Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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PROPRIEDADE
COMUNICAÇÃO
LEILÃO
2º- São pressupostos do direito de preferência contemplado no art. 1380º, n.º1 do C. Civil, que:
a) tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura;
b) o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido;
c) o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura;
d) o adquirente do prédio não seja proprietário confinante Neste sentido, vide Acórdão da Relação de Coimbra, de 17-2-1978, in, CJ, 1978, tomo III, pág. 687..
3º- Da conjugação dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis.
4º- O artigo 416º, n.º1 do C. Civil, impõe que o obrigado à preferência dê conhecimento ao titular do direito de todos os elementos que, face ao interesse (objectivo e objectivamente cognoscível) deste, sejam necessários para uma correcta formulação da decisão de exercer ou não o direito.
5º- Nestes elementos é de incluir a identificação do objecto do contrato, o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento, a data prevista para a celebração do contrato e a identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade de preferir.
6º- É o que acontece em caso de prédios confinantes, pois o preferente pode não desejar ter como confinante um vizinho com quem não se entenda ou de quem tenha má impressão, ou, pelo contrário, ter satisfação em que certa pessoa passe a ser seu vizinho.
7º- Os leilões traduzem um simples convite para contratar ou apresentar proposta negocial dirigida ao público, não dispensando, por isso, o obrigado a dar preferência de comunicar ao titular do direito a existência de um ajuste feito com terceiro.
8º- Na acção de preferência não é de ordenar o cancelamento do registo efectuado com base na mencionada compra e venda.
"A" e mulher, "B" vieram propor a presente acção declarativa, com processo sumário, contra "C" e mulher, "D", pedindo que seja declarado que gozam do direito de preferência na compra de um prédio rústico que identificaram e que seja ordenada a entrega de tal prédio bem como o cancelamento de qualquer registo entretanto efectuado sobre o mesmo imóvel.
Alegaram, para tanto e em síntese, que os réus compraram aos anteriores proprietário um prédio rústico confinante com outro prédio rústico de que os autores são proprietários, sem que os vendedores tenham comunicado aos autores o projecto de venda e as cláusulas contratuais.
Contestaram os réus, impugnando os factos alegados pelos autores e excepcionando serem também proprietários de prédio rústico confinante com o imóvel objecto da venda, serem titulares de direito de servidões de passagem, aqueduto, estilicílio, esteio e prisões que oneram o prédio objecto da acção em favor de prédios sua propriedade.
Mais excepcionaram que a venda em causa foi publicitada e realizada em leilão, onde os autores estiveram presentes e desistiram expressamente da venda atento o preço petionado.
Pugnaram ainda pela condenação dos autores em indemnização por litigância de má fé.
Os autores responderam à contestação, sustentando a improcedência das excepções deduzidas.
Foi proferido despacho saneador e elaborados os factos assentes e a base instrutória.
Aberta a audiência de julgamento, foi proferido despacho que, conhecendo da excepção dilatória de ilegitimidade, por os vendedores do prédio em questão não terem sido demandados conjuntamente com o réus/adquirentes, absolveu estes da instância.
No prazo a que se refere o art. 269.º, n.º 1, do CPC, vieram os autores requerer a intervenção principal provocada de Judite S... e Aníbal G..., a qual foi admitida, tendo a instância sido julgada renovada.
Vieram, então, os réus/intervenientes deduzir contestação, repetindo os fundamentos invocados pelos primitivos réus e excepcionando a existência de direito de preferência por parte dos compradores, por serem titulares de servidão legal de passagem sobre o prédio em causa.
Foi então proferido despacho que, conhecendo parcialmente do mérito da causa, julgou improcedente a excepção invocada, e ordenou o prosseguimento dos autos com base na selecção da matéria de facto já operada.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância de todo o formalismo legal, decidindo-se a matéria de facto controvertida pela forma constante do despacho de fls. 276 a 279, que não mereceu qualquer censura.
A final foi proferida sentença que julgou a presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu os réus e os intervenientes do pedido, condenando os autores no pagamento das custas.
Não se conformando com esta decisão, dela apelaram os autores, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1a- O Tribunal "a quo" julgou improcedente a acção por entender que o caminho que separa o terreno objecto do direito de preferência e o prédio pertencente aos Réus é de servidão e não público pelo que os Réus também são confinantes tal qual os AA./Apelantes.
2ª- Os outorgantes da escritura pública de compra e venda (os Apelados: Réus e Intervenientes) qualificaram o caminho como público já que nesse documento afirmam que o terreno vendido e comprado confronta do nascente com caminho público e não com caminho de servidão ou com os compradores.
3ª- Na sua própria Contestação, os Réus/Apelados também admitem que esse caminho é público na medida em que afirmam que eles são confinantes com o terreno vendido apenas porque são proprietários de uma "corte e coberto para guarda de animais e forragens" ou seja, eles próprios não por serem proprietários do leito de uma caminho de servidão adjacente mas sim por, serem proprietários de uma construção que não é prédio rústico ou, melhor dito, terreno.
4ª- Resulta dos articulados oferecidos aos autos que nenhum dos Apelados (Réus e/ou Intervenientes) referem e defendem que o terreno vendido e comprado é ladeado por caminho de servidão; pelo contrário fizeram consignar na escritura pública de compra e venda que, pelo lado nascente (lado poente do prédio dos Réus) confina com caminho público.
5ª- Os mesmos Réus, na sua Contestação, expendem que não existe confínância com caminho público apenas e tão só porque, no seu entender, o terreno confina com uma corte que lhes pertence mas não alegam confínância com terreno próprio.
6ª- Face à matéria provada, o caminho tem cerca de 500 metros de comprimento. Ora, a corte não tem, seguramente, essa extensão.
7ª- Assim, os próprios Apelados reduzem a confinância à extensão da corte (que é uma construção e não terreno apto para cultura).
8ª- Não sendo a corte um terreno apto para cultura e sendo a restante confínância do terreno vendido, a nascente, com caminho público e sendo os Apelantes proprietários de terreno apto para cultura confinante, gozam estes do direito de preferência.
9ª- Não se arrogando os Apelados (Réus e Intervenientes) proprietários do leito do caminho não há causa para discutir a sua dominialidade pública ou privada.
10ª- "Quem pretenda ver judicialmente reconhecido um direito real de preferência, na qualidade de proprietário confinante, deverá (terá) alegar e provar, de acordo com a repartição do ónus da prova, os factos constitutivos do seu direito e que são os indicados no artigo 1380" do Código Civil. Por seu turno, quem possa defender-se terá de provar algumas das excepções indicadas no artigo 1381°do mesmo Código" (Ac. supra citado).
11ª- Os Apelados, nos seus articulados não alegam qualquer das excepções enunciadas no art. 1381° Cod. Civil.
12ª- A própria escritura de compra e venda outorgada pelos Apelados faz prova plena não só dos factos dela objecto mas também das declarações nela vertidas e, aí, se consigna que, pelo lado nascente, o terreno vendido e comprado confina com caminho público.
13ª- Ao admitirem, embora não expressamente, nos seus articulados, que existe essa confínância com caminho público, os Apelados confessam-na.
14ª- Aquando da ampliação da Base Instrutória não foi requerida nem oferecida mais ou nova prova apenas na pedida em que não era previsível a discussão sobre a dominialidade, pública ou privada do caminho. Daí que seja lícita, agora, a junção de documento que a essa discussão respeita.
15ª- A douta sentença sob recurso não terá feito a melhor aplicação das normas constantes dos arts. 1380°, 1381°, 238°, 369° e 371° Cod. Civil e 356°, 490° e 524° do Cod. Proc. Civil.
16ª- A douta Sentença em recurso deverá ser revogado por mui douto Acórdão que julgue procedente a Apelação e a acção”.
Os réus e intervenientes contra-alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Os factos dados como provados na 1ª instância (colocando-se entre parênteses as correspondentes alíneas dos factos assentes e dos quesitos da base instrutória), são os seguintes:
a) Por escritura outorgada no Cartório Notarial de Monção em 10/11/1995, exarada de fls. 30 a 32 do livro para escrituras diversas 496-C, os RR declararam comprar a Judite S... e marido, Aníbal G..., pelo preço de Esc: 1.400.000$00 o prédio rústico composto de pinhal e mato, denominado “C. do M.” , sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Monção, com área de 7.000 m2, a confrontar do norte com Aníbal L..., sul com Luís F..., nascente com caminho público e poente com José L..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1161.º - doc. de fls. 7 a 13 dos autos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido; (alínea A) da especificação)
b) Existe um prédio rústico composto de terreno de cultura e vinha em ramada, denominado “E”, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Monção, a confrontar do norte com José L... e o prédio atrás identificado, sul com caminho público, com a área de 8.000 m2, inscrito na matriz sob o art. 1.109.º; (alínea B) da especificação)
c) Os RR. são donos e legítimos possuidores do prédio misto composto de casa de morada e leira de cultivo, vinha e monte chamado “Carv..., Leiras do S..., Leira do C... Coch.. e Casc...”, sito nas ...,..., com os arts. 138 (urbano), 103, 105, 123, 124, 125, e 126 rústicos; (alínea C) da especificação)
d) Por sentença proferida nos autos de inventário facultativo por óbito de José O..., que neste tribunal correu termos sob o n.º 41/72, foi adjudicado ao autor, descrito sob a verba n.º 7, uma propriedade de lavradio e vinha, sita no lugar das poldras, composta de campo e Leiras da P..., Leira do M..., Leira de T..., Leira de Trás do M..., Leira do C..., Leira da E..., Leiras da Mi..., Leiras de Trás da C... e Campo e Leiras da G..., tudo junto a confrontar do nascente com caminho público, poente com herdeiros de José de O..., norte com Constança G... e outros, e sul com caminho público, descrito no registo predial conjuntamente com outras verbas sob o n.º 15.690, e inscrito na matriz sob os artigos n.º 91.º, 92.º, 93.º, 94.º, 95.º, e 96.º; (resposta ao quesito 1.º)
e) O prédio descrito em d) corresponde está actualmente inscrito na matriz sob o art. 1109.º; (resposta ao quesito 3.º)
f) Desde 1974 os autores vem lavrando e semeando tal prédio, cultivando vinha, milho e pastagem, colhendo todas as produções; (resposta ao quesito 4.º)
g) O que têm feito à vista de toda a gente; (resposta ao quesito 5.º)
h) Sem oposição de ninguém; (resposta ao quesito 6.º)
i) Ininterruptamente; (resposta ao quesito 7.º)
j) Na plena convicção de exercer um direito de propriedade legitimamente adquirido; (resposta ao quesito 8.º)
k) Os prédios descritos em a) e b) confinam entre si, pelo lado sul do descrito em a), uma extensão de cerca de 50 metros; (resposta ao quesito 9.º)
l) O terreno referido em a) é um monte de roço de que os seus proprietários e possuidores colhem e aproveitam o mato, lenha e madeira; (resposta ao quesito 10.º)
m) Os prédios referidos em a) e b) têm, em qualquer um deles, uma área inferior a 20.000 m2; (resposta ao quesito 12.º)
n) Do lado poente do prédio descrito em c), passa um caminho, calcado e trilhado delimitado por muros, a poente do qual existe uma corte para animais; (resposta ao quesito 14.º)
o) Essa corte é edificada em pedra, com cobertura em telha, tem uma porta de entrada do lado norte e outra do lado sul e o beiral poente deita directamente no prédio referido na alínea a); (resposta ao quesito 15.º)
p) Sobre o caminho referido, existem latadas de videira que são também fixas à corte descrita em n); (resposta ao quesito 16.º)
q) Antes da escritura referida em a), os intervenientes fizeram anunciar a sua intenção de vender o prédio aí descrito, juntamente com outros três, em leilão público, na missa dominical da localidade, e através de altifalantes colocados na respectiva igreja; (resposta ao quesito 17.º)
r) Estes leilões foram efectuados em dois domingos seguidos; (resposta ao quesito 18.º)
s) Nesses leilões estiveram vários interessados, entre eles os ora autores que assistiram até ao fim a esses leilões, tendo dialogado com os vendedores com vista à compra do imóvel; (resposta ao quesito 19.º)
t) O autor esteve presente no segundo leilão; (resposta ao quesito 20.º)
u) A escritura referida em a) foi realizada em momento posterior à realização desses leilões, não tendo o preço respectivo sido oferecido pelos réus na circunstância dos mesmos; (resposta ao quesito 21.º)
v) No segundo leilão, foi anunciada a intenção dos intervenientes em venderem o prédio descrito em a) pelo preço de 1.400.000$00, estando o autor presente, e nada tendo proposto; (resposta ao quesito 22.º)
w) O caminho referido em n) tem uma extensão de cerca de 500 metros, liga duas estradas municipais, que no entanto tem uma ligação própria entre si, num outro local, apresenta-se com leito irregular e com ervas rasteiras, é coberto de latadas cujas videiras nascem no próprio leito do caminho, e serve de comunicação às referidas estradas a cerca de oito proprietários de prédios distintos, sendo no entanto utilizado indistintamente por pessoas do lugar para passarem de uma estrada para a outra, desde tempos que excedem a memória dos vivos, nunca tendo sido reparado ou melhorado por qualquer entidade pública; (resposta ao quesito 23.º)
x) A venda foi efectuada na sequência de negociações concretas entre os réus e os anteriores proprietários do terreno posteriores à realização dos leilões, nos quais não foi efectuada a venda; (resposta ao quesito 26.º)
FUNDAMENTAÇÃO:
Como é sabido, o âmbito do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente – art. 660º, n.º2, 684º, n.º3 e 690º, n.º1, todos do C. P. Civil - , só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas. Vide Acórdãos do STJ de 21-10-93 e de 12-1-95, in CJ. STJ, Ano I, tomo 3, pág. 84 e Ano III, tomo 1, pág. 19, respectivamente.
Assim, as questões a decidir traduzem-se em saber se:
1ª- é de admitir o documento junto pelos autores com as suas alegações de recurso e constante de fls. 307.
2ª- há lugar à alteração da decisão sobre a matéria de facto;
3ª- o prédio dos réus/compradores confina com o prédio vendido;
4ª- é válida a comunicação do projecto de venda feito aos autores.
I- Quanto à primeira das questões supra enunciadas, cumpre referir que o documento em causa é um documento emitido pelo presidente de Junta de Freguesia de Segude, em 3 de Outubro de 2004, e no qual se declara que “ o caminho sito no lugar das ..., que liga os lugares de Alto de Poldras a Calros é um caminho público”.
Requerem os autores a junção aos autos de tal documento, ao abrigo do disposto no art. 524º, n.º2 do C. P. Civil, alegando, para tanto que, não tendo sido indicada nem requerida mais prova, aquando da ampliação da base instrutória, nada fazia prever nem era plausível a discussão da dominialidade do caminho.
Carecem, contudo, de qualquer razão.
Senão vejamos.
Dispõe o art. 706º , n.º1 do C. P. Civil, que “As partes podem juntar documentos às alegações, nos casos excepcionais a que se refere o artigo 524º ou no caso de a junção apenas se tornar necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância.
Por sua vez, estabelece o art. 524ºdo C. P. Civil, que:
“1. Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.
2. Os documentos destinados a provar factos posteriores aos articulados, ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior, podem ser oferecidos em qualquer estado do processo”.
Ora, conforme se vê do artigo 4º da resposta, os autores aí alegaram que “ Esta corte, (...) encontra-se separada do prédio dos RR (...), pelo mesmo caminho público”.
E tal matéria foi levada ao quesito 23º da base instrutória, onde se perguntou se “A corte supra referida encontra-se separada do prédio referido em C) por caminho público?”
Por isso, o documento em questão podia perfeitamente ter sido apresentado com o facto que se destinava a demonstrar, não tendo sido qualquer ocorrência posterior aos articulados, nem o objecto da decisão recorrida, que fizeram surgir a necessidade dessa junção.
Aliás, o disposto no artº. 523º, n.º1 do C. P. Civil e a boa prática processual determinavam que a junção fosse feita na oportunidade da apresentação da resposta à contestação.
Se os autores não apresentaram o documento foi porque não quiseram.
Consequentemente, consideramos impertinente tal junção e ao documento não atenderemos para fim algum.
Improcede, por isso, a 14ª conclusão dos autores/apelantes.
II- Relativamente à segunda questão, diremos que, apesar de o não referirem expressamente, os autores/apelantes, sustentam terem sido incorrectamente julgados os factos perguntados no quesito 23º da base instrutória, defendendo que tal quesito devia ter merecido resposta totalmente afirmativa.
Isto porque:
- na escritura pública de compra e venda, os réus/compradores e os intervenientes/vendedores, e ora apelados, afirmam que o terreno em causa confronta do nascente com caminho público.
- ao afirmarem , na sua contestação, que eles são confinantes com o terreno vendido apenas porque são proprietários de uma "corte e coberto para guarda de animais e forragens"), estão os réus/compradores a admitir a confinância do seu prédio com caminho público e, consequentemente, a confessar tal confinância .
- em nenhum dos articulados oferecidos aos autos os réus/compradores e/ou os intervenientes/vendedores referem e defendem que o terreno vendido é ladeado por caminho de servidão nem alegam qualquer das excepções enunciadas no art. 13 81° C. Civil.
Que dizer?
O art. 653º, n.º2 do C. P. Civil, apenas manda responder à matéria de facto (factos materiais e concretos).
Na verdade, aí se diz que a “matéria de facto” é decidida por meio de acórdão.
Se se tratar de matéria de direito, o Tribunal não deve responder, pois que tal resposta deve considerar-se como não escrita, nos termos do art. 646º, n.º4 do C. P. Civil.
Responder será, pois, um acto inútil, e no processo não é lícito realizar actos inúteis (art. 137º do C. P. Civil).
Por sua vez, estipula o art. 264º do C. P. Civil, que:
“1. Às partes cabe alegar os factos que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções.
2. O Juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto nos artigos 514º e 665º e da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa.
3. Serão ainda considerados na decisão os factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidas que sejam complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório”.
Mas, para compreender este actual regime, importa, desde logo, distinguir entre factos principais, factos essenciais, factos complementares e factos instrumentais.
Os factos principais da causa são os que integram a causa de pedir ou o fundamento das excepções peremptórias.
Esses factos principais englobam os factos essenciais e os factos complementares.
Como escreve Miguel Teixeira de SousaEstudos Sobre o Processo Civil, pág. 71
, " ...os factos essenciais são aqueles que permitem individualizar a situação jurídica alegada na acção ou na excepção - os factos complementares são aqueles que são indispensáveis à procedência dessa acção ou dessa excepção, mas não integram o núcleo essencial da situação jurídica alegada pela parte."
Assim, a falta de alegação dos factos essenciais traduz-se na ineptidão da petição por falta de causa de pedir ( artigo 193° n.° 2 al. a) do C.P.C, e a falta de factos complementares importa a improcedência do pedido.
Por outro lado, há ainda que considerar os factos instrumentais que "são aqueles de cuja prova se pode inferir a demonstração dos correspondentes factos principais."
Como resulta do disposto no artigo 264° n.° l do C.P.C., só as partes compete alegar os factos principais da causa.
A alegação destes factos principais é feita nos articulados ( artigo 151° n.°l do C.P.C.), neles estão incluídos para além dos articulados normais (petição, contestação, réplica ou resposta à contestação, tréplica) também o articulado superveniente cfr. Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, pág. 130..
Por outro lado, o n.° 2 do citado artigo 264° completa o n.° l, vedando ao juiz a consideração dos factos principais diversos dos alegados pelas partes, com excepção dos factos notórios ( artigo 514° do C.P.C) e aqueles que o tribunal tenha conhecimento por virtude do exercício das suas funções e os constitutivos de simulação ou fraude processual.
Esta regra já não funciona para os factos instrumentais. Relativamente a estes a 2ª parte do n." 2 do artigo 264° expressamente prevê a possibilidade de oficiosamente o tribunal os atender, ainda que não tenham sido alegados pelas partes, no momento oportuno, desde que resultem da instrução da causa.
Para além disso, permite ainda o n.° 3 do citado artigo 264, no dizer de Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto C.P.C. Anotado, vol. 1°, pág. 468., que " na fase de instrução, ou na de discussão de facto da causa, a parte a que o facto aproveita alegue, a convite do juiz ou não, os factos complementares que a prova tenha patenteado, com o consequente aditamento da base probatória e possibilidade de resposta e contraprova da parte contrária."
Deste artigo 264° n.° 3 resulta que o tribunal, durante a fase de discussão da causa, pode vir a adquirir factos principais, apesar de os mesmos não terem sido tempestivamente alegados nos articulados.
No entanto, para que tal se verifique é necessário que se verifique cumulativamente o seguinte:
a) Deve tratar-se de factos principais complementares de outros essenciais já alegados, ainda que de forma imperfeita;
b) Os novos factos a carrear para o processo devem resultar da instrução e discussão da causa;
c) A parte interessada na sua inserção no processo, deve expressá-lo por requerimento, em que deve indicar quais os novos factos que pretende sejam aditados;
d) A parte contrária deve poder pronunciar-se quanto à admissibilidade do aditamento dos novos factos e quanto à sua aceitação ou respectiva impugnação.
e) O juiz que preside ao julgamento deve, então, pronunciar-se sobre a admissibilidade dos novos factos e, caso os admita, se provados, deve aditá-los à especificação e se controvertidos incluí-los na base instrutória e caso, esta tenha sido dispensada, deve expressamente referir quais os que foram admitidos e terão de ser objecto de prova ( artigos 650° n.° 2 al. f) e n.° 3).
f) Qualquer das partes pode apresentar imediatamente ou no prazo de 10 dias, novos meios de prova ou contraprova ( artigo 650° n.° 3).
g) Concluída a fase de discussão, o tribunal tem de incluir os novos factos na decisão sobre a matéria de facto cfr. neste sentido, vide Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, I vol. págs. 64 a 67.
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Nos artigos 2º e 25º da petição inicial, alegaram os autores, respectivamente, que o prédio vendido confronta, do lado nascente com caminho público e que “Os Réus não são proprietários nem possuidores de qualquer terreno, prédio rústico, que confine ou confronte com aquele que foi objecto da compra e venda” .
Na sua contestação, os réus/compradores, defendendo-se por excepção peremptória, alegaram nos artigos 2º, 5º, 6º, 7º, 8º e 9º, para além do mais, que o prédio vendido não confina com o caminho público, antes confinando, pelo seu lado nascente, com o prédio misto de que são donos, pois que, do lado poente deste, há uma corte e coberto para a guarda de animais e forragens, sem qualquer autonomia matricial, fazendo parte integrante daquele imóvel e cujo beiral poente deita directamente no prédio vendido.
No artigo 4º da sua resposta à contestação, os AA alegaram que “ Esta corte, (...) encontra-se separada do prédio dos RR (...), pelo mesmo caminho público”.
Esta última matéria foi levada ao quesito 23º da base instrutória, onde se perguntou se “A corte supra referida encontra-se separada do prédio referido em C) por caminho público?”
Conforme se vê do despacho de fls. 276 a 279 dos autos, este quesito mereceu a resposta de “Provado apenas que o caminho referido em 14 tem uma extensão de cerca de 500 metros, liga duas estradas municipais, que no entanto tem uma ligação própria entre si, num outro local, apresenta-se com leito irregular e com ervas rasteiras, é coberto de latadas cujas videiras nascem no próprio leito do caminho, e serve de comunicação às referidas estradas a cerca de oito proprietários de prédios distintos, sendo no entanto utilizado indistintamente por pessoas do lugar para passarem de uma estrada para a outra, desde tempos que excedem a memória dos vivos, nuca tendo sido reparado ou melhorado por qualquer entidade pública”.
E o Tribunal a quo fundamentou tal resposta nos seguintes termos:
“Quanto ao quesito 23º, é formulado a partir de uma conclusão de direito. O tribunal deu uma resposta explicativa por molde a possibilitar a qualificação jurídica ulterior do caminho em questão, e baseou-se na observação do local e no depoimento das várias testemunhas inquiridas a respeito, que muito embora formulassem a sua própria conclusão jurídica (servidão ou caminho público), a qual não foi valorizada pelo tribunal, acabaram por ser razoavelmente coincidentes quanto à factualidade constante da resposta ao quesito”.
Como é evidente, a factualidade constante da resposta dada ao quesito 23º e acima transcrita, a itálico, sob a alínea w), não foi alegada nem pelos autores nem pelos réus.
Por outro lado, atenta a distinção entre os factos atrás efectuada, é indiscutível que não podem ser qualificados como instrumentais e, por isso, não podia o Tribunal, considerá-los, com recurso ao citado n.° 2 do artigo 264".
Os factos referidos são, pois, factos principais na medida em que são determinantes para a procedência da pretensão dos autores (porquanto neutralizadores da excepção peremptória deduzida pelos réus).
A dúvida que se coloca é a de saber se são factos essenciais ou complementares.
De notar, que as afirmações que os autores fazem nos artigos 2º e 25º da petição inicial são demasiado vagas e que os mesmos não alegam quaisquer factos concretos demonstrativos de tais realidades.
Por isso, só através de uma interpretação muito abrangente do citado n.° 3 do artigo 264°, poderíamos qualificar os factos alegados no artigo 23º da resposta á contestação como factos complementares.
Mas mesmo considerando-os como tal, só podiam ser atendidos pelo tribunal, desde que os autores, parte a quem aproveitam, tivessem manifestado vontade de se servir deles, atrás do pertinente requerimento, para poder facultar aos Réus o exercício do contraditório, nos termos atrás referidos.
No entanto, compulsada a acta de audiência consta-se que os AA não manifestaram essa vontade.
E sendo assim, dúvidas não restam que o Tribunal a quo ao proferir a decisão da matéria de facto não lhe devia ter feito qualquer referência.
Não tendo sido requerido pelas partes e consequentemente observado o formalismo previsto no artigo 264° n.° 3 e 650 n.° 2 al. f) e n.° 3 do C.P.C., o Tribunal não podia dar como provados factos principais não alegados.
Como é entendimento pacífico, se o tribunal der como provado mais do que aquilo que era objecto das questões de facto formuladas, o excesso da resposta não poderá ser considerado, tendo-se por não escrito cfr. Alberto dos Reis, CPC. Anotado vol. IV, 559 e Lebre de Fretas e outros, C.P.C. Anotado, vol. II..
A consequência de o Tribunal ter dado como provados factos principais não alegados pelas partes é, pois, terem-se os mesmos por não escritos escrita Neste sentido, vide, Abrantes Geraldes, in, “Temas da Reforma do Processo Civil”, vol. II, pág. 231 e acrdãos aí citados. ( artigo 646° n.° 4 do CPC in fine).
Deste modo se dá como não escrita a indicada resposta explicativa.
E porque o quesito em causa (23º) apenas contém matéria de direito, não deve também o Tribunal responder sob pena de tal resposta dever considerar-se como não escrita nos termos do citado art. 646º, n.º4.
Daí ficar, desde logo, arredada a possibilidade de este Tribunal dar resposta afirmativa àquele mesmo quesito.
Improcedem, por isso, as 1ª a 13ª conclusões dos autores/apelantes.
III – Quanto à terceira questão suscitada, importa, desde logo, referir que, não se podendo considerar a factualidade dada como provada sob a alínea w), a decisão de direito encontrada tem forçosamente de ser alterada.
Vejamos, pois, se, perante a factualidade dada como provada e supra descrita nas alíneas a) a v) e x), os réus adquirentes são também proprietários confinantes.
São pressupostos do direito de preferência contemplado no art. 1380º, n.º1 do C. Civil, que:
a) tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura;
b) o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido;
c) o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura;
d) o adquirente do prédio não seja proprietário confinante Neste sentido, vide Acórdão da Relação de Coimbra, de 17-2-1978, in, CJ, 1978, tomo III, pág. 687..
E ao autor compete o ónus de alegar e provar tais requisitos Neste sentido, vide Acórdão da Relação de Coimbra, in, BMJ, n.º 302, pág. 321., cabendo aos réus alegar e provar que os adquirentes são também proprietários de terreno rústico confinante com o prédio vendido, pois que tal matéria constitui defesa por excepção peremptória Neste sentido, vide, Acórdão da Relação do Porto, de 19-3-1971, in, BMJ, n.º 205, pág. 260..
Ora, tendo os réus/adquirentes logrado provar que do lado poente do seu prédio misto, passa um caminho, calcado e trilhado delimitado por muros, a poente do qual existe uma corte para animais e que essa corte é edificada em pedra, com cobertura em telha, tem uma porta de entrada do lado norte e outra do lado sul e o beiral poente deita directamente no prédio vendido, importa averiguar se a confinância desta corte com o prédio vendido exclui o direito de os autores exercerem a preferência por eles pretendida.
E a este respeito, ensinam Pires de Lima e Antunes Varela In, “Código Civil, Anotado”, Vol. III, pág. 251., que “Através da leitura atenta dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o emparcelamento e o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só têm razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis. Na verdade, a expressão “terrenos” usada naqueles dois primeiros normativos e a finalidade do emparcelamento (conjunto de operações de remodelação predial para acabar com a fragmentação e dispersão dos prédios rústicos – art. 1382º), dão uma ideia bem definida da intenção do legislador: estabelecer unidades de cultura, economicamente rentáveis e combater os inconvenientes de carácter económico-social da fragmentação e dispersão da propriedade rústica” Neste mesmo sentido, vide, Acórdãos da Relação do Porto, de 19-3-1971, in, BMJ, n.º 205, pág. 260 e de 11-2-1977, in, CJ, ano 1977, tomo I, pág. 97. .
No caso dos autos, está provado que os réus/adquirentes são donos do prédio misto composto de casa de morada e leira de cultivo, vinha e monte chamado “Carvalhos, Leiras do Souto, Leira do Chão da Velha Cocho e Cascalheira”, sito nas Poldras, Segude, com os arts. 138 (urbano), 103, 105, 123, 124, 125, e 126 rústicos.
Ora, é consabido que, nos termos do art. 204º, n.º2 do C. Civil, os prédios ou são rústicos ou urbanos, não sendo de admitir, para efeitos cíveis, a categoria de prédios mistos, simultaneamente rústicos e urbanos.
Todavia e independentemente de se saber se estamos em face de um prédio fundamentalmente rústico ou urbano, a verdade é que resultando da matéria de facto provada que o prédio vendido confina tão só com uma corte para animais, pertença dos réus adquirentes, e não tendo estes logrado provar que tal corte não tem qualquer autonomia matricial, fazendo parte integrante do dito imóvel (cfr. resposta restritiva dada ao quesito 14º da base instrutória), tanto basta para se concluir não terem os réus adquirentes a qualidade de proprietários confinantes com o prédio vendido, nos termos e para os efeitos do disposto no citado art. 1380º, nº1.
É que, conforme já se deixou dito, o adquirente só beneficia dessa qualidade se o seu terreno confinante for rústico e estiver afecto à cultura agrícola, e esse não é seguramente o caso de uma corte para animais.
Daí que tendo os autores logrado provar, tal como lhes competia, nos termos do disposto no art. 342º, n.º1 do C. Civil, que o seu prédio rústico dos autores e o prédio rústico vendido confinam entre si numa extensão de cerca de 50 metros e que cada um deles tem uma área inferior a 20.000 m2, e, por isso, também inferior à unidade de cultura, nos termos da Portaria nº. 202/70, de 21 de Abril, forçoso é concluir estarem verificados os pressupostos do direito de preferência dos autores.
IV- Reconhecido o direito de preferência aos autores, importa, finalmente, apreciar da validade da comunicação do projecto de venda feito aos autores.
A este respeito, estabelece o art. 1380º, n.º4 do C. Civil, que “ É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo a disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.
Por sua vez, estatui o nº. 1 do citado artigo 416º que “ Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
Não diz o legislador o que deve entender-se por “Projecto de venda” e por “Cláusulas do respectivo contrato”.
Todavia, da longa elaboração doutrinal e jurisprudencial a propósito produzida, pode assentar-se nesta formulação genérica: o artigo 416º, n.º1, impõe que o obrigado à preferência dê conhecimento ao titular do direito de todos os elementos que, face ao interesse (objectivo e objectivamente cognoscível) deste, sejam necessários para uma correcta formulação da decisão de exercer ou não o direito Vide, C. Lacerda Barata, in, “Da Obrigação de Preferência”, Coimbra Editora, 1990, pág. 161..
E nestes elementos é de incluir, desde logo, a identificação do objecto do contrato e o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento e a data prevista para a celebração do contrato.
Já, no tocante à identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, nem sempre tal menção surge como necessária.
Mas, tal como se afirma no Acórdão da Relação do Porto, de 17-5-1983 In, CJ, ano VIII, Tomo III, pág. 232., é-o, seguramente, quando a realização do perspectivado contrato com terceiro provoque o surgimento de relações jurídicas entre este e o titular do direito de preferência.
E ainda, no dizer de C. Lacerda Barata In, obra citada, pág. 126., quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade de preferir.
É o que acontece, conforme se refere no Acórdão da Relação de Coimbra, de 12-10-1999 In, CJ, ano XXIV, tomo IV, pág. 30. e ensina Antunes Varela In, RLJ, ano 118º, págs. 125 e 126., em caso de prédios confinantes, pois o preferente pode não desejar ter como confinante um vizinho com quem não se entenda ou de quem tenha má impressão, ou, pelo contrário, ter satisfação em que certa pessoa passe a ser seu vizinho.
E, como decidiu o Ac. do STJ, de 19.4.94 In, BMJ, n.º333, pág. 369., não é ao autor da preferência que cabe provar que não lhe foi dado conhecimento do projecto de venda, pois o ónus da prova deve ter-se por investido nos casos de extrema dificuldade de produção, como sucede em relação aos factos do tipo negativo, ao réu, que a título de excepção, compete alegar e provar que fez a devida comunicação ao titular da preferência.
No caso em apreço, os réus lograram provar que antes da escritura de compra e venda, os intervenientes fizeram anunciar a sua intenção de vender o prédio descrito, juntamente com outros três, em leilão público, na missa dominical da localidade, e através de altifalantes colocados na respectiva igreja; estes leilões foram efectuados em dois domingos seguidos; nesses leilões estiveram vários interessados, entre eles os ora autores que assistiram até ao fim a esses leilões, tendo dialogado com os vendedores com vista à compra do imóvel; o autor esteve presente no segundo leilão; a escritura de compra e venda foi realizada em momento posterior à realização desses leilões, não tendo o preço respectivo sido oferecido pelos réus na circunstância dos mesmos; no segundo leilão, foi anunciada a intenção dos intervenientes em venderem o prédio em causa pelo preço de 1.400.000$00, estando o autor presente e nada tendo proposto.
Na resposta á contestação, os autores, embora admitindo terem tomado conhecimento e terem estado presentes nos leilões, alegaram, para além do mais, que os réus/adquirentes não estiveram presentes em nenhum deles ( cfr. art. 23), que a venda foi efectuada na sequência de negociações concretas entre os RR e os anteriores proprietários do terreno posteriores à realização dos leiloes, nos quais não foi efectuada a venda (cfr. art. 28º) e que não foi comunicada aos AA a intenção da efectuação da venda aos RR, nem o preço nem os demais elementos do negócio (cfr. art. 30º).
E lograram provar que a venda foi efectuada na sequência de negociações concretas entre os réus e os anteriores proprietários do terreno posteriores à realização dos leilões, nos quais não foi efectuada a venda (resposta ao quesito 26.º),
Assim, tendo em conta que da factualidade provada resulta não terem os Réus adquirentes estado nos leilões levados a cabo pelos réus vendedores, que a realização de leilão traduz um simples convite para contratar ou apresentar proposta negocial dirigida ao público Neste sentido, vide, Acórdão da Relação do Porto de 7-7-19878, in, CJ 1987, tomo IV, pág. 201. e que, como se escreve no Acórdão do STJ, de 19-11-2002 In, CJ/STJ, ano X, tomo III, pág. 133., “o obrigado a dar preferência tem de comunicar ao titular do direito não a simples intenção de vender, mas a existência de um ajuste feito com terceiro”, forçoso é concluir não terem os réus vendedores dado conhecimento aos autores de todos os elementos essenciais do contrato de compra e venda, designadamente da indicação da pessoa do adquirente.
E porque esta indicação, constitui no caso dos autos, elemento essencial da comunicação que o alienante deve fazer aos titulares do direito de preferência, porquanto o seu conhecimento é imprescindível para estes decidirem, se hão-de, ou não, exercer o seu direito, sendo ainda certo que, no caso dos autos, se mostra efectuado o depósito a que alude o art.1410º, n.º1 do C. Civil (cfr. fls. 25), dúvidas não restam que os autores têm o direito de haver para si o prédio vendido.
É o que decorre do citado preceito legal.
Julgamos, contudo, não ser de ordenar o peticionado cancelamento do registo efectuado com base na mencionada compra e venda.
É que a acção de preferência não é uma acção de anulação, mas tão só uma acção de substituição.
E porque o reconhecimento da preferência não implica extinção do direito do adquirente preferido, mas unicamente a sua substituição pelo preferente, o eventual registo feito a favor dos réus/adquirentes, não é nulo nem inexistente, não havendo portanto, à luz dos arts. 10º e segs. do C. R. Predial, fundamento para o seu cancelamento Neste sentido, vide o citado Acórdão do STJ, de 19-11-2002 e Acórdão do STJ, de 8-1-1997, in, CJ/STJ, ano V, tomo I, pág. 77..
Procede, por isso, a 16ª conclusão das alegações de recurso dos autores/apelantes.
CONCLUSÃO:
Do exposto poderá concluir-se que:
1º- A consequência de o Tribunal ter dado como provados factos principais não alegados pelas partes é terem-se os mesmos por não escritos escrita ( artigo 646° n.° 4 do CPC in fine).
2º- São pressupostos do direito de preferência contemplado no art. 1380º, n.º1 do C. Civil, que:
a) tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura;
b) o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido;
c) o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura;
d) o adquirente do prédio não seja proprietário confinante Neste sentido, vide Acórdão da Relação de Coimbra, de 17-2-1978, in, CJ, 1978, tomo III, pág. 687..
3º- Da conjugação dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis.
4º- O artigo 416º, n.º1 do C. Civil, impõe que o obrigado à preferência dê conhecimento ao titular do direito de todos os elementos que, face ao interesse (objectivo e objectivamente cognoscível) deste, sejam necessários para uma correcta formulação da decisão de exercer ou não o direito.
5º- Nestes elementos é de incluir a identificação do objecto do contrato, o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento, a data prevista para a celebração do contrato e a identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade de preferir.
6º- É o que acontece em caso de prédios confinantes, pois o preferente pode não desejar ter como confinante um vizinho com quem não se entenda ou de quem tenha má impressão, ou, pelo contrário, ter satisfação em que certa pessoa passe a ser seu vizinho.
7º- Os leilões traduzem um simples convite para contratar ou apresentar proposta negocial dirigida ao público, não dispensando, por isso, o obrigado a dar preferência de comunicar ao titular do direito a existência de um ajuste feito com terceiro.
8º- Na acção de preferência não é de ordenar o cancelamento do registo efectuado com base na mencionada compra e venda.
DECISÃO:
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente e, revogando a sentença recorrida:
1º- reconhece-se aos autores o direito de preferência na venda do prédio rústico feita pelos Réus, Judite S... e marido, Aníbal G..., aos réus, "C" e mulher,"D", formalizada pela escritura pública de 10- 11-1995.
2º- condena-se os réus, "C" e mulher,"D", a abrirem mão desse prédio a favor dos autores, que, assim, se substituirão na posição de adquirentes na ajuízada compra e venda.
3º- atribuímos a estes réus as importâncias correspondentes ao preço e às despesas da escritura, depositadas a fls. 25
4º- condena-se os réus, Judite S... e marido, Aníbal G...- vendedores- nas custas devidas em ambas as instâncias, por terem sido eles quem verdadeiramente deu causa à acção Na medida em que não cumpriram cabalmente o dever de notificação do projecto de venda aos autores preferentes, que lhes era imposto pelo art. 416º do C. Civil. Neste sentido vide Alberto dos Reis, in, “Código de Processo Civil, Anotado”, Vol. II, pág. 227, e Antunes Varela, in, RLJ, 126º, págs. 365, 372 e 373. .
Guimarães,