Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1150/10.0TBVCT.G1 |  |
VALOR DA INDEMNIZAÇÃO
VALOR
TERRENO
II- Se o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a indemnização pela expropriação corresponde ao somatório dos valores do solo nos termos do art.º 26.º e das construções nos termos do art. 28/1, sem a área de implantação e do logradouro e sem dedução do custo das demolições.
III - Numa avaliação em que a expropriação abrange apenas parte de um prédio, o que é relevante considerar é “ a situação do prédio de onde é destacada a parcela objecto de expropriação, entendido como uma unidade e não a dessa parcela isoladamente considerada, visto que esta, na data da publicação da DUP, não tinha existência autónoma
Processo número 1150/10.0TBVCT.G1
Acordam os Juízes que constituem a 1.ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães.
I – RELATÓRIO
Nestes autos de expropriação em que é expropriante a Rede …, E.P.E., e expropriados Tomás… e Yudenis…, vieram estes interpor recurso da decisão arbitral que fixou em €45.123,78 a indemnização devida pela expropriação da parcela a que foi atribuído o número 33 e que foi destacada de um prédio de maiores dimensões.
A utilidade pública da parcela foi declarada no despacho de 27/12/2005 do Sr. Secretário de Estado Adjunto das Obras Públicas, publicada na 2,ª serie do Diário da República.
No referido recurso, os expropriantes contestaram os pressupostos da avaliação do solo da parcela, (sem por causa que, como decidiram os Juízes Árbitros, se tratava de solo apto para construção), o valor encontrado para compensar a desvalorização da parte sobrante do prédio e o valor das benfeitorias existentes na parte expropriada.
A expropriada, que não interpôs recurso da decisão arbitral, respondeu às alegações da expropriante, defendendo o acerto desta decisão.
Realizou-se a avaliação, da qual resultaram dois laudos periciais, um deles subscrito pelo perito indicado pela expropriante e o outro pelos restantes peritos.
Após alegações foi proferida sentença que julgou o recurso dos expropriantes parcialmente procedente, fixando a indemnização que lhes é devida em € 108.625,00 (cento e oito mil, seiscentos e vinte e cinco euros), a actualizar, a final, nos termos do disposto no artigo 24º, nº 1 do Código das Expropriações.
Inconformada, a expropriante interpôs recurso de apelação da sentença proferida no Tribunal Judicial de Felgueiras, apresentando alegações com as seguintes conclusões:
1. A entidade expropriante não concorda que os valores alcançados pelos senhores peritos traduzam “o valor real da parcela” e que estejam “de acordo com o princípio da justo indemnização”, conforme é referido na douta sentença “a quo”.
2. É certo que o Senhor Juiz “a quo” seguiu o laudo maioritário, subscrito pelos senhores peritos do Tribunal e dos expropriados,
3. Todavia, no “processo de expropriação a força probatória dos respostas dos peritos é fixada livremente pelo Tribunal, não estando o juiz vinculado ao laudo maioritó rio” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12-01 -201 2, disponível em www.dpsi.pt).
4, O senhor perito da entidade expropriante não subscreveu o laudo dos senhores peritos do Tribunal e dos expropriados, por não concordar quanto à metodologia e aos parâmetros de cálculo utilizados.
5. Conforme se encontra exposto e devidamente fundamentado no laudo apresentado pelo senhor perito da entidade expropriante, este diverge dos restantes peritos quanto ao valor do solo, ao índice fundiário, ao valor da depreciação da parcela sobrante e ao valor das benfeitorias,
6. Quanto à área de implantação e logradouro da edificação existente, por se tratar de uma área de logradouro de uma edificação e não da própria edificação, a determinação do seu valor deve ser efectuada com o recurso à alínea a) do ar.º 28.°do Código das Expropriações e não ao valor actual de venda de mercado de habitação.
7. E o valor do solo não deve ser determinado pelo estado actual de conservação ou qualidade arquitectónica de uma edificação existente.
8. Relativamente ao índice fundiário, num aproveitamento económico normal, o valor do solo deverá corresponder, com base no disposto nos n.°8 6 e 7 do artigo 26.° do Código das Expropriações, a 18,5% sobre o custo da construção, tendo em conta que a parcela expropriada se insere em zona que se caracteriza predominantemente por ocupação habitacional dispersa, de segunda habitação, de matriz sazonal, sem qualquer equipamento público relevante e distante do centro de Viana do Castelo.
9. Quanto à desvalorização da parcela sobrante, tendo em consideração o que se encontra previsto no n.° 4 do artigo 40.° do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 287/2003, de 12 de Novembro, deverá ser considerada uma percentagem de 5% sobre o custo da construção pela depreciação da área sobrante do prédio onde se insere a parcela expropriada, de terreno de logradouro e quintal.
10. Não existe qualquer desvalorização pela perda de capacidade construtiva da parcela sobrante da área de Quintal, pois o solo da mesma continua, em sede do Plano Director Municipal de Viana do Castelo, a ser classificado como solo apto para construção.
11. O valor atribuído às benfeitorias existentes na parcela expropriada não deve ser superior a € 13.630,00, conforme se encontra devidamente discriminado no laudo de peritagem do perito da entidade expropriante.
12. Deste modo, o valor total da justa indemnização deverá ser fixado em €
47.452,74.
A expropriada respondeu às alegações, pugnando pela manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
OBJECTO DO RECURSO
Considerando que o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões das alegações da apelante, as questões a decidir são as seguintes:
Qual o valor do solo da parcela expropriada;
Se tem aplicação, no cálculo do valor da indemnização, o disposto no art.º 28.º do Código das Expropriações;
Qual o valor a fixar pela desvalorização da parte sobrante;
Qual o valor das benfeitorias existentes na parcela expropriada.
A factualidade provada que releva para a decisão a proferir é a seguinte:
1. Por despacho da Secretária de Estado dos Transportes, de 18 de Janeiro de 2008, publicado no Diário da República, nº 44, II série, de 3 de Março de 2008, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, das expropriações dos bens imóveis e direitos a eles inerentes, constantes nas plantas anexas, de fls. 17, 18 e 20 dos autos, onde se encontra a parcela nº 33, e com o fim da execução do programa de supressão e reconversão de passagens de nível, da Linha do Minho;
2. A parcela de terreno tem a área de 448 metros quadrados (corrigida para 320 m²), a destacar do prédio urbano localizado no sítio denominado Cabriteira, na freguesia de Afife, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz sob o artigo 250º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 607/19880518 – Afife;
3. A dita parcela confronta a norte com restante do prédio e Jaques Brigitte Simon (parcela 34), a sul com domínio público (Rua dos Loureiros), a nascente com domínio público
(Caminho do Poço) e a poente com domínio público (Caminho dos Loureiros);
4. A parcela integra um prédio urbano composto por edifício destinado a habitação e anexos e respectivo logradouro.
5. Este prédio apresenta uma configuração de gaveto para os arruamentos referidos em 3., sendo que do ponto de vista geométrico para além da sua irregularidade, apresenta largura variável ao longo da sua extensão, entendendo-se esta como a delimitação que possui para os ditos arruamentos.
6. A parcela expropriada criará duas sobrantes, a nascente e a poente, respectivamente.
7. A sobrante nascente corresponde à área edificada do prédio – casa de habitação e anexos que acompanham o caminho do poço e parte da sua intersecção com a Rua dos Loureiros, que constitui uma espécie de praceta.
8. A sobrante poente constitui área de logradouro, destinada a quintal/pomar, aproveitada como área de lazer e ocupada com árvores decorativas e pomar.
9. A faixa expropriada a sul do prédio, numa extensão de cerca de 80 metros, face à sua largura de cerca de 5,5 m numa extensão de sensivelmente 40 m, constitui como que um corredor de passagem entre as duas sobrantes referidas.
10. A ligação que antes se fazia interiormente fica agora condicionada à utilização da via pública para se deslocar de uma parte para a outra;
11. A parcela de terreno tem a área de 448 m², corrigida para a área de 320 m², a destacar de um prédio que possui uma área total de 713 m²;
12. O prédio foi construído em pedra de traça rural, muito bem conservado e restaurado, que se integra numa zona de grande procura, atendendo à especificidade de se inserir em espaço de aglomeração dispersa, com envolvente rural e muito próximo do litoral, sendo essencialmente de segunda habitação para turismo de elevado standard;
13. A expropriação atinge as seguintes benfeitorias: anexo para a lenha com a área de 6 m x 2,5 m, em pedra, com cobertura em telha; muro exterior em alvenaria de pedra, bem recuperado, com 2,4 m de altura e 80 metros de comprimento; muro meeiro com a parcela 34, em pedra solta, com 2 m de altura na extensão de 31 metros; passeio em betonilha de cimento que unia as duas partes do prédio, com 25 metros de comprimento por 2 metros de largura; seis floreiras implantadas em cima de pilares de betão sobre o passei, com 2 m de comprimento; árvores de jardim e de fruto: seis fiteiras, uma palmeira, uma japoneira, um cedro, três plátanos, uma anona, uma figueira, dois diospireiros, um pessegueiro, um castanheiro, todas de médio porte; sistema de rega para toda a área de logradouro, por meio de tubos de polietileno, com água bombada a partir de um poço existente na parte do prédio junto à casa, pelo que em face da expropriação fica a parte sobrante de quintal/pomar sem água de rega.
14. O prédio confronta do sul com a Rua dos Loureiros, do nascente com Caminho do Poço e do poente com caminho dos Loureiros, vias públicas pavimentadas a cubo de granito e dotados de rede pública de distribuição de água, de drenagem de saneamento, de águas pluviais de distribuição de energia eléctrica e telefónica;
15. De acordo com o Plano Director Municipal de Viana do Castelo em vigor à data da DUP os solos da parcela estão classificados como “Espaços Urbanizáveis – Categoria Área de Expansão”;
16. A envolvente da parcela caracteriza-se por moradias unifamiliares com quintal;
17. O solo da parcela poderá ser classificado como solo apto para construção;
18. A construção possui uma área de 376 m² e encontra-se muito bem recuperada e conservada, sendo o seu valor muito próximo do valor de construção nova que, no local, ronda € 1.250,00/m²;
19. A parte sobrante fica dividida em duas partes, que ficarão sensivelmente com a mesma área, ou seja, um pouco menos de 200 m² cada uma.
20. O lote onde agora se implanta a casa fica praticamente sem logradouro e a zona de quintal fica desinserida da casa, com muito menor rentabilidade;
21. A parcela expropriada situa-se a 170 metros da linha férrea;
22. A parcela situa-se numa zona com padrões normais de ocupação em segunda habitação;
23. A parcela situa-se numa zona com ar puro, sem poluição, com excelentes acessos.
24. Está perto do mar.
II – Da avaliação do solo da parcela.
A finalidade do processo de expropriação é a de fixar a indemnização a atribuir ao expropriado.
Para tanto, importa referir os critérios e princípio que devem presidir ao cálculo dessa indemnização.
A expropriação de bens por utilidade pública constitui um limite ao direito à propriedade privada consagrado no artº 62º nº 1 da Constituição da República Portuguesa (CRP), devendo, por isso, respeitar os princípios da legalidade, da utilidade pública, e proporcionalidade e da indemnização justa.
Na decorrência deste último princípio, no nº 2 do mesmo artº 62º, o legislador constitucional estabeleceu que a expropriação de bens por utilidade pública só pode ser efectuada com base na lei e mediante o pagamento de “justa indemnização”.
A CRP não estabelece qualquer critério para fixação da justa indemnização, remetendo para a lei a sua concretização.
Sobre a determinação da justa indemnização, regem, essencialmente, os artºs 23º a 32º do Código das Expropriações - CE .
Estabelece o artº 23º nº 1 do CE que, “A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.”
O critério essencial para alcançar a justa indemnização assenta no valor real do bem, tendo em conta as suas características à data da publicação da declaração de utilidade pública, isto é, o que releva é o valor normal que seria alcançado se o bem expropriado fosse posto no mercado, sem qualquer intervenção de lucros especulativos”. Cf Acórdão da Relação de Guimarães de 20 de Abril de 2005, in “Expropriações por Utilidade Pública, Jurisprudência, pag 351 e ss).
Não obstante se prever na lei a aplicação de critérios objectivos para o cálculo do valor dos bens (cf art.ºs 26 e ss do Código das expropriações), o que é certo é que se tratam critérios referenciais, meramente indicativos, pois que, como dispõe o n.º 5 do art.º 23 do CE, o valor dos bens calculado de acordo com esses critérios, deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos numa situação normal de mercado, sendo possível que, na avaliação, sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.
Por outro lado há que ter em conta que a garantia da justa indemnização nem sempre corresponde apenas ao valor do mercado do bem, devendo incluir outros factores que a ela conduzam, ressarcindo outras despesas que sejam atendíveis.
Estabelecidos os princípios gerais que devem presidir ao valor indemnizatório devida pela expropriação por utilidade pública, analisemos então as questões concretas que, no caso, constituem objecto do presente recurso.
Questiona a apelante o cálculo do valor do solo considerado na sentença apelada. Este valor, é determinado, em primeiro lugar, em função da classificação a que alude o art.º 25.º do Código das Expropriações, que prevê que o solo se classifica em “Solo apto para construção” e “solo para outros fins”.
No caso concreto é pacífico entre as partes que o solo do prédio onde se insere a parcela expropriada é apto para construção, como se decidiu, quer na decisão arbitral, quer na sentença recorrida.
O art.º 26.º estabelece critérios, meramente indicativos, para se chegar ao cálculo do valor do solo apto para construção.
Quer na decisão arbitral, quer nos laudos periciais, quer na sentença da primeira instância, calculou-se o valor do solo tendo em conta o custo da construção previsto no n.º 4 a 8 do CE.
Na determinação do custo de construção devem ter-se em conta, referencialmente, os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou renda condicionada ( n.º 5 do art.º 26.º).
Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção que varia em função da qualidade ambiental, da localização, e dos equipamentos existentes na zona. Esta percentagem, prevista no n.º 6 do mesmo artigo, poderá no entanto ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens previstas no n.º 7.
Na decisão arbitral fixou-se a dita percentagem (índice fundiário) em 20,50%, valorizando-se a percentagem do n.º 6 do art.º 26.º em 12% e as percentagens do n.º 7 referidas nas alíneas a), acesso rodoviário c), rede de abastecimento domiciliária de água d) rede de saneamento, e) rede de distribuição de energia eléctrica, f) rede de drenagem de águas pluviais, g) estação depuradora, em ligação com a rede colectora de saneamento e i), rede telefónica junto da parcela.
Na laudo pericial que foi subscrito pela maioria dos peritos, incluindo o perito do tribunal, fixou-se o índice fundiário em 21%, discordando-se da decisão arbitral apenas no que concerne à percentagem do n.º 6 do art.º 26.º que se fixou em 12,5%.
Para fundamentar esta percentagem, escreveram os peritos no laudo que, no que respeita à localização e à qualidade ambiental, se teve em conta a envolvente e inserção num aglomerado rural próximo do litoral.
Por sua vez, o perito indicado pela expropriante, no seu laudo, fixou o índice fundiário em 18,5%. A diferença entre o índice fundiário fixado por este perito em relação ao que foi fixado pelos peritos maioritários resultou apenas da valorização da percentagem prevista no nº 7 “localização e qualidade ambiental”, em apenas 10%, por entender que a “a parcela de terreno expropriada, insere-se em zona que se caracteriza, predominantemente, por ocupação habitacional dispersa, em segunda habitação, de matriz sazonal, sem qualquer equipamento público relevante e distante dos serviços cívicos da Cidade de Viana de Castelo.”
A sentença recorrida seguiu o parecer do laudo maioritário dos peritos, entre os quais se encontravam o nomeado pelo tribunal.
Conforme jurisprudência dominante e pacífica, o julgador deve atribuir especial relevância aos laudos periciais e, entre estes, aos subscritos maioritariamente pelos peritos pelo tribunal, pela maior distância e independência que, em princípio, é suposto terem relativamente aos interesses particulares das respectivas partes. Cf. entre outros, os acórdãos da Relação do Porto de 01-07-2008, de 09-02-2009 e de 27/01/2009, em http://www.dgsi.pt/jtrp, e o acórdão. da Relação de Évora de 23-03-1995, na CJ, ano XX-1995, T.II, p.88). No entanto e como também defende a mesma jurisprudência, tal não significa uma adesão cega e acrítica às conclusões dos peritos ou a obrigação de seguir sempre as conclusões do laudo maioritário.
Ora, resulta das factualidade provada que o prédio a que pertencia a parcela expropriada se situa junto ao mar, numa zona de ar puro, sem poluição e com excelentes acessos. A parcela e o prédio de onde a mesma foi destacada, insere-se numa zona com padrões de ocupação em segunda habitação.
Destes factos resulta, inequivocamente, que os padrões de qualidade ambiental são elevados, o mesmo sucedendo com a localização do prédio objecto de expropriação parcial, situado perto do mar. Por outro lado, em termos de equipamentos, dispõe de excelentes acessos.
Defende o perito minoritário que a zona onde se situa a parcela não existe qualquer equipamento público relevante, estando distante dos serviços cívicos da Cidade de Viana de Castelo, mas nada refere quanto à qualidade ambiental.
Ora, tal argumento, em nosso entender, não pode justificar a baixa percentagem fixada pelo perito da expropriante. Mesmo a não existirem perto da zona da parcela, os equipamentos referidos pelo perito, o que é certo é que, em nosso entender, a percentagem fixada pelos peritos maioritários, permite ter em conta essa menor valia, colmatada seguramente com os excelentes acessos disponíveis, já que é inferior ao valor máximo percentual legalmente previsto.
Assim e porque entendemos que o laudo dos peritos maioritário está devidamente fundamentado, deve manter-se o índice fundiário fixado na sentença.
A segunda questão a decidir é a de saber se, na determinação da indemnização, deve aplicar-se o art.º 28.º do CE.
A apelante defende que, quanto a esta questão, deve seguir-se o laudo minoritário e não o maioritário que foi aceite pela Mm.ª Juiz a quo.
A questão coloca-se porque, no prédio que integra a parcela expropriada, existem várias construções, designadamente, uma casa de habitação na parte do prédio que não foi objecto de expropriação (já quanto às demais construções, designadamente as existentes na parte expropriada, a questão não se coloca uma vez que a mesmas foram autonomamente valorizadas como benfeitorias).
O art.º 28º do CE dispõe sobre o cálculo do valor de edifícios ou construções e das respectivas áreas de implantação e logradouros, nos seguintes termos:
1 - Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia económica atende-se, designadamente, aos seguintes elementos:
a) Valor da construção, considerando o seu custo actualizado, a localização, o ambiente envolvente e a antiguidade;
b) Sistemas de infra-estruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos;
c) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas;
d) Área bruta;
e) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas;
f) Número de inquilinos e rendas;
g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;
h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.
2 - No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa indemnização corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do presente Código.
3 - No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a indemnização à diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do número anterior.
O aproveitamento económico normal referido nesta norma reporta-se, inequivocamente, ao destino normal que, em condições urbanísticas normais, o proprietário daria ao seu imóvel Cf. Luís Perestrelo de Oliveira, Código das Expropriações, Almedina, 1992, pág. 94. e não aquele que lhe vai ser dado pela expropriante.
No caso concreto, o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro não depende da demolição da casa de habitação existente no prédio parcialmente expropriado, pelo que, a justa indemnização corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do presente Código: o valor do solo deve ser calculado nos termos do art. 26 n.ºs 6 e 7 e as construções calculadas nos termos do art. 28/1, sem ter em conta a área de implantação e do logradouro. Neste caso, não há que deduzir o custo das demolições, o que só ocorreria no caso do nº. 3 do art. 28. Neste sentido, entre outros, Acórdãos da Relação de Coimbra de 22/03/2011 proferido no P.º n.º 134/09.6TBCLB e da Relação do Porto de 27/01/2009 proferido no P.º 0826497, publicados em www.dgsi.pt
Só as construções com autonomia económica devem ser consideradas para avaliação do solo apto para construção de acordo com os critérios estabelecidos no art. 28º/1 e 2 do CE. As demais construções que constituam benfeitorias úteis devem antes ser valorizadas autonomamente, não devendo considerar-se novamente no valor do solo calculado de acordo com o referido critério, sob pena de duplicação da indemnização. Veja-se o Ac. desta Relação de 30/04/2009, proferido no P.º n.º 2183/08-1, publicado em www.dgsi.pt.
Lido o laudo dos peritos maioritários, verificamos que o critério para calcular o valor do prédio e consequentemente da parte expropriada, foi precisamente o que se refere no art, 28.º n.º 2, com referência apenas à casa de habitação existente naquele, tendo em conta, os critérios do n.º 1 desta norma, designadamente a sua alínea a).
Já o perito minoritário, começando por escrever no seu laudo que, “ Porque se trata da expropriação da área de logradouro de uma edificação e não da própria edificação, entende… que a determinação do seu valor deve ser efectuada com recurso à alínea a) do art.º 28.º do CE e não ao valor actual de venda de mercado de habitação.”
No entanto, apenas tem em conta, para aferir do valor do solo, o custo de construção nos termos da Portaria 1425 B/2007 de 31/10, relativa aos valores do preço da habitação para efeitos de cálculo da renda condicionada, referida no n.º 5 do art.º 26.º e ainda os critérios referidos nos n.ºs 6 e 7 desta mesma norma.
O facto de, no caso dos autos, estar em causa uma expropriação parcial de uma parte do prédio dos expropriados que se insere na área do logradouro do prédio, e não propriamente na área de implantação da casa de habitação, em nada contende com a aplicação do art.º 28.º n.º 2 do CE.
Nos termos do disposto no art.º 29.º, nas expropriações parciais os peritos devem calcular, para além do valor das partes abrangidas e não abrangidas pela expropriação, o valor total do prédio.
Numa avaliação em que a expropriação abrange apenas parte de um prédio, o que é relevante considerar é “ a situação do prédio de onde é destacada a parcela objecto de expropriação, entendido como uma unidade e não a dessa parcela isoladamente considerada, visto que esta, na data da publicação da DUP, não tinha existência autónoma.” Acórdão da Relação do Porto de 11/01/2007, proferido no P.º 03636693, publicado em www.dgsi.pt.
Este procedimento, evita que “uma qualquer entidade expropriante, interessada na aquisição de um prédio promovesse sucessivas e cirúrgicas desanexações de parcelas não confinantes com as aludidas infra estruturas para pagar por elas menor preço.” Acórdão desta Relação de 10/05/2007, proferido no P.º 678/07, publicado no mesmo síti
Pelo exposto, entendemos que, na questão ora em análise, não pode este tribunal sancionar o laudo do perito minoritário, que até é contraditório na sua fundamentação.
Deve pois seguir-se o laudo dos peritos maioritários, que está devidamente fundamentado, e conforme com os critérios legais que regem o cálculo da indemnização devida pela expropriação.
Quanto ao valor das benfeitorias, também se verifica discordância entre os peritos maioritários e o perito indicado pela expropriante.
Mais uma vez, o tribunal apelado seguiu o laudo dos peritos que fizeram a maioria, enquanto que a apelante defende que deve seguir-se o valor indicado pelo seu perito.
Os peritos maioritários fixaram o valor total dessas benfeitorias, afectadas pela expropriação, em € 23.860. Por sua vez, o perito indicado pela expropriante fixou esse valor em € 13.630,00.
Tais valores reportam-se aos seguintes bens, tal como consta da factualidade provada:
Anexo para a lenha com a área de 6 m x 2,5 m, em pedra, com cobertura em telha; muro exterior em alvenaria de pedra, bem recuperado, com 2,4 m de altura e 80 metros de comprimento; muro meeiro com a parcela 34, em pedra solta, com 2 m de altura na extensão de 31 metros; passeio em betonilha de cimento que unia as duas partes do prédio, com 25 metros de comprimento por 2 metros de largura; seis floreiras implantadas em cima de pilares de betão sobre o passei, com 2 m de comprimento; árvores de jardim e de fruto: seis fiteiras, uma palmeira, uma japoneira, um cedro, três plátanos, uma anona, uma figueira, dois diospireiros, um pessegueiro, um castanheiro, todas de médio porte; sistema de rega para toda a área de logradouro, por meio de tubos de polietileno, com água bombada a partir de um poço existente na parte do prédio junto à casa, pelo que em face da expropriação fica a parte sobrante de quintal/pomar sem água de rega.
Há que ter em conta que a apelante não aduz nenhuma razão concreta para defender o laudo do perito relativamente ao valor das benfeitorias e os peritos limitaram-se a fixar o seu valor, sem mais.
Assim sendo, sem esquecer que o julgador aprecia livremente a prova pericial, afigura-se-nos que o Tribunal, na falta de outros elementos, não deve afastar-se das conclusões ou resultados a que cheguem os peritos maioritários, onde se inclui o perito do Tribunal, uma vez que não se pode concluir que esse peritos assentaram o seu raciocínio em erro manifesto ou critério ilegal.
Deve pois, nesta parte, ser confirmada, mais uma vez, a sentença apelada.
Finalmente, importa apreciar qual o valor da depreciação da parte sobrante, que os peritos maioritários fixam em €53.725,00, valor que foi acolhido pelo tribunal recorrido.
Já a expropriante defende que tal valor deve ser reduzido para € 13.454,74, em consonância com o entendimento do seu perito.
Nos termos do disposto no art.º 29.º n.º 2, quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada.
Analisemos então os fundamentos dos laudos relativamente ao valor da depreciação da parte sobrante.
Os factos que relevam para a determinação de tal valor são os seguintes:
6. A parcela expropriada criará duas sobrantes, a nascente e a poente, respectivamente.
7. A sobrante nascente corresponde à área edificada do prédio – casa de habitação e anexos que acompanham o caminho do poço e parte da sua intersecção com a Rua dos Loureiros, que constitui uma espécie de praceta.
8. A sobrante poente constitui área de logradouro, destinada a quintal/pomar, aproveitada como área de lazer e ocupada com árvores decorativas e pomar.
9. A faixa expropriada a sul do prédio, numa extensão de cerca de 80 metros, face à sua largura de cerca de 5,5 m numa extensão de sensivelmente 40 m, constitui como que um corredor de passagem entre as duas sobrantes referidas.
10. A ligação que antes se fazia interiormente fica agora condicionada à utilização da via pública para se deslocar de uma parte para a outra;
11. A parcela de terreno tem a área de 448 m², corrigida para a área de 320 m², a destacar de um prédio que possui uma área total de 713 m²;
12. O prédio foi construído em pedra de traça rural, muito bem conservado e restaurado, que se integra numa zona de grande procura, atendendo à especificidade de se inserir em espaço de aglomeração dispersa, com envolvente rural e muito próximo do litoral, sendo essencialmente de segunda habitação para turismo de elevado standard;
19. A parte sobrante fica dividida em duas partes, que ficarão sensivelmente com a mesma área, ou seja, um pouco menos de 200 m² cada uma.
20. O lote onde agora se implanta a casa fica praticamente sem logradouro e a zona de quintal fica desinserida da casa, com muito menor rentabilidade.
Como decorre desta factualidade, a desvalorização da parte sobrante do prédio dos expropriados, decorre, essencialmente, da separação física da mesma. Por causa da parcela expropriada, criaram-se, de facto, duas partes sobrantes, que não são contíguas, pelo que, entre elas só se pode aceder através da via pública. Numa delas, está implantada a casa de habitação, que fica praticamente sem logradouro; a outra constitui área de logradouro, destinada a quintal/pomar, que era aproveitada como área de lazer e ocupada com árvores decorativas e pomar.
Os peritos maioritários para fundamentaram o valor que fixaram para a depreciação da parte sobrante nos seguintes termos:
“…a parte sobrante ficou dividida em duas partes, que ficarão sensivelmente com a mesma área, ou seja, pouco mais ou menos de 200m2 cada uma.
Tal situação causa uma natural depreciação, quer no lote onde agora se implanta a casa, que fica praticamente sem logradouro, fundamental numa casa em meio rural, ficando a zona do quintal, porque desinserida da casa, com muito menor rentabilidade mas, mais do que isso, sem o seu aspecto de complementaridade de logradouro de habitação.
Assim, dada a separação física das “duas” sobrantes, e o valor de cada uma delas, tendo em conta a sua separação de “facto”, entenderam que a desvalorização quanto à parte onde está implantada a casa é de 15%, sendo que, na parte do quintal, tal desvalorização será de 80%, uma vez que passa de logradouro a terreno rústico, traduzindo-se assim essa desvalorização em €53.725,00.
Embora se possa questionar o cálculo separad,o quer do valor de cada uma das partes sobrantes, quer da depreciação de cada uma delas, fisicamente separadas, o que é certo é que, de facto, tal separação ocorreu e é uma realidade a ter em conta.
O perito minoritário, por sua vez, aceitando que a(s) parte(s) sobrante(s) sofreram depreciação por causa da expropriação, considera que o valor encontrado pelos peritos maioritários reflecte uma apreciação subjectiva.
Objecta também que não pode dizer-se que a parcela destinada a quintal perde a sua classificação como tendo solo apto para construção, uma vez que nenhuma capacidade construtiva se perdeu, porque o prédio em causa já não comportava qualquer construção por já ter sido excedido o índice de construção permitido.
Para calcular a depreciação da(s) parte(s) sobrantes, recorreu a um critério objectivo para determinar o valor para as áreas de logradouro e quintal, nos termos do disposto no art.º 40.º n.º 4 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (DL 287/2003), que dispõe que “A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.”
Fazendo uso deste critério, conclui que a depreciação do prédio sobrante, tendo em conta o seu valor era apenas de 5%, ou seja de € 13.454,74.
O valor encontrado por este perito e os pressupostos em que o baseou, suscitam várias dúvidas.
Quanto à natureza da parte sobrante que era destinada a logradouro, efectivamente, referiram os peritos maioritários que a parcela sobrante destinada a quintal, por causa da expropriação, passa de logradouro a terreno rústico. Contudo, na nossa interpretação, o que os peritos quiseram dizer, não foi propriamente que este terreno perdeu a sua qualificação como apto para construção, o que não está demonstrado, mas sim que, dada a separação física relativamente á parte onde está implantada a casa, o mesmo já não pode, de facto, ter serventia como verdadeiro logradouro da habitação, restando apenas a possibilidade de o usar como se fosse um terreno rústico, conclusão que o perito da expropriante reforça ao referir que neste terreno já não é possível edificar construções.
Por outro lado, o critério objectivo usado, embora tenha em conta, como se refere no laudo em causa, a redução da área do logradouro, não tem em conta a divisão física do logradouro relativamente à parte do prédio onde está a casa de habitação, e que, praticamente ficou sem terreno livre. Ora, dadas as características do prédio dos expropriados, em meio rural e usado como segunda habitação de qualidade, seguramente como casa de férias, mais do que a redução da área do logradouro, o que mais releva na depreciação é precisamente a dita separação física.
O laudo dos peritos maioritários, pelo contrário, valorizou devidamente esta realidade, encontrando um valor que, no confronto com o valor do prédio, se afigura razoável e justo, ao contrário do valor encontrado pelo perito da expropriada que peca por ser exíguo.
Nestes termos, e mais uma vez, tal como se decidiu na sentença deve ser acolhido o laudo maioritário.
Termos em que deve improceder na totalidade a apelação.
Em conclusão:
I Embora a prova pericial esteja sujeita á livre apreciação do Tribunal, na falta de outros elementos, este não deve afastar-se das conclusões ou resultados a que cheguem os peritos, sobretudo quando oriundos de uma maioria, excepto se for de concluir que os peritos assentaram o seu raciocínio em erro manifesto ou critério ilegal.
II- Se o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a indemnização pela expropriação corresponde ao somatório dos valores do solo nos termos do art.º 26.º e das construções nos termos do art. 28/1, sem a área de implantação e do logradouro e sem dedução do custo das demolições.
III - Numa avaliação em que a expropriação abrange apenas parte de um prédio, o que é relevante considerar é “ a situação do prédio de onde é destacada a parcela objecto de expropriação, entendido como uma unidade e não a dessa parcela isoladamente considerada, visto que esta, na data da publicação da DUP, não tinha existência autónoma
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Notifique.
Guimarães, 20.09.2012
Isabel Rocha
Ramos Lopes
Manuel Bargado