Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 537/19.8T8VNF-B.G1 |  |
CONTRATO PROMESSA
OBRIGAÇÃO PURA OU SEM PRAZO
DIREITO DE RETENÇÃO
Sumário, da única responsabilidade do relator
1- Perante conceitos de direito como os de arrendamento e de comodato dos quais depende a decisão de questões fulcrais em debate, ainda que se possa entender que a respetiva expressão esteja enraizada na linguagem comum deve-se-lhes dar uma dimensão fática para averiguar através da prova a produzir e fixá-la como matéria assente.
2- A execução e a penhora do bem prometido vender não produz, por si só, a impossibilidade da obrigação de contratar.
3- A conduta antecipada que manifeste, com toda a probabilidade, a intenção de não cumprimento da obrigação de contratar e de forma a concluir, desde logo, pela resolução do contrato, implica a admissão de que o inadimplente se desligou definitivamente dos compromissos, desse modo comprometendo o interesse da contraparte.
4- Na interpelação por carta remetida em 09.07.2018 e rececionada em 12.07.2018, fixando-se para cerca de seis dias depois a obrigação de comparecimento para a celebração da escritura do contrato definitivo, em cumprimento, por sua vez, de um contrato no qual nem sequer foi fixado prazo para esse efeito e estava dependente da devedora reunir a documentação necessária a entregar à promitente-compradora, impede que se entenda que foi fixado prazo razoável ao abrigo do artº 808º do CC.
5- Para se reconhecer o direito de retenção a favor do credor por possuir a qualidade de consumidor nos termos determinados no AUJ 4/2019 (DR 141/2019, I, 25.07.2019), deve-se alegar e demonstrar factualidade em conformidade, sob pena da questão ser decidida contra si.
Neste apenso de verificação e graduação de créditos do processo de insolvência de J. S. & Companhia, Lda, na qualidade de herdeiros da herança indivisa de A. L., M. L., que foi esposa daquele e os filhos de ambos, M. P., T. M. e C. J., bem como T. M., impugnaram a lista de credores reconhecidos no que lhes respeitava.
M. L., M. P., T. M. e C. J. pedindo que seja reconhecido o crédito no montante de “280.000,00€, acrescido de juros de mora calculados à taxa legal em vigor para as operações civis e contados desde a data da presente reclamação até efetivo e integral pagamento, devendo o crédito dos Credores Reclamantes ser graduado como crédito garantido por garantia real”, alegaram, em síntese: discordavam do reconhecimento dos seus dois créditos pelos montantes de 70.000,00€ cada um e a sua qualificação como comuns; em 2009 e 2010 foram celebrados dois contrato-promessa de compra e venda pelo falecido com a insolvente como promitente-vendedora, relativamente a duas frações autónomas (C e J) pelo montante no citado valor para cada, sendo que por conta do preço foi entregue uma quantia inicial e até ao momento da celebração da escritura, a ser convocada pelo falecido, depois da devedora reunir todos os documentos necessários e os entregar, prestações parciais; foi pago a título de sinal o montante global de 140.000,00€; operou-se em setembro de 2014 a tradição das frações que passaram a ser fruídas pelo falecido como verdadeiro proprietário, tendo inclusivamente sido entregue a terceiro a título de comodato; têm o direito de retenção; desde 20.10.2014, que a devedora foi diversas vezes interpelada pelo falecido e por T. M. para a celebração das escrituras públicas de compra e venda, contudo, sem as celebrar, chegando a ser interpelada admonitoriamente, por carta registada remetida a 09.07.2018; à data da declaração da insolvência (04.04.2019), os contratos promessa estavam resolvidos, em consequência da promitente vendedora ter faltado à escritura marcada para 18.07.2018 e mais que não seja também porque as frações foram penhoradas em execução, daí resultando a vontade em não se querer (ou não poder) celebrá-los a consubstanciar a recusa de cumprimento e incumprimento definitivo; além disto, usufruem do estatuto de consumidores (Lei 24/96, de 31.07), para efeitos de titularidade de direito de retenção e prevalência do direito de retenção sobre hipoteca que tenha por objeto o mesmo imóvel.
T. M., pedindo que seja reconhecido o seu crédito de “140.000,00€, acrescido de juros de mora calculados à taxa legal em vigor para as operações civis e contados desde a data da presente reclamação até efetivo e integral pagamento, devendo ainda o crédito da Credora Reclamante ser graduado como crédito garantido por garantia real”, em súmula, alegou no mesmo sentido que os anteriores credores e mais precisamente: discordava do reconhecimento do seu crédito pelo montante de 70.000,00€ e a sua qualificação como comum; em 10.11.2009, celebrou contrato-promessa de compra e venda com a insolvente como promitente-vendedora, relativamente a fração autónoma (Q) pelo preço no montante citado; por conta do mesmo foi entregue uma quantia inicial e até ao momento da celebração da escritura, a ser convocada por si, depois da devedora reunir todos os documentos necessários e os entregar, prestações parciais; foi pago a título de sinal 70.000,00€; operou-se em Agosto de 2016 a tradição da fração que passou a ser fruída por si como verdadeira proprietária, tendo inclusivamente sido entregues a terceiro a título de comodato; tem o direito de retenção; desde 27.09.2014, que a devedora foi diversas vezes interpelada para a celebração da escritura de compra e venda, contudo, sem que tal ocorresse, chegando a ser interpelada admonitoriamente, por carta registada remetida a 09.07.2018; à data da declaração da insolvência (04.04.2019), o contrato-promessa estava resolvido, em consequência da promitente vendedora ter faltado à escritura marcada para 18.07.2018 e mais que não seja também porque a fração foi penhorada em execução, daí resultando a vontade em não se querer (ou não poder) celebrá-lo a consubstanciar a recusa de cumprimento e incumprimento definitivo.
O Administrador da Insolvência expôs, mantendo-se quer quanto à natureza e classificação dos créditos, quer quanto aos seus montantes, não reconhecendo aos credores o direito de retenção porquanto não seriam os utilizadores finais dos bens, destinando-se a compra dos imóveis para revenda ou para serem dados de arrendamento; além disso, a devedora não foi devidamente interpelada para comparecer em qualquer escritura, no caso dos primeiros credores; e em termos contratuais o prazo tinha sido estabelecido a favor da mesma.
Na fase de saneamento e condensação fixou-se o objeto do litígio e enumeraram-se os temas de prova.
Realizou-se audiência de julgamento e nesta fase, após homologação de transações respeitantes a outros credores impugnantes, ficaram por apreciar tais impugnações.
Proferiu-se sentença pela qual se decidiu quanto a tais credores:
“…
Assim e em face deste incumprimento definitivo, assiste aos credores reclamantes o direito a serem indemnizados pela quantia que entregaram à insolvente, fixando-se o seu valor em:
- € 70.000,00 o crédito de T. M.;
- € 140.000,00 o crédito dos herdeiros do falecido A. L..
…
O seu crédito deve ser qualificado como comum.
Improcedem, desta forma, as impugnações apresentadas pelos credores T. M. e M. L., M. P., T. M. e C. J., estes na qualidade de herdeiros da herança indivisa de A. L..
….
O art.º 130º, n.º 3, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE) prevê que, não havendo impugnação à lista de credores reconhecidos, com os fundamentos estabelecidos no n.º 1 do mesmo artigo, é imediatamente proferida sentença de verificação e graduação dos créditos em que, salvo o caso de erro manifesto, se homologa a lista de credores reconhecidos elaborada pelo administrador de insolvência e se graduam os créditos em atenção ao que conste dessa lista.
Pelo exposto, homologo a lista de credores reconhecidos com as correções resultantes das decisões às impugnações apresentadas nos termos supra expostos.
…
Considerando os princípios atrás expostos, procede-se ao pagamento dos créditos, através do produto da massa insolvente, na seguinte forma (sendo a graduação igual relativamente a todos os imóveis apreendidos, far-se-á uma única graduação):
1) As dívidas da massa insolvente saem precípuas (n.º 1 e n.º 2 do artigo 172.º do CIRE);
2) o crédito reclamado pela Autoridade Tributária e Aduaneira referente a IMI, pelo produto da venda do imóvel a que respeita o imposto;
3) crédito hipotecário de X, Unipessoal, Lda, pelo produto da venda do imóvel sobre que incide a hipoteca;
4) créditos privilegiados do Instituto de Segurança Social, IP e da Autoridade Tributária e Aduaneira referente a IRC;
5) do remanescente, dar-se-á pagamento aos créditos comuns.”.
Os primeiros credores, M. L., M. P., T. M. e C. J., recorreram, concluindo:
“1. A douta Sentença a quo julgou improcedente a Impugnação.
2. Considerou o Tribunal de 1.ª instância que (i) os contratos promessa não foram definitivamente incumpridos pela Insolvente antes da sua declaração de insolvência, pelo que, consequentemente, não é aplicável aos créditos dos Credores Reclamantes o regime do incumprimento do contrato promessa consagrado no CC; e (ii) que os Credores Reclamantes não são consumidores para efeitos do gozo do direito de retenção sobre a Fração C e a Fração J, nos termos dos artigos 754.º e 755.º, n.º 1, al. f) do CC, e dos Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça números 4/2014 e 4/2019, tendo quantificado o crédito dos Credores Reclamantes em € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros) como crédito comum.
Do incumprimento definitivo dos contratos promessa anterior à declaração de insolvência da promitente vendedora e consequente aplicabilidade do regime legal do Código Civil.
3. Considerou o Tribunal de 1.ª instância que a mora da promitente vendedora no cumprimento dos contratos promessa de compra e venda não se converteu em incumprimento definitivo antes da declaração da sua insolvência, de tal forma que o incumprimento definitivo se deu apenas com a comunicação aos autos pelo Sr. Administrador de Insolvência de que não pretendia cumprir o contrato promessa.
4. Porém, da prova produzida resulta claro que a conversão da mora em incumprimento definitivo já se tinha dado bem antes da declaração de insolvência da aqui Insolvente (a insolvência foi declarada no dia 04.04.2019, cfr. sentença de declaração de insolvência).
5. Tal como a douta Sentença a quo deu como provado (factos provados T e U):
(i) desde outubro de 2014, o promitente comprador interpelou por diversas vezes a Insolvente para que fossem agendadas as escrituras de compra e venda, não tendo nunca a Insolvente diligenciado no sentido da celebração das referidas escrituras, o que a constituiu em mora (conforme dado como provado pelo Tribunal a quo);
e
(ii) os Credores Reclamantes enviaram para a sede da Insolvente, via carta registada com aviso de receção, interpelação admonitória com vista à celebração das escrituras de compra e venda (i.e., fixando prazo razoável para o cumprimento dos contratos promessas – marcação e celebração das escrituras -, sob pena de o contrato se considerar definitivamente incumprido), tendo a carta sido enviada no dia 09.07.2018.
6. Ficou provado que a referida comunicação foi enviada pelos Credores Reclamantes.
7. Tendo também ficado demonstrado que a comunicação foi recebida pelo gerente da Insolvente, Sr. F. S., ao contrário do que foi dado como provado pelo Tribunal a quo.
8. É o próprio gerente da Insolvente que assume, no seu testemunho durante a audiência de julgamento, que recebeu as cartas (termina dizendo que não as recebeu no seu escritório, embora inicialmente afirme que as recebeu) e que teve conhecimento do seu conteúdo, mais concretamente do agendamento da escritura, e de que, caso não comparecesse na mesma, a Credora Reclamante consideraria o contrato promessa definitivamente incumprido, conforme se transcreve (Depoimento da testemunha F. S., gerente da sociedade Insolvente, prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 03m00s e os 05m23s, que está transcrito no corpo destas alegações de recurso).
9. Mas, ainda que se considere que a carta não foi recebida pela Insolvente – o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe –, as interpelações dos Credores Reclamantes nela contidas devem sempre considerar-se como eficazmente efetuadas.
10. Tratando-se de correio registado com aviso de receção, e tendo o mesmo sido enviado para a morada correta (a sede da Insolvente, que o é desde os dias de celebração dos contratos promessa, e o continua a ser), a não receção da carta só se teria dado caso a Insolvente – i.e., os seus representantes - não tivessem aberto a porta ao carteiro que a tentou entregar e, de seguida, esses mesmos representantes não se tivessem dirigido ao posto de correio para levantar a carta, nos termos do aviso que terá sido deixado na sua caixa de correio.
11. O eventual não recebimento da carta, a ter sucedido – o que não se aceita -, deveu-se única e exclusivamente a omissões da Insolvente, i.e., à ausência de comportamentos que, dita o bom senso, deveriam ter sido praticados.
12. Nos termos do artigo 224º, n.º 2 do Código Civil (“CC”): “2. É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida”.
13. A comunicação em questão foi enviada para a sede da Insolvente, que (no panorama da não receção - que não aceitamos, repita-se) não a recebeu na sua sede e não se terá deslocado ao posto de correio para a levantar (não tendo nunca, sequer, apresentado qualquer justificação aceitável para a alegada não receção da missiva e para o seu não levantamento no posto dos correios).
14. Em anotação a este artigo 224.º, n.º 2 do CC, ensinam Pires de Lima e Antunes Varela: “No n.º 2, como medida de proteção do declarante, considera-se eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do declaratário. É o caso, por exemplo, de este se ausentar para parte incerta ou de se recusar a receber a carta, ou de a não ir levantar à posta-restante como o fazia usualmente”.
15. Também a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (“STJ”) é clara no que toca à aplicabilidade do artigo 224.º, n.º 2 do CC a situações como a dos autos (cfr. transcrições constantes do corpo destas alegações de recurso do Acórdão do STJ de 09.02.2012, em que é relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes, disponível em www.dgsi.pt, e do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 14-11-2017, igualmente disponível em www.dgsi.pt).
16. De acordo com a prova produzida (e até com os factos dados como provados pelo Tribunal a quo), dúvidas não restam de que é aplicável ao caso dos presentes autos o disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC.
17. Pelo que devem ter-se como eficazes as interpelações admonitórias remetidas pelos Credores Reclamantes à Insolvente no dia 09.07.2018. Consequentemente, nos termos do artigo 808.º do CC, a mora da Insolvente transformou-se em incumprimento definitivo no dia 18.07.2018, dia para o qual estava agendada a celebração das escrituras de compra e vendados Imóveis, que não se realizaram por força da não comparência da Insolvente.
18. Mas, mesmo que assim não se entenda, i.e., mesmo que se considere que as interpelações admonitórias remetidas pelos Credores Reclamantes não foram eficazmente entregues não obstante o disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC, o incumprimento definitivo já se tinha materializado antes, fruto de um conjunto de comportamentos e factos que, legitimamente, fizeram com que os Credores Reclamantes ficassem convictos de que os contratos promessa não seriam cumpridos pela Insolvente.
19. Senão, vejamos:
(i) os contratos promessas foram celebrados nos dias 10.11.2009 (Fração C) e 02.07.2010 (Fração J), respetivamente;
(ii) entre a celebração dos contratos promessa e o envio das interpelações admonitórias pelos Credores Reclamantes, decorreram quase 9 e 8 anos, respetivamente;
(iii) durante esse período, o promitente comprador A. L. e os aqui Credores Reclamantes interpelaram verbalmente por diversas vezes a Insolvente para que fossem celebradas as escrituras de compra e venda, sem nunca a Insolvente ter dado o seu acordo ou diligenciado nesse sentido, conforme dado como provado pelo Tribunal a quo (facto provado T).
(iv) tanto tempo passou desde a celebração dos contratos promessa, do pagamento da totalidade dos preços à Insolvente (20.01.2014), das interpelações verbais para a celebração das escrituras e das interpelações admonitórias por escrito para a celebração das escrituras (carta de 09.07.2018) (factos provados L, J, P e U), que dúvidas não podem existir de que estamos perante claros e inequívocos incumprimentos contratuais por parte da promitente vendedora; e
(v) Por fim, a aqui Insolvente foi executada pelo Banco ... e os imóveis objeto das promessas foram penhorados nesse mesmo processo, não tendo sido apresentada oposição à execução ou oposição à penhora (processo n.º 3921/18.0T8VNF, que corre termos no Tribunal Judicial de Braga, Juízo de Execuções de Vila Nova de Famalicão – Juiz 3, atualmente suspenso em resultado da declaração de insolvência da Insolvente, e cujos autos se presume tenham sido apensos aos presentes autos, ao abrigo do disposto no artigo 85.º do CIRE – de onde constam os autos de penhora e os respetivos editais de penhora).
20. Em situações como a dos presentes autos, a posição da jurisprudência é clara. Veja-se as transcrições, constantes destas alegações de recurso, do Acórdão do STJ de 02.02.2017, em que é relatora a Exma. Sra. Dra. Juiz Conselheira Maria da Graça Trigo, disponível em www.dgsi.pt.
21. Assim, não restam dúvidas de que o incumprimento definitivo dos contratos promessa se deu antes da data da declaração de insolvência da aqui Insolvente, seja porque:
(i) foram remetidas e recebidas pelas Insolvente as interpelações admonitórias dos Credores Reclamantes, que delas tomou conhecimento, não tendo a Insolvente comparecido para celebração das escrituras na data agendada;
(ii) mesmo que assim não se entenda (o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe), foram remetidas e produziram efeitos as interpelações admonitórias das Credoras Reclamantes, por força do disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC, não tendo a Insolvente comparecido para celebração das escrituras na data agendada;
(iii) e, se assim não se entender (o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe), porque o comportamento da aqui Insolvente desde a celebração dos contratos promessa é um comportamento concludente - uma declaração tácita, mas clara e inequívoca – da sua intenção em não cumprir com os referidos contratos promessa.
22. Pelo que a situação jurídica dos Credores Reclamantes no que toca aos seus créditos e ao exercício dos seus direitos no presente processo é regulada pelas regras do CC, e não pelo CIRE.
23. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que aos contratos promessa de compra e venda definitivamente incumpridos antes da declaração de insolvência do promitente vendedor, é aplicável o regime legal do CC (AUJ do STJ de 29.07.2016, que teve como relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Júlio Gomes, e que se encontra disponível em www.dgsi.pt, assim como o AUJ do STJ de 10.11.2019, em que é relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Olindo Geraldes, disponível em www.dgsi.pt, cujas transcrições constam destas alegações de recurso).
24. Assim, é aqui aplicável, (i) quanto ao montante dos créditos dos Credores Reclamantes, o artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte do CC, ascendendo assim o crédito aqui em discussão, por imperativo legal, ao dobro de tudo aquilo que foi prestado pelos Credores Reclamantes após a celebração dos contratos promessa, e (ii) o artigo 755.º, n.º 1, al. f) do CC, que legitima o exercício pelos Credores Reclamantes do direito de retenção sobre os Imóveis, como garantia do pagamento dos créditos dos Credores Reclamantes, independentemente do facto de os Credores Reclamantes caberem, ou não, no estatuto de consumidores.
25. Em face do exposto, a matéria de facto deverá ser alterada nos seguintes termos:
(i) A redação do facto provado “T” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“Desde 20.10.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pelo falecido A. L. e pela sua filha T. M. para a celebração das escrituras públicas de compra e venda dos Imóveis, sem, contudo, as celebrar, tendo ainda a Insolvente, antes da sua declaração de insolvência, praticado vários atos e omissões que, conjugados, traduziram-se numa declaração tácita, mas clara e inequívoca, de que não iria cumprir os contratos promessa”;
(ii) A redação do facto provado “U” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“Por carta registada com aviso de receção remetida a09.07.2018, os Credores Reclamantes tentaram interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia -.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livres de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida”; e
(iii) A redação do facto provado “V” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte: “A Insolvente rececionou a carta enviada e tomou conhecimento do seu conteúdo, mas não compareceu para a realização da escritura”.
Da ocupação dos Imóveis a título de comodato.
Do estatuto de consumidores dos Credores Reclamantes ao abrigo da jurisprudência dos Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014 e n.º 4/2019.
26. O Tribunal a quo considerou, relativamente aos Imóveis que, atendendo “à matéria de facto provada, verificamos que os imóveis aqui em discussão foram entregues pelos credores a terceiros para fins de arrendamento” e que “os imóveis não foram adquiridos para os credores neles habitarem, não foram adquiridos para seu uso próprio, antes tendo sido destinados pelos credores para atividade lucrativa, o arrendamento”.
27. Considerou por isso que os aqui Credores Reclamantes não são consumidores nos termos conjugados dos AUJ n.º 4/2014 e 4/2019 do STJ.
28. Salvo o devido respeito, que é muito, tal conclusão é contrária toda a prova produzida em julgamento. Tanto no que toca à intenção dos Credores Reclamantes em ocupar os Imóveis, como quanto ao título ao abrigo do qual os Imóveis são, neste momento, ocupados por terceiros.
29. Embora o Tribunal tenha considerado que as declarações produzidas em audiência de julgamento “são manifestamente contrárias às regras da experiência comum”, e que, por isso, tiveram um caráter “pouco credível e improvável”, a verdade é que todas as declarações produzidas (tantos as declarações de parte como os depoimentos das testemunhas) evidenciam uma realidade clara: os Imóveis são todos ocupados por terceiros ao abrigo de contratos de comodato, e não de contratos de arrendamento.
30. E a justificação para que assim seja ficou perfeitamente explicada: (i) os Credores Reclamantes não são proprietários dos Imóveis, por não ter sido celebrada a escritura de compra e venda, pelo que, por carecerem de legitimidade para vender ou arrendar os Imóveis, nunca foi sequer colocada a hipótese de dar aos Imóveis esse destino (os Credores Reclamantes bem sabem que a celebração de negócios de compra e venda ou de arrendamento dos imóveis, tendo em conta que os Credores Reclamantes não são proprietários e o impasse quanto à celebração das escrituras, poderia trazer-lhes muito mais problemas do que vantagens, podendo inclusivamente levar à sua responsabilização perante o proprietário do imóveis e até perante potenciais inquilinos, fruto da falta de legitimidade dos Credores Reclamantes para celebrar tais negócios); (ii) tendo ocorrido a tradição dos Imóveis, mas mantendo-se o impasse – por culpa da aqui Insolvente - quanto à celebração das escrituras de compra e venda, os Credores Reclamantes ficaram como ónus de manter os Imóveis e de suportar todos os custos associados à manutenção e à mera posse dos Imóveis; e (iii) a ocupação dos Imóveis pelos próprios Credores Reclamantes era inviável (embora tenha ficado demonstrado, pelos depoimentos das Credoras Reclamantes T. M. e M. P. que havia a intenção de ocupar os Imóveis) pois, tendo em conta o impasse quando à celebração das escrituras de compra e venda e, mais recentemente, e execução movida pelo Banco ... e consequente penhora dos Imóveis, os Imóveis poderiam ter de ser desocupados de um momento para o outro.
31. Pelo que a solução encontrada, e que, tendo em conta o circunstancialismo específico e delicado do caso, ia de encontro com os interesses de todas as partes envolvidas, foi a celebração de contratos de comodato.
32. Os comodatários tiveram a possibilidade de ocupar os imóveis sem a obrigatoriedade de pagar renda, mas estando sujeitos ao risco deterem de abandonar os Imóveis “de um dia para o outro”. Por seu turno, os Credores Reclamantes deixaram de ter de suportar um “peso morto”: os custos associados à manutenção e conservação dos imóveis, na medida em que tais custos ficaram a cargo dos comodatários.
33. E não se percebe porque tais factos são vistos pelo Tribunal a quo como contrários às regras da experiência comum, na medida em que todas as partes ficaram a ganhar e as circunstâncias do caso não permitiam que se fizesse algo mais do que isto.
34. A prova produzida durante a audiência de julgamento confirmou isto mesmo, mais concretamente os depoimentos de P. D., ocupante da fração “J”, prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 0m20s e os 6m12s, C. B., ocupante da fração “C”, prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 0m27s e os 3m32s, da Credora Reclamante M. P., prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 01m40s e os 04m10s, e da Credora Reclamante T. M., prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 00m44s e os 03m27s, e que foram transcritos para estas alegações de recurso.
35. Conjugando (a) o conceito de consumidor consagrado no artigo 2.º, n.º 1 da Lei n.º 24/96, 31 de julho (Lei da Defesa do Consumidor), (b) a jurisprudência fixada pelo AUJ n.º 4/2014 de 20.03.2014 e (c) a jurisprudência fixada pelo AUJ n.º 4/2019 de 25.07.2019 – invocada pelo Tribunal de 1.ª instância na douta Sentença de que se recorre -, conclui-se pelo carácter de consumidor dos Credores Reclamantes para efeitos da titularidade do direito de retenção e prevalência do direito de retenção sobre hipoteca que tenha por objeto o mesmo imóvel, na medida em que:
(i) A aquisição e a utilização dos imóveis em nada estão relacionadas com as atividades profissionais desenvolvidas pelos Credores Reclamantes;
(ii) A compra e venda ou o arrendamento de imóveis não é, de forma alguma (e ao contrário do alegado pelo Sr. Administrador de Insolvência no processo), um negócio a que se dedica a família dos Credores Reclamantes (os Credores Reclamantes dedicam-se à exploração de uma farmácia); e
(iii) A utilização dos imóveis não visa a obtenção de qualquer benefício económico (os imóveis são ocupados por terceiros a título de comodato).
36. Aos Imóveis não foi dado um uso profissional, nem foram adquiridos para revenda ou com vista à afetação a uma atividade lucrativa.
37. Pelo que, mesmo que se considere que o incumprimento definitivo dos contratos promessa de compra e venda dos Imóveis não se deu antes da declaração de insolvência – o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe -, os Credores Reclamantes usufruem do estatuto de consumidores para efeitos da aplicação dos disposto no AUJ n.º 4/2014, de 19.05.2014, de tal forma que, em qualquer circunstância, podem exercer direito de retenção sobre os Imóveis, prevalecendo tal direito sobre a hipoteca que tenha por objeto o mesmo imóvel, mesmo tendo a hipoteca sido previamente constituída e registada.
38. Em face do exposto, a matéria de facto deverá ser alterada nos seguintes termos:
(i) A redação do facto provado “R” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte: “Os Imóveis foram entregues a título de comodato a pessoas que, atualmente, lá se encontram a viver”; e
(ii) Deverá ser suprimido o facto não provado “Y”.
39. Pelo que a Sentença recorrida violou os artigos 442.º, n.º 2 e 755.º, n.º 1, al. f) do CC..
Termos em que o presente recurso deverá ser julgado totalmente procedente e, consequentemente, revogada a decisão recorrida, sendo o crédito dos Credores Reclamantes reconhecido pelo montante de € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros) e graduado como garantido por garantia real.”.
T. M. recorreu, concluindo:
“1. A douta Sentença a quo que julgou improcedente a Impugnação, considerou que (i) o contrato promessa não foi definitivamente incumprido pela Insolvente antes da sua declaração de insolvência, pelo que, consequentemente, não é aplicável ao crédito da Credora Reclamante o regime do incumprimento do contrato promessa consagrado no CC; e (ii) que a Credora Reclamante não é consumidora para efeitos do gozo do direito de retenção sobre a Fração Q, nos termos dos artigos 754.º e755.º, n.º 1, al. f) do CC, e dos AUJ do STJ números 4/2014 e 4/2019, tendo quantificado o crédito da Credora Reclamante em € 70.000,00 (setenta mil euros) e como crédito comum.
Do incumprimento definitivo do contrato promessa anterior à declaração de insolvência da promitente vendedora e consequente aplicabilidade do regime legal do Código Civil.
2. O Tribunal de 1.ª instância considerou que a mora da promitente vendedora no cumprimento do contrato promessa de compra e venda não se converteu em incumprimento definitivo antes da declaração de insolvência e que, portanto, o incumprimento definitivo se deu apenas com a comunicação aos autos pelo Sr. Administrador de Insolvência de que não pretendia cumprir o contrato promessa.
3. Porém, da prova produzida resulta claro que a conversão da mora em incumprimento definitivo já se tinha dado bem antes da declaração de insolvência da aqui Insolvente (a insolvência foi declarada no dia 04.04.2019, cfr. sentença de declaração de insolvência).
4. Tal como a douta Sentença a quo deu como provado (factos provados G e H):
(i) desde setembro de 2014 que a Credora Reclamante interpelou por diversas vezes a Insolvente para que fosse agendada a escritura de compra e venda (ou seja, durante quase 4 anos até à data do envio da interpelação admonitória, sendo que as interpelações verbais só começaram após quase 5anos desde a data da celebração do contrato promessa), não tendo nunca a Insolvente diligenciado no sentido da celebração da referida escritura, o que a constituiu em mora (conforme dado como provado pelo Tribunal a quo); e
(ii) a Credora Reclamante enviou para a sede da Insolvente, via carta registada com aviso de receção, uma interpelação admonitória com vista à celebração da escritura de compra e venda (i.e., fixando um prazo razoável para o cumprimento do contrato promessa – marcação e celebração da escritura-, sob pena de o contrato se considerar definitivamente incumprido), tendo a carta sido enviada no dia 09.07.2018.
5. Ficou provado que a referida comunicação foi enviada pela Credora Reclamante.
6. E ficou também demonstrado que a comunicação foi recebida pelo gerente da Insolvente, Sr. F. S., ao contrário do que é dado como provado pelo Tribunal a quo.
7. Com efeito, foi junta como parte do documento 6 da impugnação à lista de créditos reconhecidos a cópia do aviso de receção, devidamente assinada pelo gerente da Insolvente. Trata-se de prova documental concludente que demonstra que a carta foi recebida pela Insolvente, na pessoa do seu gerente, mas que o Tribunal a quo desconsiderou.
8. Acresce que o próprio gerente da Insolvente assume, no seu testemunho durante a audiência de julgamento, que recebeu as cartas (termina dizendo que não as recebeu no seu escritório, embora inicialmente afirme que as recebeu) e que teve conhecimento do seu conteúdo, mais concretamente do agendamento da escritura, e de que, caso não comparecesse na mesma, a Credora Reclamante consideraria o contrato promessa definitivamente incumprido, conforme se transcreve (Depoimento da testemunha F. S., gerente da sociedade Insolvente, prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 3m00s e os 05m23s, que está transcrito no corpo das alegações).
9. Mas, ainda que se considere que a carta não foi recebida pela Insolvente – o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe –, a interpelação da Credora Reclamante nela contida deve sempre considerar-se como eficazmente efetuada.
10. A carta foi enviada por correio registado com aviso de receção, para a morada correta (a sede da Insolvente, que o é desde o dia de celebração do contrato promessa, e o continua a ser), a não receção da carta deu-se unicamente porque a Insolvente – i.e., os seus representantes - não abriram a porta ao carteiro que a tentou entregar, e porque, de seguida, esses mesmos representantes não se dirigiram ao posto de correio para levantar as cartas, nos termos do aviso que terá sido deixado na sua caixa de correio.
11. O eventual não recebimento da carta, a ter sucedido – mas que não se aceita, face ao depoimento prestado pela testemunha F. S. e ao aviso de receção assinado pelo mesmo F. S. -, deveu-se única e exclusivamente a omissões da Insolvente, i.e., à ausência de comportamentos que deveriam ter sido praticados.
12. Ora, nos termos do artigo 224º, n.º 2 do CC “2. É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida”.
13. A comunicação em questão foi enviada para a sede da Insolvente, que (no panorama da não receção - que não aceitamos, repita-se) a não terá recebido na sua sede e que não se terá deslocado ao posto de correio para a levantar (não tendo nunca, sequer, apresentado qualquer justificação válida para a alegada não receção da missiva e para o seu não levantamento no posto dos correios).
14. Em anotação a este artigo 224.º, n.º 2do CC, ensinam Pires de Lima e Antunes Varela:
“No n.º 2, como medida de proteção do declarante, considera-se eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do declaratário. É o caso, por exemplo, de este se ausentar para parte incerta ou de se recusar a receber a carta, ou de a não ir levantar à posta-restante como o fazia usualmente”.
15. Também a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça é clara no que toca à aplicabilidade do artigo 224.º, n.º 2 do CC a situações como a dos autos (cfr. transcrições constantes do corpo destas alegações de recurso do Acórdão do STJ de 09.02.2012, em que é relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes, disponível em www.dgsi.pt, e do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 14-11-2017, igualmente disponível em www.dgsi.pt).
16. De acordo com a prova produzida (e até com os factos dados como provados pelo Tribunal a quo), dúvidas não restam de que é aplicável ao caso dos presentes autos o disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC.
17. Pelo que deve ter-se como eficaz a interpelação admonitória remetida pela Credora Reclamante à Insolvente no dia 09.07.2018.
18. Consequentemente, nos termos do artigo 808.º do CC, no dia 18.07.2018 a mora da Insolvente transformou-se em incumprimento definitivo, dia para o qual estava agendada a celebração da escritura de compra e venda do imóvel, que não se realizou em resultado da não comparência da Insolvente.
19. Mas, mesmo que assim não se entenda, i. e., mesmo que se considere que a interpelação admonitória remetida pela Credora Reclamante não foi eficazmente entregue por força do disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC, o incumprimento definitivo já se tinha materializado antes, fruto de um conjunto de comportamentos e factos que, legitimamente, fizeram com que a Credora Reclamante ficasse convicta de que o contrato promessa não seria cumprido pela Insolvente.
20. Senão vejamos:
(i) o contrato promessa foi celebrado no dia 10.11.2009;
(ii) entre a celebração do contrato promessa e o envio da interpelação admonitória pela Credora Reclamante decorreram quase 9 anos;
(iii) durante esse período, a Credora Reclamante interpelou verbalmente por diversas vezes a Insolvente para que fosse celebrada a escritura de compra e venda, sem nunca a Insolvente ter dado o seu acordo ou diligenciado nesse sentido, conforme dado como provado pelo Tribunal a quo;
(iv) tanto tempo passou desde a celebração do contrato promessa, que a Credora Reclamante acabou por pagar a totalidade do preço à Insolvente, não obstante não ter sido celebrada (ou, sequer, agendada) a escritura; e
(v) por fim, a aqui Insolvente foi executada pelo Banco ... e o imóvel objeto da promessa foi penhorado nesse mesmo processo, não tendo sido apresentada oposição à execução ou oposição à penhora (processo n.º 3921/18.0T8VNF, que corre termos no Tribunal Judicial de Braga, Juízo de Execuções de Vila Nova de Famalicão – Juiz 3, atualmente suspenso em resultado da declaração de insolvência da Insolvente, e cujos autos se presume tenham sido apensos aos presentes autos, ao abrigo do disposto no artigo 85.º do CIRE – de onde constam os autos de penhora e os respetivos editais de penhora).
21. E situações como a dos presentes autos, a posição da jurisprudência é clara. Veja-se as transcrições, constantes destas alegações de recurso, do Acórdão do STJ de 02.02.2017, em que é relatora a Exma. Sra. Dra. Juiz Conselheira Maria da Graça Trigo, disponível em www.dgsi.pt.
22. Assim, não restam dúvidas de que o incumprimento definitivo do contrato promessa se deu antes da data da declaração de insolvência da aqui Insolvente, seja porque (i) foi remetida e recebida pela Insolvente a interpelação admonitória da Credora Reclamante, não tendo a Insolvente comparecido para celebração da escritura na data agendada; mesmo que assim não se entenda (o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe) (ii) foi remetida e produziu efeitos a interpelação admonitória da Credora Reclamante por força do disposto no artigo 224.º, n.º 2 do CC, não tendo a Insolvente comparecido para celebração da escritura na data agendada; ou, se assim não se entender (o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe), porque (iii) o comportamento da aqui Insolvente desde a celebração do contrato promessa é um comportamento concludente - uma declaração tácita, mas clara e inequívoca – da sua intenção em não cumprir com o referido contrato promessa.
23. Pelo que a situação jurídica da Credora Reclamante no que toca ao seu crédito e ao exercício dos seus direitos no presente processo é regulada pelas regras do CC, e não pelo CIRE.
24. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que ao contrato promessa de compra e venda definitivamente incumprido antes da declaração de insolvência do promitente vendedor, é aplicável o regime legal do CC, (AUJ do STJ de 29.07.2016, que teve como relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Júlio Gomes, e que se encontra disponível em www.dgsi.pt, assim como o AUJ do STJ de 10.11.2019, em que é relator o Exmo. Sr. Dr. Juiz Conselheiro Olindo Geraldes, disponível em www.dgsi.pt, cujas transcrições constam destas alegações de recurso).
25. Assim, é aqui aplicável, (i) quanto ao montante do crédito da Credora Reclamante, o artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte do CC, ascendendo assim o crédito aqui em discussão, por imperativo legal, ao dobro de tudo aquilo que foi prestado pela Credora Reclamante após a celebração do contrato promessa, e (ii) o artigo 755.º, n.º 1, al. f) do CC, que legitima o exercício pela Credora Reclamante do direito de retenção sobre o imóvel, como garantia do pagamento do crédito da Credora Reclamante, independentemente do facto de a Credora Reclamante caber, ou não, no estatuto de consumidora.
26. Assim, a matéria de facto deverá ser alterada nos seguintes termos:
(i) A redação do facto provado “G” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“Desde 27.09.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pela Credora Reclamante para a celebração da escritura pública de compra e venda do Imóvel, sem, contudo, a celebrar, tendo ainda a Insolvente, antes da sua declaração de insolvência, praticado vários atos e omissões que, conjugados, traduziram-se numa declaração tácita, mas clara e inequívoca, de que não iria cumprir o contrato promessa”;
(ii) A redação do facto provado “H” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“Por carta registada com aviso de receção remetida a09.07.2018, a Credora Reclamante tentou interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livre de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida”; e
(iii) A redação do facto provado “I” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte: “A Insolvente rececionou a carta enviada e tomou conhecimento do seu conteúdo, mas não compareceu para a realização da escritura”.
Da ocupação do Imóvel a título de comodato.
Do estatuto de consumidora da Credora Reclamante ao abrigo da jurisprudência dos Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014 e n.º 4/2019.
27. O Tribunal a quo considerou, relativamente ao imóvel que, atendendo “à matéria de facto provada, verificamos que os imóveis aqui em discussão foram entregues pelos credores a terceiros para fins de arrendamento” e que “os imóveis não foram adquiridos para os credores neles habitarem, não foram adquiridos para seu uso próprio, antes tendo sido destinados pelos credores ara atividade lucrativa, o arrendamento”.
28. Considerou por isso que os aqui Credores Reclamantes não são consumidores nos termos conjugados dos AUJ n.º 4/2014 e n.º 4/2019 do STJ.
29. Salvo o devido respeito, que é muito, tal conclusão é contrária a toda a prova produzida em julgamento. Tanto no que toca à intenção da Credora Reclamante em ocupar o imóvel, como quanto ao título ao abrigo do qual o Imóvel é, neste momento, ocupado por terceiros.
30. Embora o Tribunal tenha considerado que as declarações produzidas em audiência de julgamento “são manifestamente contrárias às regras da experiência comum”, e que, por isso, tiveram um caráter “pouco credível e improvável”, a verdade é que todas as declarações produzidas (tantos as declarações de parte como os depoimentos das testemunhas) evidenciam uma realidade clara: o Imóvel é ocupado por terceiros ao abrigo de um contrato de comodato, e não de um contrato de arrendamento.
32. Pelo que a solução encontrada, e que, tendo em conta o circunstancialismo específico e delicado do caso, ia de encontro com os interesses de todas as partes envolvidas, foi a celebração de um contrato de comodato.
33. O comodatário teve a possibilidade de ocupar o imóvel sem a obrigatoriedade de pagar renda, mas estando sujeitos ao risco de ter de abandonar o imóvel “de um dia para o outro”. Por seu turno, a Credora Reclamante deixou de ter de suportar um “peso morto”: os custos associados à manutenção e conservação do imóvel, na medida em que tais custos ficaram a cargo do comodatário.
34. E não se percebe porque tais factos foram considerados contrários às regras da experiência comum, na medida em que todas as partes ficaram a ganhar e que as circunstâncias do caso não permitiam que se fizesse algo mais do que isto.
35. A prova produzida durante a audiência de julgamento confirmou isso mesmo, conforme resulta dos depoimentos das testemunhas V. T., ocupante da fração “Q”, prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 0m27s e os 3m52s, da Credora Reclamante M. P., prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 01m40s e os 04m10s, e da Credora Reclamante T. M., prestado no dia 14 de dezembro de 2020, entre os 00m44s e os 03m27s, e que se mostram transcritos nas alegações de recurso.
36. Assim, conjugando (a) o conceito de consumidor consagrado no artigo 2.º, n.º 1 da Lei n.º 24/96, 31 de julho (Lei da Defesa do Consumidor), (b) a jurisprudência fixada pelo AUJ n.º 4/2014 de 20.03.2014e (c) a jurisprudência fixada pelo AUJn.º4/2019 de 25.07.2019 – invocada pelo Tribunal de 1.ª instância na douta Sentença de que se recorre -, conclui-se pelo carácter de consumidor da Credora Reclamante para efeitos da titularidade do direito de retenção e prevalência do direito de retenção sobre hipoteca que tenha por objeto o mesmo imóvel, na medida em que:
(i) a aquisição e a utilização do Imóvel em nada estão relacionadas com a atividade profissional desenvolvida pela Credora Reclamante, tendo a Credora Reclamantes adquirido o imóvel com o intuito de nele se instalar e viver;
(ii) a compra e venda ou o arrendamento de imóveis não é, de forma alguma (e ao contrário do alegado pelo Sr. Administrador de Insolvência no processo), um negócio a que se dedica a família da Credora Reclamante (a família da Credora Reclamante dedica-se à exploração de uma farmácia); e
(iii) a utilização do imóvel não visa a obtenção de qualquer benefício económico (o imóvel é ocupado por terceiros a título de comodato).
37. Ao Imóvel não foi dado um uso profissional, nem o mesmo foi adquirido para revenda ou com vista à afetação a uma atividade lucrativa.
38. Pelo que, mesmo que se considere que o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda do imóvel não se deu antes da declaração de insolvência – o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe-, a Credora Reclamante usufrui do estatuto de consumidora para efeitos da aplicação dos disposto no AUJ n.º4/2014, de 19.05.2014, de tal forma que, em qualquer circunstância, pode exercer direito de retenção sobre o imóvel, prevalecendo tal direito sobre a hipoteca que tenha por objeto o mesmo imóvel, mesmo tendo a hipoteca sido previamente constituída e registada.
39. Em face do exposto, a matéria de facto deverá ser alterada nos seguintes termos:
(i) A redação do facto provado “E” deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“A Credora Reclamante passou a usá-lo e a dele fruir, tendo inclusivamente entregue o Imóvel a título de comodato a pessoas que neste momento lá vivem”; e
(ii) Deverá ser suprimido o facto não provado “X”.
40. Pelo que a Sentença recorrida violou os artigos 442.º, n.º 2 e 755.º, n.º 1, al. f) do CC.
Termos em que o presente recurso deverá ser julgado totalmente procedente e, consequentemente, revogada a decisão recorrida, sendo o crédito da Credora Reclamante reconhecido pelo montante de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros) e graduado como garantido por garantia real.”.
Não se respondeu.
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As questões a conhecer incidem sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, o incumprimento definitivo dos contratos em momento anterior à declaração insolvência, o direito de retenção dos recorrentes e a regraduação dos respetivos créditos.
Na sentença considerou-se provado:
“A. No dia 10.11.2009, a entidade insolvente J. S. & Cª, Lda prometeu vender a T. M., que por sua vez prometeu comprar, a fração autónoma designada pela letra “Q”, sita em Gaveto da Avenida …, Vila Nova de Famalicão, ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. ... e descrita na CRP de … com o n.º …/20091228-Q.
B. O preço convencionado foi de € 70.000,00 e a forma de pagamento estipulada foi a seguinte: a quantia de € 12.500,00 foi paga no momento da celebração do contrato-promessa; a quantia de € 57.500,00 seria paga em prestações parciais até à data de celebração da escritura pública.
C. T. M. entregou à Insolvente as seguintes quantias a título de sinal:
- € 12.500,00 na data da celebração do contrato-promessa de 10.11.2009, de que foi dada a respetiva quitação;
- € 10.000,00, em 09.08.2011.
- € 10.000,00, em 24.02.2012;
- € 10.000,00, em 31.08.2012;
- € 5.000,00, em 17.05.2013;
- € 10.000,00, em 22.07.2017 e
- € 12.500,00, em 27.09.2014.
D. Uma vez concluída a construção do edifício, o Imóvel e respetivas chaves foram entregues à Credora Reclamante, em agosto de 2016.
E. A Credora Reclamante passou a usá-lo e a dele fruir, tendo inclusivamente entregue o Imóvel a titulo de arrendamento a pessoas que neste momento lá vivem.
F. É a Credora Reclamante que paga as respetivas prestações de condomínio (por intermédio dessas pessoas que lá vivem) e que está presente nas assembleias, sendo certo que a administração do condomínio apenas foi nomeada pela primeira vez em 27.11.2016.
G. Desde 27.09.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pela Credora Reclamante para a celebração da escritura pública de compra e venda do Imóvel, sem, contudo, a celebrar.
H. Por carta registada remetida a 09.07.2018, a Credora Reclamante tentou interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livre de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.
I. A Insolvente não rececionou a carta enviada e não compareceu para a realização da escritura.
J. Ficou estipulado na Cláusula Quinta do acordo referido em A) que “A escritura de compra e venda será realizada em nome do segundo contraente após a convocatória do mesmo ao primeiro contraente, sempre depois do primeiro contraente reunir todos os documentos necessários e os entregar ao segundo contraente”.
K. M. L., M. P., T. M. e C. J. são herdeiros do falecido A. L..
L. No dia 10.11.2009, a entidade insolvente J. S. & Cª, Lda prometeu vender ao falecido A. L., que por sua vez prometeu comprar, a fração autónoma designada pela letra “C”, sita em Gaveto da Avenida …, Vila Nova de Famalicão, ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. ... e descrita na CRP de … com o n.º .../20091228-C (“Fração C”).
M. O preço convencionado foi de € 70.000,00 e a forma de pagamento estipulada foi a seguinte: a quantia de € 12.500,00 foi paga no momento da celebração do contrato-promessa; a quantia de € 57.500,00 seria paga em prestação parciais até à data de celebração da escritura pública.
N. No dia 02.07.2010, a Insolvente prometeu vender ao falecido A. L., que por sua vez prometeu comprar, a fração autónoma designada pela letra “J”, sita em Gaveto da Avenida …, Vila Nova de Famalicão, ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. ... e descrita na CRP de … com o n.º .../20091228-J (“Fração J”).
O. O preço convencionado foi de € 70.000,00 e a forma de pagamento estipulada foi a seguinte: a quantia de € 20.000,00 foi paga no momento da celebração do contrato-promessa; a quantia de € 50.000,00 seria paga em prestações parciais até à data de celebração da escritura pública.
P. Assim, o preço total de ambas as compras e vendas dos Imóveis ascendeu a € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), tendo o falecido A. L. entregue à Insolvente as seguintes quantias a título de sinal:
- € 12.500,00 na data da celebração do contrato-promessa de 10.11.2009, de que foi dada a respetiva quitação;
- € 20.000,00, na data da celebração do contrato-promessa de 02.07.2010, de que foi dada a respetiva quitação;
- € 7.500,00, em 14.03.2011;
- € 30.000,00, em 06.10.2011;
- € 15.000,00, em 07.09.2012;
- € 30.000,00, em 18.06.2013;
- € 25.000,00, em 20.10.2014.
Q. Uma vez concluída a construção do edifício, os Imóveis e respetivas chaves foram entregues a A. L., em setembro de 2014, que passou a usá-los e a deles fruir como verdadeiro proprietário, tendo a posse continuado, após o seu falecimento, através dos seus herdeiros.
R. O Imóveis foram entregues a título de arrendamento a pessoas que, atualmente, lá se encontram a viver.
S. São os Credores Reclamantes, na qualidade de herdeiros de A. L., que pagam as respetivas prestações de condomínio (por intermédio dessas pessoas que lá vivem) e que estão presentes nas assembleias, sendo certo que a administração do condomínio apenas foi nomeada pela primeira vez em 27.11.2016.
T. Desde 20.10.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pelo falecido A. L. e pela sua filha T. M. para a celebração das escrituras públicas de compra e venda dos Imóveis, sem, contudo, as celebrar.
U. Por carta registada remetida a 09.07.2018, os Credores Reclamantes tentaram interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração das escrituras de compra e venda, livres de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.
V. A Insolvente não rececionou a carta enviada e não compareceu para a realização das escrituras.
W. Por requerimento apresentado no processo a 31/5/2021 (refª 11546350), o senhor Administrador da Insolvência informou que “não pretende cumprir os contratos promessa celebrados com T. M. e A. L., sendo que relativamente a este último os créditos foram reclamados pelos seus herdeiros, melhor identificados nos autos”.
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Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
Nos recursos pretende-se a “supressão” da matéria das alªs x) e y) considerada não provada (A Credora T. M. entregou o Imóvel a título de comodato a pessoas que neste momento lá vivem; Os Imóveis foram entregues pelos credores M. L., M. P., T. M. e C. J. a título de comodato a pessoas que, atualmente, lá se encontram a viver.).
Por seu turno entende-se que a matéria tida por assente das alªs e), g), h), i), r), t), u) e v) (A Credora Reclamante passou a usá-lo e a dele fruir, tendo inclusivamente entregue o Imóvel a titulo de arrendamento a pessoas que neste momento lá vivem; Desde 27.09.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pela Credora Reclamante para a celebração da escritura pública de compra e venda do Imóvel, sem, contudo, a celebrar.; Por carta registada remetida a 09.07.2018, a Credora Reclamante tentou interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livre de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.; A Insolvente não rececionou a carta enviada e não compareceu para a realização da escritura.; Os Imóveis foram entregues a título de arrendamento a pessoas que, atualmente, lá se encontram a viver.; Desde 20.10.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pelo falecido A. L. e pela sua filha T. M. para a celebração das escrituras públicas de compra e venda dos Imóveis, sem, contudo, as celebrar.; Por carta registada remetida a 09.07.2018, os Credores Reclamantes tentaram interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração das escrituras de compra e venda, livres de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.; A Insolvente não rececionou a carta enviada e não compareceu para a realização das escrituras.), seja dada como provada na seguinte redação, respetivamente: “A Credora Reclamante passou a usá-lo e a dele fruir, tendo inclusivamente entregue o Imóvel a título de comodato a pessoas que neste momento lá vivem; Desde 27.09.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pela Credora Reclamante para a celebração da escritura pública de compra e venda do Imóvel, sem, contudo, a celebrar, tendo ainda a Insolvente, antes da sua declaração de insolvência, praticado vários atos e omissões que, conjugados, traduziram-se numa declaração tácita, mas clara e inequívoca, de que não iria cumprir o contrato promessa; Por carta registada com aviso de receção remetida a 09.07.2018, a Credora Reclamante tentou interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livre de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida; A Insolvente rececionou a carta enviada e tomou conhecimento do seu conteúdo, mas não compareceu para a realização da escritura; Os Imóveis foram entregues a título de comodato a pessoas que, atualmente, lá se encontram a vive; Desde 20.10.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pelo falecido A. L. e pela sua filha T. M. para a celebração das escrituras públicas de compra e venda dos Imóveis, sem, contudo, as celebrar, tendo ainda a Insolvente, antes da sua declaração de insolvência, praticado vários atos e omissões que, conjugados, traduziram-se numa declaração tácita, mas clara e inequívoca, de que não iria cumprir os contratos promessa; Por carta registada com aviso de receção remetida a 09.07.2018, os Credores Reclamantes tentaram interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livres de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.; A Insolvente rececionou a carta enviada e tomou conhecimento do seu conteúdo, mas não compareceu para a realização da escritura”.
Os recursos filiam-se em prova oral, cujos trechos de depoimentos transcrevem-se e que auditámos na íntegra.
Necessariamente em prova documental, se útil a citar.
A matéria não assente das alªs x) e y) que se pretende ver eliminada é no contexto da matéria alegada aquela que se pretende ver inserida na redação respetivamente das alªs e) e r) da matéria assente com remoção daquela que aí consta por a contrariar.
A matéria fática que não se prova não evidencia o seu contrário. Também a eliminação ou supressão de factos em si mais não é que isso mesmo, sendo que não será certamente isso que os recorrentes pretendem.
Com efeito o que resulta das apelações, ao fim ao cabo, é que se dê como não provado que as frações se encontram ocupadas a título de arrendamento já que antes se comprova que tal acontece a título de comodato e, assim sendo, que se mantivesse assente a matéria das alªs e) e r) naquilo que deve ser dado como assente com uma parte alterada que se extrairá da matéria que se pretende suprimida.
Este será o contexto pelo qual averiguaremos se foi acertada, ou não a resposta à matéria fática pelo tribunal a quo ao enfrentar a prova produzida.
Relativamente à matéria da ocupação dos fogos por terceiros e o título pelo qual os usufruem a partir do momento em que houve tradição material, setembro de 2014 no caso daqueles que respeitam ao falecido A. L., agosto de 2016 no caso da recorrente T. M., passando os recorrentes a usá-los e a frui-los como proprietários, não é de deferir a sua pretensão.
Igualmente não pode permanecer integralmente a resolução do tribunal nesta matéria.
Assim é, porquanto tanto o tribunal a quo como os recorrentes utilizam-se diretamente de conceitos de direito como os de arrendamento e de comodato (artºs 1022º e 1129º do CPC).
E são conceitos que estão no fulcro das questões em debate, com a possibilidade de através deles diretamente as decidir.
A razão de ser da alegação num sentido ou noutro teve como finalidade decidir-se diretamente a questão do eventual direito de retenção dos recorrentes enquanto consumidores sobre as frações, até à satisfação integral dos créditos e, concomitantemente, a sua qualificação para efeitos de graduação no concurso de créditos sobre a insolvência.
Por isso, de nada vale que se queira admitir o respetivo significado como estando enraizada na linguagem comum como usualmente ocorre com o do arrendamento, e se pretenda atribuir-lhes uma dimensão fáctica coincidente com os respetivos conceitos jurídicos.
Como se afirma no acórdão STJ de 12.05.2005 (05B877; www.dgsi.pt, sítio eletrónico onde se poderão localizar outros arestos que forem citados):
“Quanto às expressões "não era arrendatário" e "arrendatária", elas surgem no presente caso como conceitos de direito.
Assim, para se considerar que o avô da Recorrente "não era arrendatário" "ponto é que se tivesse provado factos subsumíveis a alguma das formas legais de cessação do respetivo arrendamento urbano para habitação, seja denúncia, resolução, caducidade, revogação por acordo, despejo, seja por outras causas determinadas na lei".
E a consideração da Ré como "arrendatária" envolve, no presente caso, um conceito de direito. Para se chegar a tal conclusão implica verificar se existiu um contrato de arrendamento e em que termos foi concluído, o que constitui o objeto do litígio.
Concorda-se com o assim decidido.
Com efeito, é jurisprudência deste Tribunal que um conceito é de direito quando exprime um juízo derivado de uma norma ou de construção doutrinal; é de facto quando exprime uma realidade factual, assim percebida pela generalidade das pessoas. "Por outras palavras, estamos perante um conceito jurídico, ou de facto, conforme resulta ele do discurso jurídico, ou do discurso comum. Assim, a mesma expressão pode valer, o que aliás é a regra, como conceito de direito e também como conceito de facto. Só que essas valências não são simultâneas. O seu significado é relativo e depende do contexto discursivo em que se insere" (entre outros, o acórdão de 17 de fevereiro de 2005, revista n°3859/04).
As expressões "não era arrendatário" e "arrendatário" podem, em certos casos, revestir a natureza de conceitos de facto. Mas, pelas razões invocadas pelo acórdão recorrido não é o que acontece no presente processo.”.
Também no acórdão do mesmo tribunal de 11.04.2019 (3454/14.4TCLRS.L1.S1), decidiu-se:
“A sentença deu como não provado que, entre 01/10/2011 e maio de 2012, o A. e a sua família tenham habitado numa casa arrendada pelo valor de € 700,00 mensais, por entender essencialmente o seguinte: ….
A Relação fundamentou a decisão de alteração da matéria de facto, dando como provado o ponto xxxix. (“O A. e a sua família foram viver para um imóvel de terceiro entre 1/10/2011 e maio de 2012, entregando a esse terceiro, como contrapartida por essa utilização, a quantia mensal de € 700,00, entre 1/10/2011 e maio de 2012.”) nos seguintes termos:
“Não se discorda das afirmações do tribunal recorrido sobre as características de forma que deve revestir um contrato de arrendamento urbano, nem sobre a necessidade de existência de recibos, tudo em conformidade com os preceitos do Código Civil e do NRAU que regulam o arrendamento urbano.
Todavia, a questão que aqui se coloca não é a de apurar se há um facto chamado “arrendamento”, já que o arrendamento não é uma realidade puramente fáctica, mas desde logo uma denominação para uma determinada relação jurídica. E sem prejuízo dessa denominação ter também uma dimensão fáctica (embora de natureza conclusiva) já que está suficientemente enraizada na linguagem comum, assim se justificando que se possa afirmar que alguém vive em “casa arrendada”, por contraponto a viver em “casa própria”, ou que se possa afirmar que determinado dono de um imóvel tem um “inquilino” que lhe paga “renda” por esse imóvel.
Assim, e para afirmar conclusivamente a existência (ou não) dessa realidade da vida diária (com dimensão simultaneamente fáctica e jurídica) que é um [contrato de] arrendamento, torna-se necessário apurar previamente os factos que sustentam e concretizam essa conclusão.
Por isso é que aquilo que o tribunal recorrido deveria fazer, em sede de julgamento de matéria de facto, era apurar os factos concretizadores desse conceito de arrendamento, ao abrigo dos seus poderes de cognição decorrentes do art.º 5º, nº 2, do Novo Código de Processo Civil.
Melhor dizendo, uma vez que o A. alega na P.I. que, em consequência da inundação da sua habitação, deixou de aí poder residir e foi viver temporariamente para casa do seu cunhado, tendo depois ido viver para outra casa que “arrendou”, para não sobrecarregar o mesmo cunhado, pagando “a título de renda” ao “dono do imóvel” € 700,00 mensais e tendo aí ficado a viver até maio de 2012 (art.º 55º a 58º da P.I.), o que importa apurar não é se há ou não “arrendamento”, mas se o A. teve o dispêndio mensal invocado, como contrapartida da utilização de uma casa, em substituição da sua habitação inundada, já que é esta realidade factual que releva para a subsunção ao conceito de dano indemnizável, tal como o A. enquadra juridicamente a questão, e independentemente da validade ou invalidade dos negócios jurídicos que lhe estão subjacentes.
Ora, reconduzindo tais considerações ao que resulta dos meios de prova acima referidos, é inequívoco que o identificado NN, manifestando-se dono do ..º C do nº .. da Av. …, em …, declarou por escrito ao A. que lhe entregava tal imóvel “a título temporário”, para o A. dele “usufruir” (o que só pode ter o sentido comum de usar e fruir), e entregando o A. ao referido NN mensalmente € 700,00, como contrapartida dessa cedência do uso do referido imóvel. E também é inequívoco que, após o A. ter começado a usar tal imóvel como sua habitação (e do seu agregado familiar), começou a transferir mensalmente para a conta bancária titulada pelo NN a referida quantia mensal de € 700,00.
Já a circunstância desta realidade corresponder a um arrendamento inválido por falta de forma (como acentuou o tribunal recorrido), é questão que não interessa ao julgamento da matéria de facto e que não tem qualquer virtualidade para fazer negar essa realidade, tal como a mesma se expressa através dos documentos indicados, conjugados com os referidos depoimentos de CC e de OO.
Aliás, que o próprio tribunal recorrido acolheu a realidade em questão decorre da parte final da sentença, quando determina a comunicação dessa mesma realidade à Autoridade Tributária, face à sua eventual relevância no plano tributário.
Ou seja, tendo presente tudo o que se acaba de expor, há que afirmar, estar demonstrado ter o A. e a sua família ido viver para um imóvel de terceiro, entre 1/10/2011 e maio de 2012, entregando a esse terceiro, como contrapartida por essa utilização, a quantia mensal de € 700,00, entre 1/10/2011 e maio de 2012, e não fazendo sentido constar do elenco dos factos não provados a matéria referida nos seus pontos f. e g., que se reporta aos conceitos jurídicos de arrendamento e de renda.”.
A decisão do acórdão recorrido não merece censura. Com efeito, na presente ação de responsabilidade civil o que está em causa é a prova dos danos alegados. Para tal, o que importa é que, em virtude da impossibilidade temporária de residirem na fração autónoma dos autos, o A. e a sua família tenham habitado durante um determinado período de tempo (entre 01/10/2011 e Maio de 2012) num imóvel pertencente a um terceiro, entregando, como contrapartida da utilização do dito imóvel a quantia mensal de € 700,00. Que estes factos correspondam a um contrato de arrendamento inválido por falta de forma em nada afeta a prova do dano sofrido pelo A.
Conclui-se, assim, ser de manter o ponto xxxix dos factos provados acrescentados pela Relação.”.
Tudo isto ainda porque na decisão sobre a matéria de facto devem unicamente constar factos, com exclusão de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito.
A matéria de facto “(…) não pode conter qualquer apreciação de direito (…)”, ou seja, “(…) qualquer valoração segundo a interpretação ou a aplicação da lei, ou qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica (…)” (Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, 312).
Mencionando-se a propósito no acórdão deste tribunal de 20.09.2018 (proc. 778/16.0T8BCL.G1): “Estabelecia o artigo 646.º n.º 4 do CPC de 1961 que se têm por não escritas as respostas do tribunal sobre questões de direito, assim como as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.
Apesar da citada disposição legal não referisse direta e expressamente sobre a matéria de facto que fossem vagas, genéricas ou conclusivas o certo é que na jurisprudência consolidou-se o entendimento de que tal disposição legal era de aplicar analogicamente a tais situações, sempre que a matéria em causa se integrasse no thema decidendu, por se reconduzirem à formulação de juízos de valor que se devem extrair de factos concretos, objeto de alegação e prova.
O Código do Processo Civil de 2013 eliminou o citado preceito, no entanto é de considerar que se mantém tal entendimento, interpretando a contrario sensu o n.º 4 do art. 607.º, segundo o qual, na fundamentação da sentença o juiz declara quais os factos que julga provados. Ou seja, o tribunal só pode e deve considerar como provado em resultado da prova produzida “os factos” e não as conclusões ou juízos de valor a extrair dos mesmos à luz das normas jurídicas aplicáveis, o que é uma operação intelectual bem distinta. Neste sentido ver entre outros Acs. STJ de 07/05/2014 proferido no processo n.º 39/12.3T4AGD.C1.S1 e de 29/04/2015, proferido no processo n.º 306/12.6TTCVL.C1.S1.
(…)
Importa ainda salientar que apesar de só os factos concretos poderem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão são ainda de equiparar aos factos os conceitos jurídicos geralmente conhecidos e utilizados na linguagem comum, desde que não integrem o conceito do próprio objeto do processo ou seja não constitua a sua verificação o conteúdo do objeto de disputa das partes.
Por outro lado, são também de afastar as expressões de conteúdo puramente valorativo ou conclusivo, destituídas de qualquer suporte factual, que sejam suscetíveis de influenciar o sentido da solução do litígio.”.
Nestes termos, no caso sub judice, uma vez que só factos podem ser objeto de prova logo quer a matéria que se pugna como demonstrada neste âmbito de teor conclusivo como aquela que se pretende afastar deve ser desconsiderada.
Ou seja, igualmente, não devem as alusões na matéria ficada assente nessas alíneas referenciando-se na locução arrendamento manterem-se, não sendo relevantes para a boa decisão da causa.
Consideram-se, pois, como não escritas, porquanto ainda, segundo Paulo Ramos Faria (Escrito ou não escrito, eis a questão! (A inclusão de proposições de direito na pronúncia de facto), Julgar online, 2017, novembro): “o tribunal da Relação não está preso à afirmação isto são factos, contida na declaração estes são os factos, que vai com o enunciado “Factos provados: (…)”. É livre na adoção de diferente critério normativo – ou de ter uma sua diferente compreensão –, apenas tendo de ser consequente com o critério perfilhado, devendo a sua decisão decorrer da subsunção das proposições de facto predicadas à luz dessa regra – operação também sindicável pelo Supremo –; isto é, é livre na apreciação sobre se dada proposição se qualifica, ou não, como objeto (de facto) da subsunção jurídica”.
O que se acaba de mencionar por maioria de razão é de aplicar quanto ao alegado comodato o qual sequer chega a consistir em expressão de linguagem comum, sendo certo que os recorrentes também não alegaram factualidade ainda que em moldes insuficientes pela qual se pudesse preencher o respetivo conceito de direito. É de modo conclusivo que foi formulada essa matéria e para a superação dessa faceta necessitar-se-ia da confluência da alegação de factualidade para através da prova ser especificada e concretizada.
Ademais, apenas faz sentido falar de factos instrumentais se a dita factualidade essencial esteja articulada (artºs 5º, nº 1, alª a), e 607º, nº 4 do CPC).
Sendo neste sentido decidida esta parte da impugnação referente às alªs e), r), x) e y), na alª e) da factualidade assente, fica apenas a considerar-se que “A Credora Reclamante passou a usá-lo e a dele fruir, tendo inclusivamente entregue o imóvel a pessoas que neste momento lá vivem.”, e na alª r) que “Os imóveis foram entregues a pessoas que, atualmente, lá se encontram a viver.”.
Doutro passo, quanto à matéria das alªs g) a i) e t) a v) respeitante à interpelação da devedora para celebrar a escritura de compra e venda da frações, pelos motivos que acabamos de expender obviamente que a impugnação nesta parte ainda não procede no que concerne à matéria das alªs g) e t) para a qual se pretende aditar “tendo ainda a Insolvente, antes da sua declaração de insolvência, praticado vários atos e omissões que, conjugados, traduziram-se numa declaração tácita, mas clara e inequívoca, de que não iria cumprir o contrato promessa”.
No que concerne às alªs h) e u), em que se pretende apenas o aditamento da expressão “aviso de receção”, afigura-se-nos que face à prova postal junta pelo AJ e pelos recorrentes deve a mesma ficar assente.
No que respeita à matéria das alªs i) e v), em que se pretende que fique antes assente que a devedora rececionou tais cartas, associada à conjunção “mas” a explicitar que não se compareceu à realização da escritura que consta no elemento literal daquelas, temos que o tribunal justificou a sua convicção deste modo:
“…
Tomando como referência estas regras, a factualidade provada resulta do seguinte:
As alíneas A) a I) e K) a V) da matéria de facto assente resulta de se tratar de factualidade alegada pela credora T. M. e não impugnada pela insolvente, pelo senhor Administrador da Insolvência ou por outros credores (quanto às alíneas K)[I] e V), apenas a parte do não comparecimento da insolvente para realização da escritura).
A restante factualidade das alíneas K)[I] e V) da matéria de facto assente resulta de a credora não ter feito prova da receção da carta pela insolvente, conjugado com as declarações do gerente da insolvente, F. S., em audiência de julgamento, que confirmou não ter rececionado tal carta.”.
Sucede, para além da prova documental a que fizemos alusão (nada se opôs á relação entre a carta e os elementos postais juntos, confirmada pela sucessão temporal aí graficamente registada que reforça a presunção da identidade e finalidade) e da matrícula da devedora, apenas as declarações do gerente da insolvente podem utilmente ser utilizadas para esta parte da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Nesta matéria as mesmas ocorrem de forma muito vaga e pouco expressiva, referindo-se primeiro o recebimento de uma carta para logo depois se emendar, com a explicação sempre lacónica e inexpressiva de que “já lá não estava”.
Mas o que estas declarações não conseguem inverter é a certeza de que efetivamente recebeu a carta com a/r da recorrente T. M., endereçada para a sede da insolvente como revela a dita matrícula societária e o aviso assinado pelo seu autor, este inserido em tal documentação postal junta por essa recorrente na oportunidade da impugnação, onde consta o número do cartão de cidadão em tudo igual ao constante no requerimento por ele assinado junto em 29.03.2019 no processo principal a declarar que a devedora se encontrava efetivamente em situação de insolvência.
Daí, desde já se dirá, ao menos quanto à alª i) deve-se dar como assente a respetiva matéria tal como é pretensão desta recorrente, isto é, que “A Insolvente rececionou a carta enviada e tomou conhecimento do seu conteúdo, mas não compareceu para a realização da escritura.”.
Destarte, outra, portanto, deve ser a solução para a matéria da alª v), dando-se crédito à fundamentação do tribunal a quo pelo que nesta parte não procederá a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. Para mais até se comprova que a respetiva carta não foi rececionada atento à documentação postal da mesma junta tanto pelos recorrentes com a impugnação deduzida, como pelo AJ com a sua exposição após as impugnações.
Fica, pois, decidida em conformidade a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
*****
Do méritoEm ambos os recursos os recorrentes utilizam-se da mesma argumentação jurídica para se oporem à decisão neste âmbito e assim sendo vão ser abordados de forma unitária.
No que tange a este âmbito interessa-nos, unicamente, a factualidade assente.
Através desta é que se aplica o direito substantivo pertinente.
Vejamos.
O tribunal a quo, considerando a factualidade que deu assente, por isso, sem, considerar as alterações agora efetuadas à matéria de facto assente relativamente à receção ao menos da carta da recorrente T. M., concluiu linearmente que se podia imputar a mora no cumprimento dos contratos-promessa mas não tal tipo de incumprimento:
“No caso em apreço, acordaram as partes que a escritura de compra e venda seria realizada em nome do segundo contraente após a convocatória do mesmo ao primeiro contraente, sempre depois do primeiro contraente reunir todos os documentos necessários e os entregar ao segundo contraente.
Provou-se que desde 27.09.2014, a Insolvente foi diversas vezes interpelada pela Credora Reclamante para a celebração da escritura pública de compra e venda do Imóvel.
Contudo, a insolvente nunca chegou a marcar a escritura definitiva.
Em face do exposto, é óbvia conclusão de que a insolvente faltou, culposamente, ao cumprimento do acordado, entrando em mora – art. 804º, nº 2 do Código Civil.
Bem tentou a credora efetuar uma interpelação admonitória, pois, por carta registada remetida a 09.07.2018, a Credora Reclamante tentou interpelar a Insolvente para comparecer no escritório da Dra. L. R., Advogada, sito na Rua …, Matosinhos, no dia 18.07.2018, pelas 14h30m, para a celebração da escritura de compra e venda, livre de ónus e encargos (hipoteca e penhora), sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.
No entanto, a Insolvente não rececionou a carta enviada e não compareceu para a realização da escritura.”
Prosseguiu a mencionar:
“Até à declaração da sua insolvência, a devedora, como dissemos, nunca marcou a escritura definitiva e esta nunca se realizou.
Sucedeu-lhe o senhor Administrador da Insolvência.
Provou-se que, por requerimento apresentado no processo a 31/5/2021 (refª 11546350), o senhor Administrador da Insolvência informou que “não pretende cumprir os contratos promessa celebrados com T. M. e A. L., sendo que relativamente a este último os créditos foram reclamados pelos seus herdeiros, melhor identificados nos autos”.
Assim, temos como assente no processo que o senhor Administrador da Insolvência optou por não cumprir os contratos promessa em causa, celebrando a escritura definitiva, o que lhe é lícito fazer, nos termos do art. 106º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, dado não ter sido atribuída eficácia real aos contratos promessas.
Desta forma, converte-se a mora da insolvente em incumprimento definitivo – o senhor Administrador da Insolvência manifesta no processo que os contratos promessa não serão cumpridos.
Esta opção do senhor Administrador da Insolvência em não cumprir os contratos promessa constitui um ato licito e não culposo, porque consentido pelo art. 106º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas.”.
Decidindo em consequência:
“O Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas tem regras próprias quanto às consequências do não cumprimento pelo senhor Administrador da Insolvência de contrato promessa celebrado pela insolvente.
Na verdade, os artigos 106º, nº 2, 104º, nº 5 e 102º, nº 3 do referido diploma afastam a figura do sinal em dobro, reduzindo-se o crédito dos promitentes compradores à quantia entregue à insolvente.
Assim e em face deste incumprimento definitivo, assiste aos credores reclamantes o direito a serem indemnizados pela quantia que entregaram à insolvente, fixando-se o seu valor em:
- € 70.000,00 o crédito de T. M.;
- € 140.000,00 o crédito dos herdeiros do falecido A. L.
Veja-se nesse sentido o acórdão do STJ de 18/9/2018 (1 Da lavra do Senhor Juiz Conselheiro José Rainho, processo nº 1210/11.0TYVNG-D.P1.S1, disponível na internet em www.dgsi.pt) onde se refere que “Importa observar que a opção pelo não cumprimento da promessa de venda em causa (que tinha eficácia meramente obrigacional) por parte do Administrador da Insolvência constituiu um ato lícito e não culposo. Tratou-se de um ato praticado no exercício discricionário (em benefício dos interesses da massa) de um poder potestativo conferido por lei (sendo certo que ninguém veio invocar a ilicitude do ato, nomeadamente sob a alegação de ser abusivo).
Sendo assim, como é (e sendo também certo que não estamos perante uma promessa incumprida definitivamente em momento anterior à declaração da insolvência), não é adequado trazer à discussão o nº 2 do art. 442º do CCivil, seja por aplicação direta seja por aplicação indireta (por analogia). A atuação do regime do sinal, tal como previsto nesta última norma, pressupõe um incumprimento definitivo, ilícito e culposo dos próprios contratantes (anteriormente à declaração da insolvência), não se podendo fazer equivaler a opção lícita de não cumprimento do administrador da insolvência a esse incumprimento ilícito e culposo dos contraentes.
Na realidade, a solução do caso não se encontra no n.º 2 do art. 442.º do CCivil, mas sim e exclusivamente no CIRE, nos termos das disposições conjugadas dos respetivos art.s 106.º, n.º 2, 104.º, n.º 5 e 102.º, nº 3, alínea c). O confronto destas normas com o que se prescrevia anteriormente no art. 164.º-A do Código dos Processos Especiais de Recuperação da Empresa e Falência (CPEREF), conjugado com o que se mostra escrito (propósito confesso de romper com as soluções do regime anterior) no relatório preambular do diploma (D.L. n.º 53/2004) que aprovou o CIRE, não deixam margem para dúvidas razoáveis acerca do afastamento do regime do sinal tal como previsto no n.º 2 do art. 442.º do CCivil.
Embora o que acaba de ser dito não se apresente incontroverso na doutrina - no sentido da aplicação do art. 442º, n.º 2 do CCivil aos casos de recusa de cumprimento pelo administrador da insolvência pronunciam-se Pestana de Vasconcelos (Cadernos de Direito Privado, n.ºs 24 e 33, pp. 3 e seguintes e 43 e seguintes, respetivamente) e Gravato Morais (Cadernos de Direito Privado, n.º 29, pp. 3 e seguintes) -, corresponde, com maior ou menor detalhe, ao entendimento maioritário da doutrina (assim, Catarina Serra, Lições de Direito da Insolvência, pp. 234 a 238; Pinto Oliveira e Catarina Serra, Revista da Ordem dos Advogados, ano 70, pp. 399 e seguintes; Pinto Oliveira, Cadernos de Direito Privado, n.º 36, pp 3 e seguintes; Carvalho Fernandes e João Labareda, Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, Anotado, 3ª ed., pp. 472 e 473; Ana Prata et al., Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, Anotado, p. 312 e 320; Soveral Martins, Um Curso de Direito da Insolvência, 2ª ed., pp. 186 e 190; Maria do Rosário Epifânio, Manual de Direito da Insolvência, 6ª ed., p. 187, Gisela César, Os Efeitos da Declaração de Insolvência Sobre o Contrato-Promessa em Curso, p. 203).
E corresponde também à solução preconizada pela jurisprudência (assim, acórdão da Relação de Guimarães de 14 de Dezembro de 2010, processo n.º 6132/08.0TBBRG-J.G1; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de Junho de 2011, processo n.º 6132/08.OTBBRG-J.G1.S1; acórdãos da Relação de Coimbra de 6 de Novembro de 2012 e de 18 de Outubro de 2011, processos n.ºs 729/09.8T2AVR-B.C1 e 259/09.8TBNLS-E.C1, respetivamente; acórdão da Relação do Porto de 13 de Dezembro de 2012, processo n.º 1092/10.0TBLSD-G.P1)”.”.
Os recorrentes opõem-se a estas asserções.
Entendem que a devedora tenha, ou não recebido a carta pelo qual a interpelavam para a celebração do contrato definitivo, os contratos-promessa deveriam ser considerados resolvidos por culpa da insolvente antes da declaração da insolvência da devedora em 04.04.2019, o que lhes conferia o direito de retenção.
Melhor dizendo, mesmo que não se desse como apurado que a devedora recebeu as cartas em causa, na verdade, nos termos do artº 224º, nº 2 do CC (É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida.) as respetivas declarações sempre seriam eficazes e, consequentemente, por força delas, à data da declaração da insolvência os contratos-promessa encontravam-se resolvidos atento ao decurso do prazo fixado pelos credores para cumprimento (artº 808º do CC), para além da conduta da devedora até então traduzir-se também em incumprimento definitivo (artº 801º do CC nas situações de associação da declaração expressa do devedor em não querer cumprir ao efeito de conversão da mora em incumprimento definitivo, provocando o imediato vencimento da obrigação (Carlos Ferreira de Almeida, Recusa de Cumprimento Declarada antes do Vencimento (Estudo de Direito Comparado e de Direito Civil Português), in Estudos em Memória do Professor Doutor João de Castro Mendes, pág 314 e segs).
Concluem por isso que teriam direito não só ao dobro do que prestaram à devedora nos termos do artº 442º, nº 2 do CC por “o promitente-vendedor incumprido a sua obrigação, por causa que lhe é imputável” como gozariam do direito de retenção ao abrigo do artº 755º, nº 1, alª f) do CC porquanto obtiveram a tradição da coisa.
Na base deste raciocínio e da economia dos recursos, os recorrentes aceitam que pressuposto da aplicação ao caso do artº 442º, nº 2 do CC é apenas o da verificação de uma promessa incumprida definitivamente de forma ilícita e culposa em momento anterior à declaração da insolvência.
No entanto, interessando agora apenas referir a situação dos recorrentes que sucederam ao promitente-comprador falecido, é frustrada a tentativa dos mesmos de extraírem eficácia à declaração constante da carta nos termos do citado artº 224º que tem de ser analisado segundo um dado conceito de culpa e um especial dever de diligência em se assegurar a receção da declaração, o que comporta, ainda, a análise do eventual não alheamento da correspondência que pudesse ser dirigida a propósito dos contratos ou da apresentação de motivo justificador para a sua não receção ou para o seu não levantamento na estação postal.
O “nº 2 do art. 224º do CC se destina a contrariar as práticas relativamente vulgares, por parte dos destinatários de declarações negociais e não negociais, de se furtarem à receção das comunicações que lhe são dirigidas” e “ser necessário demonstrar que, sem ação ou abstenção culposas do declaratário, a declaração teria sido recebida” (Pais de Vasconcelos in Teoria Geral do Direito Civil, 6ª edição, 457 e 458).
Efetivamente, estamos perante uma questão complexa cuja avaliação não dispensa um juízo escrupuloso sobre a culpa a exigir a alegação e prova de factualidade convergente.
Esta questão enquanto tal não foi focada por qualquer um dos recorrentes nas suas reclamações e impugnações, que antes citaram sem mais a remessa das cartas, sendo que na exposição do AJ até se alude a que “essa carta não chegou à empresa destinatária, verificando-se que a mesma foi devolvida pelos Correios … e recebida pelo remetente no dia 25-07-2018 (doc. nº 3)”.
Ora, é consabido que está vedado ao tribunal ad quem o conhecimento de questões novas, se não foram alegadas na devida oportunidade e adquiridas no processo com respeito pelo contraditório.
Com efeito, os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior, de questões precedentemente resolvidas pelo tribunal a quo, e não a pronúncia sobre questões novas. Trata-se de rever ou reponderar (Ribeiro Mendes, Recursos em Processo Civil, Coimbra Editora, Abril de 2009, 50, 51 e 81).
Ou, como dizem Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, “é, por isso, constante a jurisprudência no sentido de que aos tribunais de recurso não cabe conhecer de questões novas (o chamado ius novorum), mas apenas reapreciar a decisão do tribunal a quo, com vista a confirmá-la ou revogá-la.” (CPC, anotado, 3º, 2ª edição, Coimbra Editora, 2008, 8).
Não se podendo concluir que não se satisfez a exigência prevista no artº 608º, nº 2 do CPC (O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras;), não tem arrimo o apelo a esta matéria.
Por seu turno, em qualquer dos casos objeto dos recursos, não se pode também falar em incumprimento definitivo materializado até ao momento do envio de tais cartas, através de factos imputáveis à devedora que fizessem configurar uma declaração antecipada de não cumprimento juridicamente relevante ou que se manifestassem, com toda a probabilidade, na intenção de não cumprimento da obrigação de contratar (artº 217º, nº 1, 2ª parte, do CC).
Os recorrentes recordam o momento no qual foram celebrados os contratos (2009 ou 2010) e o pagamento em várias tranches do preço (entre 2009 e 2014), as diversas vezes que interpelaram a devedora para cumprir o contrato (desde setembro ou outubro de 2014, consoante o caso), para além da aludida interpelação denominada como admonitória, sem que o seu desiderato fosse satisfeito.
Relevam ainda a execução instaurada contra a insolvente em que as frações foram penhoradas.
Contudo, não alegaram nem demonstraram que a insolvente alguma vez tenha declarado antecipadamente de forma expressa que não pretendia celebrar os contratos definitivos ou que desistiu de reunir os documentos necessários e de entregá-los aos segundos contraentes para esse efeito.
Verificou-se a tradição das frações em 2014 ou em 2016, mais uma vez consoante o caso, concluídos que foram os edifícios, e certo é que o que deve resultar desta circunstância é uma manifestação de vontade real e relevante de cumprimento do programa contratual.
Programa contratual esse que nem se previa nos contratos-promessa qualquer prazo para celebração dos contratos definitivos.
Naqueles consta que “A escritura de compra e venda será realizada em nome do segundo contraente após a convocatória do mesmo ao primeiro contraente, sempre depois do primeiro contraente reunir todos os documentos necessários e os entregar ao segundo contraente”.
É uma obrigação pura ou sem prazo (artº 805º do CC), que revela a confiança mútua das partes quanto ao desfecho aos negócios face às vicissitudes que cada uma delas pudesse enfrentar.
Ao fim ao cabo a mesma confiança que tinha levado à outorga da promessa de venda em projeto.
À colação não se trouxeram vicissitudes processuais da dita execução que, para além das conclusões objetivas que dele resultassem, revelem que estava ao alcance da devedora opor-se legitimamente ao destino das frações em razão da penhora mas nada fazendo judicialmente ou extrajudicialmente na pendência do processo.
Como se menciona no aresto do STJ de 02.02.2017 (280/13.1TBCDN.C1.S1), citado a este propósito pelos recorrentes “É certo que a penhora do bem prometido vender não produz, por si só, a impossibilidade da obrigação de contratar. Neste sentido, cfr. os acórdãos deste Supremo Tribunal de 23/09/2004 (proc. nº 2089/04, consultável na base de sumários da jurisprudência cível in www.stj.pt) e de 02/12/2008 (proc. nº 2653/08, in www.dgsi.pt).).
Trata-se de jurisprudência que embora verse questões semelhantes ao destes autos quanto à execução não deve ser assumida aqui na sua integralidade. Nele verifica-se uma factualidade com maior complexidade, sendo que nestes autos invoca-se não mais do que a própria penhora das frações e a reclamação de créditos que se deduziu, num contexto que não implica necessariamente ter havido sequer sonegação de informação contratual.
Desta feita, também, usando-se expressões desse aresto, do quadro circunstancial que aqui se nos apresenta não se pode afirmar que a insolvente se tenha desligado definitivamente dos compromissos de forma a comprometer o interesse da contraparte, através de uma recusa séria e categórica em cumprir que chegasse ao ponto de importar a extinção dos contratos-promessa, inclusivamente através de manifestações de quebra qualquer regra de boa fé que deve ser apanágio dos negócios jurídicos.
Quiçá, inexistem factos objetivos e concretos que competia aos recorrentes alegar e provar, dada a natureza de factualidade constitutiva do direito de que o credor se arroga de proceder, com esse fundamento, à liquidação da relação contratual (artº 342º, nº 1 do CC), no sentido de que a circunstância que se analisa também implicasse a desistência na celebração do contrato definitivo enquanto elemento caracterizador do comportamento do inadimplente, assim, equiparável à impossibilidade de cumprir.
Aliás, a remessa das cartas para interpelação, ainda que nelas se afirme que é efetuada “cautelarmente”, só é explicável se ainda assim os recorrentes entendiam haver possibilidade de o contrato vir a ser comprido pela insolvente, não se encontrando esta “desligada” em absoluto dos seus compromissos.
Pelo exposto não se deve concluir que “o comportamento da aqui Insolvente desde a celebração do contrato promessa é um comportamento concludente - uma declaração tácita, mas clara e inequívoca – da sua intenção em não cumprir com o referido contrato promessa.”.
Posto isto, por inexistir qualquer circunstância que qualifique negativamente o comportamento da contraparte até à aludida interpelação por carta, para terminarmos a questão da eventual resolução dos contratos antes da declaração de insolvência de modo a conferir o direito de retenção, vejamos se essa interpelação relativamente à recorrente T. M. deve considerar-se admonitoriamente eficaz para, findo o prazo nele assinado sem o comparecimento da insolvente a celebrar a escritura, ocorrer o incumprimento definitivo.
A resposta que, desde logo, nos é imposta é negativa.
A carta da recorrente T. M. (a dos demais recorrentes tem idêntico teor) tem o seguinte teor:
“(…)
“…imagem…”
(…)”.
É uma carta remetida no dia 09.07.2018, rececionada em 12.07.2018 em conformidade com o a/r, sem alusão à norma do citado artº 808º e fixando-se para cerca de seis dias depois a obrigação de comparecimento para a celebração da escritura do contrato definitivo, em cumprimento por sua vez de um contrato no qual, como já nos apercebemos, nem sequer foi fixado prazo para esse efeito e estava dependente da devedora reunir a documentação necessária a entregar à recorrente (cláusula 5ª).
Para além do significado, no contexto das relações entre os outorgantes, que se pode extrair da respetiva cláusula conjugada com a natureza da prestação e as circunstâncias que a condicionavam, tal número de dias logo impede que se conclua que na interpelação se fixou prazo razoável ao abrigo do artº 808º do CC.
Sob a epigrafe perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento determina:
“1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente.”.
Como antedito, estamos nesta parte perante uma obrigação pura, não se fixando por isso, tão pouco, qualquer termo relativo, essencial, absoluto ou perentório, o mesmo acontecendo para qualquer outra obrigação que onerasse a insolvente.
Não foi convencionada uma cláusula de resolução expressa (artº 432º, nº 1, do CC).
Tudo apontava para que maior relevo tivesse ainda a fixação do prazo na interpelação para por cobro à situação de mora e adviesse a dita situação de incumprimento definitivo.
O prazo efetivamente fixado, com o fito de conceder-se uma derradeira oportunidade no sentido da outorga do contrato definitivo, sob pena de se arcar com os efeitos da resolução do contrato implicaria, necessariamente, face ao programa definitivo do contrato, uma possibilidade precária e enfraquecida de cumprimento do dever principal.
De resto, a razão de ser do prazo é, sem dúvida, também contaminada pela própria afirmação de que a interpelação era efetuada de forma cautelar, como se se estivesse de caso pensado a cumprir-se apenas um pró-forma executado mecanicamente, sem valor substantivo sequer para quem o fixava.
Não deixa igualmente de se revelar escasso tal período de tempo mesmo que seja numa perceção subjetiva de que a interpelante já não tivesse confiança na insolvente, sendo certo que nada se afirma na carta que permita concluir que com a ausência à escritura perdia-se definitivamente o interesse no negócio por se frustrar a respetiva utilidade económica ou se inviabilizaria qualquer outra finalidade almejada atento ao que já tinha sido pago, outra das exigências da referida norma (José Carlos Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil – Do Enquadramento e do Regime, 122 e 123).
Em concreto, nem nas reclamações, nem nas impugnações assim como nos recursos se chega a admiti-lo, antes tudo indicando o contrário já que, mantinha-se a fração ocupada através daquilo que se denominou conclusivamente por contrato de comodato.
A própria interpelação que se entendeu fazer por carta, em si “constitui uma demonstração do interesse do credor em que a prestação em falta possa ainda ser realizada pelo devedor, por forma a concluir o contrato”, como se expende no acórdão do STJ de 11.02.2015 (2434/12.9T2AVR.C1.S1).
Como também se refere neste aresto:
“O artigo 808.º, n.º 1 do Código Civil tem como escopo salvar a relação contratual, ainda possível, concedendo ao devedor, mediante uma concessão do credor, de um prazo (razoável) para que a prestação seja efetuada. Trata-se de uma manifestação de vontade de realização (possível) do contrato, mostrando o credor interesse em que a prestação em falta (em mora) possa ser ajaezada pelo devedor, por forma a concluir o contrato. O credor, reconhecendo a impossibilidade de cumprimento por parte do devedor, concede-lhe um prazo, que estima ser o necessário e suficiente para que o devedor se capacite ou prepare a prestação a que está adstrito de modo a dar cumprimento ao sinalagma.
A razoabilidade do prazo para cumprimento, a que alude o artigo 808.º, nº 1 do Código Civil, inculca, pois, a ideia que o credor, estimando ser possível a realização da prestação, e atendendo a circunstâncias atinentes com o desenvolvimento da relação contratual, nomeadamente por adveniência de fatores perturbadores da possibilidade de cumprimento por parte do devedor, considera que, dentro do prazo, que estima ser razoável, o devedor pode desassorear e remover os obstáculos que estão a impedir o cabal e perfeito cumprimento do contrato e, findo esse prazo, o devedor fica em condições de realizar a prestação a que está adstrito.”.
Não se concedeu, então, uma dilação admissível para se manter o contrato atendendo às circunstâncias da prestação em causa, mesmo que se considere que anteriormente a insolvente já tenha sido interpelada para cumprir o contrato, contudo sem alusão a qualquer prazo, e sem se poder olvidar que face ao teor da cláusula em causa, repete-se, mais precisamente ficando acordado que a escritura seria celebrada após a convocatória da insolvente depois desta ter recolhido a documentação necessária para o efeito, ante o mais, a interpelação a fazer acarretaria também a consideração de prazo para essa circunstância.
Em conclusão, a interpelação foi ineficaz para fundar a resolução do contrato por a a mora da devedora se ter transformado em incumprimento definitivo.
Do que resulta que a situação jurídica dos recorrentes quanto ao valor dos seus créditos e à sua natureza, tal como se concluiu na sentença que considera estar-se perante contratos em curso, tem de ser perspetivada a partir do momento em que o AJ declarou ao abrigo dos preceitos do CIRE não pretender cumprir os contratos.
O que os recorrentes admitem não fora a sua posição relativa ao incumprimento definitivo anterior.
E para se reconhecer o direito de retenção a favor dos recorrentes haveria a necessidade de se verificar se possuíam a qualidade de consumidores nos termos mencionados no AUJ 4/2019 (DR 141/2019, I, 25.07.2019).
O que de todo não lograram alegar e demonstrar para tanto tendo o respetivo ónus nos termos do citado artº 342º, nº 1, não bastando afirmar como acontece nas reclamações e impugnações, por exemplo, que “a utilização dos Imóveis pelos Credores Reclamantes em nada estava relacionada com a atividade profissional do promitente comprador nem o está com a atividade profissional dos seus herdeiros” e “a utilização dos Imóveis não visa a obtenção de qualquer benefício económico”, pelo que contra os recorrentes deve ser decidida a questão.
Decidiu-se na sentença, com o que se concorda com a ressalva do que se acaba de decidir em razão ainda da impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
“Da natureza do crédito
O direito de retenção consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto esta não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. art. 754º do Código Civil).
Trata-se de um direito real de garantia que consiste na faculdade de uma pessoa reter ou não restituir uma coisa alheia que possui ou detém até ser paga do que lhe é devido por causa dessa coisa, pelo respetivo proprietário.
O art. 755º do Código Civil prevê casos especiais de direito de retenção onde inclui o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.º 442º do mesmo código (cfr. respetiva al. f)).
Resultou provado que, uma vez concluída a construção dos edifícios, os imóveis e respetivas chaves foram entregues à Credora Reclamante T. M. em agosto de 2016 e a A. L. em setembro de 2014, que passaram a usá-los e a deles fruir como verdadeiros proprietários, tendo a posse continuado no caso deste último, após o seu falecimento, através dos seus herdeiros.
Mais se provou que a partir dessa data, passaram a usá-los e a deles fruir, tendo inclusivamente entregue o Imóvel a titulo de arrendamento a pessoas que neste momento lá vivem, pagando as respetivas prestações de condomínio (por intermédio dessas pessoas que lá vivem).
Perante esta factualidade, é de concluir que se deu a tradição dos imóveis objeto dos contratos promessa em análise.
Quanto à atribuição de direito de retenção ao promitente comprador na graduação de créditos de insolvência, pronunciou-se já o STJ, fixando a seguinte jurisprudência: ”No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º nº 1 alínea f) do Código Civil” – cfr. AUJ n.º 4/2014, de 20-03-2014, publicado no DR I Série, n.º 95, de 19-05-2014.
Contudo, o conceito de consumidor não foi objeto de uniformização.
Na própria fundamentação do AUJ defende-se uma conceção restritiva, afirmando-se na nota 10 que "não sofre dúvida que o promitente-comprador é, in casu, um consumidor no sentido de utilizador final, com o significado comum do termo, que utiliza os andares para seu uso próprio e não com o escopo de revenda".
Esta conceção restritiva foi seguida por outros acórdãos do STJ que se lhe seguiram, de que é exemplo o acórdão de 13/7/2017, em que foi relator o Senhor Juiz Conselheiro Pinto de Almeida, processo nº 1594/14.9TJVNF.2.G1.S2, disponível na internet, em www.dgsi.pt, sendo que em vários outros acórdãos do STJ se têm perfilhado visões mais amplas do conceito de consumidor – de realçar, pela importante e útil resenha, o acórdão de 16/02/2016, em que foi relatora a Senhora Juíza Conselheira Maria Clara Sottomayor, proc. n.º 135/12.7TBMSF.G1.S1, disponível na internet, em www.dgsi.pt.
Finalmente, surgiu novo AUJ, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2019, publicado no Diário da República n.º 141/2019, Série I de 2019-07-25, que fixou novamente jurisprudência no seguinte sentido: “Na graduação de créditos em insolvência, apenas tem a qualidade de consumidor, para os efeitos do disposto no Acórdão n.º 4 de 2014 do Supremo Tribunal de Justiça, o promitente-comprador que destina o imóvel, objeto de traditio, a uso particular, ou seja, não o compra para revenda nem o afeta a uma atividade profissional ou lucrativa”.
Consta de tal decisão que “O conceito amplo de consumidor, quando aplicado em concreto, não é isento de dificuldades interpretativas, pois para efeitos de exclusão do direito de retenção nem sempre será fácil saber quando é que o bem prometido comprar se destina a revenda ou a locação, e em que momento essa intenção deve ser aferida.
Por outro lado, incluir no conceito de consumidor todos os promitentes-compradores com exceção dos que adquirem para revenda ou para locação, corresponde a uma delimitação do conceito que revela discriminação de um tipo de atividade em face de outras atividades económicas.
De um ponto de vista da identidade valorativa das soluções jurídicas, não se compreenderá muito bem a razão pela qual o promitente-comprador que pretenda destinar o imóvel prometido-comprar ao mercado do arrendamento ou do alojamento de turistas, fazendo disso a sua atividade económica, não possa beneficiar do direito de retenção, mas qualquer outro que destine o imóvel a uma diferente atividade profissional já beneficie desse direito.
Adotar um conceito de consumidor tão amplo que coincida com o de qualquer promitente-comprador que não destine o bem a revenda ou locação seria consagrar, por esta via interpretativa, um âmbito de aplicação do direito de retenção quase tão abrangente como aquele que não foi acolhido pelo Acórdão n.º 4/2014.
Se a função primordial de um acórdão de uniformização de jurisprudência é a de conferir segurança à jurisprudência, dando expressão à previsibilidade decisória enquanto valor relevante do sistema judicial, então a opção que melhor serve este desiderato é a que defende um conceito restrito de "consumidor" que incorpore as notas tipológicas consagradas no art. 2º, n.º 1, da Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31-07)”.
Atendendo à matéria de facto provada, verificamos que os imóveis aqui em discussão foram entregues pelos credores a terceiros para fins de arrendamento – cfr. alíneas E) e R) da matéria de facto assente.
Por outras palavras, os imóveis não foram adquiridos para os credores neles habitarem, não foram adquiridos para seu uso próprio, antes tendo sido destinados pelos credores para atividade lucrativa, o arrendamento.
Não são, por isso, consumidores promitentes-compradores que gozem de direito de retenção sobre os imóveis em causa até satisfação integral do seu crédito para com a insolvente, nos termos dos arts. 754º e 755º, nº 1, al. f) do Código Civil, do AUJ n.º 4/2014, de 20-03-2014, publicado no DR I Série, n.º 95, de 19-05-2014 e do AUJ n.º 4/2019, publicado no Diário da República n.º 141/2019, Série I de 2019-07-25.
O seu crédito deve ser qualificado como comum.
Improcedem, desta forma, as impugnações apresentadas pelos credores T. M. e M. L., M. P., T. M. e C. J., estes na qualidade de herdeiros da herança indivisa de A. L..”.
Pelo que se deixa dito, sendo certo que em qualquer das reclamações e impugnações se afirma a intenção de se vir a ocupar as frações para fins habitacionais, inclusivamente após os alegados comodatos, deve ser mantida também a graduação de créditos perfilhada na sentença já que também os recorrentes unicamente se insurgem contra a mesma por força do direito retenção de que se afirmaram titulares.
A final, devem os recursos ser julgados improcedentes e a sentença confirmada.
******
DecisãoPor todo o exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedentes as apelações e, em consequência, confirmam a sentença.
Custas pelos recorrentes no que concerne aos respetivos recursos.
Guimarães, 21 de Abril de 2022
Este Acórdão vai assinado digitalmente no Citius, pelos Juízes-Desembargadores:
Relator: Eduardo José Oliveira Azevedo;
Adjuntos: Maria João Marques Pinto de Matos;
José Alberto Martins Moreira Dias.