Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 30/14.5T8CMN.G1 |  |
PERDA DO LOCADO
CADUCIDADE DO CONTRATO
INDEMNIZAÇÃO AO LOCATÁRIO
ABUSO DE DIREITO
I - A responsabilidade contratual do senhorio no caso de perda do locado por facto que lhe seja imputável, é questão incontroversa, remetendo-se para o que a este propósito se refere no Acórdão do STJ de 9.3.2010 – Proc. 440/07.4TVPRT.S1, publicado em www.dgsi.pt.
II - Impõe-se nesta acção compensar a autora pelos prejuízos decorrentes do incumprimento contratual e da cessação do contrato, por caducidade, decorrente de omissão dos deveres que incumbem ao senhorio (réus apelantes) – deterioração do locado que, em anterior acção (655/06.2TBCMN), se fez equiparar a perda da coisa locada, resultante de uma omissão continuada do dever de manutenção do arrendado.
III - A aparente desproporção entre o direito da autora a gozar do arrendado nas condições requeridas pelo fim a que se destinava e existentes à data da sua celebração, mediante o pagamento de uma renda cujo valor actualizado era de €146,44 e o valor das obras, que, em 2011, seria necessário efectuar para assegurar esse gozo, não tem aqui de ser ponderada, pois não se está a exigir a realização dessas obras (para esse efeito tal desproporção foi ponderada em precedente acção). Acrescendo que não seria necessário despender quantia tão avultada se os réus senhorios, aqui apelantes, não tivessem descurado completamente, por mais de 20 anos, a manutenção e conservação do prédio onde se integra o arrendado.
IV – Assim, o exercício, por parte da arrendatária, do direito à indemnização pelos danos, que a falta de cumprimento pelos senhorios dos respectivos deveres contratuais lhe acarretou, não é abusivo. Abusiva é a pretensão dos senhorios conservarem as rendas recebidas sem terem efectuado a respectiva contraprestação, que era a de proporcionarem o gozo do arrendado.
V - Independentemente da data em que se deva considerar verificada a causa de caducidade do contrato, certo é que a mesma só foi declarada pelo STJ em 11 de Dezembro de 2012. Até essa data discutiu-se nas várias instâncias se o contrato deveria ou não ser resolvido por encerramento do locado por mais de um ano e por deteriorações consideráveis. Assim, o pagamento das rendas até Março de 2013 foi efectuado na convicção, por parte da autora/arrendatária, de que essa era a sua obrigação contratual, na perspectiva de que as obras acabariam por ser realizadas, devendo o montante que pagou, por aquilo de que não usufruiu, ser devolvido.
VI - À autora/arrendatária nunca foi exigida a entrega do locado, pois nunca os apelantes a interpelaram para esse efeito. Procedeu à entrega das chaves em data não determinada, na sequência do acórdão proferido pelo STJ na precedente acção. Ora, fundando-se a cessação do contrato em perda da coisa locada, a lei não prevê qualquer obrigação de entrega, mas apenas para os demais casos em que, apesar da caducidade do contrato (por outras causas) a coisa arrendada continua a existir.
VII – Assim, não é aplicável à situação em apreço o disposto no art.º 1045º do CC (indemnização pelo atraso na restituição da coisa) uma vez que a coisa objecto do arrendamento já não existe, pelo menos enquanto bem susceptível de gozo – Ac. do STJ de 7.7.2009 (360/09.8YFLSB) publicado in dgsi.pt.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I – RELATÓRIO
M. A. instaurou a presente acção declarativa, com processo comum, contra S. R. e marido L. R.; M. T. e marido A. T., pedindo que os réus sejam solidariamente condenados a pagarem à autora a quantia de €39.323,00 (trinta e nove mil, trezentos e vinte e três euros), acrescida de juros à taxa legal de 4% ao ano a contar da citação e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que, em consequência da falta de realização de obras no locado de que era arrendatária, por parte dos réus, na qualidade de senhorios, omissão essa que deu origem à perda do locado e cessação do contrato de arrendamento por caducidade com esse fundamento, teve de encerrar o estabelecimento comercial nele instalado que explorava, tendo sofrido prejuízos, cuja indemnização vem pedir através da presente acção.
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Contestaram os réus, excepcionando a Ilegitimidade da autora, para desacompanhada, do respectivo cônjuge, intentar a presente acção. Impugnaram os factos alegados na P.I., sustentando inexistir qualquer culpa da sua parte na verificação do evento que conduziu à caducidade do contrato de arrendamento, alegando, em síntese, que nunca foram notificados para a realização de qualquer obra e que o estado de degradação do prédio se ficou a dever à sua natural vetustez e deterioração do material com que foi construído.Deduziram reconvenção, no âmbito da qual, pediram:
1) Seja efectuada a compensação de eventuais créditos de rendas pagas pela A./Reconvinda aos RR./Reconvintes, pelos valores que esta devia ter pago de acordo com o estipulado no nº 1 do Artigo 1045º do Código Civil;
2) A condenação da A. /Reconvinda, a pagar aos RR./Reconvintes, em comum e partes iguais, de acordo com o estipulado no Artigo 1045º nº 2 do Artigo Código Civil: a)- o valor mencionado nos artigos 149º da contestação / reconvenção, e respectivos juros de mora contados à taxa legal, se for considerada a data da restituição do rés-do-chão do imóvel, fruto da caducidade, por perda da coisa, devia operar no mês de Dezembro de 1998;
b)- o valor mencionado no artigo 151º da contestação / reconvenção e respectivos juros de mora, se for sufragado o entendimento, que a data da restituição do imóvel só devia operar a partir do mês de Setembro de 2005;
3)- Deve ainda a A/Reconvinda ser condenada a pagar aos RR/Reconvintes em comum e partes iguais, a indemnização que por força dos factos alegados sob os artigos 152.º a 165º vier a ser fixada em decisão ulterior (art. 564º nº2 do C.C.) ou então a liquidar em execução de sentença - arts. 609º nº 2 e 716º do C. P. C.
Alegaram para tanto, e em síntese, o incumprimento pela autora do dever de restituição do locado, findo o contrato de arrendamento, o que lhes confere o direito de serem indemnizados pela autora a três títulos: Pelo atraso verificado na entrega do locado; Pelo agravamento do custo das obras; Pela desvalorização do locado (privação do uso).
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A autora apresentou réplica.*
Foi admitida a intervenção do cônjuge da autora, em ordem a sanar a invocada ilegitimidade activa por preterição de litisconsórcio necessário.Proferiu-se despacho saneador em que se decidiu da regularidade e validade da instância e do processado.
Fixou-se o objecto do litígio e elencaram-se os temas da prova.
Realizou-se a audiência de julgamento com observância do legal formalismo.
Proferiu-se sentença, em que se decidiu julgar parcialmente procedente a acção e, em consequência:
– Condenar solidariamente os RR a pagarem à A. a quantia de €19.323,00 (dezanove mil trezentos e vinte e três euros), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a data da citação até integral e efectivo pagamento.
– Absolver os Réus do restante pedido.
– Julgar totalmente improcedente a reconvenção, absolvendo-se a reconvinda dos pedidos formulados no âmbito da mesma.
– Inexistir fundamento de litigância de má-fé.
– Custas da acção a cargo de A. e RR na proporção do decaimento.
– Custas da reconvenção a cargo dos Reconvintes.
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Inconformados, os réus reconvintes interpuseram o presente recurso, que instruíram com as pertinentes alegações, em que formulam as seguintes conclusões:«1ª-Salvo o devido respeito, que é muito, entendem os RR./Apelantes que dos elementos probatórios carreados para os autos, mormente toda a documentação e vistorias realizadas no âmbito do Processo Administrativo 362/94, os depoimento e declarações de parte e os depoimentos das testemunhas produzidas em audiência de discussão e julgamento impunham resposta diversa aos quesitos/ pontos da matéria de facto 19, 30, 35, 36, 42 (sendo a data do documento não é 10 de Novembro de 2011, mas sim 10 de Novembro de 2003, conforme consta do documento nº 5 junto com a contestação/reconvenção), foram considerados provados, quando deviam ter sido dado como não provados
2ª- Pelo que salvo o devido respeito, que é muito, entendem os RR./ Recorrentes que o Tribunal “a quo”, não atendeu nem valorou devidamente todos os elementos de prova constantes dos autos, na elaboração da douta decisão proferida, pelo que não podem conformar-se com a mesma, conforme o supra exposto e se dá aqui por reproduzido.
3ª- Com efeito, e desde logo, os RR./Apelantes impugnam a decisão sobre a matéria de facto nos termos do Artigo 662ºA, do Código de Processo Civil.
4ª- Relativamente aos pontos 19 e 30 da matéria de facto dada como provada, cumpre aqui dizer que compulsado todo o processo administrativo apenso aos presentes autos, não se vislumbra que até ao realização da vistoria em 6 de Junho de 2005, que ambas as senhorias (e ora RR./Apelantes), tivessem sido validamente notificados do estado degradado do imóvel.
5ª- No que respeita aos ponto 35 da matéria de facto dada como provada, salvo o devido respeito o Tribunal “a quo”, deu como provada matéria de facto conclusiva, tal como foi alegada pela A./Apelada no artigo 39º da petição inicial.
6ª. E o que nos parece mais grave, é que o Tribunal “a quo” olvidou-se, do teor do Acórdão do STJ de 12/12/2012, uma vez que este declarou cessado o contrato de arrendamento por caducidade por perda da coisa locada,
7ª- Foram ainda incorrectamente julgados os factos dados como não provados, constantes dos pontos, 2.7, 2.8, 2.9, 2,10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.16, 2.17, 2.18, 2.19, 2.20, 2.21, 2.22, 2.23 (admitido pela própria em depoimento de parte,) 2.24, 2.25, 2.28,
2.29., os quais se fosse devidamente atendidos quer a prova documental, quer a prova testemunha, bem como as declarações de parte dos RR./Apelantes, deviam ser dados como provados.
8ª.- Não obstante o facto de a convicção dos Apelantes assentar em extensa prova documental constante dos autos, documentos juntos com petição inicial, juntos com ao articulado de contestação/reconvenção e ainda em sede de instrução onde foi junto aos autos uma cópia integral do processo administrativo da Câmara Municipal de Caminha - Proc. Nº 362/94, certo é que o Tribunal “a quo”, limitou-se a transcrever partes do processo judicial anterior (proc. nº 655/06.2TBCMN, e não fez qualquer referência, nem curou de demonstrar, ainda que sumariamente, em que argumentos e circunstâncias é que efectivamente fundou tal decisão, o que desde logo configura causa de nulidade da sentença, nos termos do disposto no Artigo 668º nº 1 alínea b) do C.P.C. e que expressamente se invoca.
9ª- Face ao supra exposto, dir-se-á que mesmo sendo livre o julgador na apreciação da prova parece-nos que toda a prova não foi de molde a que a convicção do Tribunal “quo”, fosse no sentido de dar a resposta que deu aos pontos o 19, 30, 35, 36, 42, que os deu como provados, quanto face ao supra mereciam uma resposta negativa, ou seja, não provado.
10ª- Estão os Apelantes em crer que o principio da livre apreciação da prova, não tem abrangência que o Tribunal “a quo” lhe deu e não concede ao julgador uma margem de subjectividade tão grande, pelo que atendendo à prova testemunhal, os depoimentos e declarações das partes, produzida, quer aos vastos documentos supra mencionados, e há objectiva ausência de prova em contrário, deverão os factos considerado nos pontos 2.7, 2.8, 2.9, 2,10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.16, 2.17, 2.18, 2.19, 2.20, 2.21, 2.22, 2.23 (admitido pela própria em depoimento de parte,) 2.24, 2.25, 2.28, 2.29. ser alterados, atribuindo-lhe resposta positiva, ou seja, dados como provados.
11ª- Atento todo o exposto, a decisão da matéria de facto, proferida pelo Tribunal “a quo”, quanto aos pontos 2.7, 2.8, 2.9, 2,10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.16, 2.17, 2.18, 2.19, 2.20, 2.21, 2.22, 2.23 (admitido pela própria em depoimento de parte,) 2.24, 2.25, 2.28, 2.29, deve ser alterada por essa Relação, uma vez que do processo constam elementos probatórios que impunham uma decisão/resposta diversa da que foi proferida conforme o disposto nos números 1, 2 e 3 do Artigo 662º do C.P.C.
12ª- A caducidade ocorre ou opera, “ope lege” verificada a condição aí prevista e não por força do exercício de qualquer direito senhorios ou da arrendatária.
13ª- Pelo que salvo o devido respeito, a douta sentença recorrida aplicou mal o direito ao ter fixado à Autora/Apelada uma indemnização pelos prejuízos/danos sofridos com a conduta omissiva e culposa dos Réus, nomeadamente, a devolução do valores das rendas, constantes dos pontos 32 e 33 dos factos provados.
14ª- Com efeito, provado que foi que o contrato de arrendamento, cessou por caducidade por perda da coisa locada,
15ª- Acresce que não ficou provado nos autos que foi a conduta reiteradamente e continuamente omissiva dos Réus/Apelantes, consubstanciada na falta de obras de conservação e de manutenção do prédio em causa, ao longo de mais de 113 anos, que levou à cessação do contrato de arrendamento e à perda do estabelecimento da Autora/Apelada;
16ª- Encontra-se provado que a A./Apelada pagava uma renda no ano de 2001, no valor de 111,06 € por mês, actualizada para um máximo de 146,44 € por mês, no ano de 2012/2013, (factos provado sob os pontos 31, 32 e 33), existindo uma tremenda desproporção entre esta retribuição aos senhorios e o custo das obras a efectuar, face ao estado de degradação do imóvel plasmado nos factos provados ( facto número 18, 23,42, 43, 44, 45, 46, 49 dos factos provados)
17ªProvado ainda que para reparação do prédio era necessário despender uma quantia entre € 200.000,00€ a 250.000,00 € (facto provado 49- ponto 23 )
18ª- Assim, caso se entendesse que, no momento em que lhes foi solicitado pela A/Apelada, os réus senhorios teriam de efectuar as obras de conservação necessárias ao gozo do estabelecimento de pronto a vestir, para além da sua inviabilidade, sempre seria de se considerar constituir sacrifício eticamente inaceitável para os senhorios/RR./Apelantes, face à diferença das prestações em causa e à enorme desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte da A./Apelada e as consequências que os senhorios teriam de suportar - o que constituiria um abuso de direito, nos termos previstos no art. 334º do Código Civil .
19ª- Acresce que, a caducidade por perda da coisa locada opera independentemente de culpa dos senhorios, nomeadamente pela omissão da realização de obras de conservação que evitem a ruína do edifício.
20ª- Em suma, cessou o contrato de arrendamento em causa nos autos por caducidade, que operou a 6 de Junho de 2005, (data da declaração camarária do estado de ruína, e do parecer desfavorável a habitabilidade e utilizado do prédio identificado em 1 dos factos provados.
21ª- Quanto a indemnização também não assiste razão à, Autora/Apelada, na verdade, o prédio dos RR./Apelantes encontrava-se degradado pela idade - 113 ANOS, não sendo exigível aos proprietários a execução de obras de reparação cujo custo era manifestamente excessivo em confronto com a contraprestação percebida - como já se referiu.
22ª- Não pode, por outro lado, deixar de se referir que dos factos provados consta como primeira comunicação apenas e só para a Ré S. R., em Setembro de 2001, mas naquela data, o prédio já tinha 108 anos, e as mesmas já não eram viáveis, sendo a ruína do prédio eminente, e necessária a sua demolição e posterior reconstrução de um novo imóvel.
23ª- Neste sentido veja-se, o recente Acórdão, proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, datado de 19 de Janeiro de 2017, onde em situação absolutamente similar à dos presentes autos se defende, além do mais que:
“II - Constitui jurisprudência reiterada do STJ, a respeito da proporcionalidade entre o valor das rendas pagas pelo arrendatário e o custo das obras a suportar pelo senhorio, que o valor ínfimo da renda se apresenta, em certos casos, como impedimento a que se possa exigir ao senhorio a realização de obras cujo montante ascende a valores elevados.
III - Resultando da factualidade provada que: (i) o contrato de arrendamento em causa nos autos vigorou durante 36 anos, (ii) a renda mensal foi inicialmente fixada em 1.000$00, valor que foi sendo actualizado até atingir € 38,94; (iii) nunca foram realizadas obras de manutenção e conservação do imóvel; (iv) o imóvel já não dispunha de condições de habitabilidade e dignidade urbana; (v) e que as obras de reconstrução necessárias teriam um custo avultado, a exigência de realização de tais obras pelo arrendatário configura um exercício abusivo do direito, nos termos do art. 334.º do CC.
IV - Sendo abusiva a exigência de realização de obras, também a exigência de indemnização pelos alegados danos causados ao arrendatário pela caducidade do contrato de arrendamento, resultante do incumprimento do dever de realização de obras de conservação e manutenção do locado, constitui uma exigência ilegítima, nos termos do mesmo art. 334.º do CC.
24ª. Do supra exposto, decorre que a A./Apelada, não deve ser reconhecido nenhuma indemnização, nomeadamente a título de rendas pagas, muito menos até Março de 2013, devendo os RR./Apelantes ser absolvidos dos pedidos formulados pela A./Apelada, por falta de fundamento legal.
25ª- Porque razão o Tribunal “a quo” fez operar a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada com efeitos para o futuro, quando o Supremo Tribunal de Justiça, entende que os seus efeitos se verificaram no passado.
26ª- Neste particular, e salvo o devido respeito, cumpre dizer que Tribunal “a quo”, ao ousar condenar os RR/Apelantes, no pagamento das quantias pagas e mencionadas nos pontos 32 e 33 dos factos provados, ou seja, até Março de 2013 inclusive, está a fazer a aplicação de um qualquer outro instituto legal que não o da caducidade pela perda da coisa locada.
27ª- É que o Supremo Tribunal de Justiça, foi claro como a água, ao frisar que “Será útil recordar que nesta matéria a sentença não tem natureza constitutiva, mas sim de simples apreciação e declaração, porquanto não é o Tribunal que decreta a caducidade, mas antes reconhece que a mesma se produziu, no passado, em virtude de simples factualidade apurada.”
28ª- A caducidade do arrendamento, por perda da coisa locada, remete invariavelmente para um acontecimento que já se verificou no passado, nunca para o presente, muito menos para o futuro.
29ª- Ao condenar os RR./Apelantes no pagamento de quantias com referência ao mês de Março de 2013, sendo o acórdão do STJ, de 11/12/2012, o Tribunal “a quo”, não está aplicar o instituto da caducidade, no presente, mas pasme-se para o futuro, isto sem qualquer fundamento legal, muito menos doutrinal ou jurisprudencial.
30ª-Coloca-se a questão conexa com a anterior, ou seja, qual a concreta data em que devem operar os efeitos da caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada ? i)- Setembro de 1998 ii) Setembro de 2005 ? iii) Ou apenas para o futuro em Março de 2013, como erradamente considerou o Tribunal “a quo” ?
31ª- Salvo o devido respeito, por opinião diferente, os efeitos da caducidade deviam reportar-se à data de Setembro de 1998, data em que a A./Apelada procedeu ao encerramento do estabelecimento, isto sem que previamente, tivesse dado cumprimento ao disposto no Artigo 1038º h) do Código Civil.
32ª- E na pior das hipóteses a caducidade declarada e apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, deve operar no mês de Setembro de 2005, por força do disposto no Artigo 1053º do Código Civil.
33ª-Ou seja, A./Apelada e RR./Apelantes, estiverem presentes na realização da vistoria efectuada no dia 6 de Junho de 2005, e ficaram logo a conhecer do estado do imóvel, e das conclusões vertidas pelos técnicos, quer da Câmara Municipal, quer os técnicos indicados pelas partes (inquilina e senhorios), conforme consta dos documentos mencionados no ponto 43, 44, 45 e 46 dos factos provados.
34ª- Pelo que desde aquela data, a A./Apelada, bem como os RR./Apelantes, não ficaram com nenhuma dúvida quando a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada.
35ª- Caducidade essa que frisa-se opera “ope legis” de forma autónoma e independentemente da vontade do senhorios e inquilina.
36ª- Porque razão o Tribunal “a quo”, não fez operar o disposto no artigo 1045º, e nesse sentido não efectuou a devida compensação de créditos;
37ª- Aqui chegados, o Tribunal “ao quo”, devia aplicar o disposto no Artigo 1045º do Código Civil, e uma vez que a A./Apelada apenas procedeu à entrega das chaves do imóvel, em data posterior ao mês de Março de 2013;
38º- Verificando-se uma retenção ilícita do rés-do-chão do imóvel, melhor identificado em 1 dos factos provados, por parte da A/Apelada desde o mês de Setembro de 2005, até ao mês de Março de 2013.
39ª-Devia tal facto ser devidamente valorado pelo Tribunal, e a luz disposto no Artigo 1045º Nº 1 e 2. do Código Civil, efectuar uma compensação de créditos e valores entre A./Apelada e RR,/Apelantes, pelos menos com referência ao mês de Setembro de 2005, e o mês de Março de 2013 inclusive.
40ª- Admitindo-se por uma questão de raciocínio lógico, que o período compreendido entre o mês de Janeiro de 2001 e o mês de Setembro de 2005, não fosse incluído na compensação com referência ao nº 1 do Artigo 1045º do Código Civil.
41ª- Sendo todavia, compensado entre A./Apelada e RR./Apelantes, mas por força do disposto no nº 2 do Artigo 1045º do Código Civil.
42ª- Estatui o artigo 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.
43ª- Ora, no caso sub iudice, que a A./Apelada, conforme resulta da factualidade dada como provada, a A. manteve-se na posse do imóvel, pelo menos até Março de 2013.
44ª- O que significa que a A./Apelada esteve na posse, uso e fruição, e retendo de forma ilícita, o rés-do-chão melhor identificado em 1 dos factos provados, por mais de 90 meses, contados desde o mês de Setembro de 2005.
45ª- Ou dito de outra forma, a A./Apelada reteve a entrega do rés-do-chão por nada mais nada menos do que 2735 dias consecutivos.
46ª- Segundo o Tribunal “a quo”, apesar de verificada a caducidade do contrato de arrendamento, a A/Apelada ainda tinha direito a um prémio, no valor da rendas pagas, incluindo até depois de ser proferido o acórdão do STJ.
47ª-E pergunta-se e então os RR./Apelantes que estiveram 2735 dias (90 MESES) à espera que a A./Apelada lhes entrega-se o rés-do-chão, que reteve de forma ilícita, uma vez que a caducidade do contrato de arrendamento já se tinha verificado em Setembro de 2005, e ainda tem que pagar, para reaver uma coisa que é sua propriedade.
48ª- Ora, é salvo o devido respeito, precisamente, para situações como esta que deve operar o instituto do abuso do direito, pois o exercício do direito pela A./Apelada, excedeu em muito os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes.
49ª- A sentença proferida, salvo o devido respeito, sanciona o exercício de direito, em termos clamorosamente ofensivos do sentimento jurídico socialmente dominante, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim social ou económico desse direito.
50ª- O abuso do direito deve pois, paralisar os efeitos jurídicos que foram pelo Tribunal “a quo”, da atribuição de uma indemnização no valor das rendas até Março de 2013.
51ª- Decidindo, como decidiu, a douta sentença recorrida fez errada apreciação da prova e violou, designadamente, o disposto nos arts. 342.º, 1022º, 1033º, 1036º, 1038º h) e i), 1045º, 1051º e), 1074º, e 798º, 790, 801º, todos do Código Civil e ainda o art. 26º, nº 1 do DL 157/2006, de 8/8, , assim como o disposto nos Artigos º 580º e 581º, 619º, n.º 1, 1, 2 e 3 do Artigo 662º do C.P.C.,
Pelo que, a sentença deverá ser revogada, por douto acórdão e conformidade com o supra exposto, no sentido de serem julgados totalmente improcedentes os pedidos formulados pela Autora/Apelada, e procedentes os pedidos formulados pelos RR./Reconvintes tudo com as legais consequências.»
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Foram apresentadas contra-alegações, com ampliação do objecto do recurso.*
Os autos foram remetidos a este Tribunal da Relação, onde o recurso foi admitido nos termos em que o fora na 1ª instância.Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A DECIDIR.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos apelantes, tal como decorre das disposições legais dos artºs 635º nº4 e 639º do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º nº2 do CPC).
As questões a apreciar são as constantes das conclusões que acima reproduzimos.
III - FUNDAMENTOS DE FACTO
A) Factos considerados provados na sentença:
1. Por escritura pública de 15/12/1988, exarada de fls. 34 v a 37 do livro de notas para escrituras diversas nº 60 - A, do Segundo Cartório Notarial, a A. tomou de trespasse o estabelecimento comercial de venda de confecções e pronto-a-vestir, instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua …, freguesia e concelho de Caminha, inscrito à matriz predial urbana de caminha sob o artigo 24 - cfr. documento nº 1 junto com a p.i.
2. Os RR. são proprietários do imóvel onde estava instalado, e continuou a estar instalado, o sobredito estabelecimento comercial.
3. Com aquele trespasse transmitiu-se para a A. o direito de arrendamento do imóvel onde está instalado o aludido estabelecimento comercial, que havia sido celebrado entre os antecessores dos R.R., como senhorios, e a sociedade trespassante, como arrendatária.
4. Em 1994 começaram a surgir infiltrações de água no tecto daquele imóvel.
5. Em consequência o tecto foi-se deteriorando, de tal modo que parte dele caiu.
6. Perante isso, por requerimento datado de 13/09/1994, mas entregue na Câmara Municipal de Caminha no dia 21/09/1994, a A. requereu, ao abrigo do disposto no artigo 10º do RGEU, uma vistoria ao prédio, onde se queixava de infiltrações de água ao nível do chão, parede e tecto - cfr. documento nº2 junto com a p.i..
7. Na sequência daquele requerimento, a Câmara Municipal ordenou uma vistoria ao prédio, que se realizou no dia 29/11/1994, tendo constatado que:
a) No tecto da parte posterior do estabelecimento ocupado pela reclamante, existe um estado avançado de deterioração, verificando-se mesmo a caída parcial desse tecto;
b) Esta situação é originada pela infiltração de águas da parte superior, colocando em risco a actividade económica exercida pela reclamante com as consequências daí inerentes” - cfr. documento nº3 junto com a p.i..
8. Os técnicos propuseram que, para solucionar aquela situação, se realizassem de imediato e com urgência as seguintes obras, que mereceram despacho de concordância do Sr. Vereador do pelouro, que ordenou a notificação dos RR. e lhes fixou o prazo de 60 dias para a sua realização:
a) Verificação e remodelação onde necessário, do sistema de esgotos e abastecimento de água no piso superior;
b) Verificação da cobertura no prédio, incluindo os respectivos rufos e caleiros, com a substituição dos elementos partidos ou deteriorados;
c) Arranjo do tecto e outras partes danificadas pelas infiltrações de água no estabelecimento da reclamante. - cfr. documento nº 3 junto com a p.i..
9. Pelo menos em Setembro de 2001 os RR tiveram conhecimento deste auto de vistoria e do despacho que sobre ele recaiu, designadamente das obras necessárias e urgentes que deveriam realizar no prédio.
10. Apesar disso, os RR. não procederam à execução daquelas obras.
11. Por requerimento de 2/04/2002 dirigido à Câmara Municipal, a A. insistiu que se notificassem novamente os RR. para a realização das descritas obras - cfr. documento nº4 junto com a p.i..
12. Esse requerimento mereceu da Câmara Municipal o seguinte despacho, datado de 30/04/2002: “Na sequência da notificação feita à C.M. S., uma vez que a queixosa insiste na queixa, dado que decorreram desde então 5 anos, considero que: 1- Deve promover-se uma vistoria assinalando as deficiências encontradas e a evolução da situação demonstrada a 29NOV1994”. - cfr. despacho exarado na parte inferior do documento nº 4 junto com a p.i..
13. Após vistoria realizada ao prédio, em auto de vistoria de 09/07/2002, os Srs. peritos decidiram, por unanimidade, que “Não só se mantém a situação descrita no auto de vistoria datado de 29 de Novembro de 1994, como, o tempo decorrido, agravou naturalmente a situação existente, dado neste período, não ter havido quaisquer intervenção” - cfr. documento nº5 junto com a p.i.
14. Por ofício de 24/01/2003, a Câmara Municipal notificou a A. informando-a que iria realizar nova vistoria, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 89º e ss. do D.L. 555/99, a ter lugar no dia 06/02/03, pelas 14:30 horas – cfr. documento nº6 junto com a p.i..
15. Pelo menos a Ré S. R. foi convocada para esta vistoria.
16. Os técnicos que a realizaram, em 20/09/2003 informaram que “(…) viriam a observar-se as condições já antes descritas em auto de vistoria anterior, não tendo igualmente ocorrido, segundo os arrendatários, qualquer novo desenvolvimento. Pelo exposto, os técnicos entendem manter a informação prestada no auto de vistoria datado de 09/07/02 e a descrição pormenorizada constante do auto de 29/11/94” –cfr documentos nºs 7 e 8 juntos a com a p.i..
17. Em 06/09/2004, o técnico, Eng. JM, emitiu a seguinte informação: “1. No decorrer dos trabalhos verificou-se que se trata de uma divisão no r/c de um edifício com desenvolvimento em r/c, lº andar e aproveitamento da cobertura. A divisão em causa está afecta a comércio (conforme atesta o contrato de arrendamento), embora não exista qualquer documento que sustente essa afectação, uma vez que o prédio nunca foi sujeito a regime de propriedade horizontal nem processo de licenciamento (atente-se à antiguidade do imóvel). 2. As paredes, tecto e até parte do pavimento apresentam enorme teor de humidade, repercutindo-se em criação de fungos e restantes eflorescências, atingindo o seu expoente máximo na parede do fundo que deve estar em contacto com terras na sua face exterior. 3. Não nos parece viável estabelecer qualquer sugestão relativamente a obras a realizar uma vez que não nos foi possível aceder ao lº andar (por indisponibilidade do inquilino) sendo que grande parte das patologias advêm de problemas estruturais graves ao nível da cobertura, paredes exteriores e possivelmente assentamentos da própria estrutura conforme defendido em peritagens realizadas à totalidade do edifício. Perante este cenário parece-me inadequado estabelecer qualquer nexo de causalidade porque não existe um suporte visual suficiente para defender qualquer teoria, face à disponibilidade por parte do proprietário em possibilitar o acesso ao piso superior. Assim, a título definitivo e devidamente fundamentado (razões acima expostas) deve notificar-se o proprietário e os restantes arrendatários para no dia a marcar garantirem o acesso à totalidade da moradia. Para efeito devem ser convocadas para nova vistoria as seguintes entidades: a) Arrendatários; b) Proprietários; c) Delegação de saúde d) Arq. MD” - cfr. documento nº 9 junto com a p.i..
18. Acabou por ser marcada nova vistoria ao imóvel para o dia 6 de Junho de 2005, na sequência da qual foi constatado pelos senhores peritos, que o declararam no respectivo auto, o seguinte: “Verificou-se que o prédio, cuja data de construção supõe a comissão de vistorias se tratar do início do século passado, apresenta problemas de vária ordem, culminando estes em precárias condições de utilização do mesmo. O edifício desenvolve-se em 3 pisos, correspondendo o piso inferior a um estabelecimento comercial cuja actividade está aparentemente suspensa e os restantes pisos correspondem a uma habitação, arrendada. Percorrida a totalidade do edifício constatam-se as seguintes patologias:
- R/chão:
a) Este piso padece de uma evidente falta de ventilação transversal, na medida em que o mesmo é parcialmente enterrado, sendo apenas desafogado na fachada voltada à Avenida ….. Daí decorre a existência de cheiros desagradáveis, denunciando uma falta de utilização corrente.
b) Existindo “acusações” sobre a possibilidade de fugas nas redes de águas prediais do piso superior e que estariam a prejudicar a actividade por infiltrações vá rias no tecto, paredes e prejuízo para os artigos expostos, procedeu-se à verificação/ensaio das redes, através da abertura de torneiras diversas e por tempo considerável do primeiro piso, concluindo-se, no momento, pela inexistência de tais fugas.
c) Parecendo existir aparentes danos no forro de tecto e revestimento do pavimento (alcatifa) deste piso, procedeu-se à verificação, por observação no primeiro caso e com recurso ao levantamento/descolamento da alcatifa, no segundo, não sendo conclusivo que tais vestígios de humidade pudessem provir das fugas defendidas. Tão pouco os técnicos dispõem de outros meios para chegar a tal conclusão sendo certo que nos parece mais evidente que o contacto do piso térreo com o solo possa induzir, nalgumas épocas do ano, infiltrações ascendentes semelhantes às defendidas. Relativamente aos tectos crêem os técnicos que poderão ter ocorrido em data anterior a reparações efectuadas na canalização do 1º piso e que são evidentes. De qualquer forma entendem os técnicos não se pronunciarem mais exaustivamente sobre esta matéria, por esta ultrapassa o âmbito da própria vistoria;
- 1º e 2º pisos (sótão habitável):
a) a habitação, dividida entre o 1° piso e aproveitamento do desvão do telhado (designado 2° piso) encontra-se em adiantado estado de degradação, sendo pertinente realçar as precárias condições de habitabilidade;
b) é bem evidente o mau estado de conservação, nomeadamente a falta de integridade dos degraus que permitem aceder aos pisos, com perigos vários a esse nível, existência de buracos no soalho que constitui a separação entre pisos e instabilidade do mesmo com reflexos nas paredes divisórias interiores, em tabique; c) a caixilharia exterior apresenta-se em mau estado de conservação e não garante estanquidade necessária; d) as instalações sanitárias e cozinha aparentam estado de conservação e manutenção deficitária, sobretudo após obras de reparação nas redes de águas;
e) os tectos apresentam infiltrações varias, provenientes da cobertura, sendo já precária a segurança destes, fruto da humidade existente;
f) foi verificada a cobertura sendo relevante o aspecto precário da mesma, com inúmeras reparações /remendos não parecendo garantida a estabilidade e segurança da mesma. O beirado da mansarda aparenta ruína. De um modo geral conclui-se que o edifício deveria ser sujeito a obras de construção que incluam uma revisão profunda das condições do mesmo mas que passariam necessariamente, pelo derrube de todas as estruturas do miolo do edifício. Trata-se de uma construção cujo sistema assenta na existência das paredes perimetrais que se supõem em granitos como únicos elementos estruturais, sendo que todos os demais elementos (pisos, paredes divisórias interiores e cobertura) são em madeira ou tabique, não oferecendo por isso condições para a sua manutenção por muito mais tempo. Note-se que a degradação evidente do piso do tecto do R/Chão, cujo colapso poderá acontecer; arrastará, por força do método construtivo adoptado, o colapso de todo o interior do edifício. Os técnicos são de parecer que deverá ser emitido auto de vistoria desfavorável à habitabilidade / ocupação do edifício, impondo-se os procedimentos necessários para, nos termos do art. 89° do D.L. 555/99 de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo D.L. 177/01 de 4 de Junho, impor as obras necessárias à criação de condições de segurança e habitabilidade.” Pelo que: A VISTORIA MERECE O PARECER DESFAVORÁVEL. E para constar se lavrou o presente auto que vai ser devidamente assinado por todos os seus intervenientes - cfr. documento nº 10 junto com a p.i..
19. Os R.R., apesar de devidamente notificados para o efeito, não executaram essas obras.
20. No dia 22.08.2006, a A., alegando a existência de prejuízos decorrentes da não realização de obras pelos senhorios, instaurou uma acção judicial contra os R.R., que correu seus termos por este Tribunal Judicial sob o nº 655/06.2 TBCMN, onde formulou os seguintes pedidos:
a) Condenar-se solidariamente todos os R.R. a pagarem à A. a quantia d €145.818,89 (cento e quarenta e cinco mil oitocentos e dezoito euros e oitenta e nove cêntimos) acrescida de juros à taxa legal de 4% ao ano a contar da citação, até efectivo e integral pagamento;
b) Condenar- se solidariamente os R.R. a pagar à A. a quantia mensal de € 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta euros) correspondente ao prejuízo mensal que a A. está a suportar com o estabelecimento encerrado, acrescida de juros à taxa legal de 4% a contar do último dia de cada mês e sobre cada uma dessas quantias de € 1.250,00, com início no último dia do mês de Setembro do corrente ano, até efectivo e integral pagamento.
c) Condenar-se, finalmente, todos os R.R. solidariamente nas custas e procuradoria condignas - cfr. documento nº 11 junto com a p.i..
21. Os R.R. contestaram e reconvieram, pedindo que fosse declarada a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada.
22. Discutida a causa, deram-se como provados os factos seguintes:
(…)
F) Por requerimento datado de 13.09.94, mas entregue na Câmara Municipal no dia 21.09.94, a Autora requereu ao Presidente da Câmara Municipal, ao abrigo do disposto no artigo 10° do RGEU, uma vistoria ao prédio referido na alínea A), nos termos da cópia do documento que se encontra junto aos autos a fls. 18 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
G) Na sequência daquele requerimento, a Câmara Municipal ordenou uma vistoria ao prédio, que se realizou no dia 29.11.94, tendo constatado que:
a) no tecto da parte posterior do estabelecimento ocupado pela reclamante, existe um estado avançado de deterioração, verificando-se mesmo a caída parcial desse tecto; b) esta situação é originada pela infiltração de águas da parte superior, colocando em risco a actividade económica exercida pela reclamante com as consequências daí inerentes; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
H) De acordo com tal auto de vistoria, propôs-se a realização, de imediato e com urgência, das seguintes obras: (i) verificação e remodelação, onde necessário, do sistema de esgotos e abastecimento de água no piso superior; (ii) verificação da cobertura do prédio, incluindo os respectivos rufos e caleiros, com a substituição dos elementos partidos ou deteriorados; (iii) arranjo do tecto e outras partes danificadas pelas infiltrações de água no estabelecimento da reclamante; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
I) Tal proposta constante do auto de vistoria mereceu despacho de concordância do Sr. Vereador do pelouro, que ordenou a notificação dos Réus e lhes fixou o prazo de 60 dias para a realização das obras em causa, conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
J) Por requerimento datado de 02.04.2002, dirigido à Câmara Municipal, a Autora requereu que se notificassem novamente os Réus para a realização das obras em questão, conforme cópia do documento constante de fls. 24 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
K) O qual mereceu da Câmara Municipal o seguinte despacho, datado de 30.04.2002: na sequência da notificação feita à CM S., uma vez que a queixosa insiste na queixa, dado que decorreram assinalando as deficiências encontradas e a evolução da situação demonstrada a 29NOV1994”; conforme cópia do documento constante de fls. 24 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
L) Após vistoria realizada ao prédio, em auto de vistoria de 09.07.2002, os Srs. Peritos decidiram, por unanimidade, que “não só se mantém a situação descrita no auto de vistoria datado de 29 de Novembro de 1994, como, o tempo decorrido, agravou naturalmente a situação existente, dado neste período, não ter havido qualquer intervenção”, conforme cópia do documento constante de fls. 36 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
M) Por ofício datado de 24.01.2003, a Câmara Municipal notificou a Autora, informando-a que iria realizar nova vistoria, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 89° e seguintes do Decreto-Lei nº 555/99, a ter lugar no dia 06.02.2003, pelas 14.30 horas, conforme cópia do documento constante dos autos a fls. 38 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido
N) No auto de vistoria elaborado após a realização desta, lê-se que “viriam a observar-se as condições já antes descritas em auto de vistoria anterior, não tendo igualmente ocorrido, segundo os arrendatários, qualquer novo desenvolvimento. (…). Pelo exposto, os técnicos entendem manter a informação prestada no auto de vistoria datado de 09.07.02 e a descrição pormenorizada constante do auto de 29.11.94”, conforme cópia do documento constante dos autos a fls. 42 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;
(…)
P) Em 06.09.2004, o técnico, Eng. JM, emitiu a informação que consta da cópia do documento constante dos autos de fls. 71 a 72 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido; Q) Em sequência, foi marcada nova vistoria para o dia 06.06.2005;
R) Realizada a vistoria, foi constatado pelos Srs. Peritos o constante da cópia do auto de vistoria que consta dos autos de fls. 79 a 81 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
S) Com data de 19 de Maio de 2006, os Réus requereram à Presidente da Câmara Municipal que se dignasse ordenar as diligências necessárias para que: (i) o edifício fosse declarado sem condições de habitabilidade; (ii) os inquilinos fossem notificados e impedidos de entrar no edifício; e (iii) que os ora requerentes fossem desobrigados de fazer obras de recuperação; tudo nos termos da cópia do requerimento que se encontra junto aos autos de fls. 85 a 86 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido.
23. Provou-se também que:
(…)
T) O estabelecimento da Autora encontra-se encerrado desde Setembro de 1998.
(…)
1) Provado apenas o que consta da al. G) da matéria assente. –Quesitos 1º e 2º;
2) Os réus não executaram as obras em questão. -Quesito 4º;
3) Provado apenas o que consta da alínea O) da matéria assente. -Quesito 5º;
4) Os réus não estiveram presentes nessa vistoria. -Quesito 6º;
5) As Rés e a Autora foram notificadas do dia da realização da vistoria pressuposta no despacho do Sr. Vereador do pelouro referido na alínea O) dos Factos Assentes e para, querendo, indicarem os seus peritos. - Quesito 7º;
6) Os Réus não executaram qualquer obra no imóvel em causa após a vistoria referida na alínea R) dos Factos Assentes. -Quesito 8º;
7) O imóvel em causa está de tal modo degradado que para a sua reparação é necessário destruir o seu miolo e o telhado. -Quesito 9º;
(…)
9) Na sequência dos factos constantes das respostas aos quesitos lº e 2°, e da consequente degradação que os mesmos provocaram no locado, a autora encerrou o estabelecimento comercial que aí explorava. - Quesito 11º;
(…)
17) O estado actual do prédio põe em perigo a segurança física e a saúde das pessoas. –Quesito 31º;
(…)
21) O prédio não é recuperável, nem reparável, sem que seja totalmente destruído e, posteriormente, totalmente reconstruído, com excepção das paredes que constituem a estrutura do edifício, constituídas em alvenaria de pedra nos alçados principal, posterior e laterais. - Quesito 36º;
22) O seu interior corre o risco de ruir. -Quesito 37º;
24. Por douta sentença de 3.06.2011, a acção foi julgada improcedente, por não provada, e a reconvenção dos R.R. procedente, por provada, tendo o contrato de arrendamento sido resolvido por incumprimento contratual imputável à inquilina e, na sequência, decretado o despejo do arrendado - cfr. documento nº 12 junto com a p.i.
25. A A. interpôs recurso dessa douta decisão para o Venerando Tribunal da Relação de Guimarães em 23.09.2011.
26. Por douto acórdão proferido em 19.01.2012, o recurso foi julgado parcialmente procedente, tendo sido declarado improcedente o pedido reconvencional deduzido pelos RR., mantendo-se, por conseguinte, o contrato de arrendamento - cfr. documento nº13 junto com a p.i.
27. Os RR. S. R. e marido não se conformaram com esse douto acórdão e dele interpuseram recurso para o Supremo Tribunal de Justiça.
28. Por douto acórdão proferido em 11.12.2012, o recurso (revista) foi julgado parcialmente procedente e, na sequência, foi declarado extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento que vigorava entre a A. E os R.R. - cfr. documento nº 14 junto com a p.i..
29. Essa decisão fundou-se no estado de avançada degradação que o imóvel apresentava, sem condições para ser utilizado para os fins a que se destinava, não podendo, por via disso, ter-se por subsistente o arrendamento por perda da coisa locada.
30. Os RR, mesmo conhecendo o estado degradado do imóvel descrito na sequência das sucessivas vistorias e de terem sido notificados para o efeito por várias vezes, não executaram as obras de que o imóvel carecia.
31. A A. manteve o pagamento aos RR. da renda devida pelo gozo do imóvel.
32. Entre 2001 e 2006 a A. pagou aos RR. as rendas seguintes:
a) 2001 - € 1.332,72 (€ 111,06 x 12);
b) 2002 - € 1.390,08 (€ 115,84 x 12);
c) 2003 - € 1.440,12 (€ 120,01 x 12);
d) 2004 - € 1.493,40 (€ 124,45 x 12);
e) 2005 - € 1.530,72 (€ 127,56 x 12);
f) 2006 - € 1.562,88 (€ 130,24 x 12) - cfr. documentos nºs 15 a 92 juntos com a p.i.
33. A A. pagou ainda aos RR. as rendas seguintes:
a) 2007 - € 1.611,36 (€ 134,28 x 12);
b) 2008 - € 1.651,68 (€ 137,64 x 12);
c) 2009 - € 1.697,88 (€ 141,49 x 12);
d) 2010 - € 1.697,88 (€ 141,49 x 12);
e) 2011 - € 1.702,92 (€ 141,91 x 12);
f) 2012 - € 1.757,28 (€ 146,44 x 12);
g) 2013 (até Março) - € 454,08 (€ 151,36 x 3) - cfr. documentos nºs 93 a 163 que se juntam e se dão por reproduzidos.
34. A A., após o encerramento do estabelecimento comercial que funcionava no locado, entre Janeiro de 2001 e Março de 2013, pagou aos R.R. o montante global de € 19.323,00 (dezanove mil, trezentos e vinte e três euros) a título de rendas.
35. O Tribunal declarou cessado o contrato de arrendamento com fundamento na impossibilidade de utilização do locado para os fins a que este se destinava, por não realização de obras pelos senhorios.
36. Com esse fundamento, a A., entre os anos de 2001 e até Março de 2013, não pôde nem usar nem fruir o locado nos termos do contrato de arrendamento.
37. O estabelecimento em causa estava situado numa das principais artérias da vila de C., de acesso ao centro desta localidade.
38. A R. S. R. adquiriu metade indivisa da raiz do prédio urbano sito na Rua …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..º, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número .., da freguesia e concelho de Caminha, através de escritura de habilitação de herdeiros e partilha por óbito de sua mãe, outorgada em 12 de Janeiro de 1994 no Segundo Cartório Notarial– cf. doc. 1 junto com contestação / reconvenção.
39. O pai da R. S. R., M. F., foi casado com a sua mãe, C. A., tendo esta falecido em 2 de Junho de 1993.
40. Através da supra referida escritura, ao mencionado M. F., foi adjudicado usufruto, de metade indivisa do prédio, acabando este M. F., por falecer em 25 de Fevereiro de 2001, extinguindo-se nessa data o usufruto.
41. Do contrato de arrendamento celebrado a 9/1/1981 constava, além do mais o seguinte: “TERCEIRA: O rés-do-chão arrendado destina-se ao exercício do comércio de confecções e pronto a vestir, e nenhum outro fim lhe poderá ser dado sem consentimento escrito dos senhorios; QUARTA: As obras ou benfeitorias que a sociedade pretenda efectuar no rés-do-chão do arrendado, ou lhe sejam impostas por quaisquer autoridades, carecem de consentimento escrito dos senhorios serão efectuadas por conta da sociedade arrendatária e ficarão a pertencer aos senhorios sem direito a indemnização e sem que a mesma sociedade possa alegar o direito de retenção.” (cf doc. 3 junto com a contestação-reconvenção).
42. No processo 362/94 foi lavrada uma informação produzida pelo técnico M. F., datada de 10 de Novembro de 2011 (1) (cf. doc. 5 junto com a contestação reconvenção) com o seguinte teor, entre o mais: “O edifício encontra-se datado de 1893, conforme é dado constatar num elemento decorativo metálico no alçado principal”; 3 “Função do mau estado generalizado do prédio, existem questões de pormenor ou outras relativamente a acabamentos que nem sequer refiro, em função do panorama relatado. Encontramo-nos assim perante uma situação de demolição e reconstrução do referido imóvel, logo uma intervenção profunda, a qual, para poder suportar um orçamento deverá antes de mais, ser consubstanciada com imprescindível projecto. (… ) 4. Com hipóteses de relações causa efeito a aplicar às deficiências encontradas enumero: 4.1- O facto do imóvel nunca ter sofrido obras de manutenção ou de conservação- esta hipótese só por si, é mais que bastante e justifica o actual estado do edifício. Parece-me assim a causa maior para o estado actual em que se encontra o mesmo; 4.2- Eventuais assentamentos nas fundações do imóvel operadas pela construção nos anos 50 do edifício de traça modernista, existente a sudoeste; 4.3- Eventuais assentamentos nas fundações do imóvel operadas pela reconstrução do edifício da mesma traça do presente, existente a noroeste; 4.4- Infiltrações e danos causados nas paredes de meação ao nível de algerozes e rufos de telhado com os edifícios confinantes, por altura de obras efectuadas naqueles há alguns anos conforme me foi dito pelo inquilino do 1º andar;” 5.1- Ruína económica: independentemente do valor do terreno e custo das obras necessárias à demolição e reconstrução corresponde a 100% do investimento a efectuar. 5.2- Ruína física: conforme deixei claro o edifício apresenta um esgotamento generalizado os seus elementos construtivos: exceptuo o alçado principal que deverá ser mantido e preservado; 5.5. Atinentes aos vaiados conceitos doutrinais, da esfera aqui tratado, devo deixar claro que foi já ultrapassado o “estado limite” à resistência dos materiais construtivos, o que constitui uma séria ameaça e perigo para a saúde e segurança das pessoas; 8 (…) “temo que o facto de ter efectuado a vistoria sem ter sido dado cumprimento à tramitação legislativa, designadamente o conteúdo do Artigo 90º do Decreto lei nº 555799 de 16 de Dezembro, com a nova redacção do Decreto Lei 177701 de 4 de Junho, possa eventualmente fragilizar a Câmara Municipal, já que as anteriores vistorias efectuada àquele imóvel foram circunscritas apenas ao r/c, a pedido do inquilino daquele espaço e nunca ao 1º andar do mesmo. Em boa verdade só tive acesso àquele espaço -1º andar e andar recuado, porque o seu inquilino me facilitou tal visita a meu pedido, em função da necessidade que teve de efectuar a peritagem à totalidade do edifício. Pretendo com isto dizer que não foi dado cumprimento ao articulado legal atrás referido, designadamente os pontos 2 e 3 do referido artigo 90º, isto é não foi efectuada a vistoria à totalidade do edifício por três técnicos nomeados pela Câmara Municipal, nem foi efectuada comunicação ao proprietário do imóvel.”
43. Em 6 de Junho de 2005 foi realizada nova vistoria (cf doc. 7 junto com a contestação – reconvenção).
44. E como resultado da peritagem efectuada ao prédio, em 6 de Junho de 2005, constataram os senhores peritos que o prédio possui mais de cem anos (data de 1893), conforme elemento decorativo metálico no alçado principal), está muito degradado a todos os níveis, mais afirmando que: “... De um modo geral conclui-se que o edifício deveria ser sujeito a obras de construção que incluam uma revisão profunda das condições do mesmo mas que passariam necessariamente, pelo derrube de todas as estruturas do miolo do edifício. Trata-se de uma construção cujo o sistema assenta na existência das paredes perimetrais que se supõe em granitos como únicos elementos estruturais, sendo que todos os demais elementos (pisos, paredes divisórias interiores e cobertura) são em madeira ou tabique, não oferecendo por isso condições para a sua manutenção por muito mais tempo. Note-se que a degradação evidente do piso do tecto do rés-do-chão, cujo colapso poderá acontecer, arrastará, por força do método construtivo adoptado o colapso de todo o interior do edifício. Os técnicos são de parecer que deverá ser emitido auto de vistoria desfavorável à habitabilidade /ocupação do edifício.” (cf. doc. 10 junto com a p.i.).
45. Verifica-se uma situação de necessidade de reconstrução do prédio, com destruição do seu miolo e telhado, logo de uma intervenção profunda, e não de meras obras de conservação ordinária.
46. Aos quesitos 23 a 26 formulados pelas proprietárias, a quando da realização da vistoria ao prédio promovida em 6 de Junho de 2005, responderam os peritos: “Quesito 23: a habitação apresenta condições de habitabilidade? Resposta: face ao que foi observado, os técnicos concluem por resposta negativa. Quesito 24: é viável do ponto de vista económico a realização de reparações pontuais? Resposta: face aos trabalhos que seriam necessários e ao custo corrente de tais obras, afigura-se economicamente mais dispendiosa qualquer obra que não passe pela reconstrução. Quesito 25: essas reparações pontuais garantem a habitabilidade e estabilidade exigíveis? Resposta: Os técnicos entendem que não. Quesito 26: é necessária uma intervenção global, com demolição do preexistente? Resposta: sim conforme respondido ao quesito 24, julgando-se contudo que a reconstrução deverá cuidar no sentido da manutenção da fachada principal, pelo interesse arquitectónico que demonstra (embora com as necessárias obras de estabilização da mesma.)”
47. Os RR. com data de 14 de Maio de 2006, deram entrada na Câmara Municipal, a um requerimento, em que em conformidade, requereram: a) O edifício seja declarado sem condições de habitabilidade; b) os referidos inquilinos sejam notificados e impedidos de entrar no edifício; c) e ora requerentes, sejam desobrigados a fazer obras de recuperação (Cfr. doc. 8 junto com a contestação / reconvenção).
48. Quando a A. tomou de trespasse o estabelecimento, em 1988, já o prédio possuía 96 anos de idade.
49. No âmbito do processo 655/06.2TBCMN deram-se como provados os seguintes factos:
A) No dia 15 de Dezembro de 1988, no Segundo Cartório Notarial, a Autora tomou de trespasse o estabelecimento comercial de venda de confecções e pronto-a-vestir, instalado no rés-do-chão do prédio urbano, sito na Rua …, freguesia e concelho de Caminha, inscrito na matriz sob o artigo urbano ..°, nos termos constantes da cópia da escritura pública de trespasse que se encontra junta aos autos de fls. 10 a 16 e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
B) M. F. subscreveu os recibos de aluguer que se encontram juntos aos autos a fis. 284, cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
C) Para crédito na conta n° 0386000767… da Banco X, pertencente a M. F. foram recebidos por aquela entidade bancária os montantes pecuniários que melhor surgem descritos nos documentos constantes de fis. 285 e cujos teores se dão aqui por integralmente reproduzidos;
D) Para crédito na conta n° 00541278222… da Banco X, pertencente a M. T., foram recebidos por aquela entidade bancaria os montantes pecuniários que melhor surgem descritos nos documentos constantes de fis. 286 a 290, 292 a 297, 300 a 311, 314 a 319 e 321 a 326, cujos teores se dão aqui por integralmente reproduzidos;
E) Para crédito na conta n° 0852146708… da Banco X, a ordem dos presentes autos, foram recebidos por aquela entidade bancária, o montante pecuniário que melhor surge descrito no documento constante de fis. 327 e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido, nele figurando, como Arrendatária, M. A., e como senhorios, S. R. e marido, L. R., e M. T. e marido, A. T.;
F) Por requerimento datado de 13.09.94, mas entregue na Camara Municipal no dia 21.09.94, a Autora requereu ao Presidente da Camara Municipal, ao abrigo do disposto no artigo 10° do RGEU, uma vistoria ao prédio referido na alínea A), nos termos da cópia do documento que se encontra junto aos autos a fis. 18 e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
G) Na sequência daquele requerimento, a Câmara Municipal ordenou uma vistoria ao prédio, que se realizou no dia 29.11.94, tendo constatado que:
a) no tecto da parte posterior do estabelecimento ocupado pela reclamante, existe um estado avançado de deterioração, verificando-se mesmo a caída parcial desse tecto; b) esta situação e originada pela infiltração de águas da parte superior, colocando em risco a actividade económica exercida pela reclamante com as consequências daí inerentes; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
H) De acordo com tal auto de vistoria, propôs-se a realização, de imediato e com urgência, das seguintes obras: (i) verificação e remodelação, onde necessário, do sistema de esgotos e abastecimento de agua no piso superior; (ii) verificação da cobertura do prédio, incluindo os respectivos rufos e caleiros, com a substituição dos elementos partidos ou deteriorados; (iii) arranjo do tecto e outras partes danificadas pelas infiltrações de água no estabelecimento da reclamante; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fis. 22 a 23 e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
I) Tal proposta constante do auto de vistoria mereceu despacho de concordância do Sr. Vereador do pelouro, que ordenou a notificação dos Réus e lhes fixou o prazo de 60 dias para a realização das obras em causa, conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fis. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
J) Por requerimento datado de 02.04.2002, dirigido a Camara Municipal, a Autora requereu que se notificassem novamente os Réus para a realização das obras em questão, conforme cópia do documento constante de fis. 24 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
K) O qual mereceu da Camara Municipal o seguinte despacho, datado de 30.04.2002: na sequencia da notificação feita a CM S., uma vez que a queixosa insiste na queixa, dado que decorreram desde então 5 anos, considero que: (...) 1 — Deve promover-se uma vistoria assinalando as deficiências encontradas e a evolução da situação demonstrada a 29N0V 1994”; conforme cópia do documento constante de fls. 24 dos presentes autos e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
L) Após vistoria realizada ao prédio, em auto de vistoria de 09.07.2002, os Srs. Peritos decidiram, por unanimidade, que “não só se mantém a situação descrita no auto de vistoria datado de 29 de Novembro de 1994, como, o tempo decorrido, agravou naturalmente a situação existente, dado neste período, não ter havido qualquer intervenção”, conforme cópia do documento constante de fls. 36 dos presentes autos e cujo teor se da aqui por integralmente reproduzido;
M) Por ofício datado de 24.01.2003, a Câmara Municipal notificou a Autora, informando-a que iria realizar nova vistoria, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 89° e seguintes do Decreto-Lei n° 555/99, a ter lugar no dia 06.02.2003, pelas 14.30 horas, conforme cópia do documento constante dos autos a fis. 38 e cujo conteúdo se da aqui por integralmente reproduzido.
N) No auto de vistoria elaborado apos a realização desta, lê-se que “viriam a observar-se as condições já antes descritas em auto de vistoria anterior, não tendo igualmente ocorrido, segundo os arrendatários, qualquer novo desenvolvimento. (...). Pelo exposto, os técnicos entendem manter a informação prestada no auto de vistoria datado de 09.07.02 e a descrição pormenorizada constante do auto de 29.11.94”, conforme cópia do documento constante dos autos a fis. 42 e cujo conteúdo se da aqui por integralmente reproduzido;
O) Em parecer datado de 01.06.2004, a jurista da Câmara Municipal, propôs a repetição de todo o processo por preterição de formalidades legais, nos termos da cópia do documento constante dos autos de fis. 46 a 48 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, o qual mereceu a concordância do Sr. Vereador do pelouro que ordenou que a comissão de avaliação procedesse em conformidade com a mesma;
P) Em 06.09.2004, o técnico, Eng. JM, emitiu a informação que consta da cópia do documento constante dos autos de fls. 71 a 72 e cujo conteúdo se da aqui por integralmente reproduzido; Q) Em sequência, foi marcada nova vistoria para o dia 06.06.2005;
R) Realizada a vistoria, foi constatado pelos Srs. Peritos o constante da cópia do auto de vistoria que consta dos autos de fis. 79 a 81 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
S) Com data de 19 de Maio de 2006, os Réus requereram a Presidente da Câmara Municipal que se dignasse ordenar as diligências necessárias para que: (i) o edifício fosse declarado sem condições de habitabilidade; (ii) os inquilinos fossem notificados e impedidos de entrar no edifício; e (iii) que os ora requerentes fossem desobrigados de fazer obras de recuperação; tudo nos termos da cópia do requerimento que se encontra junto aos autos de fis. 85 a 86 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;
T) O estabelecimento da Autora encontra-se encerrado desde Setembro de 1998.
U) O prédio em causa foi construído em 1893.
Factos emergentes das respostas aos artigos da base instrutória:
1) Provado apenas o que consta da al. G) da matéria assente - Quesitos lº e 2°
1-A) Pelo menos em Setembro de 2001 os Réus tiveram conhecimento do auto de vistoria e do despacho que sobre ele recaiu, referidos nas alíneas O), H) e 1) dos Factos Assentes: - Quesito 3°
2) Os réus não executaram as obras em questão. -Quesito 4°
3) A Ré S. R. foi convocada para a vistoria referida na alínea M) dos Factos Assentes. - Quesito 5°
4) Os réus não estiveram presentes nessa vistoria. -Quesito 6°
5) As Rés e a Autora foram notificadas do dia da realização da vistoria pressuposta no despacho do Sr. Vereador do pelouro referido na alínea O) dos Factos Assentes e para, querendo, indicarem os seus peritos. -Quesito 7°
6) Os Réus não executaram qualquer obra no imóvel em causa após a vistoria referida na alínea R) dos Factos Assentes. -Quesito 8°
7) O imóvel em causa está de tal modo degradado que para a sua reparação é necessário destruir o seu miolo e o telhado. - Quesito 9°
8) Na declaração fiscal de 2007, o valor de mercadoria em stock no estabelecimento da autora era de €7.263,03. - Quesito 10°
9) Na sequência dos factos constantes das respostas aos quesitos 1° e 2°, e da consequente degradação que os mesmos provocaram no locado, a autora encerrou o estabelecimento comercial que aí explorava –Quesito 11°
10) A contabilidade da empresa espelha uma quebra de facturação a partir do ano de 1993, sendo essa redução mais drástica a partir do ano de 1995. -Quesito 13°.
11) G. G. fez obras no prédio contiguo ao locado. -Quesito 19°
12) Quando da realização dessas obras foram feitas escavações no quintal, o que provocou derrocada do muro do logradouro do prédio em que esta implantado o edifício que integra o locado. -Quesito 20°
13) Ao nível do 1° andar, na parede do alçado encostado o edifício onde foram realizadas as obras referidas na resposta ao quesito 20°, surgiram algumas fissuras -Quesito 21°
14) Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 20°, e que o G. G. procedeu a reconstrução e arranjo desse muro. – Quesito 23°
15) Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 21°. – Quesito 24°
16) O G. G. mandou reparar as fissuras referidas na resposta ao quesito 21°, mas continuam a verificar-se algumas. –Quesito 27°
17) O estado actual do prédio põe em perigo a segurança física e a saúde das pessoas. -Quesito 31°
18) A autora não tem consumido água e electricidade no locado — Quesito 33°
19) Com o encerramento, o locado deixou de ter arejamento e ventilação. Quesito 34°
20) O rés-do-chão padece de uma evidente falta de ventilação transversal, na medida em que se encontra parcialmente enterrado, sendo apenas desafogado na fachada voltada a Av. …. Para além disso, o contacto do chão do estabelecimento, e da parede do fundo (da parte do armazém), com a terra ocasiona infiltrações de humidade. A falta de arejamento e ventilação acaba por agravar essas patologias e ocasionar um aumento desses teores de humidade, a criação de fungos e outras eflorescências e o surgimento de cheiros desagradáveis. -Quesito 35°
21) O prédio não e recuperável, nem reparável, sem que seja totalmente destruído e, posteriormente, totalmente reconstruido, com excepção das paredes que constituem a estrutura do edifício, constituídas em alvenaria de pedra nos alçados principal, posterior e laterais. - Quesito 36°
22) O seu interior corre o risco de ruir. -Quesito 37°
23) Para a reparação do prédio será necessário despender uma quantia entre € 200.000,00 a 250.000,00. -Quesito 38°
24) Provado apenas o que consta das alíneas F) a 0) da matéria assente e nas respostas aos quesitos 3° a 7° da base instrutória. –Quesito 39°
50. A declaração de caducidade sentenciada por parte do Supremo Tribunal de Justiça, fundamentou-se no seguinte:
- o imóvel em causa está de tal modo degradado que para a sua reparação é necessário destruir o seu miolo e o telhado;
- o estado actual do prédio põe em perigo a segurança física e a saúde das pessoas;
- o prédio não é recuperável, nem reparável, sem que seja totalmente destruído e, posteriormente, totalmente reconstruído, com excepção das paredes que constituem a estrutura do edifício, constituídas em alvenaria de pedra nos alçados principal, posterior e laterais; - o seu interior corre o risco de ruir (7, 17, 21 e 22 dos factos provados). Demonstrado, pois, se acha o estado de ruína irrecuperável a que o prédio chegou. Ameaça colapsar. O prédio na sua funcionalidade está perdido, só podendo ser utilizado se reconstruído da forma acima referida, e a perda é total. Então, com evidente adequação a um cenário deste tipo, poder-se-á dizer com Januário Gomes, à luz da concepção funcional acima expressa da perda total da coisa, que “ poderá não ser necessário aguardar que um prédio caia como baralho de cartas para se concluir pela perda do mesmo”.
Assim sendo, é indubitável não poder ter-se por subsistente o arrendamento pois que inegavelmente se verifica a caducidade por perda da coisa locada.”
Consequentemente, tem que se considerar que ocorreu a caducidade do arrendamento, nos precisos termos do art. 1051º, al. e) do CC, assim procedendo o pedido reconvencional deduzido pelos recorrentes. Será útil recordar que nesta matéria a sentença não tem natureza constitutiva, mas sim de simples apreciação e declaração, porquanto não é o Tribunal que decreta a caducidade, mas antes reconhece que a mesma se produziu, no passado, em virtude de simples factualidade apurada.”
51. Nesse douto acórdão não se fixou a data a que essa caducidade se reportava.
52. O último depósito de valores, foi efectuado pela A. no mês de Março de 2013, quando o Acórdão do STJ, foi notificado à Autora em 13/12/2012.
53. Até à entrega das chaves em data não concretamente apurada, mas após a notificação do AC STJ e mais concretamente Março de 2013 (data do pagamento da última renda), era a A. quem detinha todas as chaves do rés-do-chão, e era a única pessoa que tinha livre acesso ao mesmo.
54. Durante os anos de 1999 até à entrega das chaves do locado, embora de forma esporádica e não contínua, a A. abria a porta do rés-do-chão, aí entrava e aí permanecia por algum período de tempo.
55. A A. ainda aí recebia alguma correspondência.
56. Uma reparação parcial não é tecnicamente viável.
57. A A. nunca foi interpelada pelos R.R. para entregar o locado.
B) FACTOS NÃO PROVADOS
2.1. Até à data em que a A. se viu obrigada a encerrá-lo, o estabelecimento tinha uma clientela regular.
2.2. A cessação do contrato de arrendamento do imóvel onde o estabelecimento da A. estava instalado fez com que a A. perdesse o direito ao trespasse ou locação desse estabelecimento, fosse para o exercício da mesma actividade nele desenvolvida, fosse para qualquer outra.
2.3. A A. facturava anualmente cerca de € 20.000,00.
2.4. Se os R.R. tivessem submetido o imóvel às obras de que este necessitava, a A. estava em condições de facturar anualmente valor superior a € 25.000,00.
2.5. Atendendo à sua localização e acessos, aos elementos corpóreos e incorpóreos, tangíveis e intangíveis, que o compunham, ao valor anual das vendas e às actuais condições de mercado, se os R.R. tivessem realizado aquelas obras, a A. teria facilmente trespassado o referido estabelecimento, com o direito ao arrendamento, por um preço nunca inferior a € 20.000,00 (vinte mil euros).
2.6. E se em vez de o trespassar, a A. quisesse dar o estabelecimento em locação, conseguiria um rendimento anual de valor igual ao trespasse, correspondente a €1.666,67 por mês.
2.7. Os RR, nem o falecido pai, da R. S. R., M. F. nunca foram notificados ou tiveram conhecimento do auto de vistoria referido em 1.7. e 1.8. dos factos provados.
2.8. Até ao mês de Setembro de 1998, a A. não dirigiu uma única carta aos senhorios, ou seja, sem dar cumprimento ao disposto no Art. 1038 º nº 1 h) do Código Civil Quando sabia perfeitamente as suas moradas correctas, bem como os seus nomes.
2.9. Nunca foram os RR. (assim como o falecido pai da R. S. R.), notificados nem compelidos para executar qualquer obra no prédio, quer por iniciativa directa da própria Autora, quer pela Câmara Municipal.
2.10. A perda do locado ficou a dever-se ao facto de este ter há muito ultrapassado o seu prazo de validade, devido aos materiais utilizados e método de construção.
2.11. A degradação do edifício resultou da idade do prédio, e a própria resistência dos materiais utilizadas na sua construção, (madeiras e tabique).
2.12. Quando a A. tomou de trespasse o estabelecimento, em 1988, já o mesmo se encontrava praticamente nas mesmas condições em que se encontra agora.
2.13. Na altura, do trespasse, já o prédio não tinha boas condições de habitabilidade e utilização, o que era do perfeito conhecimento da Autora.
2.14. Na data do trespasse, a Autora, tinha conhecimento que o prédio tinha, 96 anos de idade, não estava em boas condições, bem pelo contrário.
2.15. A A. era conhecedora das patologias, quer do rés-do-chão, quer do 1º andar, uma vez que esta tinha boas relações com o inquilino do 1º andar, e por via dessa relação, conhecia a situação concreta do prédio, que tomou o rés-do-chão de trespasse.
2.16. A A. tinha muito melhor conhecimento das condições do prédio, que os próprios RR. que não residiam no concelho de Caminha, e que apenas aí se deslocavam esporadicamente.
2.17. O interesse da A., nunca foi só ficar de arrendatária o rés-do-chão, esta sempre quis foi adquirir o prédio para si.
2.18. E nesse seu propósito, à A., sempre teve o máximo interesse em desvalorizá-lo, para que o pudesse depois adquirir por um valor inferior.
2.19. Por essa razão, encerrou o estabelecimento em Setembro de 1998, sem que previamente nada comunicasse aos RR. e sem que desse cumprimento ao disposto no Artigo 138º nº1 h) do Código Civil.
2.20. Limitou-se, em oito anos, a dirigir um requerimento à Câmara Municipal, em 1994, o que repetiu em 2 Abril de 2002.
2.21. Não tendo a A. durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências.
2.22. Após o encerramento do estabelecimento a A. utilizava o locado sempre que lhe aprovia a seu belo prazer, mantendo-o rés-do chão aberto ou fechado, de acordo com a sua única e exclusiva vontade, sendo certo que tinha perfeito conhecimento que o contrato de arrendamento tinha caducado.
2.23. E não obstante a Autora, apenas entregou as chaves do rés-do-chão, no mês de Maio de 2013.
2.24. Os RR estiveram privados de exercer todas as utilidades inerentes a exercício do seu direito de propriedade, até ao mês de Maio de 2013, por facto, totalmente imputável à A., que obstinadamente sempre se recusou a restituir o local arrendado, mesmo após decisão do S.T.J.
2.25. E bem sabia a A., que o contrato estava caducado, e que por isso não podiam os RR. ser obrigados a efectuar obras no imóvel.
2.26. Com a privação do locado ficaram os RR./Reconvintes privados nomeadamente, de proceder à sua imediata demolição e posterior reconstrução, uma vez que havia acordo com o inquilino do 1º andar, para este entregar o arrendado logo que o rés-do-chão lhes fosse entregue livre de pessoas e coisas.
2.27. Uma vez que o inquilino do primeiro andar do prédio, ser ele próprio proprietário de um imóvel semelhante na mesma rua, que não distava mais de cinquenta metros.
2.28. Se o rés-do-chão do prédio tivesse sido restituído em 1998, os custos na sua demolição e reconstrução eram muito inferiores, aos que os RR./Reconvintes teriam que pagar em Maio de 2013
2.29. Se A/Reconvinda tem entregue o rés-do-chão, em 1998, ou mesmo em 2005, os RR./Reconvintes teriam com mais facilidade e por valor muito superior procedido à sua alienação.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
A) Nulidade da sentença
Na conclusão oitava das respectivas conclusões os apelantes invocam a nulidade da sentença prevista no art.º 668º nº 1 al. b) do CPC.
Considerando que tal artigo não se refere às nulidades da sentença, cremos que os apelantes se pretenderam referir ao art.º 615º nº 1 al. b) do CPC –“ é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
Para tanto alegam, que, apesar do acervo de prova documental junta aos autos, o Tribunal “a quo”, limitou-se a transcrever partes do processo judicial anterior (proc. nº 655/06.2TBCMN), e não fez qualquer referência, nem curou de demonstrar, ainda que sumariamente, em que argumentos e circunstâncias é que efectivamente fundou tal decisão.
As nulidades da sentença são apenas as constantes do referido art.º 615º do CPC.
A situação descrita pelos apelantes não configura qualquer das referidas nulidades, especificamente não traduz a total ou substancial ausência de fundamentação prevista no nº 1 al. b) do art.º 615º do CPC (668º no antigo CPC).
Com efeito, na sentença especificam-se os fundamentos de facto e os fundamentos de direito que justificam a decisão.
Acresce, que, mesmo considerando que a ausência de motivação da decisão de facto se enquadra na previsão deste normativo, no caso em apreço existe motivação. Mais ainda, a alegação de que “o Tribunal “a quo”, “limitou-se a transcrever partes do processo judicial anterior” não corresponde à verdade.
B) Impugnação da decisão de facto
Os apelantes apodam de errada a decisão da matéria de facto na parte em que julgou provada a matéria dos números 19, 30, 35, 36, 42 (com referência a este ponto invocam ainda a existência de lapso na data que será 2003 e não 2011).
Pretendem que este Tribunal julgue não provada esta matéria.
Para tanto alegam:
– Relativamente aos pontos 19 e 30 da matéria de facto (19. Os R.R., apesar de devidamente notificados para o efeito, não executaram essas obras. 30. Os RR, mesmo conhecendo o estado degradado do imóvel descrito na sequência das sucessivas vistorias e de terem sido notificados para o efeito por várias vezes, não executaram as obras de que o imóvel carecia.) que, compulsado todo o processo administrativo, apenso aos presentes autos, nele não vislumbram que até à realização da vistoria em 6 de Junho de 2005, ambas as senhorias (e ora rés/apelantes), tivessem sido validamente notificados do estado degradado do imóvel.
– A matéria do ponto 35 (O Tribunal declarou cessado o contrato de arrendamento com fundamento na impossibilidade de utilização do locado para os fins a que este se destinava, por não realização de obras pelos senhorios) é conclusiva. O Tribunal “a quo” olvidou-se, do teor do Acórdão do STJ de 12/12/2012, uma vez que este declarou cessado o contrato de arrendamento por caducidade por perda da coisa locada.
– Relativamente aos demais factos (36. Com esse fundamento, a A., entre os anos de 2001 e até Março de 2013, não pôde nem usar nem fruir o locado nos termos do contrato de arrendamento. 42. No processo 362/94 foi lavrada uma informação produzida pelo técnico M. F., datada de 10 de Novembro de 2011 (cf. doc. 5 junto com a contestação reconvenção) com o seguinte teor, entre o mais ….) nada acrescentam de específico em relação à genérica imputação de que “os elementos probatórios carreados para os autos, mormente toda a documentação e vistorias realizadas no âmbito do Processo Administrativo 362/94, os depoimento e declarações de parte e os depoimentos das testemunhas produzidas em audiência de discussão e julgamento impunham resposta diversa”.
Analisamos as referidas questões de facto à luz dos meios de prova convocados pelos apelantes, ou, alegada a sua ausência, à prova produzida nos autos.
No tocante ao facto nº 19, nele não se refere que os réus apelantes tenham sido notificados pela entidade administrativa em data anterior à vistoria de 6 de Junho de 2005. Pelo contrário e na falta de menção de outra data, atentando-se no facto que o antecede (nº 18), percebe-se que surge na sequência da vistoria aí referida, realizada em 6.06.2005 e das obras que nesse auto se indica ser necessário executar. Notificação que, como resulta de fls. 380, 391, 398, 402 e 403 dos autos, foi efectuada, com o auto de vistoria, bem como “para executar as obras necessárias para eliminar as deficiências detectadas“ e que, não sendo essas obras realizadas no prazo de 120 dias, “poderá a C.M. dentro do quadro legal (DL 555/99 e RAU)….”. As obras não foram efectuadas, como admitido pelos próprios apelantes, pois era a estes que competia a alegação e prova de as terem efectuado e, de qualquer forma, tal resulta igualmente do facto nº 47, que não vem impugnado.
Por seu turno o facto nº 30 decorre não só destes factos nºs 19 e 47, este último não impugnado, como ainda e designadamente dos factos nºs 9 e 10, igualmente não impugnados, sendo que, as apelantes sabiam bem do estado em que o arrendado se encontrava, pois tiveram sempre conhecimento (pelo menos desde 2001) do resultado das vistorias efectuadas pela Câmara Municipal.
A matéria do nº 35 não é conclusiva, mas é desnecessária por ser uma mera repetição do que já consta nos factos 28º e 29º, 50º e 51º, matéria que não é objecto de impugnação.
Assim, elimina-se o nº 35
O facto nº 36 (ao qual se elimina a expressão “com este fundamento”, em resultado da anterior eliminação do nº 35 e porque desnecessária), resulta provado à saciedade, quer nestes autos, quer nos da acção que o precedeu, bastando aliás atentar no que se deu como provado sob os nºs 7 a 23.
Quanto ao facto nº 42, apenas cumpre rectificar a data, de forma a que onde se lê 10 de Novembro de 2011, passe a constar “10 de Novembro de 2003”, conforme doc. a fls. 177 a 179, rectificação que já inserimos supra, em nota de rodapé, sendo certo que não se alega que este lapso tenha tido ou possa ter qualquer repercussão na decisão da causa, pelo que é manifestamente irrelevante esta rectificação.
*
Insurgem-se ainda os apelantes contra a decisão da matéria de facto na parte em que julgou não provados os factos constantes dos pontos, 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.16, 2.17, 2.18, 2.19, 2.20, 2.21, 2.22, 2.23, 2.24, 2.25, 2.28 e 2.29 do elenco dos factos não provados.Relativamente ao facto nº 2.23 do elenco dos factos não provados (2.23. E não obstante a Autora, apenas entregou as chaves do rés-do-chão, no mês de Maio de 2013.), referem os apelantes que o mesmo se encontra admitido pela autora em depoimento de parte. A ser assim estaria o mesmo provado por confissão judicial. Percorremos as actas em busca da respectiva assentada, que é imprescindível para que exista confissão que por nós possa ser valorada. Não a encontramos. Se ocorreu confissão deveria ter-se procedido como estabelecido no art.º 463º do CPC e os ora apelantes não reclamaram no acto a falta de assentada. Consequentemente, o meio de prova em que se estriba a presente impugnação não existe.
A materialidade constante dos factos 2.7, 2.8 e 2.9 do elenco dos não provados (“Os RR, nem o falecido pai, da R. S. R., M. F. nunca foram notificados ou tiveram conhecimento do auto de vistoria referido em 1.7. e 1.8. dos factos provados”; “Até ao mês de Setembro de 1998, a A. não dirigiu uma única carta aos senhorios, ou seja, sem dar cumprimento ao disposto no Art. 1038 º nº 1 h) do Código Civil Quando sabia perfeitamente as suas moradas correctas, bem como os seus nomes”; “Nunca foram os RR. (assim como o falecido pai da R. S. R.), notificados nem compelidos para executar qualquer obra no prédio, quer por iniciativa directa da própria Autora, quer pela Câmara Municipal de Caminha”) nunca se poderia considerar provada em face do que já consta dos factos provados, sob pena de contradição. Sobre a mesma matéria já nos pronunciamos supra a propósito da impugnação dos factos nºs 19º e 30º. Remetemos igualmente para os factos provados sob os nºs 9 e 47 (inimpugnados).
No tocante aos pontos 2.10 e 2.11 do elenco dos factos não provados [“A perda do locado ficou a dever-se ao facto de este ter há muito ultrapassado o seu prazo de validade, devido aos materiais utilizados e método de construção”; “A degradação do edifício resultou da idade do prédio, e a própria resistência dos materiais utilizadas na sua construção, (madeiras e tabique)”], tal matéria não resulta da informação prestada pelo Engenheiro M. F., datada de 10 de Novembro de 2003, a fls. 177 e segs. De acordo com essa informação –“trata-se de um edifício de 1893 … construído segundo as técnicas de construção da época …inserido na zona histórica de Caminha, na zona periférica ao núcleo medieval inicial …”– a “perda do locado” ou degradação do edifício, não resulta do facto do edifício ser do séc. XIX (existirão outros no local mais antigos, no centro histórico), nem da técnica de construção, que era a habitual na época. Os centros históricos das nossas cidades têm casas do mesmo período, em perfeito estado de conservação, e até centenas de anos mais antigas, construídas com técnicas mais rudimentares, como o casario que rodeia este nosso Tribunal da Relação de Guimarães, para não falar do próprio edifício em que está instalado. Nenhuma prova produzida, incluindo a citada informação técnica (hipóteses de relações causa efeito) e os depoimentos das testemunhas (M. F., Engenheiro na Câmara Municipal [autor da referida informação de 10.11.2003 e que vistoriou o edifício 29.11.1994 (auto a fls. 296)], J. B., Arquitecto na Câmara Municipal, A. P., Engenheira na Câmara Municipal, V. S., engenheiro civil e J. R., engenheiro), que os apelantes convocam para prova destes factos, atribuem o estado do edifício à sua idade e (pouca) resistência dos materiais, mas sim, sempre e em primeira linha à circunstância de nunca ter sofrido obras de manutenção e conservação (parágrafo 4.1 da informação a fls. 178 verso).
Relativamente à impugnação da decisão que julgou não provada a factualidade constante dos nºs 2.12, 2.13, 2.14, 2.15 e 2.16 (“Quando a A. tomou de trespasse o estabelecimento, em 1988, já o mesmo se encontrava praticamente nas mesmas condições em que se encontra agora”; “ Na altura, do trespasse, já o prédio não tinha boas condições de habitabilidade e utilização, o que era do perfeito conhecimento da Autora”; “Na data do trespasse, a Autora, tinha conhecimento que o prédio tinha, 96 anos de idade, não estava em boas condições, bem pelo contrário”; “A A. era conhecedora das patologias, quer do rés-do-chão, quer do 1º andar, uma vez que esta tinha boas relações com o inquilino do 1º andar, e por via dessa relação, conhecia a situação concreta do prédio, que tomou o rés-do-chão de trespasse”; “A A. tinha muito melhor conhecimento das condições do prédio, que os próprios RR. que não residiam no concelho de Caminha, e que apenas aí se deslocavam esporadicamente”.) não referem os apelantes, nas conclusões, nem mesmo nas alegações deste recurso, qual o meio de prova em que estribam a sua impugnação, pelo que o não cumprimento do ónus que lhes é imposto pelo art.º 640º do CPC leva `rejeição, quanto a esta matéria, do recurso.
Quanto à matéria dos pontos 2.17, 2.18, e 2.19 do elenco dos factos não provados (“O interesse da A., nunca foi só ficar de arrendatária o rés-do-chão, esta sempre quis foi adquirir o prédio para si”; “E nesse seu propósito, à A., sempre teve o máximo interesse em desvalorizá-lo, para que o pudesse depois adquirir por um valor inferior”; “Por essa razão, encerrou o estabelecimento em Setembro de 1998, sem que previamente nada comunicasse aos RR. e sem que desse cumprimento ao disposto no Artigo 138º nº1 h) do Código Civil”), referem os apelantes as declarações de parte do réu A. T. e da ré S. R., conjugadas com o depoimento da testemunha A. A.. Contudo essas declarações de parte por si só não seriam suficientes e o depoimento da citada testemunha, ainda que conjugado com tais declarações, não o permite concluir. Efectivamente, ainda que a intenção da autora fosse adquirir o prédio, trata-se de uma intenção legítima, que por si só não tem qualquer interesse para a presente causa. Resulta “ex abundantis” de toda a prova produzida e mesmo dos factos provados não impugnados, que a desvalorização do imóvel resultou do comportamento omissivo dos réus e seus antecessores, que descuraram por completo a manutenção e reparação do edifício. Nenhum acto pode ser imputado à autora nesse sentido, pelo contrário, recorreu aos meios processuais, administrativos que o RAU lhe facultava, no sentido de que o prédio fosse reparado e teve de fechar o estabelecimento por o mesmo, face ao estado do prédio, carecer de condições para estar aberto ao público. Mais estão demonstradas nos autos as dificuldades em notificar os réus (fls. 15, 16, 17 e 18 dos autos) e a actuação proactiva da autora fornecendo a morada correcta que entretanto obtivera (fls. 22), sendo certo que a autora não era a única inquilina do prédio e que as reparações a efectuar abrangiam não apenas o locado, mas a totalidade do edifício, nem sequer podendo a autora realizar tais reparações por iniciativa própria. Ao contrário do que vem alegado neste recurso, da prova produzida sobressai mais o desinteresse em fazer obra, apostando na caducidade do contrato e consequente valorização, quer em caso de venda para construção, quer em caso de reconstrução (os próprios réus o sugerem na respectiva reconvenção, sobretudo no art.º 155º – já havia acordo com o inquilino do 1º andar…).
Pelo exposto e quanto a esta matéria também não acolhemos as conclusões dos apelantes.
No tocante ao nº 2.21 dos factos não provados (“Não tendo a A. durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências”), já acima nos pronunciamos sobre esta questão. Entendemos que da prova produzida resulta mais do que evidente a diligência da autora, desde 1994 (processo administrativo 362/94 da CM), não sendo imputáveis à autora as irregularidades e omissões desse processo, nomeadamente por, após a certidão negativa de notificação dos réus, nada mais se ter feito, sendo certo que, pelo menos em 2001, os réus tiveram conhecimento do processo, da vistoria e do despacho determinando a sua notificação para realizarem obras (facto nº 9, inimpugnado).
Como decorre do próprio auto de vistoria realizado em 1994 (fls. 296) tendo o tecto caído devido a infiltrações na parte superior do edifício, nada podia a autora fazer, pois, a reparação implicava intervenção fora do arrendado (piso superior, rede de água e esgotos do piso superior, cobertura do prédio). Só os réus, como proprietários de todo o edifício, a poderiam levar a cabo.
Quanto é matéria dos pontos 2.22 e 2.23 dos factos não provados (“Após o encerramento do estabelecimento a A. utilizava o locado sempre que lhe aprovia a seu belo prazer, mantendo-o rés-do chão aberto ou fechado, de acordo com a sua única e exclusiva vontade, sendo certo que tinha perfeito conhecimento que o contrato de arrendamento tinha caducado” - “E não obstante a Autora, apenas entregou as chaves do rés-do-chão, no mês de Maio de 2013”.). Os apelantes nem sequer indicam os concretos meios probatórios em que estribam a respectiva impugnação o que sempre conduziria à rejeição do recurso nesta parte (2.22). Diremos, contudo, que o que interessa desta matéria já consta provado nos nºs 54 e 55 do elenco dos factos provados. Acrescentamos que a autora continuou a depositar as rendas e que os réus não a interpelaram para entregar o arrendado (factos nºs 34 e 57). O mais que consta deste número 2.22 é matéria de direito, podendo igualmente afirmar-se que, se era questão incontroversa estar o contrato caducado, porque é que, na acção intentada pela autora, o pedido reconvencional deduzido pelos ora apelantes a título principal foi o da resolução do contrato de arrendamento por encerramento do locado e falta de pagamento da renda pela forma devida e só em segunda linha pediram a declaração de caducidade do contrato.
Sobre o ponto 2.23, também ele conclusivo, que os apelantes dizem estar provado por confissão da autora, já nos pronunciamos supra.
No tocante ao que consta dos pontos 2.24 e 2.25 do elenco dos factos não provados (Os RR estiveram privados de exercer todas as utilidades inerentes ao exercício do seu direito de propriedade, até ao mês de Maio de 2013, por facto, totalmente imputável à A., que obstinadamente sempre se recusou a restituir o local arrendado, mesmo após decisão do S.T.J.”; “E bem sabia a A., que o contrato estava caducado, e que por isso não podiam os RR. ser obrigados a efectuar obras no imóvel”) trata-se de conclusões de direito e não de factos.
Quanto à materialidade (hipótese) dos nºs 2.28 e 2.29 dos factos não provados (“Se o rés-do-chão do prédio tivesse sido restituído em 1998, os custos na sua demolição e reconstrução eram muito inferiores, aos que os RR./Reconvintes teriam que pagar em Maio de 2013”; “Se A/Reconvinda tem entregue o rés-do-chão, em 1998, ou mesmo em 2005, os RR./Reconvintes teriam com mais facilidade e por valor muito superior procedido à sua alienação”) não especificam as apelantes os concretos meios probatórios, seja por testemunhas, seja por peritos, que sustentem este juízo hipotético. Acresce que se trata de um juízo hipotético e não dos factos que o autorizam. Deveria ter sido alegado qual o custo em 1998 e os custos actuais. O mais competiria, em sede de aplicação do direito aos factos, ao julgador.
Pelo exposto mantém-se inalterada – ressalvada a eliminação (por duplicação) e a rectificação acima referidas – a matéria de facto provada na sentença.
C) Da aplicação do direito
Inalterada a matéria de facto é evidente a sucumbência dos apelantes no que tange aos pedidos reconvencionais, mantendo-se assim incólume a sentença, na parte em que absolveu a autora/reconvinda dos pedidos.
Cumpre agora apreciar as questões de direito colocadas pelos apelantes relativamente à sentença que os condenou.
Alegam as apelantes que a douta sentença recorrida aplicou mal o direito ao ter fixado à autora/apelada uma indemnização pelos prejuízos/danos sofridos com a conduta omissiva e culposa dos réus, nomeadamente, a devolução do valor das rendas, constantes dos pontos 32 e 33 dos factos provados.
No caso em apreço, ficou provado que foi em resultado da conduta omissiva dos senhorios, proprietários do imóvel, que ao longo de muitos anos não realizaram no imóvel, de que o arrendado faz parte, as obras necessárias à sua manutenção, que este chegou ao estado de deterioração, que acarretou a extinção do contrato por caducidade (perda da coisa locada).
Como bem se refere na sentença recorrida:
– «É jurisprudência pacífica dos nossos tribunais superiores que: - “Cessando o contrato de arrendamento por perda do bem arrendado, por sua culpa, o senhorio está obrigado a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos decorrentes do incumprimento da obrigação contratual de assegurar o gozo correspondente.” – cfr. Acs. STJ de 18/11/2004 (p. 04B2963), 26/06/2008 (p.08B268), 9/03/2010 (p. 440/07.4 TVPRT.S1), 13/07/2010 (p. 60/10.6 YFLSB) e 31/05/2012 (p. 1332/07.2 TBCHV.P1.S1, todos sob consulta no sítio da DGSI na Internet.
Ora, no caso em apreço, não só os RR não lograram ilidir a presunção de culpa que sobre si impendia relativamente à omissão de realização das obras, omissão essa que conduziu ao estado de degradação tal que provocou a perda do locado e do prédio em que o mesmo se insere, como efectivamente ficaram provados factos de onde se extrai essa culpa efectiva (…)».
A responsabilidade contratual do senhorio no caso de perda do locado por facto que lhe seja imputável é assim questão incontroversa, sendo pertinente transcrever o sumário de um dos acórdãos citados na sentença (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 9.3.2010 – Proc. 440/07.4TVPRT.S1 – Relator Salazar Casanova, acessível em www.dgsi.pt):
«I – A demolição de imóvel arrendado, ainda que por causa imputável ao proprietário/locador, não deixa de implicar a extinção do arrendamento por perda total da coisa locada, dada a impossibilidade de prestação de gozo da coisa (arts. 790.º, n.º1,1031º, l a l. b) e 1051º, al. e) do Código Civil).
II – No entanto, porque o vínculo obrigacional se mantém, face à impossibilidade de prestação que se traduz na obrigação de o locador proporcionar o gozo da coisa para os fins a que se destina (art. 1031º, al. b), do Código Civil), o direito e o dever de prestar são substituídos pelo dever de indemnizar”.
Posto isto, bem se decidiu no sentido de sobre os réus, aqui apelantes impender o dever de indemnizar a autora, pelos prejuízos por esta sofridos em consequência da cessação do contrato de arrendamento, por caducidade resultante de perda da coisa arrendada, já que tal perda traduz a omissão do dever do senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que se destina, ao não realizarem os réus, ao longo de muitos anos, as obras de conservação ou manutenção do edifício arrendado (parte).
Sustentam os réus, que pagando a autora renda no valor de €146,44 e montando as obras a valores entre os €200.000 e os €250.000, atenta a manifesta desproporção entre estes valores, constituiria um abuso de direito exigir aos apelantes a realização de tais obras e que, sendo abusiva a exigência da realização de obras, também a exigência de indemnização pelos alegados danos causados pela caducidade do contrato de arrendamento, resultante do incumprimento do dever de realização de obras de conservação e manutenção do locado, seria uma exigência ilegítima, não devendo por isso ser reconhecido à autora/apelada o direito a qualquer indemnização, nomeadamente a título de rendas pagas, muito menos até Março de 2013.
Sucede que o valor constante do nº 49, ponto 23, dos factos provados, vem referido na sentença (factos provados) da acção 655/06.2TBCMN, como o valor que “será necessário despender”, por isso reportado à data dessa sentença e ao estado que então o imóvel apresentava (2011).
Contudo e como decorre da vistoria realizada em Novembro de 1994, as obras que nesta data importava efectuar, relativas a infiltrações de águas no tecto, através do piso superior, não implicavam demolição do edifício e nova construção, bastando-se com a verificação e eventual reparação da cobertura, rufos e caleiros, com a substituição dos elementos partidos ou deteriorados; verificação e remodelação onde necessário do sistemas de esgotos e abastecimento de água ao piso superior; arranjo do tecto e de outras partes danificadas.
Se, nessa altura, os senhorios tivessem efectuado estas verificações e reparações, o imóvel não teria chegado ao estado de degradação a que chegou e que acarretou a extinção do contrato de arrendamento.
Por maioria de razão, se as tivessem feito antes, isto é, se, como senhorios cumpridores das suas obrigações (art.º 1030º, 1031º al. b), 1074º nº 1 do CC vigente ou art.º 12º do RAU vigente desde 1990), sempre tivessem cuidado do imóvel, procedendo às obras de conservação ordinária necessárias a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração (art.º 11º nº 2 al. c) do RAU então vigente) não teria o imóvel chegado ao estado em que se encontrava em 2011.
Cumpre neste âmbito salientar, que apenas uma parte do prédio estava arrendada à autora (rés-do-chão) e que a causa dos danos verificados no arrendado em 1994 provinha da parte que não lhe estava arrendada (piso superior), sendo-lhe assim impossível a ela efectuar qualquer reparação, ainda que urgente (art.º 1036º do CC), que obstasse ao constante agravamento dos danos e consequente degradação do edifício, que só aos réus, como senhorios e proprietários de todo o prédio, não só incumbia como era possível realizar.
Pelo exposto, a situação de aparente desproporção entre o direito da autora a gozar do arrendado nas condições requeridas pelo fim a que se destinava e existentes à data da sua celebração, mediante o pagamento de uma renda cujo valor actualizado era de €146,44 e o valor das obras que em 2011 seria necessário efectuar para assegurar esse direito, não tem aqui que ser ponderada, até porque não se está a exigir aos apelantes a realização dessas obras (para esse efeito tal desproporção foi ponderada na acção supra referida).
Nesta acção trata-se de compensar a autora pelos prejuízos decorrentes do incumprimento contratual e da cessação do contrato, por caducidade, em razão de facto exclusivamente imputável aos réus apelantes – deterioração do locado que, na anterior acção (655/06.2TBCMN), se fez equiparar a perda da coisa locada – e que resulta de uma omissão continuada do dever de manutenção do arrendado, que, de forma alguma, tivesse sido regularmente efectuada, montaria ao indicado valor.
O direito da autora à indemnização dos danos que a falta de cumprimento pelos réus dos respectivos deveres contratuais lhe acarretou, não está a ser exercido de forma abusiva. Abusivo seria deixar passar incólume a actuação negligente dos apelantes, que levou à extinção do contrato por caducidade, em razão do prédio parcialmente arrendado à autora se encontrar tão degradado, que não mais pode servir o fim a que se destinava, sem sequer lhe devolver, como se faz na sentença, as rendas que pagou no período em que não podia dispor do arrendado e em que aguardou a realização das obras.
Também não colhe a argumentação de que o prédio das apelantes se encontrava degradado em razão da idade, por já ter 108 anos. Foi questão já por nós abordada em sede de impugnação da decisão de facto, não sendo demais referir, que, é do conhecimento geral que alguns dos edifícios onde estão instaladas as melhores lojas do mundo, em Paris ou Londres e até em Lisboa, têm mais de 100 anos.
Igualmente o facto dos apelantes apenas terem tido conhecimento do processo administrativo em Setembro de 2001 (conclusão nº 22º), não se nos afigura relevante, pois, como já dissemos, foi por ao longo de muitos anos os senhorios terem descurado o arrendado e a conservação do edifício em que se situava, que este chegou ao estado em que se encontra e que motivou o STJ a declarar extinto o contrato por caducidade (perda da coisa locada). A situação em que o edifício se encontrava nunca foi ocultada aos senhorios, estes é que não curaram, ao longo de mais de 20 anos, da sua conservação e era sobre eles que impendia esse dever.
Sustentam ainda os apelantes que o Tribunal “a quo” fez operar a caducidade do contrato de arrendamento com efeitos para o futuro”, contrariando o STJ, que na supra referida acção entendeu que os seus efeitos se verificaram no passado.
Ora, independentemente da data em que se deva considerar verificada a causa de caducidade do contrato, certo é que a mesma só foi declarada pelo STJ em 11 de Dezembro de 2012. Até essa data discutiu-se nas várias instâncias se o contrato deveria ou não ser resolvido por encerramento do locado por mais de um ano e por deteriorações consideráveis (ver acórdão da Relação junto a fls. 96), conforme pedido reconvencional formulado pelos réus.
O pagamento das rendas até Março de 2013 foi efectuado na convicção por parte da autora de que essa era a sua obrigação contratual, mesmo não sendo. Da perspectiva da autora, foram pagas por causa do contrato e não por outro motivo, pois não pretendeu doar o seu valor aos réus.
À autora nunca foi exigida a entrega do locado, nunca os apelantes a interpelaram para esse efeito, tendo aquela procedido à entrega das chaves em data não determinada, na sequência do acórdão do STJ.
Aliás, fundando-se a cessação do contrato em perda da coisa locada, a lei nem sequer prevê para esta hipótese qualquer obrigação de entrega, mas apenas para os demais casos em que, apesar da caducidade do contrato (por outras causas) a coisa arrendada continua a existir.
Não tem aqui aplicação o disposto no art.º 1045º do CC (indemnização pelo atraso na restituição da coisa) uma vez que a coisa objecto do arrendamento já não existe, pelo menos enquanto bem susceptível de gozo.
Neste sentido cita-se o Ac. do STJ de 7.7.2009 (360/09.8YFLSB) publicado in dgsi.pt:
– «Como já dito, o contrato de arrendamento, que as partes aqui em disputa celebraram, caducou, por perda da coisa locada (artigo 1051º, alínea e), do Código Civil).
Este caso de “caducidade” não configura, no rigor dos termos, um caso de caducidade em sentido estrito, mas antes um caso de extinção da obrigação assumida pelo locador de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, por impossibilidade superveniente quanto ao objecto do contrato (Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, páginas 317 e 318, Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos – 2ª edição, páginas 226 a 229, Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, página 604, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, páginas 352 e 353).
Esta pequena nota é deveras importante para nos ajudar a compreender o que a recorrente olvidou e que foi decisivo na sua (má) argumentação.
É que se o contrato finda e a coisa locada continua a existir, compreende-se bem o regime sancionatório do artigo 1045º. Não assim se o contrato finda pela singela razão de que a coisa, objecto do contrato, se perdeu.
Ali, extinta a relação contratual, justifica-se a aplicação de tal regime em homenagem ao equilíbrio prestacional que a norteou; aqui, o contrato findou, é certo, mas não há nada a liquidar, já que a coisa se perdeu e, portanto, deixou de haver qualquer possibilidade de gozo: injustificável, portanto, a pretensão da recorrente.
Daí que o artigo 1053º do Código Civil se deva interpretar de modo hábil, excluindo da sua previsão, o caso de o arrendamento ter caducado por perda da coisa, pois não faria qualquer sentido a imposição de entrega da coisa que … deixou de existir.
A R., pelo que se depreende de toda a sua argumentação ao longo da lide, pôs o acento tónico das suas justificações no que tange às rendas recebidas, no facto de os AA. ainda não terem entregue as chaves, como sendo acto tradutor de recusa da entrega do locado.
Sem razão, porém. É que, como é sublinhado no aresto impugnado, “o que se mostra decisivo para solucionar a questão em análise nestes autos – saber se há ou não lugar à restituição das rendas recebidas pela senhoria – não é a posse das chaves, mas sim a impossibilidade de gozo do imóvel locado resultante da sua perda total”.»
É assim indiferente quando ocorreu a causa de caducidade.
Interessa ao caso que a autora não pode dispor do arrendado, em razão dos apelantes terem omitido o respectivo dever de conservação do prédio onde aquele se situava e deste, por isso, não ter condições para nele ser exercida a actividade a que se destinava, acabando o arrendado, por via das graves deteriorações do prédio, cuja reparação implicava destruir o seu miolo, deixando apenas as paredes de pé e reconstruir a parte restante, por ser considerado “perdido” e consequentemente cessado o contrato por caducidade.
Não colhe pois a pretensão dos apelantes/reconvintes no sentido de ser efectuada a compensação de eventuais créditos de rendas pagas pela A./Reconvinda aos RR./Reconvintes, pelos valores que esta devia ter pago de acordo com o estipulado no nº 1 do Artigo 1045º do Código Civil.
Igualmente não colhe a invocação de abuso de direito da autora/apelada por, como alegam os apelantes na conclusão 44ª, se ter mantido no arrendado pelo menos até Março de 2013. Não há retenção ilícita do locado, ou da parte do prédio que fora objecto do arrendamento, pelas razões já atrás aduzidas e melhor explanadas no citado acórdão do STJ de 7.7.2009 (360/09.8YFLSB), entre outros, que têm decidido no sentido de que “o preceituado no artigo 1045º do Código Civil é inaplicável aos casos de caducidade do arrendamento por perda da coisa locada”.
Pelo exposto, naufragando as conclusões dos apelantes, impõe-se confirmar a decisão recorrida.
AMPLIAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
A apelada, ampliando o objecto do recurso, vem reclamar dos recorrentes a restituição das rendas que pagou, mas que não estava obrigada a pagar, evidenciadas nos itens 32º e 33º dos factos provados, com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 473º do Cód. Civil (que invocara subsidiariamente na respectiva petição).
O art.º 636º do CPC prevê a ampliação do objecto do recurso nos seguintes casos:
1 - No caso de pluralidade de fundamentos da acção ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respectiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação.
2 - Pode ainda o recorrido, na respectiva alegação e a título subsidiário, arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de procedência das questões por este suscitadas.
Como a ampliação do objecto do recurso só teria de ser apreciada na hipótese de procedência das questões suscitadas pelos apelantes, o que não se verificou, não se conhece da ampliação.
V - DELIBERAÇÃO
Nestes termos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Guimarães, 09-11-2017
1 - Deverá ler-se “10 de Novembro de 2003”, como consta do documento para que se remete.