Por outro lado, não se verificaram contradições no depoimento prestado pela Ré, que explicou, que aquele montante havia sido exigido pelo Autor marido, como garantia do bom e integral cumprimento do contrato, sendo certo que o facto de não saber quantificar o número de meses, nem apresentar uma explicação para não pedir recibo, não é necessariamente, sintoma do caráter inverídico do respetivo conteúdo, pelo contrário, sintoma da sua espontaneidade e da sua veracidade.
12) Também nos surpreende a estranheza do Tribunal recorrido quanto ao facto de metade daquela quantia ter sido entregue em dinheiro e o remanescente através de transferência bancária, o certo é que tal é confirmado pelo próprio Autor (“20220421140918-141416741-2871893”: [00h:21m:44s a 00h:23m:15s]);
13) Por outro lado, não compreendemos o elevado rigor científico da douta fundamentação, quanto àquela que no seu iter cogniscivo, seria a de que a versão apresentada pelo Autor, de que os 4.000,00€ (quatro mil euros), tinham sido entregues pela Ré para aquisição de recheio do estabelecimento, faria mais sentido do que a apresentada pela Ré.
14) A este propósito, o Autor H. B., não prestou um depoimento escorreito e muito menos sincero, pois primeiro referiu que recebeu o dinheiro para aquisição de trezentos garrafões de vinho e respetivo vasilhame, para depois, à medida que a Meritíssima Juiz do Tribunal recorrido insistia quanto aos elementos que teriam sido transacionados como recheio elencar e acrescentar outros, sem precisar quantidades, nem o valor pelo qual, supostamente, alienou os referidos bens. (“20220421140918-141416741-2871893”: [00h:10m:57s a 00h:21m:44s]
15) Portanto, não colhe a tese de que a quantia pecuniária entregue fosse como pagamento de recheio existente no estabelecimento, pois nem isso o Autor conseguiu demonstrar.
16) Desde logo, não pode gerar menos estranheza o facto de todos os bens cedidos pelos Autores resultarem de um inventário e o alegado recheio transacionado não. Mais uma vez, a omissão de tais bens do inventário, assinado pela Ré e pelos Autor revela-se essencial, denotando a falta de veracidade da versão apresentada pelo Autor marido.
17) Outrossim, testemunha C. S. admitiu que apesar de ter visto o café com recheio, na ocasião em que era explorado pelo Autora, não sabe se na transmissão do mesmo se encontrava cheio ou vazio, pelo que, não se pode considerar provado que o café se encontra repleto aquando da passagem do Autor para Ré. (“20220421140918-141416741-2871893”: [00h:00m:52s a 00h:04m:09s]
18) Sem dúvida que a junção aos autos do documento no qual é remetida pela Ré uma mensagem escrita ao Autor permitiu concluir que se encontrava de boa-fé, na disposição de manter o contrato até ao termo previsto, com consequente pagamento de rendas, em função das suas possibilidades económicas, desde que, se calculasse a diferença quanto ao montante antecipadamente pago;
19) Aliás, a Ré explicou, no seu depoimento, de forma clara, que o Autor lhe exigiu a quantia de 4.000,00€ (quatro mil euros), para a celebração do contrato, o que é consonante com o teor do documento escrito juntos aos autos, do qual consta “(…) quando me arrendou o contrato exigiu me 4000 euros para fazer o contrato. (…)”
20) E, apesar de não existir qualquer recibo de 4.000,00€ (quatro mil euros), a título de rendas pagas de forma adiantada, pela Ré, também se diga que nem tampouco há, faturas da alegada, alienação do recheio existente no estabelecimento comercial aquando da celebração do contrato de arrendamento.
21) E, a este respeito, a testemunha M. A., deu conta ao Tribunal que emitia, eletronicamente, o recibo respeitante à renda estipulada entre o Autor e Ré, quando tal lhe era solicitado pelo Autor, o que não sucedeu desde o início da relação jurídica de arrendamento estabelecida entre as partes, pelo que, não sabe, nem tem como saber se outros foram entregues, diretamente, ao Autor, em fase pré- contratual e/ou no início da vigência do contrato. “20220421152807_416741_2871893”: [00h:00m:32s a 00h:02m:35s]
22) De facto, da prova testemunhal, documental e do depoimento das partes pode aferir-se que a quantia de 4.000,00€ entregue pela Ré aos autores se destinou ao pagamento adiantado de rendas, não resultando elementos probatórios de que tenha sido transacionado qualquer recheio.
23) Pelo que, o facto dado como não provado nas alíneas a) deve passar a constar da factualidade dada como PROVADA.
24) Insurgem-se também os apelantes, no que concerne à factualidade dada como não provada nas alíneas c) a i).
25) Quanto aos factos constantes das alíneas c) a i) a convicção do Tribunal recorrido formou-se, erroneamente, com o devido respeito e salvo melhor em sentido contrário no teor do despacho de arquivamento proferido no âmbito do processo n.º 285/20.6PBCHV, juntos aos autos pelos Autos, considerando que o arquivamento é concludente de que os factos melhor descritos nas alíneas c) a i) não se verificaram.
26) O que não podemos concordar. O facto de, à data, sem que se suspeitasse a existência de qualquer processo cível, a Ré apresentar queixa, é indício muito forte de que os fatos ocorreram.
27) Como se depreende, e é, aliás, resultado de um processo lógico de convicção, tendo por base as regras da experiência comum, a Ré não teria qualquer fundamento para “inventar” e apresentar uma queixa quando não se encontrava pendente nenhum processo.
28) Ora, como explicou a Ré, no dia em que se verificou a prática dos factos- 30 de agosto de 2020- encontrava-se desacompanhada, pelo que, como se depreende, no âmbito do inquérito não carreou qualquer prova testemunhal no sentido de suportar a denúncia que apresentou, o que foi bastante para o desfecho daquele processo, no sentido do arquivamento.
29) O certo é que a atitude ameaçadora perpetrada pelo Autor, que se encontrava na companhia do filho, gerou um sentimento de receio na Ré, e tal foi causa única e adequada da não entrega das chaves do locado naquele mesmo dia
30) Acresce que, no seu depoimento a testemunha S. F., referiu que se deslocou ao locado na companhia da Ré, que lho solicitou, por receio de novos incidentes e que, apesar de diversas tentativas da sua parte, no sentido de abrir a porta do estabelecimento, não conseguiu, o que, no seu entender, foi derivado da mudança de fechaduras efetuada pelos Autores. “20220421160033_1416741_2871983”: [00h: 02:46s a 00h:04m:49s]
31) Pelo que, os factos constantes das alíneas c) a i) devem passar a constar da factualidade dada como PROVADA.
32) Não concordam também os apelantes com as conclusões do Tribunal Recorrido quanto ao facto constante da alínea j), não compreendemos o elevado rigor científico da douta fundamentação, quanto àquela que no seu iter cogniscivo, seria que a Ré transmitiu ao Réu o conteúdo da missiva remetida pelos Autores e, bem assim, tal equivale a uma interpelação, nomeadamente, de que, faria mais sentido que a Ré se recusasse a assinar o aviso de receção ou então, tendo-o feito transmitisse, na íntegra, o seu teor ao destinatário- o Réu.
33) De facto, as conclusões a que o Tribunal recorrido chegou recorrido chegou, acham-se falaciosas, porquanto recusam a hipótese altamente plausível de que a Ré recebeu a carta dirigida ao 2.ºRéu, a leu, sem que o 2º Réu ficasse inteirado de qual o seu conteúdo, na medida em que não lhe foi transmitido e não teve a carta ao seu alcance, nem em sua posse.
34) De outro modo, nenhuma estranheza se pode vislumbrar quanto ao facto de a Ré assinar o aviso de receção de uma carta destinada ao 2.º Réu, a receber, e quando constata que o remetente é o senhorio do estabelecimento comercial a si arrendado, se inteirar do teor e resolver entregar ao seu advogado para resolução do assunto, que a si era relativo, porquanto figurava na relação jurídica como arrendatária.
35) Parece óbvio que a Ré não recusa a receção da carta, na exata medida em quando é entregue pelo estafeta não dispunha de informação quanto ao remetente e respetivo teor.
36) Sendo certo que, quando questionada se o companheiro teve a carta em sua posse, se a viu, ou se lhe reportou o seu teor na totalidade, esclareceu que não, até porque, no seu entender não existiam quaisquer quantias em dívida, a título de rendas vencidas e não pagas. “20220421140918_141641_2871893”: [00h: 00m:01s a 00h:06m:14s]
37) Revertendo ao caso sub judice, resultou provado que não teve o 2º Réu conhecimento da notificação, datada de 27/10/2020, remetida pelos Autores, pelo que, não lhe poderá ser exigida a satisfação de qualquer crédito.
38) Mas, mesmo que assim não se entenda, a partir de 27/10/2020, o fiador não foi notificado do atraso alegado pelo A. no pagamento de rendas e dos valores e em dívida posteriormente a essa data
39) Ora, nos termos do artigo 1041º, nº 5 e 6 do Código Civil, na redação dada pela Lei13/2019, de 12 de fevereiro, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
40) Sendo a referida comunicação condição sine quo non da exigibilidade do crédito aos 2º Réu – fiador –
41) Porquanto, o nº 6 do mesmo normativo em apreço dispõe “o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior”
42) A exigência de comunicação ao fiador foi consagrada com a Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, que veio estabelecer uma proteção extra ao fiador, definindo-se um prazo durante o qual o senhorio deverá – passe a redundância, obrigatoriamente –, sob pena de inexigibilidade do crédito perante os fiadores, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
43) Notificação sem a qual o senhorio não poderá exigir ao fiador a satisfação do crédito.
44) Em face do exposto, o 2º Réu nada tem a pagar ao Autor, ou, se assim não se entender, apenas, a dívida vencida até ao dia 27.10.2020.
45) Pois, a dívida posterior não foi objeto de qualquer notificação por parte do Autor.
46) Pelo que, o facto constante da alínea j) deve passar a constar da factualidade dada como PROVADA.
47) Outrosssim, os factos dados como não provados nas alíneas b), c), d), e), f), g), h), i) e j) devem passar a constar da factualidade dada como PROVADA.
48) Quanto ao facto 13 da factualidade provada tal deve facto deve ser excluído da factualidade dada como PROVADA.
49) Aliás, a conclusão do Tribunal recorrido quanto à transmissão ao 2º Réu, por parte da 1ª Ré, do conteúdo da missiva datada de 27/10/2020, na qual aqueles procedem à resolução do contrato de arrendamento e reclamação das rendas vencidas e vincendas, é arbitrária.
50) Neste sentido, saliente-se que a Ré S. M. prestou um depoimento claro, coerente, coeso, relatando que recebeu a carta dirigida ao 2º Réu, contudo, garantiu que em momento algum lha entregou, porquanto considerava ser um assunto que a si lhe competia resolver, pelo que, procedeu à entrega imediata ao seu mandatário, sem que o 2º Réu tenha tido conhecimento do teor da missiva, nem a tenha sequer visto, não tendo, referido ao Tribunal, em sede de declarações de parte que tivesse transmitido o teor da aludida missiva.
51) Deve ainda ser eliminado o facto 16 constante da factualidade provada.
52) Daí que, alterando-se a matéria de facto conforme pugnado, deve a presente ação ser julgada procedente por não provada.
53) E, face ao exposto, a presente ação deve improceder totalmente por não provada.
ii) DO DIREITO:
54) A propugnada alteração da decisão sobre a matéria de facto implica, como consequência direta e necessária e salvo o devido respeito por diverso entendimento, a improcedência da presente ação.
55) O contrato de locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, e, revertendo ao caso sub judice, na medida em que o locado serviu, exclusivamente, para o exercício da atividade comercial de um café, a locação diz-se arrendamento, porquanto incidiu sobre coisa imóvel (artigo 1023.º do Código Civil).
56) Nos termos do disposto do artigo 1079.º do Código Civil “O arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.”
57) In casu, os Autores procederam à resolução do contrato de arrendamento invocando o fundamento previsto nos termos do artigo 1083.º n. º3 do Código Civil- isto é, que a Ré incorria em mora igual ou superior a três meses no pagamento das rendas.
58) Em termos de regras gerais sobre o ónus da prova, opera o preceituado no disposto no artigo 342º, do Código Civil, que estatui no nº1, que àquele que invoca um direito, cabe fazer a prova dos factos constitutivos do mesmo e no nº2 que a prova dos factos extintivos do direito, compete àquele contra quem a invocação é feita.
59) Aos Autores competia fazer a prova dos factos constitutivos do direito à prestação por parte da Ré – desde logo a prova dos factos que, atentas as cláusulas do contrato celebrado com esta, determinariam o pagamento da renda.
60) À 1ª Ré competia alegar e provar- como provou e alegou- factos extintivos, do direito dos Autores ao recebimento das prestações de rendas. O ónus da prova sobre o caso que temos em mãos, quanto ao pagamento das prestações impendia sobre a Ré, tendo resultado provado, não só pelo seu depoimento, mas também, pelas declarações de parte do Autor marido e teor dos documentos juntos aos autos que a Ré procedeu à entrega de 4.000,00€ (quatro mil euros).
61) Neste conspecto, tendo sido apresentadas versões antagónicas pelo Autor e Ré quanto à motivação da entrega daquela quantia, cumpre salientar que entre as partes era estabelecida uma relação jurídica de arrendamento, pelo que existe a presunção de que as quantias pecuniárias transferidas, têm na sua base tal relação.
62) E, tendo os Autores alegado que a Ré lhes entregou qual quantia em contrapartida pela aquisição do recheio do estabelecimento comercial, na medida em que tais factos são alheios à relação jurídica contratual estabelecida, impendia sobre os Autores a prova de tais factos- que não foi feita.
63) Isto posto, não podemos deixar de salientar que os Autores procederam à resolução do contrato de arrendamento por 2(duas) vezes, primeiro através de carta registada com aviso de receção datada de 27 de outubro de 2020, e, posteriormente, a 18 de março de 2021, através de uma notificação judicial avulsa.
64) Do vindo de referir, tendo os Autores manifestado a sua pretensão de resolver o contrato, no nosso humilde entendimento, não compreendemos como peticionam na presente ação a condenação dos Réus no pagamento de rendas vincendas.
65) A este propósito realce-se que a ação de despejo, tal como configurada pelo Autor, é aquela com a qual se visa cessar a situação jurídica do arrendamento [Cfr. artigo 14.º n. º1 NRAU]. Ora, a simples leitura dos pedidos formulados pelos Autores revela que é formulado o pedido de cessação da situação de arrendamento - a qual já havia findado por resolução extrajudicial, efetuada pelos Autores, em dois momentos temporais distintos anteriores.
66) Sendo certo que, a relação jurídica foi unilateralmente terminada, antes da propositura da ação, a 27 de outubro de 2020 e, posteriormente, a 18 de março de 2021, não subsiste qualquer vínculo negocial entre as partes, pelo que, depois de resolvido o contrato de arrendamento pelos Autores(senhorios), não há lugar a rendas vincendas, na exata medida em que o contrato já não existe. 67) Deste modo, estando o contrato de arrendamento já extinto antes de ser instaurada a petição inicial, tendo deixado de existir, deixa de haver origem a mais rendas, pelo que, não podem os Réus, aqui Apelantes, no nosso humilde entendimento, e salvo melhor opinião em sentido contrário, ser condenados no pagamento das rendas vincendas, porquanto os Autores a elas não têm direito.
68) E, o certo é que, o Autor peticionou a resolução judicial do contrato, como se este se mantivesse em vigor, alegando que as rendas se continuavam a vencer até que o Tribunal decretasse a resolução do contrato. Mas isto, como supra se demonstrou, não corresponde à verdade dos factos, o contrato encontrava-se resolvido desde 27 de outubro de 2020.
69) Desde logo não podemos deixar de salientar que, no caso que temos em mãos, os Autores peticionaram, além das rendas vencidas e vincendas, juros de mora à taxa legal de 4%, desde a data de vencimento de cada uma das rendas, alegadamente, em dívida.
70) Assim, tendo os Autores optado pela resolução do contrato de arrendamento, se conclui que tem a ação, pelo menos nesta parte que agora está em causa, de improceder, desde logo, porque não é legitimo que os Autores além da resolução peticionem, ainda, juros moratórios.
71) E, mais se diga que o entendimento do Tribunal recorrido, quanto à aplicação ao caso sub judice do artigo 1045.º do Código Civil, é, com todo o devido respeito erróneo, na exata medida em que o aludido preceito estipula que “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda (…)”
72) Nesta conformidade, alegando os Autores que a e o arrendatário deixa de pagar as rendas, o senhorio pode resolver o contrato (artigos 1083/3 e 1084/2 do CC). Resolvido o contrato, este deixa de existir, pelo que deixa de dar origem a mais rendas. E, se o arrendatário, apesar da extinção do contrato, continuar a ocupar o prédio arrendado (artigos 1087.º e 1045.º do Código Civil), o senhorio tem o direito a obter a desocupação e restituição do prédio arrendado e o direito a ser indemnizado por essa ocupação ilícita enquanto ela durar (artigo 1045.º do Código Civil).
73) É este o regime substantivo, são estes os direitos que o senhorio tem.
74) Sem prejuízo, quanto ao direito de opção de que fala o autor, para exercitar estes direitos o senhorio fará a resolução do contrato por via extrajudicial (arts. 1084/2 do CC e 9 do NRAU) e depois deverá usar o meio processual que lhe dá o regime dos artigos 15 e seguintes do NRAU, ou seja, o procedimento especial de despejo.
75) Mas se não tiver cumprido as obrigações fiscais inerentes ao contrato de arrendamento e recebimento de rendas, não pode usar dessa via processual expedita (artigo 15/4 do NRAU: O PED apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.).
76) Pelo que, os Autores teriam de lançar mão de uma ação declarativa comum, em que invocassem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento e peticionassem a condenação dos Réus na desocupação e restituição do imóvel, bem como no pagamento das rendas vencidas até à cessação do contrato e uma indemnização pela ocupação ilícita do imóvel.
77) Ora, não foi isto que os Autor fizeram.
78) Por outro lado, os Autores peticionam a resolução contratual, mesmo quando consideram que a mesma se efetivou por via extrajudicial, e, além disso, peticionam o pagamento de rendas, quando consideram já não existir contrato de arrendamento, pois resolveram-no.
79) In casu, ocorre exceção dilatória inominada de falta de interesse em agir e, em consequência, devem os RR. serem absolvidos da instância, o que se invoca para os devidos e legais efeitos.
80) Sucede que, basta uma simples leitura pelos pedidos formulados pelos Autores, para concluir que não foi peticionada qualquer indemnização, pelo que, a sentença recorrida não poderia condenar em objeto diverso do que se pedir (Cfr. artigo 609.º do Código Civil), pelo que, deve, pelo menos quanto a esta parte, improceder a presente ação.
81) No que diz respeito à responsabilidade do 2.º Réu, na qualidade de fiador, sendo certo que a fiança “tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor” (artigo 634.º do Código Civil) , saliente-se que nos termos do artigo 1041.º n.º5 e n.º6 do Código Civil, na redação dada pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, caso existe fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve nos 90( noventa) dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
82) Sendo certo que a referida comunicação corresponde a uma condição sine quo non, da exigibilidade do crédito ao 2.º Réu. Ora, preceitua o n.º 6 do artigo 1041.º do Código Civil que “o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação (…)”.
83) Aliás, a exigência da comunicação ao fiador, consagrada com a lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, veio estabelecer uma proteção extra ao fiador, definindo-se um prazo durante o qual o senhorio deverá, obrigatoriamente- sob pena de inexigibilidade do crédito perante os fiadores.
84) Revertendo ao caso sub judice, resultou provado que não teve o 2º Réu conhecimento da notificação, datada de 27/10/2020, remetida pelos Autores, pelo que, não lhe poderá ser exigida a satisfação de qualquer crédito.
85) Face ao exposto, a presente ação deve improceder totalmente por não provada.
86) A douta sentença recorrida, decidindo como decidiu, violou, frontalmente, o disposto nos artigos 1041.º n. º5 e n. º6, 1045.º e 342.º n. º2 do Código Civil e artigo 609.º do Código de Processo Civil.
87) Pelo que, deve ser proferido douto acórdão que revogando a sentença recorrida, julgue a ação totalmente improcedente por não provada.
Termos em que, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se em consequência a douta sentença recorrida e substituindo-a por outra que, julgue a ação totalmente improcedente por não provada, com as legais consequências.»
*
Os Autores contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso, e requereram a ampliação do objeto do recurso e a junção de um documento, aduzindo as seguintes conclusões:«I Damos por reproduzido o nosso pedido feito em sede de p.i.
II A recorrente colocou em causa e impugnou nas suas alegações de recurso as alíneas b), c), d), e), f), g), h), i), j) da matéria de facto dada como não provada, bem como o ponto 13 da matéria de facto dada como provada.
III O tribunal a quo entendeu, e bem, de forma fundamentada e cuidadosa julgar procedentes os pedidos principais dos AA. depois da apreciação crítica da prova testemunhal produzida, declarações das partes, devidamente conjugada com a prova documental constante nos autos e com as regras da experiência comum.
IV Consideram, os aqui recorridos, que a interpretação dada pelo tribunal a quo a todos os factos provados e não provados é a única que satisfaz integralmente o direito.
V Convém ressalvar que:
VI Conforme mencionado pelos RR. nas suas alegações, e de acordo com o artigo 1045 do C.C. , “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
VII Resulta das declarações da Ré em julgamento que até esta data não foi entregue a chave ao senhorio, e portanto, a posse do imóvel ainda se encontrava junto do locatário.
VIII Acresce referir que por vontade do senhorio e com conhecimento dos RR. que estiveram presentes através do seu mandatário, foi forçada a fechadura deste imóvel e consequentemente restabelecida a sua posse junto do senhorio no dia 24 de Junho de 2022.
IX Assim, relativamente à indemnização no valor do montante mensal da renda de 404,60€, ela é devida desde 1/06/2021 até 24/06/2022, o que perfaz um total de 5.178,88€ [(404,6*12meses = 4.855,2) + (404,6/30*24dias = 323,68)]
X Consideram os AA. que devem ser confirmados os factos julgados provados pela sentença do tribunal de 1ª instância, bem como todos os factos julgados não provados com exceção da alínea a) em virtude do documento agora junto a estes autos (NJA).
XI Assim, deve ser julgado improcedente o recurso de apelação dos Recorrentes e confirmada a sentença do tribunal da 1ª instância, com exceção da alínea a) dos factos não provados.»
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Os Réus responderam à dita ampliação. O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
A junção do documento apresentado pelos Recorridos não foi admitida por despacho do relator.
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1.4. Questões a decidir
Atentas as conclusões do recurso interposto pelos Réus e da ampliação do seu âmbito requerida pelos Autores, as quais delimitam o seu objeto (artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, do CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, constituem questões a decidir:
i) Erro no julgamento da matéria de facto;
ii) Resolução do contrato de arrendamento;
iii) Falta de interesse em agir;
iv) Inexigibilidade de rendas vincendas;
v) Juros de mora;
vi) Inexigibilidade da dívida ao fiador.
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II – Fundamentos
2.1. Fundamentação de facto
2.1.1. Na decisão recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
«1. Os Autores são donos e legítimos proprietários de um estabelecimento comercial, denominado por Café “G.”, instalado no rés-do-chão esquerdo de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ..., Edifício ..., Bloco .., loja nº .., em chaves, designado pela fracção “I”, correspondente a loja comercial número 4, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de …, concelho de Chaves, sob o artigo ... “I”, e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número .../20070823 “I”.
2. Em 31 de Maio de 2017, foi celebrado, entre os Autores e a Ré um contrato de arrendamento de estabelecimento comercial, versando o imóvel descrito no artigo anterior, correspondente a um Café.
3. O referido arrendamento teve o seu início na data de 01 de Junho de 2017, pelo período de um ano, prorrogável por igual período, mediante o silêncio das partes.
4. O local arrendado destina-se à exploração do estabelecimento comercial pela Ré, S. M., podendo utilizar todos os móveis e utensílios que se encontrem no referido estabelecimento, os quais constam de uma relação elaborada e assinada por todos os outorgantes.
5. Estipulou-se em tal convénio, que os bens referidos em 4, deverão ser restituídos aos Autores, findo o contrato, em estado de conservação compatível com uma normal utilização, devendo a arrendatária reparar todos os que se encontrarem avariados ou danificados e substituir por bens idênticos os que hajam perdido ou estejam avariados e não comportem reparação.
6. Ficou ainda acordado, que o valor da renda anual perfaz a quantia de € 4.800,00 (quatro mil e oitocentos euros).
7. Renda esta, pagável em duodécimos mensais de € 400,00 (quatrocentos euros) até ao dia 8 de cada mês, do mês anterior ao que respeita.
8. Montante este que mediante actualizações de renda, perfaz actualmente a quantia mensal de €404,60 (quatrocentos e quatro euros e sessenta cêntimos).
9. Sucede que 13 de Abril de 2018, foi elaborada uma Adenda ao referido contrato, na qual se alterou a cláusula terceira e aditou a cláusula décima segunda, com efeitos a 1 de Junho 2018, passando a constar a seguinte redacção:
- Cláusula Terceira - O arrendamento do estabelecimento comercial é feito pelo prazo de três anos, com início em 1 de junho de 2018 e terá o seu termo em 31 de Maio de 2021 e poderá ser renovado, por períodos iguais ou diferentes, se as partes acordarem quanto à renovação.
- Cláusula Décima Segunda - O terceiro outorgante / Fiador (Réu Fiador) renuncia ao benefício da excussão prévia e assumem solidariamente com a Segunda Outorgante (Ré) a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato e seus aditamentos legais até à efectiva restituição do locado, fiança que subsistirá pelos períodos de renovação do presente contrato e ainda que haja alteração da renda.
10. A Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Abril de 2020 até Maio de 2021 (entrada em juízo da PI) no montante de € 5.259,80.
11. Os AA. interpelaram verbalmente, por diversas vezes, a 1ª R. no sentido de esta pôr fim ao incumprimento.
12. E tentaram a sua interpelação por escrito.
13. Os Autores remeteram ao 2º R. a missiva junta aos autos com a PI datada de 27/10/2020 a qual foi recebida pela 1ª R., a qual transmitiu ao 2º R. o seu teor.
14. Não obstante tal interpelação com vista ao pagamento das rendas em atraso, a Ré, até à presente data nada mais pagou.
15. Os Autores requereram a Notificação Judicial Avulsa da aqui Ré S. M., a qual foi conseguida conforme resposta à mesma daquela Ré datada de 18/03/2021, cujo conteúdo aqui se considera integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
16. No inicio do contrato de arrendamento foi acordado entre Autores e 1ª Ré, o pagamento por esta de 4.0000,00€ por todo o recheio que se encontrava nesse momento disponível no estabelecimento e que era propriedade exclusiva dos Autores, nomeadamente vários garrafões de azeite, vinho de qualidade, bebidas e outros artigos consumíveis ou perecíveis, próprios dos que habitualmente se comercializam nestes estabelecimentos de restauração.»
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2.1.2. Factos não provadosO Tribunal a quo considerou que não se provaram os seguintes factos:
«a) Os AA. requereram a notificação judicial avulsa do fiador, L. G..
b) A 1ª Ré, no início do contrato, adiantou de rendas aos AA. a quantia de 4.000.00€.
c) Em Agosto de 2020, o A. marido, quando a Ré lhe ia entregar as chaves do estabelecimento, ameaçou de morte a Ré.
d) O que gerou receio na Ré, que aquele concretizasse tais ameaças.
e) Sendo certo que a Ré referiu que não pretendia continuar, até face à pandemia, com o arrendamento, mas sim colocar um ponto final no mesmo, como colocou.
f) Porém, foi impedida pelo A. marido de entregar-lhe as chaves.
g) Pelo que a entrega das chaves só não ocorreu em Agosto de 2020, por culpa única exclusiva do A. marido.
h) E o certo é que, entretanto, o A. marido alterou a fechadura do estabelecimento.
i) A Ré não mais teve acesso ao estabelecimento.
j) O 2º R. nunca foi interpelado pelos AA, do que quer que seja, mormente para pôr termo à mora.»
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2.2. Do objeto do recurso e da ampliação do seu âmbito2.2.1. Da impugnação da decisão da matéria de facto
Os Réus impugnam a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal de 1ª instância no que respeita às alíneas a), b), c), d), e), f), g), h), i) e j) dos factos não provados (v. conclusões 1ª e 3ª das alegações) e aos pontos nºs 13 e 16 dos factos provados (v. conclusões 48ª e 51ª).
Pretendem que os factos constantes das alíneas a) a j) passem a constar da factualidade dada como provada (v. conclusões 23ª, 31ª, 46ª e 47ª) e que os pontos nºs 13 e 16 sejam eliminados dos factos provados e passem a constar como factos não provados (v. conclusões 48ª e 51ª), sendo certo que relativamente ao ponto nº 13, contraditoriamente, na motivação pugnam no sentido de continuar nos factos provados mas com uma redação diferente.
Tendo por base os fundamentos invocados relativamente a cada um desses pontos de facto, procedemos à análise de todos os documentos juntos aos autos e à audição integral da gravação da audiência final.
Revista toda a prova produzida, concluímos inexistir erro de julgamento. O Tribunal recorrido realizou uma análise crítica objetiva, articulada e racional da globalidade da prova produzida, a qual mostra-se condizente com as regras da experiência comum e da normalidade da vida.
Vejamos, na medida do estritamente necessário, os fundamentos do recurso relativamente aos pontos de facto objeto da impugnação, seguindo a sistematização dos Recorrentes (a ordem pela qual expõem os seus argumentos nas conclusões das suas alegações).
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2.2.1.1. Alínea a) dos factos não provados
Este ponto de facto tem o seguinte teor:
«a) Os AA. requereram a notificação judicial avulsa do fiador, L. G.».
Embora os Réus/Recorrentes nas conclusões 1ª e 3ª das suas alegações impugnem a decisão proferida pelo Tribunal a quo relativamente à alínea a) dos factos não provados e afirmem que deve «passar a constar da matéria de facto provada» (v. conclusão 1ª e 23ª), não aduzem um único fundamento para esta Relação poder modificar a decisão proferida. Não indicam «os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão», sobre o ponto constante da alínea a) da matéria de facto não provada, diversa da recorrida, pelo que não deram cumprimento ao ónus estabelecido na al. b) do nº 1 do artigo 640º do CPC, o que constitui motivo de rejeição da impugnação nessa parte. Como não é adiantado qualquer argumento, trata-se de uma impugnação não fundamentada e que, por isso, é insuscetível de conduzir a uma alteração da decisão proferida sobre tal questão factual.
Aliás, estamos em crer que se tratará de um lapso dos Recorrentes, na medida em que essa é matéria alegada pelos Autores, a quem incumbia o respetivo ónus da prova e interesse em demonstrar tal facto.
Mais, em vários segmentos tanto da motivação como das conclusões aduzem argumentos contrários à prova de tal facto.
Pelo exposto, improcede a impugnação relativamente a este ponto dos factos não provados.
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2.2.1.2. Alínea b) dos factos não provados
Esta alínea tem o seguinte teor:
«b) A 1ª Ré, no início do contrato, adiantou de rendas aos AA. a quantia de 4.000.00€.»
Os Recorrentes pretendem que este facto seja considerado provado, pelos motivos que expressam nas suas conclusões 4ª a 22ª, sintetizando nesta última que «da prova testemunhal, documental e do depoimento das partes pode aferir-se que a quantia de 4.000,00€ entregue pela Ré aos autores se destinou ao pagamento adiantado de rendas, não resultando elementos probatórios de que tenha sido transacionado qualquer recheio».
Pela extensão do tratamento que os Recorrentes dão a esta questão factual, tanto na motivação como nas conclusões, percebe-se que é o ponto fundamental da sua tese.
É inequívoco que no início do contrato de arrendamento a Ré S. M. entregou ao Autor H. B. a quantia global de € 4.000,00, sendo € 2.000,00 através de transferência bancária e os restantes € 2.000,00 em numerário. Nisso são concordantes as declarações de parte prestadas por Autor e Ré. Mas acaba aí a concordância, pois na versão do Autor aquele montante constituía o pagamento da contrapartida devida pela transferência do recheio do estabelecimento para a Ré, enquanto esta apresentou, no decurso da prestação das suas declarações, duas subversões, que não são inteiramente coincidentes: por um lado, tal quantia foi exigida, sem mais, para celebração do contrato de arrendamento («quando me arrendou o contrato exigiu-me 4000 euros para fazer o contrato»); por outro lado, a dita quantia foi acordada como sendo um adiantamento de um ano de rendas, sendo certo que foi logo confrontada com o facto de aquele valor apenas corresponder a 10 rendas mensais.
Liminarmente, verifica-se que a versão da Ré (em qualquer uma das subversões) alicerça-se apenas nas suas declarações, enquanto que a do Autor, para além das respetivas declarações de parte, é corroborada por outros elementos probatórios, como é o caso da prova testemunhal. Daí que, à partida e se mais não houvesse, que há, se afigure conforme com a prova produzida a decisão do Tribunal recorrido de dar como não provado que a quantia de € 4.000,00 tenha sido adiantada a título de rendas.
Mas vejamos ainda os elementos que, no nosso entender, descredibilizam a versão da Ré e apoiam a versão do Autor.
Em primeiro lugar, é inequívoco que o estabelecimento comercial instalado no arrendado, denominado “Café G.”, explorado diretamente pelos Autores, estava em pleno funcionamento quando foi celebrado o contrato de arrendamento, conforme resulta dos depoimentos das testemunhas M. A. (1), C. A., C. S. e C. B.. É de notar que a testemunha M. A. tem o seu gabinete de contabilidade instalado ao lado do Café G., a testemunha C. S. morava por cima do estabelecimento e a testemunha C. A. mora num prédio que dá para as traseiras do dito café, sendo que a testemunha C. B. é filho dos Autores e acompanhou o assunto (mas sem ter presenciado o negócio, sendo o seu depoimento apreciado com a reserva imposta pela circunstância de ser filho dos Autores). É apontada uma breve interrupção, de poucos dias, depois de celebrado o negócio, e uma imediata continuação da laboração do café.
Em segundo lugar, conclui-se da prova produzida que, muito ou pouco, o estabelecimento possuía recheio. Ninguém viu serem retirados produtos que constituíam o recheio do estabelecimento (2) (nem a Ré o afirmou, sendo certo que reconheceu que havia algum recheio, mas disse que era de valor pouco elevado) e, pelo contrário, foi presenciada uma certa continuidade na exploração do café (3), em que houve uma breve interrupção seguida da continuação da laboração.
Ora, se existia recheio (4), o normal seria as partes estabelecerem um valor para o mesmo, a pagar pela arrendatária ao senhorio. Logo, só pelos elementos até agora referidos, a versão apresentada pelo Autor durante as suas declarações é mais credível do que a apresentada pela Ré.
Em terceiro lugar, a testemunha M. A., que foi contabilista tanto dos Autores como da Ré, afirmou que nunca lhes ouviu falar em adiantamento de rendas (7m23s), que no início do contrato ouviu dizer que havia um valor para o recheio (9m21s); perguntado se foi a D. S. M. que lhe disse, respondeu «sim»; referiu que «valores não sei» (09m37s). Mais à frente, voltou a afirmar que nunca lhe falou em rendas adiantadas e, cerca dos 10m40s do registo do seu depoimento, disse que ouviu dizer à Ré S. M. que tinha feito um pagamento por causa do recheio.
Portanto, resulta objetivamente deste depoimento que a Ré afirmou a esta testemunha que havia pago o recheio e que nunca as partes lhe referiram que havia um valor já entregue para adiantamento de rendas, seja ele para 10 rendas ou um ano de rendas.
Em quarto lugar, como já se referiu apenas a Ré S. M. afirmou que o valor de € 4.000,00 foi pago como adiantamento de renda. Além de a prova produzida apontar para a realidade do facto descrito no ponto 16, que é uma factualidade diversa da constante da al. b), as declarações da Ré não são credíveis pelas razões que se apontaram na sentença, as quais merecem a nossa inteira concordância:
«As suas declarações prestadas em julgamento foram titubeantes e contraditórias entre si em diversos aspectos, nomeadamente quanto à causa da não entrega das chaves aos AA. e ao não pagamento das rendas em dívida. Embora alegando que os € 4.000,00 foram exigidos pelo A. no inicio do contrato como adiantamento de rendas não sabia explicar quantos meses tinha pago, porque razão não pediu recibos, sendo obviamente muito estranho que metade dessa quantia tivesse sido em dinheiro vivo sem qualquer testemunha ou declaração de recebimento emitida pelo A. marido.
Por outro lado, os documentos juntos aos autos em audiência pelo A. contrariam claramente essa versão da 1ª R. Na carta a R. vem comunicar/solicitar ao A. um adiamento do valor da renda de Abril por força do COVID. Ora está claro que se a 1ª R. tivesse pago € 4.000,00 de rendas ao A. no inicio do contrato, não faria qualquer sentido pedir um adiamento do pagamento da renda mas antes informar que não só o mês de Abril como os restantes 9 que se vencessem já estariam pagos… E também no SMS junto aos autos a R. refere claramente “devido à situação e me impossível reabrir o café, só me resta pagar a renda e dentro das minhas possibilidades irei o fazer e em 31 de maio entrego-lhe o café (…)”. Não obstante a mandatária da R. ter impugnado aquele documento, ainda em declarações e antes de o ver, a R. já assumia que tinha efectivamente enviado aquela mensagem e queria explicar o seu teor mas a sua mandatária não o permitiu… Pelo que o requerimento com a refª 2915977 ao impugnar a veracidade e autenticidade daquele documento não tem a virtualidade de abalar a convicção do Tribunal nem é suficiente para o desconsiderar.»
Por todo o exposto, mostra-se inteiramente justificada, e conforme com a apreciação da globalidade da prova produzida, a decisão de dar como não provado que «a 1ª Ré, no início do contrato, adiantou de rendas aos AA. a quantia de 4.000.00€» e de julgar provado o ponto nº 16 da factualidade assente, matéria que ainda voltaremos a abordar infra.
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2.2.1.3. Alíneas c) a g) dos factos não provadosNestas alíneas o Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:
«c) Em Agosto de 2020, o A. marido, quando a Ré lhe ia entregar as chaves do estabelecimento, ameaçou de morte a Ré.
d) O que gerou receio na Ré, que aquele concretizasse tais ameaças.
e) Sendo certo que a Ré referiu que não pretendia continuar, até face à pandemia, com o arrendamento, mas sim colocar um ponto final no mesmo, como colocou.
f) Porém, foi impedida pelo A. marido de entregar-lhe as chaves.
g) Pelo que a entrega das chaves só não ocorreu em Agosto de 2020, por culpa única exclusiva do A. marido.»
Argumentam os Recorrentes que «[o] facto de, à data, sem que se suspeitasse a existência de qualquer processo cível, a Ré apresentar queixa, é indício muito forte de que os fatos ocorreram».
Revista toda a prova produzida, verifica-se que se trata de matéria factual que os Réus alegaram na contestação, mas que não se mostra corroborada por qualquer meio de prova que não sejam as declarações de parte prestadas pela Ré S. M., naturalmente interessada na decisão do processo a seu favor.
É inequívoco que a Ré apresentou queixa contra o Autor H. B. por alegada ameaça, como se comprova pelo despacho de arquivamento proferido no processo 285/20.6PBCHV.
O episódio em causa ocorreu em 30.08.2020, junto ao Café G. (na via pública), onde a Ré se encontrava com J. B. (v. processo de inquérito criminal). Segundo se lê no despacho de arquivamento, a aludida pessoa não presenciou qualquer ameaça, mas apenas uma discussão, que se iniciou na sequência de o Autor ter perguntado à Ré se vinha para pagar.
Os Réus não indicaram a aludida pessoa como testemunha neste processo e a testemunha S. F., por si arrolada, não presenciou a situação, nem do seu depoimento resulta qualquer elemento útil sobre tal matéria.
Por outro lado, é inequívoco que a Ré S. M. não se deslocou ao estabelecimento para proceder à entrega das chaves ao Autor marido. Como ela própria referiu, foi a Chaves e ao café para vender ao aludido J. B. uma salamandra que tinha dentro do estabelecimento. Daí que se nos afigure implausível a aludida tentativa de entrega das chaves em 30.08.2020, quando os elementos reunidos apontam para uma discussão motivada pela falta de pagamento das rendas e não por falta de entrega das chaves ou por a Ré querer entregar as chaves. Se a Ré tivesse a intenção de entregar as chaves, tinha-se deslocado ao local onde o Autor residia e não ido ao local arrendado para vender uma salamandra.
Neste enquadramento, considerando o propósito que presidiu à deslocação da Ré ao locado, não se alcança como é que o facto de a Ré apresentar queixa contra o Autor por ameaça é um «indício muito forte de que os fatos ocorreram», sobretudo um indício de que tentou entregar as chaves. Não é possível extrair tal presunção, pois não estão demonstrados os factos que permitiriam alicerçar a mesma. Ainda mais incompreensível é quando o despacho de arquivamento descreve o teor da queixa e em lado algum menciona que a entrega das chaves foi o motivo para a alegada ameaça; pelo contrário, consta de tal despacho que a denunciante alegou que o Autor proferiu a ameaça logo a seguir depois de ter perguntado “vens pagar?”. Ou seja, de harmonia com a queixa, a ameaça não foi motivada pela tentativa de entrega das chaves.
Em todo o caso, nem a ameaça os Réus conseguiram demonstrar, quanto mais a tentativa de entrega das chaves e o motivo da sua não entrega.
Aliás, conforme se vê nas páginas 20 a 23 das alegações, os Recorrentes nem sequer invocam as declarações de parte da Ré como meio probatório para fundamentar o erro no julgamento das alíneas c) a g) dos factos provados, pelo que, por exclusão de partes, o único elemento em que estruturam a impugnação é o despacho do Ministério Público a determinar o arquivamento do inquérito desencadeado pela queixa por ameaça. Ora, é um contrassenso invocar-se apenas um despacho que determina o arquivamento do inquérito, por não se terem reunido indícios suficientes de se terem verificado os factos, para provar esses mesmos factos. Como é evidente, tal documento não demonstra a realidade dos factos que se deram como não provados nas alíneas c) a g).
Acresce que a Ré dispunha de várias formas alternativas para proceder à entrega das chaves ao Autor, mesmo que não o quisesse fazer pessoalmente, mas nunca recorreu a elas, como acabou por reconhecer durante as suas declarações de parte. Pior, praticou actos que são incompatíveis com o apontado propósito de entregar as chaves (e de já não ser arrendatária): cedeu a garagem do locado a uma terceira pessoa para ali estacionar o automóvel; no Natal de 2020 entrou no café para o mostrar à testemunha S. F.; apresentou queixa crime contra o Autor H. B. por crime de introdução em lugar vedado ao público, em virtude de este alegadamente se ter introduzido, sem o seu consentimento enquanto arrendatária (qualidade que invocou), no locado no período entre 01.09.2020 e 30.09.2020 (doc. junto pelos Réus, relativo ao despacho de arquivamento proferido no proc. 118/21.6PBCHV).
Tudo isto não escapou à análise crítica da Sra. Juiz a quo, na parte em que refere, com sagacidade, que «[n]ão obstante seja alegado na contestação que a R, tentou a entrega das chaves do locado a A. em Agosto de 2020, o certo é que a R. em declarações, alegou que em 30 de Agosto foi ao estabelecimento não para entregar as chaves ao A. mas antes para vender uma salamandra que lá tinha dentro a um terceiro e foi então que o A. apareceu a pedir-lhe o pagamento, tendo havido discussão. De resto, basta analisar o teor do despacho de arquivamento proferido no inquérito nº 285/20.6PBCHV (refª 2797823) junto aos autos pelos AA. para se perceber dos factos ali relatados pela própria R. ali denunciante, que o seu propósito no local não era a entrega da chave ao A. De notar que foi arquivado o inquérito pela prática de crime de ameaça alegadamente cometido pelo A. contra a R. pelo que é evidente a não prova dos factos descritos em c), d) f) e g).
Aliás, estamos convictos de que a 1ª R. nunca teve o propósito de entregar as chaves ao A. de modo que, como confessou em julgamento, ainda hoje as detém na sua posse. É que a R. ora dizia que tinha resolvido o contrato logo em Abril de 2020 ora já dizia que não, ora dizia que queria entregar as chaves ora que já estavam entregues porque o A. se tinha apossado de uma cópia delas…. E dizemos que a 1ª R. nunca teve o propósito de entregar as chaves ao A. porquanto foi a própria que, em julgamento, referiu que emprestou a garagem do locado a uma amiga para ali guardar um carro, por dois meses, até Setembro de 2020, sendo que o A. apareceu e levou uma cópia das chaves que estavam na posse da amiga… Ora está claro que quem já resolveu o contrato de arrendamento em Abril e já não se considera arrendatária não pode ceder o uso do locado a terceiros e muito menos fornecer-lhe cópias da chaves do mesmo!! E também está claro que quem já resolveu o contrato de arrendamento em Abril e já não se considera arrendatária, não vai apresentar queixa criminal contra o senhorio por crime de introdução em lugar vedado ao público como fez a R. contra o A. (cfr. cópia do despacho de arquivamento proferido no proc. nº 118/21.6PBCHV junto aos autos pela R. com a refª 2788373). Aliás, as declarações da R. foram contrárias ao depoimento prestado pela testemunha S. F., amiga daquela e testemunha por si indicada, a qual contrariamente ao afirmado pela R., referiu ter ido com a mesma ao locado no Natal de 2020 não para entregar qualquer chave mas apenas para a R. lhe mostrar o café…
Por isso também não se provou o facto descrito em e). Parece-nos que a R. quer “sol na eira e chuva no nabal”, ou seja, quer ter a posse do locado e não entregar as chaves mas não quer pagar as rendas inerentes ao seu uso…»
Pelo exposto, não se detetando qualquer erro de julgamento no que respeita às alíneas c) a g) dos factos não provados, inexiste fundamento para alterar a decisão sobre tal matéria.
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2.2.1.4. Alíneas h) e i) dos factos não provados
Estas alíneas têm o seguinte teor:
«h) E o certo é que, entretanto, o A. marido alterou a fechadura do estabelecimento.
i) A Ré não mais teve acesso ao estabelecimento.»
Os Recorrentes invocam «que, no seu depoimento a testemunha S. F., referiu que se deslocou ao locado na companhia da Ré, que lho solicitou, por receio de novos incidentes e que, apesar de diversas tentativas da sua parte, no sentido de abrir a porta do estabelecimento, não conseguiu, o que, no seu entender, foi derivado da mudança de fechaduras efetuada pelos Autores. “20220421160033_1416741_2871983”: [00h: 02:46s a 00h:04m:49s]».
Este depoimento merece-nos sérias reservas.
A testemunha disse que a Ré S. M. lhe pediu se «podia ir com ela a Chaves, que ela ia visitar a família, mas não queria ir sozinha, derivado de uma situação anterior que não tinha corrido bem, então eu fui com a S. M.. E nessa visita a Chaves nós dirigimo-nos ao café» (03m27s) Esclareceu que o propósito era «somente visitar» a família (03m43s).
Afirma que a Ré S. M. foi-lhe mostrar o café («a S. M. ia-me mostrar» - 04m:04s) «e entretanto tentou entrar e não conseguiu». Sem que se tenha deixado a testemunha esclarecer, a Exma. Advogada que patrocina os Réus formulou a seguinte pergunta (04m38s): «E quando chegou lá apercebeu-se que as fechaduras estavam trocadas, era isso?». Respondeu então a testemunha (04m43s): «Sim, porque a chave não correspondia às fechaduras», acrescentando (04m49s) que «ainda rodou algumas vezes, mas não conseguiu».
Primeiro, se já é pouco plausível a necessidade de a testemunha acompanhar a Ré para esta visitar a família em Chaves, é de todo surpreendente uma deslocação ao café para simplesmente o mostrar à testemunha, numa altura em que a Ré, alegadamente, já não se considerava arrendatária e, na sua versão, nenhum interesse teria no mesmo.
Segundo, a pergunta formulada, na parte que relevava, é completamente sugestiva da resposta.
Terceiro, não se percebe o porquê da referência a chave, no singular, e a fechaduras, no plural, quando o que está alegado no artigo 11º da petição inicial é que «o A. marido alterou a fechadura do estabelecimento», portanto, uma fechadura (que teria correspondência numa chave, eventualmente com duplicado/cópia). Em lado algum se alegou que o estabelecimento tinha pelo menos duas fechaduras (para poder ser usado o plural) ou duas ou mais portas.
Quarto, o depoimento é inapropriado a demonstrar que «o A. marido alterou a fechadura do estabelecimento». Quando muito, se o depoimento fosse credível, demonstraria que a Ré não conseguiu abrir a porta por “a chave entrar na fechadura, rodar, mas não abrir a fechadura”. Estando o depoimento cingido àquele alegado episódio, também daí não resultaria demonstrado o facto constante da alínea i), sobre se deixou, desde então, de ter acesso ao estabelecimento.
Quinto, a testemunha C. S., que mora por cima do café, afirmou não se ter apercebido de uma eventual mudança da fechadura e que não vê os Autores por ali; reafirmou que nunca viu lá alguém dos Autores. Já a testemunha C. B. disse que o seu pai não mudou a fechadura.
Pelo exposto, afigura-se conforme com a apreciação que fazemos da prova produzida a conclusão a que chegou o Tribunal recorrido:
«Não se fez prova dos factos descritos em h) e i). Como já se referiu foi proferido despacho de arquivamento no proc. nº 118/21.6PBCHV por crime de introdução em lugar vedado ao público alegadamente cometido pelo A. em relação ao locado. A dita amiga da R. que guardava o carro na garagem não foi indicada para esclarecer o Tribunal sobre o alegado episódio relatado pela R. no qual o A. se apossou de cópias das chaves, pelo que resulta evidente a não prova deste facto. Já quanto ao facto descrito em i) antes se provou que depois de Agosto de 2020 a R. acedeu por diversas vezes ao locado, porquanto a própria assumiu em audiência lá ter ido no Natal de 2020 e bem assim ter cedido a garagem do mesmo até Setembro de 2020 a uma amiga…».
Termos em que improcede a impugnação sobre estas duas alíneas dos factos não provados.
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2.2.1.4. Alínea j) dos factos não provados e ponto de facto nº 13
A alínea j) tem o seguinte teor:
«j) O 2º R. nunca foi interpelado pelos AA, do que quer que seja, mormente para pôr termo à mora.»
Por sua vez, no ponto nº 13 deu-se como provado que:
«13. Os Autores remeteram ao 2º R. a missiva junta aos autos com a PI datada de 27/10/2020 a qual foi recebida pela 1ª R., a qual transmitiu ao 2º R. o seu teor.»
No artigo 19º da contestação mostra-se alegado que o Réu L. G. (2º Réu) «Nunca foi interpelado pelos AA, do que quer que seja, mormente para pôr termo à mora».
Está junta aos autos, como doc. nº 9 (no processo eletrónico), a missiva referida no ponto 13, a qual data de 27.10.2020.
Como se pode ver no respetivo aviso de receção, tal carta foi recebida pela Ré S. M., companheira do Réu L. G.. A Ré confirmou explicitamente ter recebido tal missiva.
Por isso, com base nos apontados elementos, nunca haveria fundamento para julgar não provado que «Os Autores remeteram ao 2º R. a missiva junta aos autos com a PI datada de 27/10/2020 a qual foi recebida pela 1ª R.». Aliás, basta atentar que os Recorrentes confirmam a realidade de tal facto nas suas alegações, como se pode constatar logo na página 23.
Resta apurar se a 1ª Ré transmitiu o seu teor ao 2º Réu.
Desde logo, tendo a 1ª Ré recebido uma carta destinada ao 2º Réu, seu companheiro, o normal seria ter procedido à sua entrega ao destinatário. É o que uma pessoa comum faria naquela concreta situação, pelo que a conclusão do Tribunal a quo, mostra-se conforme com as regras da experiência comum e da normalidade da vida.
Depois, analisada a prova produzida sobre este ponto, verificamos que a Ré, num primeiro momento, admitiu ter transmitido o conteúdo da carta ao seu companheiro. Isso é percetível quando cerca dos 16m29s lhe é perguntado se receberam a carta de 27.10.2022 («Receberam esta carta?»), respondeu «sim» e descreveu o seu conteúdo; mais à frente, na 2ª parte do seu depoimento, após interrupção das declarações, afirmou que «ele está a par da situação» (01m36s). Só num segundo momento é que afirmou ter dito ao 2º Réu (01m50s) «que tinha chegado uma carta, mas ele naquela altura chegou a carta, eu falei com o advogado, levei-a ao escritório do advogado, para ele, pronto, ver como estava a situação e depois eu expliquei logo verbalmente ao meu companheiro». Desta resposta resulta que a Ré informou o Réu do recebimento da carta que lhe foi enviada a ele, que a levou ao Advogado (que o é de ambos) com a concordância do Réu e que explicou verbalmente o seu teor ao seu companheiro (mais à frente, aos 03m16s, confirmou: «eu disse-lhe, expliquei-lhe»; depois, cerca dos 04m02s, perguntado pela Sra. Juiz se «transmitiu o teor da carta ao seu companheiro», respondeu - 04m05s: «Sim»).
Depois, num terceiro momento, a instâncias da sua Exma. Mandatária, acabou por negar o que antes afirmara, que disse ao Réu «que veio uma carta da resolução do contrato», mas não lhe disse nada sobre as rendas (05m28s e 05m53s).
Ora, a parte que deve ser valorizada é a parte espontânea das declarações da Ré e não aquela que é sugestionada pelas instâncias e reflete o que se deve dizer, mas não o que realmente ocorreu.
Logo, havia fundamento para considerar que a 1ª Ré transmitiu o teor da carta ao 2º Réu. Mais: seria uma completa mistificação considerar que a carta, destinada ao 2º Réu e efetivamente recebida pela 1ª Ré, foi entregue ao Advogado dos Réus para ele tratar do assunto e que um dos Réus não teve conhecimento da mesma.
Por isso, bem andou a Sra. Juiz quando considerou que «foi a própria R. que em declarações de parte relatou ao Tribunal ter transmitido o conteúdo daquela carta ao 2º R. É verdade que, depois, a instâncias da sua mandatária já dava “o dito por não dito” e dizia que afinal não lhe tinha dito nada, mas é evidente que o Tribunal formou a sua convicção com as declarações que a R. prestou espontaneamente a nossas instâncias. Aliás, nem seria razoável que a missiva estivesse dirigida ao 2º R. e a 1ª R. a tivesse recebido e assinado o AR sem dar conhecimento do teor da carta o seu destinatário».
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2.2.1.5. Ponto 16 dos factos provados
Neste ponto deu-se como provado:
«16. No início do contrato de arrendamento foi acordado entre Autores e 1ª Ré, o pagamento por esta de 4.0000,00€ por todo o recheio que se encontrava nesse momento disponível no estabelecimento e que era propriedade exclusiva dos Autores, nomeadamente vários garrafões de azeite, vinho de qualidade, bebidas e outros artigos consumíveis ou perecíveis, próprios dos que habitualmente se comercializam nestes estabelecimentos de restauração.»
Os Recorrentes pretendem que este ponto de facto seja considerado não provado.
Já nos pronunciamos sobre esta questão em 2.2.1.2., onde concluímos que a quantia de € 4.000,00 foi entregue pela 1ª Ré ao 1º Autor para pagamento do recheio existente no estabelecimento comercial.
Apenas há que corrigir um lapso e uma expressão valorativa constantes daquele ponto. Com efeito, nas suas declarações de parte o Autor descreveu exaustivamente o que integrava o dito recheio, mas em momento algum falou em garrafões “de azeite”, mas sim em 300 garrafões de vinho, não se tendo abordado a sua “qualidade”. Também, no nosso entender, é inteiramente subjetiva a utilização da palavra “qualidade” e, se atendermos às regras da experiência comum, dificilmente um vinho que se vende a um euro o litro (o vinho custava 5 euros e a vasilha, ou seja, o garrafão, 1 euro) pode ser vinho de qualidade.
Pelo exposto, determina-se que o ponto 16 dos factos provados passe a ter a seguinte redação:
16. No início do contrato de arrendamento, foi acordado entre Autores e 1ª Ré o pagamento por esta de 4.0000,00€ por todo o recheio que se encontrava nesse momento disponível no estabelecimento e que era propriedade exclusiva dos Autores, nomeadamente vários garrafões de vinho, bebidas e outros artigos consumíveis ou perecíveis, próprios dos que habitualmente se comercializam nestes estabelecimentos de restauração.
Termos em que, com exceção da correção operada ao teor do ponto nº 16 dos factos provados, se julga improcedente a impugnação pelos Recorrentes da decisão sobre a matéria de facto.
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2.2.2. Da Ampliação do âmbito do recurso - impugnação da decisão da matéria de facto
Na ampliação do âmbito do recurso, os Recorridos pedem que «seja declarado provado o facto descrito na alínea a) da sentença: “Os AA. requereram a notificação judicial avulsa do fiador, L. G.”».
Não tendo sido admitido o documento junto, carece de qualquer fundamento a aludida modificação da decisão proferida sobre a alínea a) dos factos não provados. Pura e simplesmente, nenhum dos elementos dos autos demonstra tal facto. Mantém-se como boa a motivação adiantada na sentença: «No que se refere ao facto descrito em a) os AA. não juntaram aos autos o comprovativo da referida notificação judicial avulsa».
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2.2.3. Reapreciação de Direito2.2.3.1. Resolução do contrato de arrendamento
Em 31.05.2017, entre os Autores e a 1ª Ré, foi celebrado contrato de locação do estabelecimento comercial instalado no rés do chão esquerdo do prédio urbano identificado em 1, em conformidade com o disposto no artigo 1109º, nº 1, do Código Civil (CCiv). Pelo referido contrato, os Autores cederam à Ré, pelo período de um ano, prorrogável por igual período, o gozo da dita fração em conjunto com a exploração do estabelecimento comercial de café nela instalado, mediante o pagamento pela arrendatária da renda anual de € 4.800,00, paga em duodécimos mensais de € 400,00 até ao dia 8 de cada mês, do mês anterior ao que respeita.
O referido arrendamento teve o seu início em 01.06.2017, mas em 13.04.2018 as partes celebraram uma adenda pela qual estabeleceram que o prazo passava a ser de 3 anos, com início em 01.06.2018 e termo em 31.05.2021, renovável por períodos iguais ou diferentes, se as partes acordarem quanto à renovação. Nessa adenda interveio o 2º Réu, como fiador.
A primeira questão respeitava ao pagamento da renda e à imputação da quantia que a Ré pagou aos Autores no início do contrato de arrendamento.
A primeira e fundamental obrigação do locatário consiste no pagamento da renda – artigo 1038º, al. a), do CCiv. A sua violação permite ao locador a resolução do contrato (v. arts. 1047º, 1048º, 1079º e 1083º do CCiv) e faz incorrer em responsabilidade o locatário pelo acto que por ela comete.
Demonstrou-se que, no início do contrato de arrendamento, foi acordado entre Autores e 1ª Ré o pagamento por esta de 4.0000,00€ por todo o recheio que se encontrava nesse momento disponível no estabelecimento e que era propriedade exclusiva dos Autores, nomeadamente vários garrafões de vinho, bebidas e outros artigos consumíveis ou perecíveis, próprios dos que habitualmente se comercializam nestes estabelecimentos de restauração.
Não respeitando tal quantia a rendas, mostra-se prejudicada a questão a esse propósito suscitada pelos Recorrentes.
Assim, subsiste que a Ré não pagou as rendas relativas aos meses de abril de 2020 até maio de 2021 (a entrada em juízo da petição inicial ocorreu a 30.04.2021), no montante de € 5.259,80. Aliás, o pagamento das rendas, enquanto facto extintivo do direito invocado pelos Autores, devia ter sido alegado e provado pelos Réus (artigo 342º, nº 2, do CCiv), o que não se verificou.
Nos termos do nº 3 do artigo 1083º do CCiv, «é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nºs. 3 e 4 do artigo seguinte».
Traduzindo-se no incumprimento do contrato pelo arrendatário, a falta de pagamento das rendas, melhor a mora superior a três meses no pagamento da renda, permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento (art. 1083º, nº 1, do CCiv).
No âmbito do arrendamento urbano, como sucede no caso dos autos, se a causa de resolução for o não pagamento das rendas, admite-se que o senhorio a faça operar por comunicação ao arrendatário (art. 1084º, nº 2, do CCiv), além de poder ser «decretada nos termos da lei do processo» (nº 1 do art. 1084º do CCiv), ou seja, recorrendo à ação de despejo, regulada no artigo 14º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro.
Pretendendo o senhorio fazer operar a resolução por comunicação ao arrendatário, deve obedecer aos formalismos previstos no artigo 9º, nº 7, do NRAU, ou seja, ser efetuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, comprovadamente mandatado para o efeito.
No caso dos autos, estando em causa uma ação de despejo (que é uma ação declarativa que segue a forma de processo comum), considerou-se na sentença que «verificando-se o não pagamento das rendas desde Abril de 2020 até ao presente, preenche-se o fundamento de resolução do contrato previsto no art. 1083º, nº 3 do CC». E no dispositivo declarou-se «resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Réus, com início em 01/06/2017 e referente ao estabelecimento comercial, denominado por Café “G.”, instalado no rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Avenida ..., Edifício ..., Bloco .., loja nº .., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... “I” e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ...».
Sucede que os Recorrentes suscitam agora, na conclusão 63ª (repetida, além do mais, nas conclusões 65ª, 67ª, 68ª, 78ª e 79ª), a questão de «que os Autores procederam à resolução do contrato de arrendamento por 2 (duas) vezes, primeiro através de carta registada com aviso de receção datada de 27 de outubro de 2020, e, posteriormente, a 18 de março de 2021, através de uma notificação judicial avulsa». Quer dizer, alegam a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, anterior à propositura da ação.
A apontada questão, com todas as suas repercussões, não foi anteriormente suscitada no processo. Surge, pela primeira vez, apenas nas alegações do recurso de apelação. É matéria que não foi colocada perante o Tribunal competente para a apreciar, não foi objeto da decisão recorrida e, não sendo manifestamente de conhecimento oficioso, por isso, não pode esta Relação dela conhecer.
A regra em matéria de recursos de reponderação – sistema que o nosso ordenamento positivo acolhe – é esta: salvo em matéria de conhecimento oficioso, o tribunal ad quem apenas conhece dentro do objeto que foi presente ao tribunal recorrido. Como vem sendo repetida e uniformemente afirmado pela jurisprudência, os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Ora, não é possível reponderar o que não existe. Onde não há decisão da 1ª instância, não há reponderação possível da Relação.
São várias as razões para não admitir a discussão de questões novas na fase de recurso.
Por um lado, existem razões práticas: a admissão ex novo de questões suprimiria um ou mais graus de jurisdição relativamente a elas e os inerentes actos de exercício do contraditório e de instrução atrasariam a decisão do recurso.
Por outro, há razões substanciais, inerentes à natureza deste meio processual: os recursos são meios de impugnação de concretas decisões judiciais e destinam-se a permitir que o tribunal superior as reaprecie. Incidindo sobre uma decisão anteriormente proferida no âmbito de um processo, ou seja, sendo o seu objeto a questão sobre que incidiu a decisão recorrida, o recurso visa permitir o controlo de tal decisão e não, no nosso modelo, a repetição da instância no tribunal de recurso.
Daí que o tribunal superior deva, na sua função de reapreciação, ser confrontado com questões que as partes suscitaram e discutiram nos momentos próprios do processo. De outra forma, teríamos, para a questão nova introduzida por via do recurso, um novo julgamento pelo tribunal de recurso.
Pelo exposto, não se conhece da apontada questão da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, pelo que nenhuma censura pode merecer a decisão que declarou resolvido o contrato de arrendamento, com base na inequívoca falta de pagamento das rendas desde abril de 2020 até à data em que foi proferida a sentença.
Consequentemente, prejudicada fica a apreciação das questões suscitadas com base na questão nova da resolução extrajudicial do contrato, como é o caso da alegada necessidade que os Autores «teriam de lançar mão de uma ação declarativa comum, em que invocassem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento e peticionassem a condenação dos Réus na desocupação e restituição do imóvel, bem como no pagamento das rendas vencidas até à cessação do contrato e uma indemnização pela ocupação ilícita do imóvel» (conclusão 76ª) ou da alegada ocorrência de «exceção dilatória inominada de falta de interesse em agir» (conclusão 79ª), decorrente, se bem interpretamos os Recorrentes, do alegado na conclusão 78ª («os Autores peticionam a resolução contratual, mesmo quando consideram que a mesma se efetivou por via extrajudicial, e, além disso, peticionam o pagamento de rendas, quando consideram já não existir contrato de arrendamento, pois resolveram-no».
Finalmente, declarada judicialmente a resolução do contrato de arrendamento, que opera a sua extinção, recai sobre a 1ª Ré a obrigação de restituir a coisa locada e o estabelecimento, com todos os elementos que o integram, em conformidade com o disposto nos artigos 1038º, al. i), 1043º, nº 1, e 1081º, nº 1, do CCiv. A desocupação é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução (art. 1087º do CCiv).
Neste enquadramento, a alínea b) do dispositivo da sentença, em que se condena a 1ª Ré a restituir aos Autores o imóvel locado, é uma consequência natural da declaração judicial da resolução do contrato de arrendamento.
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2.2.3.2. Rendas vincendas
Na sentença condenaram-se «os Réus a pagar aos Autores a quantia de € 5.259,80 (cinco mil, duzentos e cinquenta e nove euros e oitenta cêntimos) referente às rendas vencidas desde os meses de Abril de 2020 até Maio de 2021 e bem assim nas demais rendas entretanto vencidas e vincendas até efectiva entrega do locado, quantia essa acrescida dos respectivos juros moratórios, à taxa legal de 4%, devidos desde a data de vencimento de cada uma destas rendas até efectivo e integral pagamento».
As questões relativas aos juros de mora e à responsabilidade do 2º Réu serão abordadas separadamente e mais à frente.
Agora importa apenas abordar a questão da condenação da Ré no valor das rendas.
Embora grande parte da argumentação dos Recorrentes, na parte em que se alicerçava na questão nova da resolução extrajudicial do contrato anterior à presente ação, já se mostre prejudicada, subsiste a questão sobre se a 1ª Ré podia ser condenada nas rendas vincendas.
A ação de despejo – como é o caso da presente – segue a forma de processo declarativo comum (art. 14º, nº 1, in fine, do NRAU, pelo que permite a cumulação do pedido de despejo com qualquer outro que não siga a forma de processo especial (cfr. arts. 555º, nº 1, e 37º do CPC), designadamente o pedido de condenação em rendas vencidas ou numa indemnização.
No âmbito da ação de despejo, nenhuma dúvida se suscita sobre o direito do senhorio às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento. Trata-se apenas, e ainda, de o locador obter a contraprestação que lhe é devida pelo gozo do locado proporcionado ao locatário, pois essa retribuição até integra a definição legal de locação (art. 1022º do CCiv) e o seu pagamento está previsto como obrigação que incumbe ao locatário – artigo 1038º, al. a), do CCiv.
Portanto, inequivocamente, os Autores têm direito às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento, nos exatos termos que constam da sentença, onde se explicitou que são as «rendas vencidas desde os meses de Abril de 2020 até Maio de 2021 e bem assim nas demais rendas entretanto vencidas».
Mas terão os Autores direito às rendas vincendas «até efectiva entrega do locado», como foi decidido na sentença?
Os Recorrentes alegam que os Autores não têm tal direito: «Resolvido o contrato, este deixa de existir, pelo que deixa de dar origem a mais rendas. E, se o arrendatário, apesar da extinção do contrato, continuar a ocupar o prédio arrendado (artigos 1087.º e 1045.º do Código Civil), o senhorio tem o direito a obter a desocupação e restituição do prédio arrendado e o direito a ser indemnizado por essa ocupação ilícita enquanto ela durar (artigo 1045.º do Código Civil)». Concluem que «não há lugar a rendas vincendas, na exata medida em que o contrato já não existe». Como «não foi peticionada qualquer indemnização (…), a sentença recorrida não poderia condenar em objeto diverso do que se pedir».
Ressalvada a devida consideração, os Recorrentes carecem de razão.
Em primeiro lugar, os Autores deduziram pedido expresso onde englobavam as quantias vincendas. Como efeito, pediram a condenação dos Réus «a pagar aos Autores a importância de € 5.259,80 (cinco mil duzentos cinquenta e nove euros oitenta cêntimos), valor a que devem acrescer juros de mora vincendos, à mesma taxa até integral e efectivo pagamento, e ainda os duodécimos vincendos até à entrega efetiva do locado desde a citação até integral e efetivo pagamento, sempre com as consequências legais».
Tendo contemplado no pedido tais quantias vincendas (recorde-se que a renda anual, segundo o acordado, devia ser paga em duodécimos), não se pode considerar que a sentença condenou em objeto diverso do que foi pedido (art. 609º, nº 1, do CPC).
Em segundo lugar, estabelece o artigo 1045º do CCiv:
«1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.»
Releva ainda para a decisão da questão atrás identificada que a desocupação do locado, no caso de operar a resolução pelo senhorio (v. artigo 1083º do CCiv), «é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado entre as partes» - artigo 1087º do CCiv.
Resta saber se o senhorio tem direito à “renda” que as partes tenham estipulado enquanto se mantiver a ocupação. Essas são as “rendas vincendas” a que se refere a sentença no dispositivo, a qual expressamente fundamentou tal segmento do dispositivo na norma do artigo 1045º, nº 1, do CCiv.
Terá a sentença errado a sentença ao referir-se a “rendas”? Deveria ter utilizado a terminologia “indemnização correspondente ao valor da renda”, legalmente devida pela não entrega da coisa locada?
O âmbito da aceção de “rendas” há de ser encontrado, desde logo, nas normas do Código Civil, no capítulo relativo à locação.
A “renda” é a retribuição a que o locatário fica obrigado, em contrapartida do gozo temporário da coisa, que lhe é facultado pelo locador (v. artigos 1022º e 1038º, nº 1, al. a), do CCiv).
Sucede que o Código Civil não utiliza sempre esse vocábulo no sentido rigoroso e estrito a que aludimos, mas também num sentido mais amplo. Apesar de o contrato de arrendamento ter findado, a lei continua a designar por “locatário” o obrigado a pagar a renda ou o aluguer que as partes tenham estipulado. É a própria lei que usa termos jurídicos decorrentes do contrato já findo, como “locatário” (arts. 1045º, nºs 1 e 2), “locado” («desocupação do locado» - art. 1087º) e “renda” (1045º, nº 1). Numa aceção restrita, se o contrato de arrendamento findou, designadamente por resolução, já não é possível falar, com propriedade, em “renda” no apontado sentido, assim como em “coisa locada”, “locador” ou “locatário”, ou em expressões equivalentes, especificamente quanto ao arrendamento – “arrendado”, “senhorio” ou “arrendatário”. As quantias que a lei prevê, como sendo devidas depois de cessado o contrato, designadamente por resolução operada pelo senhorio, e até à entrega do locado, constituem indemnizações, cujo quantitativo está legalmente pré-fixado.
Sucede que basta ler o artigo 1045º, nº 1, do CCiv para chegar à conclusão que o termo “renda” aí utilizado não tem o apontado sentido estrito. Nessa disposição, apesar de se partir do pressuposto de que o contrato se mostra findo, continuam a utilizar-se os termos “renda”, “coisa locada” ou “locatário”. Essa mesma terminologia ou outra equivalente, como é o caso de ”arrendatário”, “senhorio” e “locado”, é utilizada tanto no Código Civil como no NRAU mesmo nas situações em que o contrato de arrendamento já se mostra extinto.
Mais, é a própria lei que no nº 1 do artigo 1045º do CCiv refere que o locatário é obrigado «a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado», apenas ressalvado que tal pagamento é devido «a título de indemnização», o que consubstancia apenas uma preocupação de qualificação da natureza de tal prestação. Aliás, há autores que entendem que a aludida prestação devida pela manutenção do locado não constitui uma verdadeira indemnização. Assim, segundo Maria Olinda Garcia (5) «[n] o n.º 1 daquele artigo não se estabelece, em rigor, uma sanção para a hipótese de incumprimento, mas sim uma específica medida de compensação pecuniária, que afasta a necessidade de recurso às regras do enriquecimento sem causa. Por confronto com a hipótese prevista no n.º 2, trata-se aqui de uma situação em que o arrendatário não está em mora, mas por alguma outra razão, como, por exemplo, acordo dos ex-contratantes na dilação da entrega ou dilação legal ou judicial, o arrendatário permanece transitoriamente no gozo desse bem, sendo assim justo que a este aproveitamento do imóvel corresponda o pagamento de uma específica remuneração, impropriamente designada por "indemnização”».
Sendo dever do intérprete, aquando da fixação do sentido e alcance da lei, presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9º, nº 3, do CCiv.), então é legítimo concluir que as “rendas” são todas aquelas prestações que o Código Civil, no âmbito do arrendamento urbano, considera como rendas ou equipara a tal.
Por isso, é legítimo utilizar o termo “rendas” em sentido amplo, para significar também a sucedânea quantia devida a título de compensação pelo atraso na restituição da coisa (art. 1045º, nº 1, do CCiv), cuja desocupação é exigível, em regra, após o decurso de um mês a contar da resolução (art. 1087º do CCiv.). Aliás, nesse mês subsequente à resolução do contrato, estando operada esta, continua a ser devida a “renda” – obrigação de pagamento que não é habitualmente posta em causa – também aqui na sua aceção ampla.
O que releva não é propriamente a utilização do vocábulo renda, a que a própria lei recorre, mas sim a realidade que se queria designar. E no caso dos autos é inteiramente claro que a sentença pretendia referir-se à indemnização devida pelo atraso da restituição da coisa (6), enquanto esta não se verificar. Isso é patente no segmento final da página 11 e que prossegue no início da página 12 da sentença. Se é a própria lei que designa tal indemnização como “renda”, então não há nenhuma razão para considerar que a sentença não podia recorrer ao vocábulo “rendas”, sendo que o termo “vincendas” é perfeitamente compreensível, pretendendo designar todas as aludidas quantias que posteriormente se vencerem, enquanto a 1ª Ré não restituir a coisa locada.
Termos em que improcedem as conclusões formuladas sobre esta questão.
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2.2.3.3. Juros de mora
Como se pode ver nas conclusões 69ª e 70ª, os Recorrentes alegam que não são devidos juros de mora sobre as rendas vencidas e vincendas, desde a data de vencimento de cada uma das rendas. Argumentam que «tendo os Autores optado pela resolução do contrato de arrendamento, se conclui que tem a ação, pelo menos nesta parte que agora está em causa, de improceder, desde logo, porque não é legitimo que os Autores além da resolução peticionem, ainda, juros moratórios».
Os Recorridos não contra-alegaram relativamente a esta questão.
Não assiste razão aos Recorrentes.
Os Recorrentes limitam-se a invocar o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 30.04.2019, proferido no processo 4072/18.3T8CBR.C1, sem invocar qualquer argumento autónomo ou encetarem uma interpretação normativa divergente da que consta da decisão recorrida.
Ora, basta fazer uma pesquisa sobre a jurisprudência dos tribunais superiores para verificar que na generalidade das situações, tendo sido operada pelo senhorio a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, o inquilino foi condenado tanto no pagamento das rendas como em juros de mora sobre estas. É uma questão tão pacifica que nem os réus esboçam um alegado erro na aplicação do direito, mas apenas uma desconformidade relativamente ao entendimento que foi seguido no apontado acórdão da Relação de Coimbra.
A mero título de exemplo, aponta-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 29.09.2020, proferido no processo 9158/15.3T8VNG.P1.S1 (relatora Maria Olinda Garcia) (7), onde no seu ponto «4.2.3. Quanto à obrigação de pagar juros de mora sobre as quantias pecuniárias devidas pelo recorrente», se considerou que «Estando em mora quanto ao cumprimento das obrigações pecuniárias supra referidas, o recorrente torna-se responsável pelos inerentes juros de mora (art. 806º do CC)».
Nem pode ser de outro modo.
Para uma correta interpretação normativa é necessário apurar se existe uma regra geral em matéria de indemnização pela mora debitória e qual a forma que ela assume nas obrigações pecuniárias. Depois, importa apurar se existe uma regra especial em matéria de locação que afasta totalmente essa regra geral quanto à indemnização da mora.
O princípio geral, consagrado no artigo 804º, nº 1, do CCiv, é o de a mora constituir o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. Por conseguinte, a consequência da mora debitória é a responsabilidade do devedor pelos danos dela resultantes, o que não constitui sequer uma inovação, mas um mero afloramento do princípio geral do artigo 798º do CCiv. É uma mera responsabilidade obrigacional que se integra no regime geral do artigo 798º e 799º do CCiv.
Quando estejam em causa obrigações pecuniárias, a regra é a indemnização pela mora corresponder aos juros a contar do dia da constituição em mora – artigo 806º, nº 1, do CCiv.
No âmbito do contrato de arrendamento, o arrendatário constitui-se em mora se não paga a renda no dia do vencimento (art. 1039º, nº 1, do CCiv), mas pode fazer cessar a mora se pagar a renda nos 8 dias seguintes (art. 1041º, nº 2, do CCiv).
Porém, se o arrendatário não fizer cessar a mora nos 8 dias seguintes a contar do seu começo, o senhorio tem o direito de lhe exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (art. 1041º, nº 1, do CCiv) nos termos do artigo 1083º, nº 1, do CCiv.
Portanto, o que decorre do artigo 1041º, nº 1, do CCiv é apenas isto: o senhorio apenas pode exigir, além do valor das rendas, a indemnização igual a 20% do que for devido se não resolver o contrato com base na falta de pagamento das rendas. Se resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas não tem direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido. É este o único significado da ressalva constante da parte final do nº 1 do artigo 1041º do CCiv.
A parte final do nº 1 do artigo 1041º do CCiv só afasta a possibilidade de a indemnização corresponder a 20% do que for devido, ou seja, a específica forma de indemnizar a mora do arrendatário se não houver lugar à resolução do contrato de arrendamento, e não as regras gerais dos artigos 804º, nº 1, e 806º, nº 1, do CCiv.
Dito de outro modo, optando o senhorio pela resolução do contrato, não é aplicável a regra específica de a indemnização pela mora corresponder a 20% (a qual pressupõe a manutenção do contrato), mas sim a regra geral, por se tratar de obrigação pecuniária, constante do nº 1 do artigo 806º do CCiv, de a indemnização corresponder aos juros, no caso legais (nº 2 do art. 806º).
Não é lícito retirar da norma do nº 1 do artigo 1041º do CCiv um sentido que não tem apoio nem na sua letra nem na sua ratio legis. Não resulta daquela norma que o senhorio não tem direito a qualquer indemnização pela mora se optar pela resolução do contrato, mas apenas que não tem direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido. Se é afastada uma regra especial, a situação recai no âmbito da regra geral.
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2.2.3.4. Inexigibilidade da dívida ao fiadorAlegam os Recorrentes que «resultou provado que não teve o 2º Réu conhecimento da notificação, datada de 27/10/2020, remetida pelos Autores, pelo que, não lhe poderá ser exigida a satisfação de qualquer crédito», uma vez que «nos termos do artigo 1041.º n.º5 e n.º6 do Código Civil, na redação dada pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, caso exist[a] fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve nos 90 (noventa) dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida». Concluem que «a referida comunicação corresponde a uma condição sine quo non, da exigibilidade do crédito ao 2.º Réu», pelo que a ação deve improceder totalmente relativamente a ele.
A questão suscitada pelos Recorrentes baseia-se num pressuposto factual inexistente: que o 2º Réu não teve conhecimento da carta de interpelação, datada de 27.10.2020, que lhe foi remetida pelos Autores.
Provou-se que «os Autores remeteram ao 2º Ré a missiva junta aos autos com a PI datada de 27/10/2020 a qual foi recebida pela 1ª R., a qual transmitiu ao 2º R. o seu teor» (ponto de facto nº 13) e que «não obstante tal interpelação com vista ao pagamento das rendas em atraso, a Ré, até à presente data nada mais pagou» (ponto 14).
Nessa carta, os Autores deram conhecimento ao 2º Réu da falta de pagamento, pela 1ª Ré, das rendas «relativas aos meses de: //- Abril de 2020; Maio de 2020; Junho de 2020; Julho de 2020; Agosto de 2020; Setembro de 2020 e Outubro de 2020».
Embora os Recorrentes tenham impugnado a decisão relativamente ao ponto nº 13 da matéria de facto, tal impugnação foi julgada improcedente, pelo que o quadro factual relevante com vista à subsunção jurídica da questão da responsabilidade do fiador é o mesmo que serviu de base à prolação da sentença recorrida.
No nosso entender, a eventual alteração da solução jurídica alcançada na decisão impugnada dependia da modificação da matéria de facto preconizada pelos Recorrentes nas conclusões das suas alegações, o que não sucedeu. Por conseguinte, como a reapreciação da matéria de direito dependia da procedência da impugnação da decisão da matéria de facto fixada, sendo esta última julgada improcedente, fica necessariamente prejudicado o conhecimento daquela primeira, em conformidade com o disposto no artigo 608º, nº 2, ex vi do artigo 663º, nº 2, in fine, ambos do CPC.
Em todo o caso, vejamos a norma invocada pelos Recorrentes e se a mesma foi observada, enquanto alegada condição de exigibilidade ao 2º Réu, na qualidade de fiador, das quantias devidas pela 2ª Ré.
Dispõem os nºs 5 e 6 do artigo 1041º do CCiv:
«5 - Caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora nos termos do n.º 2, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
6 - O senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior.»
Estes dois números foram aditados ao artigo 1041º pela Lei nº 13/2019, de 12/2, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
Portanto, nos termos do artigo 1041º, nºs. 5 e 6, do CCiv, na redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, em vigor desde 13.02.2019, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação.
Tais normativos estabelecem novas condições para a exigibilidade de tal prestação ao fiador e no caso dos autos a notificação imposta pelo nº 5 do artigo 1041º foi efetuada por carta registada com aviso de receção, datada de 27.10.2020, expedida em 29.10.2020. O aviso de receção mostra-se assinado por pessoa diferente do destinatário (assinada pela 1ª Ré, companheira do 2º Réu). Essa comunicação, de harmonia com o disposto nos artigos 9º e 10º do NRAU, considera-se realizada ainda que o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. Além disso, mesmo que se tivesse por inaplicável o disposto no NRAU, in casu, está demonstrado que o 2º Réu teve efetivo conhecimento do teor da comunicação por o mesmo lhe ter sido transmitido pela 1ª Ré, que recebeu a carta de notificação.
Finalmente, a circunstância da extinção da obrigação principal determinar a extinção da fiança, como previsto no artigo 651º do CCiv, não exclui a responsabilidade do fiador pelas consequências da mora ou culpa do devedor em resultado da fiança anteriormente prestada, como expressamente salvaguardado pelo artigo 634º do CCiv. Aliás, o acordo relativo à fiança, estabelecido em 13.04.2018, através de adenda ao contrato de arrendamento, prevê expressamente essa situação (v. cláusula 12ª): «O terceiro outorgante / Fiador [o 2º Réu] renuncia ao benefício da excussão prévia e assumem solidariamente com a Segunda Outorgante [1ª Ré] a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato e seus aditamentos legais até à efectiva restituição do locado, fiança que subsistirá pelos períodos de renovação do presente contrato e ainda que haja alteração da renda».
Resta concluir que, neste caso e atento o âmbito e o teor do contrato de fiança celebrado, não merece censura a sentença proferida na parte em que considera que o 2º Réu deve ser responsabilizado, enquanto fiador, pelas quantias devidas pela 1ª Ré perante os Autores, pois garante a satisfação dos direitos de crédito destes relativamente àquela.
Termos em que improcede totalmente a apelação, ficando prejudicada a apreciação da ampliação do âmbito do recurso.
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2.3. Sumário
1 – A mora superior a três meses no pagamento da renda, permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento urbano, a operar por comunicação ao arrendatário ou através de ação de despejo.
2 – Declarada judicialmente a resolução do contrato de arrendamento, recai sobre o arrendatário a obrigação de restituir o imóvel arrendado, desocupação que é exigível, em regra, após o decurso de um mês a contar da resolução.
3 – No âmbito da ação de despejo, o senhorio tem direito às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento e ainda às “rendas vincendas” até à restituição do imóvel arrendado, entendidas estas como indemnização devida pela não restituição findo o contrato.
4 – Operada pelo senhorio a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, são devidos juros de mora sobre as rendas, desde a data do respetivo vencimento.
5 – As quantias devidas pelo arrendatário só são exigíveis ao fiador depois de o senhorio ter notificado este da mora e das quantias em dívida.
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III – DECISÃO
Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a sentença.
Custas a suportar pelos Recorrentes.
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Guimarães, 24.11.2022
(Acórdão assinado digitalmente)
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Guimarães, 24.11.2022
(Acórdão assinado digitalmente)
Joaquim Boavida
Paulo Reis
Maria Luísa Duarte Ramos
1. Registo da gravação do seu depoimento aos 7m37s.
2. Por exemplo, M. A. – 07m45s.
3. C. S. afirmou que foi “de um dia para o outro” a entrada da Ré S. M..
4. E as testemunhas afirmaram existir recheio, como é caso de M. A. (07m37s: além de estar em funcionamento, “tinha coisas lá dentro” e na “vitrine”) e C. S. (tinha recheio; via a casa cheia – 1m2s; 1m12s, 1m19s).
5. Arrendamentos para comércio e fins equiparados, 2ª edição, 2006, Coimbra Editora, pág. 59.
6. A indemnização do nº 1 do artigo 1045º do CCiv aproxima-se mais de um mecanismo retributivo do que de um meio de reparação de um dano, pois não visa propriamente a reconstituição da situação que existiria se o imóvel tivesse sido restituído na sequência da cessação do contrato. É um puro e direto sucedâneo da renda, que tem a sua exata medida e representa uma mera continuidade desta até à restituição efetiva da coisa, sendo que a sua exigibilidade não depende de qualquer ato complementar de definição do direito. Por outro lado, a indemnização do valor da renda, pelo quantitativo que vigorava à data da extinção do contrato, tem como fim evitar o enriquecimento sem causa do “arrendatário” que, por qualquer razão e independentemente desta, permanece no prédio “arrendado”.
7. Acessível em www.dgsi.pt, como todos os demais acórdãos citados no texto.