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PRÉDIO URBANO
PREFERÊNCIA
1. O critério fundamental para a classificação do prédio como rústico ou urbano é a prevalência da destinação do prédio, no seu conjunto: as construções implantadas no solo e sem outro uso que não seja o de estar ao serviço dele, integram o prédio rústico, assim como o terreno, explorado ou cultivado ou não, que apoie ou esteja ao serviço do edifício nele implantado, integra e é componente do prédio urbano.
Tribunal Judicial de Monção
Acordam os juízes da 2ª secção do Tribunal da Relação de Guimarães
(Relatora: Isabel Fonseca; Adjuntos: Eva Almeida e António Figueiredo de Almeida)
I. RELATÓRIO
M (…) e esposa, M (…), intentaram a presente acção declarativa, com forma de processo ordinário, contra S (…), A (…)e esposa, M (…)e R (…)e marido, J (…), pedindo que se reconheça aos autores o direito de preferirem na venda do prédio referido nos arts. 1º e 2º da petição inicial, prédio composto de terreno de monte e pinheiros, denominado “L (…).
Para fundamentar a sua pretensão invocam, em síntese, que:
São donos do prédio rústico identificado o art. 5º da petição inicial, composto de terreno de mato e pinheiros.
Por escritura de compra e venda de 22/06/1988, os 2º e 3ºs réus venderam ao 1º réu o prédio rústico, identificado nos art.s 1º e 2º da petição inicial, com 10.040 m2 de área, contíguo ao seu.
Os dois prédios têm fins idênticos e área inferior à unidade de cultura da região.
O dito negócio foi feito à revelia dos autores, não lhes tendo sido dado conhecimento nem dos seus termos nem da data da escritura, nem lhes foi dada a faculdade de exercerem a preferência na compra; Só em Fevereiro de 2005 é que os autores tomaram conhecimento dessa realidade, pretendendo agora exercer o seu direito de preferência.
O réu S (…) apresentou contestação, impugnando alguns dos factos articulados na petição inicial e invocando, em síntese, que:
Adquiriu o prédio em causa não só por via derivada, pela compra que efectuou aos outros réus, mas também por via originária, por usucapião, sendo que a aquisição da propriedade por essa via originária sobrepõe-se a qualquer outro direito, designadamente o de preferência, que possa incidir sobre o dito prédio.
Caducou o direito que os autores pretendem fazer valer nesta acção, pelo facto de terem tomado conhecimento dos elementos do negócio, designadamente do preço de aquisição, e terem assumido atitude de rejeição do mesmo por aquele preço, para além de terem deixado expirar o prazo legalmente previsto para fazerem exercer o seu alegado direito.
Os autores não têm o direito de preferência de que se arrogam porquanto o prédio dos autores é um prédio urbano, com anexos e logradouro, sendo a parte rústica mero componente da parte urbana; Por outro lado, mesmo que eventual direito lhe assista, o seu exercício será sempre abusivo uma vez que pretendem adquirir o prédio pelo valor que foi pago há cerca de 17 anos, 4.000 contos, quando o seu valor actual é muito superior a este, assim se locupletando à custa do 1º réu.
Acresce que o prédio em causa tem um destino diferente da agricultura, vai ser loteado para construção, como era intenção dos anteriores proprietários e do actual.
Em reconvenção, o réu pede a condenação dos autores a reconhecer o direito de propriedade do réu sobre o prédio em causa, direito adquirido por usucapião.
Para o caso de proceder a pretensão dos autores, o réu pede a condenação destes a pagar o preço por ele despendido nas escrituras de aquisição do prédio e respectivos juros.
Mais requer a condenação dos autores como litigantes de má fé, fixando-se a indemnização a favor dos autores em € 5.000,00.
Os autores replicaram, impugnando a matéria de excepção.
Admitido o pedido reconvencional formulado, foi elaborado despacho saneador, com fixação da factualidade assente e elaboração de base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e respondeu-se aos quesitos, sem reclamações.
Proferiu-se sentença, que concluiu nos seguintes termos:
“Pelo exposto, decido julgar:
- Totalmente improcedente, por não provada, a acção intentada pelos autores M (…)e esposa, M (…), contra os réus (…)e, consequentemente, absolvo estes réus dos pedidos formulados.
- Procedente, por provado, o pedido reconvencional formulado pelo reconvinte S (…)e, consequentemente, reconheço e declaro que este, por o ter adquirido por usucapião, é dono e legítimo possuidor da totalidade do prédio rústico composto de monte de roço com pinheiros, denominado “L (…); direito que os autores/reconvindos, como quaisquer outros, estão obrigados a respeitar.
Julgo improcedente o pedido formulado relativo à condenação dos autores/reconvindos como litigantes de má-fé.
- Condeno os autores no pagamento das custas do processo.
Registe e notifique”.
Não se conformando, os autores recorreram, formulando as seguintes conclusões:
“ A. A questão a decidir é a seguinte: assiste ou não aos autores o direito de preferência na compra e venda dos bens imóveis entre os réus?
B. Dão-se por integralmente reproduzidos os factos provados e não provados que por economia processual se não reproduzem.
Seja permitido aos autores ressaltar a matéria de facto provada nomeadamente a que resultou das alíneas A), B), E), F), G) e M) da Matéria Assente;
C. Os prédios dos autores e réus são confinantes entre si;
D. Os prédios dos réus são rústicos – veja-se a escritura de compra e venda junta aos autos, e do mesmo modo é rústico o prédio doa autores — artigo 1040 rústico;
E. Ambos os prédios têm uma área inferior à unidade de cultura, como resultou provado;
F. O terreno dos autores é de cultura e sempre de cultura o foi, apesar do destaque de parte para a construção de dois imóveis,
o terreno dos réus é terreno de monte com pinheiros;
G. Não formam qualquer unidade ou exploração agrícola os terrenos dos autores.
H. Um pedido de viabilidade de construção, mesmo que aprovado pela Câmara Municipal, não transforma o prédio rústico em urbano ou destinado a construção ou a qualquer fim que não seja o da cultura;
L Pediram viabilidade de construção, obtiveram-na, e durante mais de 30 anos nada fizeram no terreno, nada promoveram, nem uma pedra mexeram, e com tal impediram o uso do direito dos autores.
Os réus não abriram acessos, não obtiveram a licença para construir, não contrataram a obra não iniciaram os projectos de construção sequer
J. Como resultou provado, os réus não comunicaram aos autores o projecto de venda nem as cláusulas do contrato
K. Não se basta a lei, em que os titulares do direito tenham conhecimento da venda, da alienação,
Toma-se necessário comunicar o projecto da venda e as cláusulas do contrato:
L. Resultou provado em audiência de julgamento que os autores não tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação, nem do comprador, nem do preço, nem das condições de pagamento, nada;
M. Violou assim a sentença de que se recorre o disposto nos arts. 138, 416, 1410 do Código Civil pelo que é nulo; devendo ser substituída por sentença que condenando os réus reconheça aos autores o direito de preferência na alienação entregando-se os prédios aos autores”.
O réu S (…) contra alegou, propugnando pela manutenção da decisão.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II – FUNDAMENTOS DE FACTO
A 1ª instância deu por provada a seguinte factualidade:
A) Por escritura pública datada de 22 de Junho de 1988, outorgada no Cartório Notarial de Monção, a fls. 3 e 4 do livro de notas para escrituras diversas número 465-C, os 2°s. RR. (…) e mulher, M (…), declararam vender ao primeiro R. S (…)pelo preço de esc. 2.000.000$00 (dois milhões de escudos) e este declarou aceitar, metade indivisa do prédio rústico composto de monte de roço com pinheiros, denominado “L (…);
B) Por escritura pública, outorgada no dia 6 de Setembro de 1988, no Cartório Notarial de Monção, de fls. 96 vº a 98, do livro de notas para escrituras diversas nº 465-C, os 3ºs. réus, J (…) A(…)e mulher, R (…), declararam vender ao primeiro réu, S (…)pelo preço de esc. 2.000.000$00 (dois milhões de escudos) e este declarou aceitar, metade indivisa do prédio rústico composto de monte de roço com pinheiros, denominado “L (…);
C) As duas metades indivisas do prédio referidas nas anteriores alíneas A) e B) encontram-se respectivamente inscritas a favor dos 2°s. réus e dos 3°s. réus na Conservatória do Registo Predial de Monção, pelas apresentações números 03/060688 e 04/021286;
D) O prédio referido nas anteriores alínea A) e B) encontra-se inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo 1043º da Repartição de Finanças de Monção, tendo por titular inscrito o 1° réu;
E) Por escritura pública outorgada a 15 de Março de 1969, no Cartório NotariaI de Monção, de fls. 53 vº a 55 do livro de notas para escrituras diversas número B-419, M (…), por si e como procuradora de J (…), declarou vender a M (…), e este declarou aceitar, o prédio rústico composto de terreno de mato e pinheiros chamado “Monte da L (…);
F) O terreno referido nas anteriores alíneas A) e B) confronta pelo seu lado poente com o prédio referido na anterior alínea E);
G) Os prédios referidos nas anteriores alíneas A) e E) têm área inferior a 0,5 ha;
H) Em 1980, os autores deram entrada na Câmara Municipal de Monção ao processo de obras que teve o número 622/80 para edificarem a sua habitação sobre o prédio referido em E) dos factos assentes, tendo este sido referenciado na sua totalidade como parte integrante do prédio a edificar;
I) Posteriormente, os autores requereram na C.M.M. o licenciamento da construção no prédio referido em E) dos factos assentes de um estabelecimento comercial cujo processo de obras teve o número 622/81;
J) Os autores edificaram no prédio referido na anterior alínea E) um estabelecimento comercial e uma casa de habitação;
L) Em Março de 1983 e em 31.10.88, o autor marido apresentou na Repartição de Finanças de Monção os modelos 129 relativos, respectivamente, ao estabelecimento comercial e à casa de habitação referidas na anterior alínea, declarando como data de conclusão de cada uma daquelas obras os dias 10.03.1983 e 17.10.88. tendo aquela repartição de finanças atribuído às construções os artigos urbanos números 422 e 533 da dita freguesia de (…);
M) Das últimas avaliações gerais à propriedade rústica do concelho de M (…), vigentes desde 31.12.1991, resultou a inscrição na matriz do artigo rústico 1040° da freguesia de Troviscoso, com área de 1.180 m2 e as seguintes confrontações: norte M (…); nascente S (…) e outro; sul e poente estrada.
Das respostas aos artigos da base instrutória:
1) Há mais de 20 anos que os autores detêm o prédio referido na alínea E), habitam a casa que sobre o mesmo construíram, exploraram um estabelecimento comercial situado em edifício que no mesmo edificaram, implantaram uns anexos destinados a garagem, galinheiro e forno de lenha, tratam do jardim, de uma horta e de árvores de fruto que aí plantaram (resposta ao quesito 1º)
2) Os autores e seus antepossuidores vêm procedendo do modo descrito no anterior artigo à vista de todos, pacificamente, sem oposição de ninguém, com a convicção e perante todos sendo considerados os seus proprietários (resposta ao quesito 2º).
3) Desde a data da celebração das escrituras públicas referidas em A) e B) dos factos assentes que o 1º réu se desloca ao prédio, o vigia e cuida, manda roçar o mato para o manter limpo e colhe todos os seus outros benefícios, dando árvores aos vizinhos que habitam o bairro contíguo e deixando cortar algumas que se encontravam próximas das habitações destes (resposta ao quesito 5º).
4) O 1° réu procede do modo descrito no anterior artigo à vista de toda a gente, incluindo os autores, sem oposição destes ou de outrem, convicto de estar a exercer um direito próprio, de propriedade, sem prejudicar ou lesar direitos alheios (resposta ao quesito 6º).
5) Na época em foram concretizadas as compras formalizadas nas escrituras referidas em A) e B), o autor marido manifestou que o preço de venda desse monte era muito caro e que, por esse motivo, não lhe interessava o negócio (respostas aos quesitos 7º e 8º).
6) As obras de construção da moradia e do estabelecimento comercial dos autores foram concluídas há mais de vinte anos (respostas aos quesitos 9º e 10º).
7) O artigo matricial rústico 1040º da freguesia de T (…) é constituído pelo terreno sobrante do anterior artigo rústico 2041°, referido em E) dos factos assentes, onde foram edificadas as construções referidas na alínea H) e I) dos factos assentes (resposta ao quesito 11º).
8) Correspondendo a um espaço que serve de apoio, de quintal, dessas construções (resposta ao quesito 12º).
9) Os anexos referidos na resposta ao quesito 1º foram edificados pelos autores junto ao limite nascente/norte do prédio referido na al. E), hoje art. matricial rústico 1040º, servindo de apoio à sua casa de habitação e ao estabelecimento comercial que exploraram (resposta ao quesito 13º).
10) Em 19/10/1979, A (…) deu entrada na Câmara Municipal de Monção de um pedido de viabilidade de loteamento do prédio referido em A) e B), que mereceu aprovação camarária, por deliberação tomada em Reunião Ordinária de 11/12/1979 (resposta ao quesito 15º).
11) O 1° Réu celebrou as escrituras públicas referidas em A) e B) dos factos assentes com o fim de destinar o referido prédio a construção (resposta ao quesito 16º).
12) Pelo menos, desde o ano de 1991, que os autores têm conhecimento que o prédio referido em A) e B) pertence ao réu S (…) (resposta ao quesito 17º).
13) A casa referida em H) está construída desde inícios dos anos 80 (reposta ao quesito 19º).
III – FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos recorrentes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C. –, salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 664 do C.P.C.
Considerando a delimitação que decorre das conclusões formuladas pelos apelantes, assentamos que, no caso dos autos, está em causa apreciar se assiste aos autores o direito de preferirem na compra dos prédios adquiridos pelo réu/apelado, S (…), o que passa, fundamentalmente, pela averiguação da natureza – rústica ou urbana –, do terreno dos autores.
2. Os autores estruturam a acção no pressuposto de que quer o seu prédio quer os prédios que o réu/apelado comprou, confinantes entre si, são prédios rústicos, pelo que a preferência que invocam tem por base o disposto no art. 1380º do Cód. Civil – diploma a que aludiremos quando não se fizer menção de origem – nos termos do qual “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante” – nº1 –, sendo aplicável o regime instituído pelos arts. 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações – nº4.
No entanto, o art. 1381º salvaguarda expressamente os casos em que não existe o direito de preferência, estipulando que não gozam desse direito os proprietários de terrenos confinantes:
“a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”.
No caso, interessa aprofundar a hipótese contemplada na referida alínea a), para o que releva a distinção entre imóveis rústicos e urbanos.
Essa distinção há-de fazer-se tendo em conta o disposto no art. 204º, nº2, de sorte que “não devem considerar-se prédios urbanos, mas partes componentes dos prédios rústicos, as construções que não tenham autonomia económica, tais como as adegas, os celeiros, as edificações destinadas às alfaias agrícolas, etc., assim como não devem considerar-se prédios rústicos os logradouros de prédios urbanos, como os jardins, pátios ou quintais. Ao logradouro deve ser atribuída a mesma natureza do edifício a que está ligado (…)” [ [1] ]. Refira-se que não está em causa a aplicação do conceito fiscal de prédio rústico, urbano e misto, que é de natureza económica, salientando-se que a lei civil desconhece o conceito de prédio misto [ [2] ].
O critério fundamental para a classificação aludida é, portanto, a prevalência da destinação do prédio, no seu conjunto [ [3] ]. Assim, as construções implantadas no solo e sem outro uso que não seja o de estar ao serviço dele, integram o prédio rústico, assim como o terreno, explorado ou cultivado ou não, que apoie ou esteja ao serviço do edifício nele implantado, integra e é componente do prédio urbano [ [4] ].
Na sentença recorrida, depois de se analisar os conceitos em causa – de forma minuciosa, com enunciação da doutrina e jurisprudência mais relevantes –, escreveu-se o seguinte:
“Revertendo para o caso dos autos:
É possível a conclusão, perante a factualidade apurada, que o prédio dos autores, identificado na alínea E) da matéria assente, após o destacamento que deu origem aos artigos urbanos e rústico actuais, e na sequência da construção da casa de habitação e do estabelecimento comercial daqueles autores, a parte rústica sobrante passou a ser utilizada como complemento dessa casa de habitação e estabelecimento, como seu quintal, servindo aos seus moradores de horta para subsistência doméstica.
Isso mesmo se extrai do uso e fruição que lhe é conferido pelos seus proprietários e pela ligação física que mantém com as construções referidas, que de modo algum se destinam a servir de apoio a qualquer exploração agrícola ou florestal, absolutamente inexistente.
O prédio dos autores é essencialmente usado para fins habitacionais e, em tempos, comerciais, sendo que a parte que poderia ser destinada à cultura, ou cultivo agrícola, não goza de autonomia funcional, estando ao serviço da parte urbana. Ou seja, a utilidade económica principal do prédio preferente reside na casa e edifícios existentes e não no solo.
Estes simples factos mostram como o prédio preferente, como prédio rústico autónomo, não possui, na verdade, uma concreta autonomia relativamente ao prédio urbano que constitui a habitação dos autores, e pode justamente ser classificado como logradouro de tal prédio.
Desta forma, o prédio em referência constitui parte integrante de prédio urbano e, como tal, não gozam os autores, proprietários confinantes, de direito de preferência sobre o prédio alienado, nos termos do disposto no art. 1381º al.a) 1ª parte do C.C.
Por este motivo, não pode a acção proceder.
Pelo que, está desde logo condenada ao insucesso a pretensão que os autores pretendem fazer valer nestes autos, mostrando-se consequentemente prejudicadas a demais matéria de índole excepcional que o réu levantou na sua oposição”.
É uma análise correcta, que enquadra a factualidade assente à luz do conceito civilístico de prédio urbano, de que atrás demos conta, brevemente.
Aliás, nas alegações de recurso, os apelantes não aduzem qualquer argumento que aponte em sentido contrário, limitando-se à afirmação, inconsequente, de que o terreno dos autores “é de cultura e sempre de cultura o foi, apesar do destaque de parte para a construção de dois imóveis”.
Em suma, como concluiu o tribunal a quo, os autores não gozam do direito de preferência de que se arrogam.
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Conclusão
1. O critério fundamental para a classificação do prédio como rústico ou urbano é a prevalência da destinação do prédio, no seu conjunto: as construções implantadas no solo e sem outro uso que não seja o de estar ao serviço dele, integram o prédio rústico, assim como o terreno, explorado ou cultivado ou não, que apoie ou esteja ao serviço do edifício nele implantado, integra e é componente do prédio urbano.
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Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a douta sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Notifique.
Guimarães,
[1] Pires de Lima e Antunes Varela, C.C. anotado, Coimbra Editora, 3ª edição, vol.I, pág.196.
[2] Actualmente, o CIMI, aprovado pelo Dec. Lei 287/2003 de 12/11, dispõe:
Art. 3º -Prédios rústicos:
1 - São prédios rústicos os terrenos situados fora de um aglomerado urbano que não sejam de classificar como terrenos para construção, nos termos do n.º 3 do artigo 6.º, desde que:
a) Estejam afectos ou, na falta de concreta afectação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, tais como são considerados para efeitos do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
b) Não tendo a afectação indicada na alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.
2 - São também prédios rústicos os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por força de disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas e estejam a ter, de facto, esta afectação.
3 - São ainda prédios rústicos:
a) Os edifícios e construções directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, quando situados nos terrenos referidos nos números anteriores;
b) As águas e plantações nas situações a que se refere o n.º 1 do artigo 2.º.
4 - Para efeitos do presente Código, consideram-se aglomerados urbanos, além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados, os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública, sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da última edificação, no sentido dos arruamentos.
Art. 4.º - Prédios urbanos
Prédios urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.
Sobre a distinção entre prédios rústicos e urbanos, vd. ainda Castro Mendes, Direito Civil (Teoria Geral), 1979, vo. II, p.196-200
[3] Meneses Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T. II, Coisas, 2ª edição, Almedina Coimbra, 2002, depois de aludir às várias teorias que podem encontrar-se na doutrina portuguesa mais recente – teoria do valor/ teoria da afectação económica/ teoria do fraccionamento e teoria da consideração social – conclui, a p. 125 que “a distinção civil entre prédios rústicos e urbanos é pouco precisa”.
A este propósito e no âmbito específico da preferência, refere Agostinho Cardoso Guedes, in O Exercício do Direito de Preferência, Teses, Publicações da Universidade Católica, Porto, 2006, p. 123: “O art. 1381º, a), mostra, assim, que a finalidade dada ao terreno pelo proprietário é juridicamente relevante; se assim é, então nos casos em que o mesmo terreno é utilizado para a cultura e para outros fins (habitação, parque de estacionamento, armazém, garagem, etc,), a solução mais razoável será, na verdade, atender ao destino predominante a que o prédio está efectivamente afecto, porque só assim a lei estará a respeitar a liberdade do proprietário em utilizar o bem da forma que entender mais conveniente. Uma solução que desse apenas relevância à aptidão abstracta do terreno estaria não só a favorecer o emparcelamento mas também a afectação de terrenos à agricultura”.
[4] Debruçando-se essencialmente sobre o conceito de prédio urbano, Oliveira Ascensão (Direitos Reais, Almedina, Coimbra, 1978, pp. 114 e 115), refere que o prédio urbano é por natureza uma coisa composta, no sentido de que a “individualidade, quer do solo, quer da construção, se mantém. Mas ambos entram a formar uma nova unidade, e é essa que surge na vida social como um prédio”.