| 1474/02-2 |  |
SOCIEDADE
ARRENDATÁRIO
COMUNICAÇÃO
Apelação n.º 1474/02 – 2ª secção
Relator – Leonel Serôdio ( n.º 88)
Adjuntos – Des. Manso Raínho e Des. Rosa Tching
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
"AA" intentaram, nos Juízos Cíveis, acção declarativa com processo ordinário contra "B" e "C" pedindo:
Se declare resolvido o contrato de arrendamento que tem por objecto o rés do chão, galeria e 1º andar do prédio identificado no art. 1º da petição;
Se condenem as Rés a despejar imediatamente o arrendado, entregando-o livre e devoluto aos AA e a pagar-lhes as rendas vencidas, no montante global de 762 088$00 e as vincendas, devidamente actualizadas até à realização do despejo.
Subsidiariamente, pedem ainda:
Se declare a extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento dos autos, com referência a 15.12.2000 e ilegal e insubsistente a ocupação da Ré "C", do rés-do-chão, galeria e 1° andar do prédio urbano identificado no art. 1° da petição inicial;
Se condene a Ré "C" a entregar-lhes imediatamente o referido prédio completamente livre e devoluto e a pagar-lhes, a título de indemnização, a quantia de 2 250 000$00, correspondente ao rendimento mensal de 250 000$00 desde 15 de Dezembro de 2000 até à data da propositura da acção (20 de Setembro de 2001 ) e ainda a quantia de 250 000$00 por cada mês de ou fracção de ocupação do prédio, a partir de 1 de Outubro de 2001 e até à data da efectiva entrega, livre e devoluto.
Se condene esta Ré a pagar-lhe, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de 50 000$00 por cada dia de atraso na entrega do prédio, após o trânsito em julgado da decisão final.
Alegam, em síntese, que o prédio foi arrendado ao BPSM e que este cedeu, sem autorização deles, a fruição do arrendado ao BCP, que passou a nele exercer a actividade bancária, em violação do disposto no artigo 64º n.º 1 al. f) do R. A. U.
Alegam ainda que a fusão do BPSM no BCP ocorreu em 15.12.2000 e apenas lhes foi comunicada por carta enviada em 8.1. 2002, em violação do disposto no artigo 1038º al. g) do Código Civil.
Sustentam também que a fusão do BPSM no BCP determinou a extinção daquele e, consequentemente, a caducidade do contrato, nos termos do artigo 1051º al. d) do Código Civil.
A R. "C" contestou, arguindo a ilegitimidade da Ré "B" e defendendo que a transmissão do arrendamento opera automaticamente não sendo necessária a autorização dos AA e que não está obrigada a comunicar-lhes a fusão.
Concluem pela procedência da excepção e improcedência da acção contra a Ré BCP.
Findos os articulados, foi proferido despacho saneador –sentença que julgou procedente a arguida excepção da ilegitimidade da Ré BPSM e a acção procedente e, consequentemente, declarou resolvido o contrato de arrendamento e condenou a Ré BCP a despejar imediatamente o arrendado, entregando-o livre e devoluto aos AA e a pagar-lhes as rendas vencidas até à propositura da acção, no montante de euros 3.801, 28 (correspondente a 762.088$00) e as entretanto vencidas e vincendas, devidamente actualizadas.
A Ré BCP apelou e terminou a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“ a) - Na alínea f) do artigo 1038° do C.C. a palavra cessão é utilizada em sentido específico (cessão da posição contratual) e não com o sentido genérico de transmissão do gozo da coisa;
b) Com este sentido genérico, o Código utiliza a palavra cedência (como o faz na alínea g) dessa mesma norma legal);
c) A cedência (transmissão) do gozo da coisa não é um título jurídico, mas tão só o efeito comum aos três distintos títulos previstos na alínea f) do artigo 1038° do Código Civil: a cessão da posição contratual, a sublocação e o comodato;
d) A transmissão (cedência) do gozo da coisa, prevista nas disposições conjugadas das alíneas f) e g) do referido artigo 1038° do Código Civil tem, assim, fonte voluntária e é a título singular; .
e) Diversamente do que ocorre com a incorporação, em que a transmissão do património da sociedade incorporada para a sociedade incorporante, por ser mero efeito da inscrição da fusão no registo comercial (artigo 112° do CSC), é feita a titulo universal;
f) Donde decorre que, a transmissão ou cedência do gozo da coisa locada, operada por fusão, não cabe na previsão das alíneas f) do g) do citado artigo 1038° do Código Civil;
g) Não ficando as sociedades envolvidas na fusão. constituídas na obrigação de efectuar a comunicação prevista em tais alíneas;
h) Não havendo tal obrigação, a falta dessa comunicação não envolve violação do contrato de arrendamento e não é fundamento para a respectiva resolução pelo senhorio.
i) Pelo que a acção deveria ter sido julgada improcedente e o R., ora apelante, absolvido de todos os pedidos contra ele formulados.
A douta decisão recorrida violou entre outras as normas do Art. 1038°, alíneas f) e g) do Código Civil e do artigo 64°, n° 1, alínea f) do RAU.”
Os AA. contra-alegaram, pugnando pela confirmação da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Factos dados como provados na 1ª instância:
1 - Através de escritura pública de partilha em vida, celebrada no dia 5 de Novembro de 1985, no segundo Cartório Notarial de Barcelos, da herança de Fernando Gomes Boucinha, falecido em 9.08.97, foi adjudicado às autoras o prédio urbano, composto de casa com quatro pavimentos, sito no Largo da Porta Nova, em Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos, sob o n° 18.788, no Livro B -50 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 1155 (antigo art.º 997), conforme documentos juntos a fls. 10 a 21 dos autos.
2 - Por escritura pública de 25 de Maio de 1973, lavrada de tis. 61 a 62 V. do Livro A-50, do 2° Cartório Notarial da Póvoa de Varzim, o referido Fernando Gomes Boucinha, deu de arrendamento ao então "B" o rés- do-chão, galeria e 1° andar do prédio urbano descrito em 1., conforme documento junto a fls. 22 a 26 dos autos .
3 - De acordo com o convencionado o prédio foi arrendado exclusivamente para o exercício do comércio bancário e, designadamente, para a instalação de uma agência bancária do arrendatário.
4 - Tendo o arrendamento sido celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável, nos termos da lei, com inicio em 1.07.73 e mediante o pagamento da renda inicial de 6 500$00.
5 - Sendo a renda actualmente em vigor de 95 261 $00.
6- O referido "B" alterou, posteriormente, a sua designação para "B", sendo que os últimos recibos de renda foram emitidos em nome daquela entidade bancária, com esta designação.
7 - Por escritura pública, outorgada no 1° Cartório Notarial de Lisboa, em 15 de Dezembro de 2000, já registada na Conservatória do Registo Comercial do Porto pela apresentação número 12, de 15 de Dezembro de 2000, o "B" foi integrado, por fusão, no "C", conforme documentos juntos de fls. 27 a 83 dos autos .
8 - Desde 15 de Dezembro de 2000, o "C" exerce a sua actividade bancária no arrendado e aí funciona uma agência desta instituição financeira e de crédito.
9 - Por carta datada de 8 de Janeiro de 2001 , recebida no dia 10 de Janeiro de 2001, o mandatário do "C" comunicou a "A", na qualidade de herdeira de Fernando Gomes Boucinha, que aquela instituição de crédito que representava "adquiriu a posição de arrendatário do imóvel em causa" e solicitava que, a partir dessa data, os recibos das respectivas rendas passassem a ser emitidos em nome dela, em conformidade com a declaração que anexou, conforme documentos juntos a fls.. 84 a 86 dos autos.
10 - E enviou uma declaração na qual refere que "incorporou por fusão a sociedade Banco Pinto & Sotto Mayor, S. A., assumindo por via da referida fusão a posição de arrendatário no contrato de arrendamento celebrado com V. Ex.a, com os direitos e obrigações a ele inerentes", insistindo que os recibos de renda passassem a ser emitidos em nome do "C" e enviou um formulário para depósito em crédito das rendas vincendas, conforme documentos juntos a fls. 87 e 88.
11 - Em 30 de Março de 2001, as autoras responderam ao ilustre mandatário do
"C", dizendo-lhe, para além do mais, "que não aceitavam um novo arrendatário para o prédio arrendado", que "o arrendatário do imóvel sempre foi o "B" e que eles, tal como o seu falecido pai, só reconheciam esta última instituição financeira como legitima arrendatária do imóvel", pelo que "pretendiam a resolução imediata do contrato de arrendamento e que se recusariam a receber mais qualquer renda, enquanto esta situação não ficasse de todo resolvida", conforme documentos juntos de fls. 89 a 93 .
12 - Pelo que a renda aludida em 5. não mais foi paga, desde Fevereiro de 2001 , inclusive.
FUNDAMENTAÇÃO:
A única questão que se coloca é a de saber se tendo havido transmissão do arrendamento em causa por efeito da incorporação, por fusão, da sociedade locatária BPSM na sociedade BCP, é ou não necessário comunicar essa fusão aos AA/ senhorios, nos termos da alínea g) do artigo 1038º do Código Civil.
Sobre a fusão das sociedades o artigo 97º do Código das Sociedades Comerciais estipula:
“ 1 – Duas ou mais sociedades, ainda que de tipo diverso, podem fundir-se mediante a reunião numa só.
( ...)
4 – A fusão pode realizar-se:
a) Mediante a transferência global do património de uma ou mais sociedades para outra e a atribuição aos sócios daquelas partes, acções ou quotas desta,
b) Mediante a constituição de uma nova sociedade, para a qual se transferem globalmente os patrimónios das sociedades fundidas, sendo aos sócios destas atribuídas partes, acções ou quotas da nova sociedade.”
Por outro lado, o artigo 112º do mesmo diploma, dispõe:
Com a inscrição da fusão no registo comercial:
a) Extinguem-se as sociedades incorporadas ou, no caso de constituição de nova sociedade, todas as sociedades fundidas, transmitindo-se os seus direitos e obrigações para a sociedade incorporante ou para a nova sociedade.
O instituto da fusão das sociedades foi regulado no C.S.C. em obediência aos princípios consagrados numa Directiva comunitária sobre a matéria – a Terceira Directiva do Conselho, de 9 de Outubro de 1978 ( 78/855/CEE). Esta directiva está integralmente transcrita na obra de Raul Ventura, Fusão, Cisão e Transformação de Sociedades , pág.548 e segs.
Com resulta dos citados artigos 97º e 112º do CSC, é desnecessária a autorização do senhorio para a transmissão do direito ao arrendamento decorrente de um negócio de fusão.
Como escreve Henrique Mesquita RLJ, ano 131º, pág. 153 “ declarando-se, no art. 112°, do Código das Sociedades Comerciais, que, com a inscrição da fusão no registo, se extinguem as sociedades incorporadas ou, no caso de constituição de nova sociedade, as sociedades fundidas, e que os direitos e obrigações das sociedades extintas se transmitem para a nova sociedade, deve entender-se que esta transmissão universal se opera sem necessidade de satisfazer ou preencher os requisitos de que a lei faça depender a transmissão singular de cada direito ou obrigação. (...).
Se as exigências desta índole tivessem de ser cumpridas, a realização de um projecto de fusão de sociedades tornar-se-ia muitas vezes inviável. Bastaria, para tanto, que a transmissão de determinada posição jurídica, imprescindível, no entendimento dos interessados, para o sucesso da operação de reorganização empresarial projectada, carecesse do consentimento de um terceiro e este o recusasse.
A lei pretende evitar que surjam obstáculos insuperáveis à concretização de um negócio de fusão e, precisamente com esse objectivo, estabelece que, por mero efeito do registo da fusão, todo o património da sociedade ou das sociedades incorporadas ou fundidas se transmite, global e unitariamente (uno actu), para a sociedade incorporante ou para a nova sociedade, sem necessidade do consentimento de terceiros que porventura seja exigido para a transmissão singular de alguma ou algumas das posições jurídicas, activas ou passivas, que integrem esses patrimónios.”
No mesmo sentido Pessoa Jorge escreve O Direito, ano 122º, pág. 463 e seguintes . “embora a incorporação tenha natureza negocial, pois resulta de acto de vontade das sociedades em causa, os seus efeitos típicos ( a transferência do património da incorporada e a transformação dos sócios desta em sócios da incorporante) decorrem da lei, como consequência, não desse acto negocial em si, mas da respectiva inscrição no registo comercial ( artigo 112º do C.S.C.).
(...)
A transmissão do património da incorporada para o incorporante é, não só automática, mas também a título universal; e é esta segunda razão para não lhe ser aplicável o regime específico da transmissão de cada das relações jurídicas que integram esse património.”
Já quanto à necessidade ou não de comunicação dessa transmissão do direito ao arrendamento em consequência da integração, por fusão, da sociedade arrendatária, os apontados autores têm posições divergentes, o mesmo acontecendo com a jurisprudência.
O acórdão da Relação de Lisboa de 25.10.94 RLJ, ano 127, pág. 378, com anotação favorável de Henrique Mesquita, na mesma Revista, ano 128, pág. 57 e seguintes. decidiu que “ sendo uma sociedade arrendatária de parte de um prédio, incorporada, mediante fusão, noutra sociedade, a transmissão para a sociedade incorporante do direito ao arrendamento não carece do consentimento do senhorio, mas tem de ser-lhe notificada, constituindo a falta de notificação, fundamento de despejo”.
Em sentido contrário, o acórdão da Relação de Coimbra de 24.06.97 RLJ, ano 131, pág.147 , decidiu que “a transmissão do direito ao arrendamento, decorrente de um negócio de fusão de sociedade, não carece de autorização do senhorio, nem tem de lhe ser comunicada.”
Sobre a questão estabelece o artigo 1038º do Código Civil:
“ São obrigações do locatário:
f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos títulos, quando permitida ou autorizada;”
A douta alegação da Recorrente baseia-se na posição de Pessoa Jorge, que defende que a palavra cessão, na al. f) do artigo 1038, está empregada no sentido específico ( de cessão da posição contratual ) e não no sentido genérico de transmissão do gozo da coisa.
No entanto, seguindo a posição de Henrique Mesquita cfr. RLJ, ano 128º, pág. 57 e seguintes , entendemos que na «cessão onerosa ou gratuita » da posição jurídica do locatário, a que se refere a citada al. f), abrangem-se todos os negócios jurídicos através dos quais se transmita o direito ao arrendamento, pois a cessão de uma posição contratual é um negócio de causa variável, podendo ter na base, designadamente, uma compra e venda, uma troca, uma doação, uma dação em cumprimento, um trespasse, uma fusão de sociedade.
Como atrás se referiu, é pacífico, nos termos do artigo 122º do CSC , que com a inscrição da fusão no registo comercial, se extingue a sociedade incorporada, transmitindo-se os seus direitos e obrigações para a sociedade incorporante.
Por isso, é indiscutível que com a fusão se verificou uma transmissão da posição no contrato de arrendamento em causa da sociedade incorporada ( BPSM ) para a sociedade incorporante ( BCP).
Não é, assim, defensável, como sustenta o citado acórdão da Relação de Coimbra de 24.6.97, que no caso de fusão de sociedades não há uma verdadeira extinção, mas uma simples transferência da sociedade fundida para a nova sociedade.
Ora, abrangendo a al. g) do artigo 1038º, de modo genérico, todos os casos de transmissão autorizada pelo locador ou permitida por lei Neste sentido Antunes Varela e Pires de Lima, no CC. Anotado, vol. II, ( 4ª edição) em anotação ao artigo 1039º, pág. 372, escrevem. “ A obrigação de comunicação ao locador, nos casos de cedência do gozo da coisa, existe em qualquer caso de transmissão da posição contratual do locatário ou de sublocação.” , nada justifica que no caso de fusão de sociedades se abra uma excepção ao dever de comunicar ao senhorio a transmissão do direito ao arrendamento.
De referir que o fundamento que justifica a desnecessidade de autorização do senhorio para a transmissão do contrato de arrendamento no caso de fusão de sociedades, não se verifica quanto ao dever de comunicar.
Este dever não impede nem sequer dificulta a fusão, pois o seu cumprimento depende apenas do arrendatário e traduz-se numa simples notificação, a efectuar por qualquer meio
A Apelante sustenta que essa comunicação ao senhorio não é necessária pelo facto de os direitos e obrigações da sociedade extinta se transferirem para a sociedade incorporante a título universal e não singular.
No entanto, não se nos afigura, que esta posição esteja correcta..
Sobre a questão o n.º 3 do artigo 19º n.º 1 da referida Directiva que esteve na base do artigo112º do CSC, estipula: “ Não são afectadas as legislações dos Estados Membros que exijam formalidades particulares para a oponibilidade a terceiros da transmissão de certos bens direitos e obrigações provindos da sociedade incorporada. A sociedade incorporada pode fazer ela própria essas formalidades; contudo, a legislação dos Estados- membros pode permitir que a sociedade incorporada continue a efectuar essas formalidades durante um período limitado, que não pode ser fixado, salvo casos excepcionais, em mais de seis meses, a contar da data em que a fusão se tornou eficaz.”
Assim, apesar do legislador português ter consagrado no artigo 112º do CSC em conformidade com a referida Directiva, mais concretamente com o n.º 1 do artigo 19º, o princípio da transmissão universal do património da sociedade incorporada para a sociedade incorporante por mero efeito da inscrição da fusão no registo comercial, não derrogou nenhuma das normas legais que fazem depender de determinadas formalidades ( v.g. da inscrição no registo ou de um acto de notificação) a plena eficácia da transmissão de certos bens ou direitos. Cfr., neste sentido. Henrique Mesquita, RLJ ano 131º, pág. 156.
Por isso, a Ré BCP Cfr. Raul Ventura, obra citada, pág. 245, sobre a legitimidade da sociedade incorporante para fazer essa comunicação. estava, nos termos do citado artigo 1038º al. g) do Código Civil, obrigada a comunicar, no prazo de 15 dias, a contar do registo da fusão, a transmissão para ela do direito ao arrendamento de que era titular a Ré BPSM. Cfr. também neste sentido Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, Comentado e Anotado , 4ª edição, pág. 535.
Importa também recordar, como se refere na decisão recorrida, que esta comunicação não é uma formalidade inútil.
Ela destina-se, em primeiro lugar, a proporcionar ao senhorio o conhecimento do negócio que operou a cedência do arrendado, permitindo-lhe a sua fiscalização, designadamente para se certificar se a transmissão dispensava ou não a sua autorização.
Por outro lado, vai fornecer-lhe a identificação do novo inquilino, a quem no futuro poderá exigir o cumprimento das suas obrigações nessa qualidade.
Não tendo, a Ré BCP , sociedade incorporante, cumprido, em tempo, esse dever de notificar os AA. do negócio que originou a cessão da posição locativa de que era titular a sociedade BPSM, a transmissão do direito ao arrendamento é ineficaz em relação aos senhorios e, por isso, assistia-lhes, nos termos do artigo 64º n.º 1 al. f) do R.A U. o direito de requererem a resolução do contrato e a obterem o consequente despejo.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela Apelante.
Guimarães, 08-01-2003