Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1766/11.8TBVCT.G1 |  |
COMPROPRIEDADE
II. - Quando em face da reduzida dimensão do “condomínio”, integrando apenas dois condóminos com igual permilagem ou votos representativos do capital investido, o instituto da propriedade horizontal, por si só, não resolva satisfatoriamente a necessidade de superar bloqueios existentes no que concerne à realização de obras indispensáveis de conservação das partes comuns do prédio, nada obsta, antes pelo contrário, a que se lance - para o efeito - mão de disposições legais que disciplinam o instituto da compropriedade.
III- De resto, consubstanciando a propriedade horizontal um novo direito real complexo, combina ele, precisamente, figuras preexistentes de dois direitos reais, a saber, a propriedade e a compropriedade, incidindo a propriedade exclusiva do condómino sobre a fracção autónoma, e, a compropriedade, sobre as partes comuns, ainda que formando ambos, é certo, um conjunto incindível.
1.Relatório.
O.. e mulher, M.., residentes em Viana do Castelo, intentaram contra L.., e mulher MA.., residentes também em Viana do Castelo, acção com processo sumário, pedindo que :
I –
a) seja declarado que é necessário e urgente realizar obras, nas partes comuns do prédio id. no artigo 3º da PI, nomeadamente, de beneficiação e/ou reconstrução do telhado, de limpeza e pintura dos panos de paredes exteriores do prédio e de remodelação do ramal de esgotos do prédio.
b) seja declarado que para realizar as obras referidas é necessária uma quantia nunca inferior a 8.550,00€, acrescida do IVA à taxa legal em vigor à data de realização das obras.
II
a) Sejam os Réus condenados no pagamento aos Autores de quantia nunca inferior a 4.275,00€, acrescida do IVA à taxa legal em vigor à data de realização das obras, para que estes (Autores) possam realizar a suas expensas as obras necessárias nas partes comuns do prédio;
b) Sejam os Réus condenados no pagamento dos juros de mora, à taxa legal em vigor, a contar do momento em que os Autores procedam ao pagamento das obras necessárias nas partes comuns do prédio;
c) Sejam os Réus condenados no pagamento aos Autores de quantia nunca inferior 1.000,00€ a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros legais vincendos contados da sua citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegaram em síntese que :
- AA e RR são donos e legítimos possuidores de fracções autónomas do prédio sito no nº. .., da Rua.. de Viana do Castelo, sendo a dos AA a correspondente à letra “B” e sita do 1ºandar e, a dos RR, a correspondente à Letra “A” e sita no rés-do-chão, dispondo o referido prédio apenas de duas fracções, é certo, mas nele existindo partes comuns que se encontram em avançado estado de degradação e ameaçam ruína iminente ;
- Sendo necessária e urgente , no referido prédio, a realização de obras de beneficiação e /ou reconstrução nas partes comuns, e ascendendo elas a quantia nunca inferior a € 8.550,00, acrescida de I.V.A., a verdade é que os RR vêem demonstrando não estarem disponíveis para resolver a situação , custeando 50% do custo das obras ( pois que a permilagem de cada uma das únicas fracções do prédio é de 500 ) , o que tudo vem causando e continua a causar aos A.A. enorme sofrimento e abalo psicológico.
1.1.- Após citação, os RR contestaram, essencialmente por impugnação motivada (alegando que o prédio não carece de obras e, ademais, a justificarem-se elas, o respectivo custo é inferior ao apontado pelos AA) e, de seguida , atravessaram nos autos os AA requerimento a deduzir incidente de intervenção principal provocada , impetrando a admissão , nos termos do artº 325º e ss. do Cód. Proc. Civil , a intervenção principal provocada do Condomínio do prédio sito na Rua. .., representada pela Ré MA...
1.2.-Após resposta dos RR ao incidente identificado em 1.1., e cujo indeferimento no respectivo entendimento se impunha ( Porque no prédio não existe condomínio ), proferiu a primeira instância decisão no sentido da inadmissibilidade do chamamento, sendo o respectivo conteúdo do seguinte teor :
“ Vieram O.. e mulher M.. deduzir incidente de intervenção principal provocada do condomínio do prédio sito na Rua.., representada por MA.., com base em eventual ilegitimidade passiva dos R.R..
Os R.R. pronunciaram-se no sentido do indeferimento do incidente.
Cumpre, pois, apreciar e decidir.
Nesta sede, considerando o teor da concreta relação material controvertida, tal como ela é configurada pelos A.A. na sua petição inicial (cfr. artigos 26.º, n.ºs 1 a 3), inexiste qualquer ilegitimidade passiva a ser suprida mediante o incidente de intervenção principal provocada.
Pelo que se indefere o requerido incidente de intervenção principal provocada.
Custas incidentais pelos A.A., com taxa de justiça que se fixa no mínimo legal.”
1.3.- Findos os articulados e frustrada uma tentativa de conciliação das partes, considerado que o estado do processo permitia, desde logo, conhecer do mérito da causa, foi de seguida proferido pelo tribunal a quo saneador/sentença , sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor:
“ (…)
Vale isto por dizer que, em face da matéria alegada pelos A.A. na sua petição inicial e dos pedidos ali formulados, se verifica uma situação de inconcludência, que consubstancia causa de improcedência da acção.
***
DECISÃO.
Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo totalmente improcedente a presente acção.
Custas pelos A.A..
Registe e notifique. “
1.4.- Inconformados com a decisão a que se alude no item 1.2. do presente Ac. e, bem assim, com aqueloutra identificada em 1.3., de imediato e em tempo atravessaram nos autos os AA requerimento (implícito) de interposição de apelações , tendo na respectiva e única peça recursória formulado as seguintes conclusões :
1. O Tribunal "a quo" absolveu os Réus/Recorridos com base na, ainda que encapotada, ilegitimidade passiva destes, por entender que o seu lugar deveria ter sido ocupado pelo Condomínio, representado pelo seu Administrador.
2. O Sr. Juiz do Tribunal "a quo" considerou que os AA/Recorrentes não alegaram na sua petição inicial que comunicaram ao administrador do condomínio a necessidade de realizar as obras ali indicadas, nem tão pouco que reclamaram a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria, pelo que não se encontra preenchido um dos requisitos para o preenchimento da hipótese do artigo 1427.º do C.C.
3. E que o disposto no artigo 1427.º do C.C. apenas confere ao condómino afectado, verificando-se a indispensabilidade das realização de reparações necessárias e urgentes (e preenchido o requisito da falta de acção do administrador ou de decisão de assembleia sobre tal matéria), o direito de executar as referidas obras, e não o de, substituindo-se ao administrador do condomínio (cfr. artigos 1424.º, n.º 1, 1436.º, al. d) e 1437.º, n.º 1) instaurar acções judiciais contra outro(s) condómino(s) para cobrar receitas comuns.
4. No presente recurso está em causa aferir da legitimidade dos Autores, na qualidade de proprietários (condóminos) de uma fracção, de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, para por si só, demandar outro proprietário (condómino), numa acção em que estão em causa a realização de obras nas partes comum do prédio.
5. Nos termos do art. 26º do CPC, os AA/Recorrentes têm interesse em demandar e os RR/Recorridos interesse em contradizer, porquanto cada condómino é comproprietário das partes comuns do edifício, onde se pretendem fazer as obras, de harmonia com o disposto no artigo 1420º nº1 do CC.
6. Caso dúvidas houvesse sobre a legitimidade dos AA/Recorrentes sempre a mesma teria de ser conferida de acordo com o preceituado no artigo 26º nº 3 do CPC
7. Por outro lado, tendo o imóvel sub judice apenas dois condóminos, ou seja, Autores/Recorrentes e Réus/Recorridos, a acção para resolução de qualquer litígio sempre terá de ser apenas proposta por um contra o outro.
8. Ora, o administrador do condomínio tem, entre outras, as funções elencadas no artigo 1436º do Código, que não é de modo algum taxativo na sua enumeração.
9. Igualmente, o administrador tem legitimidade para demandar e ser demandado conforme dispõe expressamente o artigo 1437º, do mesmo diploma legal.
10. Acontece, porém, que o administrador do condomínio é um mero mandatário das decisões tomadas pelos condóminos na respectiva assembleia, aplicando-se-lhe as regras do mandato.
11. Deste modo, salvo casos especialmente previstos na lei, não pode este termais poderes do que aqueles que caberiam ao mandante, especialmente ,como no sub judice onde os condóminos são apenas dois, não se justificando de todo que a acção não pudesse ser proposta pelos Recorrentes.
12. Na realidade, mal se entenderia que na situação concreta em que Recorrentes e Recorridos são os únicos condóminos, tivessem de recorrer primeiramente à eleição de um administrador, que como também já antes se disse, caberia em primeira linha aos Recorridos, por força do disposto no nº 2, do artigo 1435º-A, do Código Civil, para posteriormente, na sua qualidade de condóminos, que é a que agora possuem, virem demandar a si próprios, numa possível qualidade de administradores, quando os mesmos não pretendem as obras.
13. Adicionalmente, nada tendo os Recorrentes e os Recorrido convencionado sobre a gestão de coisa comum, nem tendo designado um administrador, é aplicável às partes comuns o regime da compropriedade preceituado no Código Civil
14. Assim, nos termos do disposto no artigo 985º deste diploma legal, aplicável por força da remissão do art. 1407º nº 1 do CC, na falta de convenção em contrário, todos os condóminos têm poder para administrar e agir judicialmente dentro de tal âmbito.
15. A legitimidade conferida pelo artigo 1437º do Código Civil ao administrador não exclui a legitimidade do próprio condomínio e no caso sub júdice do condómino.
16. Neste sentido os Ac. da Relação de Lisboa de 28/02/2008, no processo nº 576/08-2 e de 01/06/2011 no processo nº 0030753, ambos publicados in www.dgsi.pt.
17. Com efeito, ao julgar procedente a excepção dilatória da ilegitimidade processual dos A.A. o Sr. Juiz do Tribunal a quo violou, por erro de interpretação o disposto nos artigos 26º do CPC, arts. 1420º, 1437º, 1407º nº 1 e 985º nº 1 do CC.
18. Por mera cautela, os AA/Recorrente apresentaram requerimento de intervenção principal provocada, para chamar aos autos o Condomínio, do prédio sito na Rua de S. Sebastião nº 285, lote 32, freguesia de Darque,concelho de Viana do Castelo e sanar a eventual excepção de ilegitimidade.
19. No entanto, o meritíssimo juiz a quo indeferiu-o, entrando em contradição nos seus termos, pois apesar de entender que o Condomínio, representado pelo seu administrador, é que seria a parte legítima nesta acção para demandar os RR/Recorridos, não permitiu o seu chamamento, para sanar a alegada ilegitimidade, que depois invocou como fundamento único da sua sentença.
20. Face ao exposto, no caso de se entender que os AA/Recorrentes são parte ilegítima nesta acção, deve ser revogada a decisão de indeferimento do incidente de intervenção principal provocada do Condomínio, do prédio sito na Rua .. de Viana do Castelo e decidir-se que os autos prossigam os seus termos.
NESTES TERMOS e mais de direito que V. Exas. melhor e doutamente suprirão:
- deve ser concedido provimento ao recurso interposto e, em consequência, revogar-se a douta sentença recorrida, substituindo-se por uma que declare AA/Recorrentes e RR/Recorridos são partes legítimas nesta acção.
Caso assim não se entenda, deve revogar-se a douta sentença recorrida, na parte que indefere o pedido de intervenção principal provocada do Condomínio, do prédio sito na Rua.., concelho de Viana do Castelo, ordenando-se que os autos prossigam os seus termos até final.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Thema decidendum
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente (cfr. artºs. 684º, nºs 2 e 3 e 685º-A, nº 1 , ambos do Cód. de Proc. Civil ) e sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do Código de Processo Civil , as questões a decidir resumem-se a saber :
a) se deve ser concedido provimento à apelação interposta do saneador/sentença do a quo e que julgou totalmente improcedente a acção.
b) se deve revogar-se o despacho do a quo que indeferiu o pedido de intervenção principal provocada do Condomínio, do prédio sito na Rua .., concelho de Viana do Castelo, ordenando-se que os autos prossigam os seus termos até final.
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2.Motivação de Facto.
A factualidade relevante para o conhecimento das apelações resume-se àquela que resulta do relatório do presente Ac., para o qual se remete brevitatis causa, estando no essencial relacionada com o alegado pelos apelantes no âmbito da respectiva petição inicial .
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3.Motivação de direito.
3.1.- Se deve ser concedido provimento à apelação interposta do saneador/sentença do a quo e que julgou totalmente improcedente a acção.
Porque conveniente para uma correcta e cabal percepção de qual o thema decidendum da apelação interposta do saneador/sentença, recorda-se que, a anteceder o respectivo excerto decisório, aduziu o tribunal a quo a seguinte motivação de direito :
“ (…)
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O tribunal é o competente.
O processo é o próprio e inexistem nulidades que o invalidem totalmente.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias, são legítimas e encontram-se devidamente representadas por Advogado.
Os autos contêm já todos os elementos necessários à prolação de sentença que se pronuncie acerca do mérito da causa, inexistindo quaisquer questões prévias ou incidentais que o impeçam.
***
(…)
Dos ditos factos alegados pelos A.A. resulta, desde logo, que estes e os R.R. são os únicos condóminos de prédio constituído em propriedade horizontal (cfr. artigos 1414.º e 1415.º do C.C.).
Nos prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal existem partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (cfr. artigos 1420.º, n.º 1 e 1421.º) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (a fracção autónoma).
Relativamente ás primeiras, torna-se necessária a sua gestão e conservação, razão pela qual a lei reconhece a existência de dois órgãos para o efeito: o administrador de condomínio e a assembleia de condóminos.
E, a propósito das reparações necessárias e urgentes nas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal prescreve o artigo 1427.º do C.C. que elas podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Na verdade, é ao administrador, como órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos ou como zelador dos bens comuns (cfr. artigo 1436.º do C.C.)que incumbe realizar, quer as inovações aprovadas, quer as obras necessárias á conservação ou fruição das partes comuns do edifício.
E, assim, nas partes comuns do edifício, em principio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador (cfr. Ac. da R.P. de 25-10-2005 in www.dgsi.pt.).
Quando não haja administrador, ou este se encontre impedido, e se mostre necessário proceder, com urgência, a reparações indispensáveis qualquer dos condóminos pode tomar, por si, a iniciativa das obras, cujas despesas serão repartidas segundo os critérios estabelecidos no artigo 1424.º do C.C. (cfr. Pires de Lima e A. Varela in C.C.Anotado, vol. III, 2.ª ed., Coimbra Editora, 1987, pp. 436 e 437).
A intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excepcional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador do condomínio efectuar as obras, razão porque se impõe que primeiramente o condómino afectado comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.
Ora, no caso, os A.A. não alegaram na sua petição inicial que comunicaram ao administrador do condomínio (que também não identificaram no dito articulado) a necessidade de realizar as obras ali indicadas, nem tão pouco que reclamaram a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.
E, portanto, não se encontra preenchido um dos requisitos para o preenchimento da hipótese do artigo 1427.º do C.C..
Por outro lado, o disposto no artigo 1427.º do C.C. apenas confere ao condómino afectado, verificando-se a indispensabilidade das realização de reparações necessárias e urgentes (e preenchido o requisito da falta de acção do administrador ou de decisão de assembleia sobre tal matéria), o direito de executar as referidas obras, e não o de, substituindo-se ao administrador do condomínio (cfr. artigos 1424.º, n.º 1, 1436.º, al. d) e 1437.º, n.º 1) instaurar acções judiciais contra outro(s) condómino(s) para cobrar receitas comuns.
Assim, só verificada a reparação é que lhe assiste o direito de ser reembolsado da quantia despendida da parte do condomínio, recebendo assim da administração do condomínio (do administrador – cfr. artigo 1436.º, al. d) -) o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fracção (sendo certo que o condomínio poderá, nesses casos, para pagamento das aludidas quantias vir a utilizar o fundo comum de reserva, de constituição obrigatória – cfr. artigos 4.º, n.º 1 do D.L. n.º 268/94, de 25 de Outubro -).
Não assistindo aos A.A. o direito de peticionar aos R.R. a comparticipação por eventuais obras (alegadamente) necessárias e urgentes (não realizadas), também não poderão aqueles ser ressarcidos por quaisquer alegados danos não patrimoniais eventualmente resultantes da aludida não comparticipação.
Vale isto por dizer que, em face da matéria alegada pelos A.A. na sua petição inicial e dos pedidos ali formulados, se verifica uma situação de inconcludência, que consubstancia causa de improcedência da acção.”
Ora , analisada douta decisão que antecede, e confrontando-a com a quase totalidade das conclusões da apelação dirigida ao saneador/sentença, desde logo ressalta que os apelantes laboram manifestamente num claro equívoco, qual seja o de que o tribunal a quo julgou procedente determinada excepção dilatória da ilegitimidade processual dos AA e, assim sendo, terá a primeira instância errado em sede de interpretação e aplicação do disposto no artº 26º, do CPC.
Ademais, consideram ainda os apelantes, o erro da decisão recorrida é ainda mais “grave” e incompreensível quando, a antecedê-la, o mesmo o tribunal indeferiu o incidente de intervenção que os AA deduziram precisamente para sanar a alegada ilegitimidade.
Ora, sucede que, como resulta com clareza do Saneador/sentença apelado, nele não julgou a primeira instância como procedente uma qualquer excepção dilatória, maxime a prevista no artº 494º, alínea e), do CPC (pressuposto processual da legitimidade), pois que, se o tivesse feito, o respectivo excerto decisório só poderia ter “terminado” com a absolvição dos apelados da instância (cfr. artº 493º,nº2, do CPC), o que não foi o caso e, de resto, no despacho saneador/tabelar que o antecede, é o tribunal a quo expresso em dizer , a dado passo, que : “As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias, são legítimas e encontram-se devidamente representadas por Advogado.”
A acção, em suma, decaiu com base em vício relacionado com a sua manifesta inviabilidade, estando portanto o respectivo fundamento interligado com o fundo da causa, que não com um qualquer vício formal relacionado com a relação processual, como que confundindo os apelantes a legitimidade ad causam (saber se tinham interesse directo para demandar, ut artigo 26º, nº 1, do Código de Processo Civil) com a legitimidade substantiva (saber se tinham efectivo direito ao peticionado), tendo o a quo julgado no sentido da ausência desta esta última relativamente aos AA.
Dito isto, e voltando à decisão recorrida, parte ela do pressuposto de que a pretensão dos apelantes é deduzida (implicitamente) com base, apenas, na previsão do artº 1427º, do CCivil, mas, porque nenhum dos subjacentes e necessários pressupostos legais se verificam, porque não alegados [ a) falta ou impedimento de administrador b) quantias suportadas por condómino em reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns]), estava irremediavelmente a acção , ab initio ,destinada ao fracasso.
A nosso ver, porém, a questão não pode e não deve ser aferida apenas à luz do dispositivo legal do artº 1427º, do CC, não se nos afigurando, em face do grosso da factualidade alegada na petição inicial, existir apenas uma única solução plausível da questão de direito, aconselhando de resto a “ jurisprudência das cautelas “ que a prolação de uma decisão de mérito em sede de despacho saneador apenas deve verificar-se quando existe um elevado grau de segurança no tocante à ausência de qualquer outra solução.
Ora bem.
Tem razão a primeira instância quando, partindo do pressuposto (por ambas as partes aceite) de que o prédio dos autos está constituído em propriedade horizontal , sendo composto por fracções autónomas, ainda que com identidade de permilagem, importa desde logo atentar/observar o respectivo regime, sendo que, nele, cada um dos condóminos não pode derrogar o princípio da indivisibilidade das partes comuns do edifício.
É que, porque constituído em propriedade horizontal, dispõe ele de partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (art.ºs 1420.º, n.º1 e 1421.º do Código Civil), e de partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas), sendo que, relativamente às primeiras, e tornando-se necessária a sua gestão e conservação, previu o legislador a existência de dois órgãos para o efeito, a saber, o administrador de condomínio e a Assembleia de Condóminos ( cfr. artºs 1430º,nº1 e 1435º, ambos , do CC ).
E, de resto, no âmbito das funções do administrador , e de entre outras, resulta da alínea f), do artº 1436º, do CC , que é função dele realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, entre os quais se inclui a incumbência de proceder às reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício .(1)
Ou seja, manifestamente, e no que concerne às partes comuns, os condóminos, individualmente considerados, não se podem sobrepor ao administrador eleito, apenas lhes sendo permitido, na falta ou impedimento do administrador, proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício (cfr. artº 1427º, do Código Civil ).
Em suma, como refere Rui Vieira Miller (2) são necessários três requisitos cumulativos para que o condómino possa realizar e custear obras nas partes comuns: a) que não haja administrador ou este não possa intervir; b) que as obras sejam indispensáveis, ou seja, necessitam de ser efectuadas para uma boa conservação e fruição das partes comuns c) que sejam urgentes , ou seja, a não serem executadas, tal porá em causa a segurança e tranquilidade dos condóminos ou por serem potenciadoras de danos imediatos no edifício, devendo o grau da urgência ser conjugado com a natureza e tempo de impedimento do administrador a fim de se aquilatar a legitimidade da iniciativa de intervenção do condómino na área da competência deste.
Dir-se-á, assim, em conclusão, que a intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos e por sua iniciativa, é sempre algo de excepcional, cabendo em primeira linha tal incumbência ao administrador de condomínio, razão porque em primeiro lugar há-de o condómino interessado comunicar o facto ao referido administrador , reclamando/insistindo para que aja/actue ele com vista a, v.g., diligenciar com celeridade pela reparação de concreto vicio de parte comum susceptível de por em grave risco ou perigo um seu direito ( v.g. uma infiltração grave que afecte e/ou impeça a utilização pelo condómino de um quarto de dormir da sua fracção).
E, só quando a resposta em tempo útil do Administrador não é possível, quer porque não existe administrador , quer porque está ele impedido ou não pode intervir , e sendo necessário proceder com urgência a obras que se apresentem como indispensáveis, então sim, licito será ao condómino tomar a iniciativa de ser ele a executá-las, cabendo-lhe mais tarde o direito ao reembolso das quantias despendidas (sendo o reembolso efectuado pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções, cfr. artº 1424º, do CC). (3)
Sendo os passos supra indicados aqueles que qualquer condómino obrigado está a trilhar quando pretende agir sob a alçada do artº 1427º, do CC (4), importa reconhecer que, in casu, não se mostram todos eles explanados na petição inicial dos apelantes, razão porque prima facie se impunha aqui e agora concluir pelo acerto da decisão recorrida, sendo a apelação julgada improcedente.
Tal não é, porém, o desfecho que julgamos ser o adequado, isto considerando as particularidades o caso sub Judice..
Senão, vejamos.
Como resulta manifestamente do alegado pelos AA na respectiva petição inicial, e, bem assim, dos documentos carreados para os autos , in casu está em causa um pequeno prédio constituído em propriedade horizontal, sendo ele apenas composto por duas fracções autónomas, por sinal com igual permilagem e, no tocante a espaços de uso uso comum, apenas se descobre nos referidos documentos a existência de logradouro com a área de 54 m2 localizado nas traseiras do prédio ( cfr. o alegado no artº 5º da PI).
Trata-se pois de um prédio constituído em propriedade horizontal de reduzida/diminuta dimensão e/ou importância e que, como tal, as necessidades de existir no “terreno” um condomínio formalmente constituído e actuante são à partida injustificadas, assim os únicos dois condóminos “remassem sempre no mesmo sentido” no tocante à realização das obras necessárias à salvaguarda da manutenção e conservação das partes comuns.
Como prima facie tal não sucede , não se descortina porém que in casu o instituto da propriedade horizontal, por si só, fosse capaz de contribuir para a solução (antes pelo contrário), pois que, existindo apenas dois condóminos ( os AA e os RR ) e dispondo cada um deles do mesmo poder (igual permilagem ou votos representativos do capital investido – cfr. artº 1432º, nº3, do CC) em sede de funcionamento da assembleia, fácil é concluir que jamais qualquer deliberação seria aprovada por maioria e, assim sendo, por arrastamento, nenhuma deliberação da assembleia de condóminos poderia pelo administrador ser executada ( cfr. artº 1436º, alínea h).
Dir-se-á assim que, perante a intransigência dos RR, mais não restava aos AA senão o de aguardarem por “ melhores dias”, maxime por uma mudança de atitude/comportamento dos RR, sujeitando-se assim à indisponibilidade destes em contribuírem para a conservação da coisa comum.
Tal não se justifica, e , em todo o caso , o direito tem (como sempre – cfr. artº 8º do CC) a solução (de resto, quando, tal como ocorre em grande número de casos, a lei não é directamente aplicável a concreta situação, estabelece sempre ela as balizas e fornece as referências para o modo como a norma do caso deve ser obtida – cfr. Fikentscher, citado por Karl Larenz, in Metodologia da Ciência do Direito, 3ª Edição, F.C.Gulbenkian, pág. 198.).
Vejamos.
É reconhecido pela “ melhor” doutrina (5) que a propriedade horizontal é um novo direito real complexo, pois que combina figuras preexistentes de direitos reais, a saber, a propriedade e a compropriedade.
Dizendo de uma outra forma, a propriedade horizontal integra uma propriedade exclusiva do condómino sobre a fracção autónoma e um direito de compropriedade sobre as partes comuns ( artº 1420º, nº1, do CC), formando ambos um conjunto incindível ( cfr. artº 1420º,nº2, do CC ). (6)
Ora, quando na presença de litigio entre dois condóminos que diga respeito a parte comum de prédio constituído em propriedade horizontal, mas não seja ele susceptível de uma resolução adequada no âmbito do quadro legal que rege a propriedade horizontal, tudo obriga ( cfr. artºs 8º e 10º, do CC) a lançar mão das disposições legais aplicáveis à compropriedade, e desde que não colidam elas com o regime da propriedade horizontal.(7)
E, sendo assim como se julga que deve ser, resulta do artº 985º, do CC, ex vi do artº 1407º, do mesmo diploma legal, que, na falta de convenção em contrário, todos os sócios têm igual poder para administrar, isto por um lado e, por outro, ainda que para a administração em geral, ou para determinada categoria de actos, seja exigido o assentimento de todos os administradores ou da maioria deles, a qualquer dos administradores é licito praticar os actos urgentes de administração destinados a evitar à sociedade um dano iminente ( cfr. artº 985º, nº1 e 5, do CC).
Por outra banda, ainda repescando no instituto na compropriedade, nele descobre-se outrossim o artº 1411º, do CC, o qual reza que “Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao se direito “.
Tal equivale a dizer que, por força do disposto no artº 1411º, do CC, os comproprietários devem contribuir para as benfeitorias necessárias, sendo estas as que têm por fim evitar a perda, a destruição ou a deterioração da coisa ( cfr. artº 216º, do CC).
Chegados aqui, e segundo uma outra e diversa (daqueloutra a que se refere o Exmº Juiz a quo na sentença apelada) solução plausível da questão de direito, e nos termos apontados, não se mostra, assim, em face da matéria alegada pelos A.A. na sua petição inicial e dos pedidos nela formulados, e com a segurança necessária, que in casu se verifique uma situação de inconcludência que consubstancie, inevitavelmente, causa de improcedência da acção.
Destarte, em face do exposto e sem necessidade de mais considerações, impõe-se ,portanto, na sequência da procedência da apelação, a revogação do saneador/sentença recorrido, devendo os autos prosseguirem a posterior e normal tramitação.
3.2.- Se deve revogar-se o despacho do a quo que indeferiu o pedido de intervenção principal provocada do Condomínio, do prédio sito na Rua de S. Sebastião nº 285, lote 32, freguesia de Darque, concelho de Viana do Castelo, ordenando-se que os autos prossigam os seus termos até final.
Na sequência do decidido no item 3.1. do presente Ac., verifica-se, manifestamente, a inutilidade superveniente da instância recursória atinente à censura do despacho do a quo que indeferiu o pedido de intervenção principal provocada do Condomínio, do prédio sito na Rua...
Não se impõe, portanto, o conhecimento da apelação interposta pelos AA do despacho da primeira instância referido.
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Em conclusão ( cfr. artº 713º,nº7, do CPC)
I - Na propriedade horizontal, as reparações que devam incidir sobre as partes comuns do prédio só podem ter lugar, por iniciativa de um dos condóminos, na falta ou impedimento do administrador, e quando as mesmas sejam indispensáveis e urgentes.
II. - Quando em face da reduzida dimensão do “condomínio”, integrando apenas dois condóminos com igual permilagem ou votos representativos do capital investido, o instituto da propriedade horizontal, por si só, não resolva satisfatoriamente a necessidade de superar bloqueios existentes no que concerne à realização de obras indispensáveis de conservação das partes comuns do prédio, nada obsta, antes pelo contrário, a que se lance - para o efeito - mão de disposições legais que disciplinam o instituto da compropriedade.
III- De resto, consubstanciando a propriedade horizontal um novo direito real complexo, combina ele, precisamente, figuras preexistentes de dois direitos reais, a saber, a propriedade e a compropriedade, incidindo a propriedade exclusiva do condómino sobre a fracção autónoma , e , a compropriedade , sobre as partes comuns , ainda que formando ambos, é certo, um conjunto incindível.
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6. Decisão.
Termos em que, acordam os Juízes na 2ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães, em , concedendo provimento à apelação interposta pelos AA do saneador/sentença do a quo:
6.1- Revogar o saneador-sentença recorrido, ordenando-se que os autos prossigam os seus “ normais” termos até final.
6.2.- Julgar prejudicado o conhecimento da apelação interposta pelos AA do despacho do a quo que indeferiu o pedido de intervenção principal provocada do Condomínio.
Custas de ambas as apelações pela parte vencida a final .
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(1) Cfr. Abílio Neto, in Propriedade Horizontal, 2ª Edição, 1982, Ediforum, pág. 183
(2) In A propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, 198, págs. 232/233 .
(3) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol. III, 1972, pág. 373.
(4) Ficando ainda assim sujeito , não logrando mais tarde provar ( ónus que sobre si impende ) a qualificação de urgente das obras realizadas , a não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa – Cfr. Francisco Pardal e Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal, Coimbra Editora, 3ª edição, pág. 196.
(5) Vide de entre muitos outros, José de Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, Almedina, págs. 498 e segs ; Rui Vieira Miller, ibidem, págs. 19 e 55 e Armindo Ribeiro Mendes , in A propriedade Horizontal no Código Civil de 1966, in Revista da Ordem dos Advogados, 1970, 37.
(6) Cfr. António Lima Araújo e Fernando Roboredo Seara, in Direitos Reais, Lisboa, 1980, pág. 385.
(7) Tal como foi já decidido no Ac. de 24/4/2012, do Tribunal da Relação de Coimbra, disponível in www.dgsi.pt.
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Guimarães, 23/10/2012
António Manuel Fernandes dos Santos ( o Relator)
António Manuel Figueiredo de Almeida (1º Adjunto)
Ana Cristina Oliveira Duarte ( 2º Adjunto)