| 1938/07-2 |  |
2.O preço a depositar pelo preferente não abrange o imposto municipal sobre transmissões nem as despesas de escritura.
I – RELATÓRIO.
1.Maria B... intentou a presente acção declarativa, contra Álvaro T... e mulher, Maria T..., e José S..., todos com os sinais dos autos.
Para tanto, alegou ser proprietária de um prédio rústico que confronta com outro que o segundo réu vendeu aos primeiros e que, tendo direito de preferência na alienação deste último prédio, não foi todavia notificada das condições do respectivo negócio de alienação.
Conclui pedindo que lhe seja reconhecido o direito legal de preferência sobre o dito prédio e que o mesmo lhe seja atribuído.
2.Contestaram os primeiros RR, dizendo não assistir qualquer direito de preferência à A., uma vez que o prédio foi adquirido para fim diverso do de cultura.
Deduziram reconvenção pedindo que, em caso de procedência da acção, seja a A. condenada a pagar-lhes os custos que tiveram com a aquisição do imóvel.
3.Replicou, então, A. Invocando a proibição de afectação do prédio adquirido para fim diferente da cultura e pugnando pela improcedência da reconvenção.
4.Os primeiros RR treplicaram, mantendo, basicamente, o que já haviam dito.
5.Foi proferido despacho saneador e, de seguida, procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e à elaboração da base instrutória.
6.Mantendo-se os pressupostos que presidiram à prolação do mesmo, realizou-se audiência de discussão e julgamento.
Tendo esta tido lugar, com gravação e observância do formalismo legal, elaborou-se decisão da matéria de facto, vindo, a final, a ser proferida sentença que, julgando a acção procedente, declarou que a A. tem direito de preferência na venda feita aos 1ºs RR, por escritura pública lavrada em 19 de Abril de 2005, do prédio rústico em causa nos autos, condenando os primeiros RR. a dele abrirem mão e atribuiu a esses mesmos RR o montante de €21.504,59 relativo ao preço do contrato celebrado e demais despesas relacionadas com a aquisição.
Por seu turno, a reconvenção foi parcialmente procedente e, em consequência, reconheceu aos 1ºs RR o direito de haverem para si o montante de €21.504,59, constante do depósito de fl.32 dos autos, relativo ao preço do contrato celebrado e demais despesas relacionadas com a aquisição.
7.Inconformados, apelaram os primeiros RR e subordinadamente a Autora, rematando aqueles as pertinentes alegações com as seguintes conclusões:
- Da matéria de facto dada como assente, o Meritíssimo Juiz a quo não poderia ter condenados os recorrentes a abrir mão do prédio em causa, já que resulta provado que os recorrentes o adquiriram para aumentar o logradouro e a sua entrada, bem como criar um espaço de lazer para os seus filhos, espaço esse em relva.
- O artigo 1381°, al.a) do Código Civil estabelece que "Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confiantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura."
- De acordo com a informação solicitada à Divisão de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Viana do Castelo, a dita propriedade localiza-se em área afecta pelo PDM de Viana do Castelo a Reserva Agrícola Nacional e Reserva Ecológica Nacional. Nos termos do nº 1 do artigo 4° DL 93/90, de 19 de Março, alterado pelo DL 213/92, de 12 de Outubro, «Nas áreas incluídas na REN são proibidas as acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam em operações de loteamento, obras de urbanização, construção de edifícios, obras hidráulicas, vias de comunicação, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal»."
- Foi por esta informação que o Meritíssimo Juiz a quo decidiu no sentido da inoperância da excepção prevista na parte final da alo a), do artigo 1381° do Código Civil.
- De acordo com a matéria dada como provada, os recorrentes não pretendiam lotear, urbanizar, construir edifícios, efectuar obras hidráulicas, vias de comunicações, aterros, escavações ou destruir o coberto vegetal.
- Pelo que, apesar do terreno em causa se encontrar inserido na REN, qualquer uma das pretensões dos recorrentes constituía uma acção proibida, mesmo atento a informação camarária, já que o coberto vegetal iria manter-se intocável.
- Ainda que assim se não entenda, o que só por mera cautela se encara, o nº 3 do artigo 4° do DL 93/90, de 19 de Março, alterado pelo OL 213/92, de 12 de Outubro estabelece que "quando não exista plano municipal de ordenamento do território, válido nos termos da lei, exceptua-se do disposto no nº 1 a realização de acções que, pela sua natureza e dimensão, sejam insusceptíveis de prejudicar o equilíbrio ecológico daquelas áreas".
- Por outro lado, o simples facto do terreno em causa se encontrar inserido na REN, não pode por si só afastar a possibilidade dos recorrentes poderem aumentar o seu logradouro.
- Em 8 de Junho de 2006, foi aprovado a revisão do Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional a qual permite a construção de pequenas actividades de recreio e lazer, ou de turismo rural.
- Mais e como se refere no douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, com data de 15.03.2000, "a proibição de construir em terrenos integrados na Reserva Agrícola Nacional ou na Reserva Ecológica Nacional não é absoluta, antes comportando excepções, que dependem de licenciamento precedido de parecer favorável das respectivas Comissões."
- O artigo 1381, alínea a) do Código Civil só comporta o sentido de que os recorrentes apenas têm de afirmar que adquiriu o para fim diferente.
- A norma em causa não se encontra numa relação de subordinação com quaisquer normas de natureza administrativa.
- Finalmente, incumbia à recorrida a prova de que os recorrentes não poderiam levar a cabo a sua pretensão de aumentar o seu logradouro, a sua entrada e a criação de um espaço de lazer.
- Ora, da matéria de facto dada como assente, constata-se que nenhuma prova foi feita nesse sentido, já que não bastará afirmar que o prédio em causa se destina a agricultura para se afastar a excepção alegada.
- Pelo que o Meritíssimo Juiz a quo não decidiu bem, já que não teve em consideração todas as particularidades do caso em apreço, e permite que o direito de preferência da A. seja afastado e a excepção supra referida opere.
- A douta sentença violou por errada interpretação os artigos 1381, alo a), artigo 4° DL93/90 de 19 de Março alterado pelo DL 213/92 de 12 de Outubro e ainda o novo Regime da Reserva Ecologica.
8. Contra-alegou e alegou a autora, relativamente ao recurso subordinado, do seguinte modo:
-A douta sentença recorrida deve ser mantida, excepto na parte em que deu como procedente a reconvenção quanto ao IMT, emolumentos notariais e custo do registo.
-O valor a pagar pela autora aos lºs réus deve limitar-se ao "preço" de compra do terreno e já não o valor do IMT, emolumentos notariais e de registo.
-O preço devido, de acordo com o disposto no artº 1380º, 1 e 4, e artº1410º, 1, do Cód. Civil a pagar pelo preferente ao preferido deve limitar-se, no caso dos autos, ao preço de venda, ou seja, a quantia de 20.000,00€.
-O Mmo. Juiz violou, por erro de interpretação, as normas acabadas de referir, ao entender que no preço devido estava incluído o valor do IMT, emolumentos notariais e custo do registo.
9. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
A. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1.O 2° R, por escritura pública lavrada em 19 de Abril de 2005, vendeu aos 1ºs RR. o prédio rústico sito em Santa Martinha, Portuzelo, Viana do Castelo, com a área de 1.020 m2, composto de cultivo e vinha, descrito na Conservatória Predial de Viana do Castelo com o nº337 e inscrito na respectiva matriz predial respectiva sob o art.1559º, pelo preço de € 20.000,00.
2.Pelo poente do prédio descrito em 1, em todo o seu comprimento, existe outro prédio rústico, de cultivo e vinha, com a área de 780 m2, descrito na Conservatória Predial com o n° 344 e inscrito na matriz predial respectiva sob o art.1560, registado na Conservatória Predial pela Inscrição G 1997062600 a favor da Autora.
3.Pelo norte do prédio descrito em 1. existe um único prédio rústico pertencente a Ilídio Martins de Barros Carvalho e mulher, Lucília Delgado de Barros Felgueiras, residentes no Lugar da Portela, Perre, Viana do Castelo.
4.Pelo sul do prédio descrito em 1. existe um caminho público.
5.Pelo nascente do prédio descrito em 1. existe uma casa de habitação e logradouro pertencente aos 1ºs RR.
6.O prédio descrito em 2. e o prédio descrito em 1. destinam-se ambos à agricultura (cultura e vinha).
7.O prédio descrito em 2. tem 780 m2 e o prédio descrito em 1. tem 1.020 m2.
8.O 2° R. não comunicou à A. a sua vontade e intenção de vender o prédio descrito em 1, nem o preço da venda.
9.Com a realização da compra a que se alude em 1, os 1ºs RR. despenderam € 1.000,00 referente a IMT, € 378,10 referente aos emolumentos da Srª. Notária que lavrou a escritura e € 126,49 a título de registo.
10.Aquando das obras de reconstrução e ampliação da casa de habitação a que se alude em 5, os 1ºs RR. ocuparam toda a largura do terreno onde a mesma já existia, razão por que, para acederem ao logradouro da casa, situado a norte (nas traseiras) da mesma, os RR. deixaram uma abertura (tipo túnel) localizada no rés-do-chão da mesma.
11.Os 1ºs RR. adquiriram o prédio descrito em 1. com vista a aumentar o logradouro da casa de habitação a que se alude em 5, e também com o intuito de ficarem com um acesso melhorado e diferente do indicado em 10, e de nesse espaço criarem uma área de lazer para os filhos, onde se inclui um mini-campo de futebol.
12.Desde que compraram o prédio descrito em 1, os 1ºs RR. despenderam € 100,00 na sua limpeza.
Ao abrigo do disposto no artº 712º, nº1, a), primeira parte, do Código de Processo Civil, tendo em conta o documento de fls.206, este Tribunal considera, ainda, provado o seguinte facto:
A Câmara Municipal de Viana do Castelo informou que o prédio descrito em 1. dos “Factos Provados”, se integra em área afecta pelo seu PDM, a Reserva Agrícola Nacional e Reserva Ecológica Nacional, pelo que naquela propriedade não é possível outro fim que não a cultura.
B. Há que ter presente que:
O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
Nos recursos apreciam-se questões e não razões;
Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
As questões a decidir no presente recurso são, pois, as seguintes:
-Se a autora goza do direito de preferência na aquisição do prédio identificado nos autos
-Subordinadamente, verificando-se tal direito, se o valor a pagar pela mesma aos lºs réus se deve limitar ao "preço" de compra do terreno ou deve incluir o valor do IMT, emolumentos notariais e de registo.
Comecemos pela primeira:
Dispõe o art.1380º, nº1 do Código Civil que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
O Dec-lei 384/88, de 25 de Outubro, que veio estabelecer em novos moldes o regime jurídico do emparcelamento rural, modificou o regime da preferência legal relacionada com os minifúndios.
A reciprocidade do direito de preferência é alargada, face ao teor do art. 18º do aludido diploma: os proprietários de terrenos confinantes, quando um deles tenha área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência, qualquer que seja a área do outro.
Não se integra nas questões a dirimir por este Tribunal saber se os prédios em causa nos autos se revestem das características apontadas, sendo pacífico que as assumem.
Acontece que, de acordo com o estatuído no artº 1381º do mesmo diploma, não gozam do mencionado direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando, no que ao caso interessa, algum dos terrenos se destine a fim que não seja a cultura – cf. alínea a).
Àquele que invocar um direito, cabe fazer a prova dos factos constitutivos desse direito – artº 342º, nº1, do Código Civil.
A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita – nº2 do preceito.
Como explica Antunes Varela (RLJ, Ano 117, p. 30), em face do preceito geral do art. 342º do C. Civil,
“Ao autor cabe a prova dos factos que, segundo a norma substantiva aplicável, servem de pressuposto ao efeito jurídico por ele pretendido. O autor terá assim o ónus de provar os factos (…) correspondentes à situação de facto traçada a norma substantiva em que funda a sua pretensão.
Ao réu incumbirá, por sua vez, a prova dos factos correspondentes à previsão (abstracta) da norma substantiva em que se baseia a causa impeditiva, modificativa ou extintiva (do efeito jurídico pretendido pelo autor) por ele (réu) invocada. Compete-lhe, portanto, a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão da contraparte (…), determinados de acordo com a norma em que assenta a excepção por ele invocada”.
Cada uma das partes terá, em suma, de alegar e provar os pressupostos da norma que lhe é favorável.
Assim, em acção de preferência, intentada pelo proprietário confinante, incumbe ao autor a prova dos factos que, segundo a norma do art. 1380, n.º 1 do C. Civil, servem de pressuposto ao efeito jurídico pretendido (no caso, a substituição do adquirente na compra e venda).
Aos réus incumbirá, por sua vez, a prova da ocorrência de factos impeditivos do direito de preferência que a contraparte pretende exercer, determinados de acordo com a norma do art. 1381 do C. Civil.
Na presente acção apenas é litigiosa a questão de saber se se encontra cabalmente feita a prova da ocorrência de factos impeditivos do direito de preferência que a autora pretende exercer.
Na versão dos recorrentes, estando provado que adquiriram o terreno para aumentar o logradouro e a sua entrada, bem como criar um espaço de lazer para os seus filhos, espaço esse em relva, tanto basta para a procedência da acção, uma vez que, nas áreas incluídas na REN, apenas são proibidas as acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam em operações de loteamento, obras de urbanização, construção de edifícios, obras hidráulicas, vias de comunicação, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal, o que não é o caso.
Mais acrescentam que o nº 3 do artigo 4° do DL 93/90, de 19 de Março, alterado pelo DL 213/92, de 12 de Outubro estabelece que "quando não exista plano municipal de ordenamento do território, válido nos termos da lei, exceptua-se do disposto no nº 1 a realização de acções que, pela sua natureza e dimensão, sejam insusceptíveis de prejudicar o equilíbrio ecológico daquelas áreas", sendo certo, para eles, que o simples facto do terreno em causa se encontrar inserido na REN, não pode por si só afastar a possibilidade dos recorrentes poderem aumentar o seu logradouro, tanto mais que em 8 de Junho de 2006, foi aprovada a revisão do Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional a qual permite a construção de pequenas actividades de recreio e lazer, ou de turismo rural.
Vejamos se assim é.
Ambos os prédios em causa nestes autos se destinam à agricultura (cultura e vinha).
Acresce que o terreno objecto de preferência integra-se em área afecta pelo PDM de Viana do Castelo, a Reserva Agrícola Nacional e Reserva Ecológica Nacional.
Ora, o art. 4.º do DL n.º 93/90, de 19-03, que revê o regime jurídico da REN, proíbe, mesmo com as alterações introduzidas pelos DL n.ºs 316/90, de 13-10, 213/92, de 12-10, e 79/95, de 20-04, nas áreas incluídas na REN, as acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam em operações de loteamento, obras de urbanização, construção de edifícios, obras hidráulicas, vias de comunicação, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal, com as excepções que indica, entre as quais a realização de acções já previstas ou autorizadas à data da entrada em vigor da portaria prevista no n.º 1 do seu art. 3.º, destinada a integrar áreas na REN ou a dela excluir áreas.
Além do mais, como ensina o Prof. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (Direito Económico, 1979, pág. 431.), a qualidade de um terreno define-se não só pela sua identidade física, mas principalmente pela sua aptidão juridicamente reconhecida, i.e., objecto de um direito nunca originário, mas sempre adquirido, por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário.
Sabemos, por estar provado, que os recorrentes destinam o terreno a fim diferente do de cultura.
Porém, isso só não basta.
Como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, o adquirente tem ainda de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível, é permitida por lei.
Esta exigência decorre, necessariamente, do regime consignado no artº 342º, nº2, supra citado.
Deste modo, não era à autora, ora recorrida, que cumpria fazer a prova de que os recorrentes não podem fazer do terreno adquiridoum logradouro e um melhor acesso ao seu prédio; a eles, recorrentes, é que cabia demonstrar que o podiam fazer.
Tendo adquirido o prédio para fim diferente da cultura, sempre os adquirentes tinham de demonstrar a possibilidade legal do fim em vista, qualquer que este fosse.
Ora, essa prova os recorrentes não lograram fazer.
Consequentemente, merece procedência o pedido formulado pela autora, na acção.
Quanto ao recurso subordinado
Na sentença em apreciação reconheceu-se aos 1ºs RR. o direito de haverem para si o montante de € 21.504,59 (vinte e um mil quinhentos e quatro euros e cinquenta e nove cêntimos), constante do depósito de fl.32 dos autos, relativo ao preço do contrato celebrado e demais despesas relacionadas com a aquisição.
Esta quantia foi depositada pela autora, nos termos do artº 1410º do Código Civil, embora de modo condicional na parte respeitante ao custo da escritura, registo e IMT.
Para a agora recorrente, o preço a que alude o citado preceito compreende apenas o preço de compra do terreno, no caso, €20.000,00.
O preceito em apreço visa, na opinião de A. Varela (RLJ, 100, 242), “garantir, na medida do possível, a utilização da acção de preferência, pondo o alienante a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com a preferente (por este se desinteressar entretanto da sua realização ou por não ter os meios necessários para a aquisição) que prevaleceu no sentido de se exigir, logo no começo da acção, o depósito do preço devido”.
Este escopo está garantido com o depósito do preço, propriamente dito.
A lei não se refere a quaisquer outras quantias, sendo certo que os custos da escritura, registo e IMT não fazem parte do preço, nem em sentido estrito, nem mesmo no senso comum.
Como se decidiu no Acórdão da RP de 14-02-2000, , in www.dgsi.jtrp/pt, o "preço devido" a depositar pelo requerente é só o preço, em sentido próprio, não abrangendo a sisa ou as despesas da escritura.
Procede, assim, o recurso subordinado.
III. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
a)em julgar improcedente a apelação dos réus e confirmar a sentença recorrida, na parte em que declarou que a A. tem direito de preferência na venda feita aos 1ºs RR, por escritura pública lavrada em 19 de Abril de 2005, do prédio rústico em causa nos autos, condenando os mesmos a dele abrirem mão.
b)em julgar procedente a apelação da autora, revogando-se a sentença na parte em que reconheceu aos RR o direito de fazer deles o valor das despesas relacionadas com a aquisição, relativas a IMT, emolumentos e custos de registo, depositadas condicionalmente nos autos.
Custas por ambas as partes, na proporção do decaimento.
Guimarães, 19 de Novembro de 2007