Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 120/10.3TBVNC.G1 |  |
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
OBRAS DA RESPONSABILIDADE DO SENHORIO
II.- Cabem ainda no âmbito deste dever, ou seja, da sua obrigação contratual, a obras que se mostrem necessárias a evitar a infiltração das águas das chuvas e as humidades no imóvel, que são, também elas, obras de conservação ordinária, já que decorrem do envelhecimento exterior do prédio, sendo certo que a infiltração das águas e das humidades aceleram a sua deterioração pelo interior.
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A) RELATÓRIO
I.- A A. “Caixa de Crédito Agrícola Mútuo…, CRL” intentou acção, com processo comum, ordinária contra a Ré “L…, Ldª.” pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento, para o exercício do comércio, que celebrou com esta, com fundamento no não uso do locado por mais de um ano.
A Ré contestou e deduziu reconvenção, pedindo que a Autora e Reconvinda seja condenada a realizar as obras de conservação do locado de modo a assegurar o pleno gozo dele para o fim a que se destina.
Os autos prosseguiram os seus termos e, após o julgamento, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a acção e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando a Autora/Reconvinda a realizar as obras de conservação do imóvel, por forma a assegurar de modo pleno o gozo do mesmo para o fim contratualmente estipulado.
A Autora conformou-se com a decisão de improcedência da acção, mas não se conformou com o decidido quanto ao pedido reconvencional, e, por isso, traz o presente recurso de apelação, pretendendo ver revogada esta parte da decisão e ser absolvida do referido pedido.
Contra-alegou a Ré/Reconvinte defendendo a improcedência do recurso, mantendo-se a sentença recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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II.- A Apelante assenta o recurso nas seguintes conclusões:
1ª. - O pedido reconvencional deduzido pela ré é absolutamente genérico e uma reprodução simples da letra da lei, não sendo enquadrável em nenhuma das situações excecionais que a lei prevê, pelo que esse pedido deve improceder
- vd. al. b) art.º 1031.º e n.º 1 art.º 1074.º CC, al. e) n.º 1 art.º 467.º e art.º 471.º CPC
2.ª - Deve deduzir-se do teor da cláusula quarta do contrato de arrendamento de 13.02.1996, que as partes convencionaram que quaisquer obras no imóvel, ficariam a cargo da arrendatária/ré
- vd. n.º 2 art.º 1111.º CC (a contrario) e art.º 236.º CC
3.ª - De todo o modo, nunca se poderia imputar à senhoria/autora a substituição de algumas telhas do telhado, por tal ter a ver com o uso normal do imóvel, que a arrendatária sempre está obrigada a manter no estado em que o recebeu
- vd. al. i) art.º 1038.º CC
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III.- Por sua vez, a Apelada defende o decidido com o fundamento nas seguintes conclusões:
1ª. – O pedido reconvencional formulado no sentido de a recorrente realizar todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias de modo a assegurar o pleno gozo do locado é processualmente admissível e está plenamente justificado nos concretos factos que alegou e que foram dados como provados, pois é exactamente essa a obrigação da recorrente e como tal esse pedido é genérico por natureza.
2ª. – A recorrente não impugnou no presente recurso a matéria de facto, razão pela qual, não pode querer que se considere demonstrada uma realidade, quando a mesma não resultou demonstrada em sede de matéria de facto como bem se assinalou na douta sentença recorrida, quando se refere que não resulta da matéria de facto assente que as obras de conservação tivessem ficado a cargo da arrendatária e por isso a realização dessas obras incumbe (em abstracto) à autora.
3ª. - No contrato ficou expressamente convencionado o direito de a arrendatária recorrida poder fazer obras ou benfeitorias no locado, mas já não ficou convencionado qualquer obrigação de fazer essas obras, pois tal obrigação impende sobre a recorrente senhoria. O facto de as partes terem convencionado no contrato de arrendamento o direito de a recorrida fazer obras ou benfeitorias no locado, em nada afasta a obrigação legal de a recorrente senhoria realizar as obras de conservação ordinária e extraordinária de modo a assegurar o pleno gozo do locado. O direito ou faculdade não é confundível nem se confunde com a obrigação.
4ª. - Assim, nunca do contrato celebrado pode retirar-se a interpretação, como pretende a recorrente, de que ao ter sido estipulado o direito da recorrida fazer obras ou benfeitorias no locado, tal significa que assumiu por via de tal disposição a obrigação de realizar obras de conservação, interpretação sem qualquer sustentação quer na natureza de tal faculdade quer na letra e sentido lógico das clausulas contratuais.
5ª. - Sendo o telhado do locado parte integrante da sua estrutura física, elemento essencial do imóvel para que o mesmo possa ter condições de ser utilizado, as obras que nele tenham de ser realizadas constituem obrigação do senhorio, pois é este quem está obrigado a assegurar o pleno gozo do imóvel ao arrendatário, pelo que tendo as manchas de telhas partidas resultado de um uso normal do imóvel, para o que a recorrida em nada contribuiu, a obrigação de proceder à sua substituição/reparação só onera a senhoria recorrente e nunca a arrendatária.
6ª. - Deste modo o tribunal “a quo” operou uma correcta interpretação e aplicação do disposto nos art. 1031º, 1038º, 1074º do CC e art. 467º e 471º do CPC, razão pelo qual deverá tal decisão ser integralmente mantida na parte em que vem recorrida.
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Como resulta do disposto nos artº.s 684º., nº. 3; 685º.-A, nº.s 1 e 3, e 685º.-C, nº. 2, alínea b), todos do C.P.Civil, sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex officio, o tribunal de recurso só conhecerá das que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
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O thema decidenduum são as três questões (louvavelmente sucintas) constantes das conclusões:
a) - formulação ilegal de pedido reconvencional;
b) - interpretação da quarta cláusula do contrato;
c) - a quem compete a realização das obras.
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IV.- Não tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto, temos por provado que:
1. - Por escritura pública celebrada em 28 de Junho de 2000, a autora adquiriu a propriedade do prédio urbano composto de barracão com dois quartos de banho, anexo e logradouro, sito no Lugar de…, Vila Nova de Cerveira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Cerveira sob o número 140, onde se encontra registada a aquisição a seu favor, por compra em processo de execução, pela Ap. 3 de 27/712000.
2. - Por acordo celebrado em 13/12/1996, no 2.º Cartório Notarial de Viana do Castelo, a ré tomou de arrendamento à anterior proprietária o prédio identificado em 1., destinado a armazém de produtos alimentares, bebidas, tabaco, gás e qualquer outro fim a que o quisesse afectar.
3. - A ré paga, como contrapartida do gozo do imóvel nos termos referidos em 2., € 309,97 mensais.
4. - A ré tem instalado um depósito de gás na Zona Industrial em Vila Nova de Cerveira.
5. - O representante da ré não se encontra no imóvel referido em 1.
6. - Existem algumas zonas do telhado onde as telhas se encontram partidas, o que contribui para infiltrações de água no interior do imóvel em tempo de chuva.
7. - O gozo do imóvel identificado em 1 renderia à autora, em condições normais de mercado, a quantia mensal de 1.100,00€.
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V.- a) A primeira questão a apreciar é a da formulação ilegal do pedido reconvencional.
Defende a Apelante que a Ré/Reconvinte, havendo formulado um pedido de realização das obras de conservação do locado, sem as concretizar formulou um pedido genérico, sem que possa enquadrar tal pedido em qualquer das situações enunciadas no artº. 471º., do C.P.Civil.
É esta, porém, uma questão nova, que a Apelante devia ter suscitado na réplica, permitindo ao Tribunal da 1ª. Instância pronunciar-se sobre ela.
E, como afirma a Apelada nas contra-alegações, por se tratar de uma questão nova não é admissível a sua discussão em sede de recurso.
Com efeito, é da natureza do recurso que ele incida apenas sobre questões que tenham sido já anteriormente apreciadas, não podendo o tribunal ad quem pronunciar-se sobre uma questão em primeira decisão sob pena de sair desvirtuada a finalidade do próprio recurso e de sair ofendido o princípio da preclusão.
Fica, pois, vedado o conhecimento da primeira questão, sem prejuízo do que infra se dirá sobre as obras a realizar no prédio arrendado, que constituem a causa de pedir, ou seja, a concretização, daquele pedido.
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b) A segunda questão a decidir é a da interpretação da cláusula quarta do contrato de arrendamento, que diz: “A arrendatária poderá fazer no locado quaisquer obras ou benfeitorias” (cfr. escritura pública de fls. 15 a 18, maxime fls. 17).
Muito embora o teor do documento não tenha sido dado como reproduzido na douta sentença impugnada, posto que ele se encontra junto aos autos, nada obsta a que interpretemos a cláusula referida.
Para o efeito, cumpre trazer à colação as regras sobre a interpretação que constam dos artº.s 236º. e 238º., do Cód. Civil.
Os negócios jurídicos são actos da autonomia privada. Através deles as pessoas regem os seus interesses e por isso que, como refere Heinrich Ewald Hörster, “a interpretação da declaração negocial deve procurar uma conciliação dos interesses do declarante e do declaratário dentro do sistema legislativo respeitante ao negócio jurídico” e, prossegue, “o objecto da interpretação é a manifestação da vontade, o elemento externo, a própria declaração negocial. O fim da interpretação é o sentido da mesma” (in “A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil”, Almedina 1992, pág. 509).
Ainda que com vozes discordantes, vem sendo entendido que o nosso Código Civil, em sede da interpretação dos contratos, consagra a doutrina objectivista, posto que temperada por uma restrição de inspiração subjectivista – só releva o sentido que o declarante, pudesse razoavelmente contar.
Com efeito, o artº. 236º., nº. 1, consagra a conhecida por “teoria da impressão do declaratário”, nos termos da qual o que releva é o sentido que “seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia, daquilo até onde ele podia conhecer”, como defende Mota Pinto (in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª. edição, pág. 447/448).
Sem embargo, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida, como o impõe o nº. 2, que traduz o princípio falsa demonstratio non nocet – o que conta é a vontade real.
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela “pretende-se proteger o declaratário conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir (in “Código Civil Anotado”, vol. I, em anotação ao artigo 236º.).
Nos negócios formais, porém, o sentido da declaração, a que se chega pela via da impressão do destinatário, tem de ter um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso salvo se esse sentido corresponder à vontade real das partes, e as razões que determinam a forma do negócio se não opuserem a essa validade – nº. 2 do artº. 238º., do Cód. Civil – razões essas que radicam na necessidade de promover a ponderação das partes e satisfazer as necessidades de certeza e segurança do tráfego jurídico e, bem assim, as da prova.
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O contrato de arrendamento que as partes celebraram está datado de 13/02/1996, em plena vigência do RAU (Regime do Arrendamento Urbano), aprovado pelo Dec.-Lei nº. 321-B/90, de 15 de Outubro, com alterações introduzidas pelo Dec.-Lei 257/95, de 30 de Setembro.
Ora, no que concerne às obras, relativamente aos arrendamentos para o comércio ou indústria, o artº. 120º. concedia às partes a liberdade de decisão sobre a quem competia executar essas obras, quer de conservação ordinária, quer de conservação extraordinária, quer de beneficiação, referidas no artº.11º..
Assim, podiam as partes acordar que tais obras ficavam, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário, sem prejuízo de este ser indemnizado pelo senhorio do custo das que aquele tivesse executado, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa (salvo havendo cláusula em contrário).
No mesmo sentido vai o novo regime do RAU - nº. 1 do artº. 1074º., do Cód. Civil.
Sem embargo, do teor da cláusula quarta, acima transcrita, não é possível extrair-se o sentido que a Apelante pretende, ou seja, que ficou contratualmente estabelecido que ficavam a cargo da arrendatária as obras, mesmo de conservação ordinária, que fossem/tivessem de ser executadas no locado.
O único sentido que se extrai daquele teor é que a Apelada/Arrendatária ficou, desde logo, autorizada a realizar quaisquer obras ou a aplicar benfeitorias no prédio, não carecendo, pois, da autorização prévia da Apelante/senhoria para o efeito, de acordo com a regra geral – constituía causa de resolução do contrato a execução de obras, sem autorização do senhorio, que alterassem substancialmente a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões (alínea d) do nº. 1 do artº. 64º.).
Improcede, pois, a segunda conclusão.
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c) A última questão respeita a saber quem é o responsável pela execução das obras, designadamente a substituição das telhas do telhado.
O contrato de arrendamento é um contrato oneroso, bilateral e sinalagmático, consistindo a prestação contratual do senhorio em conceder o gozo efectivo, posto que temporário, do prédio, a que corresponde a contraprestação do inquilino de pagar a renda acordada.
O senhorio tem, pois, como obrigação principal, a de assegurar ao inquilino o gozo do prédio arrendado, para o fim a que ele se destina – alínea b) do artº. 1031º., do Cód. Civil.
Daqui decorre que, como refere Antunes Varela, “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro” (in Rev. Legisl. e Jurisprudª., Ano 100, pág. 381).
Por sua vez, o artº. 12º. do R.A.U. impõe ao senhorio o encargo de fazer as obras de conservação ordinária, que são, além de outras, “as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração” - cfr. a alínea c) do nº. 2 do artº. 11º..
Assim, estão excluídas daquele conceito apenas as obras destinadas a reparar as “pequenas deteriorações” que o inquilino pode realizar no prédio arrendado, “quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade” – cfr. artº. 1073º. do Cód. Civil e 4º., nº. 1, do R.A.U. – e as obras necessárias à reposição do prédio no estado em que ele foi recebido pelo arrendatário, e que não constituam deteriorações inerentes a uma prudente utilização, nos termos do disposto no artº. 1043º., nº. 1, do Cód. Civil.
No que se refere às obras de conservação extraordinária, o artº. 13º., do RAU atribuía a responsabilidade por essas obras ao senhorio quando elas lhe tivessem sido ordenadas pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização.
Já o artº. 1074º., do Cód. Civil (NRAU) impõe ao senhorio o dever de executar as obras de conservação, quer ordinárias, quer extraordinárias, quer sejam impostas pelas “leis vigentes” quer o sejam pelo fim do contrato, sendo esta, porém, uma regra supletiva já que às partes é dada liberdade para convencionarem regime diferente.
O arrendatário apenas poderá executar obras no locado quando no contrato se faça constar que o poderá fazer. E se nada ficar estabelecido, o arrendatário terá de obter uma autorização prévia, e por escrito, do senhorio.
Margarida Grave, citada por França Pitão, na senda do que vinha sendo entendido já, doutrinal e jurisprudencialmente, entende por obras de conservação ordinária “aquelas que estão relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal” e por obras de conservação extraordinária “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano”, 2ª. edição actualizada, pág. 550. Cfr. ainda Aragão Seia in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, 2ª. edição, pág. 148/149).
Ora, ficou provado que existem algumas zonas do telhado onde as telhas se encontram partidas o que contribui para as infiltrações de água no interior do imóvel em tempo de chuva (nº. 6 da facticidade provada).
Como se pode ver das fotografias de fls. 72 a 75, e do relatório pericial de fls. 115 e sgs., as telhas são em fibrocimento e os buracos que apresentam são de atribuir à sua antiguidade e à normal deterioração decorrente da sua exposição aos elementos da natureza – chuva, sol e vento (uma das placas ter-se-á desprendido, como se lê a fls. 116).
Deve atentar-se ainda na chamada de atenção do Senhor Perito para um assentamento da estrutura do tecto, a exigir uma urgente “análise estrutural do pavilhão” – cfr. fls. 116.
A necessidade das obras no telhado – que faz parte da estrutura exterior do prédio – decorre do seu envelhecimento e por isso que tais obras caem no conceito “conservação ordinária” sendo, por isso, da responsabilidade do senhorio, nos termos acima referidos.
Com efeito, o senhorio tem o dever de assegurar ao inquilino o gozo do prédio em condições idênticas àquelas que se verificavam quando o arrendou.
Cabem ainda no âmbito deste dever, ou seja, da sua obrigação contratual, as obras que se mostrem necessárias a evitar a infiltração das águas das chuvas e as humidades no imóvel, que são, também elas, obras de conservação ordinária, já que decorrem do envelhecimento exterior do prédio sendo certo que a infiltração das águas e das humidades no imóvel aceleram a sua deterioração no interior.
Concordamos, pois, com a Apelada quando afirma que “o telhado, assim como as paredes, fazem parte da estrutura do prédio, não cabendo ao arrendatário executar obras que tenham a ver com ela”, sendo certo que o seu dever de manter e restituir o prédio no estado em que o recebeu está associado a deteriorações resultantes da sua utilização e não as que decorrem da vetustez do edifício.
Diga-se, finalmente, não constituir abuso do direito a imposição à Apelante na realização de tais obras porquanto, como resulta do disposto no artº. 334º., do Cód. Civil, exige-se que o excesso cometido seja manifesto, que haja “uma clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante”, nos dizeres de VAZ SERRA (in B.M.J., nº. 85º., pág. 253).
Ora, considerados os valores do início do ano transacto, em que foi feita a avaliação, o montante da renda que é paga pela Apelada equivale praticamente a um terço daquele que foi calculado como, em condições normais de mercado, a Apelante poderia obter (e que, se calhar, o recrudescer da crise económica que atravessamos já fez diminuir) o que afasta a ideia de haver uma excessiva diferença entre as atribuições patrimoniais.
Em face do exposto, improcede a terceira conclusão.
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Considerando, agora, quanto acima se expõe é de concluir que o presente recurso não merece provimento, sendo de manter a douta decisão impugnada.
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C) DECISÃO
Com fundamento no que acima se deixa exposto, acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao presente recurso de apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pela Apelante.
Guimarães, 08/Maio/2012