Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2715/08-1 |  |
PRÉDIO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
2. Daí, o concluir-se pela indivisibilidade do prédio prometido vender, nos termos do artº 209º, do Código Civil, e, por consequência, declarar-se a impossibilidade de alienação de parte específica do mesmo, determinando a impossibilidade de cumprimento (de execução específica, portanto) do contrato promessa em questão nos autos.
I – Relatório;
Recorrente(s): Júlio V... (autor);
Recorrido(s): Manuel M... e mulher Carmelina L... (réus);
3º Juízo da Comarca de Fafe – acção sumária nº 2352/03.
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O A. Júlio V... instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra Manuel M... e esposa Carmelina L..., pedindo que seja proferida sentença que, substituindo-se à declaração negocial dos Réus (escritura pública de compra e venda), transmita para o Autor a propriedade do prédio referido no art.º 2.º da petição inicial, denominado Casa de Habitação, inscrito na matriz sob o art.º 122.º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 00034/180791-Gontim, condenando-se os Réus a reconhecer tal direito.
Em síntese, alega que, a 6 de Janeiro de 2000, reduziram a escrito um contrato promessa de compra e venda que verbalmente haviam feito anteriormente, pelo qual os Réus prometeram vender-lhe e o mesmo prometeu comprar-lhes determinado prédio urbano, que identificam, pelo preço de 2.000.000$00, ou € 9.975,98, integralmente pago.
Mais articula que, de acordo com os Réus, passou a possuir o prédio em questão e que no contrato celebrado convencionou-se expressamente a possibilidade de recurso à execução específica.
Porém, agendada a realização da escritura pública, os Réus não a outorgaram, justificando-se o recurso a esta acção.
Contestaram os réus, reconhecendo a celebração do aludido contrato promessa, mas contrapondo que o prédio objecto do contrato promessa dos autos constitui apenas parte de um prédio mãe com inscrição matricial e descrição registral próprias, o qual, além da parte mencionada no contrato, contempla, ainda, um alpendre, uma eira, um espigueiro e um terreno de logradouro.
Mais dizem que, por esse motivo, no contrato promessa foi estipulado que a escritura pública só seria outorgada quando obtidos os documentos necessários, o que se traduziria em nova inscrição matricial e em nova descrição registral.
Sucedeu que não foi possível a discriminação necessária para o efeito e daí a impossibilidade de outorga da escritura pública, sendo que tal impossibilidade, porque legal, conduz à nulidade do contrato e a restituição pelo Autor do prédio aos Réus e a restituição por estes da quantia que receberam daquele.
Concluem, assim, pela improcedência da acção.
Em resposta, o Autor refutou os argumentos aduzidos pelos RR. na sua defesa, mas invocou ainda factos atinentes à sua aquisição do dito prédio agora com base na usucapião.
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Por despacho de fls. 62 foi a resposta apresentada admitida apenas parcialmente, sendo que de tal despacho foi interposto recurso, que foi admitido como agravo, com subida diferida, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.Nas suas alegações, o autor recorrente apresentou, em súmula, as seguintes conclusões:
1ª Os factos alegados nos artigos 9º a 16ª e 23º da resposta do A. recorrente estão em estreita conexão com a matéria de excepção alegada pelos RR. na sua contestação, desde logo pelo facto de estes alegarem, além do mais, que perante a pretensa "nulidade" do contrato promessa estão prontos a restituir o preço recebido contra a restituição pelo A. do prédio em causa,
2ª O A., porque considera, além do mais, que adquiriu já o referido prédio por usucapião, invoca esta como título aquisitivo da propriedade do mesmo para assim obstar à sua restituição, conforme o disposto no art. 289º do Cód.Civil.
3ª Para alcançar esse objectivo, e tendo em conta que os RR. até já há muito receberam o valor correspondente, é que o A. alegou tais factos na resposta para provar o seu direito em contraposição à matéria excepcional invocada..
4ª Estão tais factos dentro dos limites do direito de resposta, pelo que o douto despacho recorrido fez errada interpretação e aplicação do disposto no art. 785º do CPC e no art. 289º do CC.
Não houve contra alegações.
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Seguiu-se o despacho saneador e seleccionou-se a matéria de facto assente e controvertida, tendo havido reclamações que foram desatendidas.
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, decidindo-se, a final, sobre os factos provados e não provados.Seguidamente foi proferida sentença em que se decidiu julgar improcedente a acção, absolvendo-se os RR. do pedido.
Inconformados com tal decisão, dela interpôs recurso o Autor, em cujas alegações formulou, em suma, as seguintes conclusões:
1ª Os factos considerados provados nas respostas dadas aos quesitos 1º e 2º da base instrutória não permitem a conclusão extraída na douta sentença recorrida.
2ª Na verdade, de tais respostas resulta não só que a informação prestada não é da responsabilidade da própria Câmara Municipal, mas também que não se sabe se a mesma foi prestada por pessoa idónea e dotada de conhecimento e capacidade para prestar uma tal informação.
3ª Não cabe nas atribuições autárquicas pronunciar-se sobre divisões em substância de prédios urbanos.
4ª Não existe legislação específica que directa ou indirectamente impeça ou proíba uma divisão em substância do prédio urbano em questão, pois a regra sobre tal divisibilidade é a que resulta do art. 209º do CC.
5ª Cotejando este normativo com o n° 2 do art. 204º do referido CC, constata-se que a divisão de tal prédio é perfeitamente possível, porquanto o dito prédio é composto por uma parte constituída pela habitação (casa referida na alínea B) dos factos assentes) e por outra constituída por alpendre, eira, canastro e logradouro - partes essas constituindo edificações unidas ou ligadas ao solo através de alicerces e paredes, tudo com carácter de permanência, partes estas com valor e autonomia económica.
6ª Para o fim a que se destina esta segunda das partes atrás referidas, têm tais edifícios um valor importante e de grande relevo, podendo funcionar e cumprir cabalmente o seu destino e função separadamente da casa de habitação, o que é mais que vulgar nesta zona do país.
7ª A douta sentença recorrida fez uma errada interpretação e aplicação dos arts. 204º n° 2 e 209º do CC,
Não contra-alegaram os Apelados.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
As questões suscitadas pelos Recorrentes são as já sumariadas supra.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
1.- Na Conservatória do Registo Predial mostra-se inscrita a favor dos Réus, sob o n.º 0034 e desde 18/07/91, a aquisição, por sucessão por morte deferida em partilha judicial, do prédio urbano, sito na freguesia de Gontim, concelho de Fafe, composto de casa de habitação de dois andares, com alpendre, eira e canastro, a confrontar do Norte com Carmelina C... e do Sul, do Nascente e do Poente com a mesma Carmelina C... e caminho, inscrito na respectiva matriz predial sob o art.º 122.º (al. A dos factos assentes).
2.- O Autor e os Réus subscreveram, a 6 de Janeiro de 2000, o acordo escrito de fls. 7, cujo teor se dá aqui por reproduzido, no qual, sob a epígrafe "contrato promessa de compra e venda" e figurando aquele como segundo outorgante e estes como primeiros outorgantes, declararam, além do mais, que faziam entre si o seguinte contrato promessa de compra e venda:
- os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários de uma casa de habitação com a área coberta de 65 m2, de dois andares, sita no lugar e freguesia de Gontim, a confrontar do Norte com os proprietários, do Sul, do Nascente e do Poente com proprietária e caminhos;
- pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender ao segundo outorgante e este promete comprar-lhes a casa acima identificada;
- o preço de compra é de 2.000.000$00, que os primeiros outorgantes já receberam do segundo e de que lhe dão inteira quitação;
- o segundo outorgante já entrou na posse efectiva do identificado prédio;
- a respectiva escritura de compra e venda será celebrada logo que obtidos os necessários documentos para o efeito;
- os outorgantes atribuem ao presente contrato os efeitos da execução específica, art.º 830.º do Código Civil (al. B dos factos assentes).
3.- O preço a que se alude em 2 foi pago pelo Autor aos Réus (al. C dos factos assentes).
4.- O Autor enviou aos Réus a carta cuja cópia se encontra a fls. 15, com data de 3 de Outubro de 2003 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, na qual, e além do mais, lhes comunicou que estava marcada para o dia 20 de Outubro daquele ano, pelas 12h00, a outorga, no Cartório Notarial de Fafe, da escritura pública de compra e venda do artigo urbano 122.º da freguesia de Gontim e que se destinava à sua habitação própria e permanente, conforme contrato promessa de compra e venda celebrado nos termos da execução específica prevista no art.º 830º do Código Civil, pelo que não podiam faltar à celebração da escritura (al. D dos factos assentes).
5.- Os Réus receberam tal carta a 6 de Outubro de 2003 (al. E dos factos assentes).
6.- A escritura pública a que se alude em 4 não foi outorgada na data aí mencionada pelo facto de os Réus não terem comparecido no Cartório Notarial de Fafe (al. F dos factos assentes).
7.- O prédio a que se alude em 1 é composto também por terreno de logradouro (al. H dos factos assentes).
8.- A casa a que se alude em 1 tem a área coberta de 65 m2, o alpendre e a eira a área de 20 m2, o espigueiro a área de 5,5 m2 e o terreno de logradouro a área de 74,5 m2 (al. I dos factos assentes).
9.- O prédio a que se alude em 1 confronta de todos os lados com caminho público (al. J dos factos assentes).
10.- Os Réus, no sentido de obterem o destaque da casa referida em 2 do restante do prédio mencionado em 1, pediram, através de terceiro, informação junto da Câmara Municipal de Fafe (resposta ao quesito 1.º).
11.- Em tal instituição foi prestada informação de que não era possível o destaque, atenta a área do restante do prédio para além da casa de habitação (resposta ao quesito 2.º).
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2. De direito;
Nos recursos apreciam-se questões e não razões.
Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
A) Do recurso de Agravo:
A questão suscitada pelo recorrente prende-se com a rejeição em parte da sua resposta à contestação por exceder os limites legais impostos pelo artº 785º do Código de Processo Civil ( doravante CPC).
Argumenta o recorrente que os factos por si alegados nos artºs 9º a 16º e 23º da sua resposta ( sendo esta a parte do articulado que não foi admitida ) estão em estreita conexão com a matéria de excepção alegada pelos RR. na sua contestação, tanto mais que estes alegaram uma pretensa “ nulidade” do contrato promessa e que estão prontos para restituir o preço recebido contra a restituição pelo A. do prédio em causa.
Mais esgrimem que já adquiriram tal imóvel por usucapião pelo que, para obstarem à sua restituição, alegaram nessa peça processual tais factos atinentes a esse modo de aquisição para provar este seu direito em contraposição à matéria excepcional invocada.
Apreciando.
Como se alcança dos fundamentos da decisão recorrida, a rejeição em parte da resposta à contestação do agravante, ou seja quanto à matéria invocada nos artºs 9º a 16º e 23º, fundou-se no facto de a mesma não se cingir à matéria da excepção deduzida pelos RR., sendo até conflituante com ela, na medida em que estando em causa a execução específica de um contrato promessa de compra e venda, com base no incumprimento de um contrato válido ( segundo o A.) e inválido, segundo os RR., estes vieram invocar a usucapião como modo de aquisição do mesmo prédio, em desconexão com os factos alegados pelos RR. para suporte da matéria de excepção.
Dispõe o artº 785º, do Código Civil, que, se for deduzida alguma excepção, pode o autor responder, mas somente quanto à matéria da excepção.
Ora, o autor, nos artºs 9º a 16º e 23º da sua resposta, ao vir alegar factos atinentes à usucapião como modo aquisitivo do seu direito sobre o imóvel objecto do contrato promessa, quando baseara o seu pedido ( execução específica de contrato promessa de compra e venda ) no incumprimento dessa promessa por parte dos RR., que excepcionaram a invalidade desse contrato promessa, não só extravasou o direito de resposta à matéria da excepção deduzida, nos termos do citado normativo – artº 785º - como o seu conteúdo é conflituante com a causa de pedir e pedido que alicerçaram a presente acção, alterando-as.
Causa de pedir é o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido ( pedido ), pelo que a sua alteração verificar-se-á sempre que o mesmo efeito seja obtido através da invocação de factos integradores de figura jurídica diversa ou de novos factos concretos aptos por si só à obtenção do mesmo efeito.
A nossa lei adjectiva consagra a teoria da substanciação, segundo a qual o objecto da acção é o pedido, definido através de certa causa de pedir Vide Acórdão da RC, de 01.07.1986: Col. Jur. 1986, 4º -57..
Logo, estando em causa nesta acção, a execução específica de um contrato ( válido ) de promessa de compra e venda de imóvel, por incumprimento dos promitentes vendedores, na tese do A., mas inválido, na versão dos RR., não podem estes invocar novos factos, agora atinentes ao modo de aquisição originária desse imóvel, por usucapião, na sua resposta à defesa por excepção dos RR., porque tal configuraria inclusive uma alteração simultânea da causa de pedir e do pedido não permitida, à luz do preceituado no artº 273º, nº 6, do CPC, por se tratar de relação jurídica diversa da controvertida.
Acresce que, tendo-se defendido os RR. por excepção ( alegada “nulidade” do contrato promessa ou impossibilidade de cumprimento” da promessa ), não necessitava o A., aqui recorrente, de responder quanto a essa matéria, visto a petição, com os seus factos ( execução específica de contrato válido e possível ), importar a negação dos factos da excepção. Será a chamada defesa por antecipação contida na petição.
Por último, conclui o recorrente que tais factos dos artºs 9º a 16º e 23º da resposta trazidos por si à lide visam obstar à restituição do imóvel aos RR. por via da alegada por estes “ nulidade “ do contrato, nos termos do artº 289º, do Código Civil.
Porém, não foi formulado qualquer pedido nesse sentido pelos RR.. Daí que a restituição da coisa não pode ser declarada judicialmente neste processo.
Mas a inadmissibilidade nesta causa da invocação daqueles factos donde emerge o dito modo de aquisição originária por usucapião não obsta a que o A. os possa vir a discutir noutra acção.
Porquanto se deixa exposto, cumpre negar provimento ao recurso de agravo.
B) Do recurso de Apelação
O recorrente fundamenta a sua discordância com a decisão recorrida essencialmente em dois aspectos: por um lado, os factos provados, mormente os relativos à informação colhida na câmara municipal, não permitem a conclusão de que é impossível o cumprimento da promessa de compra e venda por indivisibilidade do prédio onde se insere o que foi objecto dessa promessa; por outro lado, o prédio prometido vender é divisível.
Quid juris?
No caso em apreço, apurou-se que Autor e Réus celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda, através do qual o primeiro assumiu o compromisso de comprar e os segundos o compromisso de vender uma casa de habitação, com a área coberta de 65 m2, de dois andares, pelo preço de 2.000.000$00 (art.ºs 236.º e 410.º, n.º 1 do Código Civil).
Os outorgantes sujeitaram expressamente o acordo à possibilidade de execução específica a que alude o art.º 830.º do Código Civil, sendo precisamente a essa faculdade que o Autor recorreu por via desta acção, depois da não celebração do contrato definitivo.
Ao contrato promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato promessa – artº 410º, nº 1, do Código Civil.
Assim, por via do contrato promessa dos autos os outorgantes assumiram o compromisso de celebrar um contrato de compra e venda de um prédio urbano, pelo que, por força do princípio da equiparação consignado no normativo acima referido, a validade do negócio prometido acarretará a validade do contrato promessa celebrado, assim como a invalidade do primeiro acarretará, de igual modo, a invalidade do segundo.
Contudo, alegaram os RR. – e no nosso ponto de vista demonstraram - que o contrato em apreço era nulo pelo facto de a casa mencionada no contrato promessa dos autos integrar um prédio mãe e ser impossível, nos termos da lei, proceder ao respectivo destaque ( este o facto impeditivo ou extintivo do direito do autor ).
Não questionando as partes que tal compra e venda pretendida abrangia apenas a casa de habitação propriamente dita, a execução do contrato promessa pressupunha a divisão do prédio mãe de que os Réus são proprietários em duas partes, ficando, uma delas, a ser constituída pela casa que o Autor quis comprar e, a outra, com o logradouro, a eira, o alpendre e canastro (ou espigueiro).
Logo, a concretização da compra e venda implicaria a separação absoluta da componente urbana, por um lado, da componente rústica, por outro.
Neste contexto, aduz o recorrente que, além da informação camarária poder não ser idónea ( resposta ao quesito 1º da BI ), não é atribuição autárquica pronunciar-se sobre divisões em substância de prédios urbanos.
É óbvio que a divisibilidade ou não de prédios urbanos resulta da lei, tratando-se de questão a aferir pelo tribunal.
Estando assente que são coisas imóveis os prédios rústicos e urbanos e as suas partes integrantes – cfr. o disposto no artigo 204.º, n.º 1, alíneas a) e), do C.C. – importa saber se o prédio objecto do dito contrato promessa, como coisa de tal natureza, imóvel, portanto, é divisível.
A questão da divisibilidade ou indivisibilidade resolve-se à luz do disposto no artigo 209.º do C.C., o qual estatui que “são divisíveis as coisas que podem ser fraccionadas sem alteração da sua substância, diminuição de valor ou prejuízo para o uso a que se destinam”.
Os civilistas ensinam que o conceito de divisibilidade «é predominantemente jurídico e não naturalístico ou físico, já que, materialmente, todas as coisas são divisíveis.
Atende o citado artigo 209.º, para fixar a indivisibilidade, a três circunstâncias: não se alterar a substância, não se diminuir o valor e não se prejudicar o uso da coisa.
Faltando qualquer delas, a coisa é indivisível.
Independentemente deste critério, há casos de indivisibilidade determinada por lei (vide, por exemplo, artigos 696.º, 1376.º e 1546.º) e pode haver também indivisibilidade resultante de convenção (pactum ne dividatur) (artigos 1412.º e 2101.º, n.º 2)» In P.Lima e A.Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 202..
Então, do ponto de vista jurídico, são divisíveis as coisas corpóreas que podem ser fraccionadas a) sem alteração da sua substância, b) sem diminuição do seu valor (sem detrimento da coisa) e c) sem prejudicar o uso a que se destinam. De contrário, as coisas são naturalmente indivisíveis Cfr. Ac. da Rel. Porto de 09.03.2006, Proc. 0536643, relator Des. José Ferraz, in www.dgsi.pt..
No caso dos autos, o recorrente diverge do julgado nos seguintes termos: o prédio é formado por uma parte constituída pela habitação (casa referida na alínea B) dos factos assentes) e por outra constituída por alpendre, eira, canastro e logradouro - partes essas constituindo edificações unidas ou ligadas ao solo através de alicerces e paredes, tudo com carácter de permanência, partes estas com valor e autonomia económica; para o fim a que se destina esta segunda das partes atrás referidas, têm tais edifícios um valor importante e de grande relevo, podendo funcionar e cumprir cabalmente o seu destino e função separadamente da casa de habitação, o que é mais que vulgar nesta zona do país. Em resumo, o recorrente propugna a tese de tal prédio é divisível, podendo constituir unidades económicas distintas, com destino e funções específicas.
Da matéria considerada assente resulta que a casa de habitação é parte integrante de um prédio urbano composto ainda de alpendre, eira e canastro ( ou espigueiro ), além de terreno de logradouro ( matéria provada com os nºs 1,7, e 8 supra ).factos .
Trata-se assim de um prédio único, cujas partes integrantes ou componentes estão interligadas e sem autonomia económica.
Como se salienta na decisão recorrida, a concretização da compra e venda cindia a parte urbana de tal prédio da componente rústica, de tal modo que, dada a exiguidade das respectivas áreas ( a casa com 65m2, o alpendre e a eira com 20m2, o logradouro com 74,5m2, afectava a sua substância, quer em termos de uso e fruição, quer em termos de rentabilidade ou melhoramentos ( a parte urbana não teria qualquer viabilidade económica ou turística, por exemplo ).
Contrariamente ao expendido pelo recorrente, nesta zona do país tal tipo de prédio ( casa de habitação, com logradouro, alpendre, eira e espigueiro, funcionava como uma unidade económica e cumpria uma função única e aglutinadora, associada a uma agricultura de minifúndio e muitas vezes de subsistência. E mesmo actualmente, muito procurado no sector imobiliário, neste tipo de prédio é dado relevo à sua característica de unidade e conjunto predial, com a designação de “quinta” ou “quintinha”.
Acresce dizer que, ao invés do afirmado pelo recorrente, o Mmº juiz a quo não se limitou a declarar que o prédio em questão é indivisível nos termos da lei, aderindo à tese dos RR., sem concretizar os respectivos fundamentos de direito.
Com efeito, a decisão recorrida analisa criticamente a factualidade provada e faz o seu confronto com as concretas normas legais aplicáveis, designadamente as contidas nos artºs 209º e 280º, nº 1, do Cód.Civil, sendo a sua parte dispositiva corolário lógico dessas premissas.
Em resumo, não merece censura a sentença objecto de recurso, ao concluir pela indivisibilidade do prédio prometido vender, nos termos do artº 209º, do Código Civil, e, por consequência, declarar a impossibilidade de alienação de parte específica do mesmo, determinando a impossibilidade de cumprimento (de execução específica, portanto) do contrato promessa em questão nos autos.
Não se mostram violadas pelo Tribunal a quo quaisquer disposições legais, designadamente as referidas pelo recorrente na parte final das suas alegações.
IV – Decisão;
Em face do exposto, na improcedência da apelação, acordam os Juízes desta secção cível em confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.