Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1364/06-2 |  |
2. Estando vedado ao locatário proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar - artigos 1049.º e 1038.º, al. f), do C. Civil - a violação deste dever nos termos estatuídos no corpo deste normativo importa para o inquilino a sua sujeição a ter de, a pedido do senhorio, suportar a resolução do contrato de arrendamento celebrado.
3. Porém, como se constata, esta última inferência não é absoluta e esta possibilidade de resolução do contrato ser-lhe-á retirada sempre que se constatar que o senhorio deu a sua aquiescência àquele acto que anteriormente havia aprovado e agora vem reprovar,
4. A "ratio" do princípio da intransmissibilidade da posição jurídica do arrendatário e a obrigação que recai sobre este de não proporcionar a terceiro o uso ou fruição da coisa locada, salvo permissão da lei ou autorização do locador, que presidiu à redacção do art. 1038, al. f), do C.C., é o "intuitus personae" da locação, isto é, não é indiferente, para o locador, a pessoa a quem se proporciona o arrendamento.
José e mulher Maria intentaram no T.J. da comarca de Celorico de Basto - processo n.º 167/2000 - a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma sumária, contra M... Lurdes, pedindo que, na procedência da acção, seja resolvido o contrato de arrendamento referido no art. 11.° da petição inicial e, em consequência, seja a ré condenada a despejar imediatamente o locado, deixando-o livre de pessoas e bens, seja a ré condenada a pagar a indemnização articulada em 31.° a 35.° da petição inicial, que perfaz a quantia de 360.000$00 à data de interposição da presente acção, acrescida de juros legais até integral pagamento e seja a ré condenada a pagar a quantia articulada em 31.° a 35.° de 20.000$00/mensal, até à entrega do estabelecimento, acrescido de juros legais até integral pagamento.
Alegam, em síntese, que deram de arrendamento à Ré, por escritura de 20.07.1998, o rés-do-chão, destinado a exercer a actividade comercial de minimercado, a Rodrigo S..., marido da R. que veio a falecer em 1.12.98 e que, em data que não sabem precisar, a ré transmitiu a sua posição de arrendatária a M... Luz, estando os AA. convencidos que esta era empregada do estabelecimento, pois que a ré continuou a pagar as rendas até ao mês de Julho de 1999.
Mais alegam que, em Fevereiro de 2000, a referida M... Luz lhes comunicou que a ré tinha prometido trespassar o estabelecimento e que entrou na posse do mesmo em Janeiro de 1999, passando a exercer a actividade por sua conta e risco.
Assim sendo, a cedência do arrendado a outrem sem consentimento e autorização do senhorio são fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento, pelo que os AA. têm direito a ver decretado o despejo imediato do locado.
Finalmente alegam que a R. paga uma renda mensal de 30.000$00 e que os AA. conseguem actualmente celebrar um contrato de arrendamento pela quantia mensal de 50.000$00 pelo que, desde Janeiro de 1999, estão com um prejuízo mensal de 20.000$00.
António da Silva Gonçalves
Narciso Machado
Gomes da Silva
A Ré contestou alegando que comunicou aos senhorios, após o falecimento do seu marido, a sua intenção de desistir da exploração do minimercado instalado no prédio dos AA., tendo estes referido que serviria melhor ambas as partes o aparecimento de uma terceira pessoa que assumisse a continuidade do estabelecimento a explorar, o que lhes garantiria o recebimento da renda, uma vez que antes, o local estava devoluto há muito tempo.
Mais alega que, em data anterior a 29.12.98, se dirigiu, juntamente com a referida M... Luz, ao local do estabelecimento e à residência dos AA., a quem transmitiram a vontade de uma em ceder e da outra em tomar o estabelecimento de trespasse. E por isso acordaram em outorgar um contrato promessa de trespasse de estabelecimento, a favor da referida M... Luz, sendo que a Ré perguntou aos senhorios se consentiam naquela promessa e informou-os que seria a M... Luz quem de imediato entraria na posse do estabelecimento, ao que os senhorios deram o seu acordo expresso.
A Ré tentou que a M... Luz outorgasse a escritura definitiva, mas esta não apareceu, tendo entretanto alegado que estava convencida que a Ré era proprietária do imóvel. Mais alegou que os senhorios sempre receberam daquela M... Luz a renda e impugnou os restantes factos alegados.
Conclui pela improcedência da acção.
Na resposta, os AA. mantêm o alegado na p.i., impugnando que tenha havido qualquer comunicação ou conversa com os AA. a propósito da promessa de trespasse celebrada.
Por despacho de fls. 167/168, foram declarados habilitados para prosseguir na presente acção os herdeiros do A. José X....
Foi proferido despacho saneador, foram fixados os factos assentes e elaborada a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e, a final, o Ex.mo Juiz proferiu sentença em que, julgando a acção improcedente, absolveu a ré dos pedidos contra ela formulados.
Inconformados com esta sentença recorreram os autores que alegaram e concluíram do modo seguinte:
1. O que está em causa na presente acção é a transmissão do direito ao arrendamento titulada por um contrato de promessa de trespasse junto pelos réus aos autos na sua contestação sob o doc. n.° 1, contrato este celebrado em 29 de Dezembro de 1998, tal como consta do documento referido e dado como facto provado no ponto dezanove dos factos provados constantes da douta sentença em recurso e ponto décimo sexto da Base Instrutória dado como provado.
2. Nesta data o trespasse era um negócio jurídico formal sujeito a escritura publica, já que a possibilidade de o celebrar somente por escrito só veio a ser permitida pelo DL 64- A/2000 de 22 de Abril, que entrou em vigor no dia 1 de Maio de 2000 (cfr. art.º 3° deste diploma).
3. A sua falta implica a sua nulidade tal como dispõe o art.º 220° do Código Civil.
4. A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (cfr. art.º 286° do Código Civil).
Terminam pedindo que seja revogada a sentença recorrida e substituída por outra que declare a nulidade do trespasse efectuado pela ré e, em consequência, se condene a ré nos pedidos articulados sob os números I, II e III da petição inicial.
A recorrida não contra-alegou.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os factos seguintes:
1) Os autores são donos e legítimos possuidores de um prédio inscrito na matriz sob o artigo 257 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o n.° 00296/191294 (Av. 1) da freguesia de Moreira, conforme documentos de fls.16 a 19 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2) Por escritura de 20 de Julho de 1998 o autor marido declarou ceder a Rodrigo Gomes de Sousa, mediante retribuição de trinta mil escudos mensais, o gozo do rés-do-chão do prédio identificado em 1), pelo período de 5 anos, com início em 1 de Agosto de 1998, para o exercício da actividade comercial de Minimercado que declarou aceitar essa cedência, conforme documento de fls. 21 a 24 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3) Mais foi acordado ficar vedado arrendatário subarrendar, emprestar, ou de qualquer forma ceder a outrem, seja a que título for, o uso do local arrendado.
4) Em data indeterminada, mas posterior a 1 de Dezembro de 1998, a ré prometeu transmitir a sua posição de arrendatária a M... Luz.
5) Desde Janeiro de 1999 que M... Luz abria e fechava o estabelecimento referido em 3).
6) E atendia a clientela.
7) No mês de Dezembro de 1998, quem abria e fechava as portas do estabelecimento era a irmã da ré.
8) Desde Janeiro de 1999 que a M... Luz escolhe e compra os produtos para o Minimercado referido em 3).
9) Que também ela encomenda.
10) Desde essa altura que a M... Luz abre e fecha o Minimercado ao público no horário normal de comércio.
11) O rés-do-chão referido em 3) vale hoje 50.000$00 mensais.
12) Entre o dia 1 de Dezembro de 1998 e o dia 29 de Dezembro de 1998 a ré e a M... Luz dirigiram-se ao estabelecimento referido em 3).
13) E a ré dirigiu-se a casa dos autores.
14) Nessa altura, a ré transmitiu-lhes a vontade de ceder o estabelecimento.
15) Em 29 de Dezembro de 1999 os autores, a ré e a M... Luz acordaram em outorgar um contrato-promessa de trespasse do estabelecimento referido em 3).
16) Nessa altura a ré perguntou aos senhorios se consentiam naquela promessa de trespasse.
17) Dando-lhes conhecimento que a partir dessa altura seria a M... Luz quem exploraria o estabelecimento referido em 3).
18) Pagando a renda.
19) E as contas da água, da luz e do telefone.
20) Ao que os senhorios acordaram, respondendo que "tanto interessava receber a renda de um arrendatário como de outro".
21) Desde Janeiro de 1999 até 4 de Julho de 2000 que os senhorios recebem a renda da M... Luz.
Passemos agora à análise das censuras feitas à decisão recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
As questões postas no recurso são as de saber se é nula, por vício de forma, a transmissão do direito ao arrendamento operada através do contrato promessa de trespasse documentado a fls. 32/33 e se este acto permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento celebrado com a ré.
I . Datado de 29 de Dezembro de 1998, a ré M... Lurdes (por si e na qualidade de representante legal de suas duas filhas menores) e Maria da subscreveram o contrato exarado a fls. 32/33, que designaram por "contrato-promessa de trespasse", através do qual a primeira declarou prometer trespassar à segunda outorgante e esta prometeu adquirir, pelo preço de 8.000.000$00 e demais condições no contrato especificadas, o estabelecimento de Produtos Alimentares instalado no r/c do prédio urbano sito no lugar da Igreja, freguesia de Moreira do C...., concelho de Celorico de Basto e inscrito na matriz urbana sob o art.º 257.
Impondo a lei (art.º 410.º, n.º 2, do C. Civil, na redacção que lhe foi dada pelo Dec. Lei n.º 236/80, de 18/07, rectificado no D.R., I série, de 12.8.1986, em vigor na data da celebração do contrato) que "a promessa relativa à celebração de contrato para a qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral" e, estando o contrato de fls. 32/33 assinado por ambas as outorgantes, aquele contrato-promessa é formalmente válido.
Mas é um contrato promessa o contrato que efectivamente foi estabelecido entre as suas subscritoras?
Analisando os termos em que estão disciplinadas as obrigações emergentes deste acordo negocial, o que deste ajuste resulta é que o que as outorgantes realmente quiseram firmar, concretizando este seu pretendido objectivo, foi a celebração de um contrato de trespasse do estabelecimento nele identificado que, para ser juridicamente eficaz, precisava, contudo, de ser reduzido a escritura pública, como o impunha o disposto no art.º 7.º, n.º 2, b) do RAU. Precisando agora aquele acordo de vontades apenas de constar de documento particular, ex vi do Dec. Lei nº. 64 -A /2000, de 22/04.
Através do contrato-promessa, as partes que o subscrevem obrigam-se a, dentro de determinado prazo ou logo que certos pressupostos se verifiquem, celebrar determinado contrato, mais precisamente comprometem-se a emitir declaração de vontade correspondente ao contrato cuja realização projectaram ajustar (contrato prometido) - "o contrato-promessa é um acordo preliminar que gera uma obrigação de prestação de facto consistente na emissão de uma declaração negocial . Prof. Galvão Teles; Obrigações; pág. 76.
O conteúdo das declarações de vontade descritas no contrato documentado a fls. 32/33, terão de ser apreendidas com o recurso aos critérios legais de interpretação referentes aos negócios jurídicos, adiantados pelo disposto no artigo 236.º, n.º 1, do Cód. Civil, que consagra a denominada teoria da impressão do destinatário, consignando-se que, para que tal sentido possa valer é preciso que seja possível a sua imputação ao declarante, isto é, que este possa razoavelmente contar com ele (art.º 236.º , n.º 1, in fine, do C.C.).
Em cumprimento desta imposição legal tem o julgador de ter em conta que a declaração deve valer com o sentido que um destinatário razoável, colocado na posição de real declaratário, lhe atribuiria; considera-se real declaratário nas condições concretas em que se encontra e tomam-se em conta os elementos que ele conheceu efectivamente mais os que uma pessoa razoável, quer dizer, normalmente esclarecida, zelosa e sagaz, teria conhecido e figura-se que ele raciocinou sobre essas circunstâncias como o teria feito um declaratário razoável. Prof. Mota Pinto; Teoria Geral do Direito Civil; pág. 419.
Ora, tendo sido acordado o fim do contrato (trespasse do estabelecimento com todos os elementos que o integram), o seu preço(8.000.000$00), delimitado o seu conteúdo (o trespasse é feito com todo o seu activo e com exclusão de todo o seu passivo) e encontrada a data do início da sua entrega (a segunda outorgante entra na posse do estabelecimento no dia 1 de Janeiro de 1999), dúvidas não há de que o que realmente quiseram os seus outorgantes foi a concretização do trespasse do estabelecimento, anotando-se que a configuração filológica posta naquele contrato - contrato-promessa de trespasse - mais não é do que um artifício comummente usado para se pôr de parte o cumprimento dos pressupostos necessários à validade e eficácia do negócio efectivamente celebrado e, deste modo, fugir à disciplina legalmente exigida para obter os mesmos efeitos práticos dum contrato que só através da observância de determinado circunstancialismo jurídico-positivo poderia ser legitimado.
Interpretando a vontade negocial das partes vertida no pacto em referência e tendo ficado provado que no mês de Dezembro de 1998, quem abria e fechava as portas do estabelecimento era a irmã da ré e que desde Janeiro de 1999 que é a M... Luz quem abre e fecha o estabelecimento, atende a clientela, escolhe e compra os produtos para o Minimercado, que também ela encomenda, é indubitável que o que realmente as partes quiseram celebrar foi um verdadeiro trespasse de tal estabelecimento, sendo este o sentido que um declaratário normal deduz do comportamento de quem assinou contrato que ora examinamos.
II. Como é comummente consabido, é nulo o contrato de trespasse celebrado sem escritura pública, nulidade que é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, tendo como efeito a obrigação das partes de restituírem o que houver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Declarado nulo o contrato, terão as partes subscritoras que restituir tudo o que receberam por força desse acordo - tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio jurídico têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (n.º 1 do artigo 289.º do Cód. Civil).
Neste contexto observamos que quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do art.º 289.º do Código Civil. Assento do S.T.J., n.º 4/95, de 28.03.1995, publicado no D.R., I série, de 17.05.95.
Deste modo fixou o Nosso Supremo Tribunal jurisprudência no sentido de que, tendo sido "ex officio" julgado nulo o contrato, não se torna necessário o recurso a uma nova acção para se operar a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, por força do disposto no n.º 1 do artigo 289.º do Cód. Civil, incutido e alicerçado no princípio de que, cabendo ao Tribunal a definição e qualificação jurídicas da situação em juízo, também se lhe há-de permitir que julgue de acordo com a subsunção que de cada factualidade faça.
Deveríamos agora avançar na dedução dos demais princípios e argumentos acomodados a esta problemática e dirigidos a definir as consequências da nulidade do contrato de trespasse que, verdadeiramente, foi celebrado entre a ré M... Lurdes e M... Luz.
Todavia por aqui nos teremos de quedar já que, não sendo a M... Luz Marinho Teixeira parte na acção, está ela imune a qualquer juízo negativo que se lhe possa imputar, por não se estender ultra partes os efeitos da acção, isto é, porque o caso julgado firmado na acção tem eficácia tão-só entre as partes e não prejudica terceiros (res inter alios judicata aliis neque nocet neque prodest), são desnecessários e inúteis os passos que haveríamos de dar com vista a demarcar as consequências que para os demandantes e demandada advêm em resultado da nulidade do contrato celebrado entre a ré e aquela M... Luz, terceiro na acção.
III. Nos termos do disposto na alínea f) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art.º 1049.º do C.Civil.
Quer isto dizer que, estando vedado ao locatário proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar - artigos 1049.º e 1038.º, al. f), do C. Civil - a violação deste dever nos termos estatuídos no corpo deste normativo importa para o inquilino a sua sujeição a ter de, a pedido do senhorio, suportar a resolução do contrato de arrendamento celebrado.
Porém, como se constata, esta última inferência não é absoluta e esta possibilidade de resolução do contrato é-lhe retirada sempre que se constatar que o senhorio deu a sua aquiescência àquele acto que anteriormente havia aprovado e agora vem reprovar, pois que a "ratio" do princípio da intransmissibilidade da posição jurídica do arrendatário e a obrigação que recai sobre este de não proporcionar a terceiro o uso ou fruição da coisa locada, salvo permissão da lei ou autorização do locador, que presidiu à redacção do art. 1038, al. f), do C.C., é o "intuitus personae" da locação, isto é, não é indiferente, para o locador, a pessoa a quem se proporciona o arrendamento.
A lei permite expressamente a transmissão da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento (art.º 115.º, n.º 1, do RAU) e quando for convencionado um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria (art.º 117.º, n.º 1, do RAU).
Não podendo falar-se da existência de um trespasse do estabelecimento comercial (ex vi do art.º 115.º, n.º 1 e 3, do RAU), nem estando nós perante os efeitos jurídicos de um contrato de arrendamento de duração limitada, não poderemos olvidar, porém, que os senhorios/autores deram a sua aceitação, expressamente e de forma clara, no sentido de que a M... Luz passasse a explorar o estabelecimento comercial que a ré (embora através de contrato nulo por vício de forma) lhe cedeu, sendo esta a pessoa que lhes passou a pagar a renda desde Janeiro de 1999, com a justificação de que "tanto interessava receber a renda de um arrendatário como de outro".
Tomando a descrição que integra o preceituado no art.º 1049.º do C.Civil, podemos afirmar que o expresso reconhecimento feito pelo senhorios no concernente ao posicionamento da cessionária M... Luz produzido através do contrato promessa de fls. 32/33, torna estável a relação contratual deferida a esta última inquilina, mesmo e apesar de o negócio jurídico que fundamenta a cedência do locado ser inválido por vício de forma.
A resolução do contrato que os recorrentes/senhorios pretendem concretizar não tem, pois, fundamento legal.
Pelo exposto, julgando improcedente o recurso, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Guimarães, 12 de Julho de 2006.