| 3380/13.4TBVCT.G1 |  |
DIREITO DE RESOLUÇÃO OU DE MODIFICAÇÃO DO CONTRATO
ABUSO DE DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
2. O direito de resolução do contrato de arrendamento com base na falta de licença de utilização e invocado pela arrendatária é ilegítimo, excedendo manifestamente os ditames da boa-fé, uma vez que sabia, desde há cinco anos, qual o tipo de alvará de licença do locado, utilizou-o para o fim que constava do contrato de arrendamento (clínica de fisiatria), pagando as respectivas rendas e acordou com o senhorio a actualização/mudança da licença de utilização, obtendo a autorização deste e executando a arrendatária as respectivas obras e pagando as suas despesas e licenças administrativas.
3. Tal comportamento da arrendatária levou necessariamente o senhorio a convencer-se e a confiar legitimamente que a actuação daquela jamais desencadearia a resolução do contrato de arrendamento invocada por falta de licença.
I – Relatório;
Recorrente: BB, (Ré);
Recorridos: CC e Outros (AA.);
*****
Pedido:
Nesta acção declarativa com processo comum que CC e Outros intentaram contra BB, pediram aqueles a condenação desta:
a) A pagar aos Autores, na proporção de 2/3 para os Autores CC e marido e de 1/3 para os Autores DD e marido, a quantia global de € 35 430,07, acrescida de juros de mora, contados à taxa legal sobre o capital em dívida, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
b) A pagar aos Autores, na proporção de 2/3 para os Autores CC e marido e de 1/3 para os Autores DD e marido, a indemnização ilíquida que, por força dos factos acima alegados, vier a ser fixada em decisão ulterior ou vier a ser liquidada em execução se sentença;
c) A repor o locado no estado em que se encontrava previamente à cessação do contrato, ou seja, com todas as tomadas, interruptores, equipamentos de instalação eléctrica, incluindo quadros eléctricos, sinalização de emergência, rede de águas, armaduras reflectivas, sensores de alimentação, ventiladores, sinalizadores de emergência, equipamento de apoio técnico para deficientes, iluminação de emergência, detectores de incêndio, botões de incêndio, extintores, central de incêndio, um espaldar, carrilhões da mangueira, um cilindro, lavatórios, candeeiros, bem como os demais equipamentos necessários à exploração de uma clínica de fisiatria no locado.
Causa de pedir:
Alegaram os autores os factos atinentes ao pedido indemnizatório formulado com base na responsabilidade contratual da ré decorrente do contrato de arrendamento celebrado.
Houve contestação, impugnando a factualidade invocada pelos demandantes, e reconvenção, nos termos da qual a ré pediu a condenação solidária daqueles no pagamento da quantia de € 1.000,00 (mil euros), acrescida de juros de mora calculados à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento, referentes a coima que teve de suportar pelo facto de o locado não possuir licença de utilização para a actividade da ré e devido à inércia dos autores.
Houve réplica e apresentação de articulado superveniente.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida a sentença recorrida, decidindo-se julgar a acção procedente e improcedente o pedido reconvencional e, em consequência:
«a) Condenar a ré BB a pagar aos Autores, na proporção de 2/3 para os Autores CC e marido e de 1/3 para os Autores DD e marido, a quantia global de € 35 430,07, acrescida de juros de mora, contados à taxa legal sobre o capital em dívida, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
b) Condenar a ré BB a pagar aos Autores, na proporção de 2/3 para os Autores CC e marido e de 1/3 para os Autores DD e marido, a indemnização ilíquida, referente à impossibilidade de os autores retirarem do locado as suas utilidades por inteiro, tendo ficado impedidos de (ao menos temporariamente) o arrendar e, entretanto, arrendando-o por um valor inferior ao de mercado, que vier a ser fixada em decisão ulterior ou vier a ser liquidada em execução se sentença;
c) Absolver os autores/reconvindos do pedido reconvencional contra os mesmos formulados pela ré/reconvintes».
Inconformada com tal decisão, dela interpôs recurso a ré, apresentando alegações, nas quais conclui, em súmula, o seguinte:
1. Entende a recorrente que o ponto 3.23. da matéria de facto dada como provada deve passar a ter a seguinte redação: “O locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, emitida em 3 de julho de 1989, que autorizava a utilização do prédio para comércio.”
2. A prova que aponta neste sentido é a constante do documento 15, junto com a contestação (comunicação da câmara municipal de Viana do Castelo, dirigida a EE, em 2011/12/19), conjugado com o documento n.º 16, junto com a petição inicial, em que consta o pedido de alteração da fracção de comércio para serviços, requerida à câmara municipal de Viana do Castelo, pelos AA., bem como, o documento 12, junto com a petição inicial.
3. O ponto 3.24. da matéria de facto provada deve ser eliminado, dando origem a quatro novos pontos:
3.24.a) Em junho de 2007 ocorreu uma inundação no locado, que a ré participou aos Serviços Municipalizados de Saneamento Básico de Viana do Castelo.
3.24.b) Na sequência desse pedido, a Câmara Municipal de Viana do Castelo instaurou um processo de contra-ordenação contra a Ré, imputando-lhe o exercício da actividade de clínica de fisioterapia no locado, sem dispor de licença de utilização adequada para o efeito.
3.24.c) O EE, pai das AA., comprometeu-se a diligenciar, junto da Câmara Municipal de Viana do Castelo, pela atualização da licença de utilização.
3.24.d) A ré comprometeu-se a custear na totalidade e a obter as licenças necessárias para as obras de remodelação e de beneficiação que pretendia realizar, no locado.
4. São os seguintes os concretos pontos da matéria de facto de onde se extrai a conclusão ora apresentada:
- Do depoimento de FF, do 00’15’’02’’’ ao 00’15’’42’’’, conjugado com os documentos n.º 3 a 11, juntos com a contestação;
- Depoimento da testemunha GG 00’1’’30’’’ a 00’2’’30’’’;
- Documentos 3 a 11, juntos com a contestação, e documentos 14 e 15, juntos com a petição inicial.
5. O ponto 3.27. da matéria de facto provada deve, assim, passar a ter a seguinte redação: “No seguimento desse pedido, a Ré e o então usufrutuário subscreveram um acordo, em que ficou convencionado que a Ré ficaria autorizada a fazer obras, ficando também a seu cargo todas as despesas com a legalização e realização dessas mesmas obras: “(...) O primeiro outorgante autoriza a realização das referidas obras nos termos da cláusula terceira do contrato de arrendamento, obrigando-se a assinar tudo quanto seja necessário à legalização e realização das mesmas, mas as despesas respectivas, incluindo licenças administrativas, honorários e realização das mesmas são da inteira responsabilidade da segunda outorgante, não podendo ao primeiro ser exigido qualquer montante com referência a essas obras, seja a que título for”.---“”
6. A concreta prova que leva à conclusão supra indicada é a constante da leitura do documento 14, junto com a petição inicial.
7. Quanto aos pontos 3.30. e 3.31. da matéria de facto considerada provada, na sentença recorrida, considera a recorrente que importa decisão diversa da adoptada pelo Tribunal a quo o depoimento da Testemunha GG, nos seguintes trechos do respectivo depoimento:
00’1’’30’’’ ao 00’9’’20’’’ da gravação do depoimento em questão.
8. Do depoimento em apreço resulta que o tribunal recorrido devia ter distinguido as duas questões: por um lado, a necessidade e o pedido de licenciamento das obras de remodelação interiores; por outro lado, a necessidade e o pedido de licenciamento das obras de abertura da porta de emergência e dos planos de acessibilidades e de segurança contra incêndios.
Devia, assim, ser a seguinte a redação da resposta aos pontos da matéria de facto sub iudice:
3.30.a) A ré diligenciou pela comunicação prévia das obras de remodelação que realizou no prédio.
3.30.b) Com o requerimento inicial apresentado junto da Câmara Municipal de Viana do Castelo, a ré não requereu o licenciamento das obras referentes aos projetos de acessibilidade e de segurança contra o risco de incêndios.
9. Quanto ao ponto 3.31 da matéria de facto provada, a ré entende que o mesmo deve ser substituído pela seguinte redação:
3.31. Para poder avançar com o licenciamento das obras referentes aos projetos de acessibilidade e de segurança contra o risco de incêndios, era necessário que fosse alterada a licença de utilização de que o prédio dispunha, de comércio para serviços.
10. Já no que ao ponto 3.32. e 3.56. da matéria de facto provada diz respeito, entende a recorrente que a prova que impõe conclusão diversa consta do depoimento da testemunha GG (00’1’’30’’’ a 00’9’’40’’’ do respetivo depoimento), bem como, o documento 14 junto com a petição inicial e o documento 8, junto com a contestação.
11. A redação que a recorrente entende ser pertinente, neste ponto da matéria de facto, é a seguinte: “3.32. Por corresponder ao compromisso assumido com a Ré, o usufrutuário EE e, posteriormente, as AA., apresentaram o pedido de licenciamento camarário, tendo sido estas a subscrever toda a documentação camarária relacionada com a legalização das obras feitas no locado e pago despesas com o licenciamento.---”.
12.Também o ponto 3.56. deve ser eliminado da matéria de facto, por estar em contradição direta com a prova produzida e aqui exposta para o ponto 3.32., que contrariam diretamente a conclusão a que o tribunal chegou, nesta matéria.
13. No que respeita ao ponto 3.33. da matéria de facto provada, não pode o tribunal a quo concluir, pela prova que lhe foi apresentada, pela afirmação de que todo o processo de licenciamento foi do conhecimento do gerente da ré.
14. A prova que impõe diversa decisão é a constante dos documentos 7 e 9, juntos com a petição inicial.
15. Salvo o devido respeito por melhor entendimento, a ré não conhecia, nem tinha obrigação de conhecer, nem resulta da prova que conhecesse, que as AA. deram entrada do requerimento de comunicação prévia, nessa data, tomando apenas conhecimento da mesma em 20 de março de 2013.
16. Deve ser a seguinte a redação a dar ao ponto da matéria de facto sub iudice: “3.33. Todo o processo de licenciamento foi conduzido pelas AA., que deram conhecimento do culminar do mesmo, com a admissão da comunicação prévia na Câmara Municipal, ao legal representante da Ré.---”.
17. No que se refere ao ponto 3.36. da matéria de facto, aponta-se, desde logo, os documentos emitidos pela Autoridade Regional de Saúde do Norte IP (AR), a fls. 308 a 311 do processo,, bem como, o documento emitido pelo município de Viana do Castelo, constante de fls. 272, que é claro em afirmar que as fracções “R” e “S”, que a requerente havia adquirido, têm licença de utilização para serviços, desde 10 de outubro de 2001.
18. A recorrente pretende, desta forma, que a matéria de facto deste ponto seja alterada, para que passe a constar a seguinte redação: 3.36. Quando a Ré instalou a sua clínica nessas fracções, estavam dotadas de licença de utilização para serviços, já tendo obtido o parecer favorável da ARS Norte, IP, de 25 de março de 2013, para a instalação da Clínica de fisioterapia, tendo sido emitida a licença, pela mesma ARS Norte, em 24 de abril de 2013.---
19. Já no que se refere ao ponto 3.37. da matéria de facto provada, só por lapso pode o tribunal recorrido ter considerado que a recorrente removeu do locado todos os equipamentos descritos no ponto da matéria de facto ora em análise.
20. São os seguintes os pontos concretos da matéria de facto que impõem decisão diversa da proferida:
- depoimento da testemunha HH (0’0’’00’’’ ao 0’15’’55’’’ (indicação que se faz, por não dispor da gravação que, por lapso, não foi transposta para o CD entregue pela recorrente, no Tribunal);
- depoimento da testemunha GG (00’54’’15’’’ até 00’54’’28’’’, 00’53’’55’’’ a 00’54’’20’’’, 00’59’’05 a 00’59’’26 e 01’02’’17’’’ a 01’02’’45’’’).
- documentos contabilísticos juntos pela ré ao processo, em 26 de junho de 2015, que provam inequivocamente que a ré era, à data da cessação do contrato, a proprietária dos seguintes bens: extintor (documentos 86), termoacumulador (documento 90), cilindro Idra sanitário (documento 95), armadura de emergência fluorescente (documento 87), mesas para fisioterapia (documento 52), equipamentos eléctricos (documento 12, documento 21, documento 23, documento 26, documento 35, documento 39, documento 42, documento 45, documento 48, documento 68, documento 84, documento 85, documento 89, documento 90, documento 91, documento 93, documento 94, documento 96, documento 97), central telefónica (documento 72), armários lacados com gavetas (documento 74).
- depoimento de II (00’6’’50’’’ ao 00’6’’55’’’ do respectivo depoimento).
21. As conclusões que o tribunal recorrido devia retirar, em substituição da que retirou, neste ponto da matéria de facto provada, são as seguintes:
3.37.a) Entre o final do mês de Março de 2013 e o dia 3 de Abril de 2013, a Ré removeu da parte do locado em que exercia a atividade de clínica de fisioterapia, as tomadas, os interruptores, os quadros eléctricos, as armaduras reflectivas e os candeeiros, que pertenciam ao locado.
3.37.b) Na mesma data, a ré removeu do locado diversos equipamentos, nomeadamente, extintor, termoacumulador, cilindro sanitário, armadura de emergência fluorescente, um espaldar, lavatórios e ventiladores, que pertenciam à ré.
22. Pelas razões supra aduzidas, e por passar a estar em direto antagonismo com as conclusões que se entende serem de substitui a plasmada no ponto 3.37. da sentença recorrida, entende a recorrente que deve ser eliminada a alínea c) da matéria de facto não provada.
23. Quanto ao ponto 3.38. da matéria de facto provada, entende a recorrente que o mesmo deve ser totalmente eliminado, na medida em que, não existe qualquer prova, documental ou testemunhal, que sustente a conclusão ora em crise.
24. Em acréscimo, do documento 10, junto com a petição inicial, e o documento 18, junto com a contestação, pode ser extraída a conclusão da real intenção da ré, com a denúncia e a saída do locado, bem como, com a retirada dos bens que eram da sua propriedade: evitar mais coimas e passar para um local onde pudesse controlar o procedimento de licenciamento.
25. Impõe, ainda, conclusão diversa da adoptada pelo tribunal recorrido o depoimento da testemunha HH (0’0’’00’’’ ao 0’15’’55’’’, indicação que se faz, por não dispor da gravação que, por lapso, não foi transposta para o CD entregue pela recorrente, no Tribunal).
26. Consequentemente, deve ser eliminado da matéria de facto o facto descrito no ponto 3.38. da douta sentença recorrida.
27. Já quanto ao ponto 3.39. da matéria de facto provada, e quanto à propriedade dos bens que a ré de lá retirou, confirmam os documentos contabilísticos juntos pela ré ao processo, em 26 de junho de 2015, que a ré era a proprietária dos equipamentos que retirou do locado, nomeadamente: extintor (documentos 86), termoacumulador (documento 90), cilindro Idra sanitário (documento 95), armadura de emergência fluorescente (documento 87), mesas para fisioterapia (documento 52), equipamentos eléctricos (documento 12, documento 21, documento 23, documento 26, documento 35, documento 39, documento 42, documento 45, documento 48, documento 68, documento 84, documento 85, documento 89, documento 90, documento 91, documento 93, documento 94, documento 96, documento 97), central telefónica (documento 72), armários lacados com gavetas (documento 74), bem como, os documentos juntos com a contestação (documentos 22 e 23).
28. O depoimento da testemunha II, que foi peremptória em afirmar que todos os documentos que dissessem respeito a datas até 2002, respeitavam à clínica de Viana e que, a partir daí, diziam respeito a Esposende (0’6’’50’’’ ao 0’6’’55’’’ do respectivo depoimento).
29. Por fim, e no que se refere aos botões de incêndio, central de incêndio, detectores de incêndio e carrilhões de mangueira, são bens que foram adquiridos pela recorrente, pois não existiam antes das obras que realizou no locado (00’53’’55’’’ a 00’54’’20’’’ e 01’02’’17’’’ a 01’02’’45’’’ do depoimento de GG).
30. E tanto a clínica não estava dotada dos elementos de que necessitava para laborar, que a Câmara Municipal por várias vezes ameaçou encerrar a mesma (documentos 7 e 18, juntos com a contestação).
31. Assim, e perante a prova supra descrita, a redação a dar ao ponto 3.39 deve ser a seguinte:
3.39. Aquando da celebração do contrato de arrendamento, a ré recebeu do EE, uma fracção que não dispunha de todos os elementos para funcionar enquanto clínica de fisioterapia, nomeadamente, licença de utilização adequada, porta de emergência, rede de incêndios adequada, ventiladores, sinalização de emergência, bem como, os demais elementos necessários ao funcionamento de uma clínica no locado.
32. Quanto ao ponto 3.58 da matéria de facto, tem a recorrente a discordar com a posição adoptada pelo tribunal recorrido, segundo a qual teria sido o EE a fazer quaisquer obras necessárias para o exercício da atividade.
32. As provas que permitem uma conclusão distinta da retirada pelo tribunal recorrido constam dos documentos contabilísticos 1 a 100, juntos pela ré ao processo, em 26 de junho de 2015.
33. A redação a dar ao ponto ora em crise deve ser a seguinte:
3.58. EE constituiu a sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada “ EE, Lda”, pessoa colectiva n.º XXXXXXXXX, para exercer a actividade de clínica de fisiatria, tendo passado a exercer esta actividade na fracção autónoma id. nos autos, na qual a sociedade comercial constituída realizou todas as obras necessárias para o exercício dessa actividade.---
39. A recorrente entende que devem ser acrescentados outros factos à matéria de facto provada:
40. 3.67. A falta da licença de utilização adequada para o funcionamento de uma clínica de fisioterapia no locado, à data da celebração do contrato de arrendamento, era do conhecimento do proprietário do mesmo, EE.
41. 3.68. A não alteração da licença de utilização, de comércio para serviços, até à data da cessação do contrato, é da responsabilidade das AA.
42. Entende a recorrente que existe no processo prova suficiente para que seja declarada a imputabilidade às AA. da falta da licença de utilização, para o fim a que o prédio se destinava.
43. A prova que determina esta decisão está contida, em primeiro lugar, no documento documento 12 junto com a petição inicial e documento 5, junto com a petição inicial, bem como, documento 14, junto com a contestação.
44. Por outro lado, entende a recorrente que deve ser acrescentado um outro facto à matéria de facto não provada, mediante o qual seja afirmada a inexistência de qualquer interessado no arrendamento do locado, fosse a que preço fosse e para que finalidade fosse, entre a data da cessação do contrato e a data em que foi celebrado o arrendamento com o atual arrendatário.
45. Apesar de terem alegado o facto de existir um interessado no arrendamento da clínica de fisiatria (artigo 97.º da petição inicial), não lograram fazer prova da existência de um interessado com habilitação médica ou com condições para obter o licenciamento pelas entidades competentes, nomeadamente, pela ARS Norte, para ali colocar uma clínica de fisioterapia, o que, desde logo, poderia ter sido feito pela apresentação do interessado em tal arrendamento em Juízo.
46. Devendo tal ser transposto para a matéria de facto não provada, com a seguinte redação:
C) Pouco tempo depois após a cessação do contrato de arrendamento, surgiu um interessado no arrendamento do espaço, para aí instalar uma clínica de fisiatria.
47. Iniciando, então, pela condenação da ré no pagamento do montante supra indicado, de € 35.430,07 (trinta e cinco mil, quatrocentos e trinta euros e sete cêntimos), convém dizer que este se decompõe em três partes distintas:
1 – Os montantes relativos à indemnização pelo atraso no pagamento das rendas de dezembro de 2012 e de janeiro de 2013, com os quais a ré declara concordar; o montante relativo à diferença do que a ré pagou, no que se refere à renda de fevereiro de 2013, e o valor efetivamente estabelecido para a mesma, que a ré também declara concordar em pagar; o montante referente aos 8 dias do mês de abril de 2013, que a ré também declara concordar com o pagamento; os de juros de mora referentes aos montantes ora em análise, em cujo pagamento a ré concorda.
2 – O montante de indemnização de € 26.072,76, por alegada inobservância do aviso prévio.
48. É neste montante que começa o desacordo da Ré com a sentença recorrida, no que à parte condenatória e de Direito diz respeito.
49. À data da celebração do acordo, aplicava-se o então Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321/90, de 15 de outubro, com as alterações que lhe foram introduzidas, até à Lei 7/2001, de 11 de maio.
50. O acordo foi celebrado pelo prazo de seis meses, renovável. A estipulação do prazo corresponde ao disposto no artigo 10.º do RAU, sendo que, é válida a cláusula em apreço.
50. Salvo o devido respeito por melhor entendimento, mal andou sentença recorrida, ao considerar que se aplica ao caso sub iudice o disposto no artigo 1110.º, n.º 2 do Código Civil.
51. Efetivamente, as normas aplicáveis à cessação do acordo de arrendamento celebrado entre a ré e o usufrutuário do prédio são as constantes do NRAU, com a redação que lhe foi introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto – artigo 26.º, n.º 1 do NRAU.
51. O n.º 2 do artigo 1110.º do Código Civil, na versão que vigorava à data da cessação do contrato, apenas se aplicava na eventualidade de as partes não terem previsto um prazo para a vigência do contrato.
52. Ora, resulta provado que as partes previram um prazo para a duração do contrato: seis meses.
53. Assim, a norma aplicável ao caso sub iudice será o artigo 1110.º, n.º 1, com a remissão explícita para o disposto no artigo 1098.º, n.º 1 e 3 do mesmo diploma legal que, à data da recepção da declaração pelas AA., determinava um prazo de aviso prévio de 120 dias, para a cessação do contrato por denúncia, pelo inquilino.
54. Em suma, o tribunal recorrido violou, nesta matéria, o disposto nos artigos 1110.º, n.º 1 e 1098.º, n.º 2 do Código Civil, com a redação que o mesmo tinha, à data da cessação do contrato, e no artigo 26.º, n.º 1 e 3 do NRAU, com a redação que o mesmo tinha, também à data da cessação do contrato, devendo ter declarado que a ré devia pagar às AA. o prazo de aviso prévio em falta (120 dias), descontado do período em que ocupou o arrendado, após a data da cessação do contrato (ocorrida com a recepção da missiva enviada pela ré às AA., em 25 de fevereiro de 2013), ou seja, o período de aviso prévio entre 9 de abril de 2013 e 26 e junho de 2013.
55. O tribunal recorrido fez uma incorreta interpretação do disposto no artigo 1110.º, n.º 2 do Código Civil, devendo ter entendido pela sua não aplicação ao caso sub iudice, pelo facto de as partes terem estabelecido um prazo certo para a vigência do contrato.
56. Numa outra vertente, mal andou a sentença recorrida, ao não aplicar o disposto no artigo 5.º, n.º 8 do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, que veio regular os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração.
57. Efetivamente, o preceito legal em questão determina que o arrendamento com um fim diverso do licenciado é nulo.
58. A nulidade do contrato era do conhecimento oficioso: artigo 286.º do Código Civil.
59. Ou seja, o tribunal recorrido, ao não ter declarado o contrato de arrendamento nulo, violou o disposto nos artigos 286.º do Código Civil e 5.º, n.º 8 do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, devendo, ao contrário do que fez, ter declarado a nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre a ré e as AA.
60. Resulta do disposto no artigo 5.º, n.ºs 1, 5 e 7, do mencionado Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, que assiste o direito à resolução do contrato, pelo arrendatário, se, por causa imputável ao senhorio, o prédio não tiver atestada por licença de utilização a aptidão para o fim pretendido pelo contrato.
61. A licença de utilização do locado para o fim a que o contrato se destina é uma obrigação que impende, exclusivamente, sobre o locador: artigo 1031.º do Código Civil.
62. Por outro lado, o locado não pode ter vícios de Direito (artigo 1034.º do Código Civil), nem defeitos (artigo 1032.º do Código Civil).
63. A afirmação de uma atuação em venire contra factum proprium, pela ré, depende diretamente da errada apreciação que o tribunal recorrido fez da prova, considerando que a ré foi quem deu lugar aos factos conducentes à cessação do contrato.
64. Consequentemente, o tribunal recorrido violou, com a sentença recorrida, o disposto no artigo 5.º, n.ºs 1, 5 e 7, do mencionado Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, bem como, nos artigos 1031.º, 1032.º e 1034.º, todos do Código Civil, devendo ter interpretado as normas em apreço no sentido de declarar a cessão do contrato a causa imputável às AA., com a consequente validação da resolução do contrato, realizada pela ré.
65. Violou, também, o disposto no artigo 334.º do Código Civil por não se encontrarem preenchidos os requisitos para declara a atuação da ré em abuso de direito, na vertente de venire contra factum proprium.
66. Quanto a esta matéria, e perante o relatado, até este ponto, terá que cair também este pedido das AA., declarado pelo tribunal recorrido.
67. Considera a ré que não pode existir o dano não patrimonial invocado pelas AA., na medida em que, não tinham porque ter ficado angustiadas ou tristes.
68. Por outro lado, o tribunal recorrido invocou o artigo 493.º, 1ª parte, para fundamentar a condenação nesta matéria.
69. O referido normativo dispõe que, “Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo com a vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem...” (sublinhado nosso).
70. Ora, salvo o devido respeito por melhor entendimento, o imóvel não causou qualquer dano, fosse a quem fosse. Quando muito, podia afirmar o tribunal recorrido que a atuação da ré provocou um dano, mas nunca que esse dano teria sido causado pelo imóvel em si.
71. Com a condenação no pagamento destes danos, a sentença recorrida violou o disposto no artigo 493.º 4 494.º do Código Civil, por não se encontrarem preenchidos os requisitos para a aplicação dos mesmos.
72. Por último, e quanto à condenação da ré no pagamento às AA. de uma indemnização ilíquida, referente à impossibilidade de os AA. retirarem do locado as suas utilidades por inteiro, tendo ficado impedidas de o arrendar e arrendando-o por um valor inferior ao de mercado.
73. Como bem ensina o Exmo. Sr. Professor Galvão Teles, in “Direito das Obrigações”, existe um dano emergente quando diminui o ativo ou aumenta o passivo; e existe um lucro cessante, quando deixa de aumentar o ativo ou deixa de diminuir o passivo.
74. Para que exista o direito ao pagamento do lucro cessante, “pressupõe-se que o lesado tinha, no momento da lesão, um direito ao ganho que se frustrou, ou melhor, a titularidade de uma situação jurídica que, mantendo-se, lhe daria direito a esse ganho.” (Neste sentido, cfr. acórdão do S.T.J de 23/5/78., B.M.J. nº 277; pág. 258).
75. Ora, no caso sub iudice, a recorrente entende que, à data da cessação do contrato, as AA. não tinham o direito de arrendar o locado, para nada que não fosse comércio.
76. Em bom rigor, o locado nunca deixou de possuir licença de utilização: a que já era detida pelo proprietário/ usufrutuário João Adalberto, que permitia o destino do prédio para comércio. Esta licença nunca foi revogada pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, pelo que, as AA. não estavam impedidas de arrendar o locado para esse fim, após a saída da ré do mesmo.
77. Já quanto à eventual licença de utilização para serviços, com a emissão de licença específica para clínica de fisioterapia, deviam as AA. ter provado a existência deste direito, previamente à comunicação da ré, para a cessação do contrato, o que não lograram (ou sequer tentaram!), de todo em todo.
79. A admissão da comunicação prévia não é sinónimo da existência de uma licença de utilização, nem sequer significa que venha a ser emitida uma licença. Significa, isso sim, que no procedimento administrativo consta toda a documentação instrutória necessária para a análise do procedimento (correspondente ao disposto no artigo 35.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - RJUE, na redação que lhe foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31/12 – cessação do contrato).
80. Posteriormente a esta admissão, as AA. ainda teriam que entregar os pareceres das entidades competentes para a concretização do procedimento, que não constam do procedimento, e que são, pelo menos, o parecer da Administração Regional de Saúde do Norte, IP. E dos Bombeiros Municipais de Viana do Castelo.
81. Consequentemente, e nos termos do disposto no artigo 13.º-B, n.º 1 do RJUE, após a admissão da comunicação prévia, ainda teria que ser feita a consulta à ARS, aos Bombeiros Municipais, bem como, todas as entidades que são competentes para a apreciação deste procedimento.
82. E só depois destas entidades se pronunciarem podia ser concluído o procedimento, podendo, ainda, ser promovida uma vistoria, nos termos do disposto no artigo 62.º do RJUE.
83. Em causa está, pois, o disposto no artigo 564.º, nº1 do Código Civil, que prevê que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter, em consequência da lesão.
84. A ré recebeu do João Adalberto uma clínica que não estava em condições para funcionar, enquanto tal.
85. A ré entregou às AA. uma clínica com mais elementos do que os que recebeu, nomeadamente, paredes de gesso cartonado (vulgarmente designado por pladur), porta de emergência, mais sanitários do que aqueles que o edifício tinha, à data da celebração do contrato.
86. Impendia sobre as AA. o dever de alegarem e de provarem a existência de um direito, prévio ao dano, o que não fizeram, quer no que toca à existência de um interessado, com indicação do mesmo e da qualidade de médico que tinha que deter, para que pudesse laborar com uma clínica de fisioterapia.
87. Consequentemente, o tribunal recorrido, com a condenação da ré na indemnização ora em análise, violou o disposto nos artigos 564.º, n.º 2 do Código Civil, devendo ter indeferido o pedido das AA., neste ponto do petitório, por não terem logrado provar a existência de um direito prévio à data do alegado dano, nem um interessado com habilitação médica ou com condições para obter o licenciamento pelas entidades competentes, nomeadamente, pela ARS Norte, para ali colocar uma clínica de fisioterapia.
88. Devia, ainda, o tribunal recorrido ter-se pronunciado no sentido de não dar como provado que as AA. obteriam licença de utilização para a instalação de uma clínica de fisioterapia no locado, pois ainda faltavam fases importantes do procedimento administrativo, tendo feita uma errada interpretação (ou, neste caso, nenhuma) do disposto nos artigos 13.º-B, 35.º, 62.º e 64.º, todos do RJUE, na redação que lhe foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31/12.
89. A interpretação do tribunal a quo, sobre esta matéria, devia ter ido no sentido de afirmar que a declaração de admissão prévia, pela Câmara Municipal, não determinava que as AA. conseguissem de facto obter a licença de utilização do locado para a instalação de uma clínica de fisioterapia.
Pede a revogação da decisão recorrida.
Houve contra-alegações, pugnando-se pela confirmação do julgado.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artº 639º, do Código de Processo Civil (CPC).
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
São as seguintes as questões a decidir:
a) Erro na apreciação da matéria de facto;
b) Indemnização devida pela inobservância do prazo de aviso prévio;
c) Nulidade do contrato;
d) Direito à resolução do contrato pela ré;
e) Condenação no pagamento dos danos não patrimoniais
f) Da condenação ao pagamento de indemnização ilíquida
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
Factos provados:
3.1. As Autoras mulheres são donas e legítimas possuidoras, na proporção de dois terços para a A. CC e um terço para a A. DD, da fracção autónoma e independente designada pela letra “A”, destinada à exploração de estabelecimento comercial, do prédio urbano sito na Gaveto da Av. xx, n.º 456, 462, 466 e 474 e Rua Projectada, n.º 11, na freguesia de Santa Maria Maior, em Viana do Castelo, inscrito na matriz predial respectiva sob o art. XXX.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n.º XXX.---
3.2. Adquiriram a raiz ou nua propriedade dessa fracção por escritura de habilitação e partilha, por óbito de JJ, outorgada em 7 de Maio de 1998, no Segundo Cartório Notarial de Viana do Castelo.---
3.3. Em 29 de Junho de 2012, o usufrutuário EE renunciou ao usufruto constituído a seu favor sobre essa fracção, através de escritura pública outorgada no Cartório Notarial no concelho de Vila Nova de Cerveira.---
3.4. Aquela aquisição encontra-se registada a favor das Autoras mulheres, na proporção acima referida, na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, através da Ap. XXXX, de 09/11/2009.---
3.5. Desde há mais de 1, 5, 10, 20 30 e mais anos que as Autoras detêm a fracção em sujeito, vigiando-a, cuidando da sua conservação e limpeza, pagando as suas contribuições e impostos, dando-a de arrendamento, dela retirando todas as utilidades e frutos que é susceptível de produzir ou proporcionar, o que tem sido feito, no citado lapso de tempo, de forma ininterrupta, à vista, com o conhecimento e aceitação de toda a gente, sem oposição de ninguém, como se de coisa própria se trate.---
3.6. Por contrato outorgado em 1 de Agosto de 2004, o então usufrutuário EE deu de arrendamento à ora Ré (à data com diferente designação social) a fracção supra identificada.---
3.7. O arrendamento teve o seu início no dia 1 de Agosto de 2004 e ficou a constar do contrato que foi celebrado “pelo prazo de seis meses, renovável automaticamente, sendo este contrato sujeito em regime de renda livre”.---
3.8. Em Dezembro de 2012 e até à cessação do contrato, a renda mensal devida no âmbito do contrato de arrendamento estava fixada no valor ilíquido de € 2 172,73.---
3.9. Em Dezembro de 2012, essa renda mensal tinha o valor líquido de € 1 814,23, por força da retenção na fonte do IRS feita pela Ré.---
3.10. Em Janeiro de 2013, por força da alteração das taxas de IRS, essa renda ficou fixada no valor líquido de € 1 629,54.---
3.11. Até ao dia 11 de Janeiro de 2013, a Ré não tinha pago pontualmente as rendas respeitantes aos meses de Dezembro de 2012 e Janeiro de 2013.---
3.12. O que levou as Autoras a enviar, aos 11/01/2013, à Ré a comunicação nos termos da qual referem “(…) encontram-se V. Exas. em mora relativamente ao pagamento das seguintes quantias: € 814,23, relativos à renda devida pelo mês de Dezembro de 2012, uma vez que foram pagos apenas € 1 000,00; € 1 814,23, relativos à renda devida pelo mês de Janeiro de 2013, que até ao momento ainda não foi paga. Encontra-se, assim, em dívida, neste momento, a quantia de € 2 628,46. Nessa medida, vimos solicitar a V. Exas. que procedam ao pagamento, num prazo máximo de 5 (cinco) dias, das seguintes quantias: € 2 628,46, relativos a rendas em dívida; € 1 314,23, relativos à indemnização de 50 % do valor em dívida, cujo pagamento é devido por força do estatuído no art. 1041.º, n.º 1 do Cód. Civil”.---
3.13. Após o envio dessa comunicação, a Ré procedeu ao pagamento das rendas em dívida, respeitantes aos meses de Dezembro de 2012 e a parte do Janeiro de 2013.---
3.14. Mas não pagou a indemnização, no valor de 50 % das rendas em dívida, nem no mês de Janeiro de 2013 nem posteriormente, tendo ficado, a esse título, em dívida o montante de € 1 221,88.---
3.15. No que respeita à renda respeitante ao mês de Fevereiro de 2013, a Ré pagou apenas o valor líquido de € 1 554,55, e não o valor devido (€ 1 629,54).---
3.16. Para além disso, a Ré entregou a chave do locado às Autoras no dia 8 de Abril de 2013, sem que tenha sido paga a renda correspondente aqueles oito dias, num total ilíquido de € 579,39.---
3.17. No início de Março de 2013, os Autores receberam da Ré uma carta, datada de 25 de Fevereiro de 2013, em que, invocando uma alegada falta de licença de utilização do locado, esta comunicou “a rescisão do contrato de arrendamento com efeitos a partir do dia 31 de Março de 2013, data em que deixaremos o locado livre de pessoas e bens, com entrega da respectiva chave”.---
3.18. Os Autores recusaram essa “rescisão” contratual, por falta de fundamento legal, através do envio das missivas datadas de 6 e 18 de Março de 2013.---
3.19. Em resposta, a Ré enviou às Autoras nova carta, datada de 3 de Abril de 2013, nos termos da qual entre o mais, refere o seguinte: “Por carta registada a 29 de Fevereiro de 2008, na sequência de uma nossa comunicação datada de 24 de Dezembro de 2007, o então proprietário Senhor EE, remeteu-nos cópia da licença de ocupação emitida em 2 de Junho de 2969 para fracção dada de arrendamento. (…) Constatámos, nessa data, que a Licença de Utilização n.º XX, de 03/07/1969, emitida para a fracção A, destinava-a a estabelecimento comercial.”---
3.20. Em 24 de Dezembro de 2007, a Ré enviou ao então senhorio – o usufrutuário EE – uma missiva em que, entre o mais, referiu o seguinte: “Acabamos de ser notificados (em 2007-12-20) pela Câmara Municipal de que os respectivos serviços de fiscalização teriam concluído que este local não disporá de licença de utilização, designadamente para o exercício de clínica de fisiatria”.---
3.21. O usufrutuário EE, em 29 de Fevereiro de 2008, enviou comunicação postal em que facultou à Ré fotocópia da licença de utilização do imóvel, comprometendo-se a proceder à actualização dessa licença.---
3.22. Pelo menos, desde 29 de Fevereiro de 2008 que a Ré tem conhecimento da licença de utilização de que o arrendado dispunha.---
3.23. O locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, do ano de 1969, sendo esta a licença que era concedida à data da construção do imóvel.---
3.24. Aproveitando a necessidade de se actualizar a licença camarária, a Ré decidiu fazer obras no locado, apresentando, também ela, um projecto de legalização das obras que viesse a fazer.-
3.25. A Ré fez saber ao usufrutuário EE que pretendia fazer obras no imóvel, por forma a cumprir com as exigências, em termos de acessibilidade.---
3.26. Por escrito datado de 22/10/2008, a Ré pediu autorização ao então usufrutuário EE para fazer obras no locado, incluindo a transformação de uma janela em porta, autorizada pelo condomínio, nos termos seguintes: “Após uma análise das condições de funcionamento desta clínica constatamos a necessidade imperiosa e urgente de proceder a obras de remodelação e adaptação do espaço para dar cumprimento à legislação aplicável. As falhas que mais contrariam aquela legislação são as condições de acesso e os sanitários para pessoas com incapacidades físicas. A resposta àquelas imposições implica uma remodelação completa de todo o espaço interior, ele próprio também a necessitar de uma intervenção de fundo por se encontrar demasiado degradado. Vimos, pois, solicitar a V. Exa., nos termos do contrato de arrendamento, a necessária autorização para executar aquelas obras, que se basearão no esboço que segue junto”.---
3.27. No seguimento desse pedido, a Ré e o então usufrutuário subscreveram um acordo, em que ficou convencionado que a Ré ficaria autorizada a fazer obras, ficando também a seu cargo todas as despesas com a obtenção do licenciamento para o imóvel: “(…) O primeiro outorgante autoriza a realização das referidas obras nos termos da cláusula terceira do contrato de arrendamento, obrigando-se a assinar tudo quanto seja necessário à legalização e realização das mesmas, mas as despesas respectivas, incluindo licenças administrativas, honorários e realização das mesmas são da inteira responsabilidade da segunda outorgante, não podendo ao primeiro ser exigido qualquer montante com referência a essas obras, seja a que título for”.---
3.28. Posteriormente, em 11 de Janeiro de 2008, a assembleia de condóminos do prédio acedeu ao pedido, formulado pela Ré, de autorização para abertura de uma porta de emergência, a deitar para o logradouro comum do imóvel.---
3.29. As obras que a Ré pretendeu fazer foram feitas ao longo do ano de 2008 e envolveram a remodelação de todo o espaço interior, bem como a abertura de uma porta emergência.---
3.30. A Ré não diligenciou pela obtenção do licenciamento inerente às obras realizadas.---
3.31. Só mais tarde, é que a Ré voltou a mostrar interesse em dar andamento ao processo de licenciamento camarário.---
3.32. Por questões meramente formais, o pedido de licenciamento camarário tinha de ser apresentado, primeiro, pelo usufrutuário EE e, mais tarde, pelas Autoras, enquanto proprietárias do imóvel, tendo passado estas a subscrever toda a documentação camarária relacionada com a legalização das obras feitas no locado e chegando mesmo a adiantar despesas com licenciamento, mediante posterior reembolso pela Ré.---
3.33. Todo o processo de licenciamento foi conduzido com o conhecimento directo e pessoal do legal representante da Ré, a quem eram entregues as cartas enviadas pela Câmara Municipal.---
3.34. Em 8 de Abril de 2013, a Câmara Municipal de Viana do Castelo emitiu a declaração comprovativa da admissão de comunicação prévia n.º 19/13, através da qual admitiu a alteração da utilização do arrendado de comércio para serviços (clínica de fisiatria).---
3.35. Em 21/01/2013, a Ré comprou à Caixa de Crédito Agrícola duas fracções do prédio urbano sito em Viana do Castelo, com o propósito de aí instalar a sua clínica de fisiatria.---
3.36. Quando a Ré instalou a sua clínica nessas fracções, elas ainda não estavam dotadas de licença de utilização para exploração de Clínica de Fisiatria – uma tinha licença para comércio e outra para serviços.---
3.37. Entre o final do mês de Março de 2013 e o dia 3 de Abril de 2013, a Ré removeu do locado todas as tomadas, interruptores, equipamentos de instalação eléctrica, incluindo quadros eléctricos, sinalização de emergência, rede de águas, armaduras reflectivas, sensores de alimentação, ventiladores, sinalizadores de emergência, equipamento de apoio técnico para deficientes, iluminação de emergência, detectores de incêndio, botões de incêndio, extintores, central de incêndio, um espaldar, carrilhões da mangueira, um cilindro e um lavatório, entre outro equipamento necessário ao licenciamento do mesmo, para a actividade de fisiatria.---
3.38. O que fez com o propósito de obstar à obtenção da licença de utilização para a actividade de fisiatria.---
3.39. Aquando da celebração do contrato de arrendamento, a Ré recebeu do então usufrutuário uma fracção que estava em plena laboração, concretamente estava dotada de tomadas, interruptores, equipamentos de instalação eléctrica, incluindo quadros eléctricos, sinalização de emergência, rede de água, armaduras reflectivas, ventiladores, iluminação de emergência, extintores, um espaldar, um cilindro, lavatórios, candeeiros, bem como os demais equipamentos necessários à exploração de uma clínica de fisiatria no locado.---
3.40. Com as obras realizadas em 2008 pela Ré, muito desse material foi substituído.---
3.41. A conduta da Ré acima descrita causou aos Autores, como consequência directa, nervosismo, inquietação e ansiedade.---
3.42. As rendas recebidas no âmbito do contrato de arrendamento eram essenciais para os Autores poderem cumprir com as suas responsabilidades junto da Banca.---
3.43. Acresce ainda que, por força da conduta da Ré e do estado em que aquela deixou o locado, ficaram os Autores impedidos de arrendar de imediato e durante algum tempo o imóvel em sujeito.---
3.44. Na presente data, no mercado do arrendamento, o arrendado tem um valor locatício mensal não inferior a € 1.600,00 (mil e seiscentos euros).---
3.45. No âmbito do processo de licenciamento do arrendado, os Autores pagaram à sociedade comercial Casaviana, em 24/04/2012, a quantia de € 2 275,50, para pagamento de serviços de engenharia, com vista à legalização das obras feitas pela Ré.--
3.46. Em 11/09/2012, os Autores pagaram € 100,00 na Unidade Local de Saúde do Alto Minho, para pagamento da intervenção dos serviços de saúde no licenciamento das obras feitas pela Ré.---
3.47. Em 08/04/2013, os Autores pagaram € 61,80 aos SMSBVC, a fim de ser feita vistoria às redes comerciais, no âmbito do processo de legalização das obras feitas pela Ré.---
3.48. Em 08/04/2013, os Autores pagaram € 27,40 aos SMSBVC, a fim de ser feita vistoria camarária (RSU), no âmbito do processo de legalização das obras feitas pela Ré.---
3.49. Em 21/03/2013, os Autores pagaram € 53,44 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, a título de taxa camarária devida no âmbito do processo de legalização acima referido.---
3.50. Em 17/02/2012, os Autores pagaram € 63,81 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, a título de taxa de apreciação devida no âmbito do processo de legalização acima referido.---
3.51. Em 28/05/2013, os Autores pagaram € 13,80 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, para pagamento de despesas de averbamento, no âmbito do processo de legalização acima referido.---
3.52. Em 11/06/2013, os Autores pagaram € 33,37 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, para pagamento de taxa devida pelo suprimento de deficiências ou apresentação de novos elementos: doc. n.º 26, que se dá por reproduzido.---
3.53. Em 26/10/2012, os Autores pagaram € 33,37 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, para pagamento de taxa devida pelo suprimento de deficiências ou apresentação de novos elementos.---
3.54. Em 14/01/2013, os Autores pagaram € 34,34 à Câmara Municipal de Viana do Castelo, para pagamento de taxa devida pelo suprimento de deficiências ou apresentação de novos elementos.---
3.55. Em 23/04/2013, os Autores pagaram € 713,40 à sociedade comercial Casa Viana, para pagamento de serviços prestados no âmbito do processo de legalização acima referido.-
3.56. Nos termos do acordo escrito celebrado entre o usufrutuário EE e a Ré, em 22/10/2008, foi expressamente acordado que todas as despesas com a legalização das obras, incluindo as licenças administrativas, ficavam por conta da Ré.---
3.57. A Ré, apesar de interpelada para o efeito pelos Autores, recusou-se a assumir esse pagamento.---
3.58. EE constituiu a sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada “ EE, Lda”, pessoa colectiva n.º XXXXXXXXX, para exercer a actividade de clínica de fisiatria, tendo passado a exercer esta actividade na fracção autónoma id. nos autos, na qual realizou todas as obras necessárias para o exercício dessa actividade.---
3.59. No dia 24 de Janeiro de 2005, por escritura de divisão, cessão de quotas e alteração parcial de pacto, o EE e os ora Autores cederam as quotas que detinham na sociedade LL, tendo esta alterado a denominação para “BB”.---
3.60. Em 17 de Dezembro de 2007, a Ré foi notificada pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, para requerer, no prazo de 20 dias, o alvará de licença de utilização, sob pena de em caso de incumprimento, a Câmara Municipal ordenar a cessação da utilização do edifício, por não dispor de licença municipal.---
3.61. No dia 11 de Janeiro do ano de 2008, o condomínio do prédio reunido em assembleia, a pedido da Ré, autorizou-a a transformar em porta uma das janelas das traseiras virada para o logradouro no sentido de possibilitar o acesso à Clínica de Reabilitação a pessoas com deficiência, com os custos inerentes a cargo da Ré.---
3.62. Com data de 29 de Fevereiro de 2008, o senhorio enviou à Ré cópia da licença de ocupação (Alvará de Licença n.º 36 de 02 de Julho de 1989), tendo-lhe comunicado que estava a diligenciar junto da Câmara Municipal pela actualização daquela licença de utilização.---
3.63. Porque a Ré estava interessada em continuar no arrendado, após ter falado com o senhorio, este, dando cumprimento à informação que lhe prestou em 29 de Fevereiro de 2008, deu entrada na Câmara Municipal de Viana do Castelo do pedido de Autorização de utilização de edifício ou suas fracções (sem processo de obras), em 28 de Setembro de 2011.---
3.64. Em 25 de Novembro de 2011, a Câmara Municipal notificou aquele senhorio para se pronunciar no prazo de 10 dias sobre a intenção da Câmara Municipal ordenar a cessação da utilização da fracção, por não dispor de licença municipal.---
3.65. Em 27 de Dezembro de 2011, o senhorio informou a Câmara Municipal de que haveria uma reunião do condomínio do prédio, em 27 de Janeiro de 2012, para deliberar sobre tal assunto, comprometendo-se a juntar cópia da acta e a solicitar licença de utilização para a actividade de Clínica de Fisioterapia.---
3.66. No dia 10 de Janeiro de 2013, a Ré recebeu da Câmara Municipal de Viana do Castelo, a notificação da decisão proferida no âmbito do processo de contra-ordenação social n.º 164/2008, da aplicação da coima de € 1.000,00 (mil euros), pela “inércia na conclusão do processo de legalização e pedido de licenças de utilização”, cujo pagamento efectuou.---
a) Na presente data, no mercado do arrendamento, o arrendado tem um valor locatício mensal não inferior a € 2.000,00 (dois mil euros).---
b) As obras levadas a cabo pela ré/arrendatária na fracção em sujeito, com a autorização do senhorio, não importavam a prévia obtenção de licença ou autorização, nem envolveram a alteração da estrutura do locado.---
c) Todos os equipamentos que a ré levantou do locado aquando da entrega do mesmo aos senhorios eram propriedade da primeira e nunca foram pertença da respectiva fracção.---*
2. De direito;
a) Erro na apreciação da matéria de facto;
A apelante insurge-se, em primeira linha, contra a decisão recorrida, invocando existir erro na apreciação da matéria de facto provada e não provada quanto aos factos vertidos:
- No ponto 3.23, o qual devia passar a ter a seguinte redação: “O locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, emitida em 3 de julho de 1989, que autorizava a utilização do prédio para comércio.”
- No ponto 3.24. da matéria de facto provada, que devia ser eliminado, dando origem a quatro novos pontos:
3.24.a) Em junho de 2007 ocorreu uma inundação no locado, que a ré participou aos Serviços Municipalizados de Saneamento Básico de Viana do Castelo.
3.24.b) Na sequência desse pedido, a Câmara Municipal de Viana do Castelo instaurou um processo de contraordenação contra a Ré, imputando-lhe o exercício da actividade de clínica de fisioterapia no locado, sem dispor de licença de utilização adequada para o efeito.
3.24.c) O EE, pai das AA., comprometeu-se a diligenciar, junto da Câmara Municipal de Viana do Castelo, pela atualização da licença de utilização.
3.24.d) A ré comprometeu-se a custear na totalidade e a obter as licenças necessárias para as obras de remodelação e de beneficiação que pretendia realizar, no locado.
- O ponto 3.27. devia passar a ter a seguinte redação: “No seguimento desse pedido, a Ré e o então usufrutuário subscreveram um acordo, em que ficou convencionado que a Ré ficaria autorizada a fazer obras, ficando também a seu cargo todas as despesas com a legalização e realização dessas mesmas obras.
- O ponto 3.30. deviapassar a ter a seguinte redacção:
3.30.a) A ré diligenciou pela comunicação prévia das obras de remodelação que realizou no prédio.
3.30.b) Com o requerimento inicial apresentado junto da Câmara Municipal de Viana do Castelo, a ré não requereu o licenciamento das obras referentes aos projetos de acessibilidade e de segurança contra o risco de incêndios.
- O ponto 3.31 deve ser substituído pela seguinte redação:
3.31. Para poder avançar com o licenciamento das obras referentes aos projetos de acessibilidade e de segurança contra o risco de incêndios, era necessário que fosse alterada a licença de utilização de que o prédio dispunha, de comércio para serviços.
- O ponto 3.32. também devia ter diferente redacção:
“3.32. Por corresponder ao compromisso assumido com a Ré, o usufrutuário EE e, posteriormente, as AA., apresentaram o pedido de licenciamento camarário, tendo sido estas a subscrever toda a documentação camarária relacionada com a legalização das obras feitas no locado e pago despesas com o licenciamento.---”.
- O ponto 3.56. devia ser eliminado da matéria de facto, por estar em contradição direta com a prova produzida e aqui exposta para o ponto 3.32.
- O ponto 3.33. da matéria de facto provada devia ter distinta redação:
“3.33. Todo o processo de licenciamento foi conduzido pelas AA., que deram conhecimento do culminar do mesmo, com a admissão da comunicação prévia na Câmara Municipal, ao legal representante da Ré.---”.
- O ponto 3.36. da matéria de facto devia ser assim ser redigido:
3.36. Quando a Ré instalou a sua clínica nessas fracções, estavam dotadas de licença de utilização para serviços, já tendo obtido o parecer favorável da ARS Norte, IP, de 25 de março de 2013, para a instalação da Clínica de fisioterapia, tendo sido emitida a licença, pela mesma ARS Norte, em 24 de abril de 2013.---
- O ponto 3.37. da matéria de facto provada devia ter a seguinte redacção:
3.37.a) Entre o final do mês de Março de 2013 e o dia 3 de Abril de 2013, a Ré removeu da parte do locado em que exercia a atividade de clínica de fisioterapia, as tomadas, os interruptores, os quadros eléctricos, as armaduras reflectivas e os candeeiros, que pertenciam ao locado.
3.37.b) Na mesma data, a ré removeu do locado diversos equipamentos, nomeadamente, extintor, termoacumulador, cilindro sanitário, armadura de emergência fluorescente, um espaldar, lavatórios e ventiladores, que pertenciam à ré.
- Deve ser eliminada a alínea c) da matéria de facto não provada.
- O ponto 3.38. da matéria de facto provada deve ser totalmente eliminado.
- O ponto 3.39. da matéria de facto provada deve assim ser redigido:
3.39. Aquando da celebração do contrato de arrendamento, a ré recebeu do EE, uma fracção que não dispunha de todos os elementos para funcionar enquanto clínica de fisioterapia, nomeadamente, licença de utilização adequada, porta de emergência, rede de incêndios adequada, ventiladores, sinalização de emergência, bem como, os demais elementos necessários ao funcionamento de uma clínica no locado.
- O ponto 3.58 da matéria de facto deve ser redigido do seguinte modo:
3.58. EE constituiu a sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada “ EE, Lda”, pessoa colectiva n.º XXXXXXXXX, para exercer a actividade de clínica de fisiatria, tendo passado a exercer esta actividade na fracção autónoma id. nos autos, na qual a sociedade comercial constituída realizou todas as obras necessárias para o exercício dessa actividade.---
- Deve ser acrescentada à matéria de facto provada os seguinte pontos:
- 3.67. A falta da licença de utilização adequada para o funcionamento de uma clínica de fisioterapia no locado, à data da celebração do contrato de arrendamento, era do conhecimento do proprietário do mesmo, EE.
3.68. A não alteração da licença de utilização, de comércio para serviços, até à data da cessação do contrato, é da responsabilidade das AA.
- Deve ser adicionada à matéria de facto não provada o seguinte ponto:
C) Pouco tempo depois após a cessação do contrato de arrendamento, surgiu um interessado no arrendamento do espaço, para aí instalar uma clínica de fisiatria.
Baseia-se a recorrente para tal nos elementos de prova documental [nomeadamente documentos camarários, troca de correspondência entre as partes, documentos 5, 7 e 9, 12, 14, 15, 16 juntos com a petição inicial, documentos 3 a 11, juntos com a contestação, documentos emitidos pela Autoridade Regional de Saúde do Norte IP (AR), a fls. 308 a 311 do processo, bem como, o documento emitido pelo município de Viana do Castelo, constante de fls. 272, documentos contabilísticos juntos pela ré), pericial e testemunhal (FF, GG, HH, II) carreados para os autos e produzidos em audiência de julgamento.
Ora, reexaminados tais elementos probatórios, além de não inexistir qualquer erro manifesto ou grosseiro na sua avaliação pelo tribunal a quo, podemos concluir, face ao seu conteúdo concreto e à luz das regras de prova e da experiência comum que a materialidade fática provada e não provada se mostra acertada, salvo o ponto que infra analisaremos.
Com efeito, a análise crítica e detalhada da prova levada a cabo pelo tribunal recorrido e que emerge, aliás, da respectiva motivação de facto da sentença, coaduna-se com o teor dos documentos acima assinalados e com o conteúdo global dos depoimentos prestados e escrutinados pelo julgador a quo, não tendo os indicados relatos feitos pelas testemunhas FF, GG, HH, II para justificar a alteração pretendida a virtualidade de desdizer ou infirmar a matéria fáctica provada e não provada vertida na decisão recorrida.
Diga-se, em abono da verdade, que, em sede dessa prova testemunhal, a apelante limitou-se a indicar genericamente as referências cronológicas dos depoimentos prestados e, de modo esporádico, o que terão dito em parte, sem verdadeiramente justificar em concreto em que se verificou ou traduziu o erro de julgamento.
É que importa não descurar que o juiz aprecia livremente as provas, segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – artº 607º, nº 5, do CPC.
Ainda assim, da conjugação do teor dos documentos de fls. 101 (alvará de licença nº 36) e de fls. 108 e 194 (documentos camarários), podendo concluir-se que tal alvará, emitido no ano de 1969, concedia licença para ocupação (não esclarecendo se para que tipo de actividade ou se havia então apenas a concessão deste tipo de licença), aceita-se a alteração parcial do ponto 3.23. da matéria de facto provada, o qual passa a ter a seguinte redação:
«3.23. O locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, do ano de 1969, sendo esta a licença que foi concedida à data da construção do imóvel».
Já no tocante aos pontos de facto provados 3.24, 3.27, 3.30, 3.31, 3.32, 3.33, 3.36, 3.37, 3.38, 3.39 e 3.58, bem como à eliminação da alínea c) dos factos não provados, mantém-se o seu conteúdo, por o mesmo resultar da prova documental (como seja toda a documentação e informação camarária junta com a petição, contestação e réplica, a múltipla correspondência trocada entre as partes e junta aos autos), pericial (relatório pericial de fls. 280 a 285) e testemunhal (mormente o relato das testemunhas MM Agra e FF Vieira, técnicas auxiliares de fisioterapia, NN, técnico de equipamentos, OO, GG, engenheiro, Maria Helena Parente, II, técnico oficial de contas), bem como das declarações da própria autora CC Almeida, as quais comprovam, em suma, o bem ajuizado factualismo que foi objecto de impugnação, seja quanto à actualização da licença camarária (missiva de fls. 100, de 29.02.2008), à decisão e acordo da ré com o então senhorio, EE (documentos de fls.104 e 105 de 27.10.2008) em fazer obras no locado, a expensas suas, seja quanto ao conhecimento, desde 29.02.2008, por parte da ré da licença de utilização de que o arrendado dispunha (documento/missiva de fls. 97), seja quanto a todo o processo de licenciamento para actualização/alteração da licença de utilização (que a ré não deixou de acompanhar), seja quanto às condições físicas das instalações para actividade de fisiatria asseguradas pelo senhorio, seja ainda quanto à remoção dos bens e equipamento instalados no locado [cfr. pontos de facto provados 3.37, 3.39 e 3.58 em consonância com os documentos contabilísticos juntos aos autos e depoimento prestado pelas testemunhas MM, FF, NN, OO (locado praticamente vandalizado…com muitas coisas arrancadas…sem quaisquer condições) e GG (como estava não tinha condições para qualquer arrendamento nem para a conclusão do processo de licenciamento quanto à mudança de destino), II (espaço vazio, um espaço amplo, sem lâmpadas nem tomadas…coisas pelo chão), Dr. HH (no locado constatou sinais de que ali haviam sido arrancadas e partidas coisas)].
Importa não descurar que, por força da cláusula terceira do contrato de arrendamento (cfr. fls. 70 e 71), as obras e benfeitorias realizadas no locado ficavam a constituir parte integrante do prédio.
No que concerne ao aditamento de matéria de facto provada e nos termos constantes dos nºs 3.67 e 3.68 acima assinalados, impõe-se desatender tal, não só porque a mesma contém matéria juridicamente conclusiva (caso do item 3.68), como também se debruça sobre factualidade que não foi alegada pelas partes nem foi demonstrada em audiência (caso do item 3.67).
Mutatis mutandis, por via de factualidade não alegada, quanto ao aditamento aos factos não provados de uma nova alínea c) com os dizeres “ Pouco tempo depois após a cessação do contrato de arrendamento, surgiu um interessado no arrendamento do espaço, para aí instalar uma clínica de fisiatria”.
Pelas razões que deixam aduzidas, procede apenas a impugnação da matéria de facto contida no ponto 3.23. da matéria de facto provada, o qual passa a ter a seguinte redação:
«3.23. O locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, do ano de 1969, sendo esta a licença que foi concedida à data da construção do imóvel».
b) Indemnização devida pela inobservância do prazo de aviso prévio;
Em sede de matéria de direito, a apelante discorda do montante de indemnização de € 26.072,76.
Justifica tal com a inaplicação in casu do disposto no artº 1110.º, n.º 2 do Código Civil (CC) – ao invés do que decidiu o tribunal recorrido - uma vez que as partes estabeleceram um prazo certo – seis meses - para a vigência do contrato, sem contudo definirem qualquer prazo para a denúncia.
Trata-se de questão debatida na jurisprudência (vejam-se entre outros os acórdãos citados pelos recorridos – Acórdão do TRP de 04.07.2013, proc. 1477/12.7TJPRT.P1, e Acórdão do TRE de 20.10.2016, proc. 1384/15.1T8FAR.E1, ambos in dgsi.pt) , com tendência maioritária no sentido defendido pelo tribunal a quo.
Ou seja, no caso, como o presente, em que no contrato de arrendamento não habitacionais foi estabelecido o seu prazo de duração (seis meses), mas não foi estipulado pelas partes o prazo para a denúncia, é aplicável o disposto no artº 1110º, nº2 e não o seu nº 1, tendo tal prazo de pré-aviso o período mínimo de um ano.
Trata-se de questão não linear, defendendo os recorrentes que se aplica o nº 1, daquele preceito (com remissão para o disposto no artº 1098º, do CC, que fixa para a denúncia uma antecedência não inferior a 120 dias.
Em abono desta tese pode esgrimir-se que, quanto ao prazo de denúncia, no caso de este não ter sido convencionado, funciona o regime geral supletivo previsto no citado nº 1, do artº 1110º, que remete para as disposições do arrendamento para habitação, sob de se esvaziar de conteúdo a aplicação deste preceito sempre que não tenha havido estipulação da duração do contrato e da denúncia.
Outro argumento poderá decorrer do facto de se entender que, face ao texto do nº 2 do apontado artº 1110º, a sua aplicação funciona em bloco, isto é, nele apenas está comtemplada a situação de falta de prazo de duração do contrato e concomitantemente, neste caso, prevê-se a antecedência mínima para a denúncia de um ano.
Pode ainda contrapor-se que, em casos como o analisado, sendo o prazo de duração do contrato de seis meses, não fará sentido defender-se um prazo superior (de um ano) para a denúncia, quando o arrendatário sempre poderia opor-se à renovação do contrato, decorridos seis meses.
Em sentido inverso, tem-se entendido a nivel jurisprudencial (vide os supracitados acórdãos) e doutrinal (entre outros, Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2ª ed. Pág. 250) que o mencionado nº 2, do artº 1110º, do CC, numa interpretação sistemática com o seu nº 1, ao reportar-se à “falta de estipulação”, refere-se não só à duração do contrato, mas também à denúncia, conforme previsto no seu nº1.
Ou seja, não se referindo esse nº 2, como premissa de aplicação, à falta de duração do contrato (se assim fosse, tê-lo-ia dito), mas antes genericamente à “ falta de estipulação”, abrangerá de forma autónoma os casos de falta de duração de contrato ou de falta de prazo de denúncia.
Argumento não menos relevante é o que decorre da circunstância de o legislador, não obstante ter reduzido o prazo de 10 anos para cinco anos para a duração do contrato, por via da alteração desse nº 2, do artº 1110º, do CC, por força da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, manteve o prazo de um ano para denúncia – o que inculca a ideia de que tal prazo não está dependente do prazo de duração do contrato.
Assim, pelas razões aduzidas, propendemos para a solução plasmada na sentença recorrida, considerando que o pré-aviso para a denúncia do contrato pela ré é de um ano, até porque estamos perante normas de protecção aos senhorios (António Menezes Cordeiro, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, pág. 362) e cuja ratio legis é a de evitar uma cessação contratual num prazo breve e escasso (F.Gravato Morais, op. cit., pág. 250).
Mantém-se, pois, o valor indemnizatório fixado, neste segmento, pelo tribunal recorrido.
c) Nulidade do contrato;
Direito à resolução do contrato pela ré;
Invoca ainda a recorrente a nulidade do contrato, a ser declarada judicialmente, por o arrendamento ter um fim diverso do licenciado, bem como o direito à resolução do contrato por o locado não atestada por licença de utilização a aptidão para o fim pretendido pelo contrato.
Nesta vertente, fundamentou o tribunal recorrido que “(…) resulta apurado da matéria em discussão que, pelo menos, desde 29 de Fevereiro de 2008, a Ré tem conhecimento da licença de utilização de que o arrendado dispunha. Na verdade, o então usufrutuário EE, em 29 de Fevereiro de 2008, enviou comunicação postal em que facultou à Ré fotocópia da licença de utilização do imóvel, comprometendo-se a proceder à actualização dessa licença; o locado dispunha então da licença de ocupação n.º 36, do ano de 1969, sendo esta a licença que era concedida à data da construção do imóvel. E, aproveitando a necessidade de se actualizar a licença camarária, a Ré decidiu fazer obras no locado, apresentando, também ela, um projecto de legalização das obras que viesse a fazer. Entretanto, as obras que a Ré pretendeu fazer foram feitas ao longo do ano de 2008 e envolveram a remodelação de todo o espaço interior, bem como a abertura de uma porta emergência.
Desta feita, entre Fevereiro de 2008 e Abril de 2013 (altura em que operou a denúncia do contrato de arrendamento), a ré conheceu e aceitou com a licença existente, tendo comparticipado – pelo menos inicialmente – nas diligências necessárias à actualização da mesma, tanto mais que era do seu próprio interesse, não só para o exercício da respectiva actividade, que ali perdurou por cinco anos, quer com vista à conformidade das obras entretanto por si levadas a cabo no espaço.
Invocar mais tarde essa falta de licença para fundamentar a denúncia entretanto por si operada e mesmo alegar agora que o contrato é nulo por impossibilidade originária da prestação, fundada nessa mesma falta de licença, afigura-se-nos um venire contra factum próprio.---
Recorde-se que o Código Civil (re)fere, no artigo 334º, determinados actos como abusivos, nos casos em que o titular exceda manifestamente, no exercício do direito, limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico. Tal normativo prevê a boa-fé objectiva: não versa factores atinentes ao sujeito, mas antes elementos que, enquadrando o seu comportamento, se lhe contrapõem. E, o abuso do direito serviu, além do mais, para dar cobertura à reprovação do venire contra factum proprium, bem como às ininvocabilidades de certas nulidades formais.---
Desta feita, entendendo-se não ocorrer a pretendida nulidade – sendo aliás abusiva a sua invocação no momento, pelos motivos supra expostos (…)”.
Sufraga-se inteiramente este entendimento.
Desde logo, importa não olvidar que, ante a matéria de facto provada, mostra-se apurado que o locado não deixou de possuir um alvará de licença camarária, sendo esta então (1969) denominada licença de ocupação.
Além disso, estamos perante contrato de arrendamento cujo início ocorreu em 01.08.2004, do qual consta que o destino do locado é o de clínica de fisiatria (cláusula 2ª).
A posição de arrendatária a favor da ré é adquirida em 24.01.2005, por transmissão da anterior arrendatária, a sociedade EE Ldª.
Logo, desde 2005 que a ré arrendatária destina o locado a clínica e exerce aí a actividade de fisiatria.
Também como se sublinha na decisão recorrida, pelo menos entre Fevereiro de 2008 e Abril de 2013 (altura em que operou a denúncia do contrato de arrendamento), a ré teve conhecimento e aceitou a licença existente, participando nas diligências necessárias à actualização da mesma, tanto mais que era do seu próprio interesse, não só para o exercício da respectiva actividade, que ali continuou a desenvolver por cinco anos, como teve em vista adequar a conformidade administrativa/camarária das obras entretanto por si levadas a cabo no espaço.
Aliás, em 27.10.2008, a própria ré celebrou um acordo escrito com o senhorio em que este autoriza a realização de tais obras com vista a adaptar o espaço ao cumprimento da legislação aplicável, nomeadamente por via do exercício da prestação de serviços inerentes à actividade de clínica de fisiatria, assumindo a ré a responsabilidade de facto pelo processo de licenciamento e execução das obras de remodelação e seu custo, incluindo as despesas com licenças (ponto de facto 3.27).
O não andamento do processo camarário entre 2008 e 2012 deveu-se a inércia da ré, sendo que a falta de licenciamento do prédio resultou não só à necessidade de obter a licença de utilização para serviços, como também à necessidade de legalização das obras que a ré decidiu fazer.
Em suma, mesmo a admitir-se que o locado estava licenciado para um fim diverso do que consta do contrato de arrendamento (clínica de fisiatria) - o que o dito alvará de licença nº 36 não esclarece completamente, limitando-se este a fazer constar que é uma licença para ocupação (mas com que fim?) – a invocação dessa falta de licença como consubstanciadora da nulidade do contrato por parte da ré e para justificar uma denúncia motivada da mesma traduz manifestamente um abuso de direito.
Segundo o disposto no artº. 334º do CC, é ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
O princípio da boa-fé, que é de aplicação geral a todos os domínios do jurídico, vale para todo o comportamento juridicamente relevante das pessoas” (Coutinho de Abreu; “Do Abuso de Direito”; p.61) e pressupõe, necessariamente, uma “específica relação inter-pessoal (embora não necessariamente negocial, ou sequer, pré ou circum-negocial), fonte de uma específica relação de confiança - ou, pelo menos, expectação de conduta - cuja frustração ou violação seja particularmente clamorosa” (Orlando de Carvalho; “Teoria Geral do Direito Civil”; Centelha; Coimbra 1991; p.56).
A boa-fé, na sua vertente de princípio geral de direito, constitui um “critério que deve presidir e orientar todo o comportamento” (Fernando Cunha de Sá; “Abuso do Direito”; p.172) e que consiste num agir caracterizado pela correcção, lealdade e honestidade.
Segundo Coutinho de Abreu (“Do Abuso de Direito”; p.55) o princípio da boa-fé significa “que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal nomeadamente, no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros”.
Por outro lado, o abuso de direito pode também manifestar-se num venire contra factum proprium, isto é, numa conduta anterior do seu titular que, objectivamente, interpretada face à lei, legitima a convicção de que tal direito não será exercido (cfr. Ac. RC 1.7.77; CJ IV; p.800).
A ideia imanente da proibição do venire contra factum proprium é a do dolo praesens: a conduta sobre que incide a valoração negativa é a conduta presente sendo a conduta anterior apenas ponto de referência para, tendo em conta a situação então criada, se ajuizar da legitimidade da conduta actual (cfr. Baptista Machado, “Tutela de Confiança e Venire Contra Factum Próprio”, Obra Dispersa, vol.I, p.385).
Para Baptista Machado (ob. cit.; p.415 a 418) são três os pressupostos do instituto do venire contra factum proprium: uma situação objectiva de confiança traduzida numa conduta que possa ser entendida como tomada de posição vinculante em relação a uma situação futura; investimento na confiança: com base na situação de confiança criada, a contraparte toma disposições ou organiza planos de que lhe surgirão danos, no caso de frustração da confiança; boa-fé da parte que confiou: a confiança no outro só merece protecção jurídica quando aquele que confia adopta uma conduta de boa-fé, com o cuidado e as precauções usuais no tráfico jurídico (cfr. Ac. STJ 5.03.96, disponível na Internet em www.dgsi.pt, Acórdãos STJ, nº. convencional nº.JSTJ00030989, nº. documento SJ199611280005002).
Em resumo, verifica-se abuso do direito quando se exerce de modo anormal um direito próprio, respeitando a sua estrutura formal, mas violando a sua afectação substancial, funcional e teleológica, isto é, contrariando o interesse que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito.
In casu, face à factualidade provada e não provada, ressalta que a ré arrendatária era conhecedora do tipo de licença do locado, desde 2008, sendo que vinha exercendo desde 2005 e até 2013 a actividade de clínica de fisiatria como consta, aliás, do contrato de arrendamento, pagando as respectivas rendas.
A necessidade de actualização ou adequação da dita licença de ocupação ao fim específico - de prestação de serviços – exercido no locado obteve a concordância da arrendatária, sendo que, com tal objectivo, esta acordou expressamente com o senhorio a autorização e execução de obras de remodelação, cujas despesas, assim como das licenças administrativas, eram suportadas pela ré.
O senhorio aceitou tal, confiando na boa-fé da arrendatária e na implementação desse processo de licenciamento e de execução de obras por parte da arrendatária, tendo em vista a referida actualização da licença de utilização do locado.
Ficou ainda demonstrado que, em 8 de Abril de 2013, a Câmara Municipal de Viana do Castelo emitiu a declaração comprovativa da admissão de comunicação prévia n.º 19/13, através da qual admitiu a alteração da utilização do arrendado de comércio para serviços (clínica de fisiatria) - ponto de facto provado 3.34 - donde se infere que a modificação ou adequação da licença camarária de utilização era perfeitamente viável e com a qual o senhorio legitimamente contava e a arrendatária podia contar, inexistindo causa válida para se pôr termo ao arrendamento.
Daí que a resolução do contrato pela arrendatária com tal fundamento - falta de licença – além de ser injustificada, constitua um manifesto abuso de direito por parte da ré/recorrente, sendo, portanto, ilegítima.
d) Condenação no pagamento dos danos não patrimoniais;
Diverge ainda a apelante da sua condenação em indemnização por danos não patrimoniais com os fundamentos de que as autoras não tinham motivos para terem ficado angustiadas ou tristes, sendo ainda inaplicável o disposto no artº 493º, 1ª parte, do CC.
Vejamos:
Hoje é incontroversa na doutrina e jurisprudência a possibilidade de fixar indemnização por danos morais, no contexto da responsabilidade contratual.
Apurou-se que a conduta da ré, designadamente a relatada nos pontos 3.37, 3.38, 3.39 e 3.40 causou aos autores, como consequência directa, nervosismo, inquietação e ansiedade – ponto de facto provado 3.41.
Todo o circunstancialismo aí descrito e manifestamente abusivo em que a resolução contratual foi operada, aliada à destruição e vandalização do arrendado, não deixam de merecer a tutela do direito, nos termos do artº 496º, nº 1, do CC.
Isto, independentemente de assistir razão à apelante quando refere que não é aplicável ao caso o preceituado no artº 493º, do CC.
Na verdade, não estamos perante danos causados por coisas, animais ou actividades, mas sim decorrentes da actuação contratual da própria arrendatária.
Como alegam os recorridos, nem se argumente que a ré tinha o direito de retirar do locado todas as benfeitorias que fez no locado com as obras de 2008/2009, já que não o podia fazer porque, por um lado, apurou-se que, no início do arrendamento, recebeu uma clínica em plena laboração, o que a obrigava a restituir o locado em iguais condições, findo o contrato e, por outro, a própria cláusula segunda, ponto 3, do contrato de arrendamento impedia a remoção de tais benfeitorias, já que as obras realizadas ficariam a fazer parte integrante do locado.
Ao restituir o locado nas condições acima assinaladas, a ré incumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento e constituiu-se em responsabilidade contratual, o que confere aos autores o direito de reclamar o pagamento de indemnização por todos os danos causados, mormente os não patrimoniais, face ao estado de destruição em que deixou o locado.
e) Da condenação ao pagamento de indemnização ilíquida
Opõe-se a recorrente à sua condenação no pagamento aos autores de uma indemnização ilíquida, referente à impossibilidade destes de retirarem do locado as suas utilidades por inteiro, tendo ficado impedidas de o arrendar e arrendando-o por um valor inferior ao de mercado.
Argumenta que, à data da cessação do contrato, os autores não tinham o direito de arrendar o locado, para nada que não fosse comércio e que não estavam impedidas de arrendar o locado para esse fim, após a saída da ré do mesmo, sendo que o arrendamento para prestação de serviços ainda não era possível por falta da licença de utilização respectiva, apesar da admissão da comunicação prévia para efeitos de licenciamento camarário.
Apreciando.
O tribunal recorrido considerou a existência de tais danos porque “ entre o final do mês de Março de 2013 e o dia 3 de Abril de 2013, a Ré removeu do locado todas as tomadas, interruptores, equipamentos de instalação eléctrica, incluindo quadros eléctricos, sinalização de emergência, rede de águas, armaduras reflectivas, sensores de alimentação, ventiladores, sinalizadores de emergência, equipamento de apoio técnico para deficientes, iluminação de emergência, detectores de incêndio, botões de incêndio, extintores, central de incêndio, um espaldar, carrilhões da mangueira, um cilindro e um lavatório, entre outro equipamento necessário ao licenciamento do mesmo, para a actividade de fisiatria; o que que fez com o propósito de obstar à obtenção da licença de utilização para a actividade de fisiatria; que, aquando da celebração do contrato de arrendamento, a Ré recebeu do então usufrutuário uma fracção que estava em plena laboração, concretamente estava dotada de tomadas, interruptores, equipamentos de instalação eléctrica, incluindo quadros eléctricos, sinalização de emergência, rede de água, armaduras reflectivas, ventiladores, iluminação de emergência, extintores, um espaldar, um cilindro, lavatórios, candeeiros, bem como os demais equipamentos necessários à exploração de uma clínica de fisiatria no locado; que com as obras realizadas em 2008 pela Ré, muito desse material foi substituído.---
Provado ainda que as rendas recebidas no âmbito do contrato de arrendamento eram essenciais para os Autores poderem cumprir com as suas responsabilidades junto da Banca; que, por força da conduta da Ré e do estado em que aquela deixou o locado, ficaram os Autores impedidos de arrendar de imediato e durante algum tempo o imóvel em sujeito; que, na presente data, no mercado do arrendamento, o arrendado tem um valor locatício mensal não inferior a € 1.600,00 (mil e seiscentos euros)”.
Mais ficou demonstrado que “por força da conduta da Ré e do estado em que aquela deixou o locado, ficaram os Autores impedidos de arrendar de imediato e durante algum tempo o imóvel em sujeito – ponto de facto provado 3.43.
Logo, independentemente da existência ou não de licença camarária de utilização do locado para prestação de serviços de fisiatria, nada impedia que os autores o pudessem arrendar até para outros fins, não fora a assinalada actuação ilícita dos conduta na deterioração e destruição do locado, de molde a torná-lo inadequado e inapto para o exercício de qualquer actividade comercial e consequente deixando os autores de auferir o seu valor locatício mensal de valor não inferior a 1.600,00€, como se apurou – ponto de facto 3.44.
Além de que tal atitude de deterioração ilícita do locado não deixou de retardar o licenciamento do locado para a prestação de serviços e possível arrendamento para esse fim.
Em síntese, impõe-se então apurar o quantum dos prejuízos patrimoniais advindos aos autores a esse título.
Pelo que deixa expendido, não procede a apelação.
IV – Decisão;
Em face do exposto, na improcedência da apelação, acordam os Juízes desta 1ª secção cível em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, ............/......../.........,