Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2754/08.7TBVCT.G1 |  |
RESOLUÇÃO
DESPEJO
II - O estado de degradação e abandono importa a desvalorização do locado, pois para além de se degradar por se manter fechado, ocasiona redução do seu valor comercial no mercado do arrendamento.
III - Sendo o arrendamento destinado a comércio e encontrando-se o espaço, desde meados de 2005, com poucos materiais, abandonado, degradado e escuro, ocorre uma redução de actividade que se equipara ao não uso do locado para os fins a que se destinou e, consequentemente, integra a causa de resolução prevista na alínea d) do artº 1083º, nº2, do Código Civil.
I – RELATÓRIO.
1. Cristina …, solteira, residente em Viana do Castelo, propôs a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra B… & P…, Ldª, com sede no Largo J..., nº..., em Viana do Castelo, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre ela e a Ré e que esta seja condenada a despejar o locado, deixando-o devoluto de pessoas e bens.
Para tanto, invoca que seus antecessores deram de arrendamento à Ré o rés-do-chão do prédio, abrangido pelos números de polícia ... e ..., do Largo J... e ...,... e ... para a Rua dos C..., Viana do Castelo, para o exercício do comércio.
Que desde Janeiro de 2005 a Ré deixou de exercer a sua actividade no locado, passando a exercê-la no Parque Empresarial da Praia Norte, mediante contrato de concessão celebrado com a Câmara Municipal de Viana do Castelo.
2. Devidamente citada, veio a Ré aceitar a matéria relativa aos termos do contrato de arrendamento invocado nos autos e impugnar a demais factualidade, afirmando que continua a exercer a sua actividade no locado em questão nos autos.
3. a Autora respondeu, tendo concluído nos exactos termos em que o fez em sede de petição inicial.
4. Realizou-se audiência de discussão e julgamento, que teve lugar com observância do formalismo legal; elaborou-se decisão da matéria de facto, vindo, a final, a ser proferida sentença que, julgando totalmente improcedente a acção, absolveu a ré do pedido.5. Inconformadas, apelou a autora, rematando as suas doutas alegações com as seguintes conclusões:
- O presente recurso visa, em primeiro lugar, a alteração da matéria de facto no sentido de a completar.
- Nas respostas aos pontos 13º, 14º e 15º da petição e 18º e 21º da contestação, encontra-se omissa a menção a uma data, isto é, a partir de quando se terão verificado os factos que o Tribunal deu por provados.
- Resulta dos depoimentos prestados por:
- Paula…, Manuel…, José…, Eduardo… e, ainda, da comunicação da Ré de fls. 25, como do ofício da PT de fls. 73, que tal se verificou desde 2005.
- Uma vez que se afigura estarem nisso de acordo testemunhas dela Autora, como da Ré, assim como ser o que consta dos documentos (camarários e da PT – cfr. fls. 25, 26 e 73), deverão tais pontos ser complementados com essa referência temporal.
- As respostas aos pontos dos art.s 7º e 9º da contestação (segundo as quais a Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público e que durante o período em que o estabelecimento se encontra aberto, se encontra aí um funcionário da Ré, que atende os eventuais clientes, satisfaz encomendas e emite vendas a dinheiro), são absolutamente omissas relativamente ao período de tempo, referido abstractamente na segunda, em que esse empregado da Ré se encontra no locado.
- Resulta dos depoimentos prestados pelas três primeiras testemunhas citadas que a presença do empregado era irregular, esporádica, se verificava a mais das vezes da parte da tarde e durante poucas horas, sem qualquer carácter de continuidade ou permanência.
- A própria testemunha citada em quarto lugar (que seria o empregado que estaria no locado dessa forma irregular) reconheceu o carácter esporádico da sua permanência no locado, limitada a lá estar algumas horas da parte da tarde sem sequer cumprir um horário rigoroso.
- Deverá pois ser alterada a resposta ao ponto 7º da contestação, dele passando a constar que a Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público, algumas horas da parte da tarde, mantendo nele um empregado sem cumprir um horário determinado.
- Foi igualmente considerado provado na resposta ao ponto 13º que o estabelecimento continua a ter consumos de água e de luz; todavia, o que resulta dos documentos de fls. 69 a 72 e de fls. 81 e dos depoimentos dos técnicos respectivos inquiridos [António Jorge Gonçalves e Rui Almeida] é que os consumos havidos são de tal modo reduzidos que são absolutamente incompatíveis com o exercício de uma normal actividade comercial.
- A resposta dada pelo Tribunal é por isso incompleta, pois que (por exemplo) até 1 Watt ou umas gotas de água são consumo, mas tão irrisório que equivale à ausência desse mesmo consumo – e a resposta, pela sua vaguidade, não permite constatar a real situação desse mesmo consumo, mormente se ele é residual ou não.
- Deverá por isso ser alterada a resposta ao ponto 13º da contestação, dele passando a constar que o estabelecimento continua a ter consumos de água e de luz, mas muito reduzidos, nos termos dos documentos juntos às referidas folhas.
- Os mencionados pontos estarão, pois, incorrectamente julgados, na medida em que carecem de ser completados e complementados pelas referidas menções e que como tal e que são objecto do presente recurso, nessa parte.
- Complementada e esclarecida a matéria de facto da forma descrita, ela passará, nos pontos em apreço – de harmonia com o proposto pela recorrente – a ter a seguinte redacção:
* Desde pelo menos 2005 que o interior do locado se apresenta desprovido de um escritório e com poucos materiais;
* E que apresenta um aspecto abandonado, degradado e escuro (art.14º).
* Desde pelo menos 2005 que a Ré passou a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial da Praia Norte, nºs 6 e 7, mediante contrato de concessão de exploração celebrado com a Câmara Municipal de Viana do Castelo.
* Com data de 20 de Janeiro de 2004, a Ré dirigiu ao Presidente da Câmara Municipal de Viana do Castelo, da qual consta: «(…) Mais declara que o destino a dar às actuais instalações situadas na zona histórica, será o seguinte: «Instalações no Largo J..., nº ..., serão destinadas a exposição» (art. 16º).
* A parte do locado sita no Largo J..., a Ré não passou a ter a função de exposição (art. 18º).
* Desde pelo menos 2005 que a administração da Ré funciona nas instalações sitas no Parque Empresarial da Praia Norte.
* A Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público, algumas horas da parte da tarde, mantendo nele um empregado sem cumprir um horário determinado.
* Durante o período em que o estabelecimento se encontra aberto, encontra-se aí um funcionário da Ré, que atende os eventuais clientes, satisfaz encomendas e emite vendas a dinheiro.
* O estabelecimento continua a ter os consumos de água e de luz, mas muito reduzidos, nos termos dos documentos juntos a fls. 69 a 72 e 81.
- O fundamento de resolução do «encerramento do locado por período superior a um ano» deve ser interpretado casuisticamente, atendendo a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução de actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo, no sentido de que dar um uso residual ao locado equivale a esse encerramento.
- Resulta dos factos atrás transcritos que a Ré, ao ter passado a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial Praia Norte, onde passou a funcionar a sua administração, deixando o locado desprovido de um escritório e com poucos materiais, que passou a apresentar um aspecto abandonado, degradado e escuro, passou a dar-lhe uma utilização residual e esporádica.
- Acrescendo que a Ré colocou um anúncio no locado em que refere a sua mudança, com a menção «Novos Armazéns Parque Empresarial Praia Norte» (cfr. fotografias de fls. 130 e a segunda de fls. 131); e as “vendas a dinheiro” que a Ré juntou (fls. 119 a 127), assim como as que a Autora juntou, respeitantes à Ré (fls. 132 a 137), todas referem como local de laboração da Ré esse mesmo Parque Empresarial.
- Concomitantemente, a Ré comprometeu-se perante a Câmara Municipal a encerrar as respectivas instalações, como condição para passar a exercer a sua actividade no referido Parque Empresarial (cfr. fls. 143), o que a vincula, e afirmou-lhe (falsamente) que o destino a dar a essas instalações seria o de «exposição», propósito este último que não cumpriu.
- De tudo se concluindo que o locado passou a ter uma utilização, pela Ré, de todo esporádica e em absoluto residual.
- A mera observação das fotografias de fls. 165 a 178 permite constatar, não só a diferença entre o estabelecimento que antes funcionava no locado e que deixou de funcionar como tal (cotejar com as fotografias de fls. 128 e 129), como a total degradação e consequente desvalorização que o mesmo sofreu desde que a actividade comercial que nele era exercida pela Ré o passou a ser no Parque Empresarial da Praia Norte.
- Ou seja, a utilização esporádica e residual que a Ré passou a dar ao locado tem os mesmos efeitos e consequências de uma falta total e absoluta de utilização – além de demonstrar a desocupação, o desinteresse, até a desnecessidade da Ré relativamente ao locado, face ao abandono a que este foi votado.
- Encontra-se assim preenchido o fundamento invocado pela Autora para a resolução do contrato de arrendamento, ou seja, o encerramento do locado destinado a comércio por período superior a um ano.
Conclui pela procedência do recurso e revogação da decisão recorrida, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento em questão.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1 - A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano composto por casa de rés-do-chão, 1º e 2º andares, sito no Largo J..., nºs ... a ..., da freguesia de Santa Maria Maior, deste concelho, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 791, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 1647/19990825, inscrito a favor dela autora pelas inscrições “G1”, '41p. 68 de 1999.08.25 e “G2”, Ap.2000.07.17.
2 - Por escritura pública de 4 de Março de 1954, antecessores da Autora deram de arrendamento à Ré o rés-do-chão do identificado prédio, abrangido pelos números de polícia ... e ..., do Largo J... e 58,60 e ... para a Rua dos C....
3 - Foi estabelecido que o arrendamento o era pelo prazo de um ano, com início no dia um do mês da celebração da escritura, sucessivamente renovável por iguais períodos de tempo.
4 - O objecto do arrendamento foi o do exercício do comércio de materiais de construção e produtos similares, não podendo ser-lhe dado outro destino.
5 - Foi estipulada a renda mensal de, então, Esc. 750$00, pagável no primeiro dia útil do mês a que respeitar, na residência dos senhorios ou do seu representante legal, renda essa que actualmente é de 133,70 (cento e trinta e três euros e setenta cêntimos).
6 - O interior do locado apresenta-se desprovido dum escritório e com poucos materiais.
7 - O interior do locado apresenta um aspecto abandonado, degradado e escuro.
8 - A Ré passou a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial da Praia Norte, nºs 6 e 7, mediante contrato de concessão celebrado com a Câmara Municipal de Viana do Castelo.
9 - Com data de 20 de Janeiro de 2004, a Ré dirigiu ao Presidente da Câmara Municipal de Viana do Castelo um requerimento com o seguinte teor:
“B… & P…, Ldª, pessoa colectiva nº 500 048 444, com sede no Largo J..., nº ..., na freguesia de Santa Maria Maior, da cidade de Viana do Castelo, representada pelo sócio gerente Francisco…, casado, pretendendo levar a efeito nos Lotes nº 6 e 7 do Pólo da Praia Norte, titular do processo de obras particulares nº 884/02-N, tendo conhecimento do conteúdo do ofício nº 264 de 13 de Janeiro de 2004, vem, de acordo com a deliberação tomada pela Câmara Municipal em 8 de Novembro de 2001, requerer que lhe seja retirada a respectiva Taxa de Infraestruturas Urbanísticas (TIU), solicitando assim a respectiva isenção, para posterior emissão do alvará de licença de obras.
Mais declara que o destino a dar às actuais instalações situadas na zona histórica, será o seguinte:
- Instalações no Largo J..., nº ..., serão destinadas a exposição;
- Armazém na Rua dos C..., nº 67, será desactivado;
- Armazém na Rua dos C..., nº 85, será desactivado.”.
10 - Na parte do locado sita no Largo J..., nº ..., a Ré não passou a ter a função de exposição.
11 - A administração da Ré funciona nas instalações sitas no Parque Empresarial da Praia Norte.
12 - A Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público.
13 - Durante o período em que o estabelecimento se encontra aberto, encontra-se aí um funcionário da Ré, que atende os eventuais clientes, satisfaz encomendas e emite vendas a dinheiro.
14 - O estabelecimento continua a ter consumos de água e de luz.
***
O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso e, além disso, os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.***
A primeira questão a analisar por este Tribunal é a da alteração da matéria de facto.
Esta pretensão fundamenta-se em duas ordens de razões: a decorrente da prova testemunhal produzida em audiência e a que resulta do teor dos documentos juntos aos autos.
Quanto à prova testemunhal, impõe-se dizer o seguinte:
Anteriormente ao DL 303/2007, preceituava o artº 690°-A, nº2, no que agora releva, que quando os meios probatórios invocados como fundamento de erro na apreciação das provas tivessem sido gravados, devia o recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda.
De acordo com o novo regime estatuído no artº 685º-B do Código de Processo Civil, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto e quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro, tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda.
É manifesta a maior exigência hoje feita neste domínio, impondo às partes grande rigor e precisão, enunciando que afirmação ou afirmações concretas foram feitas e por quem, que justificam a ocorrência do alegado erro de decisão.
«Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação inconsequente de inconformismo» - Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil, Novo regime”, pag.142, Almedina.
No caso em apreço, julgamos impor-se a conclusão de que a apelante não observou os requisitos legais supra enunciados. Ao invés de indicar as concretas passagens dos depoimentos que impunham a decisão almejada, limitou-se a invocar que determinada testemunha depôs no sentido pugnado, com mera referência à acta e respectivo “CD”.
Nesta conformidade, inobservados os respectivos trâmites, vai indeferida a reapreciação da prova, com fundamento em prova testemunhal.
Relativamente aos documentos:
Parece incontornável que a mudança das, pelo menos principais, instalações da apelada ocorreu em 2005.
E, a avaliar pelo teor do documento da “PT – Comunicações” inserto a fls. 73, deu-se em meados do aludido ano.
Na verdade, do dito documento colhe-se que a ré mudou os seus telefones para o dito Parque em 17.06.2005.
Além de que não se encontra nos autos nenhum documento que demonstre que deixou ou tenha no locado qualquer outro equipamento similar.
De fls.69 resulta que a recorrida teve um consumo total de 7,86 m3 de água no ano de 2005, 5,40 m3 no ano de 2006 e 4,86 m3 no de 2008.
A informação da EDP (fls.81) refere um consumo reportado à data da leitura e, assim, temos que no dia 24.01.05 se leu o consumo anterior a essa data.
Em 23.01.2006 voltou-se a fazer leitura (agora já em período relevante) e daí decorre que o consumo de 2005 foi de 1734.
No dia 21.07.06, com nova leitura, verifica-se que seis meses decorridos, gastaram-se 473 e foi igual esse consumo – 473 – agora já no segundo semestre.
Em 24.01.2008, com nova leitura, recolhe-se um consumo de 1003 KWh para todo o ano de 2007.
Finalmente, para os 11 meses de 2007, o consumo foi de 420.
As fotografias juntas aos autos mostram-nos umas instalações praticamente devolutas, com alguns objectos que nada têm de similar com artigos em exposição, mais se assemelhando a despojos rejeitados, após mudança de instalações.
Os próprios dizeres afixados nos vidros indiciam, não que aquele local se tenha transformado num sítio de exposição e de venda a dinheiro, mas antes de instalações de estabelecimento que ali deixou de existir.
Nas fotografias juntas a fls. 165 e seguintes só pode concluir-se que não existe qualquer exposição de materiais, nem qualquer stock que, de modo normal no comércio, permita satisfazer clientes que comprem a dinheiro.
Acresce que, em bom rigor, a ré nunca negou que desde 2005 transferisse a sua administração e principal actividade para novas instalações; somente alega que o locado se mantém em actividade, com exposição de materiais para venda a dinheiro.
Finalmente, se é bem verdade que, como a ré invoca, o teor do contrato firmado entre a autarquia e aquela não tem a virtualidade de, por si só, provar o fim da actividade comercial no locado, também não é menos certo que constitui um relevante documento de prova pois que nele a apelada se obriga a abandonar e encerrar a sua actividade nas antigas instalações.
Por tudo o que se consignou, julga este Tribunal que se impõe dar razão parcial à recorrente e, tendo em conta o teor da prova documental, bem como o estatuído no artº 351º do Código Civil, completar-se a factualidade provada, que passará a ter o seguinte teor:
1 - A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano composto por casa de rés-do-chão, 1º e 2º andares, sito no Largo J..., nºs ... a ..., da freguesia de Santa Maria Maior, deste concelho, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 791, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 1647/19990825, inscrito a favor dela autora pelas inscrições “G1”, '41p. 68 de 1999.08.25 e “G2”, Ap.2000.07.17.
2 - Por escritura pública de 4 de Março de 1954, antecessores da Autora deram de arrendamento à Ré o rés-do-chão do identificado prédio, abrangido pelos números de polícia ... e ..., do Largo J... e 58,60 e ... para a Rua dos C....
3 - Foi estabelecido que o arrendamento o era pelo prazo de um ano, com início no dia um do mês da celebração da escritura, sucessivamente renovável por iguais períodos de tempo.
4 - O objecto do arrendamento foi o do exercício do comércio de materiais de construção e produtos similares, não podendo ser-lhe dado outro destino.
5 - Foi estipulada a renda mensal de, então, Esc. 750$00, pagável no primeiro dia útil do mês a que respeitar, na residência dos senhorios ou do seu representante legal, renda essa que actualmente é de 133,70 (cento e trinta e três euros e setenta cêntimos).
6 – Desde, pelo menos, meados de 2005 que o interior do locado apresenta-se desprovido dum escritório e com poucos materiais.
7 - Desde, pelo menos, meados de 2005 que o interior do locado apresenta um aspecto abandonado, degradado e escuro.
8 - Desde, pelo menos, meados de 2005 que a Ré passou a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial da Praia Norte, nºs 6 e 7, mediante contrato de concessão celebrado com a Câmara Municipal de Viana do Castelo.
9 - Com data de 20 de Janeiro de 2004, a Ré dirigiu ao Presidente da Câmara Municipal de Viana do Castelo um requerimento com o seguinte teor:
“B… & P…, Ldª, pessoa colectiva nº 500 048 444, com sede no Largo J..., nº ..., na freguesia de Santa Maria Maior, da cidade de Viana do Castelo, representada pelo sócio gerente Francisco…, casado, pretendendo levar a efeito nos Lotes nº 6 e 7 do Pólo da Praia Norte, titular do processo de obras particulares nº 884/02-N, tendo conhecimento do conteúdo do ofício nº 264 de 13 de Janeiro de 2004, vem, de acordo com a deliberação tomada pela Câmara Municipal em 8 de Novembro de 2001, requerer que lhe seja retirada a respectiva Taxa de Infraestruturas Urbanísticas (TIU), solicitando assim a respectiva isenção, para posterior emissão do alvará de licença de obras.
Mais declara que o destino a dar às actuais instalações situadas na zona histórica, será o seguinte:
- Instalações no Largo J..., nº ..., serão destinadas a exposição;
- Armazém na Rua dos C..., nº 67, será desactivado;
- Armazém na Rua dos C..., nº 85, será desactivado.”.
10 - Na parte do locado sita no Largo J..., nº ..., a Ré não passou a ter a função de exposição.
11 - Desde, pelo menos, meados de 2005 que a administração da Ré funciona nas instalações sitas no Parque Empresarial da Praia Norte.
12 - A Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público.
13 - Durante o período em que o estabelecimento se encontra aberto, encontra-se aí um funcionário da Ré, que atende os eventuais clientes, satisfaz encomendas e emite vendas a dinheiro.
14 - O estabelecimento continua a ter consumos de água e de luz, nos termos dos documentos de fls.69 a 72 e 81.
Quanto ao direito:
A apelante veio a juízo pedir a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos, invocando o encerramento do locado destinado a comércio.
A ré, aceitando ter novas instalações noutro local, impugna o encerramento, afirmando que no arrendado continua a ter um estabelecimento aberto ao público, onde atende clientes e satisfaz encomendas.
Dispõe o artº 1083º, nº2, do Código Civil que é fundamento de resolução do contrato de arrendamento o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) (…)
b) (…)
c) (…)
d) o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº2 do art. 1072º Código Civil;
De acordo com o que pode ler-se in “Manual de Arrendamento Urbano”, Pinto Furtado, vol.II, pag.999 e seguintes, para além das outras causas que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, exemplificam-se aquelas que constituem casos típicos de resolução e em que, portanto, sendo presunções inilidíveis de inexigibilidade, nenhum juízo de valor se tem de lhes acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio.
Segundo o mesmo autor, acompanhando de perto o ensinamento do Prof. Menezes Cordeiro, as alíneas do actual artº 1083º vem sintetizar e actualizar o elenco do artº 64º do RAU e aos fundamentos então existentes acrescerão todos aqueles que devam ser encarados como susceptíveis de tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato (pag.1003).
Diferente entendimento se encontra em Maria Olinda Garcia (A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pag. 25), segundo a qual se por um lado, qualquer tipo de incumprimento (não expressamente referido nas suas alíneas) pode fundamentar a resolução, desde que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, por outro lado, todos os fundamentos tipificados nas alíneas do mencionado preceito terão de preencher essa cláusula, ou seja, terão de atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário).
Pela nossa parte, também julgamos que os casos elencados no nº2 do artº 1083º constituem, por si só, causas de resolução, dispensando a demonstração que a gravidade ou consequências daí decorrentes tornam inexigível a manutenção do arrendamento.
O caso que ora nos ocupa, de alegado não uso do locado por mais de um ano, é precisamente um daqueles que, por si só, de acordo com a corrente adoptada, é visto pelo nosso legislador como causa bastante para resolução do contrato.
Aliás, o uso é imposto pelo artº 1072º, nº1, que determina que o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano.
De todo o modo, como escreve Gravato Morais (Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 2ª edição, pag.172), «este dever assume particular saliência para o arrendatário mercantil por duas razões. Tendo em conta que se encontra instalado no locado um estabelecimento comercial, pretende-se que seja dada uma utilização efectiva ao mesmo. Acresce que como o contrato normalmente prevê uma específica destinação – e não apenas uma genérica finalidade – o dever em causa torna-se mais estreito».
Como tem sido entendimento pacífico, pretende-se “evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros” (ac. STJ, de 8/6/2006, in www.dgsi.pt - SJ200606080011037).
No caso em apreço está provado que o fim do arrendamento foi o do exercício do comércio de materiais de construção e produtos similares, não podendo ser-lhe dado outro destino.
Também sabemos que, pelo menos, desde meados de 2005 a Ré passou a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial da Praia Norte, nºs 6 e 7, mediante contrato de concessão celebrado com a Câmara Municipal de Viana do Castelo.
Desde então o interior do locado apresenta-se desprovido dum escritório e com poucos materiais.
É certo que a Ré continua a manter o estabelecimento aberto ao público e durante o período em que o estabelecimento se encontra aberto, encontra-se aí um funcionário da Ré, que atende os eventuais clientes, satisfaz encomendas e emite vendas a dinheiro.
Mas será que a continuação da abertura do estabelecimento constitui, no caso em concreto, uma verdadeira continuação de uso do locado e, portanto, faz improceder a pretensão da recorrente?
“O conceito de não uso é um conceito normativo, e não meramente naturalístico, pelo que para apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, o grau de redução de actividade, a respectiva origem e inerente justificação, bem como o seu carácter temporário ou definitivo, como refere o acórdão da Relação de Lisboa supra citado.” – Ac RLx de 09.12.2008 (Proc. 8726/2008.6).
Escreveu-se, a dado passo, no acórdão da Relação do Porto de 23.09.2008 (Proc. 0823625) que uma diminuição de actividade de tal modo intensiva ou extensiva não justifica, em termos económicos e numa perspectiva de consideração do locado como factor de produção, a manutenção do contrato de arrendamento, o qual, assim, se transformaria num travão ao desenvolvimento do tráfego jurídico comercial, quando, na realidade, com tal negócio jurídico, se pretende o efeito contrário.
E pensamos que não poderá deixar de ser assim.
No caso em apreço, está, como vimos, provado que, pelo menos desde meados de 2005, a Ré passou a exercer a sua actividade comercial no Parque Empresarial da Praia Norte, nºs 6 e 7, Viana do Castelo.
E, desde então, o interior do locado apresenta-se desprovido dum escritório e com poucos materiais, mas, principalmente, como também se provou, com um aspecto abandonado, degradado e escuro.
Ora, desde sempre, a actividade comercial é, por inerência, uma actividade necessariamente apelativa ao consumo e, ainda que não se descure a natureza do ramo em questão (materiais de construção), sempre se há-de pautar por aspecto que chame a si clientela e não por características de abandono e escuridão, essas sim completamente contrárias ao escopo comercial.
E, se assim era desde sempre, hoje mesmos as da natureza das da recorrida têm vindo a reformular-se de modo a, também elas, se apresentarem ao consumidor como áreas comerciais cuidadas e arejadas, consentâneas com a evolução geral do comércio, por só deste modo conseguirem ser competitivas e sustentáveis.
Se já antes uma área comercial escura e abandonada estava votada ao insucesso e correspondia, na prática, ao fim da actividade, muito peculiarmente assim se configura hoje, tanto que por todos é sabido o cuidado posto nas novas exposições de materiais de construção, com grandes e elaboradas rotatividades de mostras de artigos.
Do que acabamos de escrever decorre que não nos encontramos perante uma mera redução de actividade comercial, mas de uma grande e significativa redução, equiparável a uma inactividade, pois que, se assim não fosse, não nos depararíamos com um estabelecimento abandonado, degradado e escuro, como se provou.
Daqui pode concluir-se que o local arrendado não apresenta qualquer papel relevante na dinâmica comercial da ré, antes mostrando muito claramente o seu desinteresse comercial pelo espaço em causa, pelo menos desde meados de 2005, o qual mantém arrendado em claro prejuízo para o senhorio, para a colectividade e para o mercado de arrendamento em geral.
É que, repete-se, o estado de degradação e abandono importa a desvalorização do locado, pois para além de se degradar por se manter fechado, ocasiona redução do seu valor comercial no mercado do arrendamento.
Neste caso, mais que a deterioração do imóvel, está em risco o interesse do senhorio em manter o valor comercial do local.
Decorre do exposto que o local arrendado está a ser utilizado pelo inquilino, mas não em conformidade com o fim do contrato, o que equivale a dizer que o arrendatário não procede ao uso efectivo do local arrendado, circunstância que ocorre há mais de um ano.
Em conclusão, sendo o arrendamento destinado a comércio e encontrando-se o espaço, desde meados de 2005, com poucos materiais, abandonado, degradado e escuro, ocorre uma redução de actividade que se equipara ao não uso do locado para os fins a que se destinou e, consequentemente, integra a causa de resolução prevista na alínea d) do artº 1083º, nº2, do Código Civil.
III. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar procedente a apelação, revogar a sentença recorrida e declarar resolvido o contrato de arrendamento identidicado nos autos.
Custas pela apelada.
Guimarães, 22 de Fevereiro de 2011
Raquel Rego
Canelas Brás
António Sobrinho