| 110043/15.8YIPRT.G1 |  |
REMUNERAÇÃO
1) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;
2) O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
A) Mediação Imobiliária, Lda, veio intentar a presente ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato contra M. D. e G. M., onde conclui pedindo a sua condenação no pagamento de €7.380,00, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos e taxa de justiça.
Pelos réus, M. D. e G. M., foi deduzida oposição onde conclui dever esta ser julgada provada e procedente e, consequentemente, a injunção ser julgada totalmente improcedente, condenando-se a requerente, como litigante de má-fé, em multa e indemnização, nunca inferior a €1.500,00, a favor dos requeridos na proporção que se entenda.
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B) Realizou-se julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar a ação improcedente e, em consequência, absolver os réus do pedido.
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C) Inconformada, a autora, Mediação Imobiliária, Lda, veio interpor recurso, que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo (fls. 297).
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Nas alegações de recurso da autora Mediação Imobiliária, Lda, são formuladas as seguintes conclusões:
1. A recorrente entende que o tribunal a quo deveria ter decidido de forma diversa relativamente a alguns concretos pontos de facto, que resultariam duma convicção diversa pelo tribunal a quo, e consequentemente na procedência do seu pedido e condenação dos réus no pedido formulado.
2. Factos considerados provados que deveriam ter sido considerados como não provados: constantes das alíneas I), J) e K) dos factos provados.
3. Facto considerado não provado que deveria ter sido considerado como provado: o constante da alínea 1) parte inicial dos factos não provados.
4. Ora, considera a recorrente que atenta a prova produzida impunha-se uma decisão diferente quanto a estes concretos pontos de facto.
5. Veja-se, o tribunal a quo formou a sua convicção do conjunto da prova documental e testemunhal e as declarações de parte da ré, especificando que as duas primeiras testemunhas (que não identifica quem são, e portanto não se compreende quem sejam), prestaram os depoimentos menos determinantes para a convicção do tribunal - a primeira porque não tinha conhecimento direto dos factos, sabendo apenas o que a segunda lhe relatou, a segunda porque prestou um depoimento mais comprometido, contrariando aspetos importantes pelos depoimentos das restantes.
6. Ora, primeiro não diz o digníssimo tribunal a que testemunhas se refere e porque foram estes depoimentos menos determinantes,
7. E depois não diz igualmente porque se convenceu com as restantes e já não com as primeiras quando as testemunhas dos réus, uma delas até é irmão da ré, que nunca assistiu a nada a não ser uma única reunião e que relatou de forma muito tendenciosa e pouco convincente factos muito convenientes para os réus, e que foram negados pela testemunha da autora P. G.,
8. E as restantes testemunhas dos réus tratam-se de gerente e angariador de outra imobiliária que tinham por isso um interesse indireto no desfecho desta ação!!
9. Mais, esteve mal o digníssimo tribunal quando considera que a parte (cremos ser a parte) não tem conhecimento direto dos factos, quando o que a própria disse em tribunal que não tinha conhecimento da parte comercial do negócio, mas quanto aos restantes, nomeadamente quanto a eventual redução da remuneração, é ela que tem o poder decisório e por isso caso houvesse teria sempre de ser tratado com ela, e nessa parte depôs com conhecimento!
10. Mais, com o devido respeito, a convicção do tribunal não está fundamentada e esclarecida, e até é de estranhar o sentido da mesma dada a prova produzida!
11. Ora, a recorrente considera que da prova produzida resultaria quanto aos pontos de facto mencionados, decisão diversa, veja-se,
12. Quanto aos factos dados como provados das alíneas I) e J), o tribunal a quo considerou provado que o P. G. propôs aos réus reduzir para €2.000,00 a comissão de venda, o que os réus aceitaram na condição de o negócio ser realizado também no prazo de 30 dias.
13. Ora, não se compreende como o tribunal a quo considerou provado tal facto, quando a própria diretora do estabelecimento comercial de Braga da autora, a D. A. S., que é quem tem poderes de decisão quanto aos valores de remuneração e eventuais reduções aos mesmos, disse expressamente que é diretora comercial da loja de Braga, e confirmou que ainda que não seja diretora tem poderes para tomar decisões quanto ao dia a dia da loja, e que neste caso concreto isso nem sequer foi com ela discutido!
14. Também a testemunha P. G. no seu depoimento confirmou que a redução da remuneração foi tema de conversa nas negociações, mas nunca foi sequer hipótese para a autora, e que a empresa mediadora com quem partilhavam o negócio é que sim, aceitou prescindir da sua parte da remuneração.
15. Não poderia igualmente o tribunal a quo dar como provado que a testemunha P. G., tenha convocado a ré para uma reunião, comunicando-lhe que a remuneração já não poderia ser reduzida e colocando à sua consideração aceitar as novas condições ou rescindir com efeitos imediatos o contrato de mediação!
16. Até porque nem faz sentido, porquanto nunca um angariador imobiliário que já fez a promoção de um imóvel, e teve despesas com essa promoção, que já angariou um cliente interessado comprador, que até já foi elaborada respetiva minuta de contrato promessa de compra e venda, iria propor a um cliente rescindir o contrato de mediação imobiliária sem receber qualquer remuneração!
17. Mais, a referida reunião ocorreu já depois de estarem em curso negociações com a IAT - a outra imobiliária, e de já terem acordado o valor de 106.000 euros de venda do imóvel, e com o intuito de assinar-se o contrato promessa já minutado por essa mesma imobiliária, mas que havia discordância quanto ao prazo para escritura, e na altura foi transmitido aos réus que não poderia haver redução da remuneração.
18. Ora atendendo ao que foi dito por estas testemunhas envolvidas nas negociações a convicção do tribunal a quo não faz qualquer sentido, veja-se,
19. Então os réus não concretizaram o negócio porque lhes tinham prometido pagar só 3.000 eur de remuneração e receber os 106.000, o que se tornou possível a partir do momento em que a IAT prescindiu da sua parte da remuneração, e acabaram por vender aos mesmos clientes à mesma por 106.000 euros, e pagar à mesma 3.000 euros! Não faz sentido!
20. É óbvio que não foi por este motivo em concreto (a redução da remuneração por parte da autora) que o negócio não se concretizou! E que não era necessário para a redução da mesma perante os réus sequer a autora reduzi-la uma vez que a imobiliária com quem partilharam o negócio prescindiu da sua parte, nem a testemunha P. G. tinha sequer poderes para prometer ou decidir tal redução, ou pediu tal redução a quem de poderes!!!!
21. Quanto ao facto dado como provado constante da alínea K), o tribunal a quo considerou como provado que os réus rescindiram o contrato em 23 de abril de 2015, no dia da reunião referida em J).
22. Ora, o tribunal a quo não especifica nem nos factos dados como provados nem depois na fundamentação se considerou como provado uma rescisão unilateral por parte dos réus (tal como defende a autora) ou uma revogação por mútuo acordo de autora e réu, (o que a autora não admite)!
23. Há assim ambiguidade na decisão quanto à matéria de facto dada como provada, o que a torna nula!
24. Sem prescindir dúvidas também não haverá que a rescisão foi unilateral por parte dos réus e que a autora, não obstante considerar que os réus não cumpriram a antecedência mínima prevista no contrato entre eles celebrado a aceitou!
25. Quanto ao facto dado como não provado constante da alínea 1) parte inicial dos factos não provados, o tribunal a quo considerou que não resultou provado que os réus, apesar de aceitarem o preço de compra proposto, mostraram desagrado quanto ao prazo estipulado no respetivo contrato para celebração da escritura (até 03/06/2016)…
26. Mais uma vez, salvo respeito por diversa opinião não esteve bem o tribunal a quo, porquanto além do que foi dito quanto a este aspeto por parte da única testemunha que lidava diretamente com os réus neste processo todo - o sr. P. G., e que por isso só ele poderia dizer se os réus nas negociações aceitavam ou não um prazo para escritura inferior ou superior, e ele afirmou expressamente que foi esse o motivo alegado pelos réus para a não concretização do negócio!
27. Há também prova documental designadamente um email em que o sr. P. G. explica precisamente ao sr. B. G. que os réus lhe comunicaram que aceitariam apenas o prazo de 30 dias, sendo as palavras exatas até ao final do mês!!!
28. Ora, a meio de uma negociação, perto de um fecho de negócio, um angariador imobiliário não ia dizer a outro colega que os seus clientes só aceitam 30 dias de prazo para escritura só porque lhe apetece!!!!
29. O tribunal a quo não pode assim ter analisado os documentos juntos aos autos de forma atenta e precisa, porque emails enviados na data não mentem!
30. Consequentemente o tribunal a quo deveria ter dado como não provados os factos alegados nas alíneas I) e J) e K)- no sentido de rescisão unilateral pelos réus, dos factos provados,
31. E dado como provados os factos alegados no ponto 1) parte inicial dos factos não provados,
32. Decidindo quanto à matéria de facto nestes termos.
33. Da decisão errada quanto à matéria de facto resultou uma convicção baseada em ilações por isso precedemente erradas, e na errada aplicação de direito.
34. Mas mais, o digníssimo tribunal fundamentou de direito num sentido que a recorrente entende ser precisamente contrário à matéria de facto dada como provada nos autos, e não teve em conta factos dados como provados que deveria ter tido em conta!!!
35. Houve errada aplicação de direito e o sentido com que o regime jurídico da mediação imobiliária deveria ser interpretado e aplicado
36. Alega a recorrente antes de mais que concorda com toda a fundamentação e sentido e interpretação de direito dada pelo tribunal a quo na douta sentença recorrida, concordando até com a jurisprudência citada, mas não compreende a conclusão de direito, que entende ser precisamente contrária a toda a fundamentação, isto é, o tribunal a quo interpreta bem o regime jurídico da mediação imobiliária, mas aplica-o mal!
37. Pois, aplica-o de forma contrária!
38. Veja-se, o tribunal a quo considerou provado o contrato de mediação imobiliária celebrado entre autora e réus, sem exclusão de nenhuma das suas cláusulas, incluindo a da exclusividade.
39. Considerou ainda como provado as ações de promoção do imóvel, propriedade dos réus levadas a cabo pela autora,
40. E que foi através dessas mesmas ações que a autora foi contactada por prestadores da IAT que tinha em carteira interessados compradores,
41. Interessados compradores esses que conheceram assim o imóvel e apresentaram proposta de compra no valor de 106.000 euros, e nas condições propostas no contrato promessa junto aos autos e que foi pelas partes aceite,
42. E que acabaram por efetivamente comprar nessas mesmas condições, quer de preço quer de data de escritura.
43. De forma sucinta o tribunal a quo alega de direito, citando até jurisprudência do STJ, que a atividade de mediação supõe a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre este e o terceiro em consequência dessa mesma atividade, o que foi o caso sub judice tal como resulta da matéria de facto exposta infra,
44. E conclui que no caso jub judice não há nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a celebração do negócio!! Como??
45. Esta conclusão está em contradição direta com tudo antes considerado pelo tribunal a quo!!!
46. Existe assim um erro na decisão relativa à matéria de facto e consequente erro na aplicação do direito que influi numa decisão oposta à que a lei prevê.
47. É que, o mediador “adquire direito à comissão quando a sua atividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros.”- neste sentido ex vi acórdão do STJ de 10/10/2002, no processo nº 02b2469 in www.dgsi.pt
48. Mais, ainda que, o prédio só tenha sido vendido após a denúncia do contrato de mediação imobiliária, tendo a autora angariado o potencial comprador, e tendo o réu vendido o prédio àquele, a autora tem direito à comissão.- neste sentido ex vi acórdão do STJ de 15/11/2007, no processo nº 07b3569 in www.dgsi.pt.
49. Como refere Lacerda Barata, in contrato de mediação, em estudos do instituto do direito do consumo, I, 203, “naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não), da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.”
50. Portanto, se houver uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida.
51. Esta é aliás a orientação defendida pelo supremo tribunal de justiça, conforme se poderá constatar em diversos acórdãos nomeadamente no acórdão de 31/03/1998 (BMJ, 475,680), de 10/10/2002 e 20/04/2004 in www.dgsi.pt
52. Concluindo, os compradores do imóvel dos réus, foram encontrados em consequência da atividade contratada e desenvolvida pela autora,
53. O imóvel foi vendido pelos réus aos compradores interessados,
54. Sem que disso tivessem dado conhecimento à autora, tal como considerou provado o tribunal a quo aliás!
55. Existe assim uma relação causal entre a atividade que a autora desenvolveu e a concretização do negócio,
56. O que lhe dá o direito a receber a respetiva remuneração, de acordo com o regime jurídico da mediação imobiliária.
57. E tal como resulta da jurisprudência dominantes não é necessário que a mediadora acompanhe a concretização do negócio, basta para ter direito à remuneração que a atividade por ela exercida contribua para o mesmo, e no caso sub judice todas as testemunhas confirmaram que os compradores conheceram o imóvel através da publicidade da autora, e acabaram por comprar nas exatas condições de compra que estavam já em cima da mesa nas negociações lavadas a cabo pela autora!
58. No mínimo o tribunal a quo teria de proceder a ação parcialmente e condenar os réus no pagamento da remuneração de €2.000 euros mais IVA, precisamente por ter dado como provado essa redução de remuneração (o que a autora não admite tal como alegou infra!).
59. Leia-se o ponto IV do acórdão do STJ de 20/04/2004 para o processo nº 04A800, in www.dgsi.pt: “para ter direito à comissão, é suficiente o mediador ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do contrato.”
60. Tendo presente o regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, temos que o conceito fundamental da atividade de mediação imobiliária é “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização do negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou acessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.”
61. No caso sub judice, a recorrente autora, comprometeu-se a diligenciar para conseguir comprador para o imóvel dos réus, conseguiu este desiderato, conseguiu o acordo dos compradores para a compra, tentou que as partes assinassem o respetivo contrato promessa mas os réus adiaram a sua assinatura e acabaram por rescindir o contrato de mediação, depois de já terem sido concretizadas as aludidas diligências, mas mais tarde acabaram por concretizar o negócio já moldado com os mesmos interessados!
62. Por tudo o antes exposto, concluímos que, o tribunal a quo, decidindo a matéria de facto nos termos acima expostos, e aplicando o direito nos termos ora expostos, teria de decidir de forma contrária, pela procedência da ação,
63. Resultando pacífico que a autora ora recorrente tem direito à remuneração contratada!
Termina entendendo dever conceder-se integral provimento ao presente recurso, revogando a douta sentença recorrida, substituindo-a por outra que julgue pela procedência total da ação, e consequente condenação dos réus aqui recorridos no pagamento da remuneração contratada à autora aqui recorrente.
Pelos apelados M. D. e G. M. foi apresentada resposta onde entendem dever julgar-se o recurso improcedente.
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D) Foram colhidos os vistos legais.
E) As questões a decidir na apelação são as de saber:
1) Se deverá ser alterada a decisão quanto à matéria de facto;
2) Se deverá ser alterada a decisão propriamente jurídica da causa e se é devida a remuneração pelos serviços prestados pela apelante (mediadora) aos apelados (clientes).
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II. FUNDAMENTAÇÃO
A) Na 1ª instância resultou apurada a seguinte matéria de facto:
I. FACTOS PROVADOS
A) A autora é uma sociedade comercial que exerce a atividade de mediação imobiliária.
B) No âmbito da sua atividade celebrou com os réus, em 10/10/2014, o contrato de mediação imobiliária nº 1035-222PG/14, em regime de exclusividade, segundo o qual se obrigou a diligenciar no sentido de encontrar interessado na compra da fração autónoma designada por “BB” correspondente ao 1º D.to para habitação do Bloco X, com dispensa e lugar na garagem, sito no Aldeamento …, Rua dos …, freguesia de …, concelho de Esposende, descrito a favor dos réus na CRP com o nº 0000, e inscrito na matriz predial com o artº 4444, contra a remuneração de 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio se concretize, nunca podendo ser inferior a €6.000,00, mais IVA.
C) A autora realizou ações de promoção do imóvel, e foi contactada por outra mediadora para se realizar uma visita ao imóvel por clientes interessados.
D) Os interessados compradores, de nome A. P. e D. M., gostaram do imóvel e apresentaram proposta para adquiri-lo por €106.000,00, tendo sido minutado o respetivo contrato promessa de compra e venda.
E) Os réus venderam aos compradores interessados e identificados em D) o imóvel, no dia 12/06/2015.
F) Os réus não comunicaram à autora essa venda nem efetuaram o pagamento da remuneração prevista no contrato.
G) Em finais de 2014, P. G. contactou os réus relatando existir interessado na aquisição do imóvel, pelo valor de €106.000,00.
H) Em face do valor, os réus declinaram tal proposta.
I) P. G. propôs aos réus reduzir para €3.000,00 a comissão de venda, o que os réus aceitaram, na condição de o negócio ser concretizado brevemente.
J) Algum tempo depois, P. G. convocou a ré para uma reunião, comunicando-lhe que a remuneração já não poderia ser reduzida, e colocando à sua consideração aceitar as novas condições ou rescindir com efeitos imediatos o contrato de mediação.
K) Os réus rescindiram o contrato em 23 de abril de 2015, no dia da reunião referida em J).
L) No dia 24 de Abril de 2015, a ré foi aos escritórios da autora buscar as chaves do imóvel, que lhe foram entregues, bem como o comprovativo da rescisão do contrato.
M) Após, os réus procederam, eles próprios, à divulgação da intenção de venda do imóvel, colocando cos seus contactos no imóvel.
N) Foram depois contactados por uma agência imobiliária dando conta de um interessado na aquisição do imóvel.
O) Procederam à venda e liquidação das despesas de mediação acordadas.
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B) FACTOS NÃO PROVADOS
1- Os réus, apesar de aceitarem o preço de compra proposto, mostraram desagrado quanto ao prazo estipulado no respetivo contrato para celebração da escritura (até 03/06/2015), até que a empresa mediadora que representava o comprador informou a autora que os compradores iam desistir do negócio.
2- Nada mais foi comunicado à requerente, estando até hoje em vigor o contrato de mediação imobiliária celebrado.
3- A autora não entregou cópia do contrato aos réus.
4- A autora deduz pretensões cuja falta de fundamento bem conhece.
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B) O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões, que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
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C) Na resposta às alegações, os apelados vêm suscitar a questão da falta da indicação com exatidão das passagens da gravação em que a apelante funda o seu recurso, porém, importa ter em conta a posição que vem sendo defendida maioritariamente pelo STJ – cfr., designadamente nos Acórdãos de:
- 19-01-2016, na Revista nº 409/12.7TCGMR.G1.S1, onde se refere que “no que, em concreto, respeita ao requisito previsto no nº 2 al. a) do art. 640º do CPC – indicação exata das passagens da gravação em que se funda a impugnação –, apesar da letra do preceito, justifica-se alguma maleabilidade na aplicação da cominação referida em II, em função das especificidades do caso, com relevo, nomeadamente, para a extensão dos depoimentos e das matérias em discussão;
- 10-12-2015 - Revista nº 352/12.0TBVPA.G1.S1, onde se diz que “o ónus de indicação exata das passagens da gravação em que se funda o recurso, previsto no nº 2 do citado normativo – sendo um ónus secundário – destina-se, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. A indicação, feita pelo recorrente, dos pontos de facto que considera incorretamente julgados, dos meios probatórios que impunham decisão diversa, bem como do sentido da decisão que, no seu entender, deveria ter sido proferida – acompanhada da menção do início e do termo da gravação de cada um dos depoimentos invocados como suporte da impugnação e da transcrição, na alegação, das suas passagens relevantes – satisfaz a referida exigência da lei adjetiva”;
- 29-10-2015 - Revista nº 233/09.4TBVNC.G1.S1, onde se afirma que “este ónus de indicação exata das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, não sendo justificada a imediata e liminar rejeição do recurso quando – apesar de a indicação do recorrente não ser, porventura, totalmente exata e precisa, não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento – como ocorre nos casos em que, para além de o apelante referenciar, em função do conteúdo da ata, os momentos temporais em que foi prestado o depoimento complemente tal indicação com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objeto do recurso”;
- 22-09-2015 - Revista n.º 29/12.6TBFAF.G1.S1, onde se refere que: “a inobservância do referido em III (art. 640.º, n.º 2, al. a), do NCPC) é sancionada com a rejeição imediata do recurso na parte afetada. Se essa cominação se afigura indiscutível relativamente aos requisitos previstos no nº 1, dada a sua indispensabilidade, já quanto ao requisito previsto no n.º 2, al. a), justifica-se alguma maleabilidade, em função das especificidades do caso, da maior ou menor dificuldade que ofereça, com relevo, designadamente, para a extensão dos depoimentos e das matérias em discussão. Se a falta de indicação exata das passagens da gravação não dificulta, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, nem o exame pelo tribunal, a rejeição do recurso, com este fundamento, afigura-se uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável.”
Se atentarmos aos arestos citados, verificamos que o nosso mais alto tribunal vem admitindo uma interpretação que não favorece a posição defendida pelos apelados, pelo que de pouco adiantará sufragar tal posição.
O recurso interposto pela apelante visa a reapreciação da matéria de facto e de direito.
Quanto à matéria de facto, a apelante entende que os pontos I), J) e K), que o tribunal considerou como provados, deveriam considerar-se como não provados, enquanto que a parte inicial do ponto 1) dos factos não provados, se deveria considerar como provado.
A apelante refere que “o tribunal a quo formou a sua convicção do conjunto da prova documental e testemunhal e nas declarações de parte da ré, especificando que as duas primeiras testemunhas (que não identifica quem são, e portanto não se compreende quem sejam), prestaram os depoimentos menos determinantes para a convicção do tribunal - a primeira porque não tinha conhecimento direto dos factos, sabendo apenas o que a segunda lhe relatou, a segunda porque prestou um depoimento mais comprometido, contrariando aspetos importantes pelos depoimentos das restantes.”
A apelante afirma desconhecer quem sejam as duas primeiras testemunhas, mas não se compreende tal desconhecimento, uma vez que na fundamentação de facto, o tribunal a quo faz uma apreciação dos depoimentos de cada uma das testemunhas e por isso, basta ler a fundamentação para saber a que testemunhas o tribunal se refere.
Também não se compreende a afirmação da apelante quando afirma que o tribunal “não diz igualmente porque se convenceu com as restantes e já não com as primeiras quando as testemunhas dos réus, uma delas até é irmão da ré, que nunca assistiu a nada a não ser uma única reunião e que relatou de forma muito tendenciosa e pouco convincente factos muito convenientes para os réus, e que foram negados pela testemunha da autora P. G..”
Se se ler a fundamentação da decisão de facto, verifica-se que tal não é assim, uma vez que o tribunal recorrido além de referir os elementos relativos aos depoimentos das testemunhas e das declarações da ré, justificou, ainda que de forma sintética, no final, os motivos que levaram o tribunal a apreciar, da forma que o fez, a matéria probatória.
Uma coisa é a falta de fundamentação de facto – que não existiu, uma vez que o tribunal recorrido fundamentou – e outra, diversa, a discordância da apelante relativamente a essa decisão.
Também não se compreende o alcance da afirmação que a apelante faz quando diz que “esteve mal o Digníssimo Tribunal quando considera que a parte (cremos ser a parte) não tem conhecimento direto dos factos, quando o que a própria disse em tribunal que não tinha conhecimento da parte comercial do negócio, mas quanto aos restante, nomeadamente quanto a eventual redução da remuneração, é ela que tem o poder decisório e por isso caso houvesse teria sempre de ser tratado com ela, e nessa parte depôs com conhecimento!”
E mal se compreende porque a parte - que a apelante não identifica quem é - pode bem ser a ré, porque foi a única “parte” que prestou declarações, ou a autora que as não prestou, sendo certo que, relativamente à testemunha A. S., diretora comercial da autora, foi afirmado que “não tem conhecimento direto dos factos”, de qualquer forma, independentemente de saber quem tem poder decisório para a redução de remunerações, importaria antes apurar se a testemunha P. G. propôs aos réus a redução da comissão e o tribunal recorrido entendeu dar tal facto como provado.
Pretendendo a apelante impugnar a decisão da matéria de facto, incumbia-lhe dar cumprimento ao disposto no artigo 640º NCPC, alinhando argumentos concretos, com base nos meios de prova disponíveis e admissíveis, que permitam infirmar a apreciação feita pelo tribunal recorrido, modificando a decisão proferida.
Quanto ao facto constante do ponto I) dos factos provados, o que aí consta é o seguinte:
I) P. G. propôs aos réus reduzir para €2.000,00 a comissão de venda, o que os réus aceitaram, na condição de o negócio ser realizado também no prazo de 30 dias.
Não se questiona se a autora ou a diretora comercial aceitaram tal redução, trata-se de questão diversa da que consta do ponto em questão.
Para a defesa da posição da apelante a mesma invoca os depoimentos das testemunhas A. S., P. G., P. M. e B. L..
Há que dizer que relativamente ao facto constante do ponto L), em rigor, não poderá o mesmo considerar-se como provado, nos termos em que o tribunal recorrido decidiu, uma vez que da prova produzida e, designadamente, do depoimento da testemunha P. J., que é irmão da ré e das declarações prestadas por esta, pela forma como foram prestados, que se complementaram, sem contradições mas, ao mesmo tempo, sem excessivas precisões, foram de molde a merecer credibilidade, decorre que apenas se deverá considerar como provado que o P. G. propôs aos réus reduzir a comissão de venda, o que os réus aceitaram, mas já não que este tenha proposto a redução para o montante de €2.000,00, uma vez que não há elementos credíveis que apontem para esse valor, antes se referiu o montante de €3.000,00, como sendo o montante da redução, e o prazo breve, mas não quantificado.
Daí que seja compreensível a referência feita pela testemunha P. J. e pela ré G. M. de que, no encontro havido das mesmas com a testemunha P. G., no café, as condições (anteriormente propostas) não podiam ser mantidas porque os pressupostos se tinham alterado.
Assim sendo, à míngua de outros elementos de prova relevantes, a alínea I) dos factos provados deverá ter a seguinte formulação: I) P. G. propôs aos réus reduzir para €3.000,00 a comissão de venda, o que os réus aceitaram, na condição de o negócio ser concretizado brevemente.
No que se refere ao ponto K), não há quaisquer elementos probatórios relevantes e, designadamente os depoimentos das testemunhas invocados pela apelante, que justifiquem que o mesmo seja alterada, sendo certo que tal matéria é confirmada, quase integralmente pela testemunha P. G. que, neste caso, nenhum interesse teria em omitir a verdade, pelo que se manterá.
Quanto ao ponto J), da conjugação dos depoimentos das testemunhas, P. J., P. G. e das declarações da ré, resulta claramente que o facto em questão, terá de se manter, sendo certo que nenhum outro elemento probatório justifica a sua alteração.
No que se refere ao ponto 1) dos factos não provados não existem nos autos elementos de prova que, pela sua relevância, justifiquem a alteração do ponto em questão que, assim, se manterá, sendo certo que no aqui interessa e que a apelante pretendia que se considerasse como provado, constante da 1ª parte do ponto em questão, refere-se a matéria que reflete o estado de espírito dos réus e, como tal, não se vê que qualquer documentação constante dos autos a isso se refira ou releve para a sua apreciação e, do depoimento da testemunha P. G., terá de se concluir no mesmo sentido.
Diz a apelante que quanto ao facto dado como provado constante da alínea K), o tribunal a quo considerou como provado que os réus rescindiram o contrato em 23 de abril de 2015, no dia da reunião referida em J) e que não especifica nem nos factos dados como provados nem depois na fundamentação se considerou como provado uma rescisão unilateral por parte dos réus (tal como defende a autora) ou uma revogação por mútuo acordo de autora e réu, (o que a autora não admite), concluindo que há assim ambiguidade na decisão quanto à matéria de facto dada como provada, o que a torna nula!
Mas não tem razão a apelante.
Com efeito, na matéria de facto apurada – provada e não provada – o tribunal não tem de a qualificar juridicamente, pelo que nunca poderia haver qualquer ambiguidade com tal fundamento e, muito menos qualquer nulidade que, assim, improcede.
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No que se refere à matéria de direito, dir-se-á que o contrato de mediação imobiliária acha-se atualmente regulado pela Lei nº 15/2013, de 08/02 (a que nos referiremos na falta de indicação de origem diversa), o qual entrou em vigor em 01/03/2013 (artigo 45º nº 1) e revogou o Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/08, teve em vista a conformação com a disciplina constante do Decreto-Lei nº 92/2010, de 26/07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno (artigo 1º nº 1).
Sobre o que seja mediação imobiliária diz-se no artigo 2º nº 1 que consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
No caso dos autos não se levanta qualquer dúvida quanto ao facto de autora e réus terem celebrado um contrato de mediação imobiliária.
A questão que se levanta é a de saber se a autora e apelada tem direito a receber a remuneração relativa à celebração do negócio.
Recorde-se que resultou provado que, no âmbito do contrato celebrado entre autora e réus, em 10/10/2014, em regime de exclusividade, a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de encontrar interessado na compra da fração autónoma designada por “BB” correspondente ao 1º D.to para habitação do Bloco X, com dispensa e lugar na garagem, sito no Aldeamento …, Rua dos …, freguesia de …, concelho de Esposende, descrito a favor dos réus na CRP com o nº 0000, e inscrito na matriz predial com o artº 4444, contra a remuneração de 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio se concretize, nunca podendo ser inferior a €6.000,00, mais IVA.
A autora realizou ações de promoção do imóvel, e foi contactada por outra mediadora para se realizar uma visita ao imóvel por clientes interessados.
Em finais de 2014, P. G. contactou os réus relatando existir interessado na aquisição do imóvel, pelo valor de €106.000,00 e, em face do valor, os réus declinaram tal proposta, tendo o referido P. G. proposto aos réus reduzir para €3.000,00 a comissão de venda, o que estes aceitaram, na condição de o negócio ser concretizado brevemente.
Algum tempo depois, P. G. convocou a ré para uma reunião, comunicando-lhe que a remuneração já não poderia ser reduzida, e colocando à sua consideração aceitar as novas condições ou rescindir com efeitos imediatos o contrato de mediação, tendo os réus rescindido o contrato em 23 de abril de 2015, no dia da referida reunião.
No dia 24 de abril de 2015, a ré foi aos escritórios da autora buscar as chaves do imóvel, que lhe foram entregues, bem como o comprovativo da rescisão do contrato, após, o que os réus procederam, eles próprios, à divulgação da intenção de venda do imóvel, colocando os seus contactos no imóvel e foram depois contactados por uma agência imobiliária dando conta de um interessado na aquisição do imóvel e procederam à venda, em 12/06/2015 do imóvel e liquidaram as despesas de mediação acordadas, não tendo comunicado à autora essa venda nem efetuaram o pagamento da remuneração prevista no contrato.
Estabelece-se no artigo 19º nº 1 e 2 que:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Conforme se refere no Acórdão da Relação de Guimarães de 12/06/2014, no processo nº 1218/10.3TBBCL.G1, relatado pelo Desembargador Filipe Caroço e subscrito pelo ora relator, “tem-se entendido que a remuneração é devida mesmo que a ação do mediador não constitua a única causa da conclusão e perfeição do negócio visado [Acórdão da Relação do Porto de 20.9.2001, proc. nº 0131169, in www.dgsi.pt], mas uma sua causa adequada.
Como se refere naquele aresto, “nos contratos de mediação, o direito à remuneração nasce da conclusão dos negócios objeto da mediação, mas a conclusão, para o mediador – isto resulta da essência do contrato – surge quando tais negócios se consideram aproximados entre o comitente e terceiros e consegue a adesão destes, haja ou não execução posterior.
Deve, porém, haver um nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.”
Também na situação tratada naquele acórdão, a empresa mediadora havia diligenciado no sentido de arranjar compradores para um prédio dos, aí, réus, o que conseguiu, tendo estes procedido à cessação do contrato de mediação com essa mediadora e vendido o imóvel aos compradores arranjados por aquela mediadora.
Basta o contributo causal preponderante e injustificado do cliente proprietário do bem no sentido da não concretização do negócio para que haja lugar à remuneração.
Também o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, CEJ, 2016, páginas 14 e segs, refere que “agora (diferentemente, portanto, do anterior DL 211/2004) a atividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas, sim, de procurar (... destinatários para a realização de negócios). O que é bem diferente da obrigação de... concretização do negócio visado, (obrigação) esta que inexiste, pois isso não depende da vontade do mediador, mas do seu cliente e do interessado encontrado. O termo destinatários parece algo impreciso, pois destinatário é aquele que já celebrou o negócio visado, ou que seguramente o celebrará. E não é isso que se visa com aquela palavra destinatários, antes o que se pretende ali falar é de meros interessados no negócio visado, que podem celebrá-lo, ou não!
Mas sendo a obrigação essencial que impende sobre a mediadora a de angariar interessado para o negócio, praticar atos isolados, tal significa que não basta que a mediadora faça diligências no sentido de aproximar os interessados na realização do negócio. Se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do negócio, mesmo que sem qualquer fundamento sério. Portanto, em princípio parece que se torna necessário que o contrato previsto seja levado a bom termo. Claro que o contrato visado pode não ser integralmente cumprido. Mas aí já não será a mediadora responsável por tal incumprimento, tendo direito a receber a comissão acordada. De qualquer forma, em princípio, o pagamento da comissão encontra-se ligado à conclusão do negócio pretendido, no caso, a projetada venda.
E citando alguma jurisprudência, menciona aquele autor alguns arestos:
«São pressupostos do contrato de mediação: a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda; b) Conclusão efetiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da atividade do mediador.» - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2, Olinda Carmo Alves.
«O mediador obriga-se a uma atividade, que não a um resultado, embora seja em função da realização do negócio que ele desenvolve toda a sua atividade, sendo a sua remuneração, em princípio, apenas devida se o negócio se efetivar.» - Ac. STJ de 29-03-2011, Revista n.º 2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1.ª Secção, Paulo Sá.
«O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido...» - Ac. STJ de 28.04.2009, Proc. 29/09.3YFLSB – Fonseca Ramos.
Acórdão do TRL de 14/04/2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L1-6 – «No dizer do acórdão do STJ de 28.04.2009, cuja doutrina se acompanha, “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador (…) ”».
«I – O mediador, que exerce uma atividade essencialmente de carácter material e em nome próprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado em certo negócio e a aproximá-lo daquele (facilitando a conclusão do negócio).» - Ac. TRP de 19.02.2009, José Ferraz.
Entende ainda o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, ibidem, páginas 57 e segs que “tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que o mediador, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado (constituindo objeto legal da sua atividade de mediação) vier a ser concluído/concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua atividade – exigindo-se um nexo causal entre a sua atuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado (competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal).
Isto é, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos atos adequados a conseguir que seja atingido o objetivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.
Dito de outra forma: o mediador adquire o direito a receber a remuneração/comissão quando o seu trabalho influi sobre a conclusão do negócio – ou seja, o mediador tem direito à comissão quando, embora a sua atividade não seja a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu (decisivamente) para ela, (Cfr., v.g.:
«O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.» Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, Catarina Gonçalves.
«… o mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.» - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n.º 5339/06.9TVLSB - 6.ª Secção, Silva Salazar.
Sendo, aliás, que, de forma mais abrangente, MANUEL SALVADOR até admite (como orientação que melhor acode aos interesses em causa) que o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio” (situação que também consubstancia a aludida influência (decisiva) para a celebração do negócio) – acrescentando nós, que também bastará ter-se o mediador limitado a pôr em contacto as partes interessadas no negócio (obviamente, é claro, desde que tal atividade da mediadora tenha influído de algum modo no negócio) (Assim também, v.g.: «No contrato de mediação imobiliária, o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio» - Ac. RL de 07.04.2003, Roque Nogueira.
Ac. TRC de 03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1 (Carvalho Martins): «(...) O mediador só adquire o direito à remuneração, quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio. Não é necessária a continuidade do nexo causal, sendo suficiente que o mediador tenha posto em contacto as partes e que isso tenha influído na conclusão do negócio.».
Escreveu-se, pertinentemente, no Acórdão do STJ, de 28-04-2009: «O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a atividade do mediador – o risco, a álea negocial –, não há lugar à remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que não se interessou pelo negócio por causa da atuação do mediador.»65. Neste aresto, citando-se CARLOS LACERDA BARATA, acrescentou-se: «O direito à retribuição depende da celebração do contrato prometido embora seja independente do cumprimento do mesmo. Só com a verificação de um “resultado útil” – a realização do negócio – da atuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata. Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio. Naturalmente, que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro... Em matéria de direito à retribuição, o momento relevante é o da constituição do contrato promovido, pelo que as ocorrências supervenientes que incidam sobre a execução ou o conteúdo do contrato serão, em regra, indiferentes” – como abaixo melhor se explicitará.
Da jurisprudência indicada resulta, para lá de qualquer dúvida razoável, que não se verifica o necessário nexo de causalidade, no caso dos autos entre a atividade da mediadora (autora) e o negócio celebrado entre o réu e os compradores do imóvel agenciado.
Com efeito, foram os réus que procederam, eles próprios, à divulgação da intenção de venda do imóvel, colocando os seus contactos no imóvel, que foram depois contactados por uma agência imobiliária dando conta de um interessado na aquisição do imóvel e que procederam à venda e liquidação das despesas de mediação acordadas.
Recorde-se que o contrato de mediação foi rescindido unilateralmente pelos réus e aceite pela autora, em 23/04/2015e que a venda do imóvel ocorreu em 12/06/2015, em momento em que tal contrato já não vigorava.
Mas, mais relevante para a apreciação da questão é saber se existe a tal relação causal ou nexo causal entre a atividade desenvolvida pela autora e a venda do imóvel pelos réus.
A resposta terá de ser negativa.
Com efeito, da matéria de facto dada como provada resulta que a atividade determinante para a venda resultou não da ação da autora, mas, antes da atividade desenvolvida pelos réus, como resulta, claramente das alíneas M), N) e O) dos factos provados, isto é, a atividade causal da venda, em termos de ter constituído uma consequência adequada de uma atividade, terá de ser imputada aos réus e não à autora e isto não obstante, ainda na vigência do contrato de mediação uma outra empresa mediadora ter contactado a autora e feito uma proposta para a aquisição do imóvel e terem sido os proponentes quem viria a, mais tarde, adquirir o mesmo apos réus, dado que não se pode afirmar que tenha sido a atividade da autora que determinou a realização do negócio de compra e venda.
Por todo o exposto resulta que a apelação terá de improceder e, em consequência, confirmar-se a douta sentença recorrida.
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D) Em conclusão:
1) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;
2) O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
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III. DECISÃO
Pelo exposto, tendo em conta o que antecede, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.
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Guimarães, 28/09/2017