| 7712/05.0TBBRG.G2 |  |
PREÇO
PROVA TESTEMUNHAL
CONFISSÃO
2. - Numa acção tendo em vista o exercício do direito de preferência, podem os RR vendedor e comprador, fazer prova testemunhal relativamente ao preço real do negócio, por a tal se não opor o disposto no artigo 394 do CC, desde que haja um princípio de prova escrita.
João instaurou a presente ação com processo ordinário contra António, Sara, José e Adélia, peticionando que seja reconhecido o autor como dono e legítimo possuidor do prédio que identifica e titular do direito de preferência sobre o prédio negociado entre os réus, por forma a haver para si esse imóvel.
Em síntese, alegou que é proprietário de um prédio confinante com o prédio que os primeiros réus venderam aos segundos, o qual beneficia de um direito de preferência legal, pois que, para além de confinantes, ambos possuem uma área inferior à unidade de cultura, sendo que nunca lhe foi dado conhecimento de tal venda.
Devidamente citados, os réus contestaram, negando a existência de um direito legal de preferência e alegando que o autor sabia perfeitamente do negócio realizado, tendo sempre dito que não pretendia comprar tal prédio. Mais referiram que o preço da vendo do imóvel foi superior ao constante da escritura pública, algo que o autor também bem sabia.
Deduziram ainda os réus José e Adélia pedido reconvencional, solicitando que, caso a ação tenha procedência, o autor seja condenado a pagar-lhes uma quantia de 8.663,64€, a título de benfeitorias e despesas pagas com a escritura aqui em causa.
Replicou o autor, propugnado pela improcedência do pedido reconvencional.
Realizado o julgamento a Mmo juiz respondeu à matéria constante da base instrutória e proferiu sentença nos seguintes termos:
Em consonância com o exposto, decide-se julgar a presente ação procedente e parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência:
- reconhecer o autor como dono e legítimo possuidor do prédio composto de cultura e fruteiras, sito no lugar do O…, freguesia de Oliveira…, com a área de 11.326m2, confrontando de Norte com caminho de consortes e EN n.º 302, Sul com caminho de servidão e herdeiros de António Fernando Pinto Marinho, Nascente com EN 302 e Poente com Abel Martins e Sara Pinto, descrito na Conservatória de Registo Predial de Braga sob o n.º 002…, bem assim que o mesmo é titular de um direito de preferência sobre o prédio rústico de cultura e ramada, sito no lugar de O…, freguesia de Priscos, concelho de Braga, descrito na 2.ª Conservatória de Registo Predial sob o número 7… e inscrito na matriz sob o art.º4, nomeadamente sobre a venda efetuada pelos réus António e Sara aos réus José e Adélia Silva, pelo preço de €22.500.
- condenar o autor a pagar aos réus José e Adélia a quantia que se vier a liquidar, correspondente ao aumento do valor do prédio ora objeto de preferência decorrente da colocação de arreostas e ferros na ramada existente, reparação do sistema de rega, plantação de videiras e reparação do caminho.
- Absolver o autor do demais peticionado em via reconvencional…”.
Decidida a ação neste tribunal, revogando a de primeira instância, veio esta a ser revogada pelo V. STJ, repondo a de primeira instância e remetendo os autos a esta relação para apreciação do recurso subordinado.
Conclusões do recurso subordinado do autor:
1 – O preço constante da escritura de compra e venda do prédio objeto do Direito de Preferência é de € 7500,00.
2 – O teor da escritura foi dado como provado na matéria assente (alínea A) Mas,
3 – Na resposta á matéria do quesito 15.º o Senhor Juiz considerou provado ser o preço real da venda de € 22.500,00, e
4 – na Sentença acabou por reconhecer o Direito de Preferência ao Autor na compra do Prédio, pelo preço de € 22.500,00, e não pelo preço de €7.500,00 conforme o declarado na Escritura Pública.
Ora,
5 - A escritura é um documento autêntico. (Art. 363º Nº 2 do C. Civil).
6 - Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela Autoridade ou oficial público respetivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas perceções da entidade documentadora. (Art. 371º Nº1 do C. Civil).
7 - A força probatória dos documentos autênticos só pode ser elidida com base na falsidade. (Art. 372º Nº1 do C. Civil).
8 - É inquestionável, pois, que os vendedores, 1º réus, e os compradores 2º réus, declararam na escritura ser de 7.500,00 euros o preço da venda do prédio objeto do Direito de Preferência.
9 - E essa declaração não foi posta em causa pelos réus, declarantes e declaratários, não tendo sido nomeadamente arguida a simulação, com alegação dos seus pressupostos legais previstos no Art. 240º do C. Civil, com vista a poder ser pedida a nulidade relativa do negocio
em causa.
10 - Acresce que as respostas aos quesitos 15º e 16º assentam em parte em prova testemunhal, conforme vem expressamente declarado na fundamentação da Decisão da matéria do facto,
11 - e essa prova testemunhal de os 22.500,00 euros serem o preço real expressa uma convenção contrária ao conteúdo do documento autentico, que é a escritura de compra e venda do prédio objeto da preferência,
12 - não sendo admitida esse tipo de prova testemunhal por força do prescrito no Nº1 do Art. 394º do C. Civil,
13 - inadmissibilidade que também se verificaria mesmo no caso de ter sido arguida a nulidade relativa do negocio por simulação de preço, uma vez não ser do mesmo modo admitida prova testemunhal em relação ao acordo simulatório e ao negócio dissimulado quando invocados pelos simuladores. (CRF Nº2 do Art. 394º do C. Civil).
14 – As respostas às matérias dos quesitos 15.º e 16.º devem, pois, ser julgadas não provadas, ou eliminados mesmo os referidos quesitos.
15 – A Sentença violou assim, nessa parte, os Art.ºs 240.º, 371.º n.º 1, 372.º n.º 1, 394 nºs 1 e 2, todos do Código Civil.
Nas contra-alegações a recorrida defende a manutenção do julgado.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos há que conhecer do recurso.
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Vêm considerados provados os seguintes factos pelo Tribunal ““a quo””:
1. Por escritura pública outorgada no Terceiro Cartório Notarial de Braga, em 3
de fevereiro de 2005, exarada a fls. 20 e 21 do livro para escrituras diversas 129-A, os primeiros réus, António e mulher Sara, declararam que, pelo preço de €7.500, que já receberam, vendem ao ora segundo réu, José, o prédio rústico de cultura e ramada, sito no lugar de O…, freguesia de Priscos, deste Concelho, descrito na Segunda Conservatória de Registo Predial sob o nº 7… e inscrito na respetiva matriz sob o art. 4º e anteriormente inscrito sob os arts. 6… e 6….
2. Há pelo menos 25 anos, o autor por si e antecessores, no terreno de cultura e fruteiras, sito no lugar do O…, freguesia de Oliveira…, com a área de 11.326m2, confrontando de Norte com caminho de consortes e EN n.º 302, Sul com caminho de servidão e herdeiros de António Fernando Pinto Marinho, Nascente com EN 302 e Poente com Abel Martins e Sara Pinto, encontrando-se o mesmo descrito na Conservatória de Registo Predial de Braga sob o n.º 002…, tem plantado, numa parte com 7238m2, kiwis e vinha de bordadura, fazendo-o à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, na convicção de que tal lhe pertence.
3 – O terreno identificado em 2), confina com o terreno mencionado na escritura pública de 1).
4 – A parte de 7238m2 do prédio descrito em 2-) está destinada à plantação de fruta e kiwi, o mesmo se passando com o prédio transmitido pelos réus.
5 – O prédio descrito em 2-) é composto por casas de habitação de senhorio e caseiro de 2 andares, com área coberta de 556m2, logradouro de 4.034m2 e terreno de cultura e fruteiras de 7238m2, sendo que o valor económico das casas de habitação (senhorio e caseiro) é superior à restante parte do prédio, pelo menos 3 vezes.
6 – O autor tinha conhecimento da intenção dos réus António e Sara em venderem o prédio, bem como da intenção dos réus José Manuel e mulher em lho comprarem, sendo que os réus António e Sara comunicaram ao autor que pretendiam vender o prédio e este não manifestou interesse na sua compra.
7 – O preço real da venda foi de 22.500€, e não de 7500€, conforme declarado na citada venda, valor esse que os réus José e Adélia Pagaram aos réus António e Sara.
8 – Após a compra de tal imóvel, os réus José e Adélia executaram no prédio os seguintes trabalhos e obras: colocaram arreostas e ferros na ramada
existente, repararam todo o sistema de rega, plantaram videiras, repararam o caminho que dá acesso ao prédio.
9 – E pagaram a quantia de 163,64€, proveniente de imposto de selo, emolumentos notariais e certidões, por via de tal transmissão.
10. Os segundos réus não são proprietários de terrenos confinantes com o prédio acima identificado e que por eles foi adquirido.
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Conhecendo dos recursos:
Nos termos dos artigos 684º, n.º 3 e 690º do CPC o âmbito do recurso encontra-se balizado pelas conclusões do recorrente.
Questões colocadas no recurso subordinado.
- Preço a pagar pela preferência – inadmissibilidade de prova testemunhal quanto ao preço da venda, em sentido contrário ao declarado na escritura.
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Assistindo aos autores o direito de preferência importa verificar se o preço fixado em primeira instância deve manter-se.
O autor sustenta que os RR. não puseram em causa a validade e perfeição do documento que constitui a escritura. Assim deve considerar-se o preço declarado, porque a escritura faz prova plena como documento autêntico.
Vejamos.
No nosso sistema jurídico o princípio da livre apreciação da prova (art. 655, 1 do CC) cede perante as situações em que se verifique prova legal – Ex: confissão (art. 358, 1 do CC); documentos autênticos ou autenticados (arts. 371 e 377 do CC); documentos particulares em certas condições ( art. 376, 1 e 2 do CC); presunções legais.
Nos casos em que a lei associa a determinado documento uma determinada força probatória, deve o julgador respeitar essa força. A valoração do meio de prova é em tais casos fixado pela própria lei, devendo ser rigorosamente aplicado pelo julgador.
Tratando-se de documento particular, nos termos do artigo 374, 1 do CC., a assinatura do documento considera-se verdadeira quando reconhecida ou não impugnada pela parte contra quem é apresentada.
Estabelecida assim a genuinidade do documento, nos termos do nº 1 do artigo 376 do CC o mesmo faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao réu recorrente.
Nos termos do nº 2 do mesmo artigo os factos compreendidos na declaração consideram-se provados na medida em que forem contrários aos interesses do declarante.
Esta força probatória decorre do facto de se estar perante uma verdadeira confissão, daí que a mesma apenas se verifica em relação ao declaratário e não relativamente a terceiros, nos termos do artigo 358, 2 do CC. NS. Lebre de Freitas, A Falsidade no Direito Probatório, 2ª ed., Almedina, 1984, pág., 55 e 56; Gonçalves Sampaio, A Prova por Documentos Particulares, Almedina, 2004, pág. 69 em nota; Ac. RL de 29/1/04, Col. Jur., T. I, pág. 93ss.
Como refere Lebre de Freitas, A Falsidade no Direito Probatório, Almedina, pág. 56, o documento particular “não prova plenamente os factos que nele sejam narrados como praticados pelo seu autor ou como objeto da sua perceção direta”, o âmbito da sua força probatória é mais restrito que a dos documentos autênticos. O âmbito dessa força probatória (resultante do nº 2 do artigo 376 do CC), não abrange o “ problema da eficácia da declaração de ciência constante do documento enquanto meio de confissão dos factos“.
O nº 2 do artigo 376 do CC é uma aplicação das regras relativas à confissão – daí apenas valer relativamente à pessoa a quem a confissão é dirigida, nos termos consagrados no artigo 358, 2 do CC -.
Não basta, nestes casos, alegar a não verdade do facto confessado, devendo consubstanciar-se o erro ou outro vício de que haja sido vítima, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, CC. Anot., Vol. I, 3ª Ed., Coimbra Ed., pág. 317 em nota ao artigo 359.
No presente caso, contudo, trata-se não de um documento particular, mas de um documento autêntico, não encarnando este qualquer confissão dirigida à recorrente. Nunca se poderia aplicar o regime referido.
Sobre a força probatória os documentos autênticos rege o artigo 371 do CC.
As escrituras públicas, fazem prova plena apenas dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respetivo e dos factos nelas atestados como percecionados pela mesma autoridade.
Tal força probatória não se estende à veracidade ou verosimilhança, ou seja a correspondência com a realidade dos factos constantes das declarações.
Fazem consequentemente prova, apenas de que as pessoas declararam o que delas consta, designadamente que compram e vendem por determinado preço, mas não a veracidade de tal facto.
Relativamente aos factos de que não façam prova plena, os documentos estão sujeitos ao princípio da livre apreciação pelo tribunal – Artºs 366 do CC-, sendo admissível prova testemunhal, nos termos do nº 2 do artigo 393 do CC a contrario. A tal admissão não se opõe o nº 1 do artigo 394 do CC. Estipula este a inadmissibilidade da prova testemunhal se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico, quer sejam anteriores à formação do contrato ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores
Ainda que não se defenda a pura e simples admissão de prova testemunhal, como muitos admitem, sempre a mesma é admissível quando exista um princípio de prova escrita, como varia jurisprudência tem defendido. A prova testemunhal é então admissível como complemento de prova documental.
A razão de ser da proibição constante do art. 394° - e é, evitar os riscos próprios da falibilidade da prova testemunhal contra o que consta de documento, meio de prova mais seguro -, não se verifica nestes casos em que há um principio de prova escrita.
Vaz Serra defende a admissibilidade da prova testemunhal nos seguintes casos; quando exista um começo ou princípio de prova por escrito; quando se demonstre ter sido moral ou materialmente impossível a obtenção de uma prova escrita; e ainda em caso de perda não culposa do documento que fornecia a prova. RLJ, Ano 107.º, pág. 311ss.
Com tal abertura pretende-se; como explica o mesmo autor em, “Provas, Direito Probatório Material”, BMJ, 1962, n.º 112; obviar à possibilidade de a proibição poder originar situações injustas em face dos valores que a lei visa e persegue.
O Ac. Do STJ de 2.03.2011, BMJ n.º 112, página 212, acolheu em parte este entendimento, admitindo a prova testemunhal nos casos em que exista um elemento de prova escrito que aponte no0 sentido de não ser verdadeira a declaração produzida, no caso perante a entidade publica documentadora.
Ora no caso presente foi carreada prova documental, aliás referenciada na fundamentação das respostas dadas aos itens relacionados com a matéria, concretamente os constantes de fls. 57 a 59.
Na sua contestação os RR. invocam que o valor declarado não corresponde ao real, tendo demonstrado tal factualidade. O recorrente não beneficia de confissão, e a força probatória plena do documento não abrange o preço da venda, mas apenas que o preço declarado foi de 7.500 €.
É de confirmar o decidido.
Não há contradição, o facto de se dar por reproduzido o teor da escritura não contraria o dar-se como provado o preço real. São factualidades distintas, de um lado o que declararam perante o notário e de outro o preço real acordado.
DECISÃO:
Acordam os juízes do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente o recurso subordinado, confirmando o decidido.
Custas pelo autor relativamente ao recurso subordinado.
Guimarães, 16-02-2012
Antero Veiga
Conceição Saavedra
Raquel Rego