Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 7747/12.7TBBRG.G1 |  |
ARRENDAMENTO
OBRAS NÃO CONSENTIDAS
ACÇÃO DE DESPEJO
2 - São títulos executivos todos os indicados na lei - mas só os enumerados na lei.
3 - Deste principio da tipicidade decorre, naturalmente, a proibição do recurso á analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como titulo ( art.º 10 do C. Civil).
4 - Do estatuído no art. 14, nº 1, do NRAU, só é possível a utilização da acção de despejo, para fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, “sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação” .
5 - O art. 1084, nº 3, do CC, impõe expressamente o recurso à via judicial para as situações previstas no nº 2 do art. 1083, do CC), nas quais se enquadram as elencadas no requerimento executivo como fundamento de resolução.
6 - A norma em causa (o citado art.º 1084, do CC) reveste-se de natureza imperativa, por força do disposto no art.º 1080 do mesmo diploma legal (já que não existe disposição legal a que tal propósito disponha de forma em contrário) que estabelece que o que vai disposto nessa subsecção é imperativo.
A presente acção executiva para entrega de coisa certa foi intentada por J.., viúvo, residente na Rua.., em Braga, contra “R.., S.A.”, com sede na Praça.., Lisboa e “S .., Ldª.”, com sede na Rua.., Braga, pedindo que nos termos do artº 1087 do C. C. fosse passado mandado para a execução efectiva da desocupação, procedendo à entrega judicial da coisa conforme o preceituado no artº 930º do CPC.
A fundamentar este pedido alega em síntese que a 1ª. executada é arrendatária das fracções cuja entrega pretende; a mesma efectuou obras no locado que não foram por si autorizadas e que considera ilegais.
Por sua vez, a 1ª. executada invoca que essas obras não são ilegais e que não necessitava de autorização da senhoria para as realizar, a exequente comunicou à 1ª. executada a resolução do contrato de arrendamento; a 1ª. executada trespassou o estabelecimento comercial à 2ª. executada, considerando que este negócio é nulo.
Seguiu-se despacho liminar que indeferiu o requerimento inicial de execução por falta de título executivo.
Inconformado o exequente com esta decisão veio interpor este recurso no qual apresenta as seguintes conclusões
1. Após apuramento. da factualidade processual e à revelia das normas jurídicas aplicáveis entendeu o Exm.º Juiz a quo indeferiu liminarmente o requerimento executivo apresentado pelo Recorrente, decorrendo dai a consequente ofensa de lei pelo tribunal mediante a violação de normas jurídicas, merecendo, o douto despacho em crise, censura,
2 Na realidade, o Exmo. Juiz a quo desprezou por completo os documentos juntos pelo Recorrente, bem como a explicação inerente à resolução do contrato de arrendamento, à altura, vigente.
3, Ficou demonstrado que subsiste o direito do senhorio em ver resolvido o contrato de arrendamento, não colhendo os argumentos do Meritíssimo Juiz a quo de que direito ainda não estava consolidado na esfera jurídica do Recorrente,
4. De facto, conforme explicado no requerimento executivo, o Recorrente é titular legítimo do usufruto do prédio urbano aqui em crise, tendo, por contrato verbal, a 1. Recorrida tomado de arrendamento as fracções correspondentes ao Rés-do-Chão e 1° andar Esquerdo do mesmo,
5. Sucede que, em Julho de 20D, a I Recorrida e arrendatária deslocou-se à casa do Recorrente para solicitar autorização para fazer obras, tendo o Recorrente, nessa mesma altura (e, por diversas vezes, posteriormente) referido que não autorizava as referidas obras.
6. Acontece que, mesmo sem obter do Recorrente o necessário consentimento, e contra as instruções recebidas, a 1.ª Recorrida executou diversas obras estruturantes no arrendado,
7. Na realidade, a I.ª Recorrida voltou a interpelar o Recorrente, para autorizar obras no locado, sem nunca ter referido que já procedera a parte das obras, tendo sido, ai, novamente informada que não se autorizavam que fossem efectuadas quaisquer obras no 1ccado
8. Em Outubro de 2010, 1.ª Recorrida enviou uma comunicação a informar que iria proceder a abras e que essa missiva se destinava a comunicar por cortesia’, ao revés das instruções do Recorrente.
9 Em Janeiro de 2011, o Recorrente tendo tomado consciência da totalidade das obras efectuadas no locado, enviou uma missiva à 1.ª Recorrida a anunciar a resolução do contrato por desrespeito pela vontade do mesmo, bem como a interpelar para desocupação do locado no prazo máximo de 3 meses, o que não ocorreu.
10. Em Outubro de 2011, a 1, Recorrida informou, sem mais, a Recorrente de que efectuara o trespasse do estabelecimento comercial para a 2.’ Recorrida.
I1 Após diversas tentativas de resolução amigável deste litígio com a 1Y Recorrida, o Recorrente informa, por missiva de Julho de 2012, 2,a Recorrida de que o contrato de trespasse celebrado não tem efeito, visto que a trespassante agiu sem poderes para o efeito em face da resolução do contrato de arrendamento operada, pelo que deveria, nos mesmos termos que a 1 ,a Recorrida, entregar o locado.
12. O certo é que, à luz do nosso ordenamento jurídico, para a realização de obras supra descritas era necessária autorização expressa do Exequerite/Recorrente.
13. Em boa verdade, com a realização das obras em causa, sem a necessária autorização do senhorio, foi alterada a estrutura externa do prédio e da disposição interna das suas divisões, o compodamento das Recorridas e a extensão das obras realizadas, que implicaram uma alteração do fim do locado, em total desrespeito pela vontade e interesses do Recorrente tornam impossível a manutenção do contrato de arrendamento,
14. Ora, nos termos conjugados dos artigos IO38, alínea d) e 1073.° ambos do CC., ao arrendatário cabe o dever de não utilizar impropriamente o locado, sendo cedo que recai somente o encargo de proceder a pequenas deteriorações, quando estas se tornam necessárias para assegurar o conforto ou comodidade.
15. Porém, as obras efectuadas nada têm que ver com reparações urgentes ou comodidade do estabelecimento comercial, mas sim com obras estruturais que modificam o prõpho locado,
16. Em todo o caso, independentemente da natureza das obras a efectuar, o art. 1O74.° n.º 2 é bastante óbvio quando explicita que ‘o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio ou sa, concretamente, o normativo citado visa impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não tolera que sejam exercidos por outrem.
17. Em boa verdade, nem o contrato estatui nem o senhorio autorizou que as obras empreendidas fossem realizadas, pelo que, desde logo, se denota uma total derrogação dos preceitos legais.
18. O arrendatário só limitadamente tem poderes de transformação da coisa locada, sendo este um acto absolutamente reservado ao proprietário (id es aqui usufrutuário), pelo que a realização de obras pelo arrendatário constitui uma infracção contratual que determina a resolução do contrato, uma vez que nestes casos é manifestamente inexigível ao senhorio a sua manutenção.
19. Assim, jusfica-se que o senhorio — ora Recorrente — possa pôr termo ao contrato no momento que, devidamente avisado desse efeito e nada alterando na sua conduta, a arrendatária/Recorrida procede à transformação da coisa locada e destrói o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento, tendo sido notório o absoluto desrespeito e desconsideração peta vontade do Recorrente e do preceituado legal vigente.
20. Acresce que, a arrendatária/Recorrida decide trespassar o estabelecimento comercial à 2.ª Recorrida que, igualmente notificada de que o anterior contrato de arrendamento estava resolvido, não abandona o locado, conforme lhe exigiu o Recorrente e a Lei.
21. O certo ê que, aquando do trespasse de estabelecimento comercial, a 1 Recorrida já não era arrendatária do imóvel trespassado em virtude da resolução do contrato operada, pelo que o trespasse deve ser considerado nulo, porque versou sobre um bem não disponível da Executada/Recorrida, sendo nulo por alienação de bem alheio, por aplicabilidade do art 939. do CC., isto é, por se tratar de uma alienação onerosa, de propriedade do Recorrente, sem consentimento do mesmo;
22. Desta forma, sempre advogará que a dedução da execução contra a 2a Recorrida trespassária, não ê manifestamente despropositada, atendendo que o trespasse é nulo, devendo ser dado sem efeito e com restituição do bem alienado ao legitimo proprietário.
23. Defendeu, ainda o Meritíssimo Juiz a quo que a comunicação efectuada pelo Exequente no sentido da resolução do contrato de arrendamento não constitui titulo executivo.
24. Todavia, sempre se advogará que assim não é, desde logo face aos termos conjugados do art. 1083.°, n.° 1 e 2, primeira parte e arts. 9°, n.° 7 e 15°, n.° 1, alínea e) da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro.
25. Ora, no caso em concreto deve ser entendido como modo de operar para a resolução do contrato de arrendamento fundada em incumprimento do mesmo, face á realização de obras sem a devida autorização do senhorio, a comunicação à outra parte acompanhada do contrato de arrendamento.
26. Assim, nesse cumprimento, foi dado o conhecimento à outra parte da resolução do contrato, bem como o devido prazo para desocupar o locado nos termos do art, lOSY, do C.c..
27. Como tal, entendeu o recorrente estarem preenchidos todos os pressupostos para a entrada da competente acção executiva para entrega de coisa certa, nos termos do n. 1, alínea e) do art. 15.° do NRAU., o qual estipula, em suma, que não sendo o locado desocupado na data devida pela lei, pode servir de base, enquanto titulo executivo, à execução para entrega de coisa certa, em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo dessa comunicação.
28. Ora, o Recorrente cumpriu todos os requisitos exigidos pela lei para a obtenção do titulo executivo em causa, nomeadamente resolvendo o contrato pela forma legalmente exigida, bem como informando a 1 Recorrida do prazo legal para desocupação do tocado,
29. Na realidade, no âmbito de aplicação do NRAU, o legislador ordinário seguiu a via da desvinculatMdade e aernatividade do senhorio fazer valer o seu direito de resolução do contrato;
30. Ademais, o processo executivo dispõe de mecanismos próprios para que o Executado possa alegar, entre outros, a inexistência do título e do direito que o compõe, em especial através do incidente de oposição à execução elencado nos artigos 813.° e se do C.P.C., através do qual cabe ao Executado a oportunidade de exercer o seu próprio direito de contraditório, permanecendo, depois, a respectiva prova para audiência de discussão e julgamento.
31. Assim, é de concluir que o direito do Recorrente se encontra definitiva e juridicamente consolidado na esfera jurídica do mesmo, de tal modo que lhe permite lançar mão da competente acção judicial para fazer valer esse mesmo direito, tendo sido erradamente dado como inexistente, não podendo subsistir o indeferimento liminar do requerimento executivo em crise.
Nestes termos
Deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a decisão ora impugnada e ordenando-se a substituição por outra que dê por deferido o requerimento executivo apresentado, seguindo-se os ulteriores termos executivos até a final, farão V. E)cas a acostumada .
A apelada não contra alegou .
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 685-A todos do Código de Processo Civil (CPC).
Assim, a questão a apreciar e a requerer resolução consiste em saber o requerimento executivo deve ou não ser indeferido por falta de título executivo.
FUNDAMENTAÇÃO
De facto
J.. apresentou requerimento executivo para entrega de coisa certa com o seguinte teor
1. O Exequente é titular legitimo do usufruto do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, destinado a 2 habitações e actividades económicas, composto de rés-do-chão e 1º andar, com a área coberta de 1720 m2 e logradouro com a área de 846 m2, composto pelas fracções designadas pelas letras “A” e “C”, sito na Rua.., Braga, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo .. e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..(cfr. caderneta predial que ora se junta como doc. nº 1 e se dá aqui por integralmente reproduzida).
2. Por transacção no processo de inventário facultativo nº 507/88, autuado em 15.09.88, decorrente do falecimento de J.., a outrora esposa deste adquiriu as fracções autónomas “ A” e “C” do prédio melhor identificado no item que antecede (cfr. cópia certificada dessa escritura, que ora se junta como doc. nº 2 e se dá aqui por integralmente reproduzida);
3. Mercê, pois, da partilha acabada de aludir, tornou-se o casal então formado pelo falecido e pela sua mulher proprietária, com exclusão de outrem, das referidas fracções.
4. Posteriormente, por escritura pública de partilha, outorgada no dia 17/02/2005, no Primeiro Cartório Notarial de Braga, aberta por óbito da esposa proprietária, o imóvel acabado de referir foi adjudicado aos filhos do casal, adjudicando-se ao aqui Exequente o usufruto vitalício do aludido bem (cfr. cópia certificada dessa escritura, que ora se junta como doc. nº 3 e se dá aqui por integralmente reproduzida).
5. Tendo o Exequente oportunamente registado a seu favor semelhante direito.
6. E o certo é que há mais de 40 anos que o Exequente, por si e antecessores, vem retirando do dito prédio todas as respectivas utilidades, habitando-o ou dando-o de arrendamento, zelando pela respectiva conservação, pagando as inerentes taxas e contribuições, enfim, praticando todos os actos próprios de quem se comporta em relação a esse imóvel como usufrutuário.
7. O que vem acontecendo de dia e de noite, à vista de toda a gente, sem entrave ou contestação de quem quer que seja, de forma contínua, sem qualquer hiato ou interrupção temporal, na convicção de que não está a lesar, nem a prejudicar ninguém e com ânimo de quem exerce um direito próprio, v. g., o de proprietário.
8. Assim, independentemente de ter o direito inscrito no seu património através de uma forma de aquisição derivada, certo é também que sempre o Autor adquiriu esse direito de uma forma originária, v. g., por via de usucapião, fenómeno este que aqui expressamente invoca para todos os legais efeitos.
9. Acontece que, por contrato verbal (ao que sabe o Exequente), celebrado em data não concretamente apurada, mas seguramente não posterior a 1978, a Executada tomou de arrendamento de J.., as fracções correspondentes ao Rés-do-Chão e 1º andar Esquerdo do prédio melhor identificado no item 1º.
10. Com efeito, pela consulta efectuada junto do ministério das finanças, foi possível verificar que, pelo menos, desde 1978 que são entregues as declarações de prédio arrendado (cfr. fotocópias das declarações de prédio arrendado, que ora se junta como doc. nº 4, e se dá por integralmente reproduzido),
11. Pelo que, a Executada mantém-se, actualmente, no gozo do imóvel em causa, na qualidade de arrendatária.
12. Ora, actualmente e a título de retribuição pelo arrendamento, a Executada paga ao Exequente, o valor de € 1.010,46.
13. Sucede que em Julho de 2010, o Administrador da Executada, deslocou-se à casa do Exequente para solicitar autorização para fazer obras.
14. Nessa mesma altura, o Exequente, referiu que não autorizava as referidas obras.
15. No entanto, porque se encontrava de férias e queria também discutir a questão com os seu filhos, proprietários da raiz da fracção dada de arrendamento, o aqui Exequente solicitou que o pedido fosse formalizado por escrito.
16. Como consequência, em 16 de Julho de 2010 a Executada comunicou ao Exequente que pretendia realizar obras no arrendado, solicitando a necessária autorização para o efeito (cfr. carta que ora se junta como doc. nº 5, e se dá por integralmente reproduzido).
17. Nessa missiva, a Executada solicitou autorização para proceder à pintura da fachada do edifício, 1º andar, e a instalação de um painel de chapa no acesso à oficina, em frente à fachada de um outro edifício também propriedade dos filhos do aqui Exequente.
18. O certo é que nenhuma dessas obras foi autorizada pelo Autor.
19. Contudo, mesmo sem obter do Exequente o necessário consentimento, e contra as instruções recebidas, a Executada executou as obras mencionadas na referida missiva, bem como outras obras, para as quais nem sequer tinha solicitado consentimento.
20. Com efeito, do que o aqui Exequente logrou apurar, a Executada executou no locado, pelo menos, as seguintes obras: obras de alteração da fachada ao nível do rés-do-chão, colocando painéis metálicos a revestir toda a fachada do imóvel; alterou a distribuição e forma das portas, revestimento dos acessos com portas em vidros e guardas metálicas; alterou a disposição interna das divisões; procedeu à abertura no interior da fracção de acesso entre o rés-do-chão e a oficina; alterou os materiais constituintes do edifício; alterou a rede eléctrica; colocou um painel publicitário dentro do parque de estacionamento, inviabilizando um lugar e obstruindo a visibilidade do arruamento contíguo; colocou de um painel publicitário com cerca de três metros de extensão por um de altura, na fachada do imóvel, entre o 1º piso e o rés-do-chão; alterou de toda a cobertura da oficina, tendo-a substituído por material de diferente constituição, forma e aspecto. (cfr. fotos que ora se juntam como doc. 6, e se dão por integralmente reproduzidas).
21. Posteriormente, em meados de Setembro de 2010, a Executada voltou a interpelar o Exequente, via telemóvel, para solicitar autorização para efectuar obras no locado, sem nunca ter referido que já procedera a parte das obras.
23. Nessa mesma chamada, o Administrador da Executada falou também com um dos proprietários da raiz do prédio em causa, o Sr. J.., a solicitar a mesma autorização.
24. No entanto, quer o Exequente quer o referido proprietário da raiz do prédio em causa, informaram que não autorizavam que fossem efectuadas quaisquer obras no locado.
25. Em 11 de Outubro de 2010, a Executada enviou uma comunicação a informar que iria proceder a obras e que essa missiva se destinava a “comunicar por cortesia”.
26. Em 12 de Janeiro de 2011, o Exequente tendo tomado consciência da totalidade das obras efectuadas no locado, enviou uma missiva à Executada a anunciar a resolução do contrato por desrespeito pela vontade do mesmo (cfr. carta que ora se junta como doc. nº 7, e se dá por integralmente reproduzida).
27. Nessa missiva, o Exequente interpelou a Executada a desocupar do locado no prazo máximo de 3 meses.
28. A 3 de Março de 2011, o Exequente recebeu um ofício, com duas missivas de datas distintas, a informar que as obras foram efectuadas licitamente e que não desocupavam o edifício no prazo estabelecido, nem em qualquer outro (cfr. cartas que ora se juntam como doc. n.º 8 e se dão por integralmente reproduzidas)
29. E, na mesma, solicitaram que o Exequente fizesse obras no locado ao nível da cobertura.
30. Em 14 de Março de 2011, o Exequente enviou missiva a comunicar que os danos reportados se deviam as obras efectuadas pela Executada, obras essas sem autorização e solicitava a reparação das mesmas.
31. Na realidade, com a realização das obras elencadas, a Executada transformou a oficina de reparações mecânicas e stand de venda que explorava no locado, alterando, pois, a estrutura e as características do imóvel dado de arrendamento.
32. Tudo executado sem o consentimento e autorização do aqui Exequente e contra as instruções por ele transmitidas à Executada, por diversas ocasiões.
33. Acontece que, em 28 de Outubro de 2011, a Executada informou, sem mais, o Exequente de que efectuara o trespasse do estabelecimento comercial para a Sociedade S.., Lda. (cfr. carta que ora se junta como doc. n.º 9 e se dá por integralemnte reproduzida).
34. Igualmente, em 29 de Novembro de 2011, a adquirente trespassária informa o Exequente do trespasse efectuado (cfr. carta que ora se junta como doc. n.º 10 e se dá por integralmente reproduzida).
35. Neste sentido, e após diversas tentativas de resolução amigável deste litígio com a Executada, o Exequente informa por missiva datada de 04 de Julho de 2012, a adquirente trespassária de que o contrato de trespasse celebrado não tem efeito, visto que a trespassante/Executada agiu sem poderes para o efeito em face da resolução do contrato de arrendamento operada, pelo que deveria, nos mesmos termos que a Executada, entregar o locado.
36. A esta missiva, a adquirente trespassária responde em 17 de Julho de 2012 que não tinha conhecimento da resolução do contrato, pelo que não irá entregar o locado (cfr. carta que ora se junta como doc. n.º 11 e se dá por integralmente reproduzida).
37. Ora, resulta das disposições conjugadas dos artigos 26º, 27º e 28º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano e de ora em diante designada por NRAU) que aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números 2 a 6 do artigo 26º do NRAU.
38. Sendo certo que, no que concerne à realização de obras no locado, o art. 1074º do CCiv. (introduzido pelo NRAU), dispõe que “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio”.
39. Acresce que, como se deixou dito, as obras foram realizadas contra a vontade expressa do aqui Exequente, em violação dos citados normativos legais.
40. Ora, o comportamento da Executada manifesta, pois, um absoluto desrespeito e desconsideração pela vontade do Exequente.
41. Com efeito, à luz do nosso ordenamento jurídico, para a realização de obras supra descritas era necessária autorização expressa do Exequente - que, diga-se, nunca houve.
42. Concretamente, o nº 2 do art. 1074º do CCiv. visa impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário (ou, como sucede no caso, ao usufrutuário) e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem.
43. Justifica-se, por isso, que o senhorio possa pôr termo ao contrato se o arrendatário o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento.
44. Com efeito, com a realização das obras em causa, sem a necessária autorização do senhorio, pretende a Executada o incremento da sua actividade comercial, melhorando a sua imagem comercial, o que logrou conseguir através da alteração profunda da estrutura externa do prédio e da disposição interna das suas divisões.
45. Sendo evidente a quem quer que passe pelo local a realização das aludidas obras e alterações e que as mesmas afectaram toda a fachada exterior do edifício, descaracterizando-o.
46. Assim, o comportamento da Executada , a extensão das obras realizadas que implicaram uma alteração do fim do locado, em total desrespeito pela vontade e interesses do Exequente tornam impossível a manutenção do contrato de arrendamento.
47. Com efeito, é inexigível ao senhorio que mantenha a relação contratual com a Executada depois do comportamento por esta assumido,
48. Verificando-se, por isso, o preenchimento dos pressupostos de que o artigo 1.083º do CCiv. faz depender para a resolução do contrato de arrendamento
49. Nestes termos, de acordo com o art. 1084.º do CCiv., a resolução do contrato opera por comunicação à contraparte, devendo esta desocupar o locado no prazo de 3 meses após a resolução, nos termos do art. 1087.º do mesmo diploma legal.
50. Acontece que, aquando do trespasse de estabelecimento comercial, a Executada já não era arrendatária do imóvel trespassado, pelo que o trespasse deve ser considerado nulo.
51. Na realidade, o trespasse operado, na medida em que versou sobre bem não disponível da Executada/arrendatária, é nulo por alienação de bem alheio, por aplicabilidade do art- 939.º do CCiv,
52. Isto é, por se tratar de uma alienação onerosa, de propriedade do Exequente, sem consentimento do mesmo, o negócio em causa é nulo, devendo ser dado sem efeito e com restituição do bem alienado ao legítimo proprietário.
53. Ora, a comunicação para resolução do contrato de arredamento opera mediante comunicação dos fundamentos da resolução ao arrendatário, sendo esta comunicação e o contrato de arrendamento título executivo à execução para entrega de coisa certa, nos termos do n.º 1, alínea e) do art. 15.º do NRAU.
NESTES TERMOS
Requer a V. Ex.a, nos termos do Art. 1087º, C.C., se digne ordenar que seja passado mandado para a execução efectiva da desocupação, procedendo à entrega judicial da coisa, conforme o preceituado no Art. 930º, C.P.C..
Mais requer a V. Ex.a, nos termos do disposto no Art. 928º, C.P.C., seja a Executada citada para, no prazo de 20 dias, fazer a entrega.
PARA TANTO
Compromete-se a ora Exequente a colocar à disposição do Tribunal todos os meios necessários para a remoção, transporte e depósito dos móveis e objectos encontrados no local".
A Sra Solicitora remeteu estes autos para despacho liminar porque a execução é fundada em titulo executivo previsto na Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro-NRAU com enquadramento no disposto na alínea a) do artº 812 –D e artº 928 e ss ambos do CPC.
Seguiu-se seguinte despacho
"No caso em apreço, verifica-se desde logo que não é esta a situação descrita no requerimento executivo.
Com efeito, o art. 1084º nº 1 do Cód. Civil refere-se expressa e exclusivamente à resolução fundada em causa prevista no nº 3 do art. 1083º, ou seja, por falta de pagamento da renda por período superior a três meses e de oposição pelo arrendatário à realização de obras.
Ao invés, no presente caso as obras terão sido realizadas pelo próprio arrendatário, alegadamente contra a vontade do senhorio.
Como tal, a comunicação efectuada pelo exequente no sentido da resolução do contrato de arrendamento não constitui título executivo, nos termos invocados.
E percebe-se que assim seja, uma vez que não existe, na situação em apreço, qualquer direito suficientemente consolidado na esfera jurídica do exequente que permita, desde logo, avançar para uma fase executiva, prescindindo da discussão jurídica das questões envolvidas em sede de acção declarativa.
Na verdade, é ainda controvertido que as obras efectuadas sejam ilegais e que a sua realização dependesse de autorização do senhorio, questões que terão que ser analisadas, naturalmente, no âmbito de uma acção declarativa.
Por outro lado, verifica-se que na presente execução o exequente pretende, ainda, invocar a prevalecer-se de uma eventual nulidade de um contrato de trespasse de estabelecimento comercial celebrado entre ambas as executadas. No entanto, a invocação desta nulidade não pode ser efectuada no âmbito do presente processo executivo, devendo antes ser declarada também em sede declarativa, sendo certo que a dedução da execução contra a 2ª. executada é manifestamente despropositada.
Acresce a tudo o alegado que, como tem vindo a ser entendido na jurisprudência, com a norma em questão o legislador não pretendeu retirar direitos ao senhorio, designadamente afastar o direito de resolução judicial do contrato, mantendo-se esta possibilidade de resolver o contrato nos termos gerais de direito, nomeadamente lançando mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, sendo a resolução extrajudicial uma mera alternativa facultativa de que dispõe (neste sentido, a título de exemplo, cfr. os Ac. da R.P., de 19-02-2009, 13-12- 2011, da R.L., de 15-03-2011 e do S.T.J., de 06-05-2010, in www.dgsi.pt).
Assim, considerando que o alegado direito do exequente à resolução do contrato de arrendamento e à entrega do locado não se encontra, ainda, juridicamente consolidado mediante a formação de título executivo suficiente, face ao supra exposto, é manifesto que o requerimento executivo terá de ser liminarmente indeferido, não podendo o vício de que padece ser suprido ou corrigido mediante simples convite ao aperfeiçoamento.
III - Pelo exposto, decide-se:
- indeferir o requerimento inicial de execução, por falta de título executivo [art. 812º-E nº 1 al. a) do C.P.C.]."
De Direito
Em apreciação temos portanto a questão de saber se os documentos juntos ao processo constituem título executivo.
Entendemos que não
Vejamos a razão desta afirmação.
O título executivo, enquanto documento certificativo da obrigação exequenda, assume uma função delimitadora (por ele se determinam o fim e os limites, objectivos e subjectivos), probatória e constitutiva, ( artº 45 CPC) estando sujeito ao princípio da tipicidade, pelo que só os enunciados na lei ( art.46 CPC ) são títulos executivos.
Assim, as partes não podem atribuir força executiva a um documento ao qual a lei não concede eficácia de título executivo e também não podem retirar essa força a um documento que a lei qualifica como título executivo. Portanto os títulos executivos são, sem possibilidade de quaisquer excepções criadas ex-voluntata, aqueles que são indicados como tal na lei e, por isso, a enumeração legal está sujeita a uma regra da tipicidade- Miguel Teixeira de Sousa, A acção Executiva Singular, Lex, Lisboa, 1998 pags 65 e 66
Deste principio da tipicidade decorre, naturalmente , a proibição do recurso á analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como titulo ( art.º 10 do C. Civil).
E o título executivo constitui pressuposto ou condição geral de qualquer execução (“nulla executio sine titulo”), podendo ser definido, de acordo com o ensinamento de Manuel de Andrade, como o documento de acto constitutivo ou certificativo de obrigações a que a lei reconhece a eficácia de servir de base ao processo executivo. Cfr. Amâncio Ferreira, “Curso de Processo de Execução”, 10ª ed., pág. 23; Manuel de Andrade, “Noções Elementares de Processo Civil”, 1979, pág. 58.
É sabido que o NRAU revolucionou profundamente todo o regime do arrendamento urbano, e nomeadamente no que concerne às causas gerais da extinção dos contratos e dentro destas aquelas que têm a ver com a resolução dos mesmos.
No que concerne ao senhorio, enquanto antes apenas lhe era lícito recorrer à acção judicial de despejo para por fim à relação de arrendamento (artº 55 do RAU), com o novo regime introduzido por aquela Lei a resolução do contrato de locação passou a poder ser feita (conforme as situações) judicial ou extrajudicialmente (actual art.º 1047 do CC – devendo no último caso ser feita mediante comunicação à parte contrária nos termos e pelos modos previstos no art.º 9 do NRAU).
Grosso modo, podemos dizer que a regra (na perspectiva de continuar a ser essa a via escolhida ou exigida para a esmagadora maioria das situações que visam pôr termo, por essa e outras vias, à relação locatícia) continua a ser a obrigatoriedade do recurso à via judicial para a obtenção da resolução dos contratos de arrendamento (cfr. artºs 1083, nº 2, do CC e 14, nº 1), enquanto que a via extrajudicial será a excepção.
Noutra perspectiva, e a contrario, diremos que actualmente a lei impõe o recurso à via judicial para a cessão do contrato de arrendamento apenas nos casos de resolução pelo senhorio baseada nas hipóteses de incumprimento do contrato pelo arrendatário referidas no art.º 1083, nº 2 (cfr. art.º 1084, nº 2, do CC), bem como nos casos de denúncia pelo senhorio dos contratos de duração indeterminada, com fundamento no art.º 1101 als. a) e b) (art.º 1103, nº 1) - para além ainda, no âmbito do regime transitório, dos casos previstos no art.º 36, nº 3, do NRAU, e relacionados com a oposição do arrendatário à realização dos actos necessários à avaliação fiscal ou à determinação do coeficiente de conservação do prédio -, e que esse recurso à via judicial é dispensado quando a lei admite a cessação do vínculo pelo senhorio mediante a comunicação à parte contrária.
Assim, e no que concerne ao senhorio (sendo que em relação ao arrendatário também esse meio se encontra previsto), apenas em duas situações se pode recorrer à via extrajudicial para a resolução do contrato de arrendamento: na falta de pagamento de rendas (encargos ou despesas) por mais de três meses e em caso de oposição pelo arrendatário à realização de obras ordenadas pela autoridade pública.
É isso mesmo que resulta do disposto das disposições conjugadas dos artºs 1083, nº 3, e 1084, nº 1, do CC, dispondo-se expressamente neste último normativo (sob a epígrafe “modo de operar”) que “a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário, operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente, se invoque a obrigação incumprida”. (sublinhado nosso)
Comunicação essa que, nos termos do estatuído no nº 7 do art.º 9 do NRAU deve ser efectuada por notificação avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanham, devendo o notificando assinar o original.
Importa ainda, para aquilo que ora aqui nos interessa, referir que, o carácter executório do contrato de arrendamento urbano está previsto no art. 15 do NRAU para duas situações concretas:
a) em primeiro lugar, para obter a entrega do locado, em caso de cessação do contrato de arrendamento por alguma das causa que vêm enunciadas nas alíneas a) a f) do seu nº 1, desde que acompanhado pelo documento comprovativo das respectivas causas de cessação;
b) em segundo lugar, para a acção de pagamento de renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
Em qualquer destes casos, o contrato de arrendamento, acompanhado pelos referidos documentos, constituirá título executivo por força da alínea d) do art. 46 do Cód. do Proc. Civil, onde se preceitua que servem de base à execução «os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.» Cfr.Lebre de Freitas, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 1.º, 2.ª ed., pág. 96.
Por sua vez nos termos do disposto no art.º 15, nº 1 al. e), do NRAU, quando a resolução do contrato de arrendamento (por mora no pagamento de rendas superior a 3 meses) ocorra pela via extrajudicial atrás referida servem de base à execução para entrega de coisa certa (ou melhor, no caso, para entrega do imóvel arrendado – cf. art.º 930-A do CPC) o respectivo contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da tal comunicação aludida nos citados artºs 1084, nº 1, do CC e 9, nº 7, do NRAU, dispondo-se ainda no nº 2 do citado art.º 15 que o contrato de arrendamento é titulo executivo para a acção de pagamento de renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante da dívida.
Todavia a resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no nº2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei do processo.
Colhendo os ensinamentos de Maria Olinda Garcia, in Arrendamento Urbano Anotado Regime substantivo e processual , Alterações Introduzidas pela Lei nº 31/2012 Coimbra Editora, 2012, a pág.s 37 e 38 O artigo 1084 complementa o disposto no artigo 1083. O seu alcance é em grande medida, de sentido procedimental, pois regula o modo de agir dos sujeitos após a verificação dos fundamentos resolutivos admitidos pelo artigo anterior.
As alterações introduzidas neste artigo são de dois tipos: por um lado alterações que visam essencialmente uma melhoria técnica legislativa; e , por outro, alterações de significativo relevo normativo, que dispõem sobre prazos para o exercício de direitos.
(..)
Nos temos do actual nº1 do artigo 1084 mantêm-se o carácter judicial da resolução invocada pelo senhorio, quando fundada em alguma das hipóteses admitidas pelo nº2 do artigo 1083, ou seja, tanto as hipóteses aí expressamente previstas como outras que lhe sejam equiparadas, dado o elenco das suas alíneas ter carácter exemplificativo.
O meio processual adequado correspondente é a acção de despejo pelas com as particularidades do regime que lhe são fixadas pelos artigos 14 da Lei 6/2006.
O nº2 do artigo 1084 prevê as hipóteses de resolução extrajudicial por parte do locador. Tais hipóteses correspondem à verificação dos fundamentos resolutivos previstos nos nº 3 e 4 do artigo 1084: falta de pagamento de rendas ( ou outros montantes relacionados com o imóvel) ou reiterado atraso nesse pagamento e oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas pelas autoridade pública.
No mesmo sentido ver Albertina Maria Gomes Pedros na revista Julgar nº 19-2013 pp 37 e ss no escrito “A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo e Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano segundo a qual As ca (…) as causas de resolução enquadráveis no nº2 do artigo 1083 do CC não podem operar por mera comunicação à contraparte e apenas se efectivam por via da competente acção judicial de despejo (artigos 1084 nº1 do CC e 14 nº1 da Lei 6/2006).
E diz-nos Rui Pinto in “O Novo Regime Processual do Despejo 2 edição pp 20, 21, 23 e 24 "En concreto o NRAU impor o recurso à via judicial para a cessação do arrendamento nos casos de resolução nos termos do art.º 1083 nº2 do CC.
Portanto pode dizer-se que a acção de despejo é uma acção que permite ao senhorio obter uma alteração potestativa de uma situação jurídica que extrajudicialmente não conseguiria, ou seja, é uma acção constitutiva.
A acção de despejo é, assim uma acção privativa do contrato de arrendamento e neste sentido materialmente especial.
Já no caso do imóvel estar ocupado sem título, seja por nulidade do arrendamento seja por apossamento de terceiro os remédios processais variarão em função do pedido: acção de reivindicação da coisa…
(…) a declaração de nulidade do contrato ou a apreciação da sua validade não são objecto da acção de despejo.
Ter-se-á de colocar acção de declaração de nulidade, cumulada com pedido de condenação na restituição da coisa, no primeiro caso".
Aqui chegados, concluímos que a grande questão que aqui se coloca traduzida em saber se nos casos em que senhorio pretende resolver o contrato de arrendamento baseado no fundamento de realização pelo arrendatário de obras que alteram a estrutura e as características do arrendado feitas sem autorização e contra a vontade expressa do senhorio e pretenda ver declarada a nulidade de um trespasse entretanto efectuado pode, para obter a extinção e nulidade desse contrato, recorrer à via extrajudicial (através da comunicação, a que atrás se aludiu, fundamentada à contraparte), ou deve antes recorrer à via judicial é afinal uma questão simples com resposta simples que se mostra de todo pacífica (nomeadamente a nível da nossa doutrina uma vez que jurisprudência não encontramos), não podendo ser outra senão a que foi defendida na decisão recorrida, ou seja, no caso em apreço perante os fundamentos invocados o recorrente tem que recorrer à acção de despejo para obter a resolução do contrato de arrendamento e só depois esta será titulo executivo.
E caso pretenda ver declarada a nulidade do trespasse deve recorrer à acção respectiva nos termos citado por Rui Pinto.
Entendimento que em jeito de conclusão se alicerça nos seguintes fundamentos:
Desde logo, porque tal entendimento é o que parece estar em maior sintonia com a letra e o espírito da própria lei.
Na verdade, como resulta do estatuído no art.º 14, nº 1, do NRAU, só é possível a utilização da acção de despejo, para fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, “sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação” (sublinhado nosso).
Ora, como vimos, o citado art.º 1084, nº 3, do CC, impõe expressamente o recurso à via judicial para as situações previstas no nº 2 do art.º 1083, do CC), nas quais se enquadram as elencadas no requerimento executivo como fundamento de resolução.
Por outro lado, e por força da conclusão atrás referida, não nos podemos esquecer que a norma em causa (o citado art.º 1084, do CC) se reveste de natureza imperativa, por força do disposto no art.º 1080 do mesmo diploma legal (já que não existe disposição legal a que tal propósito disponha de forma em contrário).
De facto ao tratar da cessação do arrendamento de prédios urbanos, o art. 1080.º estabelece que o que vai disposto nessa subsecção é imperativo.
E desse modo, não se vislumbra como poderia deixar-se ao critério do senhorio, ou seja, à sua livre vontade afastar o comando do citado art.º 1084, nº 3, do CC, optando pelo recurso a qualquer umas das sobreditas vias para a resolução do contrato de arrendamento, quando é certo que subjacentes às normas que regulam a cessação desse vinculo contratual, e particularmente pela via da resolução, estão também (como vimos) razões de ordem e interesse público.
Não se trata portanto nos termos defendidos pelo recorrente de uma lacuna na lei. Pelo contrário de forma clara e imperativa a lei regula a situação.
E não está em causa, nos termos entendidos pelo recorrente, saber se o senhorio tem ou não direito à resolução. A decisão recorrida não faz tal afirmação uma vez que essa questão não está em discussão neste processo. A pronúncia da decisão foi no sentido de que tais fundamentos ainda não constituem título executivo uma vez que para tal precisam de ser reconhecidos numa acção constitutiva, despejo ou outra adequada ao pedido feito.
Tal como se refere no acórdão da R.Porto de 20.11.2012 citado pelo recorrente nas suas alegações - fls. 110 destes autos É verdade que o art.º 1083 nº2 do C.C contém uma clausula geral resolutiva fundada na justa causa…
Mas também se diz nesse acórdão que mesmos nas hipóteses previstas no preceito, a resolução não opera automaticamente, verificada que esteja a objectiva factualidade preenchente dessas situações. Antes se torna exigível apurar se cada uma desses incumprimentos atinge a gravidade ou as consequências que tornem exigível a manutenção do contrato ( o sublinhado é nosso).
Não é possível é como pretende o recorrente misturar as várias causas de pedir e pedido e com a comunicação das mesmas aos directamente ligados criar um titulo executivo não legalmente previsto.
Basta uma leitura pelas disposições legais citadas na conclusão 24 e ainda no art.º 1084 do CC para se concluir que tal conclusão não tem qualquer sentido.
Assim como a conclusão 27º e todas as demais que são desatendidas.
Termos, pois, em que se julga improcedente o recurso.
Sumário
O título executivo, enquanto documento certificativo da obrigação exequenda, assume uma função delimitadora (por ele se determinam o fim e os limites, objectivos e subjectivos), probatória e constitutiva, (art.º 45 CPC) estando sujeito ao princípio da tipicidade, pelo que só os enunciados na lei ( art.46 CPC ) são títulos executivos.
.São títulos executivos todos os indicados na lei - mas só os enumerados na lei.
. Deste principio da tipicidade decorre, naturalmente, a proibição do recurso á analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como titulo ( art.º 10 do C. Civil).
.Do estatuído no art. 14, nº 1, do NRAU, só é possível a utilização da acção de despejo, para fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, “sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação” .
.O art. 1084, nº 3, do CC, impõe expressamente o recurso à via judicial para as situações previstas no nº 2 do art. 1083, do CC), nas quais se enquadram as elencadas no requerimento executivo como fundamento de resolução.
.A norma em causa (o citado art.º 1084, do CC) reveste-se de natureza imperativa, por força do disposto no art.º 1080 do mesmo diploma legal (já que não existe disposição legal a que tal propósito disponha de forma em contrário) que estabelece que o que vai disposto nessa subsecção é imperativo.
DECISÃO
Assim, em face do exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, confirmando-se a decisão da 1ª instância.
Custas pelo exequente/recorrente
Notifique
Guimarães, 04 de Junho de 2013
Purificação Carvalho
Rosa Tching
Espinheira Baltar