Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1371/19.0T8VRL.G1 |  |
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
PRÉDIO RÚSTICO
ÁREA INFERIOR À DA UNIDADE DE CULTURA
FIM DIVERSO
1) A Relação aprecia livremente as provas, de acordo com o princípio constante do nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil, valora-as e pondera-as, recorrendo às regras da experiência, aos critérios da lógica, aos seus próprios conhecimentos das pessoas e das coisas, ou seja, a tudo o que possa concorrer para a formação da sua livre convicção.;
2) Para a reapreciação da prova, a avaliação dos meios de prova produzidos tem de ser feita a partir de uma perspetiva crítica, global e objetiva;
3) Demonstrando-se que que o adquirente de um prédio rústico teve como intenção a construção no mesmo de um parque industrial, tendo sujeitado ao respetivo município um pedido de informação prévia (PIP), o qual deu parecer positivo à pretensão, dado o terreno estar localizado em zona que era permitida pelo PDM, tal é impeditivo, nos termos do disposto no artigo 1380º alínea a) do Código Civil, o exercício do direito de preferência.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
A) D. P. veio intentar ação declarativa com processo comum contra G. L., M. P., M. A. e F. M. e mulher A. V., onde conclui pedindo que a ação seja julgada provada e procedente e, em consequência,
a) Ser reconhecido o direito de propriedade da autora sobre o prédio rústico descrito no artigo 1º da petição;
b) Ser reconhecido, à autora, o direito de preferir na compra relativa ao prédio rústico identificado no artigo 8º da P.I.; sendo, por isso, reconhecido o direito de haver para si o referido bem imóvel, substituindo-se na escritura pública de compra e venda aos adquirentes, aqui 4ºs réus, com todas as consequências legais;
c) Que sejam os réus condenados a entregar o referido prédio à autora, livre e desocupado;
d) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que os 4ºs réus, compradores, hajam feito a seu favor em consequência da compra do suprarreferido prédio, designadamente o constante da inscrição .../20190129 com a apresentação, Ap. 428 de 2019/01/19 e outras que venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.
Para tanto alega, em síntese, que a autora é dona e legítima proprietária de um prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real, composto por terra de feno, fruta, lenha e vinha, com 26.850 m2 de área, cuja descrição confronta de norte com M. F., de nascente e poente com caminho e de sul com G. L., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., da freguesia de ..., sendo que, a sul confronta com o prédio dos réus.
Mais alega que os 1º, 2ª e 3ª réus, por sua vez, eram donos e legítimos possuidor do prédio rústico, sito no mesmo local ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real, composto de mato e monte, com 27777 m2 de superfície, que confronta de norte com A. J. (marido falecido da aqui autora), nascente com Junta de Freguesia de ..., sul com A. A. e poente com A. P., inscrito na matriz sob o art.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ....
Acresce que o prédio da autora tem 26.850m2 de área e o dos réus tem a área de 27.777m2 de área, logo têm ambos por si e em conjunto, áreas inferiores à unidade mínima de cultura, prevista para a região onde se encontram os prédios.
Alega ainda que no dia 11 de fevereiro do corrente ano (2019), a autora teve conhecimento efetivo, que por escritura outorgada em 28 de janeiro de 2019, perante o Dr. M. G., Solicitador, com domicílio profissional no Beco ... nº .., freguesia e concelho de Vila Real, que os 1º, 2º e 3º réus, venderam aos 4ºs réus, o prédio rústico identificado no ponto 8, pelo preço de €40.000,00, venda que não foi antecedida de nenhuma comunicação por parte dos 1º, 2ª e 3ª réus, a darem conta à autora dos elementos essenciais do negócio, isto é, nunca foi dado conhecimento à autora do preço, forma de pagamento ou de quem seriam os compradores.
Os réus F. M. e A. V., apresentaram contestação onde concluem entendendo dever a ação ser julgada improcedente por não provada e os réus absolvidos dos pedidos, para tanto alegando inexistir direito de preferir por parte da autora, uma vez que os réus adquiriram o seu prédio para o destinar a outro fim que não a cultura, e para nele construírem um pavilhão.
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Foi proferido despacho saneador, foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova.*
B) Realizou-se julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar a ação parcialmente procedente e, em consequência,1) Reconhecer que a autora é proprietária do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real, composto por terra de feno, fruta, lenha e vinha, com 26850 m2 de área, cuja descrição refere confrontar de Norte com M. F., de Nascente e poente com caminho e Sul G. L., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., da Freguesia de ....
2) Absolver os réus, dos demais pedidos formulados.
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C) Inconformada com tal decisão, veio a autora D. P. interpor recurso que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos, com efeito devolutivo (ref. 36389964).*
D) Nas alegações de recurso da autora D. P., são formuladas as seguintes conclusões:I. Entende a autora que, devem ser dados como não provada a matéria dada como provada nos seguintes pontos: 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 38, 39, 40, 41, 42, 43 e 44.
II. Entendeu o Tribunal “a quo”, a nosso ver, erradamente, que se verifica e os réus provaram a causa impeditiva a que se alude no nº 2 do art.º 1381 al. a), segunda parte do Código Civil. Aquilo que os réus tentam fazer nestes autos, é enganar o tribunal, criando uma aparência duma construção ou intenção construtiva que, não só não existe, como, de facto, nunca esteve subjacente à aquisição do prédio preferendo e tal aparência só começou após a citação para a presente ação.
III. Assente que está o enquadramento legal do exercício do direito de preferência pela autora – neste sentido vide factos provados 1 a 25, ou seja, encontram-se verificados todos os requisitos legais para a existência do direito de preferência pela autora – resume-se a questão decidenda neste recurso, a saber se, de facto, resultou, objetivamente da globalidade da prova produzida nos autos, para se considerar afastado o exercício do direito de preferência nos termos do nº 2 do artº 1380º do CC.
IV. Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no artº 1381º, al. a), 2ª parte, do CC, - aplicado no caso dos presentes autos - opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afetação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projetada mudança de destino é, sem qualquer dúvida, permitida por lei. A prova há-de assentar em critérios legalmente previstos e com base em pressupostos claros e objetivos e não somente com base em opiniões testemunhais, debitadas ao gosto da parte que as indica ou em documentos sem força probatória.
V. Ao invés de recorrer a elementos objetivos, designadamente, documentais certificados, enveredou o tribunal por se limitar a assentar a sua convicção naquilo que, de forma subjetiva, as testemunhas indicadas pelos réus se lembraram de vir dizer, levando a que, o tribunal dê como provados factos que, resultam ser impossíveis por inverídicos, como sucede quanto à matéria prevista no ponto 45 dos factos dados como provados: “Os réus irão avançar com o licenciamento do seu objetivo construtivo até final de outubro de 2020”. Ora tendo a sentença sido proferida em outubro de 2021, ou seja, um ano depois do «suposto licenciamento construtivo» e tal licenciamento não se encontra sequer junto aos autos ou sequer foi pedida informação documental à Câmara Municipal de ... e não o foi porque tal «licenciamento» simplesmente não existe.
VI. Se os réus queriam provar – e o Tribunal dar como provado – o licenciamento dum projeto de construção até … outubro de 2020, só o poderiam ter feito mediante cópia carimbada ou certidão da entrada do projeto ou mediante documento emitido pela entidade administrativa. Dizer-se em outubro de 2021 que até outubro de 2020, ou seja, um ano antes, o réu ia iniciar um licenciamento – o que não sucedeu, nem se encontra provado – é o mesmo que zero, devendo a matéria constante do ponto 45 ser dada como não provada.
VII. No mesmo sentido o assente em 44 onde consta: “44. Previamente questionado sobre a exata pretensão construtiva dos réus, o município de ... deferiu a mesma, o que ocorreu em 06 do corrente mês.”, inexistindo nos autos nenhum elemento – testemunhal ou documental – no qual o tribunal pudesse assentar esta conclusão.
VIII. A intenção de determinada pessoa quanto ao fim a dar a um prédio que adquirir há-de ser apreciada por critérios externos e objetivos, eventualmente enquadrados e explicados por depoimentos testemunhais, mas nunca somente com base nestes.
IX. Para se afastar o direito de preferência com base no impedimento previsto na al. a)/2ª parte do artº 1381º do CC tem que resultar, por um lado, o fim a que o adquirente o destina e por outro, tem que demonstrar que o que o aí pretende construir é legalmente possível, não podendo o Tribunal para afastar o direito de preferência, ficar com dúvidas quanto à legalidade da possibilidade de construção.
X. No caso concreto os réus pretendem fazê-lo alegando ter na sua posse um pedido de informação/viabilidade prévia (PIP) – aliás foi base nele que o tribunal deu como provado a matéria constante dos pontos 29, 30, 31, 32, 33, 34, 43 e 44.
XI. O tribunal não pode socorrer-se de prova testemunhal para dar estes factos como assentes e também não o poderá fazer com base no PIP junto aos autos sob o doc. 4 com a contestação, pois este documento não é por si só bastante, para se concluir pela certeza da legalidade de determinada construção e consequentemente para afastar um direito de preferência legalmente previsto.
XII. O PIP – tal como todas as ações supostamente indicativas da intencionalidade construtiva dos réus para o prédio em causa nos autos – é posterior à realização da escritura pública/documento particular autenticado pelo qual os réus adquiririam o prédio rústico situado no lugar denominado das ..., com a área de 27.777,00m2, datando tal plano de informação prévia de 22 de outubro de 2019 e posterior à citação para a presente ação.
XIII. Na verdade só após a citação para a presente ação, os réus se apressaram a criar uma aparência de «urbanização» ou melhor de «intenção construtiva» do prédio em causa nos autos, sendo que até essa data nada fizeram, ou seja, enquanto este processo judicial não existiu, não foi praticado um único ato indiciador da suposta intenção edificativa no prédio cuja preferência a autora reclama: - A autora deu entrada da ação no dia 26.07.2019; Os réus foram citados para, querendo contestarem a presente ação, em 9.10.2019; - O PIP a que os réus aludem na sua contestação foi elaborado em 22. 10.2019 e apenas deu entrada na CM de ... em novembro de 2019; - O PIP foi deferido por despacho do vereador em 05.11.2019 e, conforme referido supra, manteve-se válido até 05.11.2020 e durante esse período os réus não apresentaram qualquer projeto ou pedido de licenciamento na CM de ...; - Os réus instruíram a sua contestação com documentos, habilmente arranjos no prazo que dispunham para contestar a presente ação; - Durante esse período, e mesmo antes e depois – até à realização do julgamento – os réus não encomendaram ao projetista/arquiteto o projeto de construção para o local, caso contrário tê-lo-ia exibido e entregue nas entidades administrativas competentes; - Da prova produzida em julgamento resulta evidente e claro que, ao contrário do decidido pelo Tribunal nos factos provados, os réus, não sabiam, no momento da compra que o prédio em causa nos autos permitia a suposta construção.
XIV. Só após o conhecimento da existência deste processo judicial os réus adquirentes tentaram criar uma aparência da prática de atos que levassem à criação duma falsa ideia de afetação diferente do prédio em causa nos autos, sendo de considerar que a sua aparente intenção não deve ser considerada séria, mas sim um mero instrumento de última hora para enganar o tribunal.
XV. Da motivação da Douta Sentença e do depoimento da testemunha S. C., funcionária da Câmara Municipal de ..., o PIP “vincula o município durante um ano”, ou seja, tal tempo – um ano - já passou – julgamento ocorreu em setembro de a sentença em outubro de …2021 - e, a partir de 5 de novembro de 2020 (um ano após a aprovação do PIP), nem sequer estaria o município obrigado a garantir a construção, pois os réus não apresentaram no prazo legal em que a CM … estava vinculada.
XVI. Ao contrário do decidido pelo tribunal, o PIP não é a garantia absoluta da possibilidade de construção, nem garante a legalidade da mesma, pois a informação prévia é um ato administrativo que se pronuncia sobre determinada pretensão urbanística constituindo um ato sui generis, próximo da figura do ato prévio que confere, em regra, ao interessado, o direito em não ver indeferido o seu pedido de licenciamento com base em fundamentos que já foram objeto de apreciação pela Administração no âmbito deste procedimento, desde que o pedido de licenciamento se conforme com os termos da informação prévia, for apresentado por quem tenha legitimidade e antes de decorrido o prazo de um ano a contra desde a sua emissão.
XVII. Porém, mesmo que o projeto apresentado se conforme com a informação prévia favorável, a câmara municipal poderá sempre indeferir o pedido de licenciamento com base em qualquer dos fundamentos legalmente admitidos, desde que a razão que motiva o indeferimento ou rejeição não tenha sido objeto de apreciação no pedido de informação prévia, não constando dos elementos entregues pelo interessado, nem do conteúdo da informação prestada.
XVIII. In casu, desconhece-se, nem o tribunal o refere nos factos provados, nem na motivação, se a aprovação duma construção para o prédio em causa nos autos, necessitaria de pareceres complementares, seja na CCDRN, do Ministério do ambiente ou mesmo de uma avaliação de impacte ambiental e basta que qualquer uma das entidades externas ao município emita no procedimento parecer desfavorável para que a câmara municipal fique obrigada a indeferir o pedido de licenciamento nos termos do artº 24º, nº 1 do RJUE.
XIX. A consulta às entidades exteriores ao município apenas é dispensada no procedimento de licenciamento quando as mesmas se tenham pronunciado no âmbito do pedido de informação prévia - cfr. art. 17º, nº 2 do RJUE, o que, não sucedeu no caso concreto conforme documentos juntos aos autos, nem tal resulta do depoimento das testemunhas funcionários na CM de ... – vide motivação da Douta Sentença.
XX. Sendo tais consultas necessárias, efetuadas no âmbito do procedimento de licenciamento, e perante a superveniência de um parecer negativo ou recusa de aprovação ou autorização, a administração ficaria vinculada a indeferir o pedido de licenciamento, sob pena de praticar um ato nulo.
XXI. É necessário que adquirente alegue e prove além da intenção construtiva a efetivação da mesma é legalmente possível, ou seja, que nada se opõe, do ponto de vista legal, à concretização daquela intenção (ou, melhor dizendo, que essa mudança de destino é legalmente possível, o que reclama, desde logo, que se alegue e prove que o PDM vigente permite concretizar essa sua intenção em mudar a afetação do prédio rústico, permitindo-lhe, designadamente, nele construir e, ainda, que não existem quaisquer outros obstáculos legais à concretização desse seu intento e como referido tal não se encontra demonstrado nos autos. XXII. Além disso é à luz da lei civil – e não das regras administrativas do PDM ou da Fazenda Pública – que, em 1ª linha, se deve procurar o critério para a natureza rústica ou urbana dos prédios preferendos.
XXIII. No caso concreto, o prédio preferendo encontrava-se antes da escritura - facto provado 1 - como um prédio rústico, foi transmitido aos réus F. M. e A. V. como rústico - facto provado 5 -, pagou impostos (IMT) calculados pelo facto de ser rústico no momento da sua transmissão e continua a ser rústico – cfr. certidão matricial junta aos autos com a p.i. No decurso dos autos manteve-se rústico, tal como resulta da perícia realizada pelo Eng.º L. M.. Continua rústico porque não tendo sido apresentado qualquer projeto para aprovação de qualquer construção na Câmara Municipal de ... – tal não resulta de nenhum dos factos provados - não passou à classificação de prédio urbano.
XXIV. Ainda assim, mesmo em sede de PIP, dos quase 30.000 m2 de área, apenas seria possível, abstratamente, a edificação, numa área de cerca de pouco mais de dez por cento do prédio, e é por causa desta pequena parte, abstratamente edificável – não resultando tal sequer certo e legal, afastou o tribunal o direito de preferência de mais de 23.000 m2 de terra, contornando-se dessa forma a vontade do legislador que quis estabelecer o direito de preferência, em caso como o dos presentes autos. Aquilo que o tribunal foi dar «cobertura» a algo que não tem previsão legal, permitindo a decisão a criação de um artigo misto – parte urbano e parte rural – que não tem enquadramento legal.
XXV. Não há, pois, dúvidas que o prédio em causa nos autos – sito em situado no lugar denominado das ..., com a área de 27.777,00m2, composto de mato e monte, sob o artigo ... não descrito na CRP de ... - era, foi e será um prédio rústico, mantendo essa característica única, tanto assim é que os réus adquirentes nele não introduziram qualquer elemento de carácter urbano, nem sobre o mesmo praticaram atos que levassem a que o fim do mesmo fosse, em face da sua ação, transformado em prédio urbano: não elaboraram qualquer projeto, nem o apresentaram junto da Câmara Municipal e/ou outras entidades públicas, não executaram levantamento topográfico, nem criaram qualquer infraestrutura.
XXVI. O direito de preferência fundado na confinância de prédios rústicos insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, atendendo aos inconvenientes de ordem económica que dela resultem, designadamente a baixa produtividade de prédios de reduzida área." (Neste sentido vide Assento do STJ de 18 de março de 1986).
XXVII. Estabelece o artigo 204º, nº 2 do Código Civil que o critério legal, para a lei civil, para classificar um o prédio como rústico ou urbano é o da prevalência da afetação, ou seja, da função dominante do prédio, entendida à luz da legislação em vigor, ou seja, entendida a função dominante não pela qual é dada pelos proprietários num dado momento, mas pela função potencial do prédio em face das suas caraterísticas.
XXVIII. No caso concreto dúvidas não há sobre a afetação e potencialidade do prédio preferendo, bastando para tal, ver as fotografias tiradas pelo sr. Perito nomeado pelo tribunal que se encontram juntas aos autos a fls…, referência citius 241602 em 20.10.2020, das quais, bem como dos documentos juntos com a p.i, ressalta à evidência a ruralidade e afetação não urbana do prédio, sendo essencialmente florestal e apto para agricultura e floresta, pois de acordo com a matéria provada, o prédio objeto do litígio, bem como o prédio da autora, compõe-se de cultura arvense, cultura de sequeiro, produção de lenha e de mato, culturas que se subsumem à silvicultura e exploração florestal, assim como se subsumem nesta classificação as atividades conexas praticada pela autora na gestão florestal, que com um fito regenerador da floresta e dos seus habitats autóctones, são simultaneamente fonte de recursos naturais e económicos.
XXIX. Será indefensável enquadrar os 23.787 m2 de cultura arvense diversificada que compõe o prédio supramencionado como espaço complementar duns armazéns cuja construção os autos nem demonstram ser (garantidamente), legalmente, admissível.
XXX. Resulta dos factos provados nº 14 e 15: 14- O prédio da autora tem 26.850m2 de área e o dos réus tem a área de 27.777m2 de área, logo têm ambos por si e em conjunto, áreas inferiores à unidade mínima de cultura, prevista para a região onde se encontram os prédios e 15- São, em ambos os casos, prédios destinados à produção de mato e lenha e terra de cultura de sequeiro, logo de natureza florestal e agrícola, e aptos para os mesmos tipos de cultura.”, i. é, é essencialmente florestal e apto para agricultura e floresta.
XXXI. Para que se verifique o direito de preferência, bastaria que a autora alegasse e fizesse prova bastante de que: i. A autora é proprietária do prédio confinante ao prédio dos réus; ii. Os prédios rústicos dos autor ou da ré têm área inferior à unidade de cultura; iii. Os réus não são proprietários de qualquer outro prédio rústico confinante.
XXXII. A autora fez essa prova, como resulta de 1 a 25 dos factos provados, bem como fez prova da real intenção na junção dos prédios - do seu com o do dos réus – e que tal intenção tinha um objetivo agrícola-florestal: precisamente a ampliação de soutos, mediante a plantação de árvores – castanheiros – neste sentido vide depoimento das testemunhas inquiridas no dia 22.09.2021: M. S., gravado com recurso ao Programa Informático H@bilus Média Studio, de minuto desde as 10:49 até às 11:10 horas; O. T. gravado desde as 14:19 até às 14:33 horas, P. D. gravado, desde as 14:34 até às 14:46 horas e M. I., gravado desde as 14:46 até às 14:55 horas, sendo o aumento da plantação agrícola/florestal é precisamente o fito do nosso legislador ao estabelecer o direito de preferência.
XXXIII. A razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. Acresce ainda atualmente a importância no aumento da floresta – como é o caso dos autos pelo aumento de plantação de castanheiros – com a importância ambiental que apresenta para o futuro da humanidade, quer pelo oxigénio que produz, quer por causa dos incêndios.
XXXIV. Há que concluir, conforme já alegado, que a autora fez a prova que lhe competia.
XXXV. Por sua vez, incumbiria, aos réus, o ónus da prova de que o terreno se destinaria a fim diferente da cultura e que a sua intenção era séria, o que salvo melhor entendimento, de facto, não fizeram, como resulta das presentes conclusões.
XXXVI. Ou seja, os réus adquirentes tinham que, de facto, provar que a invocação da alteração da finalidade do prédio não teve por objetivo o afastamento do direito de preferência da autora -sendo que é isso que sucede no caso dos autos - mas sim coincidia, efetivamente, com a sua real intenção. Ora essa intenção afirmada pelos réus poderia (sendo verdade) ser provada pela prática de atos concretos, fosse pela elaboração do projeto, a sua apresentação na Camara Municipal, a adjudicação ao projetista e/ou a fatura e recibo deste, o início dos trabalhos ainda que de terraplanagem, entre outros, mas a verdade é que nada disso existe.
XXXVII. Mais deviam e impunha-se-lhes provar como amplamente alegado ao longo deste recurso que a alteração da finalidade do prédio tinha sido considerada legalmente admissível pelas autoridades administrativas competentes, pois que os réus adquirentes lograriam, fazer aprovar o projeto de construção com todos os pareceres necessários, obtendo as competentes autorizações e licenciamentos junto das entidades competentes, o que, conforme exposto, também não fizeram por tudo o que alega nestas conclusões, designadamente quanto ao pedido de informação prévia.
XXXVIII. Em face de tudo o alegado, deverá a matéria constante dos pontos 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 39 34, 38, 39, 40, 41, 43 e 44 ser dada como não provada considerando as razões de facto e de direito elencadas nesta motivação, designadamente o teor do ponto 42 que não traduz qualquer facto, mas sim um mero juízo conclusivo, que se impugna e que deverá em qualquer circunstância ser excluído da matéria de facto.
XXXIX. Na procedência do presente recurso, deverá ser proferido Acórdão que revogue a Douta Sentença e confira e decrete à autor o direito de preferir na compra do prédio rústico situado no lugar denominado das ..., com a área de 27.777,00m2, composto de mato e monte a confrontar a Norte com A. J., a Sul com A. A. e Outros, a Nascente com Junta de Freguesia de ... e a Poente com A. P., inscrito na matriz predial rústica de ..., sob o artigo ... não descrito na CRP de ..., desse modo, fazendo V. Exc.ªs, Venerandos Juízes Desembargadores, um ato de justiça.
Termina entendendo que deve o presente recurso ser julgado procedente e revogada a sentença proferida, ordenando-se a sua substituição por outra que contemple as conclusões apresentadas supra.
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Pelos réus e apelados F. M. e A. V. foi apresentada resposta onde entende dever ser mantida a douta sentença proferida em 1ª Instância e julgado improcedente o recurso apresentado pela autora/recorrente, com as legais consequências. *
E) Foram colhidos os vistos legais.F) As questões a decidir no recurso são as de saber:
a) Se deverá ser alterada a decisão da matéria de facto;
b) Se deverá ser alterada a decisão propriamente jurídica da causa, revogando a sentença recorrida.
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II. FUNDAMENTAÇÃOA) I. Factos Provados
1. Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial, de …, o prédio rústico identificado sob o nº .../19901001, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., sito no Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real, composto por terra de feno, fruta, lenha e vinha, com 26.850 m2 de área, o qual confronta de norte com M. F., de nascente e poente com caminho e sul G. L., - cfr. documento nº 2, junto com a PI.
2. A aquisição do direito de propriedade sobre tal prédio, mostra-se pela AP nº 5 de 1990/10/01 e tem como causa de aquisição “sucessão hereditária”, encontrando-se inscrito em nome de D. P..
3. Mostra-se inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., o prédio rústico com a área de 2,453500, denominado de Feno, Fruta, Lenha e Vinho, situado em ..., freguesia de ..., sendo o seu titular D. P. - cfr. documento n.º 1, junto com a PI.
4. Mostra-se inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., o prédio rústico com a área de 2,777700, denominado de Mato e Monte situado em ..., freguesia de ..., sendo o seu titular F. M..
5. Por escritura de compra e venda de 28/01/2019 lavrada perante o Solicitador M. G. a fls. 86 a 88 do livro 2, G. L. declarou vender a F. M. que declarou comprar pelo preço de 40.000,00 euros o prédio rústico situado no lugar denominado das ..., com a área de 27.777,00m2, composto de mato e monte a confrontar a norte com A. J., a sul com A. A. e Outros, a nascente com Junta de Freguesia de ... e a poente com A. P., inscrito na matriz predial rústica de ..., sob o artigo ... não descrito na CRP de ....
6. Resulta do teor do escrito particular emitido pela Junta de Freguesia de ... denominado de “declaração”, que F. T., na qualidade de Presidente da Junta de Freguesia de ..., declarou que o F. M. é proprietário prédio rústico designado por ..., inscrito na matriz nº ... da freguesia de ..., confronta de norte com A. J., poente com A. P., a sul com A. A. e Outros e a nascente com Estrada Municipal, emitida em 18 de setembro de 2019.
7. Resulta do teor da missiva remetida ao réu F. M. em 05/11/2019 pela CM …, relativamente ao Pedido de Informação Prévia de Obras de Edificação ... – ... – Vila Real que “(…) relativamente ao requerimento supra mencionado e de acordo com o despacho do Vereador do Pelouro do Ordenamento do Território e Urbanismo de 2019/11/05, no exercício das competências Delegadas por Despacho do Presidente da Câmara Municipal de 17/10/2017, cumpre-me informar que foi deferida a sua pretensão (…).
8. A autora efetuou à ordem dos presentes, depósito autónomo no valor de €42.407,50.
9. O prédio identificado em 1) da PI veio à posse da autora, por sucessão hereditária, por morte do seu marido A. J., a partir de 01-10-1990.
10. A autora está na posse do referido prédio, há mais de vinte anos, por si e antepossuidores, sendo que desde sempre extrai do aludido imóvel, de forma exclusiva, todas as utilidades que o mesmo pode proporcionar; limpando-o, cultivando-o, dele colhendo os respetivos frutos, benfeitorizando-o, melhorando-o e pagando as respetivas contribuições.
11. À vista de toda a gente da localidade e arredores, continuada e ininterruptamente, até à presente data, sem quezílias ou oposição de quem quer que seja, nunca tendo sido perturbado na sua posse e fruição, colhendo respeito geral.
12. Agindo a autora na convicção, que é certeza, de que exerce poderes próprios de proprietários que é sobre coisa que lhe pertence e de que não lesa direitos ou interesses de outrem.
13. Os 1º, 2ª e 3ª réus, por sua vez, eram donos e legítimos possuidor do prédio rústico, sito no mesmo local ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real, composto de mato e monte, com 27.777 m2 de superfície, que confronta de norte com A. J. (marido falecido da aqui autora), nascente com Junta de Freguesia de ..., sul com A. A. e poente com A. P., inscrito na matriz sob o art.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ... - vide doc. nº 3 e 4 que aqui se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
14. O prédio da autora tem 26.850m2 de área e o dos réus tem a área de 27.777m2 de área, logo têm ambos por si e em conjunto, áreas inferiores à unidade mínima de cultura, prevista para a região onde se encontram os prédios.
15. São, em ambos os casos, prédios destinados à produção de mato e lenha e terra de cultura de sequeiro, logo de natureza florestal e agrícola, e aptos para os mesmos tipos de cultura.
16. Sucede que no dia 6 ou dia 7 fevereiro do corrente ano (2019), o filho da ora autora, em conversa com um familiar, veio a descobrir que todos ora réus, tinham efetuado a venda/compra do terreno ora em causa.
17. No dia seguinte, o filho da ora autora, comunicou-lhe que os 1º, 2º e 3º réus, tinham vendido o terreno que confinava com o prédio da autora, identificado no ponto 8, aos 4ºs réus.
18. Logo de seguida, no dia 11 de fevereiro do corrente ano (2019), porque a autora diligenciou nesse sentido, teve conhecimento efetivo, que por escritura outorgada em 28 de janeiro de 2019, perante o Dr. M. G., Solicitador, titular da cédula profissional número …, com domicílio profissional no Beco ... n.º .., Freguesia e concelho de Vila Real, que os 1º, 2º e 3º réus venderam aos 4ºs réus, o prédio rústico identificado no ponto 8, pelo preço de €40.000,00.
19. Venda que não foi antecedida de nenhuma comunicação por parte dos 1º, 2ª e 3ª réus, a darem conta à autora dos elementos essenciais do negócio, isto é, nunca foi dado conhecimento à autora do preço, forma de pagamento ou de quem seriam os compradores.
20. Com o objetivo de verificar se efetivamente o prédio dos réus havia sido vendido, no passado dia 29/01/2019 a autora, no dia 11 de fevereiro do corrente ano (2019), diligenciou, junto do “seu” Advogado, para este verificar se efetivamente teria sido ou não efetuada a venda.
21. Data em que verificou que efetivamente o prédio já estava inscrito em nome dos 4ºs réus.
22. Só no dia 11/02/2019 é que a autora teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio celebrado entre os réus.
23. O prédio da autora confina pelo seu lado sul, com o lado norte do prédio vendido pelos réus.
24. Não lhes tendo sido dado a conhecer o projeto de venda e o preço peticionado, nem tão pouco o prazo ou a forma do seu pagamento.
25. O prédio rústico que é propriedade da autora confinante tem área inferior à unidade de cultura estabelecida para a região.
26. Os 4º e 5º réus adquiriram o prédio em causa para nele construírem um pavilhão, que destinarão ao mercado do arrendamento, à exploração de negócios próprios de fabrico de papel, sucata, restauração e hotelaria.
27. Os 4º e 5º réus jamais hipotizaram agricultar o prédio que compraram.
28. Os 4º e 5º réus procederam ao abate de todas as árvores e vegetação que ali existiam.
29. Os 4º e 5º réus irão levar a cabo no adquirido prédio a construção de uma edificação em betão, tijolo, alvenaria e estrutura metálica, destinada a armazém/indústria, com a possibilidade de instalar unidades de comércio e serviços.
30. O edifício pretendido terá um piso coberto para no qual serão criadas seis unidades de utilização independente.
31. A área do prédio é superior a 27.770 m2, e é atualmente servido por via pública a nascente.
32. A construção será implantada na área classificada como área industrial proposta, e terá uma área bruta de construção de 3.990m2.
33. O remanescente do piso será impermeabilizado.
34. E com um mínimo de 38 lugares de estacionamento.
35. Antes da formalização do negócio dos autos, os réus procuraram na região de Vila Real terrenos que lhes permitissem erigir uma unidade predial como a que vem de ser relatada.
36. No âmbito dessa procura que lhe indicaram, entre outros, o prédio dos autos como estando à venda.
37. Os réus visitaram o prédio dos autos e mostraram interesse na sua aquisição, pois o mesmo apresentava aptidão da localização que privilegiavam em virtude de se encontrar junto ao IP4, e por ter uma saída do mesmo IP a menos de 1 km de distância.
38. Os réus antes de acertarem o acordo com os vendedores, logo trataram de saber junto do município de ... se era possível construir no mesmo, e, na afirmativa, o quê.
39. Foram então informados que poderiam construir um pavilhão ou pavilhões pois o terreno em causa estava localizado em zona que o permitia, atento o PDM.
40. Foi com base neste pressuposto, que era fundamental para os réus, que estes decidiram chegar ao acordo de compra do seu prédio.
41. Aliás, destes seus firmados propósitos deram os réus notícia aos vendedores.
42. Assim, quer antes, quer no momento de formalização do contrato de compra e venda, quer posteriormente, foi este o único desígnio que levou os réus à respetiva compra, tendo, entretanto, formalizado esta sua vontade junto do município de ..., e do qual já tiveram resposta positiva, prevendo ali investir €1.167.500,00, nas referidas construções, e dotar o prédio de um autêntico parque empresarial.
43. Os réus só irão construir no índice de utilização inferior ao máximo permitido.
44. Previamente questionado sobre a exata pretensão construtiva dos réus, o município de ... deferiu a mesma, o que ocorreu em 06 do corrente mês.
45. Os réus irão avançar com o licenciamento do seu objetivo construtivo até final de outubro de 2020.
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II. Factos não provados1. Os 1º, 2º e 3º réus quando se deslocam a Portugal de férias, instalam-se na habitação que confina com a casa da ora autora e a escassos metros dos terrenos em causa.
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B) O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões, que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.*
C) Na sua resposta vieram os apelados requerer a junção de documentos, que consistem num novo PIP que formularam ao Município de ..., em 14/12/2021, invocando não poderem ser apresentados em momento anterior ao encerramento da discussão em primeira instância e tendo em conta a alegação de recurso da apelante, junção a que esta se opôs.Apreciando dir-se-á que tais documentos poderiam ter sido juntos até ao encerramento da discussão em primeira instância, se tivessem sido tempestivamente requeridos e juntos, por um lado e, por outro, a lei não permite que a sua junção tenha por base as alegações de recurso da apelante mas apenas, para além da situação prevista no artigo 425º NCPC, quando a junção se tenha tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância, motivo pelo qual a junção carece de fundamento legal, nos termos do disposto no artigo 651º nº 1 NCPC e, como tal, não se admite.
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O recurso visa a reapreciação da decisão de facto e de direito da sentença.Quanto à matéria de facto, a apelante entende que os pontos 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 38, 39, 40, 41, 42, 43 e 44 dos factos provados, devem ser considerados como não provados.
Conforme se refere no acórdão do Tribunal desta Relação de Guimarães de 29/09/2016, relatado pela Desembargadora Ana Cristina Duarte, publicado no site www.dgsi.pt “os poderes de reapreciação da matéria de facto pela Relação estão circunscritos à reapreciação dos concretos meios probatórios invocados, dispondo, contudo, a mesma, da possibilidade de valorar de forma diversa da 1ª instância, os meios de prova sujeitos à sua livre apreciação, como é o caso dos depoimentos testemunhais e documentos.”
Assim, “a Relação desfruta não apenas do poder dever de aferir da razoabilidade da convicção dos juízes da 1ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, nos casos flagrantes ou notórios de desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão de facto proferida pela 1ª instância, mas também (e sobretudo) de um poder dever de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação da prova…” – cfr. J.P. Remédio Marques, in “Um breve olhar sobre o duplo grau de jurisdição em matéria de facto”, Cadernos de Direito Privado, 01, dezembro de 2010.
Trata-se do proclamado ‘segundo grau de jurisdição’, que trouxe um reforço dos poderes da Relação, com o objetivo de permitir uma efetiva sindicância do julgamento da matéria de facto – veja-se António Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil”, Novo Regime, 3ª edição, pág. 309.
Assim, a Relação aprecia livremente as provas, de acordo com o princípio constante do nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil, valora-as e pondera-as, recorrendo às regras da experiência, aos critérios da lógica, aos seus próprios conhecimentos das pessoas e das coisas, ou seja, a tudo o que possa concorrer para a formação da sua livre convicção.
Claro que é impossível esquecer que a Relação padece de constrangimentos decorrentes da circunstância de os depoimentos não se desenvolverem presencialmente, o que se traduz no facto de a 1ª instância estar efetivamente melhor posicionada para a valoração da prova testemunhal.
Na reapreciação dos depoimentos gravados, a Relação tem apenas uma imediação mitigada, pois a gravação não transmite todos os pormenores que são captáveis pelo julgador e que vão contribuir para a formação da sua convicção.
“Como a experiência o demonstra frequentemente, tanto ou mais importante que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reações perante as objeções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, sendo que a mera gravação dos depoimentos não permite o mesmo grau de perceção das referidas reações que, porventura, influenciaram o juiz de 1ª instância.
Na verdade, existem aspetos comportamentais ou reações dos depoentes que apenas são percecionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores” – Abrantes Geraldes, in obra citada, pág. 316 e 317.”
Há que dizer, a propósito da reapreciação da prova que a avaliação dos meios de prova produzidos tem de ser feita a partir de uma perspetiva crítica, global e objetiva.
A apelante insurge-se contra o facto de o tribunal a quo se ter baseado na prova testemunhal para dar como provados os factos constantes da sentença, afirmando, nomeadamente, que só por documento se poderia dar como provada a matéria constante dos pontos 29, 30, 31, 32, 33, 34, 43 e 44 dos factos provados, pelo que entende que estes factos deverão ser dados como não provados.
Mas, manifestamente, não tem razão, dado que não existe qualquer limitação à prova da factualidade em questão através de qualquer meio de prova ou, dito de outra forma, não existe nenhuma imposição legal que determine que a prova quanto aqueles factos tenha de ser feita documentalmente, pelo que a prova testemunhal é, em abstrato, idónea à prova da referida materialidade, desde que seja merecedora de credibilidade, numa apreciação crítica, global e objetiva, de acordo com os critérios legais.
E por isso nenhuma sustentação legal tem a pretensão de ver tal matéria, como não provada, incluindo o ponto 44 dos factos provados, aliás, quanto à matéria de facto apurada e necessariamente quanto a este específico ponto, o tribunal a quo baseou-se nos depoimentos das testemunhas M. N., J. J., A. S. [vereador na CM de ... que referiu que submeteram à Câmara um pedido de informação prévia (PIP), que proferiu o despacho final favorável], S. C. [funcionária da CM de ..., que fez uma análise técnica do PIP], M. M. [funcionária da CM de ...], A. G. [funcionário da CM de ..., que consultou o PDM e deu a informação que se podiam construir armazéns no terreno], bem como nas declarações do réu F. M..
É pois, abundante, muito consistente e de acordo com o conjunto da prova produzida, como muito bem resulta da motivação da decisão da matéria de facto e com base na qual o tribunal a apreciou e decidiu corretamente.
Questiona a apelante a validade do depoimento da testemunha A. S., que o tribunal considerou como verdadeiro, credível e consentâneo com a testemunha M. N., entendendo que o mesmo foi, ao invés, inócuo, inconsequente e sem qualquer relevância para a descoberta da verdade, porque a testemunha nada sabia e não obstante ter sido, na parte final da sua inquirição, fortemente questionado, manteve nada saber afirmando que nem sequer sabia onde é o terreno, sabia que é na zona de ....
Importa notar que no depoimento da testemunha referida, a mesma referiu os termos em que se processa a sua apreciação, como vereador, são centenas de processos e, portanto não conhece os terrenos, nem tem de os conhecer, dado que o pedido em questão, bem como os demais, são apreciados pelos serviços técnicos, que dão uma informação, de seguida vão ao diretor de departamento, que apresenta uma proposta e o vereador responsável, no caso, a testemunha, decide, deferindo ou indeferindo a pretensão e foi isso o que sucedeu no caso presente, pelo que é totalmente destituída de fundamento objetivo a apreciação que a apelante faz deste depoimento, o qual foi, efetivamente, credível e relevante para a descoberta da verdade.
A apelante desvaloriza igualmente o depoimento da testemunha A. G. que, conforme se referiu é o funcionário da CM de ..., que consultou o PDM e deu a informação que se podiam construir armazéns no terreno, acusando o tribunal de ter omitido o facto de a testemunha ter afirmado que a zona de ... e … é uma zona de muitos soutos.
A este propósito o que a testemunha disse foi coisa diversa referindo-se a uma pergunta do Exº Mandatário se conhecia aquela zona, o Auto …, sabe onde é, tendo a testemunha respondido que era mais para baixo e perguntado se já reparou se tem ali algum souto, respondeu a testemunha que acha que está para lá a construir um souto, depois afirmado que a zona de … e ... (o que é diferente do que afirma a apelante), é zona de soutos.
Ora, pergunta-se se perante este depoimento há fundamento para alterar a motivação que o tribunal deu e a resposta é, obviamente, que não.
Efetivamente, o facto de a zona em questão ser de soutos e não necessariamente a propriedade em questão, que não foi referida, em nada invalida a decisão da matéria de facto, designadamente a clara intenção dos réus em construírem uma edificação destinada a armazém/indústria.
Também não é de estranhar que tenha decorrido, entretanto, o prazo de validade (vinculação) do PIP, de um ano, dado que antes do mesmo findar foi intentada a presente ação e seria pouco - para não dizer, nada - avisado, prosseguirem os trâmites para a construção daquela edificação, quando tinha sido intentada uma ação de preferência que, a proceder, impediria tal prossecução com os inerentes prejuízos.
Quanto à discordância da apelante da possibilidade de ali construir armazéns, carece totalmente de fundamento, na medida em que a entidade habilitada para licenciar tal obra, a Câmara Municipal, deferiu o PIP e, naturalmente, salvo circunstâncias anómalas, respeitadas as normas legais, seria a licença concedida e autorizada a edificação.
Invocar possibilidades que podem não se verificar, é questão que não está em discussão, dado que muita coisa poderá ocorrer e o que se afirmou é a necessidade geral de se cumprir as exigências legais, agora a partir daí, entramos no campo da especulação, uma vez que era manifesta a vontade dos réus, quanto à utilização daquele terreno e está plasmada no depoimento das testemunhas e inclusivamente da confissão do réu, basta ouvir os mesmos.
Quanto aos demais pontos da matéria de facto que a apelante entende que deviam ser considerados como não provados, igualmente se deverão manter, tal como decidido na 1ª instância, por estarem de acordo com a correta e objetiva apreciação da prova produzida.
Assim após a revisão de toda a prova produzida nos presentes autos, testemunhal, declarações de parte, documental e pericial, resulta, objetivamente, que a apreciação da prova produzida, constante da sentença se mostra acertada.
Pelo exposto, manter-se-á a decisão da matéria de facto nos termos decididos pelo tribunal a quo.
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Quanto à matéria propriamente jurídica, importa notar que a apelante fundamentava a sua pretensão na alteração da decisão da matéria de facto pelo que, mantendo-se a mesma, necessariamente que terá de se manter a decisão jurídica da causa.Com efeito, estabelece o artigo 1380º nº 1 do Código Civil que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”
Por sua vez o artigo 1381º alínea a) do Código Civil estatui que “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.”
Ora, como resulta da matéria de facto provada, quando efetuaram a compra do prédio fizeram-no com a intenção aí construir, fazendo um parque industrial, tendo o município dado resposta positiva ao PIP, para o efeito, situação esta que obsta ao exercício do direito de preferência da apelante, dado que configura a exceção prevista na parte final da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil.
Como se refere no Acórdão do STJ de 20/04/2004, no processo 04A844, relatado pelo Conselheiro Ribeiro de Almeida, disponível em www.dgsi.pt, “O fim que releva para integrar a situação que a al. a) do artigo 1381 do Código Civil exceciona não é o que tem ou ao qual está afetado no momento da alienação mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa finalidade seja legalmente possível.
Como referem Pires de Lima Antunes Varela no Código Civil Anotado Vol. III, página 276, nota 3 ao Artigo 1381 «O fim que releva, para efeito de aplicação do disposto na al. a), não é aquele a que o terreno esteja afetado à data da alienação, mas antes o que o adquirente lhe pretende dar. Este fim não tem necessariamente de constar da escritura da alienação, podendo provar-se por outros meios (…)».
Como facto impeditivo do direito do preferente, tem que ser provado pelo adquirente não confinante. (artigo 342º nº 2 do Código Civil e 493º do Código de Processo Civil).
Porém como decorre do já dito, não basta para afastar esse direito a prova da intenção de afetar o terreno adquirido a outro fim que não seja a cultura.
O fim que o adquirente pretende dar ao terreno é decisivo para a procedência da exceção, não se exigindo que o terreno seja de imediato utilizado nesse outro fim bastando que o seu destino posterior passe a ser outro.
Por outro lado, é necessário que o facto psicológico «intenção» tenha reflexo na factualidade apurada, ou seja, que a intenção de se dar destino diferente da cultura tenha nos autos concretização e prova bastante. O que interessa estar apurado é que os fins da aquisição sejam viáveis e lícitos.”
Ora, como se viu, as finalidades da aquisição são viáveis e lícitas e mereceram a aprovação prévia da Câmara Municipal, pelo que não pode deixar de se considerar verificado o impedimento referido no artigo 1381º alínea a) in fine, motivo pelo qual a apelação terá de improceder e a douta sentença ser confirmada.
Face ao total decaimento da apelação, a autora e apelante terá de suportar as custas do processo (artigo 527º nº 1 e 2 NCPC).
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D) Em conclusão e sumariando:1) A Relação aprecia livremente as provas, de acordo com o princípio constante do nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil, valora-as e pondera-as, recorrendo às regras da experiência, aos critérios da lógica, aos seus próprios conhecimentos das pessoas e das coisas, ou seja, a tudo o que possa concorrer para a formação da sua livre convicção.;
2) Para a reapreciação da prova, a avaliação dos meios de prova produzidos tem de ser feita a partir de uma perspetiva crítica, global e objetiva;
3) Demonstrando-se que que o adquirente de um prédio rústico teve como intenção a construção no mesmo de um parque industrial, tendo sujeitado ao respetivo município um pedido de informação prévia (PIP), o qual deu parecer positivo à pretensão, dado o terreno estar localizado em zona que era permitida pelo PDM, tal é impeditivo, nos termos do disposto no artigo 1380º alínea a) do Código Civil, o exercício do direito de preferência.
***
III. DECISÃOEm conformidade com o exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.
*
Guimarães, 24/03/2022
Guimarães, 24/03/2022
Relator: António Figueiredo de Almeida
1ª Adjunta: Desembargadora Maria Cristina Cerdeira
2ª Adjunta: Desembargadora Raquel Baptista Tavares