| 537/2002.G1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIO RÚSTICO COM CONSTRUÇÕES
Se pede, inicialmente, a condenação de B a pagar-lhe 100, pode, em qualquer momento do processo, reduzir o pedido de condenação a 70, 50, etc; nenhuma dúvida, quanto a isso.
Se, inicialmente, se pretende preferir na venda de um prédio com a área de 5 000 m2, e, mais tarde, se vem dizer que o prédio tem, afinal, apenas a área de 3 000 m2, não se está a reduzir o pedido (que continua a ser o da substituição na posição do comprador, relativamente ao prédio que, no decurso da acção, se identificou correctamente), mas sim a alterá-lo, sem causa de pedir que sustente tal hipotética redução do pedido.
II - É sabido que, nas acções de preferência, “como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, o adquirente tem ainda de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível (…)”.
Se os réus destinaram o prédio preferendo à construção, tendo nele erguido, além do mais, duas garagens e o “grosso” de uma casa de habitação, que se encontra neste estado há cerca de 15 ou 20 anos, isto, normalmente, significa ou que se perdeu o interesse na construção, ou que esta não é legalmente possível, cabendo, aos réus, como vimos, a demonstração de que não é assim, ou seja, que subsiste o seu interesse na construção e de que esta é permitida por lei.
Se este ónus não for cumprido, a consequência será a da exclusão da causa de afastamento do direito de preferência prevista no artº1381.º.a), parte final, do CC.
I – “Filomena R... e marido Armando A... intentaram a presente de preferência com processo comum sob forma ordinária contra Vítor M... e mulher Maria M... (vendedores) e António C... e mulher Maria N... (compradores), pretendendo a declaração do seu direito de preferência na compra de um prédio que melhor descrevem na petição inicial.
Para tanto alegam, em suma, que são proprietários de diversos prédios rústicos, que confrontam a Norte, Poente e Sul com o prédio alienado, que também é prédio rústico.
Quer os seus prédios, quer o prédio vendido pelos primeiros aos segundos réus têm área inferior à unidade de cultura, fixada pela Portaria nº 202/70, de 21/04.
Não lhes foram, em momento algum, dados a conhecer pelos vendedores os elementos essenciais da alienação.
Regularmente citados, contestaram os réus, alegando, em suma, que a venda realizada pelos primeiros aos segundos réus ocorreu a 10/01/1983, enquanto que os autores apenas se tornaram proprietários dos prédios confinantes em 11/05/1984.
Pelo que à data da alienação não se verificava o pressuposto essencial do direito de preferência, previsto no artigo 1380º, nº 1 do Código Civil: serem donos do prédio confinante com o prédio vendido.
Ainda que assim não se entenda, há mais de 19 anos que os autores têm conhecimento da venda feita pelos primeiros aos segundos réus.
Para a eventualidade da procedência da acção, deduziram os 2ºs RR reconvenção em que pedem para ser indemnizados pelos autores na quantia de € 357.139,29, correspondente ao valor das benfeitorias que realizaram no prédio por si adquirido.
Na réplica os autores defenderam que o direito de preferência que se encontrava na esfera do proprietário primitivo se transferiu para os AA no momento em que adquiriram os seus prédios, sendo assim irrelevante que ainda não fossem proprietários dos prédios confinantes à data da venda dos 1ºs aos 2ºs RR.”.
Na sessão da audiência de julgamento, de 19-01-2006, os autores requereram a redução do pedido deste modo:
“(...) o pedido da inicial conforme é sugerido pelos desenvolvimentos ocorridos na instrução, deve ao abrigo do artº 273º nº 2 do Código de Processo Civil, ser modificado, por redução, de sorte a subsidiariamente, na procedência da acção, serem os RR condenados a:
Reconhecer:
1) que a escritura publica junta à p.i. sob o doc. n.º 1, a fls, dos autos, englobou e abrangeu dois prédios distintos e autónomos entre si e com as seguintes composições:
a) prédio inscrito na matriz rústica da freguesia de Golães sob o artº 865 e descrito sob o n.º 221 da referida freguesia de Golães, 1867 m2 e confrontando de Norte- Prédio identificado em “C” do factos assentes, Sul- Albino B..., Nascente- Avelino M..., Poente - Filomena R....
b) prédio rústico, composto de terreno de mato, com a área de 3083 m2, omisso à matriz, confrontado de Norte - Caminho público e Filomena R..., Sul - Filomena R... e António C..., Nascente- Avelino M... e Poente - Filomena R...;
2) Os AA. como proprietários dos prédios confinantes a Norte Poente e Sul com o prédio vendido pelos 1ºs aos 2ºs RR supra identificado sob a alínea b);
3) Que assiste aos AA. o invocado direito de preferencia em relação à compra do prédio ora preferendo e identificado naquela alínea b) supra;
4) Verem os AA substituir-se aos segundos RR na posição que estes ocupam, relativamente ao prédio indicado na alínea b), no contrato de compra e venda referido nos autos e serem os AA colocados na posição que naquele contrato cabia aos 2ª RR por força do seu direito de preferência, ficando o dito prédio a pertencer-lhes.
Reconhecerem ainda que mercê do alegado:
5) O prédio inscrito na matriz rústica da freguesia de Golães sob o artº 865 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 221 da referida freguesia de Golães, tem a área 1867 m2 e não de 4950 m2 e, bem assim, as suas confrontações são as seguintes:
Norte- Prédio identificado em “C” dos factos assentes.
Sul- Albino B...
Nascente- Avelino M...
Poente - Filomena R...;
E que igualmente deve ser efectuada a abertura de uma nova descrição predial da freguesia de Golães, correspondente a um prédio rústico, composto de terreno de mato, com a área de 3083 m2, omisso à matriz, confrontado de:
Norte - Caminho público e Filomena R...
Sul - Filomena R... e António C...
Nascente- Avelino M...
Poente - Filomena R....”
Essa pretensão dos autores foi indeferida por douto despacho de 03-02-2006, que considerou “que a pretensão dos autores não consubstancia uma genuína redução do pedido, mas antes uma alteração do mesmo”.
A final, foi exarada douta sentença, cujo dispositivo é como segue:
“Nestes termos decide-se, julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente:
1. Declarar:
a)Que os autores são donos e legítimos proprietários dos prédios descritos no ponto 1 da matéria de facto provada;
b)Que o prédio dos segundos réus descrito no ponto 3 da matéria de facto provada, confronta a Norte e Poente com o prédio dos autores, denominado “Campo do Souto e Rossio ao Sul”, descrito sob o n° 002148 e inscrito na matriz sob o art° 862.
c)Que parte do prédio dos segundos réus descrito no ponto 3 da matéria de facto provada confronta a sul com o prédio dos autores, denominado “Bouça das Minas”, descrito sob o nº 00216 e inscrito na matriz sob o nº 864º.
2. Absolver os primeiros e segundos réus dos demais pedidos contra si formulados pelos autores;
3.Condenar os autores no pagamento das custas do processo.”
Inconformados com tais despacho e sentença, agravam e apelam deles os autores, concluindo as suas alegações deste jeito:
Agravo:
“1ª- A pretensão dos AA, feita em sede de audiência de julgamento, consubstancia uma modificação do pedido decorrente e consequente do pedido primitivo, e como devia ter sido admitida pela instância recorrida.
2ª- Os AA. intentaram a presente acção de preferência na compra de um prédio e fizeram-no tendo como causa de pedir uma alienação constante de uma escritura de compra e venda celebrada entre os RR. e aí identificados designadamente quanto à identificação matricial e quanto às confrontações do prédio, mas porque o prédio alienado estava nessa escritura deficientemente identificado, quanto às suas referências identificativas, tiveram o cuidado de lhe apontar as referências que tinham por correctas.
3ª- Contestando a acção, os RR. excluíram alegadamente a preferência dos AA. invocando o facto de o prédio alienado se destinar a construção e não poder, como tal, ser objecto da preferência, sendo esta por isso uma das questões - e não certamente a menos importante – que o Tribunal é chamado a sindicar, ou seja a de saber, se o prédio vendido e em relação ao qual os AA. pretendem exercer o direito de preferência, se destina, ou não, a fim diferente da cultura.
4ª- Na sequência dessa controvérsia e para esclarecer essas questões, o Tribunal formulou vários quesitos tais como: o 5-A, 6, 7º, 8º, 9º 10º, 10-A e por seu turno, também as partes, em sede de requerimento de prova, formularam em arbitramento as questões de facto atinentes, sucedendo que as respostas dadas pelos peritos indiciaram (cfr. resposta unanime no laudo nos nºs 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 12, 13, 17, 18, 19, 21, 22, e sobretudo o 28º) que a compra e venda efectuada pelos RR em 1982, titulada pela escritura publica junta à p.i., englobou ou abrangeu dois prédios completamente distintos e autónomos entre si: um destinado eventualmente a construção, outro destinado a cultura.
5ª- Assim sendo, os quesitos onde se pergunta essa realidade podem vir a ter uma resposta afirmativa ou restritiva, i.e. o Tribunal pode vir a concluir que o “prédio” cuja preferência se peticiona, são, afinal, dois prédios, um destinado a construção, outro a cultura agrícola, o que levará à procedência parcial da acção, mas apenas se for possível concluir que essa parcela de terreno (o prédio destinado a cultura) tem autonomia económica e jurídica em relação ao outro prédio (eventualmente destinado a construção).
6ª- Assim sendo, o pedido formulado da inicial, conforme é sugerido pelos desenvolvimentos ocorridos na instrução, deve ao abrigo do artº 273º nº 2 do Código de Processo Civil, poder ser modificado, nos termos requeridos pelos AA., já que a modificação operada o torna menos abrangente que o inicial, constituindo, pois, um “minus” em relação a esse pedido inicial e é sugerido pelo apurado na instrução que indicia que a compra e venda efectuada pelos RR em 1982, titulada pela escritura publica junta à p.i. sob o doc. n.º 1, a fls, dos autos, poderá ter englobado ou abrangido dois prédios completamente distintos e autónomos entre si, ou seja os prédios denominados “Coutada do Outeiro do Bairro” e “Coutada do Outeiro do Olival”.
7ª- Com efeito, o pedido primitivo - decomposto em vários subpedidos - tem em si encerrada a possibilidade de dar guarida às duas possíveis soluções da questão de direito, de onde parece haver vantagem, face aos desenvolvimentos ocorridos na instrução, ao abrigo do artº 273º nº 2 do Código de Processo Civil, em que seja modificado, por redução, de sorte a subsidiariamente, na improcedência do pedido principal, os RR. poderem ser condenados no pedido subsidiário, ou seja, a reconhecerem a preferência invocada apenas em relação a um dos prédios, já que, como ensina Alberto dos Reis, “Para a redução não há limites. O autor pode em qualquer altura, mesmo sem o acordo do réu, reduzir o seu pedido, visto que lhe é licito desistir em qualquer altura de parte do pedido” (in Código de Processo Civil, 3ª Ed. Vol. I pg. 378).
8ª- A decisão em crise fez errada aplicação do disposto nos artºs 204º nº 1º alínea a) e nº 2º, artº 209º do Código Civil e arts 273º nº 2, 467º a 471º do Código de Processo Civil.”.
Apelação:
“1ª- A pretensão dos AA ora recorrentes, feita em sede de audiência de julgamento, consubstancia uma redução/modificação do pedido decorrente e consequente do pedido primitivo, e como tal devia ter sido admitida pela instância recorrida.
2ª- Os AA. intentaram a presente acção de preferência na compra de um prédio e fizeram-no tendo como causa de pedir uma alienação constante de uma escritura de compra e venda celebrada entre os RR. e aí identificados designadamente quanto à identificação matricial e quanto às confrontações do prédio, mas porque o prédio alienado estava nessa escritura deficientemente identificado, quanto às suas referências identificativas, tiveram o cuidado de lhe apontar as referências que tinham por correctas.
3ª- Contestando a acção, os RR. excluíram alegadamente a preferência dos AA. invocando o facto de o prédio alienado se destinar a construção e não poder, como tal, ser objecto da preferência, sendo esta por isso uma das questões - e não certamente a menos importante – que o Tribunal foi chamado a sindicar, ou seja a de saber, se o prédio vendido e em relação ao qual os AA. pretendem exercer o direito de preferência, se destina, ou não, a fim diferente da cultura.
4ª- Na sequência dessa controvérsia e para esclarecer essas questões, o Tribunal formulou vários quesitos tais como: o 5-A, 6, 7º, 8º, 9º 10º, 10-A e por seu turno, também as partes, em sede de requerimento de prova, formularam em arbitramento as questões de facto atinentes, sucedendo que as respostas dadas pelos peritos indiciaram (cfr. resposta unânime no laudo nos nºs 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 12, 13, 17, 18, 19, 21, 22, e sobretudo o 28º) que a compra e venda efectuada pelos RR em 1982, titulada pela escritura publica junta à p.i., englobou ou abrangeu dois prédios completamente distintos e autónomos entre si: um destinado eventualmente a construção, outro destinado a cultura.
5ª- Assim sendo, os quesitos onde se pergunta essa realidade podem vir a ter uma resposta afirmativa ou restritiva, i.e. o Tribunal pode vir a concluir que o “prédio” cuja preferência se peticiona, são, afinal, dois prédios, um destinado a construção, outro a cultura agrícola, o que levará à procedência parcial da acção, mas apenas se for possível concluir que essa parcela de terreno (o prédio destinado a cultura) tem autonomia económica e jurídica em relação ao outro prédio (eventualmente destinado a construção).
6ª- O pedido formulado da inicial, conforme é sugerido pelos desenvolvimentos ocorridos na instrução, deve ao abrigo do artº 273º nº 2 do Código de Processo Civil, poder ser modificado, nos termos requeridos pelos AA., já que a modificação operada o torna menos abrangente que o inicial, constituindo, pois, um “minus” em relação a esse pedido inicial e é sugerido pelo apurado na instrução que indicia que a compra e venda efectuada pelos RR em 1982, titulada pela escritura publica junta à p.i. sob o doc. n.º 1, a fls, dos autos, poderá ter englobado ou abrangido dois prédios completamente distintos e autónomos entre si, ou seja os prédios denominados “Coutada do Outeiro do Bairro” e “Coutada do Outeiro do Olival”.
7ª- O pedido primitivo - decomposto em vários subpedidos - tem em si encerrada a possibilidade de dar guarida às duas possíveis soluções da questão de direito, de onde parece haver vantagem, face aos desenvolvimentos ocorridos na instrução, ao abrigo do artº 273º nº 2 do Código de Processo Civil, em que seja modificado, por redução, de sorte a subsidiariamente, na improcedência do pedido principal, os RR. poderem ser condenados no pedido subsidiário, ou seja, a reconhecerem a preferência invocada apenas em relação a um dos prédios, já que, como ensina Alberto dos Reis, “Para a redução não há limites. O autor pode em qualquer altura, mesmo sem o acordo do réu, reduzir o seu pedido, visto que lhe é licito desistir em qualquer altura de parte do pedido” (in Código de Processo Civil, 3ª Ed. Vol. I pg. 378).
8ª- A decisão em crise fez errada aplicação do disposto nos artºs 204º nº 1º alínea a) e nº 2º, artº 209º do Código Civil e arts 273º nº 2, 467º a 471º do Código de Processo Civil.
9ª – Antes da reapreciação da matéria de facto propriamente dita, importa referir salvo o devido e muito respeito, a violação por parte do Tribunal a quo das regras da repartição do ónus da prova,
10ª – Alegam os AA. que: “Só durante a época da Páscoa de 2002 tiveram conhecimento da venda do prédio…” e que “…os RR. não deram conhecimento prévio dos elementos do contrato por eles celebrado…”,
11ª - Tais factos, seleccionados para a matéria de facto controvertida integrando os quesitos 2º, 3º e 3º-A, mereceram a resposta de “não provado”.
12ª - O alegado pelos AA, por constituir matéria de excepção, faz impender sobre os RR o ónus da prova, como, aliás, tem sido pacificamente entendido pelos Tribunais superiores e pela doutrina.
13ª – Neste sentido o aresto do Supremo Tribunal de Justiça de 26/05/1992, que defende o seguinte:
“ I - É ao autor que incumbe fazer a prova dos factos constitutivos do seu direito.
II – No direito de preferência compete-lhe demonstrar ser proprietário confinante, não ser o comprador; e terem os prédios área inferiores à unidade de cultura, destino que se exige também.
III – É ao réu que compete provar que já foi feita a comunicação da venda ou dação em cumprimento, já que a caducidade do direito e facto extintivo é facto extintivo do autor.” cfr, entre muitos, in www.dgsi.pt Ac STJ de 26-05-92 , no convencional JSTJ00015723.
14ª – “Proposta acção de preferência, aos réus cabe o ónus de provar que aos autores fora dado, há mais de 6 meses, conhecimento dos elementos essenciais do negócio realizado” (Cfr. Ac Rel Coimbra de 2.10.84 in BMJ 339, 395)
15ª – Assim, como a resposta de “não provado” aos referidos quesitos não significa que o facto oposto se dê como assente é bom de ver, que não fica provado que os AA tiveram conhecimento da venda ou do seu projecto antes da Páscoa de 2002, ou que os RR previamente à alienação deram conhecimento dos elementos do contrato a celebrar,
16ª – Quanto à questão da reapreciação da matéria de facto é, concede-se, bastante complexa e infelizmente havia de ter sido dirimida e escalpelizada se a instância tivesse admitido a modificação/ redução do pedido que foi objecto do competente recurso de agravo.
17ª – Na verdade, o objecto da venda que aqui se pretende preferir integrou dois prédios distintos e autónomos entre si, conforme resulta claríssimo da descrição do prédio nos autos de inventário supra referido. (cfr fls fls. 38 e 39 e a fls. 235 e ss.,)
18ª - Dai a confusão e ignorância a que os AA. e o Tribunal estiveram votados e, por isso, é neste pressuposto e circunstância que também deve ser apreciada a decisão sobre a matéria de facto.
19ª - Finalmente muito embora a sentença não seja clara sobre se adere ou não à tese defendida pelos RR que os AA., não teriam direito de preferência porque teria de ser exercido pelo anterior proprietário deixa-se aqui citado o Acórdão já referenciado na sentença: Ac Tribunal da Relação de Coimbra in Col. Jur. Ano II, Tomo I, pg. 25
20ª – Além do alegado erro na aplicação do Direito aos factos, a decisão sobre a matéria de facto, face à prova produzida, é igualmente errada, designadamente, em relação aos quesitos 1º 2º, 3º, 3- A, 5º, 5-A, 5-B, 6º, 8º, 10º-A 12º-A, 12º-B, 12º- C, 12º-D,:
21ª - Em relação ao quesito 1º o Tribunal refere que se alicerça na inspecção ao local
22ª – Tribunal a quo ignorou a descrição dos prédios alegada sob o artº 4º da p.i. e provada documentalmente a fls. 38 e 39 e a fls. 235 e ss., dos autos, por via da qual, fica demonstrado que o prédio em causa correspondente a um prédio rústico, composto de terreno de mato, com a área de 3083 m2, omisso à matriz, comas seguintes confrontações:
Norte - Caminho público e Filomena R...; Sul - Filomena R... e António C..., Nascente - Avelino M... e Poente - Filomena R...”.
23ª - Naturalmente que a localização “sensivelmente a meio da construção referida no quesito 8º fica prejudicada e como tal está errada face à descrição correcta dos prédios em questão.
24ª - Na verdade e conforme consta das plantas juntas aos autos a fls. 184 e a resposta dos peritos a fls. 210 e ss, a referida construção encontra-se na parte de baixo do terreno que como se viu está inscrito na matriz rústica da freguesia de Golães sob o artº 865 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 221 da referida freguesia de Golães, com a área 1867 m2 e com as confrontações seguintes: Norte- Prédio identificado em “C” dos factos assentes, Sul- Albino B..., Nascente- Avelino M... e Poente - Filomena R...;
25ª - Em consequência o quesito 10-A devia ter merecido uma resposta restritiva no sentido em que o prédio referido na alínea C) da especificação engloba dois prédios distintos e autónomos entre si.
26ª – Em relação aos Quesitos 2º 3º 3-A - O Tribunal respondeu “não provado”
27ª - Alicerçou-se, lê-se na fundamentação, na inspecção ao local, na prova testemunhal e na análise do docs. de fls. 453 e ss.
28ª - À questão colocada é essencial verificar que ninguém duvida que o terreno onde está erigida uma casa em ruínas é dos 2os RR, para a qual se remete o que se disse nas alegações e conclusões do recurso de agravo e desde logo se conclui, para alem de os AA. não terem tido conhecimento dessa escritura, o que expressamente disseram invocando o artº 253º nº 1 do Código de Processo Civil (cfr fls 483) ser irrelevante que a conhecessem ou não,
29ª - Por outro lado, o depoimento da testemunha Joaquim Gonçalves Ramos é absolutamente esclarecedor quanto ao desconhecimento da venda do terreno, devidamente transcrito supra, e aqui, por brevidade, se dá por reproduzida e para a qual se remete.
30ª - Matéria doutamente quesitada pela instancia sob os nºs 12- B, 12-C e 12-D da B.I.. a que o tribunal respondeu como não provada, à excepção da existência do processo de inventário.
31ª - Tal depoimento é totalmente sustentado em prova documental junta aos autos (cfr fls 232 e ss em que se prova por certidão que o prédio denominado Coutada das Minas ou Outeiro do Olival esteve indiviso até à partilha tendo sido adjudicado ao ai interessado Victor M... que disse ao pai dos AA. que não vendia o terreno em causa.
32ª - Ao contrário do que diz o Mmo Juiz a quo os relatórios periciais são inequívocos no sentido de que o prédio constante da escritura engloba dois prédios distintos e autónomos
33ª - Veja-se o mapa a fls. 184 onde claramente se apresenta dois terrenos totalmente vedados e o 2º relatório pericial, a fls. 310 a 315.
34ª - As respostas dos peritos, ao contrário do que refere o Mmº. Juiz a quo são inequívocas quanto à ocorrência de tal duplicidade de prédios (cfr. resposta unânime no laudo nos artºs. 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 12, 13, 17, 18, 19, 21, 22 e sobretudo o 28º cfr fls 315).
35ª - Quanto ao doc de fls 453 e ss., foi, pronta e oportunamente, dito pelos RR. ao Tribunal que dele não tiveram qualquer conhecimento - nos termos do disposto no artº 253º nº 1 do Código de Processo Civil.
36ª – Mas mesmo que o tivessem, nunca por conhecimento desse documento ficariam a saber que a parte do prédio rústico designada por Outeiro do Olival havia sido integrada nesse negócio.
37ª - Para aos AA o prédio confinante e preferendo era e correspondia a um prédio rústico, composto de terreno de mato, com a área de 3083 m2, confrontado de Norte - Caminho público e Filomena R...; Sul - Filomena R... e António C...; Nascente- Avelino M... e Poente - Filomena R...” - Muito diferente do prédio que consta da escritura em causa.
38ª - Concatenada a prova mencionada supra os factos quesitados sob os nºs 2º, 3º 3-A haveriam de ter sido dados como provados
39ª - Quanto ao Quesito 5-A - O Tribunal respondeu não provado e lê-se na fundamentação alicerçado tal conclusão na inspecção ao local na resposta dos peritos ao quesito 10º a fls 312 e na prova testemunhal.
40ª - Os senhores peritos dizem que não há sinais de revolvimento de terras desde mais ou menos a idade da construção ai existente.
41ª - Ora se a idade referida para a construção é de 15 ou 20 anos, aponta exactamente no sentido de considerar provado o facto quesitado sob o nº 5-A
42ª - Acresce que as testemunhas Cesário e Júlio depuseram como se transcreve supra e que aqui, por brevidade, se dá por integramente reproduzido e para a qual se remete (cfr. cassete 2 Lado A)
43ª – Quanto Quesitos 12-B, 12-C, 12-D, realça-se o mencionado depoimento do Pai da A., Joaquim Ramos, que é totalmente esclarecedor firme e credível e reflecte ponto por ponto o que dizem os documentos e os laudos periciais.
44ª – Isto é, a parte do terreno situada a Norte do terreno dos AA. constitui um prédio autónomo; que esteve indiviso por pertencer à herança por morte de Isaura M...; e que veio a ser adjudicado ao R. Vítor M...:
45 ª Pelo que, até lá, o Pai da A. ficou com a firme convicção de que não o poderia comprar;
46ª – Posteriormente, foi integrado no prédio vizinho e alineado pela escritura em causa neste autos;
47ª – Finalmente, o Mmo Juiz entendeu responder provado ao quesito 6º, ou seja, que os RR destinaram o prédio à construção.
48ª – Conforme se referiu, é indubitável que a parte do terreno situada a Norte da edificação abandonada se destinou sempre à agricultura, esteve abandonado e, posteriormente, destinado exclusivamente à cultura arvense.
49ª – Não obstante, a intenção dos AA., em construir uma casa não licenciada e/ou não licenciável em terreno rústico, que aliás está abandonada há 15 / 20 anos (veja-se o seu estado na fotografias a fls 181 e ss !) não lhe atribui, por si só, a faculdade de beneficiar da excepção a que alude o estatuído na alínea a) do art.º 1381º do Código Civil.
50 ª - Veja-se neste sentido o entendimento deste Tribunal Superior: “Como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, o adquirente tem ainda de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível, é permitida por lei. Esta exigência decorre, necessariamente, do regime consignado no artº 342º, nº2, supra citado.
Tendo adquirido o prédio para fim diferente da cultura, sempre os adquirentes tinham de demonstrar a possibilidade legal do fim em vista, qualquer que este fosse.” Ac. Tribunal da Relação de Guimarães de 15-05-2008 relatado pela Exma Sra Desembargadora Raquel Rego.
51ª Cabendo tal demonstração (ónus) aos RR adquirentes certo é que nada foi provado nesse sentido pelo que a reposta ao quesito 6º haverá de ser não provado. (neste sentido cfr igualmente Ac do STJ de 20.4.2004 in www.dgsi.pt relatado pelo Exmo Sr Conselheiro Ribeiro de Almeida,
52ª Face à sua afectação económica o Tribunal recorrido só poderia ter considerado que o terreno é o que a escritura e a matriz reflectem: rústico Veja-se quanto à afectação económica como critério para aferir se um prédio é rústico ou não o Ac. STJ 28.02.2008 in Colectânea STJ XVI, Tomo I, pg. 129.
53ª - Cabendo tal demonstração (ónus) - cfr Ac STJ supra citado- aos RR adquirentes, certo é que nada foi provado nesse sentido, pelo que a resposta ao quesito 6º haverá de ser não provado.
Houve contra-alegações, num recurso e noutro, onde se pugnou pela manutenção dos julgados.
II – As questões a decidir são as que abaixo se enunciam.
III – Fundamentação:
i) Factualidade assente:
“1. Os AA. são donos e possuidores dos seguintes prédios rústicos, sitos da freguesia de Golães, deste concelho:
a) CAMPO DO SOUTO E ROSSIO AO SUL, sito no Outeiro do Bairro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o nº 00214, inscrito na respectiva matriz rústica sob o art.° 862, com uma área de 2.130m2;
b) COUTADA DAS MINAS, sito no Outeiro do Bairro, faz parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o n.° 00217, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o art.° 863, com área de 2000 m2;
c) BOUÇA DAS MINAS, sito no Outeiro do Bairro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o n.° 00216, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o art.° 864, com área de 1050 m2.
2. E tais prédios foram adquiridos por escritura de doação, feita pelos seus pais e outorgada em 11/5/1984, no Cartório Notarial de Fafe.
3. Por escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1983 no Cartório Notarial de Fafe, lavrada no livro de “Escritura Diversas” n° 164-A, de fls. 22 a fls. 22 verso, os 2°s. RR./compradores, adquiriram aos primeiros, pelo preço de Esc.70.000$00, um prédio rústico, destinado para exploração agrícola, designadamente, cultura de mato e madeira, prédio esse denominado naquele documento, COUTADA DAS MINAS, situado no lugar de Bairro, na freguesia de Golães, inscrito na respectiva matriz sob o art° 865º.
4. O prédio mencionado em 3, confronta a Norte e Poente com o prédio dos autores, denominado “Campo do Souto e Rossio ao Sul”, descrito sob o n° 002148 e inscrito na matriz sob o art° 862.
5. Parte do prédio mencionado em 3 confronta a sul com o prédio dos autores, denominado “Bouça das Minas”, descrito sob o nº 00216 e inscrito na matriz sob o nº 864º.
6. O prédio mencionado em 3 tem uma área de 4.950 m2.
7. Os segundos réus destinaram o prédio mencionado em 3 à construção.
8. Numa parte de tal prédio – canto poente/Sul – procederam à construção de duas garagens, com a área coberta de 63 m2.
9. E também em parte daquele seu prédio “Coutada das Minas”, sensivelmente ao meio, trazem em construção uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, que tem a área coberta de 165 m2;
10. A casa de habitação encontra-se no estado de grosso há cerca de 15 ou 20 anos e ainda não foi acabada.
11. E também fizeram dois poços argolados em cimento, com profundidades de 11 e 16 metros e com mina, de um tanque em pedra com 16 m3 e ainda de bardos de vinha, árvores de frutas e outras benfeitorias.
12. Os autores são vizinhos do prédio mencionado em 3, aí habitando quando estão em Portugal.
13. A autora, já há muitos anos, vive em Portugal.
14. Há mais de 30 anos que o pai da autora mulher queria adquirir o terreno em causa.
15. Correu termos no 1º Juízo do Tribunal de Fafe processo de Inventário Obrigatório, aberto por óbito de Isaura Moreira e outros (nomeadamente, Franquelim Moreira) e em que o mapa da partilha foi homologado por sentença de 09/01/1991.
16. Os AA. têm conhecimento que os 2°s. réus efectuaram as obras mencionadas nos pontos 8 e 9.
17. O preço do m2 do prédio mencionado em 3, ascende aproximadamente a € 14,15 por m2.
18. As garagens construídas em tal prédio têm o valor de € 6.000,00.
19. A casa tem o valor de € 41.250,00.
20. Os dois poços de captação de água têm o valor de € 5.400,00.
21. O tanque em pedra tem o valor de € 2.400,00.
22. Os bardos com esteios têm o valor de € 6.000,00.
23. As árvores plantadas têm o valor de € 2.500,00.”.
ii) O recurso de agravo:
O autor pode, segundo o artº273.º.2 do CPC, em qualquer altura, reduzir o pedido.
Se pede, inicialmente, a condenação de B a pagar-lhe 100, pode, em qualquer momento do processo, reduzir o pedido de condenação a 70, 50, etc; nenhuma dúvida, quanto a isso.
Do mesmo modo, se A, dono da obra, pede a condenação de B, empreiteiro, a eliminar 10 defeitos da obra, pode, em qualquer altura, reduzir esse pedido, para a eliminação de apenas 7 ou 5 defeitos.
O pedido está, como é bom de ver, umbilicalmente ligado à causa de pedir; se esta suporta um pedido maior, necessariamente há-de estribar um menor.
No caso dos autos, os autores pretenderam, inicialmente, exercer o direito de preferência na compra e venda de um prédio rústico, dizendo-se, entre o mais, proprietários de prédio rústico confinante com o vendido.
A dado passo, quiseram alterar esse pedido, introduzindo um subsidiário no sentido de, improcedendo a acção relativamente ao pedido inicial, ser ela julgada procedente relativamente ao “prédio rústico, composto de terreno de mato, com a área de 3083 m2, omisso à matriz, confrontado de Norte - Caminho público e Filomena R..., Sul - Filomena R... e António C..., Nascente- Avelino M... e Poente - Filomena R...”, prédio este que se conteria dentro do vendido, constituindo um prédio autónomo.
Esta factualidade, é dizer, esta causa de pedir, não consta, porém de qualquer dos articulados dos autores.
Aliás, quando nos seus quesitos para prova pericial quiseram incluir matéria relacionada com esta temática (“O prédio mencionado em C dos factos assentes está fisicamente dividido em duas partes por sinais visíveis e permanentes?” – fls.134), os autores esbarraram na oposição dos réus e no indeferimento do douto julgador – fls. 166.
É verdade que, mais tarde, deferida uma tardia reclamação contra a base instrutória (o artº650.º.2.f) do CPC não se refere a factos alegados pelas partes, nos articulados, tendo, por outro lado, a reclamação da organização da base instrutória que ser feita no prazo de 10 dias, após a respectiva notificação – artigos 511.º.2 e 153.º.1 do CPC), mas que respeitava às condições do prédio preferendo e ao interesse que na sua aquisição sempre teriam manifestado os seus antecessores, os autores conseguiram fazer passar o quesito atrás citado, que viria, mesmo, a merecer resposta afirmativa da parte dos peritos, sem reflexo, todavia, na matéria assente, visto que não se trata de facto constante da base instrutória – fls. 262 a 265, 274, 279 e 310.
Não pode falar-se, no caso dos autos, em redução do pedido.
Na verdade, se, inicialmente, se pretende preferir na venda de um prédio com a área de 5 000 m2, e, mais tarde, se vem dizer que o prédio tem, afinal, apenas a área de 3 000 m2, não se está a reduzir o pedido (que continua a ser o da substituição na posição do comprador, relativamente ao prédio que, no decurso da acção, se identificou correctamente), mas sim a alterá-lo.
O mesmo se passa aqui, onde, ainda que a título subsidiário, os autores pretendem preferir relativamente a um suposto prédio contido no declarado vender.
De qualquer modo, como flui do exposto, não há causa de pedir que sustente a hipotética redução do pedido almejada pelos autores.
Ainda que o facto constante do dito quesito e respondido afirmativamente pelos peritos pudesse ser – e não pode, como vimos – considerado, isso não constituiria causa de pedir bastante para o pedido subsidiário, posto que a divisão física por sinais visíveis e permanentes se inclui entre os direitos de uso e fruição que caracterizam o direito de propriedade (artº1305.º do CC), não sendo, pois, suficiente para que possa afirmar-se estar-se na presença de 2 prédios autónomos.
Em suma, o despacho recorrido não merece censura.
iii) O recurso de apelação:
Os recorrentes propugnam a alteração das respostas a vários quesitos da base instrutória, focados, primordialmente, na sua intenção, já acima aflorada, de demonstrar a existência de 2 prédios distintos e não apenas de um, como consta de todos os elementos escritos constantes do processo, maxime da escritura de compra e venda.
Já atrás vimos como é deficitária tal perspectiva.
Acresce que, relativamente aos depoimentos testemunhais (não se esquece que não são apenas esses os elementos probatórios invocados pelos recorrentes), os recorrentes não cumprem o ónus de indicação dos depoimentos por referência ao assinalado na acta, como se prevê no artº690.º-A.2, parte final, do CPC, uma vez que referem apenas a cassete e lado desta em que o depoimento se contém, quando seria mister indicar ainda os números das rotações entre as quais se situam tais depoimentos (ver, por exemplo, acta de fls.462 e segs.), já que é assim que estes são mencionados nas actas.
A transcrição dos depoimentos, feita pelos recorrentes, não os dispensa, como parece evidente do dito ónus.
Vejamos, de qualquer modo, se a matéria assente avaliza a confirmação da sentença ou, ao invés, demanda a sua revogação.
A sentença decidiu-se pela improcedência do pedido, relativamente ao invocado direito de preferência, por ter considerado como factos constitutivos do direito dos autores aqueles que se prendem com o ter ou não sido dado conhecimento dos elementos essenciais da alienação ao seu antecessor nos prédios confinantes, e com as datas do conhecimento da venda e da entrada em juízo da acção, ou seja, atribuiu, aos autores, o ónus de provar a ausência de caducidade do seu direito.
Ora, como bem referem os recorrentes, citando extensa e douta jurisprudência sobre o ponto, a caducidade, porque facto extintivo do direito invocado pelos autores, constitui matéria de excepção, cabendo, aos réus, o ónus da demonstração respectiva, segundo o artº342.º.2 do CC.
E esse ónus não se mostra cumprido, sendo por demais sabido que, como dizem os recorrentes, a resposta negativa dada a um facto não tem como consequência a existência do facto contrário, ou seja, o ter-se dado como não provado o que consta do quesito 3-A não implica que esteja assente que os réus, antes da alienação do prédio preferendo, tenham dado conhecimento, aos antecessores dos autores no prédio confinante, dos elementos do contrato de compra e venda em questão.
E era a prova positiva deste facto que constituía o falado ónus dos réus.
Não ocorre, pois, caducidade do direito invocado pelos autores.
Ao assim julgar, a 1ª instância dispensou-se de afrontar a questão de saber se, sim ou não, o direito de preferência se transmitiu dos anteriores para os actuais proprietários do prédio confinante com o vendido.
Importa dela conhecer – artº715.º.2 do CPC.
E conhecendo, dir-se-á que a razão está com os autores, transmitindo-se efectivamente o direito de preferência do proprietário do prédio confinante, à data da venda do prédio preferendo, para o seu sucessor, por acto entre vivos ou mortis causa – ver Pires de Lima e Antunes Varela, em anotações aos artigos 1380.º e 2025.º do CC, in Código Civil anotado, vols. III e VI, Coimbra, 1987 e 1998, respectivamente.
É o momento de apurar se pode falar-se numa destinação do prédio vendido a fim diverso do da cultura, facto que, a demonstrar-se, afasta, como se sabe, o direito de preferência, de acordo com o consignado no artº1381.º.a), parte final, do CC.
Provou-se que:
“7. Os segundos réus destinaram o prédio mencionado em 3 à construção.
8. Numa parte de tal prédio – canto poente/Sul – procederam à construção de duas garagens, com a área coberta de 63 m2.
9. E também em parte daquele seu prédio “Coutada das Minas”, sensivelmente ao meio, trazem em construção uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, que tem a área coberta de 165 m2;
10. A casa de habitação encontra-se no estado de grosso há cerca de 15 ou 20 anos e ainda não foi acabada.
11. E também fizeram dois poços argolados em cimento, com profundidades de 11 e 16 metros e com mina, de um tanque em pedra com 16 m3 e ainda de bardos de vinha, árvores de frutas e outras benfeitorias.”.
É sabido que - como se lembra no douto acórdão deste tribunal, citado pelos recorrentes – “como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, o adquirente tem ainda de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível (…)”.
No caso dos autos, temos que os segundos réus destinaram o prédio preferendo à construção, tendo nele erguido, além do mais, duas garagens e o “grosso” de uma casa de habitação, mas também que esta se encontra neste estado há cerca de 15 ou 20 anos.
Que dizer:
Por um lado, não é definitivo, como se acentua no citado aresto, aquilo que o adquirente declara como sendo sua intenção, relativamente ao destino a dar ao prédio preferendo, sendo necessário que essa intenção (declarada ou não no contrato, como doutrinam os autores citados na obra referida) se conjugue com a possibilidade legal de a concretizar, razão por que não releva o facto constante de 7 do probatório.
Os segundos réus fizeram mais do que enunciar aquela intenção, construíram 2 garagens e iniciaram a construção de uma casa de habitação, mas esta está em “grosso” há cerca de 15 ou 20 anos.
Que ilação tirar deste facto?
Normalmente, ele significa ou que se perdeu o interesse na construção, ou que esta não é legalmente possível.
Cabia, aos réus, como vimos, a demonstração de que não é assim, ou seja, que subsiste o seu interesse na construção e de que esta é permitida por lei.
Trata-se de ónus que eles não cumpriram, pelo que a consequência será a da exclusão da falada causa de afastamento do direito de preferência.
Vejamos agora a reconvenção, na sua dupla vertente, preço do prédio e benfeitorias.
Quanto ao preço, pretendem os segundos réus, os compradores do prédio preferendo, que os autores, pela substituição na sua posição contratual, lhes paguem 197 523,97 €, correspondentes ao suposto valor actual do prédio, valor esse calculado à razão de 39,90 €/m2.
Provou-se que tal valor unitário será apenas o de 14,15 €/m2, pelo que o preço a pagar seria muito inferior ao pedido.
Todavia, não se vê razão para a pretendida actualização do preço.
Recorde-se que os réus não provaram, como lhes competia, terem, em devido tempo, informado, os antecessores dos autores, das condições da compra e venda do prédio preferendo, possibilitando-lhes, assim, o exercício do seu direito.
No âmbito desta acção (onde, inclusivamente, se demonstrou que o pai da autora quis, há mais de 30 anos, comprar o prédio preferendo – facto 14 do probatório), temos que admitir que, a ter sido prestada a dita informação, os antecessores dos autores teriam exercido o seu direito de preferência, pagando, pois, eles, aos primeiros réus, o preço do prédio, 70 000$00.
Nesta óptica, é justo que a valorização do prédio, entretanto ocorrida, reverta a favor dos autores, que, sempre no mesmo conspecto, deveriam estar na posse do prédio desde a data da sua venda aos segundos réus, que, segundo o artº1410.º.1 do CC (aplicável por remissão do artº1380.º.4 do mesmo diploma), não têm direito a mais do que o preço que pagaram.
Aliás, ajunte-se, não estamos, como é sabido, face a uma obrigação, dos autores, de indemnização dos segundos réus, não valendo, pois, aqui a regra da reconstituição natural de que fala o artº562.º do CC.
No que respeita às benfeitorias, haverá que apurar se, as assim chamadas na acção, revestem, nos termos do artº216.º do CC, carácter necessário, útil ou voluptuário, para efeitos do disposto nos artigos 1273.º e 1275.º do mesmo compêndio.
Para tanto, teremos, naturalmente, que nos ater à função normal do prédio preferendo, a “exploração agrícola, designadamente cultura de mato e madeira”, segundo 3 do probatório.
Necessária, ou seja, a destinada a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, não se vê alguma.
Úteis poderiam, eventualmente, constituir os 2 poços, o tanque em pedra, os bardos de vinha e as árvores de fruto, mas para fundamentar tal conclusão seria necessário que se tivesse apurado qual o tipo de culturas que os autores ali tencionavam implantar, ou, pelo menos, qual o (tipo) das culturas por eles exploradas no seu prédio confinante, funcionando esta prova como índice admissível de que, no preferendo, iriam fazer idêntico tipo de exploração.
Aliás, na descrição do prédio aparece, não certamente por acaso, a referência a mato e madeira, para exploração do que, poços e tanque parecem um verdadeiro luxo, enquanto que vinha e fruteiras podem, afinal, ir ocupar espaço e depauperar terra que se quer produtora daqueloutros produtos.
As restantes “benfeitorias” nem são necessárias nem úteis.
Sendo titulada, a posse dos segundos réus sobre o prédio preferendo presume-se de boa-fé (artº1260.º.2 do CC), nada havendo que afaste tal presunção, razão por que todas as “benfeitorias”, a encarar como voluptuárias, como se viu, poderão ser levantadas desde que não provoquem detrimento no prédio – artº1275.º.1 do CC.
IV – Decisão:
São termos em que:
- se nega provimento ao recurso de agravo;
- na procedência da apelação, se revoga a sentença na parte em que julgou a acção improcedente, julgando-a, ao invés, nessa parte, também procedente, condenando-se, em consequência, os réus a:
- reconhecerem o direito de preferência dos autores em relação à compra do prédio objecto da escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1983 no Cartório Notarial de Fafe, lavrada no livro de “Escritura Diversas” n° 164-A, de fls. 22 a fls. 22 verso, ou seja, o prédio rústico destinado a exploração agrícola, designadamente cultura de mato e madeira, denominado COUTADA DAS MINAS, situado no lugar de Bairro, na freguesia de Golães, inscrito na respectiva matriz sob o art°865º, mediante o depósito do preço, despesas de sisa e com a respectiva escritura;
- verem os autores substituir-se, aos segundos réus, na posição que estes ocupam no contrato de compra e venda titulado pela dita escritura, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio a pertencer-lhes;
- se ordena o cancelamento de qualquer registo feito com base na dita escritura.
Custas do agravo pelos recorrentes, e da apelação pelos recorridos.
Guimarães, 15-09-2009