Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 690/16.2T8VVD.G1 |  |
PROCEDIMENTO DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
I. O procedimento de actualização extraordinária da renda e de “transição para o NRAU” depende sempre da iniciativa do senhorio, a qual deve obedecer aos requisitos de forma e de substância estabelecidos pelos arts. 30.º e seguintes do NRAU.
II. Os factos demonstrativos do cumprimento de todos os requisitos legais previstos para o procedimento de actualização/aumento de renda, regulado nos arts. 30º e seguintes NRAU são constitutivos do direito invocado pelo senhorio, pelo que sobre ele impende o ónus da respectiva alegação e prova, nos termos gerais do art. 342º,1 CC.
III. Quando o locado, para além da superfície coberta, inclui um terreno que lhe serve de logradouro, sendo que na comunicação inicial do senhorio este se limitou a indicar o valor do prédio na parte correspondente á área coberta, com exclusão da área de terreno correspondente ao logradouro, estamos perante um vício da comunicação que, independentemente da resposta do arrendatário, leva à ineficácia da mesma.
IV. Trata-se da atribuição ao senhorio de um direito potestativo, o de desencadear um processo negocial com vista à substituição do contrato de arrendamento anterior, vinculístico, por um novo, com termo certo.
V. Daí que a comunicação inicial de início do processo negocial não pode conter qualquer omissão ou imprecisão relativamente aos elementos essenciais do contrato.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I- Relatório
A. M. intentou contra D. P. e F. G. a presente acção declarativa sob a forma comum na qual pede que:
a) Se declare que o Autor efectuou válida e eficazmente a denúncia do contrato de arrendamento formado nos termos dos artigos 1 a 3 da Petição Inicial, cuja renda em vigor é do valor semestral de € 7,50, com efeitos para 2016.09.16, nos termos previstos no art.º 33.º, n.º 5, al. a), e 7 do NRAU, pelo que os Réus estão em mora na restituição do locado desde 2016.10.16, e se condene os Réus à restituição imediata do locado, contra o pagamento pelo Autor da indemnização € 2.292,60, deduzida das indemnizações devidas pelos Réus previstas no art.º 1045.º, nºs 1 e 2 do Código Civil;
b) Ou subsidiariamente, se declare que o contrato se considera celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos, a contar de 2016.03.16, nos termos previstos no art.º 33.º, n.º 5, al. b), do NRAU, com actualização da renda para o valor mensal de € 75,17, devida desde 2016.05.01, com acréscimo da indemnização prevista no art.º 1041.º, n.º 1 do Código Civil, quanto às mensalidades em mora, em ambos os casos, com todas as consequências legais.
Alega, em síntese, que enviou cartas registadas aos Réus, com anexação da caderneta predial, tendo iniciado o procedimento de actualização da renda, até então no montante semestral de € 75,00, e de transição do contrato para o NRAU (na versão da Lei 79/2014), fixando a renda no montante mensal de € 75,17, correspondente a 1/15 do valor do locado do art.º ... urbano, que, de acordo com a avaliação efectuada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, era de € 13.530,00 (€ 11....+2.360,00), sem considerar, pois, o valor do logradouro; os réus declararam que se opunham a que o contrato transitasse para o regime do NRAU, com o tipo, a duração e a renda indicados nas cartas de iniciativa do Autor; após troca de correspondência o autor denunciou o contrato, mediante o pagamento aos Réus de indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio da proposta dele Autor (montante mensal de € 75,17) e da proposta deles Réus (montante mensal de € 7,50); os réus, porém, não entregaram o locado.
Os Réus contestaram, impugnando parcialmente a matéria alegada pelo Autor na Petição Inicial, alegando em síntese que ao longo dos anos procederam a obras de ampliação e restauro de paredes e telhados, sempre com autorização do senhorio, mas exclusivamente a expensas deles, Réus, sem qualquer colaboração monetária ou ajuda de materiais do senhorio, continuando a pagar a renda semestral então acordada de 1.500$00, o equivalente a € 7,50 nos dias de hoje; no que concerne ao logradouro do imóvel (casa e moinho, actualmente), em tempos idos, moinho e anexos, é certo que sempre fez parte do arrendado, que correspondia ao espaço onde ponham as roupas a secar, lenhas, cultivavam os seus produtos agrícolas para a sua subsistência diária e onde os filhos brincavam uns com os outros; é certo que o imóvel, hoje, tem um outro aspecto e diferente valor comercial, resultante exclusivamente das obras realizadas pelos aqui Réus; por outro lado, o aumento de renda apresentado pelo Autor foi feito com base num erro sobre o objecto, pois o valor a levar em consideração para o aumento de renda, não poderia ser o correspondente ao valor patrimonial global do prédio, porque aquela inscrição matricial não se encontrava correctamente lavrada, carecia de rectificações, quanto ao n.º de anos do prédio e ao destino do imóvel; face a tais erros quanto ao objecto, os Réus na sua missiva de 2.02.2016 e posteriores referiram tal factualidade e solicitaram a sua correcção, o que o Autor se recusou determinantemente a efectuar.
Deduziram ainda reconvenção, pedindo que, para a hipótese de a acção ser julgada procedente, seja o Autor condenado a pagar-lhes uma indemnização pela desocupação do imóvel em montante a apurar em sede de audiência de julgamento e a pagar-lhes as benfeitorias realizadas por estes no imóvel, no montante de € 18.000,00.
O Autor replicou, impugnando parcialmente a matéria alegada na Contestação, mais se defendendo por excepção.
Realizou-se a audiência de julgamento.
Foi proferida sentença, que julgou improcedente a acção e prejudicada a apreciação da reconvenção e, em consequência, absolveu os Réus do pedido.
Inconformado com esta decisão, o autor dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos, e com efeito meramente devolutivo, findando a respectiva motivação com as seguintes conclusões:
1ª- No ano de 1964 e por acordo verbal, M. S., pai do Autor, obrigou-se a, mediante retribuição, proporcionar a A. P., pai da Ré, o gozo temporário do prédio que constava na matriz como “Morada de casas de com um pavimento para habitação e um moinho com quatro divisões, sendo duas para habitação e duas para indústria”, na actual Rua de …, então inscrito na matriz urbana da freguesia de … sob o artigo ..., actual artigo ... da Freguesia de ... e ..., bem como, para logradouro, uma parcela de terreno que é parte do então inscrito na matriz rústica de ... sob o artigo ..., actual artigo ... da freguesia de ... e ....
Artº 1 da PI e FP 1, fls. 1 supra
2ª- Desde então, o referido A. P., pai da Ré, mediante o pagamento da renda ajustada, dispôs do gozo do referido conjunto imobiliário, destinado a moinho e habitação de apoio.
Artº 2 da PI e FP 2, fls. 2 supra
3ª- Pelo ano de 1975 o A. P., com autorização de M. S., cedeu o gozo de todo o imóvel do FP 1 aos Réus, que aí instalaram a habitação do respetivo agregado familiar, com obrigação de pagarem a retribuição em vigor.
Artº 3 da PI e FP 3, fls. 2 supra
4ª- M. S. faleceu em 1986 e, em 2001.11.15, na partilha dos bens da respectiva herança, outorgada por escritura exarada no extinto 3.º Cartório Notarial de Braga, os imóveis do conjunto imobiliário do FP 1 foram adjudicados ao Autor.
Artº 4 da PI e FP 3, fls. 2 supra
5ª- Por cartas registadas com AR datadas de 2015.12.31, dirigidas aos Réus, com anexação da caderneta predial relativa ao artigo matricial ..., o Autor comunicou a transição para o NRAU e a actualização da renda do contrato de arrendamento do prédio urbano, a) anunciando a fixação da renda mensal em 75,17€ (correspondente ao duodécimo de 1/15 do valor do locado) e a transição do contrato para o tipo de prazo certo, pelo período de 5 anos, b) indicando que o valor do locado, (não incluindo o logradouro) era de 13.530,00€, correspondendo ao valor da avaliação efectuada nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana, c) anexando cópia da caderneta predial (da qual constava a área de 47m2 e o VPT de 11....€ para a habitação e a área de 25m2 e o VPT de 2.360€ para o moinho, e ainda que o prédio fora inscrito na matriz em 1964), d) indicando que os RR poderiam responder no prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação, e) a indicação de que na resposta, os RR poderiam e-a) aceitar o valor da renda proposto na comunicação; e-b) opor-se a esse valor, propondo um outro, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º do NRAU; e-c) em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos; e-d) denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º do NRAU, f) se fosse caso disso, os RR poderão, ainda, naquela resposta ou no mesmo prazo, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 31º.4 do NRAU, invocar, isolada ou cumulativamente, as circunstâncias de f-a) o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar ser inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º do mesmo diploma e/ou f-b) idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct., nos termos e para os efeitos previstos no mesmo artigo 36.º, sendo, neste caso, necessário que apresentem documento(s) comprovativo(s) de tal (tais) circunstância(s), nos termos do mencionado artº 32º, g) e indicando que, em conformidade com o previsto nos artºs 30º-g) e 31º.9 e 10 do NRAU, a falta de resposta do RR, bem como a não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 31º do mesmo diploma, valiam como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato acima propostos, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo concedido para a resposta [al d) supra].
Artºs 5 a 10 da PI Docs. 2 juntos à mesma e FP 5, fls. 2 e 3 supra
6ª- Por carta datada de 2016.02.02, recebida pelo Autor em 2016.02.10, remetida em nome de ambos os Réus, mas subscrita apenas pela Ré, estes comunicaram ao A, no que releva, a) que a actualização do valor da renda partia de pressuposto errado, pois a-1) da inscrição matricial constava que o prédio havia sido inscrito na matriz no ano de 1964, o que não corresponde à verdade, pelo facto do mesmo já ter existência física há mais de 90/100 anos, a-2) tal circunstância devia ser reflectida na sua inscrição matricial (corrigida) e consequentemente será o valor patrimonial alterado, a-3) também constava da inscrição matricial que parte era destinada a habitação e outra parte a armazéns e actividade industrial, a-4), mas a actividade industrial (moagem) já deixara de ser exercida há mais de 15/20 anos, a-5) sendo, também a afectação carecia de rectificação matricial por actualmente o prédio só ter afectação habitacional, b) que só após tais rectificações, deve ser comunicado o valor patrimonial do prédio objecto de actualização de renda, e o valor actual da renda, c) que face a tais circunstâncias não se pronunciavam sobre se estavam ou não de acordo com o valor da nova renda proposta, d) que o RABC do agregado familiar deles RR era inferior a 5RMNA retribuições mínimas nacionais anuais, conforme documento a enviar oportunamente, já solicitado ao competente serviço de finanças, e) que se opunham a que o contrato transitasse para o NRAU, quer no que respeita ao tipo de contrato, e à sua duração, bem como ao valor da renda proposto, f) que iriam pagar as rendas relativas aos últimos 5 anos, que eram do montante mensal de 7,50€, e g) que locado compreendia logradouro.
Artºs 13 a 18 da PI Doc. 3 junto à mesma e FP 6, fls. 3 e 4 supra
7ª- Replicou o Autor por cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 2016.03.04, dirigidas aos Réus, e por estes recebidas em 2016.03.16, declarando, no que releva, a-1) que, quanto aos invocados erros constantes da caderneta predial, os RR podiam ter recorrido ao procedimento do artº 31º.6 do NRAU, na redacção da Lei 79/2014, a-2) mas que, quanto à afectação, o valor do locado aumentaria se a parte do moinho também fosse avaliada como habitação por os coeficientes de localização, afectação e de qualidade respeitantes a esta última afectação serem mais elevados, a-3) e quanto à vetustez, a casa até havia sido toda restaurada e remodelada em data até mais recente do que 1964, b) que os RR haviam invocado um RABC do agregado familiar inferior a 5 RMNA mas não haviam apresentado documento do serviço de finanças que o comprovasse, nem haviam comprovado que o tivessem requerido c) que registo que os RR declaravam opor-se à transição para o NRAU, com o tipo, duração e renda comunicados, d) que registava que os RR declaravam dever e que pagariam as rendas do valor mensal de 7,50€ vencidas desde Fevereiro de 2011, inclusive, e) que, face à oposição dos RR ao valor da renda mensal fixada o artº 33º.2 do NRAU dispunha que o senhorio devia considerar que os propunham continuar a pagar a renda mensal de 7,50€, em vigor, f) que (assim), nos termos do disposto no artº 33º.5-a) e 6 do NRAU ele senhorio declarava não aceitar esse valor de renda e denunciava o contrato de arrendamento, pagando a a indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio da s/ proposta (valor mensal de 75,17€) e da deles RR (valor mensal de 7,50€), g) que a denúncia produzia efeitos no prazo de seis meses a contar da recepção desta comunicação (seja, produzia efeitos em 2016.09.16), devendo, então, RR desocupar o locado, fazendo a respectiva entrega ao A, no prazo de 30 dias, contra o pagamento da referida indemnização (artº 33º.7 e 9 do NRAU), h) que, subsidiariamente, para a hipótese de os RR se oporem à denúncia e na eventualidade de vir a ser reconhecido fundamento legal a essa oposição, comunicava, em conformidade com o disposto nos artºs 33º.5-b) e 35º.2-a) e b) e 3 do NRAU, que o contrato ficava celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar desta comunicação, sendo a renda mensal fixada em 75,17€ e devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção desta comunicação.
Artºs 19 a 23 da PI, Doc. 4 junto à mesma e FP 8, fls. 4 e 5 supra
8ª- Treplicaram os Réus por nova carta, datada de 2016-03-18, remetida em nome de ambos os Réus e subscrita apenas pela Ré, na qual, no que releva, afirmaram que o A conhecia a realidade económica do RR, mas que a confirmavam por documento anexo, tendo, assim, junto uma certidão fiscal, requerida e emitida em 2016-02-15 da qual constava que não haviam apresentado declaração de IRS Mod. 3 do ano de 2014.
Artºs 24 e 25 da PI, Doc. 5 junto à mesma e FP 9 e 10, fls. 5 e 6 supra
9ª- Os RR ainda enviaram nova carta ao A, datada de 2016.05.23, pela qual, no que releva, comunicaram a), que o valor da renda afinal não era de 7,50€/mês, mas de 7,50€/semestre, e b) que já haviam depositado as rendas dos últimos 5 anos, como comprovaram, e que continuariam a pagar aquele montante semestral.
Artºs 26 a 28 da PI, Doc. 6 junto à mesma e FP 12, fls. 6 e 7 supra
10ª- Em 2016-11-08, porque os RR mantinham a ocupação do locado, o A propôs a presente acção, com alegação, no que releva, dos factos reportados nas conclusões que antecedem, concluindo a PI com os seguintes:
a) - pedido de reconhecimento da validade e eficácia da denúncia pelo A senhorio, com efeitos para 2016-09-16, por isso em mora na restituição do locado desde 2016-10-16, com a condenação dos RR à restituição imediata, contra o pagamento pelo A da indemnização 2.292,60€ (artº 35º.9 do NRAU), deduzida das indemnizações devidas pelos RR previstas nos artºs 1.045º.1 e 2 do CCivil; e
b) pedido subsidiário de reconhecimento da transição do contrato para o NRAU, no tipo de prazo certo, pelo período de 5 anos a contar de 2016-03-16, com actualização extraordinária da renda para o valor mensal de 75,17€.
Conclusão da PI
11ª – A sentença impugnada julgou a acção improcedente, com invocação das seguintes desconformidades da comunicação do A de 2015-12-31 (FP 5) e da caderneta predial anexa, que cominou com a ineficácia daquela comunicação necessária à prova e procedência da causa de pedir da acção:
(i) – desconformidade por incorrecção na composição do locado, pois a sentença interpretou a comunicação do FP 5 no sentido de que esta considerava que locado não incluía o logradouro e ainda por tal comunicação juntar caderneta que só incluía a área coberta e nada ter junto quanto à descoberta (fls 64 e 65 da sentença); e
(ii) – desconformidade quanto ao coeficiente de vetustez, por a caderneta predial junta à comunicação indicar que o prédio havia sido inscrito na matriz no ano de 1964, porquanto a certidão fiscal de fls. 81 a 83, solicitada para informar se o prédio, quando inscrito na matriz em 1964, já era composto por casa e moinho (requerimento da conclusão da Réplica e despacho de 2017-05-22), veio indicar que já havia sido inscrito na matriz com aquela composição em 1937 (fls 65 e 66 da sentença).
Fls. 64 a 66 da sentença e fls. 12 e 13 supra
12ª – Na PI, o A alegou que os RR, (artº 14) tendo invocado um RABC inferior a 5RMNA, (artº 15) não apresentaram documento da AT que o comprovasse, (artº 16) nem comprovaram ter requerido tal documento.
A sentença julgou provado o alegado no artº 15 da PI, sob o FP 7 (“7- Com a comunicação referida em 6, os Réus não apresentaram documento do Serviço de Finanças para demonstração dos respectivos rendimentos”), mas erradamente não julgou provado aquele facto do artº 16 da PI, enquanto, julgou no FP 10: “10- Foi junta à comunicação referida em 9 uma certidão do serviço de Finanças referindo que, relativamente ao ano de 2014 e aos Réus não havia sido apresentada declaração Mod 3 do IRS a que se refere o art.º 57.º do CIRS.”
No início do 2º parágrafo de fls. 50, a sentença justificou: “Nenhum outro meio de prova permitiu a demonstração da matéria alegada nos artigos 16º da Petição Inicial, …”
Concretos meios probatórios constantes do processo que impunham e impõem que se julgue provado o facto alegado no artº 16 da PI, no sentido de, com a comunicação referida no FP 6 os RR não apresentaram comprovativo de terem requerido ao Serviço de Finanças a informação do seu RABC:
(i) A carta de resposta dos RR de 2/2 (transcrita no FP 6), não refere ser acompanhada do comprovativo do requerimento ao Serviço de Finanças;
(ii) Respondendo a essa carta de 2/2, o A, na al- b) da sua carta de 4/3 (transcrita no FP 8), acusou que os RR não haviam apresentado documento do serviço de Finanças que comprovasse, o RABC “nem foi comprovado ter sido requerido tal documento”;
(iii) Replicando, pela carta de 18/3 (do FP 9), os RR não impugnaram aquela afirmação do A;
(iv) E afirmaram anexar (só) a essa carta de 18/3 (do FP 9) o requerimento apresentado no Serviço de Finanças (só) em 15/2, já depois daquela carta de 2/2 (do FP 6);
(v) E vê-se desse requerimento de 2016-02-15 que os RR nem solicitaram informação do RABC. Consequentemente, deve ser proferida decisão julgando provado que, com a comunicação referida no FP 6, os Réus também não apresentaram comprovativo de ter sido requerido ao Serviço de Finanças documento donde constasse o RABC do seu agregado familiar.
Fls. 8 e 9 supra
13ª – A fls. 48 a sentença reuniu o conjunto da factualidade dos FP 1, 2 e 13 numa apreciação crítica unitária da prova referente à controvertida “composição do imóvel significando, pois, que a composição do locado resultava da interpretação conjunta daqueles 3 factos provados, sem que o FP 13 devesse prejudicar os FP 1 e 2, nos quais se julgara que já no tempo do primitivo inquilino, em 1964, o imóvel locado tinha cómodos destinados a habitação e cómodos destinados à moagem (“um pavimento para habitação e um moinho”, “quatro divisões, sendo duas para habitação e duas para indústria”, “conjunto imobiliário destinado a moinho e habitação de apoio”).
Porém, o teor do FP 13, referindo o imóvel como constituído apenas por um moinho com anexos que lhe serviam de apoio (“13 -O imóvel referido em 1, em tempos, correspondia a um moinho com anexos com divisórias em madeira, que serviam de apoio ao moinho, então destinado a indústria de moagem de cereais, que era transformada em farinha.”), assim isolado dos FP 1 e 2 e na precedência do FP 14, que apenas refere a moagem e a exploração agrícola do terreno/logradouro, presta-se a conflituar com a dupla afectação (moagem e habitação) do início do contrato, julgada nos ditos FP 1 e 2, o que é pertinente porquanto os RR, no artº 33 da Contestação, que só o moinho foi objecto de arrendamento e foi com base no valor patrimonial corrigido (só) do moinho que concluíram que só a renda mensal de 9,78€ seria justa.
Concretos meios probatórios constantes do processo que impunham e impõem uma redacção restritiva do FP 13, para não conflituar com os FP 1 e 2:
Conforme o 2º parágrafo de fls. 48, a sentença registou que o julgamento do conjunto dos FP 1, 2 e 13, sobre a composição do imóvel, resultou da factualidade “admitida quer pelos Réus na Contestação quer pelo Autor em sede de depoimento de parte, e da conjugação do documento junto a fls. 81 a 83, com os depoimentos das testemunhas que, de um modo geral, foram referindo a evolução da morfologia e composição do imóvel.”
Ora, conforme o 3º parágrafo de fls. 66 da sentença, o documento de fls 81 a 83 demonstra que o locado “foi participado à matriz em 1937, já então composto por “Uma morada de casas com um pavimento para habitação e um moinho com quatro divisões, sendo 2 para habitação e 2 para industria””. E ainda de acordo com o conteúdo que a própria sentença julgou relevante dos depoimentos das testemunhas indicadas pelos RR J. R., fls. 41, M. B., fls. 42, Maria, fls. 43, já antes das obras feitas pelos RR a casa tinha ““um quartinho”, uma cozinha e um quarto de madeira” (2º parágrafo de fls. 41), “uma cama, um quarto …um tear” (4º parágrafo de fls. 42) e “uma cozinha …um “quartinho”” (último parágrafo de fls. 43)
Assim, no mínimo, a decisão a proferir sobre o conteúdo factual do FP 13 deve conter um sentido restritivo, em coerência com os FP 1, 2, 26 e 29, ficando com o seguinte teor:
13 - Sem prejuízo do que resulta dos pontos 1 e 2, o imóvel referido em 1, em tempos, correspondia a um moinho com anexos com divisórias em madeira, que serviam de apoio ao moinho, então destinado a indústria de moagem de cereais, que era transformada em farinha.
Fls. 9 a11 supra
14ª – O A considera incorrectamente julgado o FP 29 da sentença, do seguinte teor: “29 - O prédio referido em 26 foi inscrito na matriz no ano de 1937”
Concretos meios probatórios constantes do processo que impunham e impõem a correcção da redacção do FP 29:
Da caderneta predial emitida em 2015-12-29 pelo Serviço de Finanças de ... e que o A/senhorio anexou à comunicação de 2015-12-31 (FP 5) consta quanto ao prédio do artº ... da freguesia de ... e ..., com origem no artº ... da extinta freguesia de ... – “Ano de inscrição na matriz: 1964”.
Da informação do Serviço de Finanças de ... apresentada no Tribunal em 2017-07-18 e da caderneta predial que instruiu a mesma, quanto àquele artigo ..., já desactivado, consta – “Ano de inscrição na matriz: 1937”.
É aparente a contradição de ambos aqueles documentos autênticos, emitidos pelo mesmo serviço de Finanças, em nenhum deles se declarando que o outro está errado e muito menos se justificando o porquê da aparente contradição.
O Tribunal não usou o poder oficioso do artº 607º.1 do CPC de solicitar esclarecimento, face à aparente contradição dos 2 documentos autênticos sobre o ano de inscrição do imóvel.
Mas, sem qualquer fundamentação, no FP 29 considerou implicitamente que a caderneta desactivada é que estaria certa e, com esse fundamento, a fls. 66, julgou que a comunicação de 2015-12-31 era ineficaz por instruída com a caderneta predial em vigor, que indicava como ano de inscrição o de 1964.
Ambos os documentos emitidos pelo Serviço de Finanças podem estar certos, uma vez que, para efeitos matriciais o que importa é o “ano de conclusão das obras”, conceito que se confunde com o de “ano de inscrição na matriz” e sempre que um prédio é objecto de obras de melhoramento (incluindo, obviamente, as ampliações), ele deve ser avaliado, e, assim, objecto de nova inscrição matricial.
O certo aqui é que, para efeitos dos factos julgados Provados, o Tribunal, perante 2 documentos igualmente autênticos, que indicam anos de inscrição distintos, não tendo inquirido o esclarecimento da contradição aparente, só podia registar as informações de um e de outro.
Assim, a decisão a proferir sobre o conteúdo factual do FP 29 deve ser:
Da caderneta predial emitida em 2015-12-29 consta que prédio do Facto Provado 26 foi inscrito na matriz no ano de 1964, enquanto da emitida em 2017-07-18 consta que foi inscrito na matriz no ano de 1937.
Fls. 11 e 12 supra
15ª – Sendo certo que, sob a al. b) da comunicação de 2015-12-31, o A exarou “O valor do locado (que não inclui o logradouro) é de 13.530,00€”, não havia e não veio a existir qualquer diferendo quanto ao direito dos RR/arrendatários de utilizarem o terreno do logradouro, tanto assim que na acção subsequente, proposta pelo A/Senhorio, este logo começou por alegar no artº 1º (FP 1) que senhorio se obrigara a proporcionar o gozo do prédio urbano, “bem como, para logradouro”, uma parte de um prédio rústico.
O que se pretendeu transmitir na carta de 2015-12-31 foi que a renda que vinha fixar-se (e não se pretendia fixar renda mais elevada) fora determinada apenas como contrapartida do valor do prédio urbano locado. Reconhecendo-se alguma equivocidade da redacção, o que pretendeu significar-se foi que o valor do locado não compreendia o valor do logradouro e só aquele fora determinante do valor da renda (assim se favorecendo os RR).
Aliás, o logradouro, conforme os FP 16 e 25, era de “natureza agrícola” e estava afecto ao cultivo de “produtos agrícolas”, sendo (apenas) parte de um prédio rústico (maior), cuja discriminação não teria suporte legal [artºs 1376º.1 e 1379º.1 do CCivil e Portaria 202/70]. E o artº 30º-c) do NRAU determina a indicação/junção da caderneta predial urbana (do locado), desconsiderando qualquer caderneta da matriz rústica.
De resto, os RR, na carta de 2016-02-02, de resposta à comunicação inicial do A, não atribuíram relevância ao logradouro para efeitos de eficácia do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda (penúltimo parágrafo daquela carta de 2/2). Tinham a noção de que a consideração do valor do logradouro como parte do valor do locado determinaria o aumento do valor da renda que haveriam de pagar. E a preocupação deles era a de contrariar o aumento da renda (por isso lhes interessava o acréscimo à idade do edifício).
Não tendo os RR considerado relevante, para efeitos da sua posição no processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, a questão de haver ou não logradouro afecto ao locado e não tendo daí resultado qualquer prejuízo processual ou substantivo para os RR, não se concebe que o Tribunal, oficiosamente, tenha julgado ineficaz aquela comunicação do A de 2015-12-31 com o fundamento de a ter interpretado no sentido de que o contrato não incluía o logradouro e de o A (apenas) ter junto à mesma comunicação caderneta que só incluía a área coberta e nada ter junto quanto à descoberta (fls 64 e 65 da sentença).
Fls. 13 a 15 supra
16ª - Os RR deram relevância para efeitos de eficácia do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda à questão da composição que tinha a ver com a afectação do locado a moinho e àquela outra questão do coeficiente de vetustez (pontos 1 a 5 da carta de 2016-02-02), desconsiderando a falsa questão do logradouro.
Mas, a sentença, para além da questão do logradouro, apenas considerou que também a desconformidade quanto à idade do prédio determinava a ineficácia da comunicação do senhorio de transição do contrato para o NRAU e de actualização da renda.
Na verdade, quanto à idade do prédio, verifica-se contradição aparente – só imputável à AT e cujo esclarecimento o Tribunal lhe podia ter determinado (artº 607º.1 do CPC) – entre a caderneta predial que integrou o Doc. do FP 5 e a desactivada em 2012, mas junta pelo Serviço de Finanças em 2017-07-18: aquela indica “Ano de inscrição na matriz: 1964” e a última “Ano de inscrição na matriz: 1937”.
Mas ambas aquelas indicações das cadernetas matriciais podem estar certas, uma vez que, para efeitos matriciais o que importa é o “ano de conclusão das obras”, conceito que se confunde com o de “ano de inscrição na matriz”.
Conforme os artºs 9º.1-c) e 13º-d) do CIMI, sempre que um prédio é objeto de obras de melhoramento (incluindo, obviamente, as ampliações), deve ser avaliado e, assim, objeto de nova inscrição na matriz, ficando sujeito ao IMI actualizado a partir do ano inclusive da conclusão dessas obras, com base em declaração que é devida até 60 dias após.
A aparente contradição substantiva entre dois documentos autênticos emitidos pelo mesmo Serviço de Finanças, que há de ter uma explicação, mas que o Tribunal optou por não esclarecer, devendo fazê-lo (artº 607º.1 do CPC), não afasta que no ano de 1964 se tenham concluído obras de melhoramento do prédio que, por terem determinado a alteração do seu valor tributário, determinaram que tal ocorrência fosse equiparada a “ano de inscrição na matriz”.
Por isso que a sentença ao considerar, implicitamente, que o coeficiente de vetustez deverá reportar-se a 1937 e não a 1964 – sobre o errado julgamento do FP 29, cuja correcção já acima se requereu – e, assim, julgando que a comunicação de 2015-12-31 era ineficaz por instruída com a caderneta predial em vigor, viola o disposto no artº 30º do NRAU, bem como o artº 607º do CPC.
D.1, Fls. 15 e 16 supra
17ª – Devendo orientar-se a decisão para a justa composição dos interesses legitimamente protegidos, importa ponderar o efeito substantivo (no conteúdo dos interesses) das soluções sustentadas pelos RR na definição do período de transição para o NRAU e na fixação do montante da renda: com ou sem logradouro e com vetustez reportada a 1964 ou a 1937 na transição para o NRAU.
Quanto ao logradouro, se, não o considerado, a renda foi fixada no montante mensal de 75,17€ (valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado/urbano), a integração do valor do logradouro no locado só podia determinar que aumentasse, como previsto no artº 40º.4 do CIMI.
Já quanto à idade do prédio, se devesse considerar-se que o prédio não foi objecto de obras de melhoramento geral em 1964 – o que falta esclarecer – e que, assim, deverá considerar-se que não foi sujeito a obras de melhoramento há mais de 60 anos, o VPT/valor do locado passaria a calcular-se em 8.320,00€ e a renda mensal ficaria limitada a 46,22€, na aplicação do cálculo que segue:
| Vc | xA | xCa | xCl | xCq | xCv | = | VPT | (1/15) | (1/12) |
| moinho37 | 603 | 25 | 0,6 | 0,4 | 1 | 0,4 | 1447,20 | 1450 | | |
| casa37 | 603 | 47 | 1 | 0,6 | 1,01 | 0,4 | 6869,86 | 6870 | | |
| | | | | | | | 8320 | 554,67 | 46,22 |
18ª– Mas a possível discussão sobre o coeficiente de vetustez e o RABC, que pudesse ser favorável aos RR, mostra-se mais que compensada pela opção do A de não participar, para determinação do valor patrimonial tributário (VPT), as obras de melhoramento efectuados pelos RR, com mão-de-obra oferecida por familiares e amigos (quanto às custeadas pelos RR com eventual contrapartida do direito a indemnização), que o Tribunal avaliou em € 10.200,00 (FP 24).
O CIMI não distingue se as obras de melhoramento/ampliação são realizados pelo senhorio, pelos arrendatários e/ou por outrem, sendo, em qualquer dos casos, devida a avaliação pelo aumento do valor patrimonial do imóvel [artº 13.º-d) do CIMI: “a inscrição na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração apresentada pelo sujeito passivo, no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência de qualquer dos seguintes factos:…d) Concluírem-se obras (…) de melhoramento”].
E, tendo o Tribunal julgado provadas obras de melhoramento, incluindo de ampliação que avaliou em 10.200,00€ (FP 19 a 24), será de presumir que um valor idêntico a esse seja acrescido ao VPT do imóvel primitivo de 8.320,00€ (10.200+8.320=18.520), consideradas as obras concluídas há mais de 60 anos, ou de 13.530,00€ (10.200+13.530=23.730), consideradas as obras concluídas em 1964, - do que resultaria que, nos termos do disposto no artº 35º.2-a) do NRAU, a renda máxima mensal de salvaguarda no período de transição, passaria para 102,89€ (consideradas as anteriores concluídas em 1937), mas podia subir para 131,83€ (consideradas as anteriores concluídas em 1964), bem acima dos 75,17€ fixados pelo A, pois:
- 10200+8320=18.520(/15)=1234,67(/12)=102,89 e
- 10200+13530=23.730(/15)=1582(/12)=131,83.
D. 3, Fls. 17 e 18 supra
19ª – Todavia, a OMISSÃO MAIS GRAVE DA SENTENÇA consistiu em não ter apreciado a RELEVÂNCIA dos nºs 6 a 8 do artº 31º do NRAU, na redacção de 2014, como consagração do direito adjectivo do arrendatário de corrigir, no próprio processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, o Valor do locado / VPT e, assim, a renda de máxima de salvaguarda no período de transição para o NRAU.
Com a Lei 79/2014 os nºs 6 a 8 do artº 31º do NRAU passaram a ter a seguinte redação:
“6- O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.
7- A reclamação referida no número anterior não suspende a actualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda actualizada.
8- O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição do valor da renda, calculado nos termos do número anterior, não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo quando exista acordo entre as partes ou se verifique a cessação do contrato.”
Esta alteração legislativa é determinante para a decisão do caso aqui em apreço, no sentido da revogação da sentença aqui impugnada, sendo ainda certo que aqueles novos normativos não foram objecto de apreciação nos dois acórdãos dos tribunais superiores em que a sentença impugnada se louva, a fls. 63.
Com a Lei 79/2014, que já estava em vigor quando o A remeteu aos RR a comunicação iniciadora do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, o nº 6 do artº 31º do NRAU passou para o arrendatário o poder de reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, designadamente, entre outros, com os seguintes fundamentos: a) valor patrimonial tributário considerado desactualizado; … d) erro de transcrição dos elementos cadastrais ou das inscrições constantes de quaisquer elementos oficiais; …m) Erro na actualização dos valores patrimoniais tributários; e n) erro na determinação das áreas de prédios rústicos ou urbanos.
Assim, ao abrigo do disposto no artº 130º.3-n), os RR podiam ter exercido o poder que lhes foi conferido pelo artº 31º.6 do NRAU para reclamarem da falta de inclusão do logradouro, bem como, ao abrigo das als. a) e n), se o entendessem, da inclusão das áreas por eles próprios ampliadas, para efeitos de avaliação do locado; e, ao abrigo do disposto no artº 130º.3-a), d) e m), podiam ter exercido aquele poder que lhes foi conferido para reclamarem por erro, na sua versão, de transcrição dos elementos cadastrais (quanto à idade do prédio de inscrição em 1964 ou em 1937), por erro na actualização do valor patrimonial, bem como para reclamarem por desactualização do valor patrimonial, na vertente da alteração do destino (só habitação).
E só essas rectificações (que eles próprios tinham podres para promover, ao abrigo do disposto no artº 31º.6 do NRAU e 130º do CIMI) continuaram a ser relevadas pelos RR na contestação, nos artºs 27 e 28 da Contestação (idade do prédio e afectação), chegando, mesmo, a concluir, no artº 33º da Contestação, que, da correcção da área e da afectação (que aos próprios RR cabia ter promovido), podia resultar a fixação da renda mensal “de 9,78€, e este sim, seria o valor justo para o imóvel arrendado e não de 75,17€ como foi exigido pelo A.”.
Ora, o não exercício pelos RR (no processo de transição para o NRAU e de actualização da renda) do poder/dever de deduzirem o procedimento (do artº 31º.6 do NRAU) de correcção das desconformidades que entendiam evidenciadas ou perfilhadas na comunicação do senhorio (por parecer afirmar a não integração do logradouro no locado e por perfilhar um factor de vetustez reduzido face ao real) tem por cominação haverem de conformar-se com o VPT/Valor do locado constante da caderneta predial.
Doutro modo, não seria concebível a utilidade da redacção que a Lei 79/2014 deu ao nº 6 do artº 31º do NRAU
Assim, se já antes da alteração do artº 31º-6 do NRAU era excessivo julgar-se a ineficácia da comunicação do senhorio iniciadora do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, com fundamento em erro sobre o valor do locado e consequente renda fixada, com aquela alteração da Lei 76/2014 – que imputa aos arrendatários a correcção das alegadas desconformidades da comunicação do senhorio –, por maioria de razão, a sentença que sanciona o senhorio com a ineficácia da comunicação de transição para o NRAU e de actualização da renda, por desconformidades quanto à idade ou à composição do locado, ofendendo aquele normativo (artº 31º.6 do NRAU, ofende também o princípio da tutela jurisdicional efectiva dos artºs 20º e 202º da CRP.
D. 4, Fls. 18 a 20 supra
20ª – Na comunicação iniciadora do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, datada de 2015-12-31, além de ter cumprido com as demais indicações previstas no artº 30º do NRAU, o A/senhorio, podia propor a renda que bem entendesse ou, pelo menos, podia ter requerido previamente a actualização do Valor do locado consequente das obras de melhoramento/ampliação realizadas para acolher o crescimento da prole dos RR (FP 3, 17 a 20, 23 e 24), assim alcançando uma renda legal de salvaguarda do período de transição mais elevada (no mínimo, de 102,89€ ou de 131,83€, conclusão 18ª supra).
Mas limitou-se, mesmo sem solicitação dos RR, a fixar a renda mensal em 75,17€, no limite do artº 33º5-b) do NRAU, seja, no duodécimo de 1/15 do VPT/Valor do locado determinado pela AT, na avaliação geral de 2012/2013 ( Artºs 15º-A a 15º-P do DL 287/2003).
Respondendo, pela carta datada de 2016-02-02 do FP 6, cuja leitura evidencia – tal como a das subsequentes comunicações dos RR – que foi escrita por advogado ou solicitador, os RR/arrendatários puseram em causa a composição do locado, a idade e a afectação do prédio constante da caderneta predial junta àquela comunicação do senhorio, mas optaram por não reclamar a correcção daqueles factores, como lhe era facultado nos termos do artº 31º.6 do NRAU, em conjugação com o artº 130º do CIMI, para o qual remete.
Responderem, pois, devidamente esclarecidos por técnico idóneo ao qual confiaram a redacção da resposta de que, se optassem por reclamar a correcção daqueles factores, ter-se-ia seguido o procedimento de avaliação, e, através dele, muito provavelmente, atentas as recentes obras de melhoramento/ampliação, seria arbitrado um mais elevado Valor do locado/VPT determinante da renda de salvaguarda do legal no período de transição para o NRAU.
Confinado pela posição dos RR/arrendatários de esclarecida negação de cooperação para manutenção do contrato, o A/senhorio, perante a alternativa da renda desactualizada/irrisória de 7,5€/semestre, só podia, como fez, ter denunciado o contrato, ao abrigo do disposto no artº 33º.5-a) do NRAU. Mesmo assim, subsidiariamente, para a hipótese de os RR/arrendatários se oporem à denúncia e de esta oposição ser julgada procedente, comunicou que o contrato transitaria para o NRAU no tipo de contrato a prazo, com duração de 5 anos e renda de 75.17€, em conformidade com o disposto nos artºs 33º.5-b) e 35º.2-a) e b) e 3 do NRAU.
Em conclusão, desde a resposta à comunicação do A/senhorio iniciadora do processo de transição do contrato para o NRAU e de actualização da renda, os RR/arrendatários responderam ao A/senhorio por comunicações redigidas por jurista ou outro técnico idóneo, e foi devidamente esclarecidos que optaram pela negação das soluções de salvaguarda do contrato de arrendamento, empurrando o A/senhorio para a denúncia.
D. 5, Fls. 20 e 21 supra
21ª – O A, alegando (i) a existência do contrato de arrendamento do prédio urbano para habitação e moinho, com uma parcela de um terreno rústico para logradouro, desde 1964, então tendo como senhorio seu pai e como arrendatário o pai da R mulher (FP 1 e 2), (ii) a transmissão da posição de arrendatário para os RR por 1975 e de senhorio para ele A, em 2001 (FP 3 e 4), (iii) bem como alegando a comunicação iniciadora do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, a resposta dos RR, a sua resposta à resposta dos RR, bem como as duas cartas posteriores destes (FP 5 a 10 e 12), pediu na presente ação:
a) - o reconhecimento da validade e eficácia da denúncia do contrato com efeitos desde 2016- 09-16, condenando-se os RR à restituição imediata do locado contra o pagamento da indemnização de 2.292,60€, deduzida das indemnizações devidas pelos RR pela mora; e
b) – subsidiariamente, o reconhecimento da transição do contrato para o NRAU, no tipo de prazo certo, pelo período de 5 anos a contar de 2016-03-16, com actualização extraordinária da renda para o valor mensal de 75,17€.
Os RR contestaram, alegando:
-que a actualização do montante da renda do locado (com a inscrição do artº ... urbano) padece de “erro sobre o objecto” “porque aquela inscrição matricial (…) carecia de rectificações, quer quanto à idade do prédio, quer quanto ao destino do imóvel” – o que implicaria com o valor da renda (artºs 27 e 28 da Contestação);
-que o que seria conforme com a lei seria a promoção do aumento de renda de acordo com o valor patrimonial correspondente ao moinho, que foi o objecto de arrendamento, sendo o restante do imóvel construído/melhorado pelos Réus (benfeitorias), o valor exigido de 1/15 sobre o valor patrimonial (1.760,00 €) seria de 9,78€, e este sim, seria o valor justo para o imóvel arrendado e não de 75,17€ como foi exigido pelo A.” (artº 33 da Contestação); e
-que eles, com mão de obra oferecida por familiares e amigos, realizaram as obras de restauro e melhoramento, incluindo ampliações dos FP 18 a 24 (sendo que neste FP 24 se julgou provado valerem 10.200,00€ as obras que os RR haviam avaliado em 18.000,00€),
pelo que concluíram:
1) que a acção fosse julgada improcedente;
2) que, subsidiariamente, sendo procedente, o A fosse condenado a pagar aos RR indemnização a apurar, pela desocupação do imóvel; e
3) que o A fosse condenado a pagar aos RR as benfeitorias realizadas no imóvel, no montante de 18.000,00€,
Assim delimitaram o A e os RR os pedidos submetidos à apreciação do Tribunal e as respetivas causas de pedir.
D. 6, Fls. 21 e 22 supra
22ª – A cominação da ineficácia da comunicação do senhorio iniciadora do processo de transição do contrato para o NRAU e de actualização da renda justifica-se por faltarem nessa comunicação as indicações que o legislador (só ele) definiu como bastantes à compreensão pelo arrendatário desse processo e da alteração dos seus direitos contratuais: (a) a indicação das consequências da comunicação que lhe está a ser feita quanto ao montante para o qual se altera a renda e à transição do contrato para o novo regime (NRAU), com indicação do tipo de prazo certo do arrendamento e indicação da duração desse prazo; (b) a indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana, relativamente ao qual pode conformar-se a fixação da renda no período de transição para o NRAU; (c) a junção de cópia dessa caderneta predial urbana; (d) a indicação de que o arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para responder à comunicação do senhorio; (e) a indicação de que, conforme o n.º 3 do 31º do NRAU, nessa resposta, o arrendatário pode: (a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; (b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º do NRAU; (c) em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio; (d) denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º do NRAU; (f) a indicação de que, se for o caso disso, o arrendatário pode, nos termos e para os efeitos previstos no artº 31º.4 do NRAU, invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior e no mesmo prazo, as circunstâncias (a) de o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar ser inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º do NRAU; (b) de ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct., nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º do NRAU, e a indicação da necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º do NRAU; e, finalmente, (g) a indicação de que, em conformidade com o previsto nos artºs 30º-g) e 31º.9 e 10 do NRAU, a falta de resposta do arrendatário, bem como a não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 31º do mesmo diploma, valem como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato acima propostos, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo concedido para a resposta [da al (d) supra].
No âmbito do Estado de Direito e do moderno processo civil, a cominação da ineficácia por falta de cumprimento de formalidades que constituem pressupostos processuais é excepcional, pois a missão jurisdicional visa a justa composição dos litígios, no exercício da tutela efectiva dos interesses legalmente protegidos. Além dos princípios constitucionais dos artºs 2º, 20º e 202º, são diversos os afloramentos desse princípio no novo código de processo civil (garantia de acesso aos tribunais, dever de gestão processual, princípio da cooperação, suprimento do erro na forma do processo, princípio do inquisitório, dever de colaboração para a descoberta da verdade, dever de adequação formal, convite ao aperfeiçoamento e ao suprimento de excepções dilatórias.
O A/senhorio cumpriu com todas aquelas indicações, tendo sido outras as questões que serviram ao Tribunal para julgar a ineficácia da comunicação do senhorio (integração ou não do valor do logradouro no objecto do locado e alegado erro da caderneta predial quanto à idade do prédio).
Ora, cumpridas as indicações do artº 30º do NRAU, o que o legislador pretendia era que fosse reconhecido ao senhorio o direito de, salvas as limitações daqueles arrendatários com baixos rendimentos (< 5RMNA), idosos (>65 anos) ou deficientes(>60%) e após um período de transição, eventualmente conformado pela opção do arrendatário e pelo tempo demorado pelo Estado na subsidiação das rendas dos agregados familiares carenciados, actualizar a renda em função do mercado e de fazer transitar os velhos contratos sem termo para o tipo de contratos a prazo, mais consentâneo com a natureza temporária do arrendamento e condizente com os poderes inerentes ao direito de propriedade.
Nos termos do referido artº 30º do NRAU, a validade e eficácia do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda não exige total consenso entre o senhorio e o inquilino sobre o objecto do arrendamento, nem exige a inatacabilidade do processo, dos factores e dos cálculos da avaliação do locado, nos termos dos artigos 38.º e ss do CIMI, questões substantivas e adjectivas que podem ser apreciadas e decididas em acção judicial (e não apenas por anulação, via julgamento de ineficácia da comunicação do senhorio iniciadora do processo de transição para o NRAU e actualização da renda) e que, desde a Lei 79/2014, podem ser resolvidas por iniciativa do arrendatário, a par daquele processo de transição do NRAU, por reclamação do teor da inscrição matricial e consequente reabertura do próprio processo de avaliação dos artºs 38º e ss. do CIMI.
Levando a declaração de ineficácia da comunicação iniciadora do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda para além dos limites taxativos do NRAU – e em especial em casos como este dos autos, em que se verifica que a resposta dos arrendatários foi elaborada por técnico idóneo –, escusando-se a apreciar a conformidade legal da renda fixada pelo A/senhorio ou corrigi-la, o tribunal desvia-se do princípio constitucional ordenador da função jurisdicional do acesso ao direito e aos tribunais ou da tutela jurisdicional efectiva.
D. 7, Fls. 22 a 24 supra
23ª – Na interpretação que a sentença fez do artº 30º do NRAU, no sentido de que a ineficácia da comunicação de início do processo de transição e de actualização da renda se verifica, para além do cumprimento das indicações elencadas naquele normativo, ainda nos casos de divergências, imprecisões ou obscuridades na indicação do objecto do locado (se inclui ou não o logradouro, mesmo que isso não seja litigioso, por reconhecido o direito ao uso do logradouro) ou por erros da caderneta predial sobre a composição do locado ou sobre outros elementos da inscrição que são factores com relevância para determinação dos coeficientes de cálculo do VPT, nomeadamente, a idade do prédio/coeficiente de vetustez, ou a afectação (habitação e moinho ou só habitação ou só moinho) ou a área, mesmo sem que se demonstre que tais erros são imputáveis ao senhorio – e mau grado a negação da intervenção que o artº 31º.6 do NRAU imputa ao arrendatário – aquele normativo violaria o princípio constitucional do acesso ao direito e aos tribunais ou da tutela jurisdicional efectiva, consagrado nos artºs 20º.1 e 5 e 202º.2 da CRP.
D. 7, Fls. 24 supra
24ª – Em conformidade com o disposto no artº 20º.1 e 2 da CRP “a todos é assegurado o acesso ao direito e aos tribunais para defesa dos seus direitos e interesses legalmente protegidos” e “Para defesa dos direitos, liberdades e garantias pessoais, a lei assegura aos cidadãos procedimentos judiciais caracterizados pela celeridade e prioridade, de modo a obter tutela efectiva e em tempo útil contra ameaças ou violações desses direitos.”
E o artº 202º.2 daquele diploma fundamental dispõe que “na administração da justiça incumbe aos tribunais assegurar a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, reprimir a violação da legalidade democrática e dirimir os conflitos de interesses públicos e privados.”
Por sua vez, o CPC, na definição da “garantia de acesso aos tribunais”, o artº 2º.2 do CPC dispõe: “2 - A todo o direito, excepto quando a lei determine o contrário, corresponde a acção adequada a fazê-lo reconhecer em juízo, a prevenir ou reparar a violação dele e a realizá-lo coercivamente, bem como os procedimentos necessários para acautelar o efeito útil da acção.”
E, ainda no CPC, os artºs 6º.1, parte final, 7º.1, parte final, e 411º definem “a justa composição do litígio” como objetivo do processo judicial.
Ora, o congelamento das rendas dos contratos de arrendamento habitacionais antigos (celebrados antes de 1990-11-18 e no caso, talvez anterior a 1975), perpetuando-se, assim, já há mais de 20, 30 e 40 anos de significativa desvalorização da moeda, associado ao impedimento da denúncia pelo senhorio (apesar de o contrato de arrendamento ser temporário, por sua natureza jurídica) é, na prática, uma forma de violação do direito de propriedade privada consagrado no artº 62.º da CRP, porquanto, conceitualmente, conforme o artº 1305º do CCivil: “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.”
Por isso, o objectivo da NRAU de, após um período transitório, assegurar a conformidade dos contratos de arrendamento com a sua natureza jurídica temporária, no tipo de contratos a prazo, com livre estipulação da sua duração e também a renda ajustada ao mercado, deve ser reconhecido como medida legislativa de defesa de interesses legítimos, em cumprimento daquela política legislativa consagrada na Lei 6/2006 e posteriores ajustamentos.
E se um tal entendimento não afasta a rejeição do pedido de transição para o NRAU e de actualização da renda quando a comunicação inicial do senhorio omita as indicações previstas no artº 30º do NRAU, ele obriga a ponderar o carácter taxativo daquelas indicações tem carácter taxativo (não aplicação extensiva, em especial quando, como no caso aqui em apreço, se verifica que a resposta dos arrendatários é redigida por técnico idóneo) e que a missão da função jurisdicional não se carateriza pelo “contencioso de mera anulação”, mas, antes, pelo exercício da função de dirimir os conflitos de interesses e alcançar a justa composição do litígio, aplicando a lei aos factos no sentido do justo equilíbrio dos interesses dos senhorios e dos arrendatários.
Neste dirimir dos conflitos dos interesses dos senhorios e dos locatários – em vez de se limitar a declarar a ineficácia do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda por desconformidades nas formalidades de organização das matrizes e das inscrições matriciais – a autoridade da função judicial exerce-se, antes, pelo julgamento que assegure a equidade e a legalidade das rendas dentro do valor máximo legal de salvaguarda do período de transição para o NRAU, que faça respeitar a duração legal do período de transição, e que, havendo litígio sobre isso, defina com justiça o objecto do locado.
Por isso que a sentença impugnada exorbitou o disposto no artº 30º do NRAU, na extensão que dele fez para indicações que esse normativo não contém, assim violando os princípios que enformam o ordenamento jurídico-constitucional e ordinário.
D. 8, Fls. 24 e 25 supra
25ª – Quer na resposta à comunicação iniciadora do processo de transição do contrato para o NRAU, quer na presente acção de despejo os RR não pediram reconstituição de qualquer direito, por omissão de indicações ou de informação, nem excepcionaram o conhecimento do pedido do A com fundamento na falta de clareza ou negação do reconhecimento do direito de uso do terreno de logradouro do locado.
Os RR/arrendatários apenas afirmaram não aceitar a eficácia daquele processo pré-judicial por desconformidade quanto à idade do prédio (que entendiam maior) e à afectação (que, naquele processo pré-judicial, consideravam ser apenas a habitação e, nesta acção, consideravam ser apenas moinho), sempre com o objectivo da redução da renda fixada pelo senhorio (por menor valor do locado, consequente de ser maior a sua vetustez e menor a área afecta).
Nesta ação, pois, apenas excepcionaram a ineficácia da comunicação datada de 2015-12-31 quanto à vetustez e à afectação do locado.
Os RR sabiam melhor que o Tribunal o sentido da comunicação do A quanto ao logradouro. Sabiam que, em boa verdade, afirmando que não considerava o efeito do reconhecimento ao uso do logradouro para efeitos de actualização do valor da renda, o senhorio nunca pusera nem punha em causa esse reconhecimento, de tal modo que logo no artº 1º da petição da ação (FP 1), começou por alegar que estava obrigado a assegurar o gozo do prédio urbano, mas também de uma parcela que era parte de outro prédio (rústico), para logradouro.
Apesar disso, o Tribunal, interpretando a comunicação do A/senhorio iniciadora daquele processo de transição para o NRAU no errado sentido de que não reconhecia o direito ao uso do logradouro e por não juntar a caderneta (do artigo rústico) referente a esse logradouro, julgou aquela comunicação ineficaz.
Porque o conhecimento dessa excepção (ineficácia da comunicação de 2015-12-31 por interpretada no sentido de negar o direito á utilização do logradouro e não junção da caderneta do artigo rústico) não lhe foi solicitado, o Tribunal conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento (artº 3º.1 e 615º.1-d) do CPC) – nessa parte incorrendo em nulidade.
D. 9, Fls. 26 supra
Não houve contra-alegações.
II
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635º,3 e 639º,1,3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, sem esquecer as questões que sejam de conhecimento oficioso. Assim, e, considerando as referidas conclusões, as questões a decidir consistem em saber se:
a) ocorreu erro no julgamento da matéria de facto
b) ocorreu erro na aplicação do Direito aos factos provados
III
Conhecendo do recurso.
Em primeiro lugar importa conhecer da impugnação do julgamento da matéria de facto. Muito resumidamente, entendemos que o recorrente cumpre devidamente o ónus de impugnação constante do art. 640º CPC: elabora conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635º,4 e 641º,2,b; especifica, nas conclusões, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (art. 640º,1,a; especifica os concretos meios probatórios constantes do processo que deveriam ter levado a outra decisão, e toma posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
III-a
Insurge-se o recorrente contra a redacção dada ao facto provado nº 13, que, recordemos, é esta:
“13- O imóvel referido em 1, em tempos, correspondia a um moinho com anexos com divisórias em madeira, que serviam de apoio ao moinho, então destinado a indústria de moagem de cereais, que era transformada em farinha”.
Entende o recorrente que o teor desse facto provado nº 13 se presta a conflituar com a dupla afectação (moagem e habitação) do início do contrato, julgada nos factos provados 1 e 2. E assim, no mínimo, a decisão a proferir sobre o conteúdo factual do facto nº 13 deve conter um sentido restritivo, em coerência com os factos provados 1, 2, 26 e 29, ficando com o seguinte teor: “13 - Sem prejuízo do que resulta dos pontos 1 e 2, o imóvel referido em 1, em tempos, correspondia a um moinho com anexos com divisórias em madeira, que serviam de apoio ao moinho, então destinado a indústria de moagem de cereais, que era transformada em farinha”.
Mas não vemos que seja necessária essa preocupação, assim como também não vemos onde esteja o conflito referido. O segmento vago “em tempos”, constante deste facto provado nº 13 garante a compatibilidade com os outros factos provados, nomeadamente os nºs 1 e 2, porque uma afirmação temporalmente vaga em conjugação com outra afirmação temporalmente concreta não se excluem mutuamente, antes convivem pacificamente.
Assim, nesta parte, o recurso improcede.
III-b
De seguida o recorrente considera mal julgado o facto provado nº 29, que tem o seguinte teor: “o prédio referido em 26 foi inscrito na matriz no ano de 1937”.
O Tribunal recorrido justifica assim a decisão: “os documentos juntos a fls. 13v. a 14 e 81 a 83 consistem em certidões matriciais e informação da Direcção de Finanças de Braga, das quais resulta a matéria vertida nos pontos 26, 27 e 29 dos Factos Provados”.
Para não prejudicar a visão global, vejamos os factos provados 26 e 27:
26- A caderneta predial referida em 5 corresponde a um prédio urbano, denominado “Uma Morada de Casas com um pavimento para habitação e um moinho com 4 divisões, sendo 2 para habitação e 2 para indústria.
27- Tendo a parte do prédio correspondente à habitação sido avaliada pelo serviço de finanças no valor de € 11.700,00, correspondente ao seu valor patrimonial, e a parte correspondente ao moinho sido avaliada no valor de € 2.360,00, correspondente ao seu valor patrimonial.
Ora, vê-se que o teor do facto provado 26 emerge do documento de fls. 13 verso, que se refere ao artigo matricial .... E nesse documento pode ler-se o seguinte: “ano de inscrição na matriz: 1964”.
O documento de fls. 14 já se refere ao artigo matricial ..., e também nele se pode ler: “ano de inscrição na matriz: 1964”.
O documento de fls. 81 contém informação prestada pela Autoridade Tributária e Aduaneira em resposta a um ofício do Tribunal decorrido, com o seguinte teor: “em resposta ao ofício de que se junta cópia e relativamente ao prédio agora inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de ... e ... sob o artigo ...º, que provém da matriz predial urbana da extinta freguesia de ... sob o art. ...º, informo V. Exa. que o mesmo foi inscrito em 1937 com ao seguinte descrição: “uma morada de casas com um pavimento para habitação e um moinho com quatro divisões, sendo 2 para habitação e 2 para indústria”, com a superfície coberta de 72 metros quadrados e a confrontar do Norte com Ribeiro e do Sul, Nascente e Poente com Caminho”.
E junta-se a fls. 83 a respectiva certidão de teor do artigo matricial ..., referente ao dito prédio urbano, desactivado.
Ora bem, à primeira vista, existe a discrepância apontada pelo recorrente. Mas pensamos que a mesma é fácil de ultrapassar. Desde logo, o facto provado nº 29 emerge directamente da informação prestada pela AT, directamente ao Tribunal, datada de 10/7/2017, e acompanhada pelo documento respectivo. O documento de fls. 13v e 14 data de 29/12/2015. Assim, o Tribunal recorrido não pode ser censurado por dar credibilidade à informação mais recente, emitida directamente pela Autoridade Tributária. Acresce que a comparação dos documentos de fls. 14 e 83 revela várias diferenças, e uma das mais notórias é que no documento mais recente, enviado pela AT ao Tribunal recorrido, consta a indicação de: “prédio desactivado a partir de 2012-12-31”, e no documento de fls. 14 não consta tal referência.
Acresce que da comparação dos documentos de fls. 13 verso e 14 resulta que a referência ao ano de 1964 como ano de inscrição na matriz deve ser lapso, pois o artigo matricial ... também está indicado como tendo sido inscrito na matriz em 1964, e ao mesmo tempo como tendo tido origem no artigo .... Ora, prédio inicial e prédio que foi destacado daquele, os dois inscritos na matriz no mesmo ano, leva-nos a pensar em lapso. Assim se reforça a decisão do Tribunal recorrido de dar como provado o teor do ponto 29 dos factos provados.
Também aqui não merece o recurso provimento.
III-c
A seguir, o recorrente insurge-se contra a decisão do Tribunal de não ter dado como provado o facto que alegou no artigo 16º da petição inicial.
Ora, o artigo 16º da petição inicial tem de ser visto juntamente com os artigos 13º, 14º e 15º.
Aí se alega:
“Os RR invocaram que o RABC do agregado familiar era inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais “(14); “mas não apresentaram documento do Serviço de Finanças que o comprovasse” (15) “nem comprovativo de ter sido requerido tal documento” (16).
Ora, verifica-se que o Tribunal recorrido deu como provado sob o nº 7 que “com a comunicação referida em 6, os Réus não apresentaram documento do Serviço de Finanças para demonstração dos respectivos rendimentos”. Mas não acrescentou “nem comprovativo de ter sido requerido tal documento”, que é o que pretende o recorrente.
O Tribunal recorrido fundamenta assim: “nenhum outro meio de prova permitiu a demonstração da matéria alegada no artigo 16.º da Petição Inicial”.
O recorrente, ao invés, entende que a prova desse facto deveria ter vindo dos seguintes meios de prova.
(i) A carta de resposta dos RR de 2/2 (transcrita no FP 6), não refere ser acompanhada do comprovativo do requerimento ao Serviço de Finanças;
(ii) Respondendo a essa carta de 2/2, o A, na al- b) da sua carta de 4/3 (transcrita no FP 8), acusou que os RR não haviam apresentado documento do serviço de Finanças que comprovasse, o RABC “nem foi comprovado ter sido requerido tal documento”;
(iii) Replicando, pela carta de 18/3 (do FP 9), os RR não impugnaram aquela afirmação do A;
(iv) E afirmaram anexar (só) a essa carta de 18/3 (do FP 9) o requerimento apresentado no Serviço de Finanças (só) em 15/2, já depois daquela carta de 2/2 (do FP 6);
(v) E vê-se desse requerimento de 2016-02-15 que os RR nem solicitaram informação do RABC.
Aqui já temos de dar razão ao recorrente, concordando com a sua argumentação. Tendo dado como provado que “com a comunicação referida em 6, os Réus não apresentaram documento do Serviço de Finanças para demonstração dos respectivos rendimentos”, então pelas mesmas exactas razões deveria ter dado como provado o segmento restante, de também não ter juntado comprovativo de ter sido requerido tal documento.
Assim, nesta parte o recurso procede.
Assim, vamos aqui reproduzir a lista dos factos provados, com a alteração decorrente da procedência parcelar do recurso sobre matéria de facto.
IV
Factos provados:
1- No ano de 1964 e por acordo verbal, M. S., pai do Autor, obrigou-se a, mediante retribuição, proporcionar a A. P., pai da Ré, o gozo temporário do prédio que constava na matriz como “Morada de casas de com um pavimento para habitação e um moinho com quatro divisões, sendo duas para habitação e duas para indústria”, na actual Rua de …, então inscrito na matriz urbana da freguesia de ... sob o artigo ..., actual artigo ... da Freguesia de ... e ..., bem como, para logradouro, uma parcela de terreno que é parte do então inscrito na matriz rústica de ... sob o artigo ..., actual artigo ... da freguesia de ... e ....
2- Desde então, o referido A. P., pai da Ré, mediante o pagamento da renda ajustada, dispôs do gozo do referido conjunto imobiliário, destinado a moinho e habitação de apoio.
3- Pelo ano de 1975 o A. P., com autorização de M. S., cedeu o gozo de todo o imóvel referido em 1 aos Réus, que aí instalaram a habitação do respectivo agregado familiar, com obrigação de pagarem a retribuição em vigor.
4- M. S. faleceu em 1986 e, em 2001.11.15, na partilha dos bens da respectiva herança, outorgada por escritura exarada no extinto 3.º Cartório Notarial de Braga, os imóveis do conjunto imobiliário referido em 1 foram adjudicados ao Autor.
5- Por cartas registadas com AR datadas de 2015.12.31, dirigidas aos Réus, com anexação da caderneta predial relativa ao artigo matricial ..., o Autor comunicou o seguinte:
“Venho, por este meio, em conformidade com o disposto no artº 30º do NRAU (Lei 6/2006, na redacção da Lei 79/2014), comunicar a transição para o NRAU e a actualização da renda do contrato de arrendamento do prédio urbano actualmente inscrito na matriz urbana da União de Freguesias de ... e ... sobre o artigo ... onde V. Exa e marido têm instalada a casa de morada de família, o que faço nos termos e com as indicações seguintes:
a) A renda passará para o montante mensal de 75,17€ (valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado) e o contrato passará para o tipo de prazo certo, pelo período de 5 anos;
b) O valor do locado (que não inclui o logradouro) é de 13.530,00€, correspondendo ao valor da avaliação efectuada nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Vai ANEXA cópia da caderneta predial;
d) V. Exas poderão responder no prazo de 30 dias a contar da recepção da presente comunicação;
e) Na resposta, V. Exas poderão:
e-a) Aceitar o valor da renda aqui proposto;
e-b) Opor-se ao valor da renda proposto, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º do NRAU;
e-c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato aqui propostos;
e-d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º do NRAU.
f) Se for caso disso, V. Exas poderão, ainda, naquela resposta ou no mesmo prazo, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 31º.4 do NRAU, invocar, isolada ou cumulativamente, as circunstâncias de (a) o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar ser inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º do mesmo diploma e/ou (b) idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct., nos termos e para os efeitos previstos no mesmo artigo 36.º, sendo, neste caso, necessário que apresentem documento(s) comprovativo(s) de tal (tais) circunstância(s), nos termos do mencionado artº 32º.
g) Em conformidade com o previsto nos artºs 30º-g) e 31º.9 e 10 do NRAU, a falta de resposta de V. Exas, bem como a não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 31º do mesmo diploma, valem como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato acima propostos, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo concedido para a resposta [al d) supra].
Aproveito para lembrar que V. Exas estão em dívida no pagamento das rendas desde o falecimento de minha mãe, anterior proprietária, e comunico que pretendo, em conformidade com a lei, a redução do contrato a escrito, o mais breve possível, pelo que solicito que informem da V/ disponibilidade para o efeito”.
6- Por carta datada de 2016.02.02, recebida pelo Autor em 2016.02.10, remetida em nome de ambos os Réus, mas subscrita apenas pela Ré, foi comunicado o seguinte:
“Acuso a recepção da Vossa missiva datada de 2015-12-31, na qual, na qualidade de actual senhorio da casa de habitação situada na Rua de …, actual freguesia de ... e ..., concelho de ..., de que somos arrendatários, por força do contrato de arrendamento celebrado verbalmente há mais de 20/30 anos.
Comunicou-me Vossa Exª., na qualidade de actual senhorio, ser sua intenção que o referido contrato transite para o regime do NRAU e passe a ser do tipo contrato com prazo certa com a duração de 5 (cinco) anos, com actualização do valor da renda mensal para 75,17 €.
Ora, tal actualização do valor da renda parte de um pressuposto errado, senão vejamos:
1. Na inscrição matricial do prédio objecto de arrendamento - artigo ... urbano da actual Freguesia de ... e ..., consta que o mesmo foi inscrito na matriz no ano de 1964, o que não corresponde à verdade pelo facto do mesmo já ter existência física há mais de 90/100 anos;
2. Ora tal circunstância deve ser reflectida na sua inscrição matricial (corrigida) e consequentemente será o valor patrimonial alterado para valor diverso do actual;
3. Também consta dos elementos que compõem a inscrição matricial que o prédio está subdividido em duas naturezas, ou seja, parte destinada a habitação e outra parte destinada a armazéns e actividade industrial;
4. O que de facto não corresponde a realidade, confirmado por V. Exª. na sua missiva «… onde V. Exª. e marido têm instalada a casa de morada de família…», tendo em conta que aquela actividade industrial (moagem de farinha) já deixou de ser exercida há mais de 15/20 anos.
5. Assim sendo, também, carece de rectificação aquele elemento matricial no que concerne ao destino do prédio, sendo que o mesmo, apenas tem natureza habitacional.
Só após tais rectificações, deve ser comunicado o valor patrimonial do prédio objecto de actualização de renda, e consequentemente a aplicação de 1/15 para se determinar com rigor e exactidão o valor actual da renda.
Face a tais circunstâncias não me encontro em situação concreta para informar de de facto, estou ou não de acordo com o valor da nova renda sugerida por V. Exa, relegando-se para momento ulterior tal resposta.
Nos termos e para os efeitos previstos na alínea a) do nº. 4 do artigo 31.º e do artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de f, doravante abreviadamente designada por NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, cumpre-me informar V. Exª. do facto de no ano civil anterior o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do meu agregado familiar ter sido inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais, conforme documento a enviar oportunamente, (sempre após a nova comunicação com o valor patrimonial actualizado após correcções matriciais), já solicitado ao competente serviço de finanças, ainda não emitido.
Mais informo V. Exª. de que me oponho a que o contrato de arrendamento transite para o regime do NRAU, quer no que respeita ao tipo de contrato, e à sua duração, bem como ao valor da renda proposto, pelos factos acima exposto.
Ora, assim sendo, e ao abrigo do disposto no artigo 31º. nº. 4 a) e b) conjugado com os artigos 35º. e 36º. do referido normativo, deve o contrato de arrendamento em vigor, manter-se com carácter vinculístico;
Venho ainda informar V. Exª. que o pagamento das rendas não recebidas pela Sra. sua mãe, serão pagas oportunamente, não tendo aquelas sido pagas pelo facto da anterior senhoria ter falecido e não me ter sido comunicado quem era o actual senhorio.
Conforme decorre do artigo 310.º do Código Civil o pagamento de rendas prescreve ao fim de cinco anos, pelo que serão as rendas correspondentes aos anteriores 5 anos, de valor mensal de 7,40 € pagos a V. Exª.
Não obstante V. Exª. referir na sua comunicação de 2015-12-31 que o imóvel objecto de arrendamento apenas contemplava a superfície coberta da habitação, sem qualquer logradouro, tal afirmação não corresponde á realidade pelo facto de toda a vida e há mais de 30/40 anos que o terreno «quintal» junto à casa era limpo, agricultado, arranjado e tratado pela arrendatária, pelo que não se aceita tal afirmação por não corresponder á verdade.
No que concerne á celebração do contrato de arrendamento por escrito, não me oponho a tal formalidade, desde que o mesmo reflicta nas suas clausulas o objecto real darrrendamento, ou seja, casa com quintal”.
7- Com a comunicação referida em 6, os Réus não apresentaram documento do Serviço de Finanças para demonstração dos respectivos rendimentos, nem comprovativo de tal documento ter sido requerido ao Serviço de Finanças (1).
8- Respondeu o Autor por cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 2016.03.04, dirigidas aos Réus, e por estes recebidas em 2016.03.16, declarando o seguinte:
“Acuso a recepção da carta subscrita por V/Exa, datada de 2016-02-02, em resposta à m/ iniciativa de transição para o NRAU e de actualização da renda do contrato de arrendamento da casa de V/ habitação e, em face daquela carta, comunico o seguinte:
a) O referido nos nºs 1 a 5 e nos 2 parágrafos imediatos da carta de V/Exa não releva como oposição à m/ iniciativa. V/Exas podiam ter recorrido, oportunamente, ao procedimento previsto no artº 31º.6 do NRAU, na redacção da Lei 79/2014. Todavia, sempre direi que, como se vê da caderneta predial, a parte do locado avaliada como indústria alcançaria um valor superior se avaliada como habitação, por os coeficientes de localização, afectação e de qualidade respeitantes a esta última afectação serem mais elevados. E, por outro lado, a casa até foi toda restaurada e remodelada em data até mais recente do que 1964.
b) No antepenúltimo parágrafo de fls. 2 da carta, V/Exa invoca que o RABC do agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais. Mas esse facto também não pode ser atendido, pois, contrariamente ao exigido nos artºs 32º.1 e 2 e 35º.1 do NRAU, não me foi apresentado documento do serviço de finanças que o comprove, nem me foi comprovado ter sido requerido tal documento.
c) Registo que, no penúltimo parágrafo de fls. 2 da carta, V/Exa declara que se opõem a que contrato transite para o NRAU, com o tipo, duração e renda por mim comunicados.
d) Também registo que, nos 1º e 2º parágrafos de fls. 3 da carta, declarou que reconhecem dever e que se obrigam a pagar as rendas do valor mensal de 7,50€ relativos aos últimos 5 anos, ou seja, as vencidas desde Fevereiro de 2011, inclusive.
e) Face à V/ oposição ao valor da renda mensal que fixei por m/ carta datada de 2015-12-31, o artº 33º.2 do NRAU dispõe que devo considerar que propõem continuar a pagar a renda mensal de 7,50€, presentemente em vigor.
f) Nos termos do disposto no artº 33º.5-a) e 6 do NRAU declaro que não aceito esse valor de renda e que denuncio o contrato de arrendamento, pagando a V/Exas indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio da m/ proposta (valor mensal de 75,17€) e da V/ (valor mensal de 7,50€).
g) A denúncia produz efeitos no prazo de seis meses a contar da recepção desta comunicação, devendo, então, V/Exas desocupar o locado, fazendo-me a respectiva entrega, no prazo de 30 dias, contra o pagamento da referida indemnização (artº 33º.7 e 9 do NRAU)
h) Subsidiariamente, apenas por cautela, para a hipótese de V/Exas se oporem à denúncia e na eventualidade de vir a ser reconhecido fundamento legal a essa V/ oposição, comunico, em conformidade com o disposto nos artºs 33º.5-b) e 35º.2-a) e b) e 3 do NRAU, que o contrato fica celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar desta comunicação, sendo a renda mensal fixada em 75,17€ e devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção desta comunicação.
Porque, conforme os usos, a renda vinha a ser paga na residência da senhoria (m/ falecida mãe), em …, e a minha residência é mais afastada, as rendas em dívida e as vincendas poderão, por facilidade, ser depositadas na m/ conta da Caixa … a que respeita o IBAN PT … por depósito em qualquer agência ou por transferência”.
9- Os Réus responderam, por nova carta remetida em nome de ambos os Réus e subscrita apenas pela Ré, na qual comunicam o seguinte:
“Acuso a recepção da Vossa segunda carta com data de 2016.03.04, recepcionada em 09.03.2016.
No entanto verifica-se que o problema principal levantado equacionado na nossa resposta á Vossa primeira carta subsiste.
Senão vejamos:
a) Determina a lei, designadamente o código civil português, que o objecto negocial deve estar determinado ou ser determinável no acto da celebração do negócio jurídico;
b) Enquanto tal determinação não se definir há uma incerteza em relação ao que se pretende negociar;
c) O que na realidade está a acontecer no caso em apreço;
d) O senhorio, sustentado em declarações escritas e num documento matricial, sustenta que o prédio objecto do arrendamento se refere a um imóvel destinado a habitação e indústria (moinho) que tem apenas superfície coberta e que o mesmo tem cerca de 64 anos de idade;
e) Ora tal não corresponde minimamente á verdade;
f) A coisa (imóvel) que foi objecto de arrendamento pelos pais do actual senhorio, tem existência física há mais de 80/90 anos.
g) Corresponde a um imóvel com superfície coberta e quintal, no qual sempre foram cultivados produtos hortícolas essenciais para a subsistência dos arrendatários, visto que, em tempos, tratar-se de uma família muito numerosa, sem recursos económicos e que vivia no limiar da pobreza.
h) Sendo que, por várias vezes foi solicitado à anterior senhoria reparações urgentes no imóvel porque se encontrava completamente degradada, nomeadamente, telhado, portas e janelas.
i) O que nunca foi atendido pela mesma, vendo-se obrigados os arrendatários a executar com a sua própria mão e com ajuda dos filhos e amigos tais obras, com o intuito de minimizar tal deterioração, e se defender da entrada de água proveniente do ribeiro na sua arrendada) modesta habitação.
j) E ainda, para evitar que algumas paredes exteriores caíssem e causassem uma situação de perigo e insegurança para os arrendatários e filhos, os mesmo procederam á colocação de cimento nas juntas das pedras nas paredes exteriores e repararam parcialmente o telhado.
k) Sendo tais obras e outras necessárias e urgentes sempre custeadas pelos arrendatários com muito esforço, visto que o imóvel tinha mais de 80/90 anos e nunca tinha sido reparado pelo senhorio.
l) Sendo que, nas suas comunicações, Vossa Exª. considera que tais obras necessárias e urgentes, foram de restauração e melhoramento !!!!!, custeadas por quem ???
Ora, por toda a factualidade acima exposta, da qual o Senhor tem conhecimento directo, deve, antes de mais e reiterando o nosso pedido, proceder á rectificação da inscrição matricial e assim determinar o objecto negocial, ou seja o local arrendado.
Após tal determinação, deverá dar-nos conhecimento do valor patrimonial correspondente a tal realidade física e propor um valor da renda, o tipo e duração do contrato de arrendamento.
No entanto, podemos já referir que o Senhor conhece bem a nossa realidade económica, sabendo muito bem que nunca tivemos, nem temos rendimentos que justifiquem a transacção para o NRAU, certeza essa confirmada pelo documento anexo á presente missiva, que servirá como prova do nosso RABC, o qual só deveria ser enviado após a determinação real do objecto negocial, no entanto por uma questão de economia processual e cooperação desde já se envia uma fotocópia.
De facto, permite o artigo 31º, nº. 6 do NRAU, conjugado com o artigo 130º. Do CIMI, que o arrendatário proceda á actualização da inscrição matricial do imóvel arrendado, no entanto como ainda está por definir qual a realidade física arrendada, deve V. Exª. proceder a tal alteração/rectificação de acordo com as realidades existentes”.
10- Foi junta à comunicação referida em 9 uma certidão do serviço de Finanças referindo que, relativamente ao ano de 2014 e aos Réus não havia sido apresentada declaração Mod 3 do IRS a que se refere o art.º 57.º do CIRS.
11- No imóvel referido em 1 habitam os Réus e dois filhos.
12- Por nova carta remetida em nome de ambos os Réus e subscrita apenas pela Ré, datada de 2016.05.23, estes comunicaram ao Autor o seguinte:
“Na qualidade de inquilinos, vimos por este meio informar o seguinte:
Na ausência de resposta á carta anteriormente enviada e recepcionada por V. Exª., pela presente reiteramos o ali solicitado.
No pretérito foi por nós indicado, por lapso, que o valor da renda então cobrada e paga a sua mãe era de 7,50 € mensal, quando na realidade aquele valor de 7,50 € era pago semestralmente, pelo que se rectifica tal lapso.
O valor das rendas dos últimos 5 anos já se encontra depositado na conta por V.Exª. indicada conforme documento anexo.
Aquele valor de 7,50 € semestral, vai continuar a ser depositado enquanto V. Exª. não enviar documento matricial com a composição real do arrendado e valor patrimonial devidamente corrigido, o que ainda não o fez, apesar de instado a fazê-lo em missiva anteriormente enviada.
O telhado do local arrendado, casa -- sup. coberta esta em vias de ruir, e torna-se imperativo fazer intervenção urgentemente no intuito de evitar danos materiais e humanos de maior dimensão.
Tais obras e de acordo com a lei são da responsabilidade do Senhorio, no entanto, na eventualidade de V. Exª. não pretender realizar tais obras necessárias, solicito a sua colaboração para organização de um processo camarário a levar a efeito na Câmara Municipal de ..., no sentido daquela Edilidade comparticipar na execução de tais obras.
Tal comparticipação já foi solicitada é Câmara Municipal de ..., onde exigiram a assinatura do senhorio em determinados documentos para que lhes seja concedida tal ajuda.
Em virtude de tal realidade, aguardamos resposta ao acima solicitado o mais breve possível”.
13- O imóvel referido em 1, em tempos, correspondia a um moinho com anexos com divisórias em madeira, que serviam de apoio ao moinho, então destinado a indústria de moagem de cereais, que era transformada em farinha.
14- Naqueles anexos e parte do moinho, os pais da Ré mulher exerciam a actividade de moagem de cereais e trabalhavam o campo de cultivo contiguo ao moinho.
15- Os Réus, com anuência do então senhorio, ali constituíram a sua residência e do seu agregado familiar.
16- Continuando a trabalhar o campo de natureza agrícola como até então fazia o seu pai e sogro, respectivamente.
17- Passando os Réus ali a constituir a sua família, chegando a um agregado familiar de 12 pessoas, o casal e 10 filhos.
18- Com o decorrer dos tempos, os Réus verificaram que o espaço onde realizavam a sua convivência familiar era demasiado exíguo para aquele número de pessoas, e o moinho e anexos não satisfaziam as suas necessidades habitacionais.
19- E foram, desde há cerca de 15 anos, aumentando o espaço que consubstanciava os tais anexos e parte do moinho.
20- Procedendo a obras de ampliação e restauro de paredes e telhados.
21- Colocando telhas novas, tapando os buracos dos telhados, colocando portas e janelas, tapando os buracos nas paredes a fim de tentar evitar a inundação do interior do moinho pelas águas do Ribeiro que confina com o mesmo e revestindo as paredes exteriores.
22- Sendo a mão-de-obra oferecida pelos familiares e amigos.
23- Os Réus procederam à renovação e colocação parcial de telhados, ao restauro de paredes exteriores e interiores, à construção de uma cozinha, à construção/substituição das antigas paredes em patela ou madeira por paredes em tijolo, a arranjos exteriores de piso até então em terra, à colocação de portas, à colocação de janelas, ao arranjo de muros no exterior e à construção de W.C..
24- O valor das obras referidas em 23 ascende a € 10.200,00, acrescentando igual valor ao imóvel.
25- O logradouro do imóvel correspondia ao espaço onde os Réus cultivavam produtos agrícolas para a sua subsistência diária.
26- A caderneta predial referida em 5 corresponde a um prédio urbano, denominado “Uma Morada de Casas com um pavimento para habitação e um moinho com 4 divisões, sendo 2 para habitação e 2 para indústria.
27- Tendo a parte do prédio correspondente à habitação sido avaliada pelo serviço de finanças no valor de € 11.700,00, correspondente ao seu valor patrimonial, e a parte correspondente ao moinho sido avaliada no valor de € 2.360,00, correspondente ao seu valor patrimonial.
28- Os Réus procederam ao depósito das rendas correspondentes ao valor semestral de € 7,50, vencidas até ao mês de Junho de 2017.
29- O prédio referido em 26 foi inscrito na matriz no ano de 1937.
Apreciação jurídica.
Passando por cima das primeiras conclusões do recorrente, que não se afiguram relevantes para a decisão, chegamos à conclusão 19, na qual o recorrente aponta uma omissão grave à sentença, consistente em não ter apreciado a RELEVÂNCIA dos nºs 6 a 8 do artº 31º do NRAU, na redacção de 2014, como consagração do direito adjectivo do arrendatário de corrigir, no próprio processo de transição para o NRAU e de actualização da renda, o Valor do locado / VPT e, assim, a renda de máxima de salvaguarda no período de transição para o NRAU.
O que dizer ?
As normas jurídicas citadas, recordemos, têm o seguinte teor:
“6- O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.
7- A reclamação referida no número anterior não suspende a actualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda actualizada.
8- O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição do valor da renda, calculado nos termos do número anterior, não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo quando exista acordo entre as partes ou se verifique a cessação do contrato”.
Toda a argumentação dos recorrentes, a este propósito, assenta na ideia de que os arrendatários tinham a obrigação de ter lançado mão da possibilidade aberta pelo nº 6 do art. 31º.
Porém, o legislador foi claro: ao dizer “o arrendatário pode…”, em vez de “o arrendatário deve…”, fica pacífico que se trata de uma faculdade do arrendatário, e não de um dever do mesmo. Assim, nenhuma consequência pode resultar, como pretende o recorrente, do não uso de uma mera faculdade.
Assim, independentemente da atitude que os arrendatários tenham ou não tomado, o cerne do problema em discussão continua a ser o de saber se a comunicação inicial do senhorio reuniu as características exigidas por lei para ser eficaz.
De seguida o recorrente oferece a sua interpretação do texto legal relevante nesta matéria, mais concretamente no art. 30º NRAU, dizendo, além do mais que a interpretação do Tribunal recorrido viola o princípio constitucional do acesso ao direito e aos tribunais ou da tutela jurisdicional efectiva, consagrado nos arts. 20º,1,5 e 202º,2 da CRP.
Todavia, não acompanhamos esta visão do recorrente.
A sentença recorrida, depois de reproduzir os textos das disposições legais em causa, argumenta assim:
“os normativos acima transcritos instituem um procedimento para a actualização extraordinária das rendas, o qual pode ser decomposto, essencialmente, em três comunicações: a comunicação inicial pelo senhorio, prevista no art. 30º; a resposta do arrendatário, prevista no artigo 31º; a contra-resposta do senhorio, prevista no art. 33º. Tratando-se de um procedimento extrajudicial, certo é que a lei exige a observância de determinadas formalidades, observando, a este respeito, A. Menezes Cordeiro, in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, pág. 484, que “A iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra-resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil (…). A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adoptadas (e, desde logo, o cuidado posto na recepção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma acção judicial. Assim, em primeiro lugar, o procedimento de actualização extraordinária da renda e de “transição para o NRAU” depende sempre da iniciativa do senhorio, a qual deve obedecer aos requisitos de forma e de substância estabelecidos pelo art.º 30.º do NRAU. A iniciativa do senhorio traduz-se, formalmente, numa comunicação escrita, dirigida ao inquilino e remetida por carta registada com aviso de recepção para o local arrendado. Materialmente, a comunicação, deve conter, desde logo, o valor da renda pretendida pelo senhorio. (…) Em face do exposto, o art. 30º,b,c do NRAU, exigem, ainda, a indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana, e a cópia da caderneta predial urbana. Como se observa no Ac. da Relação de Lisboa, de 27.06.2017, Proc. n.º 2059/16.1YLPRT:L1-7, disponível em www.gde.mj.pt “Estes elementos destinam-se a facultar ao arrendatário as informações que lhe permitirão avaliar a correcção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que possa formar uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento, não obstante, em princípio, o senhorio seja livre na determinação desse aumento”. Como também é referido no Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 18.09.2018, Proc. n.º 8346/15.7T8LSB.L1.S1, disponível na mesma base de dados, “A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de a comunicação em causa dar início a um verdadeiro procedimento negocial obrigatório encetado com vista à formação de um novo contrato e, bem assim, na necessária conjugação entre o mercado do arrendamento e a avaliação fiscal dos imóveis arrendados. Como se vê, estamos, pois, bem distantes da imposição de um estrito formalismo burocrático desprovido de real utilidade”. Na verdade, e como é salientado pelo acórdão acima mencionado, não estamos perante um mero aumento da renda, tratando-se, ao invés, da negociação de um novo contrato integrado num processo negocial obrigatório. Daí que a falta quer dos requisitos materiais previstos no art. 30º do NRAU ou o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação tenha como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita - Cfr., neste sentido A. Menezes Cordeiro, op. cit., pág. 484; Soares Machado e Regina Santos Pereira, op. cit., pág. 342. Ora, no caso dos autos, resulta da matéria de facto que o locado, para além da superfície coberta, inclui um terreno que lhe serve de logradouro. (…) Ora, constata-se que, na comunicação inicial referida no ponto 6 dos Factos Provados, o Autor se limitou a indicar o valor do prédio na parte correspondente ao artigo matricial ..., com exclusão da área de terreno correspondente ao logradouro. Aí declarando que “O valor do locado (que não inclui o logradouro) é de 13.530,00€, correspondendo ao valor da avaliação efectuada nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana” - realce nosso. Concomitantemente, juntou caderneta predial relativa ao artigo matricial ..., mas nada juntou no que tange à área descoberta - que, conforme resulta da matéria de facto acima transcrita e ao contrário do que é dito na comunicação inicial, integra efectivamente o locado. Acresce que, nos termos dos artigos 43.º e 44.º do CIMI, a atribuição de valor patrimonial aos prédios urbanos depende da aplicação de coeficientes de qualidade e conforto - majorados ou minorados em função, designadamente, da qualidade construtiva e da existência ou inexistência de instalações sanitárias - e de vetustez - determinados em função da data de conclusão das obras de edificação, sendo distinto consoante se esteja perante obras concluídas há 60 anos ou há mais de 60 anos. No caso, constata-se que, além de apenas ter sido junta à comunicação inicial do senhorio a caderneta predial relativa ao artigo matricial urbano ..., esta refere como ano da inscrição na matriz 1964 e como ano de determinação do valor patrimonial o de 2014 - do que decorre, necessariamente, a inaplicabilidade do coeficiente de vetustez relativo a obras de edificação concluídas há mais de 60 anos.
Ora, conforme resulta demonstrado, em face do documento junto a fls. 81 a 83 dos autos, o prédio que actualmente corresponde ao inscrito no artigo ... da matriz urbana foi participado à matriz em 1937, já então como composto por “Uma morada de casas com um pavimento para habitação e um moinho com quatro divisões, sendo 2 para habitação e 2 para industria”, daí resultando a aplicação de coeficiente de vetustez distinto, correspondente a obras de edificação concluídas há mais de 60 anos - Cfr., art.º 44.º, do CIMI. Assim, impõe-se concluir pela ineficácia da comunicação referida no ponto 6 dos Factos Provados, quer porque não indicou o valor da totalidade do locado, quer porque não foi acompanhada de caderneta predial relativa à totalidade do locado, quer porque a caderneta predial junta apresenta discrepâncias face à informação de fls. 81 a 83, relevantes para a determinação do valor do imóvel. Sendo ineficaz a comunicação inicial do senhorio, não se iniciou o prazo para a resposta dos inquilinos a que se refere o art.º 31 do NRAU e, consequentemente, não podia ocorrer validamente a denúncia do contrato ou a sua “transição para o NRAU”, nos termos pretendidos pelo Autor”.
Ora bem. Em primeiro lugar, compreende-se o cuidado com que o senhorio deve elaborar a sua proposta inicial, e o rigor com que ela deve ser analisada, tendo presente que “a falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2” (art. 31º,9 NRAU). Mais, que por esta via se transforma ex lege um contrato vinculístico num contrato de duração determinada, que se renova se o senhorio não se opuser no prazo devido (art. 1097.º do NRAU).
Veja-se o acórdão do TRL de 27/06/2017, que lembra que “os elementos que a comunicação prevista no art. 50 do NRAU deve conter “destinam-se a facultar ao arrendatário as informações que lhe permitirão avaliar a correcção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que possa formar uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento”.
A jurisprudência que encontrámos mostra como a aplicação deste regime aos vários casos concretos reflecte de forma uniforme os cuidados a ter com a elaboração e a apreciação da proposta do senhorio que dá início a todo este processo de transição para o NRAU.
Assim, no acórdão do TRE de 28/6/2018 (Paulo Amaral) apreciou-se um caso em que na comunicação que foi enviada aos inquilinos nada foi indicado quanto ao tipo e tempo de contrato. E como se escreveu na sentença recorrida, «não podemos fazer recair sobre o arrendatário o ónus de responder à comunicação “imperfeita” do senhorio, sob cominação de a renda ser actualizada para o valor indicado pelo senhorio, e o contrato ficar sujeito ao tipo e duração previstos na al. b) do n.º 7 do art.º 31.º do NRAU caso nada diga dentro do prazo de 30 dias». E acrescenta-se ainda: «admitir uma solução destas equivaleria a uma afronta clamorosa ao princípio da igualdade das partes perante a lei, na medida em que a lei seria complacente com as omissões do senhorio (que contaria com a salvaguarda de uma “regulação supletiva” dos aspectos omissos da sua comunicação), mas seria implacável com as omissões do arrendatário que, nada dizendo no prazo de 30 dias, inclusivamente quanto a aspectos do contrato que o próprio senhorio não comunicou, teria de sujeitar-se à renda proposta pelo seu senhorio, bem como a um contrato com prazo certo e com a duração de 5 anos».
No acórdão do TRL de 06/12/2017 (Pedro Martins) pode ler-se que “destas normas decorre que a comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário, tem por fim pô-lo em condições de, com conhecimento de causa, tomar uma série de decisões que vão ter um relevo decisivo para a relação contratual em causa. Ora, se nessa comunicação se põe em causa aquilo que é o objecto do contrato, dizendo-se que uma determinada parte do imóvel não faz parte do mesmo, o que pode ter reflexos na valor da renda (se se pagava x por 100, provavelmente não se pagará o mesmo por 2/3 de 100) e na susceptibilidade de satisfazer as finalidades do arrendatário, e afinal essa parte faz parte do locado (tal como o arrendatário defendia), então tem que se aceitar que, para o arrendatário, aquela comunicação não lhe dá, minimamente que seja, o conhecimento dos elementos necessários para a tomada conscienciosa daquelas decisões. Não se trata de o arrendatário não poder pôr em causa o entendimento do senhorio quanto ao objecto do locado, porque esse direito não lhe poderia ser retirado, nem a carta o retira, mas de ele não poder saber, por força da comunicação feita naqueles termos, apenas por exemplo, qual o valor da renda que teria de passar a pagar pela parte que era posta em causa pelo senhorio, nem qual o valor da renda que deveria propor pelo conjunto, pois que a comunicação lhe diz que a autora entendia que aquela parte não estava englobada no locado e aquelas contas dependeriam do valor que a autora tivesse dado à renda, pelo locado, no seu todo e não só em parte”.
E cita-se ainda aí o acórdão do TRL de 27/06/2017, proc. 2058/16.1YLPRT:L1-7, que lembra que os elementos que a comunicação prevista no art. 50 do NRAU deve conter “destinam-se a facultar ao arrendatário as informações que lhe permitirão avaliar a correcção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que possa formar uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento”; por isso, “sendo objecto do arrendamento o lado esquerdo de um determinado 2º andar, não satisfaz a exigência legal o envio, pelo senhorio, de caderneta predial de onde conste a referência única a todo esse 2º andar”; pelo que, “feita nestes termos a comunicação da nova renda para o 2º esquerdo, a mesma não tem valor vinculativo e o seu não pagamento pelo arrendatário não é fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, sendo ineficaz a declaração feita nesse sentido” (outro caso de ineficácia pode ver-se no ac. do TRP de 15/02/2016, proc. 8535/14.1T8PRT.P1: IV – A comunicação não se considera eficaz quando se indica o valor patrimonial tributário e se junta caderneta predial, ambos atribuídos a prédio distinto daquele que vem descrito no contrato de arrendamento; no corpo do acórdão lembra-se: para efeitos de actualização da renda teria que se ponderar o valor patrimonial tributário deste espaço que está arrendado)”.
E assim, deste acórdão foi extraído o seguinte sumário: “I. A comunicação do senhorio para transição para o novo regime do arrendamento urbano e actualização da renda (art. 50 do NRAU), que incluiu uma referência ao entendimento de que parte do imóvel não está abrangida pelo arrendamento, quando afinal está, implica que ao inquilino não tenham sido fornecidos os elementos que a lei impõe, designadamente o valor da renda pelo espaço total arrendado”. II. Uma comunicação feita nestes termos é ineficaz, conduzindo ao não reconhecimento da resolução do contrato que teve por base a falta de pagamento do valor das rendas actualizadas”.
No acórdão desta Relação de Guimarães de 23 de Maio de 2019 (Maria Luísa Duarte) escreve-se que “sendo constitutivos do direito os factos que permitem concluir pela legalidade do procedimento de actualização/aumento de renda nos termos do art. 50º do NRAU (artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada pela Lei n.º 79/2014, de 19/12) - sobre o senhorio impende o ónus da respectiva alegação e prova, nos termos gerais do art. 342º,1 CC”.
No acórdão do STJ de 24 de Maio de 2018 (Fernanda Isabel Pereira) analisou-se um caso em que se demonstrou falta de identidade entre o imóvel objecto do contrato de arrendamento, cuja resolução se pretendia obter, e o prédio que surgia indicado na caderneta predial que instruiu o procedimento de actualização. E considerou-se aí que “o valor do locado que o senhorio deve comunicar ao arrendatário é o valor patrimonial tributário que lhe foi atribuído pelos Serviços de Finanças competentes, com base em declaração do sujeito passivo e após avaliação realizada de acordo com os critérios previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI)”.
Mais se decidiu que “no presente caso, os factos que permitem concluir pela legalidade do procedimento são constitutivos do direito que o senhorio pretende fazer valer – direito à actualização/aumento de renda -, pelo que sobre si impende o ónus da respectiva alegação e prova (artigo 342º,1 CC). Se o valor comunicado respeita a um prédio ou andar que não coincide integralmente com o locado não pode considerar-se cumprida a exigência de comunicação do valor do locado, imposto pelo artigo 50º, 1,b.
E, depois de considerar o procedimento instituído pelos arts. 30º a 38º NRAU de grande complexidade, escreve-se que “em função dessa complexidade é evidente a exigência do cumprimento rigoroso dos critérios objectivos fixados pelo legislador conducentes à actualização da renda, que não se compadece com a transposição para esse efeito de uma ficção – o arrendamento de uma unidade (2º andar) como se duas realidades autónomas se tratassem (lados esquerdo e direito) – que não encontra correspondência na realidade que foi, concretamente, objecto de avaliação para efeitos do cálculo do valor patrimonial tributário que o envio de cópia da caderneta predial ao locatário visa documentar”.
Finalmente, no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15 de Fevereiro de 2016, proferido no processo n.º 8535/14.1T8PRT.P1, decidiu-se que não é eficaz a comunicação da intenção de actualização da renda e a transição para o novo regime de arrendamento urbano (NRAU), quando nela se indique o valor patrimonial tributário e se junte caderneta predial, ambos atribuídos a prédio distinto do descrito no contrato de arrendamento. No caso em concreto o senhorio tinha indicado o valor patrimonial tributário da totalidade do prédio, e não do locado, e junto caderneta predial também do prédio, na qual não constava esse valor nem se mencionava o rés-do-chão objecto do contrato de arrendamento.
Como se vê, em todas estas decisões de Tribunais superiores se segue uma interpretação muito rígida quanto à possibilidade de considerar eficazes as comunicações dos senhorios em que há desvios entre a descrição do prédio arrendado e a que consta da caderneta predial junta à missiva pelo senhorio.
Donde que o raciocínio escorreito, e dentro destes parâmetros, feito pelo Tribunal recorrido, perante um caso em que o locado, para além da superfície coberta, inclui um terreno que lhe serve de logradouro, sendo que na comunicação inicial do senhorio este se limitou a indicar o valor do prédio na parte correspondente ao artigo matricial ..., com exclusão da área de terreno correspondente ao logradouro, e em que nada foi junto no que tange à área descoberta que, conforme resulta da matéria de facto provada integra efectivamente o locado, não merece qualquer censura.
Com efeito, o regime jurídico que temos estado a analisar atribui ao senhorio um direito potestativo, o de desencadear um processo negocial com vista à substituição do contrato de arrendamento anterior, vinculístico, por um novo, com termo certo. E enquanto o senhorio tem total liberdade de escolha sobre se vai dar início a este processo ou não, bem como de escolha do tempo em que o vai fazer, já o arrendatário está sujeito à escolha que o senhorio faça, e tem de aceitar o início do processo negocial que lhe é imposto por aquele, e que, ainda por cima, como vimos, tem efeitos cominatórios. Daí que seja imperioso que a comunicação inicial de início do processo negocial seja imaculada, ou seja, não contenha qualquer omissão ou imprecisão relativamente aos elementos essenciais do contrato. Não se pode dizer que esta interpretação seja injusta para o senhorio, pois ninguém melhor do que ele está em condições de conhecer o locado e de ter acesso à documentação pertinente sobre o mesmo. Donde, não pode haver justificação para que a comunicação que dá início ao processo negocial contenha falhas, leia-se, desvios face às exigências impostas pelo legislador.
Daí, a cominação de ineficácia.
Assim, não se acompanha a interpretação apresentada pelo recorrente nas conclusões 22ª e seguintes do seu recurso.
Igualmente não vemos como nem porquê esta interpretação viole o princípio constitucional do acesso ao direito e aos tribunais ou da tutela jurisdicional efectiva, consagrado nos arts 20º,1,5 e 202º,2 da CRP.
Finalmente, o argumento (conclusão nº 25) de que o conhecimento dessa excepção (ineficácia da comunicação de 2015-12-31 porque interpretada no sentido de negar o direito à utilização do logradouro e não junção da caderneta do artigo rústico) não lhe foi solicitado, e logo o Tribunal conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento (artº 3º,1 e 615º,1,d) do CPC), o que daria lugar a uma nulidade, manifestamente não colhe.
É que, como já vimos supra, a perfeição da comunicação a fazer pelo senhorio, no sentido de conter todas as indicações e elementos impostos por lei, é um elemento constitutivo da causa de pedir a alegar e provar pelo senhorio, ora recorrente, não é um meio de defesa a suscitar por via de excepção, pelo arrendatário. Daí, ao conhecer desta questão, o Tribunal está apenas a apreciar se estão reunidos todos os elementos da causa de pedir que subjaz ao pedido formulado pelo autor.
E concluiu, e bem, que não estão. Daí a improcedência da acção.
E do recurso.
V- DECISÃO
Por todo o exposto, este Tribunal da Relação de Guimarães decide julgar o recurso improcedente, e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente (art. 527º,1,2 CPC).
Data: 3/10/2019
Relator (Afonso Cabral de Andrade)
1º Adjunto (Alcides Rodrigues)
2º Adjunto (Joaquim Boavida)
1 - Decorrente da procedência parcial do recurso sobre a matéria de facto.