Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 442/15.7T8VVD.G1 |  |
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ERRO SOBRE O OBJECTO
ACTIVIDADE DE MEDIAÇÃO
DEVERES DO MEDIADOR
I- A impossibilidade legal ou jurídica do negócio ocorre quando a prestação consiste num acto que a lei não permite que seja realizado. No caso em apreço a prestação a que os contraentes se obrigaram (celebrar o contrato prometido) é certa e determinada, não contraria a lei e é física e legalmente possível.
II- Tendo presente o “princípio a equiparação” consagrado no art.º 410º nº 1 do CC, também concluímos que, ainda que os prédios, objecto mediato do contrato prometido, carecessem de capacidade construtiva – o que não se provou – o contrato promessa em questão não seria nulo por “impossibilidade originária da prestação” (art.º 401º do CC), podendo apenas equacionar-se a sua anulabilidade com base em erro sobre o objecto do negócio.
III- O erro sobre o objecto do negócio, também denominado erro vício, ou erro motivo, é um erro na formação de vontade, enquanto o erro obstáculo ou na declaração, previsto no art.º 247º d CC, é um erro na formulação da vontade. Porém, ambos os erros, para que relevem, isto é, para que permitam a anulação do negócio em que ocorreram, supõem sempre que a contraparte conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade do erro.
IV- Não actuando a mediadora e o seu angariador como representantes dos promitentes vendedores, e como estes promitentes vendedores nunca asseguraram aos promitentes compradores a capacidade construtiva dos prédios, nem tinham conhecimento do fim a que estes os destinavam, não se verificam os pressupostos da anulabilidade com base no erro sobre o objecto do negócio.
V- O regime jurídico da actividade de mediação prevê a responsabilização da mediadora por actos ou omissões dos seus representantes ou colaboradores que determinem danos patrimoniais, não só àqueles com quem contratou (responsabilidade contratual), mas a terceiros (responsabilidade extracontratual).
VI- Existia por parte da mediadora imobiliária e do seu angariador o dever de “com a maior exactidão e clareza” informar os interessados na aquisição dos prédios, sobre “as características do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro”.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I – RELATÓRIO
P. R. e S. R. instauraram a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra A. S., M. L., J. M., M. F., M. S., Herança Indivisa Aberta por óbito de O. S., “X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C., pedindo:
a) Se reconheça e declare a nulidade ou anulação do contrato-promessa ‘que os autores celebraram com os réus, melhor identificado no art.º 1.º da Petição Inicial;
b) Sejam condenados os réus, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), entregue pelos autores e recebida pelos réus a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da citação e até integral e efectivo pagamento, ou, em alternativa, a quantia de € 5.000,00, a título de indemnização pelos danos sofridos pelos autores em consequência da omissão de informações/prestação de informações erradas.
Alegam, para tanto e em suma, que, em 15 de Janeiro de 2014, celebraram com os 1ºs, 2ºs e 3ª réus (estes por si e em representação da herança indivisa aberta por óbito de O. S.), por escrito, um contrato, que intitularam de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, no qual os réus prometeram vender aos autores, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de €20.000,00 (vinte mil euros), os seguintes prédios:
– Prédio rústico, constituído por duas leiras das ... com 556 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º;
– Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo com 300 árvores avidadas, com 774 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º;
– Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo, com 10 árvores avidadas e 1 oliveira e 1 castanheiro, com 422 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º.”;
Nos termos do referido contrato e a título de sinal e princípio de pagamento entregaram aos réus, na data da sua celebração, a quantia de €5000, ficando o remanescente do preço de ser pago no acto da escritura pública de compra e venda.
Este negócio foi intermediado por “X Mediação Imobiliária, Lda.” –, aqui 5.ª ré, titular da licença AMI n.º ... – através de cujo anúncio, publicado na internet, os autores tomaram conhecimento do negócio, que depois lhes foi apresentado pelo legal representante ou funcionário da 5.ª Ré – A. C. –, aqui 6.º Réu
No referido anúncio de venda, elaborado e publicado na internet pelos 5.ª e 6.º réus, o objecto do negócio foi publicitado com fotografias do local, acompanhadas do seguinte texto publicitário: “Terreno com Ruína; 22.500€; ..., ...; Total m2: 40; Tamanho do Lote (m2): 2.550; Ano Construção: 1940; Ao comprar este terreno em ..., ..., estará a investir numa propriedade com as seguintes características: - possui ruína para reconstrução; - composto de 3 artigos rústicos; - área de aproximadamente 2.550 m2; - bons acessos; - localizado a 5 minutos de ...”;
Os autores, interessados na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, depois de verem o acima referido anúncio, deslocaram-se às instalações da 5.ª ré, onde foram recebidos e atendidos pelo 6.º Réu, ao qual os autores explicaram detalhadamente o seu interesse: aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, no mínimo de tipologia T3;
Manifestando interesse em verem o local e os prédios, os autores, acompanhados pelo 6.º réu, foram visitar o local, sendo que este garantiu aos autores que os prédios identificados reuniam as qualidades que pretendiam, na medida em que permitam a reconstrução e ampliação da ruína neles implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, no mínimo de tipologia T3;
Os autores acreditaram e confiaram nas declarações prestadas pelo 6.º réu, sem nunca as terem posto em causa e apresentaram uma proposta de €20.000,00, que os réus aceitaram;
Na sequência foi celebrado o sobredito contrato.
Em 25 de Junho de 2014, o autor marido dirigiu ao Município de ... um requerimento escrito, nos termos do qual requereu a emissão de certidão informativa sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para os prédios acima identificados. Dessa certidão e do esclarecimento posteriormente solicitado resulta que não é legal e regularmente possível ampliar e transformar a ruína existente, nem tão-pouco construir nos prédios acima referidos uma moradia unifamiliar do tipo T3, por se situarem em área da RAN e confinarem com uma linha de água pública, estando assim afectados pela servidão administrativa constituída pelo domínio hídrico, da qual resulta imperativamente a proibição de realização de obras dentro dessa zona de servidão;
Se os autores soubessem ou sequer desconfiassem que os prédios acima identificados não tinham aptidão construtiva para construção de uma moradia unifamiliar do tipo T3, não teriam celebrado o acima referido contrato-promessa de compra e venda.
De resto, não fosse a aptidão construtiva afiançada pelos réus, os prédios acima identificados teriam um valor patrimonial ou de mercado sumamente inferior ao preço contratado de €20.000.00;
Apesar de saberem que era essencial para os autores que os prédios acima identificados tivessem a pretendida aptidão construtiva, os réus omitiram e ocultaram essa informação essencial aos autores não os tendo informado, nem antes, nem depois da celebração do já referido contrato-promessa, das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico, antes prestando informações erradas e que sabiam não corresponder à verdade;
Os autores solicitaram aos réus que fosse desfeito o negócio e consequentemente anulado o contrato-promessa, bem como exigiram a restituição integral do montante de €5.000,00, correspondente ao sinal pago, o que foi aceite pelos 1ºs, 2ºs e 3ºs réus;
Sucede que, os 5.ª e 6.º réus, tendo certamente já cobrado a comissão do negócio, opuseram-se à devolução do sinal e, por via disso, impediram a concretização do interesse recíproco dos autores e dos 1ºs, 2ºs e 3ª réus.
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Os 5ª e 6º réus (“X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C.) contestaram excepcionando a sua ilegitimidade e a caducidade do direito de pedir a anulação do contrato, porquanto:– Os autores, desde pelo menos a data da outorga do contrato-promessa celebrado, isto é, desde 15.01.2014, que têm conhecimento das limitações construtivas do prédio em causa, pelo que já há muito que decorreu o prazo de um ano para invocar a anulabilidade do negócio jurídico previsto no art.º 287.º do Código Civil;
– Os 5.ª e 6.º réus não acordaram com os autores nenhumas condições essenciais do negócio, pois, na qualidade de empresa mediadora e angariador imobiliário, limitam-se a transmitir às partes as suas intenções e, em caso de acordo, limitam-se a tratar da documentação necessária para a concretização do negócio visado, que foi o que aconteceu. Deste modo, a ré não pode, mesmo que houvesse lugar à anulabilidade da promessa de compra e venda, ser co-responsável pela restituição do sinal, devendo ser considerada parte ilegítima.
Impugnam parcialmente a matéria alegada na P.I. dando a sua versão dos factos.
Pediram a intervenção acessória provocada da “Companhia de Seguros Y, S.A.” para a qual se mostra transferida a responsabilidade civil emergente da sua actividade, mediante contrato titulado pela apólice, com o n.º 9249997, vigente à data dos factos.
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Os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus (A. S., M. L., J. M., M. F. e M. S.) contestaram, impugnando parcialmente a matéria alegada na P.I. e excepcionando a falta de personalidade judiciária da ré “Herança Indivisa”, alegando, em síntese, que, no momento da celebração do mencionado contrato promessa, os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus desconheciam completamente a alegada (só agora nesta petição) intenção dos autores na construção, reconstrução ou alteração de uma moradia unifamiliar para habitação, no mínimo de tipologia T3, projectada pelos autores para os prédios rústicos em causa; e que qualquer pessoa mediana sabe perfeitamente que a classificação e identificação de um terreno como rústico, não permite ser considerado como terreno para construção;De qualquer forma, os autores, antes de celebrarem o contrato, deveriam ter diligenciado junto das entidades administrativas públicas competentes, como fizeram em 25 de Julho de 2014, solicitando esclarecimentos sobre a construção naqueles terrenos (rústicos), não se ficando apenas pela “palavra do vendedor” que, diga-se, nunca afiançaram que os prédios permitiam a construção urbana ou mesmo a ampliação da ruina existente;
- Da letra do contrato promessa celebrado entre os autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus e das declarações negociais aí expressas, não resulta que os autores tenham condicionado a aquisição dos prédios rústicos em causa, ou o valor de aquisição dos mesmos, à sua capacidade construtiva, bem como dele não resulta a alegada essencialidade da celebração do contrato para “construção de uma casa de habitação, no mínimo de tipologia T3”;
Na carta enviada em 9 de Junho de 2014 aos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs réus os autores, numa tentativa de anulação do referido contrato promessa, nunca referem a intenção de construir uma moradia do tipo T3, ou mesmo, no limite da falsidade, a intenção de alterar a “ruína” existente ampliando-a para uma moradia unifamiliar do tipo T3.
A promessa da compra e venda sempre teve por objecto os prédios actualmente inscritos na matriz rústica sob os artigos …, … e …, e na matriz urbana sob o artigo .... Portanto, na data acordada entre os autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, ou seja, em 16 de Julho de 2014, o prédio urbano existia e, além disso, era perfeitamente possível a sua reconstrução, ou até mesmo a alteração, dentro da lei, da mencionada edificação em ruína. Como hoje continua a sê-lo, mediante a obtenção da prévia licença de obras, que no caso não pode ser recusada, por aquela edificação ter sido construída antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas;
Relativamente ao mencionado ribeiro, localizado nas estremas, e à respectiva servidão administrativa constituída pelo domínio hídrico, que sempre existiram e eram conhecidas dos autores, nada os impedia de utilizar os prédios para os fins a que se destinavam, bem como de reconstruirem a edificação existente e, nomeadamente, de solicitarem a impermeabilização adicional do solo através de um plano de pormenor;
Nada impede que os autores, desde 19 de Junho de 2014, procedam à reconstrução da edificação (para habitação) existente no local há mais de setenta anos, em estado de degradação ou ruína, solicitando o respectivo processo camarário de autorização e licenciamento de obra;
Pelo que, não existe qualquer vício na formação da vontade dos Autores, que afecte o referido contrato promessa, celebrado com os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs réus, em 15 de Janeiro de 2014;
Os autores alegam na P.I. contra a verdade dos factos que bem conhecem, pretendendo com a presente acção, pura e simplesmente, um ganho ilegítimo à custa do património dos réus, litigando com patente má-fé;
Concluem pedindo que os autores sejam condenados, como litigantes de má fé, a pagar aos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs réus uma indemnização de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), sendo € 500,00 para cada um.
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Foi indeferido o incidente de intervenção assessória provocada suscitado pelos réus “X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C..*
No despacho saneador julgou-se procedente a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária da ré “Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de O. S.” e, consequentemente, foi a mesma absolvida da instância, mais se decidindo ser a ilegitimidade invocada pelos réus “X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C. uma ilegitimidade substantiva e não processual, relegando-se para final o seu conhecimento e, bem assim, da excepção peremptória de caducidade.*
Realizou-se a audiência de julgamento, e proferiu-se sentença em que se decidiu:– «Nestes termos e face ao exposto julgo improcedente a acção e, em consequência, absolvo os Réus do pedido.
Custas pelos Autores, sem prejuízo do apoio judiciário concedido - Cfr., artigo 527.º, do Código de Processo Civil..».
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Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso, que instruíram com as pertinentes alegações, em que formulam as seguintes conclusões:1. A Douta Decisão recorrida não apreciou e, por maioria de razão, não julgou, nem proferiu qualquer decisão em relação à factualidade vertida em 32. da petição inicial.
2. Não obstante, a factualidade vertida em 32., designadamente: “se os AA. Soubessem das limitações e/ou proibições que afectam os prédios identificados em 2. supra não teriam celebrado aquele contrato e por maioria de razão não teriam feito o dispêndio da quantia de €5.000,00 entregue aos RR. a título de sinal”, tem manifesto interesse e ostensiva relevância para a decisão da causa.
3. Nos termos da al. d) do nº1 do art. 615º do CPC, é “nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…).”
4. Pelo exposto, deve reconhecer-se e declarar-se a nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto aos factos vertidos em 32. da p. inicial.
5. Em relação à factualidade vertida em 32. da petição inicial, ficou sobejamente provado que os AA. não sabiam das limitações e/ou proibições que afectam os prédios identificados em 2. supra e, ainda, caso soubessem, não teriam celebrado aquele contrato e por maioria de razão não teriam feito o dispêndio da quantia de €5.000,00 entregue aos RR. a título de sinal. Pelo que, impõe-se suprir a omissão de pronúncia e julgar provada a factualidade vertida em 32. da petição inicial.
6. Os Apelantes não aceitam, nem se conformam com a decisão negativa (“não provado”) em relação aos factos vertidos em 28. e 29. da petição inicial.
7. Por um lado, ficou provado que “não fosse a aptidão construtiva afiançada pelos RR., os prédios identificados em 2. supra teriam um valor patrimonial ou de mercado sumamente inferior ao preço publicitado de €22.500,00 e ao preço contratado de €20.000.00.” De resto, em relação à factualidade vertida em 28. da petição inicial, pronunciou-se o relatório pericial junto a fls. 87 a 89, segundo o qual “o valor de mercado para este tipo de terrenos em 15.01.2004 seria de €10.660,00.”
8. Por outro lado, como se viu supra, provou-se sobejamente que “os RR. omitiram e ocultaram informação essencial aos Autores, não os tendo informado, nem antes, nem depois da celebração do já referido contrato-promessa, das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.”
9. A testemunha MARIA referiu que o Réu A. C. não disse que existiam limites à construção e nunca avisou que o terreno estava em zona de Reserva Agrícola Nacional. Cfr. DECLARAÇÕES DA TESTEMUNHA MARIA (cujo depoimento se encontra gravado na aplicação Habilus Media Studio, CD de 00:00:01 a 00:50:16 (26-03-2019, 11:03:13 a 11:53:29), acima reproduzidas.
10. Também a testemunha A. F. referiu que o Réu A. C. disse que o terreno dava para construir se fosse utilizada uma das paredes da ruína, mas não falou em limite de área ou na construção de um segundo piso. Cfr. DECLARAÇÕES DA TESTEMUNHA A. F. (cujo depoimento se encontra gravado na aplicação Habilus Media Studio, CD de 00:00:01 a 00:36:17 (26-03- 2019, 11:54:15 a 12:30:32), acima reproduzidas.
11. Em face do exposto, a douta decisão de facto incorreu em erro de julgamento, impondo-se em consequência a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgue provada a factualidade vertida em 28. e 29. da petição inicial.
12. Também se impõe a modificação da decisão de facto quanto à factualidade constante do ponto 46 dos factos provados: “No segundo prédio referido em 2 existe implantada uma edificação de habitação desde há mais de setenta anos, com cerca de setenta metros quadrados, actualmente em estado avançado de degradação (“ruína”) e sem condições de habitabilidade.”
13. De acordo com o relatório pericial junto a fls. 87 a 89, “o prédio registado com o artigo Urbano …, trata-se de uma construção de R/C, totalmente em ruínas, restando apenas as paredes exteriores, com as dimensões aproximadas de 5m X 4,5 m.” Conclui o relatório pericial que a construção em ruínas tem uma área aproximada de 22,5 m2, muito diferente da área publicitada no anúncio de venda e mais diferente ainda da área participada em 19.06.2014.
14. Não obstante o teor do relatório pericial e os depoimentos das testemunhas MARIA e A. F., o Tribunal recorrido incorreu em erro de julgamento, dando como provada a existência de uma edificação de habitação, com cerca de setenta metros quadrados.
15. É certo que o Ex. mo Sr. Perito reconheceu que, “na ocasião em que se deslocou ao imóvel, o terreno tinha muitas silvas, razão pela qual não viu nem mediu quaisquer pedras situadas fora da divisão que menciona no relatório pericial.” Porém, interrogado sobre a área da construção em ruínas, também disse e afiançou que não tinha área igual ao dobro da área aproximada que lhe atribuiu (22,5 m2), muito menos área correspondente a mais do triplo da área que lhe atribuiu (22,5 m2).
16. Pelo que, não poderia o Tribunal recorrido, sem mais, e podia ter ordenado oficiosamente a realização de um levantamento topográfico à construção em ruínas, e não o fez, dar como provado que a construção em ruínas tinha a área de 70 m2.
17. Acresce que, admitindo que o Tribunal pudesse dar credibilidade à tese de que havia sinais de uma parede ruida, tese que, contudo, não ficou suficientemente provada (as testemunhas não tinham conhecimento directo dessa parede), jamais poderia dar como provado que tal anexo se destinasse a habitação.
18. Com efeito, apesar de não terem conhecimento directo dos factos, as testemunhas referindo-se à tal parede disseram que ouviram dizer que tal parede era de um coberto ou telheiro para guarda de lenha e ferramentas agrícolas. Veja-se, a este propósito, o que consta da motivação da decisão de facto quanto ao depoimento da testemunha F. M.: “Esclarece que, para elaborar o desenho de fls. 68v.º, mediu a ruína com a fita, referindo que havia uma parede mais pequena, que lhe disseram que tinha sido um coberto, existindo um vestígio do muro exterior do mesmo.”
19. Em conclusão, o Tribunal recorrido não podia dar como provado que a construção em ruínas tivesse a área de 70 m2, e muito menos poderá dar como provado que toda essa área de 70 m2 se tratasse de uma edificação de habitação.
20. Mesmo que desse como provada a área de 70 m2, impunha-se ao Tribunal recorrido considerar que metade dessa área correspondia a um anexo, coberto ou terreiro para guarda de lenha e arrumos, sem qualquer destino habitacional.
21. Em face do exposto, impõe-se a modificação da decisão de facto quanto à factualidade constante do ponto 46 dos factos provados, devendo considerar-se provado apenas que: “No segundo prédio referido em 2 existe implantada uma edificação de habitação desde há mais de setenta anos, com cerca de trinta e cinco metros quadrados, actualmente em estado avançado de degradação (“ruína”) e sem condições de habitabilidade.”
22. O Tribunal recorrido devia ter declarado a nulidade do contrato-promessa objecto dos autos por impossibilidade originária do objecto, nos termos do disposto no art. 401º do CC.
23. Com efeito, de acordo com a factualidade provada, demonstrado está que era originariamente impossível, por absoluta impossibilidade legal, a construção de uma moradia unifamiliar de tipologia T3 nos prédios objeto do contrato celebrado.
24. Nos termos do disposto nas als. c) e n) do nº1 do art. 22º do DL nº73/2009, de 31 de Março, “as utilizações não agrícolas de áreas integradas na RAN só podem verificarse quando, cumulativamente, não causem graves prejuízos para os objetivos a que se refere o artigo 4.º e não exista alternativa viável fora das terras ou solos da RAN, no que respeita às componentes técnica, económica, ambiental e cultural, devendo localizar-se, preferencialmente, nas terras e solos classificados como de menor aptidão, e quando estejam em causa:
c. construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado, quando se encontrem em situação de comprovada insuficiência económica e não sejam proprietários de qualquer outro edifício ou fração para fins habitacionais, desde que daí não resultem inconvenientes para os interesses tutelados pelo presente decreto-lei;
d. obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria.
25. Sucede que, os casos previstos nas als. c) e n) do nº1 do art. 22º do DL nº73/2009, de 31 de Março estão regulamentados pela Portaria n.º 162/2011 de 18 de Abril, respectivamente pelos arts. 4º e 14º, os quais estatuem outros requisitos cumulativos que acrescem aos definidos nas als. c) e n) do nº1 do art. 22º já referido.
26. O regime previsto no art. 4º da referida Portaria, para além dos demais requisitos cumulativos, exige que: - a aquisição do terreno tenha sido anterior à delimitação da carta da RAN.
27. Ora, como facilmente se percebe, no caso dos autos tal requisito não está cumprido. É inequívoco que a aquisição do terreno não é anterior à delimitação da carta do RAN. A delimitação da carta da RAN consta do Regulamento do PDM de ... pelo menos desde 1995 (Resolução do Conselho de Ministros nº93/95).
28. Acresce que, no caso da al. n) do nº1 do art. 22º do DL nº73/2009, de 31 de Março, exige-se que estejamos a falar de obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria.
29. Ora, no caso em apreço, a ruína existente não se destinava a habitação própria de ninguém, muito menos dos promitentes-compradores, aqui Apelantes.
30. Em conclusão, a situação em apreço não se subsume em nenhuma da excepções previstas na lei quanto à ocupação de solos situados em RAN, na mediada em que não cumpre os requisitos cumulativos simultaneamente impostos pelo DL nº73/2009, de 31 de Março e pela Portaria n.º 162/2011 de 18 de Abril.
31. Acresce que, tratando-se na melhor hipótese de uma ruína de construção destinada a habitação com 35 m2 de área coberta, tal ruína não tinha sequer área suficiente para, uma vez reconstruída, ser convertida/transformada em habitação unifamiliar, de tipologia T3, como sempre foi pretendido pelos AA., aqui Apelantes.
32. Com efeito, mesmo que os AA., aqui Apelantes, quisessem construir uma habitação modesta, do tipo das habitações a custos controlados, a área mínima exigida para uma moradia do tipo T3 era de 91 m2, nos termos do disposto no art. 2º da Portaria nº500/97, de 21 de julho.
33. Ocorre, por conseguinte, absoluta e originária impossibilidade legal do objecto mediato do contrato-promessa (fim pretendido pelos promitentes-compradores).
34. Como se demonstrou supra, contrariamente ao afiançado pelo 6º Réu, aqueles concretos prédios, atento o estado e a dimensão da ruína, não permitem a edificação de uma moradia unifamiliar tipo T3, pretensão almejada pelos promitentes compradores, aqui Apelantes.
35. Em face do exposto, deveria o Tribunal recorrido reconhecer e declarar a nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado por absoluta impossibilidade originária do objecto (fim pretendido pelos AA., aqui Apelantes).
Sem prescindir,
36. Os Apelados prestaram aos Apelantes informações erradas, pois fizeram-lhes crer que os prédios identificados em 2. dos factos dados como provados, como tinham uma construção em ruínas, tinham a aptidão construtiva pretendida pelos recorrentes, o que não corresponde à verdade.
37. Acresce que, comos se viu supra, os Apelados omitiram e ocultaram aos Apelantes informações essenciais para a formação da decisão de contratar, designadamente: informações acerca das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.
38. Os Apelados sabiam que se tivessem prestado aos Apelantes tais informações essenciais, como lhes era imposto, os Apelantes não teriam celebrado contrato promessa de compra e venda e, por maioria de razão, não teriam prestado sinal.
39. Se os recorrentes soubessem das limitações e/ou proibições que afectam os prédios identificados em 2. supra não teriam celebrado aquele contrato e por maioria de razão não teriam feito o dispêndio da quantia de €5.000,00 entregue aos recorridos a título de sinal.
40. Estando provado que os Autores celebraram o contrato-promessa em causa na convicção de que na ruína existente no prédio melhor identificado no ponto 2 poderia ser construída moradia unifamiliar de tipologia T3, tendo tal facto sido dado como provado pelo Tribunal a quo, é indiscutível que essa capacidade foi um elemento determinante para a celebração do contrato promessa por parte dos autores.
41. Sucede que, como se demonstrou supra, em concreto, atentas as condições pessoais dos promitentes-compradores e as condições reais e/ou físicas da ruína existente num dos prédios, o regime jurídico que disciplina a RAN não permite a reconstrução/ampliação da referida ruína.
42. Com efeito, como se demonstrou supra, os promitentes-compradores, aqui Apelantes, e a ruína em causa não preenchem os requisitos cumulativos previstos no DL nº73/2009, de 31 de Março e na Portaria n.º 162/2011 de 18 de Abril, requisitos esses de cuja verificação cumulativa depende a possibilidade de utilização de solos inseridos em RAN.
43. Em face do exposto, assiste aos promitentes-compradores, aqui Apelantes, o direito potestativo de anular o negócio, com fundamento em erro sobre o objecto, o que deve ser decretado pelo Tribunal.
Sem prescindir,
44. A presente sentença é omissa quanto ao pedido deduzido contra os 5º e 6º Réus a título de responsabilidade contratual ou pré-contratual por violação do dever de informação em relação às condicionantes legais dos prédios.
45. “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito.”
46. Nos termos da al. d) do nº1 do art. 615º do CPC, é “nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…).”
47. Pelo exposto, deve reconhecer-se e declarar-se a nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto pedido de indemnização deduzido contra os 5º e 6º Réus a título de responsabilidade contratual ou pré-contratual por violação do dever de informação em relação às condicionantes legais dos prédios.
48. Suprida a omissão de pronúncia e apreciado o pedido formulado pelos AA., devem os 5º e 6º Réus ser responsabilizados com fundamento em falta ou deficiência de informação aos promitentes-compradores acerca das características do imóvel nos termos do artº 16º/2/a da Lei 15/2013.
49. De acordo com a orientação jurisprudencial firmada no Douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. nº 2764/11.7TBVNG.P1: I - O mediador imobiliário é civilmente responsável pelo ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiro (adquirente de imóvel compreendido no contrato de mediação) em consequência da violação do dever de informação e/ou do incumprimento doutras obrigações resultantes do exercício da actividade de mediação. II - A medida da indemnização deverá traduzir o dano/prejuízo causado pela dita actuação da mediadora imobiliária, causalmente ligado ao incumprimento dos deveres que sobre si recaíam enquanto mediadora imobiliária”.
50. No caso concreto, resultou sobejamente provado que “os RR. omitiram e ocultaram informação essencial aos Autores, não os tendo informado, nem antes, nem depois da celebração do já referido contrato-promessa, das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.”
51. Resultou ainda provado que os AA. não sabiam das limitações e/ou proibições que afectam os prédios identificados em 2. supra e, ainda, caso soubessem, não teriam celebrado aquele contrato e por maioria de razão não teriam feito o dispêndio da quantia de €5.000,00 entregue aos RR. a título de sinal.
52. Por conseguinte, a actuação ilícita dos 5º e 6º Réus causou aos AA. um prejuízo de €5.000,00, importância que despenderam a título de sinal e que não teriam despendido caso tivessem sido informados das condicionantes legais dos prédios, designadamente da condicionante emergente da RAN.
53. Em consequência, deviam e devem os 5º e 6º Réus ser condenados a indemnizar os AA., aqui Apelantes, pelos danos causados, a saber: pagar-lhes a quantia de €5.000,00, correspondente à perda patrimonial sofrida.
TERMOS EM QUE, SEMPRE COM O DOUTO SUPRIMENTO DE VªS EXªS, DEVE O PRESENTE RECURSO MERECER PROVIMENTO E, CONSEQUENTEMENTE, REVOGAR-SE AS DECISÕES DE FACTO E DE DIREITO NOS TERMOS PETICIONADOS, JULGANDO-SE, A FINAL, A ACÇÃO TOTALMENTE IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA, FAZENDO-SE ASSIM A COSTUMADA JUSTIÇA.
*
Os réus contra-alegaram. *
O processo foi remetido a este Tribunal da Relação, onde o recurso foi admitido nos termos em que o fora na 1ª instância.Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A DECIDIR.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos apelantes, tal como decorre das disposições legais dos artºs 635º nº4 e 639º do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º nº2 do CPC).
As questões a resolver são as que constam das conclusões da apelação, acima reproduzidas.
III - FUNDAMENTOS DE FACTO
Factualidade julgada provada na sentença:
«1- Os Autores, por um lado, e os 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus (estes por si e em representação da herança indivisa aberta por óbito de O. S.), por outro, celebraram, em 15 de Janeiro de 2014, um contrato a que deram a designação de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”.
2- Por esse contrato, formalizado por escrito particular assinado pelos aqui Autores e pelos 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus, estes prometeram vender àqueles, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de €20.000,00 (vinte mil euros), os seguintes prédios:
- Prédio rústico, constituído por duas leiras das ... com 556 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º;
- Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo com 300 árvores avidadas, com 774 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º;
- Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo, com 10 árvores avidadas e 1 oliveira e 1 castanheiro, com 422 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º.
3- Na data referida em 1, os Autores entregaram a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, da qual os Réus deram a correspondente quitação por aquele contrato, tal como consta da cláusula segunda, alínea a).
4- Tal como ficou convencionado entre os Autores e os 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus, e declarado no referido contrato, o remanescente do preço – € 15.000,00 (quinze mil euros) – seria pago no acto da celebração da escritura pública de compra e venda, em conformidade com o estatuído na cláusula segunda, alínea b).
5- Tal como consta do respectivo texto, no contrato acima referido e no subjacente negócio que dele foi objecto, teve intervenção a sociedade de mediação imobiliária “X Mediação Imobiliária, L.da”, aqui 5.ª Ré, titular da licença AMI n.º ....
6- Os Autores tomaram conhecimento do negócio, através da internet, mediante a consulta de um anúncio publicado pela 5.ª Ré.
7- O negócio foi apresentado aos Autores pelo angariador da 5.ª Ré, A. C., aqui 6.º Réu, que no acima referido anúncio de venda surgia identificado como o Agente da Venda, com fotografia de meio corpo e números de contacto telefone (móvel e fixo) e fax.
8- Foi o 6.º Réu que recebeu e atendeu os Autores.
9- Foi o 6.º Réu que mostrou o local aos Autores.
10- Foi o 6.º Réu que estabeleceu o diálogo negocial com os Autores.
11- No referido anúncio de venda, elaborado e publicitado na internet pelos 5.º e 6.º Réus, o objecto do negócio foi publicitado com fotografias do local, acompanhadas do seguinte texto publicitário: “Terreno com Ruína; 22.500€; ..., ...; Total m2: 40; Tamanho do Lote (m2): 2.550; Ano Construção: 1940; Ao comprar este terreno em ..., ..., estará a investir numa propriedade com as seguintes características: - possui ruína para reconstrução; - composto de 3 artigos rústicos; - área de aproximadamente 2.550 m2; - bons acessos; - localizado a 5 minutos de ...”.
12- Os Autores, interessados na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, depois de verem o acima referido anúncio, deslocaram-se às instalações da 5.ª Ré, onde foram recebidos e atendidos pelo 6.º Réu, ao qual os Autores explicaram o seu interesse na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, de tipologia T3.
13- Manifestando interesse em verem o local e os prédios, os Autores, acompanhados pelo 6.º Réu, foram visitar o local.
14- O 6.º Réu afiançou aos Autores que o segundo dos prédios identificados em 2 reunia as qualidades pretendidas pelos Autores, na medida em que permita a reconstrução e ampliação da ruína nele implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, de tipologia T3.
15- Os Autores acreditaram e confiaram nas declarações prestadas pelo 6.º Réu, sem nunca as terem posto em causa.
16- E, consequentemente, interessados na concretização do negócio, apresentaram uma proposta de €20.000,00, que os Réus aceitaram.
17- Na sequência disso, a 5.ª e o 6.º Réus, depois de recolherem os elementos de identificação de todos os contraentes, elaboraram o contrato referido em 1, e entregaram-no aos Autores para subscrição.
18- Logo após, os Autores subscreveram-no, e devolveram-no aos 5.ª e 6.º Réus, para recolha das assinaturas dos 1ºs, 2ºs e 3ª Réus.
19- Uma vez assinado, foi entregue ao Autor uma cópia/exemplar/duplicado do contrato celebrado.
20- Em 25 de Junho de 2014, o Autor marido dirigiu ao Município de ... um requerimento escrito, nos termos do qual requereu a emissão de certidão informativa sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para os prédios acima identificados.
21- Com data de 2 de Julho de 2014, foi emitida pelo Técnico Superior do Município de ... certidão, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, da qual se destaca o seguinte:
“(…) o terreno assinalado a cor vermelha, na planta topográfica, cuja fotocópia se anexa e faz parte integrante desta certidão, sito no Lugar de ..., freguesia de União das freguesias de ..., ... e ..., antiga freguesia de ..., inscrito na matriz rústica sob o artigo ... e ... e não descrito na Conservatória do Registo Predial, encontra-se em “Espaços Agrícolas”, de acordo com os usos definidos na planta de ordenamento do Plano Director Municipal de ....
Quanto às servidões e restrições de utilidade pública constantes da Planta de Condicionates, o terreno em apreço está inserido na reserva agrícola nacional, bem como está afectado pela servidão administrativa constituída pelo domínio hídrico (linha de água que margina o terreno a poente e sul).
(…) em termos regulamentares, aplica-se a esta classe de espaço o artigo 73.º do regulamento do PDM, publicado no DR – 1ª série B – n.º 225, de 28-09-1995 – Resolução do Conselho de Ministros n.º 93/95”.
22- Os prédios identificados em 2 situam-se em Reserva Agrícola Nacional.
23- Os prédios identificados em 2 confinam com uma linha de água pública.
23- Os Autores acreditaram e confiaram nas declarações do 6.º Réu, pelo que pensavam que o segundo dos prédios identificados em 2 tinha aptidão construtiva para o fim pretendido pelos Autores.
24- Caso contrário, não teriam celebrado o acima referido contrato-promessa de compra e venda, nem tão-pouco adiantado a quantia de € 5.000,00, a título de sinal.
25- Para os Autores era essencial que o prédio tivesse a pretendida aptidão para construção de casa de habitação do tipo T3, circunstâncias que foram e eram do efectivo e integral conhecimento dos 5.ª e 6.º Réus.
26- Os Autores solicitaram aos Réus que fosse desfeito o negócio e consequentemente anulado o contrato-promessa, bem como exigiram a restituição integral do montante de € 5.000,00, correspondente ao sinal pago.
27- Quando se mostraram interessados nos prédios em causa, os Autores foram informados que, apesar de serem rústicos, um tinha já uma construção urbana muito antiga e que nele se podia reconstruir uma habitação.
28- Os Autores foram alertados que teria de se alterar quer a descrição predial, quer a inscrição matricial do referido prédio e obter documentação junto da Câmara Municipal de ... para que fosse, assim, possível essa reconstrução.
29- O que foi por eles aceite, e ficou a constar no contrato referido em 1
30- Os Autores foram visitar os prédios referidos em 2 por três vezes, na companhia do 6.º Réu e foram informados da existência de um ribeiro.
31- O 6.º Réu contratou um desenhador de construção civil, de nome F. M., para tratar da documentação necessária para a escritura, e que garantiu que, no prédio em causa, era possível a reconstrução de uma moradia para habitação.
32- E que tratou de alterar a identificação do prédio rústico na matriz, com a construção em ruínas, para urbano, com a área de 70m2, e de obter uma certidão, emitida pela Câmara Municipal de ..., a atestar que a construção destinada a habitação existente no prédio em causa é anterior à entrada em vigor do RGEU, dispensado de licença de utilização.
33- Os Autores nunca transmitiram aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus, por forma alguma, antes e durante as negociações, ou mesmo no momento da celebração do contrato referido em 1, que pretendiam construir nos prédios rústicos em causa uma moradia unifamiliar, no mínimo do tipo T3 e que esse era o motivo essencial que os levava a querer comprar esses terrenos.
34- Os Autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus nunca se reuniram ou falaram pessoalmente.
35- Todas as declarações negociais que resultaram na celebração do contrato referido em 2 foram realizadas através do 6.º Réu, na qualidade de colaborador e em representação da 5.ª Ré.
36- Esta última foi encarregada pelos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus de encontrar compradores para os três prédios rústicos em causa.
37- O 6.º Réu transmitiu aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus que os Autores apresentaram uma proposta para a aquisição dos mencionados prédios rústicos, pelo preço total de vinte mil euros, que os Autores entregavam a título de sinal e como princípio de pagamento a quantia de cinco mil euros e que o negócio prometido deveria ser realizado no prazo de seis meses a partir da assinatura do respectivo contrato promessa.
38- Os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus transmitiram de seguida ao 6.º Réu que aceitavam a proposta dos Autores, nos exactos termos transmitidos.
39- Ficando assim a 5.ª Ré encarregada de elaborar o respectivo contrato-promessa, de transmiti-lo aos outorgantes, de recolher as suas assinaturas e de receber dos Autores a mencionada quantia de cinco mil euros.
40- Quantia esta que nunca foi entregue aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus, ficando na posse da 5.ª Ré até há presente data.
41- Nunca foi transmitido pelos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus aos 5.ºs e 6.ºs Réus, que nos prédios rústicos em causa era possível construir novas edificações ou aumentar as edificações existentes com outras características.
42- Os Autores tomaram conhecimento da existência de um ribeiro que confronta com os prédios e de um caminho de separa um dos prédios dos outros dois prédios.
43- Em 9 de Junho de 2014, os Autores enviaram uma missiva a cada um dos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus onde referem que: “tal como consta do anúncio os prédios rústicos têm uma ruína para reconstrução, que foi o único motivo pelo qual os meus constituintes contrataram e concordaram com o preço, isto é, a intenção era reconstruir a ruína e aí instalar a sua habitação”; “foram informar-se e com espanto ficaram a saber que não será possível a reconstrução porque o terreno está em reserva agrícola e junto a um rio”; “a formação da vontade de contratar passou pelo pressuposto de ser possível a reconstrução da ruína”.
44- Nesta missiva enviada aos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus os Autores não referem a intenção de construir uma moradia do tipo T3 ou de ampliar a ruína para uma moradia unifamiliar do tipo T3 e não referem que esse foi o motivo essencial que os levou a contratar com os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus.
45- Os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus nunca ocultaram qualquer informação para a formação da vontade Autores.
46- No segundo prédio referido em 2 existe implantada uma edificação de habitação desde há mais de setenta anos, com cerca de setenta metros quadrados, actualmente em estado avançado de degradação (“ruína”) e sem condições de habitabilidade.
47- Por forma a actualizar a realidade daquele prédio, foi participada a edificação em ruínas à matriz urbana, em 19 de Junho de 2014, e foi inscrito na matriz o prédio urbano, composto por prédio de um piso, tipo T2, destinado a habitação, sito no lugar de ..., da União de Freguesias de ..., ... e ..., do concelho de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ..., proveniente do artigo provisório ..., omisso na Conservatória do Registo Predial.
Factos julgados não provados:
Artigo 3.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 3 dos Factos Provados
Artigo 14.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 14 dos Factos Provados.
Artigo 22.º da Petição Inicial.
Artigo 26.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 23 dos Factos Provados.
Artigo 27.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 24 dos Factos Provados.
Artigos 28.º a 30.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 14 dos Factos Provados.
Artigos 34.º e 35.º da Petição Inicial.
Artigo 7.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 8.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus, salvo na parte que resulta do ponto 27 dos Factos Provados.
Artigo 9.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 11.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus, salvo na parte que resulta do ponto 29 dos Factos Provados.
Artigo 12.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus, salvo na parte que resulta do ponto 30 dos Factos Provados.
Artigo 13.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 14.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus, salvo na parte que resulta dos pontos 27, 28 e 30 dos Factos Provados.
Artigo 15.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 16.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus, salvo na parte que resulta do ponto 31 dos Factos Provados.
Artigo 26.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus. Artigo 28.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 32.º da Contestação dos 5.ª e 6.º Réus.
Artigo 29.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus.
Artigo 32.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus, salvo na parte que resulta do ponto 37 dos Factos Provados.
Artigo 36.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus.
Artigo 49.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus, salvo na parte que resulta do ponto 42 dos Factos Provados.
Artigo 58.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus, salvo na parte que resulta do ponto 46 dos Factos Provados.
Artigos 70.º a 72.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus.
Artigo 129.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus.
Artigos 146.º e 147.º da Contestação dos 1.º, 2.º e 3.ª Réus...
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
A) NULIDADE DA SENTENÇA
Nas suas conclusões os apelantes invocam a nulidade da sentença por omissão de pronúncia [art.º 615º nº 1 al. d) do CPC], alegando que na sentença não se apreciou e, por maioria de razão, não se julgou, nem proferiu qualquer decisão em relação à factualidade vertida em 32. da petição inicial.
Apreciando.
As causas de nulidade de sentença (ou de outra decisão), elencadas no art.º 615.º do CPC, respeitam ao erro na construção do silogismo judiciário e não ao chamado erro de julgamento (error in judicando), seja ele error facti ou error iuris.
No caso em apreço, a invocada nulidade de omissão de pronúncia, tem relação directa com o disposto nos artºs 608.º e 609.º do CPC.
Tal nulidade só ocorre quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada.
As «questões» a que tal normativo se refere são as pretensões que os litigantes submetem à apreciação do tribunal e as respectivas causas de pedir.
Não estamos perante “questões”, neste concreto sentido, quando a alegada omissão consiste na omissão de um facto, que, segundo os apelantes, teria interesse para a decisão da causa.
Tais questões não se confundem com “as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os fundamentos, os motivos, os juízos de valor ou os pressupostos em que as partes fundam a sua posição na controvérsia”(1).
Como se conclui no acórdão desta Relação de 20.02.2020 (976/19.4T8VRL.G1) in dgsi.pt: “É, pois, pacífico que não há que confundir as “questões a conhecer”, com considerações ou factos: aquelas são as mencionadas no artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil, relacionadas com as pretensões das partes, não o conjunto de alicerces (e cada um deles) em que as partes fundam tais “questões”, traduzidas nos factos (preteridos ou mal atendidos) ou na aplicação do direito (normas ou princípios que não terão sido atendidas ou terão sido erroneamente empregados)”.
Pelo exposto entendemos que não se verifica a assacada nulidade.
Embora o façam apenas no final das conclusões deste recurso (“sem prescindir”), os apelantes também argúem a nulidade da sentença, com base no mesmo vício [omissão de pronúncia – art.º 615º nº 1 al. d) do CPC], por, segundo eles, não ter apreciado o pedido deduzido contra os 5º e 6º réus a título de responsabilidade contratual ou pré-contratual por violação do dever de informação em relação às condicionantes legais dos prédios.
Na P.I. os autores formularam os seguintes pedidos:
A – Reconhecer-se e declarar-se a nulidade e/ou anulação do contrato-promessa que os autores celebraram com os réus (melhor identificado em 1. e ss. desta peça);
B – Condenar-se os réus, solidariamente, a restituírem aos AA. a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros), entregue pelos AA. e recebida pelos RR. a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da citação e até integral e efectivo pagamento, ou, em alternativa, a quantia de €5.000,00, a titulo de indemnização pelos danos sofridos pelos AA. em consequência da omissão de informações/prestação de informações erradas. (sublinhado nosso)
Efectivamente, embora o dispositivo da sentença, por genérico, contemple todos os pedidos formulados, é evidente que nenhuma posição se tomou quanto ao pedido, que, embora formulado em alternativa, obviamente deve ser entendido como um pedido subsidiário (art.º 554º do CPC), nem de outra forma seria admissível, pois não ocorrem os pressupostos necessários à formulação de pedido alternativo (ver art.º 553º do CPC).
Também na fundamentação jurídica da sentença a questão colocada pelos autores, como fundamento legal desse pedido, não é concretamente analisada.
Consequentemente, temos de concluir que, neste ponto, ocorre a invocada nulidade.
A nulidade da sentença, no presente caso, implica que este Tribunal se substitua ao Tribunal recorrido (art.º 665º nº 1 do CPC), conhecendo da pretensão formulada pelos autores, para o caso dos pedidos principais improcederem e apenas nessa eventualidade, o que oportunamente se verá e decidirá em conformidade.
B) IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Os apelantes impugnam a decisão da matéria de facto no que tange aos factos não provados elencados na sentença por remissão para os artigos 28º e 29º da petição inicial. Pretendem que tal factualidade seja julgada provada.
Nos citados artigos da P.I. consta:
28. De resto, não fosse a aptidão construtiva afiançada pelos RR., os prédios identificados em 2. supra teriam um valor patrimonial ou de mercado sumamente inferior ao preço publicitado de €22.500,00 e ao preço contratado de €20.000.00.
29. Apesar de saberem que era essencial para os Autores que os prédios identificados em 2. supra tivessem a pretendida aptidão construtiva desejada pelos AA., os RR. omitiram e ocultaram essa informação essencial aos Autores, não os tendo informado, nem antes, nem depois da celebração do já referido contrato-promessa, das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.
Na decisão de facto consignou-se não se ter provado a matéria dos “artigos 28.º a 30.º da Petição Inicial, salvo na parte que resulta do ponto 14 dos Factos Provados”.
Assim, apenas se provou: 14- O 6.º Réu afiançou aos Autores que o segundo dos prédios identificados em 2 reunia as qualidades pretendidas pelos Autores, na medida em que permita a reconstrução e ampliação da ruína nele implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, de tipologia T3.
Apreciando.
No tocante ao ponto 28 da P.I. os apelantes invocam o relatório pericial como fundamento da sua divergência em relação ao decidido, pois, segundo o perito “o valor de mercado para este tipo de terrenos em 15.01.2004 seria de €10.660,00.”
Ora, como decorre dos demais factos assentes e da prova produzida, apenas o 6º réu “afiançou aos autores” que um dos prédios (artigo matricial urbano) permitia a reconstrução e ampliação da ruína nele implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, de tipologia T3.
Quanto aos demais réus não se fez prova de sequer terem falado com os autores sobre esta questão, pelo que a prova da factualidade vertida no art.º 28º da P.I. sempre se teria de restringir a “afiançada pelo 6º réu”.
Quanto ao valor dos prédios, o relatório pericial de 18.2.2016 refere-se a prédios sem qualquer capacidade construtiva (ou reconstrutiva).
Ora o próprio perito admitiu, nos esclarecimentos que prestou por escrito em 13.4.2016, que era possível a reconstrução da construção existente (ruína).
Não lhe foi pedida nova avaliação com base nesse pressuposto, que antes não teve em conta, muito menos com referência à área de 70 m2. Consequentemente não sabemos qual o valor dos prédios, considerando essa capacidade construtiva de pelo menos 70 m2 (a ampliação da área de construção dependeria de parecer favorável da entidade que superintende à RAN), pelo que não se pode julgar provada a matéria em questão.
No tocante à matéria do art.º 29º da P.I. os apelantes convocam os depoimentos das testemunhas Maria (referiu que o réu A. C. não disse que existiam limites à construção e nunca avisou que o terreno estava em zona de Reserva Agrícola Nacional); da testemunha A. F. (referiu que o Réu A. C. disse que o terreno dava para construir se fosse utilizada uma das paredes da ruína, mas não falou em limite de área ou na construção de um segundo piso).
Ora analisados estes depoimentos, a demais prova produzida, bem como a factualidade já assente, verifica-se, em primeiro lugar, que os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus não sabiam que era essencial para os Autores que os prédios identificados em 2. supra tivessem a pretendida aptidão construtiva desejada pelos AA., pelo que a matéria sempre teria de ser restringida à 5ª e ao 6º réus, como resulta do facto provado sob o nº 25, uma vez que a essencialidade da informação não era do conhecimento dos demais réus, que nada negociaram com os autores, limitando-se a assinar o contrato que lhes foi apresentado pela mediadora que contrataram (ver factos 33º, 34º e 35º).
Pelo exposto e em face da prova produzida e da demais factualidade assente, apenas se pode julgar provado que:
“Apesar de saberem que era essencial para os Autores que os prédios identificados em 2. supra tivessem a pretendida aptidão construtiva desejada pelos AA., os 5º e 6º réus não informaram os autores das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.”
Pugnam também os apelantes pela alteração da matéria de facto provada sob o nº 46 no sentido de se reduzir a área de implantação da ruína de habitação existente no local.
Para tanto invocam o teor do relatório pericial onde se conclui que a ruína teria cerca de 22,5 m2 e não os 70 m2 que se deu como provado no nº 46.
Ora, o Perito reconheceu que, “na ocasião em que se deslocou ao imóvel, o terreno tinha muitas silvas, razão pela qual não viu nem mediu quaisquer pedras situadas fora da divisão que menciona no relatório pericial.”
Assim sendo, se não viu e era possível existirem, não podemos considerar a área que indicou, nem sequer a afirmação produzida em audiência de que não teria área igual ao dobro.
Deve assim manter-se a área constante deste facto por ser a que consta da matriz predial (facto nº 47) e que seria a área que o município teria de ter em conta em qualquer projecto de reconstrução.
Pelo exposto, na procedência parcial das conclusões dos apelantes no que tange à impugnação da matéria de facto, adita-se aos factos provados da sentença o seguinte:
25º B - “Apesar de saberem que era essencial para os Autores que os prédios identificados em 2. supra tivessem a pretendida aptidão construtiva desejada pelos AA., os 5º e 6º réus não informaram os autores das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.”
Julgando-se assente:
«1- Os Autores, por um lado, e os 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus (estes por si e em representação da herança indivisa aberta por óbito de O. S.), por outro, celebraram, em 15 de Janeiro de 2014, um contrato a que deram a designação de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”.
2- Por esse contrato, formalizado por escrito particular assinado pelos aqui Autores e pelos 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus, estes prometeram vender àqueles, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de €20.000,00 (vinte mil euros), os seguintes prédios:
- Prédio rústico, constituído por duas leiras das ... com 556 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º;
- Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo com 300 árvores avidadas, com 774 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º;
- Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo, com 10 árvores avidadas e 1 oliveira e 1 castanheiro, com 422 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ....º. 3- Na data referida em 1, os Autores entregaram a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, da qual os Réus deram a correspondente quitação por aquele contrato, tal como consta da cláusula segunda, alínea a).
4- Tal como ficou convencionado entre os Autores e os 1.ºs, 2.ºs e 3.ª Réus, e declarado no referido contrato, o remanescente do preço – € 15.000,00 (quinze mil euros) – seria pago no acto da celebração da escritura pública de compra e venda, em conformidade com o estatuído na cláusula segunda, alínea b).
5- Tal como consta do respectivo texto, no contrato acima referido e no subjacente negócio que dele foi objecto, teve intervenção a sociedade de mediação imobiliária “X Mediação Imobiliária, L.da”, aqui 5.ª Ré, titular da licença AMI n.º ....
6- Os Autores tomaram conhecimento do negócio, através da internet, mediante a consulta de um anúncio publicado pela 5.ª Ré.
7- O negócio foi apresentado aos Autores pelo angariador da 5.ª Ré, A. C., aqui 6.º Réu, que no acima referido anúncio de venda surgia identificado como o Agente da Venda, com fotografia de meio corpo e números de contacto telefone (móvel e fixo) e fax.
8- Foi o 6.º Réu que recebeu e atendeu os Autores.
9- Foi o 6.º Réu que mostrou o local aos Autores.
10- Foi o 6.º Réu que estabeleceu o diálogo negocial com os Autores.
11- No referido anúncio de venda, elaborado e publicitado na internet pelos 5.º e 6.º Réus, o objecto do negócio foi publicitado com fotografias do local, acompanhadas do seguinte texto publicitário: “Terreno com Ruína; 22.500€; ..., ...; Total m2: 40; Tamanho do Lote (m2): 2.550; Ano Construção: 1940; Ao comprar este terreno em ..., ..., estará a investir numa propriedade com as seguintes características: - possui ruína para reconstrução; - composto de 3 artigos rústicos; - área de aproximadamente 2.550 m2; - bons acessos; - localizado a 5 minutos de ...”.
12- Os Autores, interessados na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, depois de verem o acima referido anúncio, deslocaram-se às instalações da 5.ª Ré, onde foram recebidos e atendidos pelo 6.º Réu, ao qual os Autores explicaram o seu interesse na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, de tipologia T3.
13- Manifestando interesse em verem o local e os prédios, os Autores, acompanhados pelo 6.º Réu, foram visitar o local.
14- O 6.º Réu afiançou aos Autores que o segundo dos prédios identificados em 2 reunia as qualidades pretendidas pelos Autores, na medida em que permita a reconstrução e ampliação da ruína nele implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, de tipologia T3.
15- Os Autores acreditaram e confiaram nas declarações prestadas pelo 6.º Réu, sem nunca as terem posto em causa.
16- E, consequentemente, interessados na concretização do negócio, apresentaram uma proposta de €20.000,00, que os Réus aceitaram.
17- Na sequência disso, a 5.ª e o 6.º Réus, depois de recolherem os elementos de identificação de todos os contraentes, elaboraram o contrato referido em 1, e entregaram-no aos Autores para subscrição.
18- Logo após, os Autores subscreveram-no, e devolveram-no aos 5.ª e 6.º Réus, para recolha das assinaturas dos 1ºs, 2ºs e 3ª Réus.
19- Uma vez assinado, foi entregue ao Autor uma cópia/exemplar/duplicado do contrato celebrado.
20- Em 25 de Junho de 2014, o Autor marido dirigiu ao Município de ... um requerimento escrito, nos termos do qual requereu a emissão de certidão informativa sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para os prédios acima identificados.
21- Com data de 2 de Julho de 2014, foi emitida pelo Técnico Superior do Município de ... certidão, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, da qual se destaca o seguinte:
“(…) o terreno assinalado a cor vermelha, na planta topográfica, cuja fotocópia se anexa e faz parte integrante desta certidão, sito no Lugar de ..., freguesia de União das freguesias de ..., ... e ..., antiga freguesia de ..., inscrito na matriz rústica sob o artigo ... e ... e não descrito na Conservatória do Registo Predial, encontra-se em “Espaços Agrícolas”, de acordo com os usos definidos na planta de ordenamento do Plano Director Municipal de ....
Quanto às servidões e restrições de utilidade pública constantes da Planta de Condicionates, o terreno em apreço está inserido na reserva agrícola nacional, bem como está afectado pela servidão administrativa constituída pelo domínio hídrico (linha de água que margina o terreno a poente e sul).
(…) em termos regulamentares, aplica-se a esta classe de espaço o artigo 73.º do regulamento do PDM, publicado no DR – 1ª série B – n.º 225, de 28-09-1995 – Resolução do Conselho de Ministros n.º 93/95”.
22- Os prédios identificados em 2 situam-se em Reserva Agrícola Nacional.
23- Os prédios identificados em 2 confinam com uma linha de água pública.
23- Os Autores acreditaram e confiaram nas declarações do 6.º Réu, pelo que pensavam que o segundo dos prédios identificados em 2 tinha aptidão construtiva para o fim pretendido pelos Autores.
24- Caso contrário, não teriam celebrado o acima referido contrato-promessa de compra e venda, nem tão-pouco adiantado a quantia de € 5.000,00, a título de sinal.
25 A- Para os Autores era essencial que o prédio tivesse a pretendida aptidão para construção de casa de habitação do tipo T3, circunstâncias que foram e eram do efectivo e integral conhecimento dos 5.ª e 6.º Réus.
25º B - “Apesar de saberem que era essencial para os Autores que os prédios identificados em 2. supra tivessem a pretendida aptidão construtiva desejada pelos AA., os 5º e 6º réus não informaram os autores das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico.”
26- Os Autores solicitaram aos Réus que fosse desfeito o negócio e consequentemente anulado o contrato-promessa, bem como exigiram a restituição integral do montante de € 5.000,00, correspondente ao sinal pago.
27- Quando se mostraram interessados nos prédios em causa, os Autores foram informados que, apesar de serem rústicos, um tinha já uma construção urbana muito antiga e que nele se podia reconstruir uma habitação.
28- Os Autores foram alertados que teria de se alterar quer a descrição predial, quer a inscrição matricial do referido prédio e obter documentação junto da Câmara Municipal de ... para que fosse, assim, possível essa reconstrução.
29- O que foi por eles aceite, e ficou a constar no contrato referido em 1
30- Os Autores foram visitar os prédios referidos em 2 por três vezes, na companhia do 6.º Réu e foram informados da existência de um ribeiro.
31- O 6.º Réu contratou um desenhador de construção civil, de nome F. M., para tratar da documentação necessária para a escritura, e que garantiu que, no prédio em causa, era possível a reconstrução de uma moradia para habitação.
32- E que tratou de alterar a identificação do prédio rústico na matriz, com a construção em ruínas, para urbano, com a área de 70m2, e de obter uma certidão, emitida pela Câmara Municipal de ..., a atestar que a construção destinada a habitação existente no prédio em causa é anterior à entrada em vigor do RGEU, dispensado de licença de utilização.
33- Os Autores nunca transmitiram aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus, por forma alguma, antes e durante as negociações, ou mesmo no momento da celebração do contrato referido em 1, que pretendiam construir nos prédios rústicos em causa uma moradia unifamiliar, no mínimo do tipo T3 e que esse era o motivo essencial que os levava a querer comprar esses terrenos.
34- Os Autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus nunca se reuniram ou falaram pessoalmente.
35- Todas as declarações negociais que resultaram na celebração do contrato referido em 2 foram realizadas através do 6.º Réu, na qualidade de colaborador e em representação da 5.ª Ré.
36- Esta última foi encarregada pelos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus de encontrar compradores para os três prédios rústicos em causa.
37- O 6.º Réu transmitiu aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus que os Autores apresentaram uma proposta para a aquisição dos mencionados prédios rústicos, pelo preço total de vinte mil euros, que os Autores entregavam a título de sinal e como princípio de pagamento a quantia de cinco mil euros e que o negócio prometido deveria ser realizado no prazo de seis meses a partir da assinatura do respectivo contrato promessa.
38- Os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus transmitiram de seguida ao 6.º Réu que aceitavam a proposta dos Autores, nos exactos termos transmitidos.
39- Ficando assim a 5.ª Ré encarregada de elaborar o respectivo contrato-promessa, de transmiti-lo aos outorgantes, de recolher as suas assinaturas e de receber dos Autores a mencionada quantia de cinco mil euros.
40- Quantia esta que nunca foi entregue aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus, ficando na posse da 5.ª Ré até há presente data.
41- Nunca foi transmitido pelos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus aos 5.ºs e 6.ºs Réus, que nos prédios rústicos em causa era possível construir novas edificações ou aumentar as edificações existentes com outras características.
42- Os Autores tomaram conhecimento da existência de um ribeiro que confronta com os prédios e de um caminho de separa um dos prédios dos outros dois prédios.
43- Em 9 de Junho de 2014, os Autores enviaram uma missiva a cada um dos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus onde referem que: “tal como consta do anúncio os prédios rústicos têm uma ruína para reconstrução, que foi o único motivo pelo qual os meus constituintes contrataram e concordaram com o preço, isto é, a intenção era reconstruir a ruína e aí instalar a sua habitação”; “foram informar-se e com espanto ficaram a saber que não será possível a reconstrução porque o terreno está em reserva agrícola e junto a um rio”; “a formação da vontade de contratar passou pelo pressuposto de ser possível a reconstrução da ruína”.
44- Nesta missiva enviada aos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus os Autores não referem a intenção de construir uma moradia do tipo T3 ou de ampliar a ruína para uma moradia unifamiliar do tipo T3 e não referem que esse foi o motivo essencial que os levou a contratar com os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus.
45- Os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus nunca ocultaram qualquer informação para a formação da vontade Autores.
46- No segundo prédio referido em 2 existe implantada uma edificação de habitação desde há mais de setenta anos, com cerca de setenta metros quadrados, actualmente em estado avançado de degradação (“ruína”) e sem condições de habitabilidade.
47- Por forma a actualizar a realidade daquele prédio, foi participada a edificação em ruínas à matriz urbana, em 19 de Junho de 2014, e foi inscrito na matriz o prédio urbano, composto por prédio de um piso, tipo T2, destinado a habitação, sito no lugar de ..., da União de Freguesias de ..., ... e ..., do concelho de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ..., proveniente do artigo provisório ..., omisso na Conservatória do Registo Predial.
C) APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS
Defendem os apelantes que o Tribunal recorrido deveria ter declarado a nulidade do contrato-promessa, aqui em discussão, por impossibilidade originária do objecto, nos termos do disposto no art.º 401º do CC.
Estabelece o invocado normativo:
1. A impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico.
2. O negócio é, porém, válido, se a obrigação for assumida para o caso de a prestação se tornar possível, ou se, estando o negócio dependente de condição suspensiva ou de termo inicial, a prestação se tornar possível até à verificação da condição ou até ao vencimento do termo.
3. Só se considera impossível a prestação que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor.
No caso em apreço os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus (estes por si e em representação da herança indivisa aberta por óbito de O. S.) prometeram vender aos autores e estes prometeram comprar, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de €20.000,00 (vinte mil euros), três prédios rústicos, sitos na freguesia de ..., concelho de ..., omissos à descrição na Conservatória do Registo Predial e inscritos nas matrizes prediais rústicas sob os artigos ..., ... e ....
Estamos perante um contrato bilateral, sinalagmático, criador da obrigação, para cada uma das partes, de outorgar num futuro contrato de compra e venda, respectivamente como compradores e vendedores (art.º 410º do CC).
O art.º 280º, nº 1 do CC comina a nulidade do negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
A expressão "objecto do negócio jurídico" tanto visa o objecto imediato, ou conteúdo, do negócio, sendo preenchido pelos efeitos que tende a produzir, como o objecto mediato, ou seja, aquilo sobre que incidem os efeitos do negócio – cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição, pg. 547.
A impossibilidade legal, ou jurídica, ocorre quando a prestação consiste num acto que a lei não permite que seja realizado, podendo impedi-lo; há contrariedade à lei se a prestação consiste num acto que viola uma proibição legal que não pode, em todo o caso, impedir a sua ocorrência- cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª edição, pg. 831, e Mota Pinto, obra citada, págs. 550 (2).
No caso em apreço a prestação a que os contraentes se obrigaram (celebrar o contrato prometido) é certa e determinada, não contraria a lei e é física e legalmente possível.
Contudo o art.º 410º nº 1 do CC estabelece que ao contrato-promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Estabelece-se aqui o princípio da equiparação, afastando-se as regras relativas à forma e as que pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Por seu turno o art.º 401º do CC estabelece que “a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico”, relevando apenas aquela que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor.
Ora, uma das obrigações do contrato de compra e venda é a entrega da coisa.
No caso a prestação é possível, pois os prédios existem e nada impede, do ponto de vista legal, a sua alienação.
É certo que os autores pretendiam adquirir um terreno para construção de uma casa de habitação.
Contudo, os promitentes vendedores não se obrigaram a vender-lhes um terreno com capacidade construtiva, mas apenas os três prédios rústicos acima mencionados, não constando do contrato o fim a que tal aquisição se destinava ou sequer o propósito dos autores.
Tão pouco se provou que os vendedores asseguraram aos compradores que os prédios prometidos alienar tinham capacidade construtiva (o que, de qualquer forma, em nosso entender, não geraria a nulidade do contrato por impossibilidade da prestação, podendo apenas equacionar-se a sua anulabilidade ou a possibilidade de resolução com base na falta de conformidade, atento o princípio da equiparação e o disposto no DL n.º 67/2003, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008)
Pelo exposto, mesmo que os prédios, objecto mediato do contrato prometido, carecessem de capacidade construtiva – o que não se provou – o contrato promessa em questão não seria nulo por “impossibilidade originária da prestação”.
Sem prescindir, invocam os apelantes a anulabilidade do negócio com fundamento em “ erro sobre o objecto”.
Alegam, em síntese, que os apelados lhes prestaram informações erradas, levando-os a crer que os prédios prometidos vender, como tinham uma construção em ruínas, tinham a aptidão construtiva pretendida pelos recorrentes, o que não corresponde à verdade. Ocultaram informações acerca das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico. Sabiam que se tivessem prestado aos apelantes tais informações essenciais, como lhes era imposto, não teriam celebrado contrato promessa de compra e venda e, por maioria de razão, não teriam prestado sinal.
No erro sobre o objecto do negócio, previsto no art.º 251º do CC, há conformidade entre a vontade real e a vontade declarada, só que a vontade real formou-se em consequência de um erro em que o declarante incorreu, e, não fora esse erro, o declarante não teria pretendido realizar o negócio, pelo menos nos termos em que o fez. (Vide, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado, Vol. I, 3ª ed., revista e actualizada, Coimbra Editora, pág. 234”).
Assim, o erro sobre o objecto do negócio, também denominado erro vício, ou erro motivo, por atingir os motivos determinantes da vontade, que assim é viciada na sua formação, é, como ensinava o Professor Mota Pinto (in “Teoria Geral do Direito Civil, 2ª., ed., Coimbra Editora, pág. 504”) um erro na formação de vontade, enquanto o erro obstáculo ou na declaração, previsto no art.º 247º d CC, é um erro na formulação da vontade.
Porém, ambos os erros, para que relevem, isto é, para que permitam a anulação do negócio em que ocorreram, supõem sempre que a contraparte conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade do erro.
Em suma o citado art.º 251º do CC remete para o disposto no art.º 247º do mesmo diploma, que condiciona a anulabilidade da declaração à circunstância do declaratário (neste caso os 1ºs 2ºs e 3ºs réus) conhecer ou não dever ignorar a essencialidade, para o declarante (neste caso os autores), do elemento sobre que incidiu o erro.
Ora, embora se tenha provado que os apelantes “explicaram (ao 6º réu) o seu interesse na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, de tipologia T3” (facto nº 12), que este 6º réu lhes “afiançou que o segundo dos prédios identificados em 2 reunia as qualidades pretendidas pelos autores, na medida em que permita a reconstrução e ampliação da ruína nele implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, de tipologia T3” (facto nº 14) e que para os apelantes “era essencial que o prédio tivesse a pretendida aptidão para construção de casa de habitação do tipo T3, circunstâncias que foram e eram do efectivo e integral conhecimento dos 5.ª e 6.º Réus” (facto nº 25), não foi com a 5ª e o 6º réus que os autores celebraram o contrato, nem estes representavam quem celebrou o contrato.
Efectivamente, não se provou que os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus, isto é, os promitentes vendedores, alguma vez tenham assegurado essas qualidades dos prédios ou tivessem conhecimento do fim a que os autores destinavam os prédios, ou seja, que para estes era essencial que o prédio tivesse a pretendida aptidão para construção de casa de habitação do tipo T3.
Ora a 5ª ré, sociedade de mediação imobiliária e o seu colaborador ou angariador, aqui 6º réu, não representam os réus promitentes vendedores e não os vinculam perante os autores.
Com efeito, como refere Baptista Oliveira “in Contrato de Mediação imobiliária na Prática judicial (CEJ) (3), pág. 11, citando Lacerda Barata, “(…) o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste.
Também Higina Castelo, em “Contrato de Mediação (dissertação de doutoramento)”, pag. 297 (4), procede à distinção das duas figuras contratuais (contrato de mediação e mandato) referindo que, “no ordenamento português, perante o disposto nos artigos 1157.º do CC e 231.º do C.Com, o mandato tem o seu objecto clara e rigorosamente circunscrito à obrigação de praticar um ou mais actos jurídicos por conta de outrem”. E, por isso, “a doutrina portuguesa que se pronunciou sobre a delimitação dos dois contratos, não hesitou em fundar a distinção na juridicidade ou materialidade dos actos que constituem a prestação característica de cada um deles (pág. 302-303).
Não actuando a mediadora e o seu angariador como representantes dos promitentes vendedores, não se verificam os pressupostos da anulabilidade com base no erro sobre o objecto do negócio (art.º 251º do CC), uma vez que este normativo remete para o disposto no art.º 247º do mesmo diploma, que condiciona a anulabilidade da declaração à circunstância do declaratário (neste caso os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus) conhecer ou não dever ignorar a essencialidade, para o declarante (neste caso os autores), do elemento sobre que incidiu o erro.
Efectivamente, como resulta da factualidade assente, os referidos réus desconheciam que os autores pretendiam construir uma habitação tipo T3 no ou nos prédios prometidos vender, pois se provou que “os autores nunca transmitiram aos 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs Réus, por forma alguma, antes e durante as negociações, ou mesmo no momento da celebração do contrato referido em 1, que pretendiam construir nos prédios rústicos em causa uma moradia unifamiliar, no mínimo do tipo T3 e que esse era o motivo essencial que os levava a querer comprar esses terrenos” (facto nº 33). Assim como “Nunca foi transmitido pelos 1.ºs., 2.ºs e 3.ºs Réus aos 5.ºs e 6.ºs Réus, que nos prédios rústicos em causa era possível construir novas edificações ou aumentar as edificações existentes com outras características” (facto nº 41). E que “os 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs Réus nunca ocultaram qualquer informação para a formação da vontade Autores” (facto nº 45).
Pelo exposto e sem necessidade sequer de analisar se os prédios têm ou não as características que foram afiançadas aos autores pelo 6º réu, isto é, se neles é possível construir uma habitação tipo T3, solicitando às autoridades competentes licença/autorização para reconstrução e ampliação do edificado (ruína) existente num dos prédios prometidos vender, podemos já concluir que não se verificam no presente caso os pressupostos do erro sobre o objecto do negócio, que permitiria aos autores obter a anulação do contrato.
Por último resta a apreciação da questão colocada pelos apelantes na P.I. e que não foi apreciada na sentença, ou seja o pedido de indemnização deduzido contra todos os réus, mas que agora restringem aos 5ª e 6º réus, a título de responsabilidade contratual ou pré-contratual por violação do dever de informação em relação às condicionantes legais dos prédios.
Lacerda Barata, in “Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I”, pág. 192 define o contrato de mediação como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.
São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição, consistindo tal actividade, essencialmente, na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa actividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas [Cfr. Lacerda Barata, Ob. Cit., 193].
Como já vimos, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste, pelo que a imparcialidade lhe impõe o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles, nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não) [Cfr. Lacerda Barata, Ob. Cit., 198].
Quando a mediação teve lugar estava já em vigor a Lei n.º 15/2013 que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária, conformando-o com a disciplina constante do Decreto -Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno.
Este diploma, no seu art.º 17.º, estabelece os deveres da mediadora para com os clientes e destinatários (neste caso os aqui autores), prevendo nas alíneas c) e d) no seu nº 1 os deveres de “propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exactidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro”, e o de “comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado”.
O mesmo diploma, no seu art.º 7º e anexo 1º, prevê a obrigatoriedade das empresas de mediação imobiliária estabelecidas em território nacional possuírem seguro destinado a garantir a responsabilidade civil por danos patrimoniais causados no exercício da actividade, o qual se destina a assegurar, no mínimo, o pagamento de indemnizações para ressarcimento dos danos patrimoniais, causados a terceiros, decorrentes de acções ou omissões das empresas de mediação imobiliária ou dos seus representantes legais e colaboradores, ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade.
O conceito de terceiros tal como vem definido no nº 5 do seu art.º 7, abrange todos os que, em resultado de um acto de mediação imobiliária, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária.
Assim, o próprio regime jurídico da actividade de mediação prevê a responsabilização da mediadora por actos ou omissões dos seus representantes ou colaboradores que determinem danos patrimoniais, não só àqueles com quem contratou (responsabilidade contratual), mas a terceiros (responsabilidade extracontratual).
Existia por parte da 5ª ré e do seu colaborador (6º réu) o dever de “com a maior exactidão e clareza” informar os autores quanto “às características … do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro”, e o de lhes “comunicar imediatamente … qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado”.
Como resulta do facto provado sob o nº 11, a 5ª ré, no anúncio publicitando a venda e com relevo para a questão, apenas fez constar “… terreno com ruína (40 m2) … ano de construção 1940 … possui uma ruína para reconstrução”. Não refere que o terreno tinha aptidão construtiva, sugerindo apenas, com a indicação da existência de uma ruína, a possibilidade de reconstrução.
Já o 6º réu, colaborador/angariador da 5ª ré, como resulta entre outros, do facto provado sob o nº 14, afiançou aos autores ser possível a construção de uma habitação do tipo pretendido pelos autores (T3, que segundo o art.º 67º do RGEU deverá ter no mínimo 91m2) mediante reconstrução e ampliação da ruína existente.
Nesse sentido o 6º réu diligenciou pela alteração da identificação do prédio rústico, onde existia a ruína, para urbano, com a área de 70m2 (facto nº 32), inscrevendo-o na matriz como prédio urbano, “composto por prédio de um piso, tipo T2, destinado a habitação, sito no lugar de ..., da União de Freguesias de ..., ... e ..., do concelho de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ..., proveniente do artigo provisório ..., omisso na Conservatória do Registo Predial” (facto nº 47), bem como obteve certidão, emitida pela Câmara Municipal de ..., a atestar que a construção destinada a habitação existente no prédio em causa é anterior à entrada em vigor do RGEU, estando assim dispensada de licença de utilização (facto nº 32).
Pelas razões bem explanadas na sentença recorrida, entendemos que os autores não lograram provar que os prédios não possuam as características necessárias ao fim pretendido.
Efectivamente, como se refere no relatório pericial “é possível proceder à reconstrução da construção existente, de acordo com a alínea n, do art.º 22 do DL 73/2009 de 31 de Março e cumprir o art.º 14 da Portaria nº 162/2011 de 18 de Abril no que diz respeito à reconstrução. Para a sua ampliação teria de ter o parecer favorável da entidade regional da RAN.
O art.º 22º do Dec. Lei 73/2009 estabelece:
1º As utilizações não agrícolas de áreas integradas na RAN só podem verificar-se quando (…) e quando estejam em causa:
(…)
n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria;
Por seu turno o art.º 14º da Portaria 162/2011 regulamenta o disposto na referida al. n) instituindo:
“À pretensão identificada pode ser concedido parecer favorável desde que cumpra, cumulativamente, os seguintes requisitos:
a) A edificação existente esteja licenciada, nos termos legalmente exigidos;
b) Seja justificada pelo requerente, por razões de necessidades decorrentes do uso existente;
c) Não implique uma área total superior a 300 m2 de impermeabilização, incluindo a requerida ampliação;
d) Poderão ser consideradas outras acções de impermeabilização do solo que contribuam para o bem-estar habitacional, sem prejuízo do limite da área estabelecida na alínea anterior.
E o art.º 60º do RJUE estabelece:
Edificações existentes
1 - As edificações construídas ao abrigo do direito anterior e as utilizações respetivas não são afetadas por normas legais e regulamentares supervenientes.
2 - A licença de obras de reconstrução ou de alteração das edificações não pode ser recusada com fundamento em normas legais ou regulamentares supervenientes à construção originária, desde que tais obras não originem ou agravem desconformidade com as normas em vigor ou tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e de salubridade da edificação.
3 - O disposto no número anterior aplica-se em sede de fiscalização sucessiva de obras sujeitas a comunicação prévia.
4 - Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, a lei pode impor condições específicas para o exercício de certas atividades em edificações já afetas a tais atividades ao abrigo do direito anterior, bem como condicionar a execução das obras referidas no número anterior à realização dos trabalhos acessórios que se mostrem necessários para a melhoria das condições de segurança e salubridade da edificação.
Estando a edificação existente dispensada de licenciamento, por ser anterior ao RGEU, isto é, há 70 anos não era necessário obter licença para construção, competiria aos autores apresentar argumentos, perante as entidades competentes, com vista justificar a ampliação, atento o uso existente (ou o que existia), no caso habitação, mormente com as necessidades do seu agregado familiar ou mesmo com as exigências actuais de qualquer habitação em termos sanitários, que são bem distintas das que se verificavam há 70 anos e que nunca implicariam uma área de impermeabilização superior a 300 m2, a fim de obterem parecer favorável da entidade regional da Reserva Agrícola Nacional.
Obtido tal parecer, teriam os autores de apresentar projecto nos serviços da Câmara Municipal com vista a requerer o licenciamento da obra de reconstrução e ampliação do edificado.
Ora o que os autores fizeram foi um pedido ao Município de emissão de certidão informativa sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para os prédios acima identificados. Referindo inclusivamente no campo a preencher com a epígrafe “processos camarários relacionados com o prédio em causa”: “tem uma ruína antiga casa desconhecendo se já foi habitada ou se era apenas para guardar gado”.
O teor de tal referência e a argumentação expendida pelos autores no presente recurso quanto à impossibilidade de reconstrução/ construção no terreno prometido comprar, são as de quem não tem interesse em celebrar o contrato prometido e não as de quem tudo fez para alcançar o propalado almejado desiderato, que era o de no prédio edificar uma habitação tipo T3.
Pelo contrário, o 6º réu, face ao que afiançou aos autores e em ordem a que tal fosse possível, diligenciou para que um dos prédios rústicos prometidos vender (ou parte dele), onde existia a “ruína”, fosse inscrito na matriz como prédio urbano com área edificada de 70 m2. Nada obstando à reconstrução nessa parte, atento o disposto no art.º 60º Do RJUE e, quanto à ampliação para a área mínima que corresponde a uma habitação tipo T3, é necessário apenas que seja instruído correctamente um pedido à entidade regional da RAN, solicitando a emissão de parecer favorável e apresentado projecto na Câmara Municipal.
Não vislumbramos da parte do 6º réu, como colaborador da 5ª ré, nem da parte desta ré, qualquer acto ou omissão que constitua violação dos deveres para com os destinatários, previstos no art.º 17º do Lei n.º 15/2013 RJAIM, nomeadamente, que no exercício da sua actividade de mediação/angariação tenham omitido os deveres de informação que no caso se impunham ou que tenham prestado informação enganosa ou errada.
Os autores sabiam da existência de um ribeiro que confronta com os prédios e de um caminho que separa um dos prédios dos outros dois prédios. Bem como sabiam que estavam a prometer adquirir prédios de natureza rústica, concretamente leiras de cultivo, numa freguesia fora do centro urbano de concelho de ..., isto é num meio rural.
Podiam e deviam ter requerido à Câmara Municipal, antes da celebração do contrato, a informação que só posteriormente requereram, até porque, entre as obrigações da mediadora ou do angariador não se compreende o aconselhamento jurídico dos destinatários.
Acresce que não se provou que a circunstância dos prédios estarem inseridos em área da reserva agrícola nacional (RAN) ou o facto de confinarem com uma linha de água pública, com as limitações à construção decorrentes do disposto no art.º 21.º, n.º 2, da Lei n.º 54/2005, impeça a construção da habitação que os autores disseram ao 6º réu pretender levar a cabo nos prédios, desde que efectuada através da reconstrução e ampliação da ruína existente, que foi o que lhes foi “afiançado” pelo 6º réu, obtidas que fossem as necessárias autorizações.
Assim, não tendo a 5ª e o 6º réus violado os deveres que resultam da respectiva actividade, acrescendo que, mesmo que alguma informação não tenha sido completa, não se provou que eventual omissão ou informação menos exacta tenha causado dano aos autores, uma vez que estes não lograram provar que os prédios prometidos comprar não reúnem as qualidades por si representadas aquando da celebração do contrato-promessa, designadamente a possibilidade de neles edificar a moradia pretendida por via dos prédios integrarem a RAN ou da existência de limitações impostas pelo domínio hídrico, os 5ª e 6º réus (e por maioria de razão os demais réus) não se constituíram na obrigação de os indemnizar.
*
Consequentemente, na improcedência total das conclusões dos apelantes resta-nos confirmar a sentença recorrida.V – DELIBERAÇÃO
Nestes termos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 25-06-2020
Eva Almeida
Ana Cristina Duarte
Fernando Fernandes Freitas
1. Acórdão do STJ de 03-10-2017 (proc.n.º 2200/10.6TVLSB.P1.S1) in https://www.stj.pt/wp-content/uploads/2018/01/Civel_2017_10.pdf
2. Ver também Acórdão do STJ de 6.11.2001 (02A1138) in dgsi.pt
3. http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf
4. https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf